חומר רקע

י"ח בסיון, התשע"ז 12 ביוני, 2017 סימוכין : 26804417 הנדון: הצעת חוק לדיור בהישג יד- חוו"ד היחידה לתכנון אסטרטגי 1. הצעת חוק לנושא דב"י- הינה ראויה ויש לקדמה ועל כך העשייה מבורכת. יחד עם ישנם נושאים עליהם יש ליתן את הדעת, על מנת לייצר הסדר נכון ונאות. 2. בשלב זה, עיקר הדרישה ליישום בפועל מוטלת על הרשות המקומית, אולם מרחב הגמישות מצומצם ומשאיר בידי הממשלה החלטות חשבות ומצד שני, אין שום אזכור לצורך של המדינה לקדם תמריצים תומכים, למעט אפשרות לשימוש בזכויות בניה שיש לכך מגרעות רבות. 3. שימוש בזכויות בניה כתמריץ – סעיף (2). תמריץ זה מיצה את עצמו לאור היקף ההקלות וההטבות הניתנות כבר היום מצד הממשלה לעידוד מטרות דיור שונות. דרישה כזו כפי שמבוטאת בהצעת חוק (סעיף 151 1. (ב4)(1) (א-ג) איננה תכנונית ואיננה מידתית. יש לציין, כי רשויות רבות מקדמות היום תכנית מתאר עירונית המעניקה זכויות רבות לקידום מגורים - הליך תכנוני מושכל. תוספת של עוד 25% זכויות בנוסף לשבס- כחלון, תמ"א 38 ועוד ועוד, פוגעת משמעותית בתכנון מיטבי ובמתן פתרונות ראויים של תשתיות, שטחי ציבור וכו'. 4. זאת ועוד- השימוש בזכויות בניה שלעצמו לא מאפשר מבחינה כלכלית וארגונית לקדם דיור בהישג יד בכל מקום. יש לכך עלויות המצמצמות את הישימות לייצר מאגר משמעותי של דב"י. 5. יחד עם זאת, יש לאפשר גמישות לרשויות המקומיות בהיקף שטחים שניתן להוסיף , על מנת ליצור היתכנות ליצירת דב"י. לכל רשות מקומית יש ערכים כלכליים שונים שלא מתיישרים עם קביעה ככל כך חד משמעית לנושא תוספת שטחי בניה . 6. סל כלים כלכליים- הצעת חוק חייבת! להיות מלווה בעבודה מקיפה בנושא לשם גיבוש סל כלים כלכליים (הטבות מיסוי, מענקים ועוד) שהיא לא פחות חשובה מהחקיקה המקודמת. כך נהוג בכל העולם וכך צריך להתחיל לנהוג גם אצלנו. לאחר שיוגדרו הכלים יהיה לבחון איזו חקיקה אחרת יש לקדם לשם מימושם. הפתרון לסוגיית הדב"י לא מצוי רק בחוק התו"ב ובפקודת העיריות. 7. דמי השכירות – בהצעת החוק עדיין מצוינת חובת הפחתה בשיעור של רק עד20% מדמי השכירות. ברור , שהפחתה כזו היא "מס שפתיים" ואינה באמת מייצרת דיור בהישג יד. השאלה שיש לשאול למי מיועד הדיור בהישג יד. ברור שבערי מרכז הארץ הפחתה כזו הינה לעג לרש והלא מייצר דירות בנות השגה לרוב האוכלוסייה שאליה הדיור בר השגה מכוון . אנו סבורים כי יש לקבוע שיקול דעת לרשות המקומית, כך שדמי השכירות יהיו בשיעור שלא יפחת משיעור של 20%". 8. סעיף 3 (ב) חברה ממשלתית לדיור להשכרה- אנחנו מתנגדים לחלוטין להכפפת הפעילות של הרשות המקומית לחברה הממשלתית לדיור להשכרה. מדוע צריך לייצר עוד גוף בתחנות התכנון שיגרום לסרבול, שאינו חלק אורגני מהרשות המקומית, שאין הוא מצוי בעולם התכנוני של הרשות המקומית. תכנון תכנית עם דב"י. 9. זכאות/ סל קריטריונים - יש בנוסף למוצע בסעיף 3 (ה) לאפשר לרשות המקומית לקבוע קריטריונים נוספים לזכאות. למשל אחד החשובים שבהם הוא מבחן ההכנסה, מיצוי כושר השתכרות. רשות מקומית תוכל לקבוע סל קריטריונים נוספים בעת גיבוש מדיניות מקומית לדיור בהישג יד, המתאימים לה בהתאם לצרכיה החברתיים והקהילתיים. 10. "סעיף 4 (2) (ד) – שיעור "בני מקום"- אנחנו מתנגדים לדפרנציאציה שנעשית בין אזורים מועדפים – מודל המועתק ממחיר למשתכן. מודל זה אינו מתאים למטרות עירוניות של יצירת דיור בהישג יד ולכן אין מקום ליצירת ההבחנה בין סוגי הישובים. אם רוצים לייצר מוטיבציה של הרשות המקומית לייצר דיור בהישג יד , יש לאפשר 50% מבני מקום- בדומה להצעה זו ביישוב באזור עדיפות א' . 11. סעיף 4 (3) (א) א(א) (1) – קביעת של 25% מכלל יח"ד הינה שאיפה ראויה- אך לא מעשית. ברוב המקרים , גם בערים חזקות כמו ת"א-יפו שיעור זה עלול לפגוע בכדאיות הכלכלית . (הניסיון התל אביבי למשל מציביע על שיערו של 10%-15% מכלל יח"ד. קביעת שיעור של למעלה מכך ללא מנגנונים פיננסיים (לא זכויות בניה!!) משמעה- חוסר כדאיות כלכלית ואי יכולת לייצר דב"י. בעולם יש ערים שקובעות שיעור קבוע כגון המוצע בחוק, אך קביעה זו מגובה בתקציבים שמוזרמים מהשלטון המרכזי לשלטון המקומי כדי לאפשר זאת. ללא תמיכה כספית, לא ניתן יהיה לעמוד בדרישה כזו. 12. נוסח החוק מוצע – על מנת לפשט את לשון החוק : 1. הגדרות - "דיור בר השגה"- יחידות דיור המיועדות להשכרה או למכירה והמתאימות בממדיהן ובמחיריהן עבור מי שנקבע כזכאי. "דיור בר השגה להשכרה " - "יחידות דיור המיועדות להשכרה לטווח ארוך במחיר מופחת באופן שסך ההוצאה לשכר דירה לא יעלה על 30% מהכנסות ברוטו של משק בית הממוצע בישראל, לזכאים, שייקבעו על ידי הרשות המקומית. "זכאי"- כל מי שעומד לפחות בשני תנאי הסף: חסר דירה, מבחן הכנסה. רשות מקומית תוכל לקבוע סל קריטריונים נוספים בעת גיבוש מדיניות מקומית לדיור בהישג יד, המתאימים לה בהתאם לצרכיה החברתיים והקהילתיים. "חסר דירה" - ללא בעלות על דירה או חלק מדירה אחרת. על סמך הצגת תעודת זכאות של משרד הבינוי והשיכון. • הכנסה – משקי בית בעלי הכנסה עד עשירון שביעי. סך ההון העצמי שלהם לא יעלה על 300,000 ₪ למשק בית או 150,000 ש"ח ליחיד. • "סל קריטריונים נוספים אפשריים " –ייקבעו על ידי רשות מקומית בהתאם לצרכים הקהילתיים חברתיים של העיר כגון: הגבלת גיל, בן מקום(תושב העיר), מיצוי כושר השתכרות, משפחות צעירות עם ילדים וכו' . " שוכר" – מי ששוכר יחידת דיור על פי הסכם שלפיו דמי השכירות, כולם או חלקם, אינם ניתנים להיוון, והם משולמים בתשלומים עיתיים לתקופות קצובות שכל אחת מהן אינה עולה על שנה, ולמעט מי שהוא קרובו של בעלים של דיור בר השגה או בעל שליטה בתאגיד שהוא בעלים של דיור בר השגה. השוכר יוכל להתגורר בדירה בשכירות למשך תקופה קצובה כפי שתקבע על ידי הרשות המקומית ובתנאי שמצבו הכלכלי וההוני של משק הבית לא השתנה במהלך התקופה המוגדרת. תנאים פיזיים של יחידת דיור בהישג יד- גודל יח"ד לא יקטן מ65 מ"ר ברוטו ולא יעלה על 100 מ"ר ברוטו. רשות מקומית תהיה מוסמכת לקבוע בתכניות בסמכות ועדה מחוזית ובתכניות בסמכות ועדה מקומית (הן בתכניות למגורים והן בתכניות עם עירוב שימושים ) היקף של יחידות דיור בר השגה בתכנית ובתנאי שהוכנה על ידה מדיניות לדיור בר השגה. הרשות המקומית תהיה כפופה לחקיקה לעניין ההגדרות ושני תנאי סף (חסר דירה והכנסה) .הרשות המקומית תהיה רשאית להפעיל קריטריונים נוספים לעניין כללי זכאות, גודל דירה, היקף יח"ד דיור בר השגה ומיקומן בהתאם למדיניות העירונית , ולצרכים החברתיים- קהילתיים של הרשות המקומית . אכלוס - הרשות המקומית תערוך באמצעותה או באמצעות כל דרך אחרת שתבחר (ובתנאי שיהיה תחת אחריותה ו/או בפיקוחה) הגרלה בין כל המועמדים ושעומדים בתנאי הזכאות לעניין זכיה בדיור בר השגה להשכרה. הסכמים מול יזמים – הרשות המקומית תהיה רשאית לדרוש מיזמים פרטיים להקצות דיור בר השגה בתוך פרוייקט בתמורה לקבלת זכויות נוספות ותהיה רשאית לערוך הסכם בין הרשות המקומית ליזם לנושא דיור בר השגה בכל הקשור להיקף הדיור בר השגה, משך הזמן מיקום בפרויקט , כל זאת בהתאם למדיניות הרשות מקומית. הועדה. הרשות המקומית תהיה רשאית מדי תקופה לעדכן את הקריטריונים בהתאם לפרויקטים השונים ובהתאם לצרכים חברתיים-קהילתיים משתנים. בברכה, חדוה פיניש היחידה לתכנון אסטרטגי עיריית ת"א-יפו