חומר רקע
ועדת התחדשות עירונית
:יו"ר הוועדה
עו"ד איתמר פנץ
יום
,שלישי י"ב סיון, תשפ"ד
18/06/2024
:סימוכין05540024
,לכבוד
ח"כ יעקב אשר
יו"ר ועדת הפנים והגנת הסביבה
עו
"ד תומר רוזנר
היועץ המשפטי לוועדת הפנים והגנת הסביבה
,ח.נ. שלום רב
:הנדון
עמדת לשכת עורכי הדין-
בירור מחולקות שמקרה של"עסקאות נוגדות" במתח
ם פ ינוי
ו בינוי-
הצעת חוק התוכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות
התקציב2023
ו2024
,), התשפ"ג פרק ט"ו: התחדשות עירונית–
"
אישור להשתחרר מעסקה
לפינוי ובינוי"
ראשית דבר
תופעה של מספר עסקאות פינוי בינוי
נוגדות ב תוך מתחם
התחדשות עירונית ה י נה תופעה בעלת
שכיחות גבוה
ה,
אשר מהווה חסם להתחדשות עירונית בהיעדר פתרונות מוסכמים אליהם
מגיעים
הצדדים מתוך אימוץ .גישה פרגמטית
יוער שהתופעה ה
י נה חלק ממנעד רחב יותר של התקשרויות נוגדות בתוך מתחמי התחדשות עירונית
(ריבוי עורכי דין מייצגי דיירם באותו המתחם, לווי חלקי של דיירים ע"י מנהלות להתחדשות
עירונית באותו המתחם , ריבוי מפקחים הנדסיים, ריבוי נציגויות באותו המתחם
וכיו"ב.)
כך גם עולה שכיחותם של מחלוקות שנתגלעו בין צדדים בעסקאות נוגדות
אשר תמ דרדרים לפתחה
של מערכת בתי המשפט או להל
י
כי בוררות וכיוצ"ב .
דומה שהסכסוכים שמתגלעים כמו גם חיפוש אחר פתרון יעיל ליישוב מחלוקות הינו חלק מתהליך
הבשלה טבעי של תחום
ההתחדשות העירונית א
ש ר נוצר כמעט יש מאין בתוך זמן קצר ותופס מקום
של כבוד בעולם הנדל"ן ובמשק הישראלי בכלל .
ניתן למצוא דוגמאות
ל הבשלה
ש כזאת
ב הבנת המורכבות של מחלוקות והצורך
ב אימוץ שפה
מקצועית משפטית לצורך פתרונן
בחלק מבתי המשפט המחוזיים בהם שופטים
מסוי
מים
פיתחו
מומחיות לדון בתיקים מעולם תוכן של התחדשות עירונית ;כך גם הוק
מו ארגו נים לבירור מחלוקות
מחו ץ לכותלי בית המשפט לצורך דיון( במחלוקות הנוגעות בהתחדשות עירונית ,למשל המוסד
הישראלי לבוררות
עסקית
בהתחדשות עירונית), הטמעתם של סעיפי בוררות בגוף החוזים
וכיו"ב .
לשכת עורכי הדין מברכת על זיהוי הצורך ב
קידו מם של פתרונות יצירתיים, יעילים וצודקים
לתחום ההתחדשות העירונית מקום בו עולה הצורך
לכך.
"שחרור" או ביטול הסכם
הכותר של סעיף19
א המוצע כתוספת ל
חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, תשע"ו -
2016
עושה
הינו "אישור להשתחרר
"מעסקה לפינוי בינוי (הה)דגשה אינה במקור .
בהתאם לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-
1973
"(חוק החוזים ") חוזה נכרת עת יש הצעה מצד אחד
.וקיבול מצד שני
הוראות חוק החוזים מאפשרות ש ,לאחר כריתתו של חוזה, כאשר מעוניינים לאיין את תוקפו
לב צע
פעולה של ביטול, מכאן
ש שם
הפעולה המשפטית ה
י א "ביטול ההסכם"
(בין אם באמצעות פקיעתו
או בין אם באמצעות הצגת פגם בכריתת החוזה
וכיו"ב)
, אך לא"
"שחרור מהסכם (דומה ש נעשה
שימוש בשיח לא מקצועי-משפטי
, אולי מתוך כוו
נה ל
רכך את הפעולה או מ
שמעותה ).
לאור האמור, להבנתנו, המונח בו לשון הצעת החוק עושה שימוש אינו מיטיב לספק מסגרת
משפטית ראויה לדיון
עת עוסקים בדיני החוזים . מקום בו עוסקים בתוקפו או אי תוקפו של חוזה
יש לקיים שפה משפטית מוגדרת וראויה בהתאם היינו–
"ביטול הסכם."
מכאן שכותר המשנה
" צריך להיות ביטול
חוזה פינוי בי
נוי" .
דומה שהמונח "שחרור" מקטין את גודל המאורע בו אנו עוסקים בכניסה לחופש החוזים של צדדים
לעסקה
עד כדי
ביטול
ו של חוזה .
,לאור האמור לעיל המסגרת הנורמטיבית בה הצעת החוק עוסקת הנה בסמכויות שיפוטיות
הניתנת למנהל הרשות לביטול
חוזה פינוי בינוי
תוך העדפה
של התקש רות חוזית אחת על פני
אחרות במתח
מי התחדשות עירונית.
.סוגיה כבדת משקל
סמכויות שיפוט למנהל הרשות
מתבקשת השאלה האם נכון שסמכויות לשיפוט בכל הנוגע לתוקפו של הסכם יתקיימו אצל מנהל
? הרשות ? מדוע יש לשכן סמכות שכזאת אצל הרשות
ככל שנכון לש
כנה אצל הרשות
,להתחדשות
האם נכון שתהיה כחלק מסמכויות המנהל ? מדוע לא במסגרת הרחבת סמכויות של הממונה על
פניות הדיירים ?
בהקשר זה, יוער שסמכויות שיפוטיות ומאין שיפוטיות כבר קיימות אצל גורמים שלא ממוקמים
אצל
בתי המשפט ו משרד המשפטים (הממונה על חוק המכר, למשל), אך האם נכון להטיל על מנהל
הרשות
סמכויות נוספות לאלה הקבועות בה
ג ? דרת תפקידו כפי המופיע בחוק
.הסמכות המוקנית לעיסוק בדיני חוזים מוקנית לבתי המשפט או בהסכמה לבורר למעשה מבוקש
כי למנהל הרשות תינתן סמכות לחק ירה לפי תלונה שהתקבלה בקשר עם"עסקאות נוגדות "
במקרקעין במתחמי
פינוי בינוי
)(אשר מהוות חסם להתחדשות עירונית
וכן לעסוק בשיפוט או
בבוררות כפויה
(שהרי הצדדים להליך המדובר לא חתמו על)הסכם בוררות .
בהקשר זה, יוער ש תפקידיו של המנהל
הינם
בראשו בראשונה .ניהול הרשות ובקביעת מדיוניות
יתכן שיהיה ב הטלת סמכויות נוספות(שיפוטיות)
כמבוקש בהצעת החוק
כדי להוות
מעמסה ביתר
אש ר
גע תפ פ בת וק דו הניהול
י של המנהל, מחד, ו עשויה לייצר יה משכותם של הליכים או פגיעה
באיכותם
, מאידך .
אנו סבורים כי המנהל חסר כישורים שיפוטיים
לפי הגדרת התאמת
ו לשמש כמנהל על
פי חוק
הרשות
ומכ אן לכל הפחות נכון הוא לשנות את הגדרת סעיף5
(ה) לחוק הרשות הממשלתית
להתחדשות עירונית, תשע"ו-
2016
, המגדיר בין היתר את תנאי הסף של מנהל הרשות, כך שתכלול
גם
תנאי סף של התאמה לשיפוט .
עוד אנו סבורים כי לאור
העמסת יתר כמפורט לעיל, תנתן למנהל סמכות להעביר את בירור הסכסו ך
לגופים חיצוניים העו
ס ק ים ביישוב סכסוכים מחו
ב ץ ל
תי המשפ ט
במסגר ת בוררויות או גישור .
סעיף19
א.(ה) להצעת
החוק –
צורתה
של פשרה
לשון
הסעיף המוצע מאפשר לצדדים שפשרה
ש תושג אך מקום בו הודיעו הצדדים על התקשרות
מלאה של כלל הבעלים במתחם פינוי בינוי עם ישות משפטית אחת המורכבת משני היזמים
.לעסקאות הנוגדות במתחם ההתחדשות העירונית
,יחד עם זאת, בפועל מנעד האפשרויות לפשרה ולאופן התקשרות הוא רחב יותר וכולל גם התקשרות
של
חלק מ הבעלים במתחם עם כל חברה מסוי מת כפי מצב המוצא ובו בזמן חתימה על הסכם שת"פ
בין החברות היזמיות הקיימות לצורך קידום משותף של המתחם יחדיו. מכאן שיש לשנות את לשון
.החוק באופן שיתאם את מנעד הפתרונות האפשריים
אנו עומדים לרשותכם לכל שאלה/ הבהרה נדרשת בנושא; תודה רבה
מ .ראש על שיתוף הפעולה
,בכבוד רב
איתמר פנץ , עו"ד
יו"ר הוועדה להתחדשות עירונית
לשכת עורכי הדין
:העתקים
.עו"ד עמית בכר, ראש לשכת עורכי הדין
.עו"ד איתי שונשיין, מנכ"ל לשכת עורכי הדין
.עו"ד דניאל אייזנברג צדיקים, מנהלת מחלקת הוועדות המקצועיות, לשכת עורכי הדין
עו"ד אלע ,זר במברגר
מנהל הר שות הממשלתית להתחדשות עירונ
ית .