חומר רקע
1
28
יוני2024
לכבוד
ועדת
הפנים והגנת הסביבה
ועדה נכבדה ,
:הנדון
הצעת
"חוק רכבת תחתית (מטרו) (תיקון), התשפ
ג-
3
202
בקשת הממשלה לתיקונים לעניין התחדשות עירונית
הערות התאחדות הקבלנים בוני הארץ
התאחדות הקבלנים"( בוני הארץ
ההתאחדות ,"), הארגון המייצג של הקבלנים והבונים בישראל
מתכבדת להגיש את התייחסותה
ל בקשת הממשלה לתיקונים לעניין התחדשות עירונית
בחוק
במטרו.
,כזכור
בדיונים האחרונים בועדה הנוגעים לתיקון חוק המטרו
, ע
לו שוב ושוב, סוגיות לענ יין גובה
היטל ההשבחה ,ו
מועד תחילת גביית
,המס
לרבות בפרויקטים של פינוי
ו.בינוי
סוגיות אלו מובילות
לחשש ממשי שהנ
י ,סיון לממן את הקמת פרויקט המטרו באופן האמור יכשיל הן את הפרויקט והן
את פיתוח
המקרקעין
.בסביבתו ובכך ימנע בפועל את הקמת פרויקט המטרו בגוש דן
מאחר וכעת הוועדה הנכבדת
מתכנסת לבקשת הממשלה ל
תקן את חוק המטרו שאושר,
בנוגע להיטל
,השבחה בפרויקטים של פינוי ובינוי מן הראוי כי יתקיים דיון ענייני בכל הסוגיות הקשורות להיטל
ההשבחה
בחוק המטרו .
1. להלן הערותינו ל:תיקונים המבוקשים על ידי הממשלה לעניין התחדשות עירונית
סעיף3
א
לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה , תשכ"ה-
1965
" :(להלן
חוק התכנון והבניה )"
נקבע לשם
מתן
ודאות ל
שוק בנוגע לשיעור היטל ההשבחה וקביעת שיעור היטל השבחה,
אשר ייתן
מענה לצרכי הרשות המקומית ו
אף יאפשר קיומם של פרויקטים של פינוי בינוי .
ההסדר שנקבע בסעיף3
א לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, קובע כי שיעור היטל ההשבחה
יהיה25%
, ולרשות המקומית ישנה הסמכות לקבוע שיעור היטל השבחה שונה בין0%
ל-
50%
.
שיעור היטל ההשבחה שייקבע יהיה תקף למשך5
שנים, וכן נקבע מנגנון לקביעת שיעור היטל
השבחה לאחר או תן5
שנים. כל זאת במטרה לאפשר לרשות המקומית לקבל היטל השבחה היכן
שראוי וניתן, ובמקביל – לא להכשיל פרויקטים של פינוי בינוי עקב חוסר כדאיות כלכלית והג דלת
הסיכון .
ואולם, בניגוד לרציונל המתואר לעיל
, ב סעיף19
)(ד
לחוק המטרו, נקבע
שיעור גבוה יותר של היטל
ההשבחה, כך שבמקום25%
יהיה שיעור של50%
; נקבע כי
לאחר אישור תמ"א70
, הרשות
המקומית תוכל לשנות את שיעור המס לשיעור של עד75%
היטל השבחה גם במיזמי פינוי בינוי ;
2
,כמו כן לא מוסדר באופן ברור זמן הביניים עד לאישור תמ"א70
.
בקשת
הממשלה
אינה מתקנת
את הנושאים כאמור.
,לכן יש לבטל את הסעיף לחלוטין ולהפנות להסדר שנקבע בסעיף3
א
לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה ובכך לאפשר
הוצאתם
לפועל של פרויקטים של פינוי
.ובינוי
מבלי לפגוע בהתנגדותנו ל,נוסח המוצע לו הצעתנו
להפנות להסדר הקבוע בחוק התכנון והבניה ,
נתייחס לנוסח המוצע לתיקון, מכיוון שישנן טעויות ואי בהירויות בנוסח ודרושים תיקונים:
1.1
.
סעיף2
לבקשה מבקש לתקן את סעיף19
לחוק, כך ש
במקום המילים:
"על אף האמור בסעיף
3
"לתוספת השלישית:תבואנה המילים "על
אף האמור בסעיפים3ו-3
"א לתוספת השלישית .
אולם, ב המשך הסעיף מצוין כי בסעיף קטן19
()(ד3
)אחר
י
פסקה2 יבוא: "(2
א) על קביעת
( הרשות המקומית בפסקה2) יחולו הוראות סעיף 3
)א(ב-
(ה) לתוספת השלישית לחוק התכנון
והבניה...".
כלומר, הסעיף שלא יחול כאן הינו3
)א(א לתוספת השלישית בלבד. לפיכך, יש
:לתקן את הסעיף כך "על אף האמור ב סעיפים3 ו-3א )(א
"לתוספת השלישית .
1.2
.
סעיף2 (2
)(ו) לבקשה מבקש להוסיף לאחר פסקת משנה (א), את פסקת משנה (ג) הקובעת כי
קביעת הרשות המקומית כאמור בפסקת משנה (א) תחול גם על
תכניות פינוי ובינוי שהוגשו
"לפני מועד אישור תמ
א
70
. קביעת התחולה באופן רטרואקטיבי גם על תוכניות שהוגשו טרם
מועד אישור תמ"א70
הינה פוגענית ותיצור מצב של חוסר וודאות בשוק. מבוקש לתקן את
הסעיף כך שברירת המחדל בפסקת משנה (א) תהא אי הטלת חובת תשלום
ב כלל במתחמי
פינוי בינוי או לכל היותר25%
כפי שקבוע כיום בסעיף3
א לתוספת השלישית. כמו כן, ככל
.שלא קבעה הרשות המקומית את שיעור חובת התשלום, לא תהא חובת תשלום כלל
1.3
.
סעיף2 (3
)
לבקשת הממשלה מבקש לה חיל את סעיף3
)א(ב-
)(ה לתוספת השלישית לחוק
התכנון והבניה
בשינויים מסוימים
. יובהר כי התחולה כאמור מייצרת סתירות, כדלקמן:
1.3.1
.
ישנה סתירה בין סעיף3
()א(ב1) לתוספת,
,לפיו רשות מקומית רשאית עד למועד הקובע
לחלק את השטח שב
ת חומה לאזורים ולקבוע כי תחול חובת תשלום היטל של בין0%
ל-
50%
, לבין סעיף19
()(ד2
) לחוק וסעיף2 לבקשה .
1.3.2
.
בסעיף3
)א(ה לתוספת השלישית לחוק התו"ב נקבע כי המועד הקובע הינו1.5.2022
.
בקש
ת הממשלה
מתקנת את המועד הקובע אך ורק לעניין "
חלוקת השטח בתחומי
הרשות המקומית"
.עולה חשש שמ א שינוי ההגדרה הנו צר מידי ואינו כולל את כל
משמעויות "המועד הקובע" בסעיף3
)א(ב-
.(ה) לתוספת השלישית לחוק התו"ב לעניין
זה,
ראו במיוחד
בס
יפא של
סעיף3
()א(ב1
)
.על כן יש לתקן את ההגדרה
לאור האמור, יש ליישב את הסתירות ולהפנות להסדר הקבוע בסעיף3
א לחוק התכנון
והבני ה. לחילופין, יש לתקן את.הסעיפים, כך שיתאימו לשינויים הקבועים בחוק המטרו
3
1.4
.
סעיף4 לבקש ת הממשלה
מבקש להוסיף הוראת מעבר לפיה ככל שמומשו זכויות במקרקעין
מושבחים במתחם פינוי
בינוי או ששולם היטל השבחה או מס השבחת מטרו במתחם כאמור
מיום אישורה של תמ"א70
ועד מועד הקביעה , ישולם מס בגובה של50%
(ברירת המחדל
לפי סעיף19
()(ד1
) לחוק). ההוראה
אינה ברורה כלל :
מההוראה עולה כי על היזמים והקבלנים לחכות לאישורה של תמ"א70
(ועד עוד60
ימים
)נוספים על מנת לזכות באפשרות שלא יחול עליהם מס של50%
,
דבר
אשר
ייצור קיפאון
.בשוק
מבוקש לקבוע באופן גורף כי ,עד למועד הקביעה
לא תחול
חובת תשלום כלל במתחמי
פינוי בינוי או לכל היותר25%
כפי שקבוע כיום בסעיף3א לתוספת השלישית .
כמו
,כן הסעיף אינו מ מתייחס למימוש בטרם אישור תמ"א70
.
1.5
.
יצוין באופן כללי כי
מ
בקשת הממשלה
לא ברור מהו ההסדר עבור מתחמי פינוי בינוי הכלולים
"ב"מתחמי השפעה זמניים .קרי-
'ס37
לחוק המטרו אינו כולל התייחסות ל"תכנית משביחה
."במתחם פינוי ובינוי" במתחם השפעה "זמני
כך,
גם לא ברור מה יהא גובה המס בטרם
אישור תמ"א70
'והאם יחול ס37
(ז) לחוק המטרו לעניין קיזוזים וניכויים ע"ח תשלומים
.שבוצעו או ערבויות שניתנו
2. הערות נוספות
בנוגע לשיטת המימון של
מיזם המטרו
מאחר והממשלה מבקשת כעת לתקן את הסעיפים בחוק המטרו הנוגעים למימון, יש לתקן
.בהזדמנות זו את כלל שיטת המימון הקבועה בחוק המטרו
בחוק
המטרו, נקבע כי50%
מסך מסגרת ההוצא
ות
למיזם המטרו
י מומ
נו , בין היתר,
באמצעות
"מס השבחת מטרו "
בשיעור מופרז של35%
אשר יביאו את היטל ההשבחה הכולל לשיעור של75%
.המבטאים הלאמה בפועל של רוב ערכם של המקרקעין סביב תחנות המטרו
כפי שנ
ציג ,שיטת
המימון שנקבעה, אינה מתאימה לפרויקט בסדר גודל זה וישנו חשש ממשי
ש הניסיון לממן את הקמת פרויקט המטרו באופן האמור יכשיל הן את הפרויקט והן את פיתוח
המקרקעין
.בסביבתו ובכך ימנע בפועל את הקמת פרויקט המטרו בגוש דן
הסיבה העיקרית ,לכישלון הצפוי בשיטת המימון היא קושי מהותי ידוע מראש ביכולת גביית
מס
השבחת המטרו בשיעור כה מופרז
מבעלי הקרקעות
, כך שלא ניתן יהיה
לכסות את ההוצאות
והעלויות ולהתקדם בפרויקט.
,בנוסף
שיטת המימון
מטיל ה באופן פסול ובלתי שוויוני את מימון המיזם על ציבור בעלי הקרקעות
והדירות הפרטיים בגוש דן , הקבלנים והיזמים בישראל, ועליהם
בלבד . זאת ב שעה שמדובר
בפרויקט תקדימי ראשון מסוגו בארץ, העתיד להתפרס על פני24
רשויות מקומיות ולשרת את כל
אזרחי ישראל, ולכל הפחות–
.את מיליוני האנשים החיים, עובדים ולומדים באזור גוש דן מדי יום
,לכן מבוקש למחוק את סעיף19
לחוק ו לבסס את המימון בשיטות כדוגמתBOT/PFI
ו בכך
להעביר את המימון והאחריות למגזר
ה
עסקי והמוסדי .
4
להלן יפורטו
הסעיפים העיקריים הפוגעים במימון המטרו. מבלי לפגוע בהתנגדותנו לסעיפים
ובהצעתנו לעבור לשיטת מימון שונה–
נציע תיקונים:שיכולים לשפר את אופן המימון
2.1
. גובה מס השבחת המטרו עתיד למנוע פרויקטים
ב חוק נקבע, כי
בעלי הקרקעות ,
שמקרקעיהם מצויים כולם או חלקם
ב מתחם ההשפעה של
המטרו ,
ישלמו
היטל השבחה
מוגדל בשיעור חסר תקדים של75%
!
"(מס המטרו .)"
ב
דיונים שהתקיימו במסגרת חקיקת החוק ,
הוסבר על ידי הממשלה, כי שיעור היטל ה השבחה
הגבוה
נקבע מתוך
ציפייה
שתהיה העצמת זכויות מסיבית סביב תוואי המטרו, ברמה כזו אשר
.לא תהיה פגיעה בבעלי הקרקעות ותהיה כדאיות כלכלית לפרויקטים
אולם ,בפועל על פי
נוסח
תמ"א70
המעודכן, שהתפרסם להערות הוועדות המחוזיות לתכנון
,ולבניה הקובע את מסגרת הזכויות שיכולות להינתן סביב
תווא י
המטרו –
נראה כי אין כל
,העצמת זכויות! בפועל
פרויקט המטרו כלל לא מוסי ף
.זכויות מעבר לתכניות הקיימות
לפיכך, הרי
שהיטל ההשבחה )"הכולל ("מס מטרו בשיעור של75%
)!!(
פוגע פגיעה
אנוש ה
בכדאיות הכלכלית של הפרויקטים בתוואי המטרו .
2.2
. חישוב היטל ההשבחה
שגוי
נקבע בחוק כי מס השבחת
המטרו
יחול על
השבחה
מכוח
כל תכנית משביחה
ועל הקלה או
שימוש חורג מתכנית משביחה,
אשר
תופקד
נה
החל מיום1.1.2023
,זאת אף אם
אין כל
השבחה
מכוח פרויקט המטרו
וכל ההשבחה(או מרביתה)
נובעת מתכניות שאין להן כל קשר
למטרו;
.ואף אם חלק מהמקרקעין נמצאים מחוץ למתחם ההשפעה
יש לקבוע באופן מפורש, כי מס ה שבחת המטרו יחול רק
על
תכנית משביחה שמעניקה
זכויות
עודפות
אשר אושרה
מכוח תמ "א70
.
כמו כן, יש לקבוע שמס השבחת המטרו יחול
רק על מקרקעין הנמצאים
כולם במתחמי ההשפעה , לרבות
בפרויקטים של פינוי בינוי.
נזכיר כאן כי היטל השבחת מטרו כמו גם היטל השבחה רגיל-
.אינם מס אמת
מדובר
בהערכות שמאיות המביאות לסכסוכים והתדיינויות אין סופיות בין הצדדים השונים
בשומות, שומות נגדיות, עררים ואף עתירות מנהליות האורכות שנים רבות גם כאשר היטל
ההשבחה הינו בשיעור הקיים של50%
-
קל וחומר כאשר שיעורו יעלה ל–
75%
!!
2.3
. מועד הת
חלת הגבייה של מס השבחת המטרו - עוד בטרם נוצרה השבחה
נקבע בחוק כי היטל ההשבחה בשיעור של75%
ייכנס לתוקף כבר ב
יום
1.1.2023
.
המועד
נקבע באופן שרירותי וללא כל קשר לקידום מיזם המטרו,
ואף בטרם אישור
התכנון במלואו .
מכיוון שהתכנון עוד לא אושר, והיה ברור עוד במהלך חקיקת החוק שלא יאושר בעתי ד
,הקרוב נקבעה הוראת מעבר לפיה ככל שלא תאושר תמ"א70
עד ליום1.1.2023
, יחול המס
המוגדל על "מתחמי השפעה
זמניים" (כהגדרתם בחוק העיקרי) .
יוצא, כי המס המוגדל יחול על השבחה של נכס מכוח תכנית משביחה אף במקטעים בהם לא
מקודם מיזם המטרו
(וייתכן כי לא יתוכנן ו/או יקום לעולם). הטלת המס החל מיום1.1.2023
5
מייצרת
כבר בימים אלו רמת סיכון ואי וודאות גבוהה ביותר באשר לפיתוח פרויקטים בגוש
דן ו !הדבר עלול להביא לקיפאון בפיתוח פרויקטים לאורך קווי המטרו כבר בזמן הקרוב
כפי שהוצג בחווה"ד השמאית שצורפה בעבר
לוועדה
–
אין כל השפעה כיום על ה יטל
ה השבחה כתוצאה
ממיזם המטרו
.ולא צפויה השבחה גם בשנים הקרובות
לכן, יש לבטל את הוראת המעבר ולדחות את מועד התחולה לשלב אישור התכניות
המפורטות מכח תמ"א70
אשר יהוו את המועד הקובע לצורך קביעת ההשבחה או הפגיעה
במקרקעין ובהתאם לחשב את
היטלי ההשבחה
או הפיצויים לפי סעיף197
לחוק . רק במועד
זה יהיה ניתן לדעת מהן הזכויות שניתנו מכוח מיזם המטרו.
3.
מעבר לאמור, יצוין כי ההתאחדות העבירה הערות ספציפיות לסעיפים השונים
בהצעת
החוק
בהתאם ל מכתבה מיום7.6.2023
.והיא עומדת על כלל הערותיה
4.
כאמור, מדובר בהערות המתייחסות
לבקשה
בראשי פרקים בלבד, וההתאחדות
מבקשת
להשמיע
את עמדתה
המפורטת
במסגרת הדיו
נים שיתקיימו
בפני כבוד .הוועדה
5. למען
השקיפות יצוין
כי
ההתאחדות הגישה עתירה לבג"צ נגד סעיף19
לחוק העיקרי
(בג"צ60/23
.)
.תיקון החוק כמבוקש עשוי לייתר את הצורך בניהול ההליכים בבג"צ
,בכבוד רב
ניצן פלדמן, סמנכ"לית
מנהלת אגף י
זמות ובני יה
התאחדות הקבלנים בוני הארץ