חומר רקע
נוסח מוצע מטעם הממשלה לדיון בוועדה ב-16.1.17
הצעת חוק המכר (דירות)(תיקון מס'...), התשע"ו-2016
תיקון סעיף 1
1. ב
בחוק המכר (דירות), התשל"ג-19731 (להלן - החוק העיקרי), בסעיף 1 -
(1) בהגדרה "דירה" בסופה יבוא "לרבות חלקים מסוימים מהרכוש המשותף הצמודים להם כאמור בסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין";
(2) בהגדרה "הוראות תחזוקה ושימוש", המילים "כמשמעותו בחוק המקרקעין" – יימחקו;
(3) אחרי ההגדרה "הוראות תחזוקה ושימוש" יבוא:
""היתר בנייה", "הקלה" ו-"תכנית" – כמשמעותום לפי חוק התכנון והבנייה;
(4) אחרי ההגדרה "חוק המקרקעין" יבוא:
""חוק התכנון והבנייה"- חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-19652;";
(5) אחרי ההגדרה "קונה משנה" יבוא:
""רכוש משותף" – כמשמעותו בחוק המקרקעין;".
הוספת סעיפים 1א עד 1ד
2. א
אחרי סעיף 1 לחוק העיקרי יבוא:
"הגבלה על מכירת דירה לפני אישור תכנית או הקלה
1א.
(א) לא ימכור מוכר דירה לקונה אם לא אם ניתן להוציא היתר בניה לפני אישור התכנית שמכוחה ניתן להוציא היתר בנייה לבניית אותה דירה, מכוח תכנית, לפי חוק התכנון והבנייה או לפי כל דין אחר (להלן – בחוק זה: תכנית), או אם לא אם טרם ניתנה לפני מתן הקלה ביחס לאותה דירה, ככל שהקלה כאמורהיא הנדרשת לצורך מתן היתר בניה לבבניית אותה הדירה, לפי חוק התכנון והבנייה; לעניין זה, "הקלה" – הקלה שעניינה הוספתה של דירות מגורים שאינה מהווה סטייה ניכרת מתכנית בהתאם לתקנות שהותקנו לפי סעיף 151 לחוק התכנון והבנייה.
(ב) חוזה למכירת דירה שנכרת לפני אישור תכנית או מתן הקלה כאמור בסעיף קטן (א) - – בטל.
זכות בלעדיות לרכישת דירה
1ב.
התחייב מוכר כלפי מי שמבקש להיות קונה, לשמור לו, לתקופה מסוימת, את הזכות לרכוש דירה מסוימת בתנאים מסוימים (בסעיף זה – תקופת ההתחייבות), ולא נחתם חוזה מכר בין הצדדים עד תום תקופת ההתחייבות, בתנאים האמורים, לא יגבה בשל כך המוכר מהמבקש סכום העולה על הסכום שקבע השר בתקנות, בהתייעצות עם שר האוצר; בתקנות לפי סעיף זה רשאי השר לקבוע סכומים שונים לתקופות התחייבות שונות וביחס לערך הדירה.
ציון המועד הצפוי לקבלת היתר
1ג.
(א) נכרת חוזה למכירת דירה לפני שניתן היתר בנייה לבניית אותה דירה, יציין המוכר בחוזה המכר את המועד הצפוי לקבלת היתר הבנייה.
(ב) לא ציין המוכר בחוזה המכר את המועד הצפוי לקבלת היתר הבנייה, בהתאם להוראות סעיף קטן (א), רשאי הקונה, כל עוד לא ניתן היתר הבנייה, לבטל את חוזה המכר.
(ג) לא ניתן היתר הבנייה עד המועד הצפוי לקבלת ההיתר שצוין בחוזה המכר, רשאי הקונה, לאחר שחלפו 60 ימים מהמועד הצפוי האמור וכל עוד לא ניתן היתר הבנייה, לבטל את חוזה המכר.
(ד) ביטל הקונה את החוזה בהתאם לסעיף קטן (ב) או (ג), ישיב המוכר את כל הכספים ששילם לו הקונה, בתוספת הפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקהבתוספת הפירות שנצברו בגין כספים אלה, הגבוה ביניהם; הקונה לא יהיה זכאי לסעד נוסף בשל ביטול החוזה לפי סעיף זה.
מסירת מידע תכנוני
1ד.
(א) המוכר יפרט בחוזה המכר מידע על שינויים, בקשות, תכניות או מגבלות כמפורט להלן (בסעיף זה – שינויים במצב התכנוני), אם יש בהם כדי להשפיע השפעה של ממש על השימוש הסביר בדירה או ברכוש המשותף:
(1) שינויים שיזם המוכר או מי מטעמו בתכנית החלה על החלקה שבה מצויה הדירה, שטרם אושרו, או שינויים כאמור שבכוונתו ליזום, וכן בקשות למתן הקלה באותה חלקה שהגיש המוכר או מי מטעמו או שבכוונתו להגיש;
(2) תכניות וכן תכניות שהופקדו או שאושרו לפי חוק התכנון והבנייה או לפי כל דין אחר, החלות על חלקות הגובלות לחלקה שבה מצויה הדירה;
(3) מגבלה שנקבעה בתכנית או החלה על פי הסכם, על השימוש ברכוש המשותף.
(ב) חלו שינויים במצב התכנוני, המפורטים בפסקה (1) או (2) של סעיף קטן (א), בתקופה שממועד חתימת חוזה המכר עד למסירת הדירה, ויש בכך כדי להשפיע השפעה של ממש על השימוש הסביר בדירה או ברכוש המשותף, ימסור המוכר, באופן מיידי, הודעה על כך בכתב לקונה, באופן מיידי, ולעניין השינויים האמורים בפסקה (2) של סעיף קטן (א) – ימסור על כך הודעה לקונה, מיד לאחר שנודע לו עליהם בשל פרסום או קבלת הודעה לפי סעיפים 89א(ד) או 117 לחוק התכנון והבנייה."
תיקון סעיף 4
3. כ
בסעיף 4 לחוק העיקרי, בסעיף קטן (א), אחרי פסקה (1) יבוא:
"(1א) חלקי הבניין שאינם הדירה, לרבות הרכוש המשותף, שוניםה באופן מהותי מן האמור במפרט."
תיקון סעיף 6א
4.
בסעיף 6א לחוק העיקרי-
(1) בסעיף קטן (ג), אחרי "לפי סעיף קטן (א)" יבוא "(בסעיף זה – חוזה ההתקשרות הראשון)", במקום "שלוש שנים", יבוא "שנתיים" ובמקום "שלוש השנים", יבוא השנתיים";
(2) אחרי סעיף קטן (ג) יבוא:
"(ד) תניה בחוזה ההתקשרות הראשון המאפשרת העלאת שכר המתחזק במהלך תקופת ההתקשרות לפי אותו חוזה מעבר להפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה – בטלה."
תיקון סעיף 6ג
5.
בסעיף 6ג לחוק העיקרי -
(1) במקום כותרת השוליים יבוא "חובת הכללת ההוצאות המשפטיות במחיר הדירה";
(2) במקום סעיפים קטנים (ב) ו-(ג) יבוא:
"(ב) ההוצאות המשפטיות שהמוכר דורש מהקונה להשתתף בהן ייכללו במלואן במחיר הדירה וישולמו למוכר."
תיקון סעיף 7א
6.
בסעיף 7א לחוק העיקרי, בסעיף קטן (א), בסופו יבוא "ואולם על הוראות סעיף 1א אין להתנות".
תיקון סעיף 10
7.
בסעיף 10 לחוק העיקרי, במקום " 6 או 6ג(ב)" יבוא "או 6".
תחולה
8.
(א) הוראות חוק זה יחולו על חוזה למכירת דירה שנכרת אחרי תחילתו.
(ב) על אף הוראות סעיף קטן (א) -
(1) הוראות סעיף 1ב לחוק העיקרי, כנוסחו בסעיף 2 לחוק זה, יחולו על התחייבות כאמור באותו סעיף שניתנה בידי המוכר ביום תחילתו של חוק זה או לאחריו;
(2) הוראות סעיף 1ד(ב) לחוק העיקרי, כנוסחו בסעיף 2 לחוק זה, יחולו גם על חוזה למכירת דירה שנכרת לפני תחילתו של חוק זה אם במועד האמור ובששת החודשים שלאחר מכן הדירה טרם נמסרה לקונה, ואולם לעניין זה יקראו את הסעיף האמור כך שבמקום "בתקופה שממועד חתימת חוזה המכר עד מסירת הדירה" יבוא "בתקופה שתחילתה ששה חודשים מיום תחילתו של חוק המכר (דירות) (תיקון מס'...), התשע"ו-2016 עד מסירת הדירה".