חומר רקע
חוק השכירות והשאילה, תשל"א–1971
פרק א': שכירות
סימן א': הוראות כלליות
1. שכירות היא זכות שהוקנתה בתמורה (להלן — דמי שכירות), להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות.
2. (א) הוראות פרק זה יחולו על שכירות של מקרקעין ושל מיטלטלין, ובשינויים המחוייבים — גם על שכירות של זכויות.
(ב) הוראות פרק זה יחולו, בשינויים המחוייבים, גם על שכירות משנה; לעניין זה יראו את השוכר הראשי כמשכיר ואת שוכר המשנה כשוכר.
(ג) הוראות פרק זה יחולו כשאין בדין אחר הוראות מיוחדות לענין הנדון ובאין כוונה אחרת משתמעת מן ההסכם בין הצדדים.
3. פרטים של חוזה שכירות שלא נקבעו בהסכם בין הצדדים יהיו לפי הנוהג שהצדדים להסכם ראו אותו כמקובל עליהם בעסקאות קודמות שביניהם, ובאין נוהג כזה — לפי הנוהג שצדדים סבירים רואים אותו כחל בעסקאות מאותו סוג.
4. חיוב הנובע מחוזה שכירות יש לקיימו בדרך מקובלת ובתום לב; והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מן החוזה.
סימן ב': חיובי המשכיר
5. (א) המשכיר חייב למסור את המושכר לשוכר בהעמדת המושכר לרשותו.
(ב) הוסכם על מסירה תוך תקופה פלונית, רשאי המשכיר לקבוע את מועד המסירה בתוך אותה תקופה; לא הוסכם על מועד המסירה, תהא המסירה זמן סביר לאחר כריתת החוזה; במקרים אלה על המשכיר להודיע לשוכר זמן סביר מראש על מועד המסירה.
(ג) המסירה תהא במקום שבו נמצא המושכר בזמן כריתת החוזה.
(ד) הוסכם כי המשכיר יטפל בהובלת הנכס, תיקוים חיוב המסירהתו במסירת המושכר מהמוביל לשוכר, במקום שהוסכם עליו עם המשכיר.
6. המשכיר לא קיים את חיוביו אם מסר לשוכר נכס שבזמן המסירה לא התאים מבחינת סוגו, תיאורו, איכותו או תכונותיו או מבחינה אחרת למה שהוסכם בין הצדדים (להלן — אי-התאמה); אולם אין השוכר זכאי להסתמך על אי-התאמה בכל אחת מאלה:
(1) הוא ידע עליה בעת כריתת החוזה;
(2) הוא לא הודיע עליה למשכיר זמן סביר לאחר שגילה אותה או, אם הודיע כאמור, לא נתן למשכיר הזדמנות נאותה לבדוק את המושכר; פסקה זו לא תחול אם ידע המשכיר על אי-ההתאמה.
(א) המשכיר ימסור את המושכר כשהוא מתאים למוסכם בינו לבין השוכר.
(ב) על אי-התאמת המושכר יחולו הוראות סעיף 11 לחוק המכר, התשכ"ח–1968, בשינויים המחויבים (להלן – אי-התאמה), ואחת היא אם אי-ההתאמה במושכר מקורה במושכר עצמו או בסביבתו.
(ג) השוכר אינו זכאי להסתמך על אי-התאמה בכל אחת מאלה:
(1) השוכר ידע על אי-ההתאמה בעת כריתת החוזה;
(2) השוכר לא הודיע על אי-ההתאמה למשכיר זמן סביר לאחר שגילה אותה או שהיה עליו לגלותה, תוך פירוט סביר של אי-ההתאמה; פסקה זו לא תחול אם המשכיר ידע או היה עליו לדעת על אי-ההתאמה;
(3) השוכר לא נתן למשכיר הזדמנות סבירה לבדוק את המושכר ולא נתן לו, ככל שהדבר סביר בנסיבות העניין, הזדמנות סבירה לתקן את אי-ההתאמה.
(ד) על אף הוראות סעיף קטן (ג), לא קיים השוכר נטל מהנטלים האמורים באותו סעיף קטן, זכאי הוא להסתמך על אי ההתאמה באותה מידה שבה אי קיום הנטל כאמור לא פגע במשכיר.
6א. (א) המשכיר ימסור לשוכר את הזכויות להחזיק ולהשתמש במושכר כשהן חופשיות מכל זכות של אדם שלישי אשר נוגדת את זכויות השוכר לרבות זכות של אדם שלישי; מסר המשכיר לשוכר את הזכויות להחזיק ולהשתמש במושכר כשהן אינן חופשיות מכל זכות כאמור, יראו זאת כאי התאמה, על מסירה בניגוד להוראות סעיף קטן זה ויחולו ההוראות החלות על אי-התאמה בשינויים המחוייבים, ואולם ההוראה כי השוכר אינו זכאי להסתמך על אי ההתאמה בזכויות אם לא הודיע עליה זמן סביר לאחר שהיה עליו לגלותה תחול רק בשכירות הטעונה רישום לפי סעיף 152 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972.
(ב) המשכיר ימנע את קיומן של זכויות נוגדות כאמור בסעיף קטן (א) במהלך כל תקופת השכירות.
7. (א) המשכיר חייב, תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, לתקן במושכר, או בנכס שברשותושלו המשמש את המושכר, כל דבר השולל או המגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר הגורם הפרעה של ממש לשימוש הרגיל במושכר או לשימוש בו על פי המוסכם בינו לבין השוכר לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות (להלן — פגם), בין שהפגם היה בזמן מסירת המושכר לשוכר ובין שהתהווה לאחר מכן, זולת פגם שהשוכר אחראי לו לפי חוק השומרים, תשכ"ז–1967, או שתיקונו, לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות, אינו חל על המשכיר.
(ב) היה הנכס המושכר מיטלטלין ובשביל השוכר לא נודעת משמעות לזהותו היה הנכס המושכר או הנכס המשמש את המושכר, מיטלטלין, רשאי המשכיר לקיים את חיובו לפי סעיף זה בדרך של החלפת הנכס בנכס אחר ובלבד שהדבר סביר בנסיבות העניין; הוצאות ההחלפה יחולו על המשכיר.
(ג) היה הנכס המושכר או הנכס המשמש את המושכר, מיטלטלין, ותיקונו של הפגם כרוך בהפרעה בלתי סבירה לשימוש בו, זכאי השוכר לדרוש מהמשכיר את החלפת הנכס במקום את תיקונו.
(ד) הוצאות ההחלפה לפי סעיפים קטנים (ב) ו-(ג) יחולו על המשכיר.
(ה) הוראות סעיף זה לא יחולו על נכס שהוחכר בחכירה לדורות כמשמעותה בסעיף 3 לחוק המקרקעין, התשכ"ט–1969 (להלן – חוק המקרקעין).
8. היו אי-התאמת המושכר או הפגם נובעים מעובדות שהמשכיר ידע או שהיה עליו לדעת עליהן בעת כריתת החוזה ולא גילה אותן לשוכר, זכאי השוכר לזכויות לפי סעיפים 6 ו-7 על אף האמור בכל הסכם. תניה בחוזה הפוטרת את המשכיר מאחריות לאי-התאמה או פגם, או המגבילה את אחריותו כאמור, בטלה, אם המשכיר ידע או היה עליו לדעת על אי-ההתאמה או הפגם בעת כריתת החוזה או במועד מסירת המושכר ולא הודיע עליה לשוכר.
9. (א) דרש השוכר מהמשכיר לתקן את הפגם או את אי ההתאמה ולא תיקן המשכיר את הפגם או את אי ההתאמה תוך זמן סביר לאחרמהמועד שקיבל על כך דרישה מאת השוכר, רשאי השוכר —
(1) לתקן את הפגם או את אי ההתאמה ולדרוש מהמשכיר החזרת הוצאותיו הסבירות;
(2) להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם או אי ההתאמה, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי החוזה.
(ב) רצה השוכר לתקן את הפגם או את אי ההתאמה, עליו להודיע על כך בכתב למשכיר זמן סביר מראש.
(ג) פגם או אי התאמה שתיקונםו דחוף עד שאין לדרוש מן השוכר שימתין לתיקונו לתיקונם בידי המשכיר, רשאי השוכר לתקנו לתקנם כאמור בסעיף קטן (א)(1) בלי דרישה לפי סעיף 7(א) או הודעה לפי סעיף קטן (ב).
(ד) על אף הוראות סעיף 16א, זכאי השוכר לתקן בעצמו בכל עת פגם שתיקונו אינו באחריות המשכיר, ובלבד שנתן למשכיר הזדמנות סבירה לתקן את הפגם.
(ה) הוראות סעיפים קטנים (א) עד (ג) יחולו גם על תיקון אי-התאמה, בשינויים המחויבים.
10. היה הפגם תוצאה מנסיבות שבעת כריתת החוזה לא ידע עליהן המשכיר ולא היה עליו לדעת עליהן, או לא ראה אותן ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, ותיקון הפגם באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שהיה מטיל על המשכיר חיוב השונה באופן יסודי ממה שהוסכם בין הצדדים — לא יהא הפגם עילה לדרישת תיקון, לפיצויים או להחזרת הוצאות כאמור בסעיף 9(א)(1).
11. המשכיר חייב לאפשר לשוכר להשתמש במושכר במשך תקופת השכירות לפי המוסכם בין הצדדים ללא הפרעה מצדו או מטעמו.
סימן ג': חיובי השוכר
12. השוכר חייב לקבל את המושכר להחזקתו במועד ובמקום כאמור בסעיף 5.
13. (א) השוכר חייב לשלם למשכיר את דמי השכירות.
(ב) לא הוסכם על שיעור דמי שכירות או על דרך קביעתם, ישולמו דמי שכירות שהיו ראויים להשתלם לפי הנסיבות בעת כריתת החוזה.
14. (א) נקבעו דמי השכירות בסכום מסויים לתקופות קצובות ישלם אותם השוכר בראשית כל תקופה ישולמו, בשכירות מקרקעין — בראשית כל תקופה, ובשכירות אחרת — בסוף כל תקופה.
(ב) דמי השכירות ישולמו, באחת הדרכים המקובלות, במקום עסקו של המשכיר, ובאין לו מקום עסק — במקום מגוריו.
15. (א) היה הנכס המושכר מקרקעין ונמנע מן השוכר להשתמש בו למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך, פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע כאמור; המשכיר רשאי, כעבור זמן סביר בנסיבות הענין, לבטל את החוזה, זולת אם הודיע לו השוכר לפני כן שהוא מוותר על הפטור מתשלום דמי השכירות.
(ב) הפטור האמור יחול רק אם בעת כריתת החוזה לא ידע השוכר על הנסיבות האמורות בסעיף קטן (א) ולא היה עליו לדעת עליהן, או לא ראה אותן ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען.
16. השוכר לא ישתמש במושכר אלא לפי המוסכם; אולם אם שימוש זה לא הותנה כשימוש ייחודי, רשאי הוא להשתמש במושכר שימוש אחר, ובלבד שלא יהיה בו משום פגיעה במושכר או הכבדה על המשכיר יותר מאשר לפי המוסכם.
16א. (א) השוכר אינו רשאי לבצע שינויים במושכר, אלא אם כן קיבל את הסכמת המשכיר לשינויים.
(ב) על אף הוראות סעיף קטן (א), ובכפוף לקבוע בהסכם השכירות, זכאי חוכר בחכירה לדורות כמשמעותה בסעיף 3 לחוק המקרקעין, לבצע שינויים במוחכר, שאין בהם כדי להפחית את ערכו של הנכס, ובלבד שישיב את המוחכר בתום תקופת החכירה בהתאם להוראות סעיף 20א.
17. השוכר חייב לאפשר למשכיר, בכל עת סבירה, לבדוק את המושכר ולבצע בו תיקונים, ובלבד שהמשכיר יודיע לו על כך זמן סביר מראש וימעיט ככל האפשר בהפרעה לשוכר.
סימן ד': תקופת השכירות
18. תקופת השכירות תתחיל עם מסירת המושכר לשוכר.
19. (א) לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני זמן סביר מראש.
(ב) ניתנה הודעה כאמור בסעיף קטן (א), תסתיים השכירות —
(1) כשנקבעו דמי השכירות בסכום מסויים לתקופות קצובות — בתום התקופה המתחילה בסמוך לאחר מתן ההודעה, או כעבור שלושה חדשים לאחר מתן ההודעה, הכל לפי המועד הקצר יותר;
(2) בכל מקרה אחר — במועד שנקבע לכך בהודעה, ואם מועד זה היה בלתי סביר — תוך זמן סביר לאחר מתן ההודעה.
20. (א) בתום השכירות חייב השוכר להחזיר למשכיר את המושכר והמשכיר חייב לקבלו.
(ב) בשכירות של מקרקעין יוחזר המושכר כשהוא פנוי.
(ג) בשכירות של מיטלטלין יוחזר המושכר במקום שבו נמסר לשוכר.
(א) עם סיום תקופת השכירות ישיב השוכר למשכיר את המושכר, כשהוא פנוי מכל אדם או נכס, למעט נכס של המשכיר המשמש את המושכר.
(ב) השיב השוכר את המושכר כאמור בסעיף קטן (א), יקבל המשכיר את המושכר.
(ג) היה המושכר נכס שהוא מיטלטלין, ישיב השוכר את המושכר במקום שבו נמסר המושכר לשוכר.
20א. (א) ביצע השוכר שינויים במושכר בהסכמת המשכיר, זכאי השוכר לבחור בין השבת המושכר כפי שהוא לאחר ביצוע השינויים, לבין החזרת המושכר לקדמותו והשבתו כפי שהיה טרם ביצוע השינויים; בחר השוכר להשיב את המושכר כפי שהוא לאחר ביצוע השינויים, אין הוא זכאי לתמורה בשל השינויים שביצע.
(ב) ביצע השוכר שינויים במושכר בלי שקיבל את הסכמת המשכיר לכך, והמשכיר דרש השבה של יחזיר השוכר את המושכר לקדמותו, וישיב אותו למשכיר כפי שהיה טרם ביצוע השינויים, וזאת מבלי לגרוע מהוראות חוק עשיית עושר שלא במשפט, התשל"ט-1979בלבד שהמשכיר דרש השבה כאמור; היה השינוי שביצע השוכר במושכר שהוא מקרקעין, הקמת מחוברים כמשמעותם בסעיף 21 לחוק המקרקעין, יחולו הוראות פרק ד' לחוק האמור.
סימן ה': הוראות שונות
21. המשכיר רשאי להעביר לאחר זכויותיו במושכר; עשה כן, יבוא רוכש הזכויות במקומו של המשכיר בכל הנוגע לחוזה השכירות, אולם כל עוד לא נתן המשכיר לשוכר הודעה על ההעברה או לא נודע לשוכר עליה ממקור אחר — מופטר השוכר בתשלום דמי השכירות וקיום שאר חיוביו למשכיר.
(א) משהוקנתה זכות השכירות לשוכר, כוחה של הזכות יפה כלפי כל אדם.
(ב) המשכיר רשאי להקנות את זכותו במושכר לאחר (בסעיף זה – הרוכש); עשה כן, יבוא הרוכש במקומו של המשכיר לענין יראו את הזכויות והחיובים של המשכיר על פי חוזה השכירות ועל פי דין, אשר מועד קיומם חל לאחר השלמת ההקניה, כנמחים לרוכש גם אם הרוכש לא ידע על קיום חוזה השכירות.
(ג) טענה שיש לשוכר כלפי המשכיר בשל אי-קיומם של חיובים שהיו מוטלים על המשכיר לפני השלמת ההקניה, תעמוד לו גם כלפי הרוכש.
22. (א) השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר וכן את חיוביו האחרים על פי חוזה השכירות או להשכירםו בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר; אולם אם לא הסכים המשכיר לעסקה מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, יהיה —
(1) בשכירות מקרקעין — רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר;
(2) בכל שכירות — רשאי בית המשפט להרשות את העסקה בתנאים שייראו לו; ובשכירות של מקרקעין רשאי בית המשפט לעשות כן על אף האמור בחוזה השכירות.
(ב) הוראות סעיף קטן (א) יחולו גם על המחאה של חיובי שוכר לאדם אחר הנעשית יחד עם העברת זכות השכירות.
(ב) בשכירות במקרקעין, הסכמה לפי סעיף (א) תיעשה מראש ובכתב.
23. התרופות הנתונות לצדדים לפי פרק זה באות להוסיף על הוראות חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א–1970, ולא לגרוע מהן.
24. לענין חוק השומרים, תשכ"ז–1967, יראו שוכר כשומר שכר שהמטרה של שמירת הנכס טפלה למטרה העיקרית של החזקתו.
25. חובות שהצדדים חבים זה לזה עקב השכירות ניתנים לקיזוז.
סימן ו': חוזה שכירות למגורים
25א. בסימן זה –
"דירה" – חדר או מערכת חדרים המשמשים בעיקרם למגורים;
"הדירה המושכרת" – הדירה שהושכרה בחוזה שכירות למגורים, לרבות חלקי הרכוש המשותף הצמודים לה בהצמדה כמשמעותה בסעיף 55(א) ו-(ב) לחוק המקרקעין, שהושכרו כאמור;
"דירה שאינה ראויה למגורים"- דירה שמתקיים בה האמור בתוספת הראשונה;
"חוזה שכירות למגורים" – חוזה שכירות שבמסגרתו מוקנית זכות שכירות בדירה למטרת מגורים.
25ב. חוזה שכירות למגורים ייערך בכתב וייחתם בידי המשכיר והשוכר, וזאת מבלי לגרוע מתוקפו של החוזה; העתק חתום מהחוזה יימסר לכל אחד מהצדדים.
25ג. חוזה שכירות למגורים יכלול, בין השאר, את הפרטים הקבועים בתוספת השניהאלה; השר, באישור ועדת חוקה חוק ומשפט רשאי לשנות את התוספת בצו.:
(1) כתובת הדירה המושכרת, וכן מספרי הגוש והחלקה שלה ככל שהיא רשומה בפנקסי המקרקעין;
(2) שמות הצדדים לחוזה, מספר תעודת זהות שלהם ומענם;
(3) תיאור הדירה המושכרת, הריהוט והאבזרים שבה, ובכלל זה תיאור חלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירה, שהושכרו;
(4) תקופת השכירות, קיומה של ברירה להארכת התקופה ותנאי הברירה כאמור, וקיומה של זכות לביטול החוזה ותנאי הביטול;
(5) דמי השכירות, מועד תשלומם ואופן התשלום;
(6) תשלומים נוספים החלים על השוכר שאינם דמי שכירות, אם ישנם, וגובהם;
(7) פגם או ליקוי בדירה שאינו קל ערך, הידוע למשכיר בעת כריתת החוזה, וכל דבר אחר בדירה המושכרת או בסביבתה או בנכס המשמש אותה הגורם או העלול לגרום הפרעה של ממש לשימוש בדירה המושכרת והידוע למשכיר בעת כריתת החוזה;
(8) פרטים נוספים שקבע שר המשפטים.
25ד. (א) שר המשפטים רשאי לקבוע בתקנות חוזה שכירות למגורים מצוי (בסעיף זה – חוזה מצוי).
(ב) קבע השר חוזה מצוי יחולו הוראות אלה:
(1) לא נערך חוזה שכירות למגורים בהתאם להוראות סעיף 25ב, ולא היתה הסכמה אחרת, יראו את החוזה המצוי כחוזה השכירות למגורים שנכרת בין הצדדים;
(2) לא נכללה בחוזה שכירות למגורים הוראה שיש לכלול בו לפי סעיף 25ג, ולא היתה הסכמה אחרת, יראו את אותה הוראה שבחוזה המצוי כחלק מחוזה השכירות למגורים שנכרת בין הצדדים.
25ה. (א) המשכיר ימסור את הדירה המושכרת כשהיא מתאימה למגורים; על מסירת דירה שאינה מתאימה למגורים בניגוד להוראות סעיף זה יחולו ההוראות החלות על אי התאמה.
25ו. (ב) המשכיר ימסור את הדירה המושכרת כשהיא ראויה למגורים; לעניין סעיף קטן (א), יראו בין השאר דירה שמתקיים בה האמור בתוספת הראשונה כדירה שאינה מתאימהראויה למגורים; שר המשפטים, בהתייעצות עם שר הבינוי והשיכון ובאישור ועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת, רשאי, בצו, לשנות את התוספת.
(גב) מסר המשכיר את הדירה כשהיא אינה ראויה למגורים, יראו במסירה כאמור הפרת חוזה.על מסירת דירה שאינה מתאימה למגורים בניגוד להוראות סעיף זה יחולו ההוראות החלות על אי-התאמה, ואולם אם מתקיים בדירה האמור בסעיף קטן (ב) רשאי השוכר להסתמך על אי-ההתאמה גם אם לא מתקיים האמור בסעיף 6(ג), ובכלל זה לבטל את החוזה בכל עת.
25וז. (א) המשכיר ימסור את הדירה המושכרת לשוכר;
(ב) והשוכר יקבל את הדירה להחזקתו בתחילת תקופת השכירות במועד עליו הסכימו הצדדים לפי חוזה השכירות למגורים.
(בג) מסירת הדירה המושכרת לשוכר תהיה כשהיא פנויה מכל אדם או נכס, למעט נכס אשר הוסכם כי יהיה בדירה בעת מסירתה.
(גד) המשכיר ייתן לשוכר, לא יאוחר ממועד מסירת הדירה המושכרת, הוראות תחזוקה ושימוש בקשר לדירה, למיתקניה ולנכסים שבה, ככל שאלה נדרשים.
25זח. (א) השוכר אחראי על יתקן על חשבונו כל ליקוי בדירה המושכרת שהוא קל ערך ושניתן לתקנו באופן סביר על ידי מי שאינו בעל מקצוע, וכן כל ליקוי אחר, לרבות פגם כמשמעותו בסעיף 7, שנגרם עקב שימוש בלתי סביר בדירה המושכרת. השוכר יתקן ליקוי כאמור, אלא אם הסכימו הצדדים אחרת.
(ב) על אף האמור בסעיף 7, על המשכיר לתקן על חשבונו כל פגם או ליקוי אחר בדירה אשר אינו כאמור בסעיף קטן (א) או שאינו קל ערך, בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים מיום שקיבל דרישה לכך מאת השוכר; ואם היה פגם שתיקונו דחוף – יתקן המשכיר את הפגם בתוך זמן סביר ולא יאוחר משלושה ימים מיום שקיבל דרישה כאמור; לעניין זה, "פגם שתיקונו דחוף" – פגם שאינו מאפשר מגורים בדירה באופן סביר. אין באמור בסעיף זה כדי לגרוע מהוראות סעיף 9(ג).
(ג) לא תיקן המשכיר פגם או ליקוי, לפי דרישת השוכר, בתוך התקופה האמורה בסעיף קטן (ב), זכאי השוכר לתרופות הקבועות בסעיף 9(א) ו-(ב)יחולו הוראות סעיף 9 .
25חט. (א) השוכר יישא בתשלומים אלה לגבי תקופת השכירות:
(1) דמי שכירות לפי חוזה השכירות למגורים;
(2) מסים החלים על המחזיק בדירה, לרבות ארנונה;
(3) תשלומים בעד צריכה של שירותים שוטפים הניתנים לשוכר בדירה למגורים, לרבות מים, חשמל, גז וחימום;
(4) תשלומים לצורך אחזקה שוטפת המשולמים לנציגות הבית המשותף או למי שנכרת עמו חוזה לניהול ואחזקה שוטפת של הבית המשותף;
(5) תשלום מסוג אחר שקבע השר.
(ב) השוכר לא יישא בתשלומים שאינם מפורטים בסעיף קטן (א) ובכלל זה בתשלומים אלה:
(1) תשלום המיועד לרכישה או להשבחה של מערכות או מיתקנים קבועים המשרתים את הדירה המושכרת, למעט התאמות מיוחדות או שיפורים שביקש השוכר;
(2) דמי ביטוח בעד ביטוח הדירה המושכרת בביטוח מבנה;
(3) תשלומים שהמשכיר חב בהם כלפי אדם שלישי, שאינם כאמור בסעיף קטן (א) ובין השאר, דמי תיווך למתווך מקום בו המתווך פעל מטעמו של המשכיר. התקשר השוכר עם מתווך לצורך שכירת דירה מסויימת, לגביה לא פעל המתווך מטעמו של המשכיר, ושלא במסגרת התקשרות כללית בין השוכר למתווך, ישא השוכר במחצית מדמי התיווך בלבד.
(ג) אין בהוראות סעיף זה כדי לגרוע מחובת השוכר לשאת בהוצאות תיקון ליקויים לפי סעיף 25זח(א).
25טי. (א) בסעיף זה, "בטוחהערובה" – ערובה לצורך הבטחת חיובי השוכר הנובעים מחוזה השכירות., פיקדון או בטוחה אחרת.
(ב) ביקש המשכיר מהשוכר בטוחהערובה הכרוכה בהוצאת כספית לשוכר, אחת או יותר מהשוכר, לא יעלה גובהן המצטברה על הנמוך מבין סכומים אלה:
(1) סכום דמי השכירות שהשוכר התחייב לשלם לפי חוזה השכירות למגורים, בעד שליש מתקופת השכירות;
(2) סכום השווה לפי שישה מדמי השכירות לחודש לפי חוזה השכירות למגורים, ולעניין בטוחה הכרוכה בהוצאה כספית לשוכר – סכום השווה לפי שלושה מדמי השכירות כאמור.
לעניין סעיף זה "ערובה הכרוכה בהוצאה כספית לשוכר"- לרבות ערבות בנקאית ומזומן.
(ג) בלי לגרוע מהוראות חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א–1970, המשכיר רשאי לממש בטוחערובה שנתן לו השוכר רק במקרים המפורטים להלן ובסכומים כמפורט לצדם:
(1) השוכר לא שילם את דמי השכירות במועד הקבוע בחוזה השכירות – עד גובה דמי השכירות שלא שולמו בתוספת הפרשי הצמדה וריבית לפי תנאי החוזה;
(2) השוכר לא שילם את התשלומים הנוספים שהוא חב בהם לפי סעיף 25חט(א)(2) עד (5) – עד גובה התשלומים שלא שולמו;
(3) השוכר לא תיקן ליקויים שהוא אחראי לתיקונם לפי סעיף 25זח(א) – עד גובה עלות התיקון;
(4) השוכר לא פינה את הדירה המושכרת בתום תקופת השכירות – בסכום בהתאם לתנאי החוזה.
(ד) המשכיר יודיע לשוכר זמן סביר מראש על כוונתו לממש את הבטוחערובה ויאפשר לו לתקן את הטעון תיקון בתוך זמן סביר.
(ה) הסתיימה תקופת השכירות, ישיב המשכיר לשוכר את הבטוחהערובה או את יתרתה לאחר המימוש לפי סעיף קטן (ג), לרבות פירותיה, בתוך 60 ימים ממועד השבת הדירה המושכרת לרשותו או עד למועד שבו נפרעו חובות השוכר כאמור בסעיף קטן (ג), לפי המאוחר.
25יא. הקנה המשכיר את זכויותיו בדירה המושכרת לאחר לפי סעיף 21(ב), יודיע על כך לשוכר בכתב, לפני המועד שבו עליו למסור את הדירה לרוכש הזכויות; בהודעה יפרט המשכיר את פרטי הרוכש ואת דרכי ההתקשרות עמו.
25יאב.(א) המשכיר יודיע לשוכר, זמן סביר לפני תום תקופת השכירות לפי חוזה השכירות למגורים, אם ברצונו להאריך את תקופת השכירות ובאילו תנאים.
(ב) היתה למשכיר ברירה להארכת תקופת השכירות לפי חוזה השכירות למגורים, יודיע לשוכר לא יאוחר מ-90 ימים לפני תום תקופת השכירות, אם ברצונו לקיים את הברירה, ורשאי המשכיר לקיים את הברירה רק אם נקבעו בחוזה, מראש, תנאים לעניין תקופת ההארכה, ובכפוף לאותם תנאים.
(ג) היתה לשוכר ברירה להארכת תקופת השכירות לפי חוזה השכירות למגורים, יודיע למשכיר אם ברצונו לקיים את הברירה לא יאוחר מ-60 ימים לפני תום תקופת השכירות.
25יבג.(א) תניה בחוזה שכירות למגורים המאפשרת למשכיר לבטל את החוזה שלא בשל הפרתו, בטלה, אלא אם כן קיימת גם לשוכר זכות ביטול כאמור.
(ב) המשכיר יודיע לשוכר על ביטול חוזה שכירות למגורים בהתאם לתניה כאמור בסעיף קטן (א), 90 ימים מראש, לפחות, והשוכר יודיע למשכיר על ביטול החוזה בהתאם לתניה כאמור, 60 ימים מראש, לפחות.
25יגד. על אף הוראות סעיף 2(ג), בחוזה שכירות למגורים –
(1) אין להתנות על הוראות סעיף 25הו;
(2) אין להתנות על הוראות סעיפים 6, 8 עד 10, 15, 21(ב) ו-(ג), 2423 עד 25דה ו-25ח- עד 25יג למעט סעיף 25ח(א) סיפה ו-25ז עד 25יב, אלא לטובת השוכר.
25ידטו. (א) הוראות סימן זה לא יחולו על חוזה שכירות למגורים כמפורט להלן:
(1) חוזה שכירות למגורים בדירה שהיא אחת מאלה:
(א) דירה בבית מלון כהגדרתו בחוק שירותי תיירות, התשל"ו–1976, או דירה אחרת המושכרת למטרת נופש;
(ב) דירה במעון כהגדרתו בחוק הפיקוח על מעונות, התשכ"ה–1965;
(ג) דירה בבית דיור מוגן כהגדרתו בחוק הדיור המוגן, התשע"ב–2012;
(ד) דירה במעונות לסטודנטים, לתלמידים או לעובדים;
(ה) דירה שחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב–1972, חל עליה;
(2) חוזה שכירות למגורים שתקופת השכירות לפיו אינה עולה על שלושה חודשים, ואין לצדדים ברירה להאריכה;
(3) חוזה שכירות למגורים שתקופת השכירות לפיו עולה על עשר שנים, ואין למשכיר ברירה לבטל את החוזה במועד מוקדם יותר;
(4) חוזה שכירות למגורים שדמי השכירות לפיו, לחודש, עולים על 20,000 שקלים חדשים או על סכום אחר שקבע שר המשפטים; הסכום לפי פסקה זו יתעדכן ב-1 בינואר של כל שנה, בהתאם לשיעור שינוי מדד המחירים לצרכן שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הידוע ביום העדכון לעומת המדד האמור שהיה ידוע ב-1 בינואר של השנה הקודמת, ויעוגל לסכום הקרוב שהוא מכפלה של 10 שקלים חדשים; שר המשפטים יפרסם ברשומות הודעה על הסכום המעודכן;
(5) חוזה שכירות למגורים מסוג אחר שקבע שר המשפטים.
(ב) הוראות סעיפים 25ב עד 25ד, 25זח, 25יאב ו-25יבג לא יחולו על חוזה שכירות למגורים שנכרת בין משכיר לבין שוכר שהוא קרוב שלו; בסעיף קטן זה ,"קרוב" – בן זוג, אח, אחות, הורה, הורי הורה, צאצא וצאצאי בן הזוג, ובן זוגו של כל אחד מאלה.
(ג) על אף הוראות סעיף 2(ב), שכר השוכר מהמשכיר את הדירה המושכרת לתקופה שאינה עולה על עשר שנים (בסעיף קטן זה – השוכר הראשי) והשכיר השוכר הראשי את הדירה, כולה או חלקה, לשוכר משנה, יחולו הוראות אלו:
1. ימשיכו לחול הוראות סעיפים 16א(א), 20אף ו-25זח(ב) ו-(ג) ימשיכו לחול על המשכיר ולא על השוכר הראשי;.
2. תשלומים שאינם חלים על השוכר לפי סעיף 25ט(ב) לא יחולו על השוכר הראשי.
3.
פרק ב': שאילה
26. שאילה היא זכות להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות, כשהזכות הוקנתה שלא בתמורה.
27. הוראות סעיפים 2 עד 5, 6א, 11, 12, 16א, 17, 18, 20, 20א, 21 ו-25 יחולו, בשינויים המחוייבים, גם על שאילה.
28. (א) על אי-התאמת המושאל יחולו הוראות סעיף 6, אולם היא לא תשמש עילה לפיצויים, אלא אם ידע עליה המשאיל בעת כריתת החוזה והשואל לא ידע עליה.
(ב) הפרת חוזה שאילה לא תשמש עילה לתביעת אכיפה.
------------
* ראה הערה בעמ' 19802.
29. (א) המשאיל רשאי לבטל את חוזה השאילה כל עוד לא מסר את המושאל לשואל, והוא רשאי לסיים את השאילה בתוך תקופתה אם מת השואל או אם המושאל דרוש למשאיל לצורך עצמו, והכל בהודעה לשואל זמן סביר מראש.
(ב) לא הוסכם על תקופת השאילה, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השאילה על ידי מתן הודעה לצד השני זמן סביר מראש.
30. השואל אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושאל או להשאילו בהשאלת משנה, אלא בהסכמת המשאיל.
פרק ג': שונות
31. הוראות פרק א' יחולו, בשינויים המחוייבים, גם על זכות שהוקנתה בתמורה להשתמש בנכס שאין עמה הזכות להחזיק בו, והוראות פרק ב' יחולו, בשינויים המחוייבים, על זכות כאמור שהוקנתה שלא בתמורה.
32. הספר השני של המג'לה, במידה שהוא מתייחס לשכירות נכסים — בטל.
33. בחוק המקרקעין, תשכ"ט–1969 —
(1) בסעיף 3, במקום "תמורת דמי שכירות" יבוא "בתמורה";
(2) סעיף 82 — בטל;
(3) בסעיף 83, המלים "פרט לסעיף 82" — יימחקו.
34. תחילתו של חוק זה מיום י"ד בטבת תשל"ב (1 בינואר 1972); על עסקה שנעשתה לפני תחילתו של חוק זה יוסיף לחול הדין הקודם.
תחילתו של חוק זה שישים ימים מיום פרסומו. על חוזה שנכרת לפני תחילתו של חוק זה יוסיף לחול הדין הקודם.
תוספת ראשונה
(סעיפים 25אף 25הו)
דירה שאינה ראויהמתאימה למגורים
דירה אינה מתאימהראויה למגורים אם מתקיים בה אחד מאלה:
(1) היא אינה כוללת מערכת נקזים, לרבות מערכת לסילוק סדיר של שפכים ודלוחין;
(2) היא אינה כוללת מערכת חשמל או מערכת תאורה;
(3) אין בה פתחי אוורור ותאורה טבעית וכן דלתות וחלונות לסגירת פתחים אלה, לרבות דלת כניסה ראשית בעלת אמצעי נעילה;
(4) היא אינה כוללת מערכת לאספקת מי שתיה;
(54) יש בה גורם סיכון בלתי סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו.
תוספת שניה
(סעיף 25ג)
חוזה שכירות למגורים
חוזה שכירות למגורים יכלול, בין השאר, את אלה:
(1) כתובת הדירה המושכרתוכן מספרי הגוש והחלקה שלה ככל שהיא רשומה בפנקסי המקרקעין;
(2) שמות הצדדים לחוזה, מספר תעודת זהות שלהם ומענם;
(3) תיאור הדירה המושכרת, הריהוט והאבזרים שבה, ובכלל זה תיאור חלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירה, שהושכרו;
(4) תקופת השכירות, קיומה של ברירה להארכת התקופה ותנאי הברירה כאמור, וקיומה של זכות לביטול החוזה ותנאי הביטול;
(5) דמי השכירות, מועד תשלומם ואופן התשלום;
(6) תשלומים נוספים החלים על השוכר שאינם דמי שכירות, אם ישנם, וגובהם;
(7) פגם או ליקוי בדירה שאינו קל ערך, הידוע למשכיר בעת כריתת החוזה, וכל דבר אחר בדירה המושכרת או בסביבתה או בנכס המשמש אותה הגורם או העלול לגרום הפרעה של ממש לשימוש בדירה המושכרת והידוע למשכיר בעת כריתת החוזה;