חומר רקע
1
25
,באוקטובר2017
ה
' בחשוון, התשע"ח
סימוכין:
100109
הערות פרטניות של מרכז השלטון המקומי
ופורום ה-
15
להצעת חוק התכנון והבניה
'(תיקון מס119
)(דיור בהישג יד), התשע"ז–
2017
בהמשך וכחלק בלתי נפרד
ממכתבנו, להלן הערות פרטניות של מרכז השלטון המקומי ופורום ה-
15
להצעת חוק התכנון והבנייה (תיקון–
דיור בהישג יד), התשע"ז–
2017
, המתייחסות לנוסח שפורסם
'בקובץ הצעות חוק הכנסת מס728
,
ביום19.7.2017
.)"(להלן: "הצעת החוק
יובהר כי הערותינו שלהלן מתמקדות
בדרוש למסלול של דיור ב ,הישג יד כאשר לצדו של מסלול זה
יש להותיר את המסלול של השכרה ארוכת טווח כמסלול העומד בפני עצמו.
.נשמח לספק פירוט והסברים נוספים ככל שיידרש
אופן הצגת ההערות : ההערות מופיעות בהתאם לסדר סעיפי הצעת החוק. נוסח הצעת החוק מופיע
במרכאות. הניסוחים שאנחנו מציעים להוסיף מסומנים
במרקר צהוב ובקו תחתון
. המילים שאנ ו
מבקשים למחוק מסומנות
במרקר צהוב ובקו חוצה.
סעיף2 –
תיקון סעיף62א
1.
שמחנו להיווכח כי סעיף2
,להצעת החוק תוקן
,כך שתוספת הזכויות תיקבע בתכנית. אכן
.מדובר בקביעה נכונה יותר, התואמת את דיני התכנון והבניה
2.
:חרף זאת, נותרו בהצעת החוק המתוקנת שתי בעיות הנוגעות לסעיף זה
א.
נקבע בהצעת החוק המתוקנת שהתוספת לדיור בהישג יד תחויב לעמוד בשיעור של
25%
ובשיעור זה בלבד. הוראה זו מצמצמת באופן קריטי את שיקול הדעת של
הוועדה המקומית, שתוכל להכריע אך ורק בין אישור תוספת של25%
לדיור בהישג
.יד או כלום, ללא המשרעת שביניהם, המאפשרת גמישות
ב.
נ קבע במפורש בהצעת החוק המתוקנת שהוועדה לא תהא רשאית להתנות את
מימוש התכנית עצמה במימוש התוספת לדיור בהישג יד. במצב זה, מגיש התכנית
יוכל לממש בפועל רק את הדירות הרגילות או רק את הדירות בהישג יד, או כל
.תמהיל ביניהם, לפי שיקול דעתו
אנו סבורים כי אין הצדקה לה גביל בצורה זו את שיקול דעתה של הוועדה המקומית וכי
יש להשאיר בידיה את האפשרות לקבוע תמהיל של מלאי דירות בהישג יד (עד לשיעור
של25%
.) לפי שיקול דעתה, וכן להתנות תנאים שונים כפי שתמצא לנכון
לאור זאת אנו מציעים את השינויים הבאים בסעיף2
:של הצעת החוק
" בסע יף62א(א1
()
2
) לחוק העיקרי–
(1)
בפסקת משנה (א), במקום הסיפה החל במילים "ובלבד שנקבע" יבוא: ובלבד שהשטח
שיוגדל יהיה בשיעור של
עד
25%
מהשטח הכולל המותר לבנייה למגורים במגרש
ובשיעור זה בלבד
(בפסקה זו–
תוספת השטח), ונקבע בתכנית כי על תוספת השטח
."יחולו הוראות התוספת השישית
(2)
:אחרי פסקת משנה (ב) יבוא
)(ג
הוועדה המקומית רשאית להתנות את
מימוש התכנית שאישרה הוועדה
המחוזית או תכנית שאושרה לפי סעיף זה, לרבות בניית השטח הכולל המותר
2
לבנייה שא ,ינו תוספת השטח, כולו או חלקו
לא יותנה
במימוש הבנייה של
."תוספת השטח לפי פסקה זו, כולו או חלקו
סעיף3 –
הוספת סעיף62א2 בנוגע לסמכויות הוועדה המחוזית
3.
אנו סבורים כי יש להסמיך את הוועדה המחוזית לקבוע הוראות לדיור בהישג יד בתכנית
מתאר מקומית שבסמכות הוועדה ה מחוזית, מבלי להגביל את שיקול דעתה בנושא, בדיוק כפי
ששיקול דעתה לא מוגבל בנושאים אחרים הנקבעים בתכנית. בהתאם לזאת יש לקצר את
( סעיף ההסמכה62א2
.המוצע), כפי שנבהיר להלן
4.
בסעיף62א2
()(א1
) המוצע נקבע כי הוועדה המחוזית רשאית לקבוע שטח כולל המותר לבנייה
שיחולו
עליו הוראות התוספת השישית (המוגדר כ-
"שטח מוגדל") רק אם "השטח המוגדל
הוא מעבר לשטח הכולל המותר לבנייה שהוועדה המחוזית היתה מאשרת בתכנית אילו לא
חלו על שטח כאמור הוראות התוספת השישית". עם כל הכבוד נראה כי יש כאן משום "משחק
בנדמה לי". לא ניתן באמת לדעת מה היי תה מחליטה הוועדה המחוזית "אילו...". גם הניסיון
לחייב את הוועדה המחוזית לנמק בהחלטתה "מה הייתה מאשרת אילו" לא באמת מועיל שכן
בדיעבד תמיד ניתן לנמק "מה הוועדה הייתה מאשרת אילו..." ואף אחד לא יוכל לסתור או
להתווכח עם נימוק זה. על כן אנו סבורים כי את סעיף62א2
()(א1) יש למחוק.
5.
בסעיף62א2
()(א3
.) נקבע כי מימוש שטחי הבניה בתכנית לא יותנה במימוש השטח המוגדל
המשמעות היא שבפועל היזם יוכל לבנות רק את שטחי הבנייה המותרים ולא לבנות כלל את
השטח המוגדל אם, לדעתו, זה לא יהיה כדאי. אנחנו סבורים שלא נכון להשאיר ליזם את
האפשר ות הזאת ועל כן אנו מציעים לשנות את סעיף62א2
()(א3
:) כדלקמן
("
3) הוועדה המחוזית רשאית להתנות את מימוש
ה של
תכנית לפי סעיף זה או תכנית אחרת
שאישרה הוועדה המחוזית, לרבות בניית השטח הכולל המותר לבנייה שאינו השטח
,המוגדל, כולו או חלקו
לא יותנה
."במימוש הבנייה של השטח המוגדל, כולו או חלקו
6.
בסעיף62א2
(ב) להצעת החוק נקבע כי הוועדה המחוזית לא תוכל להפקיד תכנית עם הוראות
לדיור בהישג יד מבלי שהונחה לפניה חוות דעת של החברה הממשלתית לדיור להשכרה
"לעניין הוראות התכנית... לרבות שיעור יחידות הדיור שנקבעו
."בתכנית וישימות התכנית
אנו סבורים כי דרישה זו עלולה להפוך לחסם בירוקרטי. בהעדר יתרון ברור לחברה
.הממשלתית לדיור בעניין זה, ניתן להחליפה בדרישה לקבל חוות דעת של שמאי מורשה
אנו סבורים כי הסתפקות בדרישה לחוות דעת שמאית מבלי להגדיר את הפרמטרים שלה אף
היא ל א מספקת. השאלה האם דיור בהישג יד הוא "כדאי" היא שאלה כלכלית שיש להגדיר
.אותה במפורש
כמו כן, אנו לא סבורים שחוות הדעת חייבת להיות של שמאי מטעם מגיש התכנית. מכיוון
שלמיטב ידיעתנו גם לוועדות ה
מ קומיות וגם לוועדות המחוזיות יש התקשרות עם שמאי
מקרקעין שמשמשים כש מאי הוועדה, אנו מציעים לדרוש מהוועדה שתעמוד לפניה חוות דעת
.שמאית מבלי לקבוע כי בהכרח מדובר דווקא בחוות דעת של שמאי מטעם מגיש התכנית
לאור זאת,
אנו מציעים לבטל כליל את הנוסח המוצע בסעיף62א2
(ב) להצעת החוק ובמקומה
:לקבוע את הנוסח הבא
)"(ב הוועדה לא תחליט
על הפקדת תכנית לפי סעיף זה אלא לאחר שהונחה לפניה חוות דעת
כלכלית של שמאי מקרקעין מוסמך ולפיה שיעור ההכנסות מהשכרת יחידות הדיור
3
בהישג יד שיבנו במסגרת השטח המוגדל, במשך25
שנה, המהוונות למועד הפקדת
התכנית, עולה על העלות הישירה של בניית השטח המוגדל בתוספת על ות המימון, רווח
קבלני ורווח יזמי סביר. שר האוצר יקבע בתקנות את הנחות היסוד הנדרשות לצורך
ביצוע חוות הדעת הכלכלית, לרבות ההגדרה של "עלות ישירה" והיקף התקורה בגין
,הוצאות הנהלה וכלליות שניתן לכלול בהגדרה זו, שיעור ההיוון, שיעור עלות המימון
ומהו רווח קבלני ור.ווח יזמי סביר "
7.
בסעיף62א2
(ג) מוצע לקבוע את החברה הממשלתית לדיור להשכרה כיועצת מקצועית של
הוועדה המחוזית לעניין תכניות הכוללות דיור בהישג יד. שוב, נראה כי מדובר בהוספת
דרישות בירוקרטיות ללא צורך. הוועדה המחוזית רשאית כמובן להתייעץ עם כל גורם שהיא
תרצה אך
אין לקבוע חובה כזאת שכן אז כל תקלה בנוגע להתייעצות תשמש עילה לתקיפת
:התכנית. על כן אנו מציעים להפוך את הסעיף מסעיף חובה לסעיף רשות כדלקמן
)(ג
החלטת ועדה מחוזית על הפקדת תכנית לפי סעיף זה תשלח לחברה הממשלתית לדיור
;להשכרה בתוך שלושה ימים מיום קבלתה הועדה
המחוזית רשאית לבקש מ מנהל
החברה הממשלתית לדיור להשכרה או מי מטעמו
יהיה
לשמש כיועץ מקצועי של הוועדה
לעניין תכנית לפי סעיף זה ולבקש את התייחסותו לתכנית בכללה או לחלקים ממנה כפי
שתמצא לנכון."
סעיף4 –
תיקון סעיף63ג בנוגע לסמכויות הוועדה המחוזית
8.
בהצעת החוק מוצע להגביל את שיקול דעתם של מוסדות התכנון בהיקף הדיור בהישג יד
שייקבע בכל תכנית כך שייקבע כי לפחות25%
מיחידות הדיור יהיו לדיור בהישג יד (סעיף
63ג(א) בהצעת החוק) וכי מוסדות התכנון יוכלו לאשר פחות מ-
25%
מיחידות הדיור לדיור
בהישג יד רק בהחלטה מנו מקת, אם לפי חוות דעתה של החברה הממשלתית לדיור להשכרה
( מתקיימים התנאים הקבועים בס"ק1) ו-(2
.) לסעיף
אנו סבורים, כפי שאמרנו גם לעיל, כי אין מקום להגביל את שיקול דעתם של מוסדות התכנון
ואין צורך להכפיף את שיקול דעתם לחוות דעת כאלה או אחרות של החברה הממשלתית
לדיור להשכרה. לאור זאת אנו סבורים כי יש למחוק את סעיף63ג מהצעת החוק .
הערה– הוספת סעיף המתייחס להטמעת נושא דיור בהישג יד בהיתר הבנייה
9.
אנו סבורים כי לא די בהוראות המתייחסות לשילוב נושא דיור בהישג יד בתכנית, אלא יש
לכלול גם הוראות בנוגע להטמעת הוראות אלו .בהיתר הבנייה
לפיכך, אנו מציעים להוסיף לסעיף145
.לחוק, העוסק בהיתרי בנייה, סעיף קטן נוסף בעניין זה
אנו סבורים כי המקום הנכון להוסיף סעיף זה הוא אחרי סעיף145(א3
). בהתאם לזאת, אנחנו
:מציעים כדלקמן
"
אחרי סעיף145(א3) יתווסף סעיף קטן (א4
:) כדלקמן
נקבעו בת כנית הוראות בעניין דיור בהישג יד, יסמן מגיש ההיתר על גבי היתר הבנייה את
יחידות הדיור בבניין שהן יחידות לדיור בהישג יד, ולא יינתן היתר אלא אם היחידות שסומנו
לדיור בהישג יד תואמות את הוראות התכנית ואת הוראות החוק, התקנות והתוספת השישית
בנוגע ליחידות דיור בהי
שג יד".
4
יש מקום לשקול גם הוראה משלימה ולפיה כל שינוי במספרן או גודלן של יחידות דיור בהישג
יד ייחשב כסטייה ניכרת מתכנית, על מנת שלא יהיה ניתן לעקוף הוראות אלה בשלב ההיתר
.בהליך של הקלה
סעיף5 – תיקון התוספת השישית
10
.
יתרת הצעת החוק עוסקת בתיקון התוספת השישית
(למעט תיקונים עקיפים לפקודת העיריות
ופקודת המועצות המקומיות וסעיף תחילה). על כן, ההערות הבאות מתייחסות ישירות
לסעיפים בתוספת השישית לחוק העיקרי שבהם מוצעים תיקונים.
,נבקש לציין, כי כותרת התוספת השישית היא "דיור בהישג יד" אולם בפועל בנוסחה הנוכחי
של
התוספת, היא עוסקת בעיקר ב-
""השכרה לטווח ארוך . כעת, עם הוספת מסלול של דיור
בהישג יד, יש להתייחס ל-2
המסלולים הנפרדים בכותרת התוספת (הערה הרלוונטית גם לגבי
יתר הוראות החוק עצמו והתוספת הש
י)שית .
'תיקון ס1 (סעיף ההגדרות) בתוספת השישית
"הגדרת "דיור בהישג יד
11
.
בהצעת החוק מוצע לכלול שתי הגדרות שונות ל"דיור בהישג יד": השכרה במחיר מופחת
והשכרה לטווח ארוך. אנו סבורים כי
יש לפצל את
ההגדרה. השכרה לטווח ארוך כפי שהיא
מוגדרת היום בתוספת השישית אינה מהווה דיור בהישג יד (דיור בשכירות, המיועד להיות בר
השגה לאוכלוסיות במעמ
ד כלכלי שמתקש
ות
לשכור דירות בשוק החופשי, בדגש על אזורי
)הביקוש במדינה
, אלא עוסקת בהשכרה ארוכת טווח .
על כן אנחנו סבורים כי יש לכלול
"בהגדרת "דיור בהישג יד
רק את המרכיב הראשון של ההגדרה (בתוספת השינויים
,)המבוקשים על ידנו, להלן
וליצור הגדרה נפרדת ל
מרכיב של ד
יור לטווח ארוך.
כמו כן, בסעיף התחילה יש לקבוע כי כל הצעת החוק על כל המשתמע מכך, לרבות ההגדרה
החדשה של דיור בהישג יד, תחול רק על תכניות שהוחלט להפקידן לאחר תחילתו של החוק
החדש. על תכניות שהוחלט להפקידן לפני תחילתו של החוק החדש ימשיך לחול החוק הקודם
העוסק .ב"השכרה לטווח ארוך". לשינוי כאמור ראו ההערה שלנו להלן לסעיף התחילה
12
.
בהמשך לאמור לעיל אנחנו סבורים כי יש לבצע את השינויים החשובים הבאים להגדרה של
"דיור בהישג יד" המתייחסת להשכרה במחיר מופחת, שיסייעו להפוך את הכלי המוצע
בהצעת החוק, של דיור בהישג יד, לאפקט
יבי ונאות יותר . לפיכך אנחנו מציעים את ההגדרות
:והשינויים הבאים
"דיור בהישג יד "
–
אחד מאלה– (1
( ;) השכרה במחיר מופחת2
.) השכרה לטווח ארוך
,דירה
"להשכרה במחיר מופחת.
הסבר –
הגדרה זו של דיור בהישג יד מכילה את כל המרכיבים ההכרחיים לדעתנו להיותה של
" דירה בגדר .דיור בהישג יד" המגלם את תכליתו בהמשך ההגדרות יפורט כל אחד
.מהמרכיבים הללו
""דירה– לעניין דיור בהישג יד דירה ששטחה לא קטן מ-
60
מ"ר ולא עולה על100
,מ"ר
הסבר –
אנחנו סבורים שיש צורך בהגדרת גודל מינימלי ומקסימלי של יחידת דיור שתחשב
.לדיור בהישג יד
"שטח "דירה–
שטח הדירה יחושב לפי סעיף5
למפרט שבתוספת לצו מכר דירות (טופס של
מפרט), תשל"ד–
1974
.
5
הסבר –
במפרט לפי צו מכר דירות יש הגדרה ברורה של אופן המדידה של גודל דירה. הפנייה
לצו שפורסם לפני למעלה מ-
30
שנה, המוכר בשוק הבנייה בישראל, תסייע להגברת הבהירות
והו.ודאות
"הגדרת "השכרה במחיר מופחת
13
.
:אנו סבורים שיש לעשות שינוי גם בהגדרת "השכרה במחיר מופחת" כדלקמן
"השכרה במחיר מופחת "
–
השכרה לזכאים של יחידת דיור למגורים במחיר מופחת לתקופה
כוללת
כפי שתקבע בתכנית ואשר בכל מקרה ש לא תפחת
מעשרים שנה מעשר שנים
מיום
שנרשמה על
החלקה או המגרש שבו מצויה הדירה הערה לפי סעיף6 לתוספת השישית
בלשכת
רישום המקרקעין שבו המנהל קיבל הודעה על כך
שלפחות מחצית מיחידות הדיור המיועדות
להשכרה לטווח ארוך באותו בניין הושכרו
(להלן–
תקופת העמדה לשכירות) והסכם השכירות
החל עליה יהיה בכתב ויכלול לפחו ת שני תנאים אלה ... [כאן יבואו התנאים המופיעים בסעיף
()(ד1) ו- (2
"]) בהצעת החוק
הסבר –
אנו סבורים שתקופת שכירות של20
שנה כפי שמוצע בהצעת החוק היא ארוכה מדי
ויש להשאיר לוועדות התכנון את הגמישות לקבוע תקופת שכירות של10
שנים ומעלה.
כך
למשל אם חוות הדעת השמ אית כלכלית תראה שיש התכנות לדיור בהישג יד לעשר שנים בלבד
רצוי שהוועדה תוכל להתאים את הוראות התכנית בנוגע לתקופת השכירות בהישג יד לחוות
.הדעת השמאית
נזכיר כי
בהתייחסותנו לטיוטה הקודמת של הצעת החוק הצענו להאריך את תקופ ת ההשכרה
לטווח ארוך, הקיימת כבר היום בתוספת השישית, ל-
30
.שנה
זוהי תקופת שכירות רלוו
נ טית
.)למסלול של השכרה ארוכת טווח, לדעתנו (ולא הטווח הקיים בתוספת כיום
לפיכך אנו סבורים כי יש להשאיר לוועדות התכנון את הגמישות ולקבוע תקופת שכירות
)(לדיור בהישג יד שלא תפחת מ-
10
שנים, כאשר הת קופה תקבע על ידי מוסד התכנון
בהתאם לנתונים שיעמדו לפני
ו
.בתכנית הספציפית
בנוסף, איננו רואים יתרון בהמתנה עד תחילת ההשכרה של מחצית מיחידות הדיור באותו
בניין וניתן לדעתנו לקבוע מנגנון פשוט יותר, לפיו תקופת ההשכרה תתחיל ממועד ברור
שסמוך להוצאת היתר בנייה לבניין ותסתיים במועד ברור שתקבע הוועדה. מאחר שבסמוך
להוצאת היתר הבנייה (לרוב כתנאי להוצאת ההיתר) יש לרשום הערה לפי סעיף6
לתוספת
השישית אנו מציעים שתחילת תקופת ההעמדה לשכירות בהישג יד תתחיל ממועד רישום
ההערה. בתיקון שנציע להלן לסעיף6
לתוספת, נציע שבהערה בלשכת רישום המקרקעין
יירשם תאריך הסיום של חובת ההשכרה לדיור בהישג יד. בכך גם ת ושג שקיפות לעניין משך
תקופת ההשכרה, שכן בנסח הרישום שהוא פתוח לציבור יופיע גם עצם החיוב להשכיר את
.הדירה בתנאים של דיור בהישג יד וגם תקופת ההעמדה לשכירות
"הגדרת "זכאי
14
.
:"להלן השינויים שאנו סבורים שיש לעשות בהגדרת "זכאי
"זכאי "
–
מי שעומד בתנאי הסף שנקבעו 'לפי החלטת ממשלה מס203
/(דר13
) מיום כ"ב
( בתמוז התשע"ה9
ביולי2015), כפי שתעודכן מעת לעת1
.
הוועדה המקומית תהיה רשאית
להוסיף קריטריונים נוספים בכפוף לאישורם על ידי מועצת הרשות המקומית ולשנות
קריטריונים שנקבעו בהחלטת הממשלה, באישור הממשלה"
1
נכון להיום תנאי הזכאות לפי החלטת הממשלה הם: זוג או יחיד, חסר דיור, מעל גיל35
.
6
הסבר – אנו סבורי ם כי הוועדה המקומית צריכה לקבל את הסמכות להוסיף תנאים לזכאות
לדיור בהישג יד. הקריטריונים לזכאות יכולים להשתנות מישוב לישוב ויש לתת לרשות
.המקומית את הסמכות לקבוע קריטריונים שמתאימים לה
כך לדוגמא רשות מקומית חרדית תהא רשאית להוריד את גיל הזכאות מעבר למה שק בוע
בחוק (למשל לגיל30
) או להוסיף קריטריון של מספר נפשות במשפחה, ואילו רשות מקומית
.'אחרת עשויה לבקש להוסיף קריטריון של מיצוי כושר השתכרות, שירות צבאי או לאומי וכד
"הגדרת "מחיר מופחת
15
.
אנו סבורים שהגדרת "מחיר מופחת" לא נותנת מענה נכון לדיור בהישג יד. להלן ה שינויים
:בהגדרת מחיר מופחת המוצעים על ידינו
"מחיר מופחת –
דמי שכירות מופחתים בשיער נמוך ב-
%
20
מדמי השכירות המשתלמים
משוכר מרצון למשכיר מרצון בעד שכירות של יחידת דיור דומה באותו אזור, לפי קביעת
השמאי הממשלתי הראשי ...
שכר דירה חודשי שלא יעלה על%
30
מההכנסה
הכספית ברוטו
של משק בית בעשירון6
בישראל בהתאם לפרסום הרלוונטי האחרון של הלשכה המרכזית
לסטטיסטיקה, כשהוא מחולק ב-
80
(להלן: שכ"ד חודשי למ"ר) ומוכפל בשטח הדירה. ניתן
להוסיף לשכר הדירה החודשי עד רבע משכר הדירה החודשי למ"ר בגין כל מ"ר של שטחי
מרפסת, חניה, מחס ן דירתי, מרתף דירתי, גג מוצמד או גינה מוצמדת, אשר יחושבו בהתאם
לסעיף6 למפרט שבתוספת
לצו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל"ד–
1974
.
הסבר –
אנו סבורים שהגדרה של "שכר דירה מופחת" המוצעת בחוק כשכר דירה שמשקף
80%
מדמי השכירות שבשוק החופשי איננה טובה מספיק. ראשית , הגדרה זו אינה מתקשרת
למטרות הצעת החוק- לספק דיור ל
אוכלוסייה ממעמד הביניים, שידה
אינה משגת לשלם את
מחירי השוק ביישוב. שנית, קשה מאוד לקבוע מהו שכר הדירה בשוק החופשי, שכן הוא
משתנה מעת לעת ותלוי בין היתר בגורמים נוספים כגון מצבה של הדירה. אנו מציעים הגדרה
חלופית, שקושרת בין שכר הדירה להכנסה הכספית הממוצעת של משק בית בישראל של
.העשירונים הרלוונטיים. ההגדרה שלנו כוללת גם התאמה של שכר הדירה לגודל הדירה
לצורך הדוגמא, על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בשנת2015
עמדה ההכנסה הכספית
ברוטו למשק בית בעשירון
השישי
כ על-
17,500
₪
לחודש. בהתאם לזאת, שכר הדירה ליח"ד
דיור של80
מ"ר יהיה–
5,250
,₪
ליח"ד של100
מ"ר–
6,562
,₪
וליח"ד בשטח60
מ"ר–
3,937
.₪
'תיקון ס2
'(הוספת ס2
)א בתוספת השישית
16
.
מכיוון שאנו סבורים כי הדיור בהישג יד אמור לעמוד לצד ,הדיור להשכרה בטווח ארוך
יש
לפצל בין סעיף2
'הנוכחי (שאמור להיקרא לפי הצעת החוק "ס2
(א)", לבין סעיף2
(ב) המוצע
בהצעת החוק , באופן המגלם את ההבחנה בין2 המסלולים .
:בהתייחס למסלול דיור בהישג יד אנו סבורים כי יש להטיל חובה על מגיש היתר ועורך היתר
לקבוע בהיתר הבניה את יחידות הדיור בהיש ג יד שיבנו, כחובה שגם על הפרתה ניתן להטיל
.עיצום כספי
אנו סבורים שיש להסמיך את מהנדס העיר לקבוע הוראות בעניין (כפי שהוא קובע הוראות
בנושאים רבים בתחום הגשת בקשה להיתר) ולקבוע כי הנחיות והוראות אלה יהיו כפופות
.לאפשרות של ערר
7
אנו סבורים כי יש לאפשר לרשות המקומית להעביר את הסמכות לעריכת ההגרלות לגורם
אחר (למשל ליזם התכנית, או למנהלים הקהילתיים וכד') ובלבד שהיא תמשיך לפקח על
.ההגרלה
אנו סבורים כי אחוז בני המקום שתוענק להם עדיפות בשכירות דירות בדיור בהישג יד צריך
להיות גבוה יותר מהמוצע בנוסח הצעת החוק, וצריך
לעמוד, בכל הרשויות המקומיות על
50%
.
,לאור ההערות לעיל
יש להתייחס לשינויים
לסעיף2
בהצעת החוק, כאל סעיף העומד בפני
עצמו ואשר מיועד לעסוק בדיור בהישג יד, כאשר השינויים המבוקשים על ידנו, הם כדלקמן:
"
2א)(א
לא יגיש אדם בקשה להיתר, ולא יערוך בקשה להיתר, אשר חלה עליה תכנית
הכוללת הוראות לדיור בהישג יד, אלא אם סימן בהיתר יחידות לדיור בהישג יד
,בהתאם להוראות התכנית, ואם קיבל בעניין זה הנחיות ממהנדס העיר או מי מטעמו
יסמן את יחידות הדיור בהתאם להנחיות אלה. על הנחיות מהנדס העיר בעניין זה ניתן
להגיש ערר לוועדת הערר המחוזית הקבועה בסעיף12
.א לחוק
'[מוצע להוסיף בס12
ב לחוק הקובע את סמכויות ועדת הערר גם את הסמכות לדון בעררים
.]אלה
)(ב
לא יעשה אדם שימוש ולא ירשה לאחר לעשות שימוש ביחידת דיור שנקבע בהיתר
הבנייה כי היא שהיא
יחידה לדיור בהישג יד
להשכרה במחיר מופחת ,
במשך כל תקופת
ההשכרה לדיור בהישג יד שנקבעה בתכנית כפי שנרשמה בהערה בלשכת רישום
המקרקעין , אלא למגוריו של שוכר זכאי ובני משפחתו, על פי הסכם שכירות להשכרה
.במחיר מופחת
)(ג (1)
)... (כמוצע בהצעת החוק
(2)
)... (כמוצע בהצעת החוק
(3)
הרשות המקומית תהיה רשאית להסמיך
את יזם התכנית או צד ג' לערוך את
ההגרלה ובלבד שתפקח על ביצועה בהתאם לתקנות שייקבעו.
)(ד
מועצת רשות מקומית רשאית לקבוע שיעור מבין הזכאים שיעלו בגורל בהגרלה
שתיערך לפי סעיף קטן (ג) אשר יהיו בני מקום ואשר תוענק להם עדיפות בהשכרת
יחידות דיור
בהישג יד במחיר מ
ופחת ,
ובלבד ששיעור זה לא יעלה על%
50
בשיעורים
:שלא יעלו על שיעורים אלו.
()[אנו מציעים לבטל את כל סעיפי המשנה (ד1
()) עד(ד4
])
'תיקון ס3
בתוספת השישית
17
.
סעיף3
לתוספת השישית, כפי שהוא מופיע בחקיקה התקפה היום, קובע כי אם נקבע בתכנית
כי מגרש או בניין ישמשו לדיור להשכרה לטווח ארוך, אזי כל הדירות באותו מגרש או בניין
ישמשו להשכרה לטווח ארוך (ס"ק (א)); כי כל יחידות הדיור בהישג יד בבניין אחד יהיו
( בבעלות אדם אחד ס"ק (ב)); וכי לא ניתן יהיה להעביר את הבעלות או להתחייב להעביר את
הבעלות ביחידה לדיור בהישג יד מבלי להעביר את הבעלות בכל שאר היחידות לדיור בהישג יד
.שבאותו הבניין
הצעת החוק מציעה למחוק את ס"ק א' אך להשאיר את המגבלות שבס"ק ב' ו-
ג' בשינויים
מסוימים. אנו סב ורים כי אין צורך במגבלות אלה ועל כן אנו מציעים לבטל את סעיף3
לתוספת השישית
(עמדה זו רלוונטית, הן ביחס למסלול של דיור בהישג יד והן ביחס למסלול
)של השכרה לטווח ארוך.
8
'תיקון ס4 לתוספת השישית
18
.
סעיף4
לתוספת השישית קובע את החובה של בעל יחידת דיור בהישג יד בניהולו ובאחזקתו
התקינה של הרכוש המשותף לאותו בניין. הצעת החוק מציעה להחיל על הבעלים רק את
החובה בנוגע לחלק היחסי ברכוש המשותף הצמוד ליחידות הדיור בהישג יד. אנו סבורים כי
יש לשנות סעיף זה כך שיק בע חובה של הבעלים של יחידת דיור בהישג יד בתשלום דמי ועד
הבית כך שלא יוכלו להעביר את תשלום דמי ועד הבית לשוכרים ובכך להעלות את דמי
השכירות מעבר להישג ידם של השוכרים. כמו כן,
ניתן לקבוע בסעיף זה הוראה המחייבת את
הבעלים של יחידת דיור בהישג יד לדאוג לאחזקתה הת .קינה של הדירה עצמה
לפיכך אנו מציעים את השינויים הבאים בסעיף4
:לתוספת השישית
"סעיף4
:לתוספת השישית ימחק ובמקומו יבוא הסעיף הבא
"
4
)(א
בעלים של יחידת דיור בהישג יד חייב באחזקתה התקינה של יחידת הדיור והוא אינו
.רשאי להמחות חיוב זה לשוכר
)(ב השר, לאחר
התייעצות עם שר המשפטים, יקבע הוראות לעניין מאפייני האחזקה
התקינה של יחידת הדיור. לעניין זה "אחזקה תקינה" שמירה על מצבה של יחידת
הדיור כפי שהיה בעת גמר הבנייה, לרבות שיפורים שבוצעו בה לאחר מכן על ידי
.הבעלים של יחידת הדיור או בהסכמתו
)(ג
בעלים של יחידת דיור בהישג יד חייב בתשלום דמי ועד הבית לנציגות הבית המשותף
,או בתשלום לחברת ניהול והוא אינו רשאי להמחות חיוב זה לשוכר; אולם השר
באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, רשאי לקבוע הוראות לעניין גובה
מקסימלי של דמי ניהול ואחזקה שאותם ישלם השוכר למשכיר בתוספ ת לשכר
הדירה".
'תיקון ס5 בתוספת השישית
19
.
סעיף5
בתוספת השישית כנוסחו בחקיקה התקפה היום מגדיר דמי שכירות בדיור להשכרה
.לטווח ארוך ומתי ניתן להעלות את דמי השכירות בהבחנה שבין דיור בהישג יד לבין השכרה
,"ארוכת טווח, ולאור ההגדרה של "שכר דירה מופחת
כפי שאנחנו מ
ציעים
)(לעיל ,יש לקבוע
בסעיף5, ביחס לדיור בהישג יד ,הוראות המגדיר
ות
באיזו תדירות ניתן לעדכן את שכר הדירה
בהתאם לעדכונים בהכנסה הממוצעת למשק בית . להלן הצעתנו
לתוספת ל סעיף5
:
"
דמי השכירות יגדלו או יקטנו בתום כל שנת שכירות, בשיעור שבו תגדל או תקטן ההכנסה
הכספית ברוטו של משק בית בעשירון5
(או6
), בהתאם לפרסום האחרון של הלשכה המרכזית
לסטטיסטיקה לפני תום אותה שנת שכירות, לעומת הפרסום אחרון לפני תום שנת השכירות
הקודמת."
הוספת ס' 5א לתוספת השישית
20
.
בהצעת החוק מוצע להוסיף לתוספת השישית את סעיף5
א ולקבוע בו כי חוזה השכירות בדיור
בהישג יד יפקע במקרה שהשוכר ירכוש דירה, ומגדיר מתי בדיוק החוזה יפקע. אין לנו הערות
.לסעיף זה
'תיקון ס6 בתוספת השישית
21
.
סעיף6
.לתוספת השישית עוסק ברישום הערה בגין דיור בהישג יד אנו מציעים לתקן את
הסעיף באופן
שייכתב בהערה המועד לסיום תקו פת ההשכרה לדיור בהישג יד כפי שנקבעה
בתכנית.
9
תיקון פקודת העיריות
22
.
הצעת החוק מציעה לתקן את פקודת העיריות באופן שבסעיף249
( , אחרי פסקה5
) תתווסף
( פסקה5
א) המסמיכה עירייה להקים יחידות דיור בהישג יד. אנחנו תומכים בסעיף זה
.וחושבים שהוא הכרחי
עם זאת אנו מציעי:ם להוסיף בסוף הסעיף פסקה קטנה (ו), לפיה עירייה תהייה מוסמכת
("
5
:א) להקים דיור בהישג יד ולתכלית זו
...)(א
...)(ב
...
)(ו
להתקשר בהסכמים עם יזמים וגורמים אחרים בנוגע להקמת דיור בהישג יד
לרבות בנושאים הקשורים להיקף יחידות הדיור, משך זמן הקמתן, מיקומן
בפרויקט וכדומה."
הסבר -
אנחנו סבורים שהסמכת הרשות המקומית להתקשר בהסכמים עם יזמים היא חיונית
.לצורך ייעול ההוצאה לפועל של פרויקטים הכוללים דיור בהישג יד
תיקון סעיף התחולה
23
.
אנו סבורים שיש לקבוע שהוראות החוק יחולו על כל תכנית שיוחלט להפקידה לאחר מועד
התחילה
ולא על תכניות שהופקדו בפועל לאחר מועד התחילה. לפיכך אנו מציעים את השינוי
:הבא
..."
)(ב
הוראות החוק העיקרי כנוסחו ערב יום התחילה ימשיכו לחול על תכנית
שהופקדה
שהוחלט להפקידה
.לפני יום התחילה
)(ג
הוראות החוק העיקרי כנוסחו בחוק זה יחול על תכנית שהוחלט להפקידה אך טרם
הופקדה ערב לאחר
.יום התחילה
****