חומר רקע

1 עמדת מרכז הגר ל הצעת חוק התכנון והבניה (תיקון– )דיור בהישג יד תקציר ?מהו דיור בהישג יד  דמי שכירות – אין לקבוע שיעור הפחתה אחיד של20% ממחיר השוק .יש להסמיך את מוסדות התכנון לקבוע הפחתה ממחיר השוק באופן דיפרנציאלי ,כך שבאזורי ביקוש גבוה ה הפחתה תהיה גדולה יותר מאשר באזורים בהם ערכי הקרקע נמוכים.  תנאי זכאות – דיור בהישג יד הוא דיור שמיועד לבעלי הכנסה בינונית ונמוכה. כדי להבטיח זאת יש לקבוע תנאי זכאות המכוונים לאוכלוסייה זו. תנאי הזכאות יכללו לכל הפחות מבחן הכנסה. תכנון דיור בהישג יד  סמכויות ועדה מחוזית – אין להגביל את סמכות הועדות ה מחוזי ו ת ל תוספת 'בניה מעבר ל'מקובל באזור. ההחלטה בנוגע לכמה דיור בהישג יד יוקצה בתכנית בסמכות מחוזית היא החלטה תכנונית בסמכות ועדה מחוזית והיא צריכה להתבסס על בחינה של הצרכים האזוריים בדיור בהישג יד , ב הת אם לקבוע בתמ"א35 .  סמכויות ועדה מקומית עצמאית – יש להסמיך ועדה מקומית עצמאית לקבוע שימוש לדיור בהישג יד בקרקע המיועדת למגורים ללא תלות ב תוספת זכויות בניה . ניתן ל אפשר לועדה לקבוע תוספת זכויות בניה עד 25% לו פי שיקול דעת הועדה במידת הצורך ו.לשם הבטחת כדאיות כלכלית לבניית דיור בהישג יד  כמה דיור?בהישג יד לבנות מטרתו של חוק זה הינה ליצור מלאי משמעותי של דיור בהישג יד להשכרה במחיר מופחת, שהינו 'מוצר' שלא נו צר על ידי השוק הפרטי (להבדיל משכירות), ומצוי בחסר משמעותי. לכן, מוצע לשנות את היחס הקבוע בהצעה בין דיור להשכרה במחיר שוק( כיום75% )ובמחיר מופחת ( 25% ) ,ו להגדיל משמעותית את שיעור יחידות הדיור להשכרה במחיר מופחת. 2 12.6.2017 ח"כ רחל עזריה יו"ר ועדת הרפורמות ,שלום רב "הנדון: עמדת מרכז "הגר1 להצעת חוק התכנון והבניה (תיקון– )דיור בהישג יד אנו מברכים על קידום התיקון שבנדון, שהינו אבן דרך משמעותית בהסרת החסמים ליצירה של דיור בהישג יד . אין זה סוד שההסדר שהתווסף בשנת2014 לחוק התו"ב בנושא דיור בהישג יד הפך לאות מתה, ואף צמצם את האפשרות של רשויות מקומיות ל.קדם בניה של דיור בהישג יד בתחומן המצב המשפטי היום לא רק שאינו מעודד בניית דיור בהישג יד אלא מקבע מתווה מגביל ולא פרקטי לדיור בהישג יד – .ולכן הצעת החוק חשובה יחד עם זאת, יש נן מספר ס וגיות אשר לא מקבלות מענה מתאים בהצעת החוק, :כמפורט להלן דמי שכירות בדיור בהישג יד דיור בהישג יד נקבע בהצעת החוק כדיור שדמי השכירות בו מופחתים בשיעור של20% ממחיר .השוק הגדרה זו מחטיאה את התכלית שעומדת בבסיס הרעיון של דיור בהישג יד– הבטחת השגות בדיור למשקי בית בעלי הכנסה בינונית ונמוכה ויצירה של תמהיל .אוכלוסיות מגוון באזורים שונים בעולם, דמי השכירות של דיור בהישג יד נקבעים כשיעור מתוך ההכנסה של משק הבית,. למשל בארה"ב וקנדה נקבע שההוצאה על דיור לא תעלה על30% מההכנסות ברוטו של משק ב ית, כדי להבטיח שתישאר די הכנסה פנויה כדי לממן צרכים חיוניים אחרים. לכן , עצם הקביעה שמ חיר השכירות בהישג יד יקבע כהנחה קבועה של20% ממחיר השוק– היא לכשעצמה פשרה. ,לאור זאת אין לקבע בחקיקה ראשית שיעור הפחתה ממחיר השוק ואין לקבוע באופן שרירותי הפחתה קבועה שתחול בכל חלקי הארץ- אלא יש לקבוע דרך לחישוב שיעור הה פחתה . בנוסף, צריך להבטיח מידה של גמישות באופן חישוב ההנחה ולהתאימה להכנסות של עשירוני הביניים והעשירונים הנמוכים, ולא לדבוק בשיעור שרירותי של20% .ממחיר השוק קביעת שיעור ה פחתה אחיד אינו מביא בחשבון הבדלים משמעותיים בין אזורי ם,שונים בארץ ו צפוי ל שמר פערים חברתיים בין אזורי ביקוש ואזורי ם פריפריאליי ם. לכן יש לה סמיך את מוסדות התכנון לקבוע הפחתה ממחיר השוק באופן דיפרנציאלי, כך שבאזורי ביקוש גבוה הה פחת ה תהיה גדולה יותר מאשר באזורים בהם ערכי הקרקע נמוכים. רק כך ני תן יהיה ליצור הז דמנויות דיור לבעלי הכנס ה נמוכה ובינונית גם באזורים מבוקשים . הניסיון הנצבר מלמד ש באזורי ביקוש הנחה של20% מדמי שכירות בתנאי השוק אינה מפחיתה את דמי השכירות לרמת מחירים שהולמת את היכולת הכלכלית של מעמד הביניים, וודאי שלא .של עשירונים נמוכים למשל בפרויקט הדגל של חברת "דירה להשכיר" בהרצליה דמי שכירות מופחתים ב- 20% ממחיר השוק עבור דירת4 חדרים הינם4,460 ₪ .לחודש מחיר זה אינו בר הש.גה עבור מרבית משקי הבית בישראל סמכות ועדה מקומית עצמאית ,לעמדתנו אין להתנות את קביעת השימוש של דיור בהישג יד בתוספת של זכויות בניה. יש להרחיב את סמכות הועדות המקומיות העצמאיות לקבוע שימוש של דיור בהישג יד בקרקע המיועדת למגורים, ולא רק בכפוף להקניית תוספת זכויות . 1 מרכז הגר למחקר ופיתוח מדיניות דיור חברתי הוקם על מנת לפתח ידע וכלים חדשים בתחום הדיור ולקדם מדיניות שתאפשר דיור הולם, נגיש ובהישג יד לבעלי הכנסה בינונית ונמוכה. המרכז עוסק במחקר אקדמי יישומי בתחום של דיור בהישג יד והתחדשות עירונית, בליווי פרויקטים 'מחוללי שינוי', בגיבוש הצעות חקיקה ופיתוח כלי מדיניות חדשים. המרכז פועל בראייה רב- תחומית ומעסיק אנשי מקצוע מתחום המשפט, התכנון, והכלכלה. מידע נוסף על מרכז :הגר ניתן למצוא באתר האינטרנט של המרכזwww.israhc.org 3 הצעת החוק מכתיבה תוספת זכויות בניה לשם בניית דיור בהישג יד באופן שהוא 'עוק ף 'תכנון . ,בנוסף לא בכל מקום נדרשת תוספת זכויות בניה על מנת לבצע דיור בהישג יד תוך שמירה על כדא יות כלכלית, ובפרט לאור העובדה שבימים אלו מקודמת חקיקה לקביעת תמריצים לבניית .דיור להשכרה בין היתר באמצעות מיסוי ניתן לאפשר תוספת זכויות, ל שיקול דעת הועדה המקומית ובמידת הצורך- על מנת ל הבטיח .כדאיות כלכלית אך אין לקבוע בחקיקה שיעור קבוע של זכויות בניה, שכן תוספת הזכויות הנדרשת לשם הבטחת כדאיות כלכלית משתנה בהתאם לערכי הקרקע. :על כן מוצע  להסמיך ועדה מקומית עצמאית לקבוע שימוש לדיור בהישג יד בקרקע המיועדת .למגורים  להסמיך ועדה מקומית עצמאית לקבוע תוספת זכויות בניה עד 25% לו פי שיקול דעת הועדה .לשם הבטחת כדאיות כלכלית לבניית דיור בהישג יד ועדות מקומיות שאינן עצמאיות ישנן ועדות מקומיות שאינן מוסמכות כועדות עצמאיות אך יש ב תחומן צורך ברו ר לדיור בהישג יד- למשל ירושלים, בני ברק, גבעתיים ועוד. יש ל קדם פתרון שיהיה רלוונטי גם לערים אלה ויאפשר להן לקדם תכניות לדיור בהישג יד עם/ללא תוספת זכויות בניה- ו.במידת הצורך תוך פיקוח שיעור יחידות הדיור להשכרה במחיר מופחת הצעת החוק יוצרת תחרות לא רצויה בין בניית דיור להשכרה ארוכת טווח ודיור להשכרה במחיר מופחת. שכן היא מקצה25% בלבד מיחידות הדיור שיבנו מתוך סך הזכויות שהוקצו לד יור בהישג יד עבור דיור להשכרה במחיר מופחת. יתר יחידות הדיור יי וע .דו להשכרה במחיר השוק אין רע בשילוב של תמהיל של דירות להשכרה במחיר מופחת לצד דיור לרכישה או להשכרה במחיר השוק– ,אולם מטרתו של חוק זה הינה ליצור מלאי משמעותי של דיור בהישג יד להשכרה במחיר מופחת, שהינו 'מוצר' שלא נו צר על ידי השוק הפרטי (להבדיל .משכירות), ומצוי בחסר משמעותי לכן, מוצע לשנות את היחס בין דיור להשכרה במחיר שוק ובמחיר מופחת, ו להגדיל משמעותית את שיעור יחידות הדיור להשכרה במחיר מופחת . מימוש בניה לדיור בהישג יד הצעת החוק מותירה לשיקול דעת יזם אם לממש את תוספת הזכויות.ולבנות דיור בהישג יד החלטה זו מ קנה שיקול דעת רחב מאד ומבלי להתוות א ת קריטריונים המצדיקים נסיגה מהתכנית . החלטה של מוסד תכנון על בניית דיור בהישג יד היא החלטה תכנונית עקרונית– וכפי שלא גורעים זכויות בניה שניתנו כאשר ערך הקרקע עולה, כך אין לאפשר נסיגה מההחל טה לבנות דיור .בהישג יד בשל שיקולי כדאיות נקודתיים יחד עם זאת, על מנת שלא לפגוע באפשרות לממ ש תכניות בניה- מוצע כי יזם שמבקש לא לבנות דיור בהישג יד ישא בנטל להוכיח באמצעות חוו"ד שמאית מעודכנת כי אין כדאיות כלכלית לכך. הגבלת סמכות ועדה מחוזית ל 'תוספת בניה מעבר ל'מקובל באזור על פי הצעת החוק ועדה מחוזית מוסמכת להקצות זכויות עבור דיור בהישג יד רק אם הן מעבר להיקפי הבניה המקו בלים באזור . הוראה זו מסרבלת את התהליך , ואינה הולמת את הסמכות הרחבה שיש לועדות מחוזיות לקבוע מהו התכנון המקובל בתחומן, מהי הצפיפות המתאימה .בתכנית וכדומה ההחלטה בנוגע לכמה דיור בהישג יד יוקצה בתכנית בסמכות מחוזית צריכה להתבסס על בחינה של הצרכים האזוריים בדיור בהישג יד .זהו השיקול הענייני שיש לש קול והוא קבוע בתמ"א35 - אשר מורה כי תכנית להרחבה ניכרת תופקד בתנאי ש"מוסד תכנון בחן את הצורך בדיור בהישג יד וקבע ,במידת הצורך ,את כמות יח"ד הנדרשות לכך ואת תמהיל גודלי יח"ד המוצעות בהרחבה " (סעיף 12.1.3 לתכנית המתאר הארצית מס ' 35 .) 4 'חוות דעת שמאית של חברת 'דירה להשכיר ,לעמדתנו יש לבטל את התנאי לפיו הפקדת תכנית ובה דיור בהישג יד מותנית בביצוע חוו"ד 'שמאית של חברת 'דירה להשכיר– ולאפשר לכל שמאי לבחון את היתכנות התכנית . ישנה חשיבות להבטחת כדאיות כלכלית של תכנית לדיור בהישג יד (בדומה לכל תכנית אחרת), אך אין כל סיבה להגביל את הגורם א .'שר עורך את הבדיקה לחברת 'דירה להשכיר מגבלה זו תקשה על מימוש תכניות ללא הצדקה כאשר קידומן של תכניות לדיור בהישג יד יהיה .תלוי בנכונות של דירה להשכיר לספק שמאות כאמור לא קיימת ב'דירה להשכיר' מומחיות שמאית שאין אצל שמאים מומחים אחרים ועל כן אין הצדקה להגבי.ל את הגורם השמאי תנאי זכאות ( תנאי הזכאות על פי הצעת החוק הינם התנאים שנקבעו בהחלטת ממשלה203 /דר13 ), קרי זוג או יחיד מעל35 ,חסר דירה. תנאים אלו מאד מצומצמים ואינם מספיקים כדי להבטיח שהדיור שיבנה אכן ייועד למשקי בית בעלי הכנסה נמוכה ובינונית שאין ברשותם אמצעים לשכור או לרכוש דירה . מ וצע לקבוע הוראה לפיה תנאי הזכאות יקבעו ע"י השר, בהתייעצות עם שר הרווחה, ויכללו לכל :הפחות ,מבחן הכנסה ו היות משק הבית חסר דירה . כן מוצע לשקול .לקבוע מבחן הון עצמי ,בנוסף יש לשקול את האפשרות להסמיך רשויות מקומיות להכין מסמך מדיניות לתנאי זכאות מקומיים ובו פרוט תנאי זכאות אשר הולמים את צרכי הדיור ברשות, לרבות התייחסות לגיל ,מינימום, הרכב משק בית או היותו אדם עם מוגבלות כהגדרתו בחוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות התשנ"ח– 1998 .. מסמך המדיניות יאושר על ידי מועצת הרשות המקומית ועל ידי השר בן מקום הצעת החוק מבקשת לאפשר לרשויות בישובי עדיפות לאומית וישובי מיעוטים להקצות שיעור גבוה של יחידות דיור לבני המקום. אולם ההיגיון שעומד בבסיס העדפה זו (ש עשוי להיות יפה לדיור המוצע לרכישה במחיר מופחת כמו במחיר למשתכן), אינו .עומד כאשר מדובר בדיור בהישג יד דיור בהישג יד נוצר על פי רוב בערים מ רכזיות בהן הביקוש לדיור גבוה, והוא נועד לאפשר לתושבים שנדחק ים מהעיר בשל מחירי דיור גבוהים להוסי ף ולהתגורר בשכירות מ.וזלת באזורים פריפריאלים יש בעיות דיור למכביר, אך על פי רוב שכר הדירה בהם ממילא נמוך. כמו כן מחיר הקרקע באזורים אלה לרוב יקשה על בני ה של דיור בהישג יד, וודאי כ ל עוד התמריץ המרכזי לכך .הוא תוספת זכויות בניה לפיכך, היות ומטרת הצעת החוק היא בין היתר לתמרץ רשויות מקומיות באזורי ביקוש לקדם דיור בהישג יד בתחומן– .יש לבטא זאת על ידי הגדלת שיעור בני המקום להם ייועד הדיור בהישג יד תחילת החוק .אין להתנות את תחילת החוק בקביעת תקנות כקבוע בסעיף התחילה ,בברכה פרופ' נטע זיו סבסטיאן ולרשטיין אורי אטינגר, עו"ד מנהלת אקדמית מנהל מנהלת תחום קידום מדיניות