חומר רקע
מינהל קהילה, תרבות וספורט
21.5.2017
לכבוד:
יו"ר ועדת חוקה
חברי ועדת החוקה
,שלום רב
:הנדון
הערות עיריית תל אביב-יפו ל
הצעת חוק השכירות והשאילה (תיקון) התשע"ו-
2016
לקראת הדיון בהצעת חוק השכירות והשאילה (תיקון), התשע"ו–
2016
בוועדת החוקה של
,הכנסת בהכנה לקריאה שנייה ושלישית להלן יובאו הערות עיריית תל אביב-
יפו לנוסח
המוצע.
הע ה רות במסמך מבוססות על מאות פניות המטופלות
מדי שנה ב ייעוץ המשפטי שמוענק לשוכרי
דירות ב
מזא"
ה9
-
בית הצעירים של העירוני
ועל עבודת המחקר והמדיניות שבוצעה בעירי יה
כבסיס לכתיבת תזכיר החו.ק
:להלן הערותינו
סעיף9 ל
חוק השכירות והשאילה
1.
,מדובר במנגנון חשוב שמעניק לשוכר אפשרות לסעד עצמי. יחד עם זאת
יש נו קושי טכני
ביישום סעיף9 מ פני,שברוב המקרים
בתחילת ההתקשרות מפקיד השוכר בידי המשכיר
המחאות למשך כל תקופת השכירות
.ואינו יכול לבטלן במצב זה השוכר אינו יכול
להפחית בפועל .את דמי השכירות. כלומר, הסנקציה אינה ניתנת ליישום ניתן להתגבר על
הקושי בכך ששוכרים יחתמו על שיקים בלתי סחירים עם הגבלת עבירות למשכי רים ואז
תעמוד לרשותם הזכות לבטל את השיק בגין כישלון תמורה, ובנוסף עומדת לצדם טענת
.קיזוז חזקה
תוכן חוזה שכירות למגורים
2.
סעיף25
(ג4
): נוסח זה למעשה מקנה אפשרות לבעל הדירה לקבוע זכות חד צדדית לביטול
החוזה ובכך מפר את שיווי המשקל בין זכויות המשכיר לשוכר. אנו
מציעים לקבוע כי
.זכות הביטול תהיה הדדית
חוזה שכירות מצוי
3.
25
)ד(א :חוזה השכירות המצוי הינו קריטי ליישום הצעת החוק. עיריית תל אביב-
יפו
פרסמה לפני כחצי שנה חוזה שכירות מומלץ ואנו מתרשמים כי עצם הפרסום (ולו
מינהל קהילה, תרבות וספורט
כהמלצה בלבד)
סייע למשכירים ושוכרים רבים להכיר את זכויותיהם ולחתום על חוזה
שהם מבינים לעומק את משמעותו. על כן אנו ממליצים לעגן חוזה שכירות מצוי במסגרת
תוספת
ל .חוק ולמצער לקבוע חובה לפרסמו תוך פרק זמן סביר מיום פרסום החוק
דירה מתאימה למגורים
4.
בסעיף25
ה(ג) לתזכיר חוק שכירות הוגנת, התשע"ה–
2014
, שפורסם על ידי משרד
המשפטים (להלן: "התזכיר"), נכללה אפשרות לסעד עצמי של השוכר (ניכוי מדמי
השכירות). ביטול אפשרות זו מהווה פגיעה חמורה בשוכרים, שכן במידה והם נדרשים
לשלם עבור פגם המצוי באחריותו של המשכיר, אין להם כל אפשרות להחזר ולסעד. אנו
מציעים להחזיר את נוסח הסעיף המקורי ולקבוע גם רף מקסימום לניכוי על מנת למזער
.סכסוכים בין השוכרים למשכירים
מסירת הדירה
5.
סעיף25ו(ג :)
בסעיף זה יש להתייחס גם לחובתו של השוכר להשיב בסיום השכירות את
המיטלטלין המצויים בדירה כפי שקיבל אותם, למעט בלאי סביר עקב שימוש סביר, זהיר
.והוגן
6.
סעיף25
ו: סעיף25
ט(ד) לתזכיר כלל התייחסות לפרוטוקול מסירת הדירה המפרט את
.הפרטים שבתוספת לעניין דירה הראויה למגורים, וכן כל אי התאמה הידועה למשכיר
הוראה זו, כמו גם ההתייחסות לטופס של פרוטוקול מסירה מצוי, הושמטו מנוסח החוק
המוצע ואנו סבורים כי הוראות אלה חש ובות על מנת למנוע סכסוכים מיותרים בין
שוכרים למשכירים בנוגע לליקויים בדירה, וזאת על ידי יצירת תיעוד של כלל הליקויים
.בדירה ביום מסירתה
תשלומים שוטפים
שבהם נושא השוכר
7.
סעיף25
(ח ב :)
חסרה התייחסות בסעיף זה לסנקציה במקרה שבו השוכר חויב
בתשלו מים
אלה ונאלץ להסכ
ים להם.
אנו סבורים שיש לעגן באופן מפורש את זכותו להשבה גם
לאחר תקופת השכירות-
על בסיס ההנחה שבמשך תקופת השכירות יימנע מעימות עם
.בעל הדירה
בטוחה
8.
סעיף25
()ט(ב2
"): בסעיף נכתב "בטוחה הכרוכה בהוצאה כספית לשוכר–
אנו מציעים
.לחדד בניסוח כי הוצאה כספית לשוכר כוללת גם תשלום בטוחה במזומן
9.
סעיף25
ט(ב): משכירים רבים מבקשים לפצל את הסכום הכולל על פני מספר סוגי
ביטחונות. לדוגמה-
הפקדת שטר חוב, סכום במזומן וכן החתמת ערבים על החוזה. יש
לוודא כי הגבלת גובה הבטוחה חל באופן מ צרפי ועל כל הביטחונות יחד ולא על כל אחד
,מהסוגים בנפרד. כמו כן, במקרה של דירת שותפים
יש להבהיר כי שותפים יוכלו להיות
מינהל קהילה, תרבות וספורט
ערבים ביחד ולחוד לביטחונות המופקדים.
כמו כן יש להבהיר כי אם מדובר על הפקדת
כסף מזומן, סך כל ההפקדות של כל שותף יהיה ביחס לגובה שכר הדירה שה ,וא משלם
וכי סך כל הערבויות בדירת שותפים לא יעלה על פי ארבעה (או פי שלושה בביטחונות
.שדורשים הפקדת מזומן) מגובה השכירות המשותף של כלל השותפים
10
.
סעיף25ט(ד :)י ש להתנות את מימוש הביטחונות רק לאחר פניה של המשכיר לשוכר
בכתב
.ומתן אפשרות לתקן את ההפרה
11
.
סעיף25
( )ט(ג3): יש להוסיף התייחסות לכך ש
המשכיר לא יהיה רשאי ל
המשיך ול החזיק
ב
מלוא גובה ה
בי
טחונות בשל נזקים קלי ערך , שכן במקרים רבים המשכירים מחזיקים
בכספי הערבות ואינם מוכנים לשחרר אותם בשל ויכוחים אודות נזקים קלים מאוד
עד
תום הבירור .
הא
רכת תקופת השכירות
12
.
סעיף25י)א (א :
סעיף25יב(א) לתזכיר קבע כי על המשכיר להודיע לשוכר כ-
90
יום לפני
"תום תקופת השכירות, ואילו בנוסח המוצע נקבע כי המשכיר מחויב להודיע "זמן סביר
לפני תום התקופה. אנו סבורים כי שינוי זה עלול להותיר את השוכר במצב של חוסר
ודאות ולהותיר אותו בעמדת מיקוח נחו תה משמעותית. על מנת להבטיח כי השוכר אכן
יקבל זמן סביר להיערך למעבר דירה או העלאה בשכר הדירה, יש לקבוע פרק זמן זה
באופן מוגדר, ואנו ממליצים על90
יום לפחות. בנוסף, נציע לחייב את השוכר להודיע
למשכיר עד60
יום לפני תום תקופת השכירות באם הוא מעוניין להאריך את החוזה
בתנאים שהציג לו המשכיר או לאו. מנגנון זה ימנע אי הבנות ויותיר את שני הצדדים
.בוודאות לגבי שנת השכירות הבאה
סייגים ל
תחולה
13
.
סעיף25
( יד1
) (א): חשוב להגדיר במפורש מהי "דירת נופש" על מנת שסעיף זה לא ישמש
.פרצה לעקיפת החוק
14
.
סעיף25
( )יד (א2):
לפי הנוסח המוצע עולה חשש
שמשכירים יכפו חוזי ם שמשכם עד
שלושה חודשים ויחדשו אותם באופן קבוע ו
ללא אופציה מראש,
במטרה לחמוק מחובות
.החוק כמענה לכך מוצע
להגדיר ש ,תקופת שכירות תחשב כתקופת המגורים בפועל כך
שתקופת שכירות שמוארכת בפועל מעבר לשלושה חודשים לא תוחרג מ.תחולת החוק
,בברכה
,מיכאל וולה
מנהל המחלקה לתכנון ופיתוח קהילתי
מינהל קהילה, תרבות וספורט
העתקים:
יו"ר ועדת חוקה, חוק ומשפט
חברי ועדת חוקה, חוק ומשפט
מר גור בליי, יועץ משפטי לוועדת חוקה
גב' רני נויבואר, ראש תחום (אזרחי), מחלקת ייעוץ וחקיקה (אזרחי), משרד המשפטים
גב' לירון
מאוטנר לוגסי, מחלקת ייעוץ וחקיקה (אזרחי), משרד המשפטים
גב' מעיין נשר, אגף התקציבים, משרד האוצר
מר אלעזר במברגר, יועמ"ש, משרד הבינוי
מר נתי בביוף, ס. יועמ"ש, משרד הפנים
מר עופר דרור, המועצה הלאומית לכלכלה