חומר רקע
1
6
,בנובמבר2017
י
"ז בחשוון, התשע"ח
הערות פרטניות של מרכז השלטון המקומי ופורום ה-
15
להצעת חוק התכנון
'והבניה (תיקון מס119
)(דיור בהישג יד), התשע"ז–
2017
בהמשך לדיון שהתקיים בוועדה ביום31.10.2017
בהצעת חוק 'התכנון והבנייה (תיקון מס119
)
(דיור בהישג יד), התשע"ז–
2017
)", (להלן: "הצעת החוק
וכחלק בלתי נפרד ממכתבנו, להלן
התייחסות לנושאים שהועלו בישיבה וכן הערות פרטניות של מרכז השלטון המקומי ופורום ה-
15
.
ההערות הן לנוסח הצעת החוק
ש
פורסם טרם הדיון הקודם בוועדה
(נוסח מוצע לדיון הוועדה
ביום31/10/17
.)
יובהר כי ה ערותינו שלהלן מתמקדות
בדרוש למסלול של דיור ב ,הישג יד כאשר לצדו של מסלול
זה יש להותיר את המסלול של השכרה ארוכת טווח כמסלול העומד בפני עצמו.
.נשמח לספק פירוט והסברים נוספים ככל שיידרש
אופן הצגת ההערות : ההערות מופיעות בהתאם לסדר סעיפי הצעת החוק. נוסח הצעת החוק
מופיע במרכאות. הניסוחים שאנחנו מציעים להוסיף מסומנים
במרקר צהוב ובקו תחתון . המילים
שאנו מבקשים למחוק מסומנות
במרקר צהוב ובקו חוצה.
סעיף2 –
תיקון סעיף62א
1.
שמחנו להיווכח כי סעיף2
להצעת החוק תוקן, כך שתוספת הזכויות תיקבע בתכנית וכך
שתינתן לוועדה המקומית הגמישות לקבוע את היקף השטח שיוגדל (לצורך דיור בהשכרה
לטווח ארוך) עד ל-
25%
,מהשטח הכולל המותר לבנייה. אכן, מדובר בקביעה נכונה יותר
התואמת את דיני התכנון והבני .ה
2.
בהמשך סעיף2
להצעת החוק הוצע להוסיף את סעיף קטן (ג) שלפיו אסור יהיה לוועדת
התכנון להתנות את מימוש היקף השטח שיוגדל בשום תנאי שהוא. אנו סבורים כי לא נכון
לכבול באופן כזה את שיקול דעת מוסדות התכנון שכן כמעט בכל תוכנית קובעות ועדות
התכנון תנאים רבים ושונ ,ים כגון דרישה לבנייה בהינף אחד, קביעת שלביות ביצוע וכדומה
.ושלילת אפשרות זו תפגע קשות בתכנון
3.
בדיון עצמו, כשהועלתה נקודה זו הובהר כי הרעיון המרכזי של הצעת החוק הינו כי היזם
לא יהיה חייב לבנות את השטח המוגדל לדיור בהישג יד אלא שתוספת זו תינתן לו בסוג של
"
.אופציה" שאותה הוא יצטרך להחליט אם הוא מממש לעת הוצאת היתר הבנייה לפרויקט
לאור זאת אנו סבורים כי אין כל מניעה לאפשר לוועדות התכנון לקבוע תנאים תכנוניים
שכן בכל מקרה, אם התנאים התכנוניים יהיו כה מכבידים, היזם לא יממש את האופציה
.ולא יבנה את השטחים
4.
לאור ז את אנו מציעים את התיקון הבא לסעיף2
:להצעת החוק
" בסעיף62א(א1
()
2
) לחוק העיקרי–
2
(1)
..
.
(2)
:אחרי פסקת משנה (ב) יבוא
)(ג
,בעל הזכויות בקרקע יהיה רשאי לממש את תוספת השטח לפי פסקה זו
בכפוף להוצאת היתר בנייה לתוספת השטח, כולה או חלק
ה , בתוך3
שנים
מיום תחילת
התכנית
לפי סעיף119
לחוק
או בעת הוצאת היתר בניה
ראשון לשטחי הבניה שבתכנית לפי המוקדם ,. לא הוצא היתר בניה כאמור
יפקעו הזכויות בנוגע לתוספת השטח או יתרת תוספת השטח שלגביהם לא
.הוצא היתר בנייה במועד
)(ד הוועדה המקומית רשאית
להתנות את מימוש תוספת השטח לדיור בהישג
יד
בתנאים שונים , לרבות בדרישה לבניה של שטחי הבניה בתכנית ותוספת
,השטח בהינף אחד
ובלבד שלא
תתנה
את מימוש שטחי הבניה בתכנית ללא
.תוספת השטח במימוש תוספת השטח
סעיף3 –
הוספת סעיף62א2 בנוגע לסמכויות הוועדה המחוזית
5.
אנו
סבורים כי יש להסמיך את הוועדה המחוזית לקבוע הוראות לדיור בהישג יד בתכנית
מתאר מקומית שבסמכות הוועדה המחוזית, מבלי להגביל את שיקול דעתה
של הוועדה
המחוזית
.בנושא, בדיוק כפי ששיקול דעתה לא מוגבל בנושאים אחרים הנקבעים בתכנית
בהתאם לזאת יש לקצר את סעיף ההסמכה(
62א2
.המוצע), כפי שנבהיר להלן
6.
בסעיף62א2
()(א1
) המוצע נקבע כי הוועדה המחוזית רשאית לקבוע שטח כולל המותר
לבנייה שיחולו עליו הוראות התוספת השישית (המוגדר כ-
"שטח מוגדל") רק אם "השטח
המוגדל הוא מעבר לשטח הכולל המותר לבנייה שהוועדה המחוזית הי
י תה מאשרת בתכנית
אילו לא חלו על שטח כאמור הוראות התוספת השישית". עם כל הכבוד נראה כי יש כאן
משום "משחק בנדמה לי". לא ניתן באמת לדעת מה הייתה מחליטה הוועדה המחוזית
"אילו...". גם הניסיון לחייב את הוועדה המחוזית לנמק בהחלטתה "מה הייתה מאשרת
אילו" לא באמת מועיל שכן בדיעבד תמיד
"...ניתן לנמק "מה הוועדה הייתה מאשרת אילו
ואף אחד לא יוכל לסתור או להתווכח עם נימוק זה. על כן אנו סבורים כי את סעיף
62א2
()(א1) יש למחוק.
7.
בסעיף62א2
()(א3
.) נקבע כי מימוש שטחי הבניה בתכנית לא יותנה במימוש השטח המוגדל
המשמעות היא שבפועל היזם יוכל לבנות רק א ת שטחי הבנייה המותרים ולא לבנות כלל את
השטח המוגדל אם, לדעתו, זה לא יהיה כדאי. אנחנו סבורים
שאם נותנים ליזם את
האופציה לבחור האם לבנות את השטח המוגדל או לא, ראוי לתחום אופציה זו בזמן כפי
שהוצע בסעיף4
לעיל בנוגע לסעיף62א(א1
()
2
.)
על כן אנו מציעים לשנות את
סעיף
62א2
()(א3)
כך שיהיה זהה לסעיף62א(א1
()
2)
:כדלקמן
("
3)
בעל הזכויות בקרקע יהיה רשאי לממש את תוספת השטח לדיור בהישג יד לפי פסקה
זו, בכפוף להוצאת היתר בנייה לתוספת השטח, כולה או חלקה, בתוך3
שנים מיום
תחילת התכנית לפי סעיף119
לחוק או בעת הוצאת היתר בניה ראשון לשטחי הבניה
שבתכנית לפי המוקדם. לא הוצא היתר בניה כאמור, יפקעו הזכויות בנוגע לתוספת
השטח או יתרת תוספת השטח שלגביהם לא הוצא היתר בנייה במועד
(4)
הוועדה המחוזית רשאית להתנות את מימוש תוספת השטח לדיור בהישג יד
בתנאים
,שונים, לרבות בדרישה לבניה של שטחי הבניה בתכנית ותוספת השטח בהינף אחד
ובלבד שלא תתנה את מימוש שטחי הבניה בתכנית ללא תוספת השטח במימוש תוספת
השטח ."
3
8.
בסעיף62א2
(ב) להצעת החוק נקבע כי הוועדה המחוזית לא תוכל להפקיד תכנית עם
הוראות לדיור בהישג יד מבלי שהונחה לפניה חוות דעת של יועץ מקצועי לוועדה שימונה על
ידי שר האוצר. אנו סבורים כי צריך לאפשר לשר האוצר לקבוע את היועץ המקצועי לוועדה
גם מקרב עובדי חברה עירונית העוסקת בתחום הדיור להשכרה. לפיכך אני מציעים לשנות
:את סעיף קטן (ג) המוצע כדלקמן
)"(ג מי שהשר הס מיך מקרב עובדי משרדו או מקרב עובדי חברה ממשלתית
או עירונית
העוסקת בתחום הדיור להשכרה יהיה יועץ מקצועי של הוועדה לעניין תוכניות לפי
".סעיף זה
סעיף4 –
תיקון סעיף63ג בנוגע לסמכויות הוועדה המחוזית
9.
בהצעת החוק מוצע להגביל את שיקול דעתם של מוסדות התכנון בהיקף
הדיור להשכרה
במחיר מופחת
שייקבע בכל תכנית כך שייקבע כי לפחות25%
מיחידות הדיור יהיו לדיור
בהשכרה במחיר מופחת
(סעיף63
ג(א) בהצעת החוק) וכי מוסדות התכנון יוכלו לאשר פחות
מ-
25%
מיחידות הדיור לדיור
במחיר מופחת רק בהחלטה מנומקת, אם לפי חוות דעת ו של
היועץ המקצו.עי שימונה לוועדה על ידי שר האוצר
אנו סבורים, כפי שאמרנו גם לעיל, כי אין מקום להגביל את שיקול דעתם של מוסדות
התכנון ואין צורך להכפיף את שיקול דעתם לחוות דעת כאלה או אחרות של היועץ
המקצועי . לאור זאת אנו סבורים כי יש למחוק את סעיף63ג מהצעת החוק .
לחילופין אם הוועדה תחליט להשאיר סעיף זה על כנו יש להבהיר טוב יותר את היקף
יחידות הדיור המינימלי שייקבע לדיור בהשכרה במחיר מופחת, ולצורך כך מוצע לשנות את
:נוסח הסעיף כדלקמן
)"(א
נקבע בתכנית לפי סעיף62
()א(א14
) או62א(א1
()
2
) או62א2
, כי יחידות דיור בתחומה
י היו לדיור בהישג יד וכי יחולו עליהן הוראות התוספת השישית, תקבע התכנית כי
לכל הפחות%
25
,מסך יחידות הדיור האמורות
ששטחן לא יפחת מ-
%
25
מתוספת
השטח לדיור בהישג יד
, תהיי
נה יחידות דיור להשכרה במחיר מ
ו"...;פחת
הערה– הוספת סעיף המתייחס להטמעת נושא דיור בהישג יד בהיתר הבנייה
10
.
אנו סבורים כי לא די בהוראות המתייחסות לשילוב נושא דיור בהישג יד בתכנית, אלא יש
.לכלול גם הוראות בנוגע להטמעת הוראות אלו בהיתר הבנייה
לפיכך, אנו מציעים להוסיף לסעיף145
לחוק, העוסק בהיתרי בנייה, סעיף קטן נוסף בעניין
זה. אנו סבורים כי המקום ה נכון להוסיף סעיף זה הוא אחרי סעיף145(א3
,). בהתאם לזאת
:אנחנו מציעים כדלקמן
"
אחרי סעיף145(א3) יתווסף סעיף קטן (א4
:) כדלקמן
נקבעו בתכנית הוראות בעניין דיור בהישג יד, יסמן מגיש ההיתר על גבי היתר הבנייה את
יחידות הדיור בבניין שהן יחידות לדיור בהישג יד, ולא יינתן היתר אלא אם היחידות
שסומנו לדיור בהישג יד תואמות את הוראות התכנית ואת הוראות החוק, התקנות
והתוספת השישית בנוגע ליחידות דיור בהישג יד".
4
יש מקום לשקול גם הוראה משלימה
בתקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת ,)מתכנית
תשס"ב-
2002
ולפיה כל שינוי במספרן או גו דלן של יחידות דיור בהישג יד ייחשב כסטייה
.ניכרת מתכנית, על מנת שלא יהיה ניתן לעקוף הוראות אלה בשלב ההיתר בהליך של הקלה
סעיף5 – תיקון התוספת השישית
11
.
יתרת הצעת החוק עוסקת בתיקון התוספת השישית (למעט תיקונים עקיפים לפקודת
העיריות ופקודת המועצות המקומיות וסעיף
תחילה). על כן, ההערות הבאות מתייחסות
.ישירות לסעיפים בתוספת השישית לחוק העיקרי שבהם מוצעים תיקונים
נבקש לציין, כי כותרת התוספת השישית היא "דיור בהישג יד" אולם בפועל, בנוסחה
הנוכחי של התוספת, היא עוסקת בעיקר ב-
"השכרה לטווח ארוך". כעת, עם הוספת מסלול
של דיו
ר בהישג יד, יש להתייחס ל-2
המסלולים הנפרדים בכותרת התוספת (הערה
.)הרלוונטית גם לגבי יתר הוראות החוק עצמו והתוספת השישית
'תיקון ס1 (סעיף ההגדרות) בתוספת השישית
"הגדרת "דיור בהישג יד
12
.
בהצעת החוק מוצע לכלול שתי הגדרות שונות ל"דיור בהישג יד": השכרה במחיר מו פחת
והשכרה לטווח ארוך. אנו סבורים כי יש לפצל את ההגדרה. השכרה לטווח ארוך כפי שהיא
מוגדרת היום בתוספת השישית אינה מהווה דיור בהישג יד (דיור בשכירות, המיועד להיות
בר השגה לאוכלוסיות במעמד כלכלי שמתקשות לשכור דירות בשוק החופשי, בדגש על
אזורי הביקוש במדינה), א .לא עוסקת בהשכרה ארוכת טווח על כן אנחנו סבורים כי יש
לכלול"בהגדרת "דיור בהישג יד
רק את המרכיב הראשון של ההגדרה (בתוספת השינויים
,)המבוקשים על ידנו, להלן
וליצור הגדרה נפרדת ל
מרכיב של דיור לטווח ארוך.
כמו כן, בסעיף התחילה יש לקבוע כי כל הצעת החוק על כל המשתמע מכך, לרבות ההגדרה
החדשה של דיור בהישג יד, תחול רק על תכניות שהוחלט להפקידן לאחר תחילתו של החוק
החדש. על תכניות שהוחלט להפקידן לפני תחילתו של החוק החדש ימשיך לחול החוק
הקודם העוסק ב"השכרה לטווח ארוך ". לשינוי כאמור ראו ההערה שלנו להלן לסעיף
.התחילה
13
.
בהמשך לאמור לעיל אנחנו סבורים כי יש לבצע את השינויים החשובים הבאים להגדרה
של "דיור בהישג יד" המתייחסת להשכרה במחיר מופחת, שיסייעו להפוך את הכלי
המוצע בהצעת החוק, של דיור בהישג יד, לאפקטיבי ונאות יותר
. לפ יכך אנחנו מציעים את
:ההגדרות והשינויים הבאים
"דיור בהישג יד "
–
אחד מאלה– (1
( ;) השכרה במחיר מופחת2
.) השכרה לטווח ארוך
,דירה
"להשכרה במחיר מופחת.
הסבר –
הגדרה זו של דיור בהישג יד מכילה את כל המרכיבים ההכרחיים לדעתנו להיותה
של דירה בגדר "דיור בהישג יד" המג לם את תכליתו. בהמשך ההגדרות יפורט כל אחד
.מהמרכיבים הללו
""דירה– לעניין דיור בהישג יד דירה ששטחה לא קטן מ-
60
מ"ר ולא עולה על100
,מ"ר
הסבר –
אנחנו סבורים שיש צורך בהגדרת גודל מינימלי ומקסימלי של יחידת דיור שתחשב
.לדיור בהישג יד
5
""שטח דירה– שטח הדירה י חושב לפי סעיף5
למפרט שבתוספת לצו מכר דירות (טופס של
מפרט), תשל"ד–
1974
.
הסבר –
.במפרט לפי צו מכר דירות יש הגדרה ברורה של אופן המדידה של גודל דירה
הפנייה לצו שפורסם לפני למעלה מ-
30
שנה, המוכר בשוק הבנייה בישראל, תסייע להגברת
.הבהירות והוודאות
הגדרת""השכרה לטווח ארוך
14
.
בהצעת החוק מוצע להגדיל את תקופת השכירות בהשכרה לטווח ארוך מעשר שנים לעשרים
שנה–
אנו סבורים כי בנושא זה יש לתת גמישות למוסדות התכנון ולקבוע כי תקופת
ההשכרה לטווח ארוך לא תפחת מעשר שנים כאשר מוסדות התכנון יוכלו לקבוע תקופה
ארוכה יותר
. בנו סף, כדי להגביר את השקיפות לציבור הרחב ואת הוודאות אנו סבורים כי
את תקופת השכירות יש להתחיל ולמנות מיום שבו נרשמה הערת האזהרה בטאבו. תאריך
.זה הוא תאריך ברור שכל אדם שמוציא נסח טאבו יכול לדעת אותו
15
.
"לאור זאת אנו סבורים כי יש לערוך בהגדרת "השכרה לטווח ארוך
:את השינויים הבאים
"(ג1)
בהגדרה "השכרה לטווח ארוך", במקום "מעשר שנים מיום שהמנהל קיבל הודעה
על כך שלפחות מחצית מיחידות הדיור באותו בניין הושכרו (להלן–
תקופת העמדה
לשכירות)," יבוא "מלא פחות מעשר שנים מיום שבו
המנהל קיבל הודעה על כך
שיחידת הדיור כאמור הוש
כרה
נרשמה הערה או נמסרה הודעה
לפי
'פרק ג
לתוספת"
"הגדרת "השכרה במחיר מופחת
16
.
:אנו סבורים שיש לעשות שינוי גם בהגדרת "השכרה במחיר מופחת" כדלקמן
"השכרה במחיר מופחת "
–
השכרה לזכאים של יחידת דיור למגורים במחיר מופחת
לתקופה כוללת
כפי שתקבע בתכנית ואשר בכל מקרה ש לא תפחת
מעשרים שנה
מעשר
שנים
מיום
ש
נרשמה הערה או נמסרה הודעה לפי פרק ג' לתוספת
שבו המנהל קיבל הודעה על
כך
שיחידת הדיור כאמור
הושכרה
והסכם השכירות החל עליה יהיה בכתב ויכלול לפחות שני
()תנאים אלה ... [כאן יבואו התנאים המופיעים בסעיף (ד1) ו- (2
"]) בהצעת החוק
הסבר –
אנו סבורים
ש יש להשאיר לוועדות התכנון את הגמישות לקבוע תקופת שכירות של
10
.שנים ומעלה כך למשל אם חוות
של היועץ המקצועי
תראה שיש התכנות לדיור בהישג יד
לעשר שנים בלבד רצוי שהוועדה תוכל להתאים את הוראות התכנית בנוגע לתקופת
.השכירות בהישג יד לחוות הדעת השמאית
נזכיר כי בהתייחסותנו לטיוטה הקודמת של הצעת החוק הצענו להאריך את תקופת
ההשכרה לטווח ארוך, הקיימת כבר היום בתוספת השישי
ת, ל-
30
שנה. זוהי תקופת
שכירות רלוונטית למסלול של השכרה ארוכת טווח, לדעתנו (ולא הטווח הקיים בתוספת
.)כיום
לפיכך אנו סבורים כי יש להשאיר לוועדות התכנון את הגמישות ולקבוע תקופת שכירות
)(לדיור בהישג יד שלא תפחת מ-
10
שנים,
כאשר התקופה תקבע על ידי מוסד התכנון
בהתאם לנתונים שיעמדו לפני
ו
.בתכנית הספציפית
6
בנוסף, איננו רואים יתרון בהמתנה עד תחילת ההשכרה של מחצית מיחידות הדיור באותו
בניין וניתן לדעתנו לקבוע מנגנון פשוט יותר, לפיו תקופת ההשכרה תתחיל ממועד ברור
שסמוך להוצאת היתר ב נייה לבניין ותסתיים במועד ברור שתקבע הוועדה. מאחר שבסמוך
להוצאת היתר הבנייה (לרוב כתנאי להוצאת ההיתר) יש לרשום הערה לפי סעיף6
לתוספת
השישית אנו מציעים שתחילת תקופת ההעמדה לשכירות בהישג יד תתחיל ממועד רישום
ההערה. בתיקון שנציע להלן לסעיף6
לתוספת, נציע שבה ערה בלשכת רישום המקרקעין
יירשם תאריך הסיום של חובת ההשכרה לדיור בהישג יד. בכך גם תושג שקיפות לעניין משך
תקופת ההשכרה, שכן בנסח הרישום שהוא פתוח לציבור יופיע גם עצם החיוב להשכיר את
.הדירה בתנאים של דיור בהישג יד וגם תקופת ההעמדה לשכירות
"הגדרת "זכאי
17
.
להלן:"השינויים שאנו סבורים שיש לעשות בהגדרת "זכאי
"זכאי "
–
'מי שעומד בתנאי הסף שנקבעו לפי החלטת ממשלה מס203
/(דר13
) מיום כ"ב
( בתמוז התשע"ה9
ביולי2015), כפי שתעודכן מעת לעת1
.
הוועדה המקומית תהיה רשאית
להוסיף קריטריונים נוספים בכפוף לאישורם על ידי מועצת הרשו ת המקומית ולשנות
קריטריונים שנקבעו בהחלטת הממשלה, באישור הממשלה"
הסבר –
אנו סבורים כי הוועדה המקומית צריכה לקבל את הסמכות להוסיף תנאים
לזכאות לדיור בהישג יד. הקריטריונים לזכאות יכולים להשתנות מישוב לישוב ויש לתת
לרשות המקומית את הסמכות לקבוע קריטריונים שמ.תאימים לה
כך לדוגמא רשות מקומית חרדית תהא רשאית להוריד את גיל הזכאות מעבר למה שקבוע
בחוק (למשל לגיל30
) או להוסיף קריטריון של מספר נפשות במשפחה, ואילו רשות מקומית
אחרת עשויה לבקש להוסיף קריטריון של מיצוי כושר השתכרות, שירות צבאי או לאומי
.'וכד
הגדרת "מח"יר מופחת
18
.
אנו סבורים שהגדרת "מחיר מופחת" לא נותנת מענה נכון לדיור בהישג יד. להלן השינויים
:בהגדרת מחיר מופחת המוצעים על ידינו
"מחיר מופחת –
דמי שכירות מופחתים בשיער נמוך ב-
%
20
מדמי השכירות המשתלמים
משוכר מרצון למשכיר מרצון בעד שכירות של יחידת דיור דומה ב אותו אזור, לפי קביעת
השמאי הממשלתי הראשי ...
שכר דירה חודשי שלא יעלה על%
30
מההכנסה הכספית ברוטו
של משק בית בעשירון6
בישראל בהתאם לפרסום הרלוונטי האחרון של הלשכה המרכזית
לסטטיסטיקה, כשהוא מחולק ב-
80
(להלן: שכ"ד חודשי למ"ר) ומוכפל בשטח הדירה. ניתן
להוסיף לש כר הדירה החודשי עד רבע משכר הדירה החודשי למ"ר בגין כל מ"ר של שטחי
מרפסת, חניה, מחסן דירתי, מרתף דירתי, גג מוצמד או גינה מוצמדת, אשר יחושבו בהתאם
לסעיף6 למפרט שבתוספת
לצו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל"ד–
1974
.
הסבר –
אנו סבורים שהגדרה של "שכר דירה מופחת" המוצעת בחוק כשכר דירה שמשקף
80%
מדמי השכירות שבשוק החופשי איננה טובה מספיק. ראשית, הגדרה זו אינה
מתקשרת למטרות הצעת החוק-
לספק דיור לאוכלוסייה ממעמד הביניים, שידה אינה
משגת לשלם את מחירי השוק ביישוב. שנית, קשה מאוד
לקבוע מהו שכר הדירה בשוק
.החופשי, שכן הוא משתנה מעת לעת ותלוי בין היתר בגורמים נוספים כגון מצבה של הדירה
1
נכון להיום תנאי הזכאות לפי החלטת הממשלה הם: זוג או יחיד, חסר דיור, מעל גיל35
.
7
אנו מציעים הגדרה חלופית, שקושרת בין שכר הדירה להכנסה הכספית הממוצעת של משק
בית בישראל של העשירונים הרלוונטיים. ההגדרה שלנו כוללת גם התאמה של שכר הדירה
.לגודל הדירה
לצורך הדוגמא, על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בשנת2015
עמדה ההכנסה הכספית
ברוטו למשק בית בעשירון
השישי על כ-
17,500
₪
לחודש. בהתאם לזאת, שכר הדירה
ליח"ד דיור של80
מ"ר יהיה–
5,250
,₪
ליח"ד של100
מ"ר–
6,562
,₪
וליח"ד בשטח60
מ"ר–
3,937
.₪
'תיקון ס2
'(הוספת ס2א) בתוספת השישית
19
.
מכיוון שאנו סבורים כי הדיור בהישג יד אמור לעמוד לצד הדיור להשכרה בטווח ארוך, יש
לפצל בין סעיף2
'הנוכחי (שאמור להיקרא לפי הצעת החוק "ס2
(א)", לבין סעיף2
)(ב
המוצע בהצעת החוק, באופן המגלם את ההבחנה בין2
.המסלולים
בה תייחס למסלול דיור בהישג יד: אנו סבורים כי יש להטיל חובה על מגיש היתר ועורך
היתר לקבוע בהיתר הבניה את יחידות הדיור בהישג יד שיבנו, כחובה שגם על הפרתה ניתן
.להטיל עיצום כספי
אנו סבורים שיש להסמיך את מהנדס העיר לקבוע הוראות בעניין (כפי שהוא קובע הוראות
בנושא ים רבים בתחום הגשת בקשה להיתר) ולקבוע כי הנחיות והוראות אלה יהיו כפופות
.לאפשרות של ערר
אנו סבורים כי יש לאפשר לרשות המקומית להעביר את הסמכות לעריכת ההגרלות לגורם
אחר (למשל ליזם התכנית, או למנהלים הקהילתיים וכד') ובלבד שהיא תמשיך לפקח על
.ההגרלה
אנו סבור ים כי אחוז בני המקום שתוענק להם עדיפות בשכירות דירות בדיור בהישג יד צריך
להיות גבוה יותר מהמוצע בנוסח הצעת החוק, וצריך לעמוד, בכל הרשויות המקומיות על
50%
.
לאור ההערות לעיל, יש להתייחס לשינויים לסעיף2
בהצעת החוק, כאל סעיף העומד בפני
עצמו ואשר מיועד לעסוק
בדיור בהישג יד, כאשר השינויים המבוקשים על ידנו, הם
:כדלקמן
"
2
)א(א
לא יגיש אדם בקשה להיתר, ולא יערוך בקשה להיתר, אשר חלה עליה תכנית
הכוללת הוראות לדיור בהישג יד, אלא אם סימן בהיתר יחידות לדיור בהישג יד
בהתאם להוראות התכנית, ואם קיבל בעניין זה הנחיות ממהנד ,ס העיר או מי מטעמו
יסמן את יחידות הדיור בהתאם להנחיות אלה. על הנחיות מהנדס העיר בעניין זה
ניתן להגיש ערר לוועדת הערר המחוזית הקבועה בסעיף12
.א לחוק
'[מוצע להוסיף בס12
ב לחוק הקובע את סמכויות ועדת הערר גם את הסמכות לדון בעררים
.]אלה
)(ב
לא יעשה אדם שימוש ולא ירשה לאחר לעשות שימוש ביחידת דיור שנקבע בהיתר
הבנייה כי היא שהיא
יחידה לדיור בהישג יד
להשכרה במחיר מופחת ,
במשך כל
תקופת ההשכרה לדיור בהישג יד שנקבעה בתכנית כפי שנרשמה בהערה בלשכת
רישום המקרקעין ,, אלא למגוריו של שוכר זכאי ובני משפחתו על פי הסכם שכירות
.להשכרה במחיר מופחת
8
)(ג (1)
יחדות הדיור להשכרה במחיר מופחת שאושרו בתחום תכנית יושכרו רק
לזכאים שעלו בגורל בהגרלה שערכה הרשות המקומית ששטח התכנית נכלל
בתחומה
או מי שהיא הסמיכה לצורך כך , לפי הוראות שיקבע שר האוצר
בהסכמת שר הפנים לעניין הגר;לה לפי סעיף זה
(2)
)... (כמוצע בהצעת החוק
(3)
)... (כמוצע בהצעת החוק
...
)(ד
מועצת רשות מקומית רשאית לקבוע שיעור מבין הזכאים שיעלו בגורל בהגרלה
שתיערך לפי סעיף קטן (ג) אשר יהיו בני מקום ואשר תוענק להם עדיפות בהשכרת
יחידות דיור
בהישג יד במחיר מופחת ,ו בלבד ששיעור זה לא יעלה על%
50
בשיעורים
:שלא יעלו על שיעורים אלו.
()[אנו מציעים לבטל את כל סעיפי המשנה (ד1
()) עד(ד4
])
'תיקון ס3
בתוספת השישית
20
.
סעיף3
לתוספת השישית, כפי שהוא מופיע בחקיקה התקפה היום, קובע כי אם נקבע
בתכנית כי מגרש או בניין ישמשו לדיור להש כרה לטווח ארוך, אזי כל הדירות באותו מגרש
או בניין ישמשו להשכרה לטווח ארוך (ס"ק (א)); כי כל יחידות הדיור בהישג יד בבניין אחד
יהיו בבעלות אדם אחד (ס"ק (ב)); וכי לא ניתן יהיה להעביר את הבעלות או להתחייב
להעביר את הבעלות ביחידה לדיור בהישג יד מבלי להעביר את הב עלות בכל שאר היחידות
.לדיור בהישג יד שבאותו הבניין
הצעת החוק מציעה למחוק את ס"ק א' אך להשאיר את המגבלות שבס"ק ב' ו-
ג' בשינויים
מסוימים. אנו סבורים כי אין צורך במגבלות אלה ועל כן אנו מציעים לבטל את סעיף3
לתוספת השישית
(עמדה זו רלוונטית, הן ביחס למסלול של דיור בהישג יד והן ביחס
.)למסלול של השכרה לטווח ארוך
'תיקון ס4 לתוספת השישית
21
.
סעיף4
לתוספת השישית קובע את החובה של בעל יחידת דיור בהישג יד בניהולו ובאחזקתו
התקינה של הרכוש המשותף לאותו בניין. הצעת החוק מציעה להחיל על הבעלים רק את
החובה בנוגע לחלק היחסי ברכוש המשותף הצמוד ליחידות הדיור בהישג יד. אנו סבורים כי
יש לשנות סעיף זה כך שיק בע חובה של הבעלים של יחידת דיור בהישג יד בתשלום דמי ועד
הבית כך שלא יוכלו להעביר את תשלום דמי ועד הבית לשוכרים ובכך להעלות את דמי
השכירות מעבר להישג ידם של השוכרים. כמו כן, ניתן לקבוע בסעיף זה הוראה המחייבת
את הבעלים של יחידת דיור בהישג יד לדאוג לאחזקתה הת .קינה של הדירה עצמה
לפיכך אנו מציעים את השינויים הבאים בסעיף4
:לתוספת השישית
"סעיף4
:לתוספת השישית ימחק ובמקומו יבוא הסעיף הבא
"
4
)(א
בעלים של יחידת דיור בהישג יד חייב באחזקתה התקינה של יחידת הדיור והוא אינו
.רשאי להמחות חיוב זה לשוכר
)(ב השר, לאחר
התייעצות עם שר המשפטים, יקבע הוראות לעניין מאפייני האחזקה
התקינה של יחידת הדיור. לעניין זה "אחזקה תקינה" שמירה על מצבה של יחידת
הדיור כפי שהיה בעת גמר הבנייה, לרבות שיפורים שבוצעו בה לאחר מכן על ידי
.הבעלים של יחידת הדיור או בהסכמתו
)(ג
בעלים של יחידת דיור בהישג יד חייב בתשלום דמי ועד הבית לנציגות הבית המשותף
,או בתשלום לחברת ניהול והוא אינו רשאי להמחות חיוב זה לשוכר; אולם השר
9
באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, רשאי לקבוע הוראות לעניין גובה
מקסימלי של דמי ניהול ואחזקה שאותם ישלם השוכר למשכיר בתוספ ת לשכר
הדירה".
'תיקון ס5 בתוספת השישית
22
.
סעיף5
בתוספת השישית כנוסחו בחקיקה התקפה היום מגדיר דמי שכירות בדיור להשכרה
לטווח ארוך ומתי ניתן להעלות את דמי השכירות. בהבחנה שבין דיור בהישג יד לבין
השכרה ארוכת טווח, ולאור ההגדרה של "שכר דירה מופחת", כפי שאנחנו מ ,)ציעים (לעיל
יש לקבוע בסעיף5
, ביחס לדיור בהישג יד, הוראות המגדירות באיזו תדירות ניתן לעדכן את
שכר הדירה בהתאם לעדכונים בהכנסה הממוצעת למשק בית . להלן הצעתנו לתוספת לסעיף
5
:
"
דמי השכירות יגדלו או יקטנו בתום כל שנת שכירות, בשיעור שבו תגדל או תקטן ההכנסה
הכספית ברוטו של משק בית בעשירון6
, בהתאם לפרסום האחרון של הלשכה המרכזית
לסטטיסטיקה לפני תום אותה שנת שכירות, לעומת הפרסום אחרון לפני תום שנת
השכירות הקודמת."
'הוספת ס5א לתוספת השישית
23
.
בהצעת החוק מוצע להוסיף לתוספת השישית את סעיף5א ולקבוע בו כי חוזה השכיר ות
בדיור בהישג יד יפקע במקרה שהשוכר ירכוש דירה, ומגדיר מתי בדיוק החוזה יפקע. אין לנו
.הערות לסעיף זה
'תיקון ס6 ו- 7 בתוספת השישית
24
.
סעיף6
.לתוספת השישית עוסק ברישום הערה בגין דיור בהישג יד אנו מציעים לתקן את
הסעיף באופן שייכתב בהערה המועד לסיום תקופת
הה שכרה לדיור בהישג יד כפי שנקבע
בתכנית.
25
.
סעיף7
בתוספת השישית עוסק במתן הודעה לרשות מקרקעי ישראל במקום שבו הקרקע
.לא רשומה בלשכת רישום המקרקעין אנו מציעים כי גם בהודעה זו ייכתב המועד לסיום
תקופת ההשכרה לדיור בהישג יד כפי שנקבע בתכנית.
תיקון פקודת העיריות
26
.
הצעת החוק מציעה לתקן את פקודת העיריות באופן שבסעיף249
( , אחרי פסקה5
) תתווסף
( פסקה5
א) המסמיכה עירייה להקים יחידות דיור בהישג יד. אנחנו תומכים בסעיף זה
.וחושבים שהוא הכרחי
:עם זאת אנו מציעים להוסיף בסוף הסעיף פסקה קטנה (ו), לפיה עירייה תהייה מוסמכת
("
5
)א
:להקים דיור בהישג יד ולתכלית זו
...)(א
...)(ב
...
)(ו
להתקשר בהסכמים עם יזמים וגורמים אחרים בנוגע להקמת דיור בהישג יד
לרבות בנושאים הקשורים להיקף יחידות הדיור, משך זמן הקמתן, מיקומן
בפרויקט וכדומה."
הסבר - אנחנו סבורים שהסמכת הרשות המקומית להתקשר בהס כמים עם יזמים היא
.חיונית לצורך ייעול ההוצאה לפועל של פרויקטים הכוללים דיור בהישג יד
10
תיקון סעיף התחולה
27
.
לאחר שהתקבלה הערתנו ולפיה הוראות החוק יחולו רק על תכניות שהוחלט להפקידן
.לאחר יום התחילה אין לנו הערות לסעיף התחולה
****