חומר רקע
6.11.2017
הצעת חוק התכנון והבניה (תיקון–
)דיור בהישג יד
הדיונים הקרובים ב
הצעת החוק שבנדון
יתמקדו בנושאים קריטיים לשאלה–
מהו דיור בהישג יד
בישראל?
להלן עמדת מרכז הג
ר ב
יחס לנושאים שמוסגרו כ"בעייתיים"
כיוון שאינם מקבלי ם
.מענה חברתי מספק בהצעת החוק
מחיר דמי
השכירות
:בעיה
שיעור הנחה של20%
ממחי .ר השוק אינו מבטיח דיור בהישג יד במקומות רבים דמי
השכירות לא יהיו בפועל
ברי השגה עבור משקי בית בעלי הכנסה נמוכה ובינונית .דוגמאות :
32%
מהזוגות הנשואים בגיל30-
39
שכרו דירה בשנת2015
מצב משפחתי: זוג צעיר מעל גיל30
+
3
ילדים
דיור: חוסכים לקנות דירה ובינתיים מתגוררים ב אזור השרון בדירת4.5
חדרים
:הכנסה17,534
₪
(הכנסה חציונית של עשירון6
,
2015
)
עלויות דיור במחיר שוק: שכ"ד ממוצע לדירת4.5
חדרים בשרון-
6,376
₪
, (משב"ש2015
)
:)דיור בהישג יד (לפי הצעת החוק הנוכחית
שכ"ד לאחר הפחתה של20%
הנחה-
5101
₪
ההוצאה הרצויה של עשירון6
עבור שכר הדירה (לפני הוצאות נלוות
על תחזוקת הדירה) ע"פ תחשיב מרכז הגר-
3,858
₪
במקרה זה נדרשת הנחה של39%
ממחיר השוק
40%
ממי שאינם נשואים בגיל40-
49
שכרו דירה בשנת2015
מצב משפחתי: גרוש בן45
+
2
ילדים במשמורת משותפת
דיור: שוכר דירת3
חדרים ב
מודיעין
הכנסה: שכר ממוצע במשק-
10,073
( ש"ח2017
, עשירון4
)
עלויות דיור במחיר שוק: שכ"ד ממוצע לדירת3
חדרים במודיעין–
4,000
₪
(נתוני מדלן2017
)
:)דיור בהישג יד (לפי הצעת החוק הנוכחית
שכ"ד לאחר הפחתה של20%
הנחה-
3,200
ש"ח
ההוצאה
הרצויה של עשירון4
עבור שכר דירה (לפני הוצאות נלוות
על תחזוקת הדירה) ע"פ תחשיב מרכז הגר-
2,535
₪
במקרה זה נדרשת הנחה של37%
ממחיר השוק
52%
מהאזרחיות הוותיקות חיו
לבד בשנת2014
.
27%
מהאזרחיות הוותיקות חיו
בשכירות בשנת2015
מצב משפחתי: פנסיונרית בת65
, מתגוררת לבד
דיור: שוכרת דירת2
חדרים.בבת ים
הכנסה: עשירון3
-
8,857
.₪
(בשנת2017
)
עלויות דיור במחיר שוק: שכ"ד ממוצע דירת2
חדרים בבת ים–
3,000
₪
(נתוני מדלן2017
)
:דיור בהישג יד
שכ"ד לאחר הפחתה של20%
הנחה -
2,400
ש"ח
ההוצאה הרצויה של עשירון3
עבור שכר דירה (לפני הוצאות נלוות
על תחזוקת הדירה) ע"פ תחשיב מרכז הגר-
1,949
ש"ח
במקרה זה נדרשת הנחה של35%
ממחיר השוק
הצעה א :יש
לקבוע את גובה דמי השכירות
ביחס ל הכנסה של משקי הבית להם מייעדים
דיור בהישג יד,. למשל קביעת דמי שכירות שאינם עולים על
30%
מה
הכנסה הממוצ .עת במשק
הצעה
:ב
מודל דיפרנציאלי להנחה–
באזורי ביקוש ניתן לאפשר ההפחתה גדולה יותר מאשר
באזורים בהם ערכי
הקרקע נמוכים . ניתן לקבוע טווח להפחתה למשל–
במחוז ת"א ניתן לאפשר
הפחתה של20%-40%
ממחיר השוק. ואילו במחוז דרום ניתן לאפשר10%-20%
.ממחיר השוק
הגמישות למוסד התכנון תחומה בטווח .האמור למצער, ניתן להסמיך גורם ממשלתי לאישור
הפחתה שהיא גבוהה מ20%
ממחיר השוק .
,כך
מוסד תכנון שמעוניין
לקבוע
דמי שכירות שה ם
נמוכים מ80%
,ממחיר השוק
ידרש לאישו
רו של הג
ורם הממשלתי האמון .
תנאי זכאות
:בעיה
תנאי הזכאות על פי הצעת החוק זהים לתנאי הזכאות של 'מחיר למשתכן', אף על פי
שאוכלוסיית היעד לדיור בהישג יד אינה חופפת במלואה לאוכלוסייה שיכולה לרכוש דירה במחיר
.למשתכן.דיור בהישג יד הוא דיור שאמור להיות מיועד לבעלי הכנסה בינונית ונמוכה
הצעה:
לקבוע
תנאי סף לזכאות ברמה לאומית:
תקרת הכנסה שתיבחן במסגרת+ חסר דירה
מבחן הכנ
סה שתערוך הרשות המקומית (כפי שרשויות מקומיות
עושות למשל ביחס להנחות
.)בארנונה
בנוסף
להסמיך רשויות מקומיות לקבוע תנאי זכאות נוספים במסגרת מדיניות עירונית .
ניתן להתנות את המדיניות העירונית באישור
על ידי גורם ממשלתי מפקח
כדוגמת ה"מנהל" שעל
השר למנות לפי סעיף9
לתוספת השישית בחוק התכנון והבניה .
סעיף התחילה מותנה בתקנות בנושא הגרלות
:בעיה .התיקון מותנה בכך ששר האוצר יאשר תקנות בנושא ההגרלות כיוון שהליכי תכנון אורכים
שנ ים רבות–
אין טעם להתנות את התח
י
לה בקביעת תקנות בנושא ההגרלו ת, שכן סביר להניח
שהגרלות מתוקף החוק יערכו רק בעוד מספר שנים, במקרה האופטימאלי.
בזמן הזה יש לאפשר
.למוסדות התכנון לקדם תכניות לדיור בהישג יד
הצעות:
אין מניעה להסדיר את נושא ההגרלות בהנחיות מנהליות ולא בתקנות .
לחילופין ניתן לקבוע
שהתח
י לה של סמכויות התכנון
ב
חוק
העיקרי היא עם אישור הצעת
החוק, ללא תלות ב אישור.תקנות
.לכל הפחות יש לקבוע מועד שעד אליו על השר לאשר תקנות
,בברכה
פרופ' נטע זיו
סבסטיאן ולרשטיין
אורי אטינגר, עו"ד
מנהלת אקדמית
מנהל
מנהלת תחום קידום מדיניות