חומר רקע
7
ביולי2024
א' בתמוז
, תשפ"ד
לכבוד: ח"כ יעקב אשר
יו"ר ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת
:הנדון
חוק ה( רכבת התחתית
מטרו) (תיקון), התשפ"ד –
נוסח להצבעה, הערות
מכובדי ,
בשם קרן
ריאל טי י ויזמים נוספים , אבקש לפנות
אליך , ובאמצעותך לכל חברי ועדת הפנים והגנת הסביבה של
,הכנסת
כדלקמן-
1.
ראשית, בהמשך לפניותינו אליך ובהמשך לישיבות ולשיחות שהתקיימו בענין, נבקש להודות לך ולצוות
הוועדה
על התיקונים המשמעותיים ש
הוכללו בנוסח הצעת החוק שבנדון, בגרסה הע
ו מדת להצבעות
בהכנה לקריאה השנייה והשלישית.
תיקונים משמעותיים אלה משקפים לטעמנו הבנה של הוו
ע דה כי נוסח חוק הרכבת התחתית ,)(מטרו
התשפ"ב-
2021
(להלן גם ,
"
חוק
ה מטרו1
"
)
נושא עמו כשלים יישומיים שהובילו לסטגנציה ב מתחמי
ההשפעה סביב תחנות המטר
ו
, שעיקר
ם
עצירת עסקאות ו מניעת הגשת תוכניות ע"י
יזמים פרטיים .
אין ספק, כי הפחתת
נטל ה מס לשיעור של60%
משפרת את המצב הקיים, ויש בה תחילת מענה לכשלים
שהציג
ו אל יר י .טי וגורמים נוספים בפניך בעת האחרונה
2.
עם זאת, נבקש לציין להלן, ובקצרת האומר, את חששנו כי תיקונים אלה לא יספיקו ולא יועילו בהוצאת
שוק הנדל"ן במ
תחמי ההשפעה מהקיפ
א
ון שבו הוא נתון. אנו סבורים כי ניתן ב מעט תיקונים נוספים
להשלים את המהלך , לשפר את ההיתכנות הכלכלית למימוש תוכניות במתחמי ההשפעה, ובכך לעורר
את
וק שה., ולמנוע את זליגת הערך למתחמים אחרים
בכך
תושג ה תכלית
העיקרית של חוק המטרו -
קידום מיזם
הרכבת התחתית, שהוא בעל חשיבות לאומית ממדרגה ראשונה, ב וש
קידומו שותפים כולנו -
ה
ממשלה, הכנסת ואף
השוק הפרטי .כאחד
לאחר זאת נבקש להעיר -
תיקון סעי
ף
הוספת סעיף19(א1)
לחוק המטרו1
-
הקשר בין שיעור המס ובין השטח הכולל המותר לבניה
בתכנית משביחה
3.
ראש וראשית נבקש להדגיש כי הורדה של שיעור המס ל–
60%
אינה פותרת לחלוטין את הקושי
.שמתחמי ההשפעה מתמודדים עמו
מייד עם קבלת התיקונים לנוסח הצעת החוק, ב
י צעה
קבוצת
ריאליטי בחינה של
השפעות
התיקון על
רווחיות יזמות בקרקעות במ
ת
חמי ההשפעה .
לאחר בחינה
ראשונית זו הוברר, כי יש מגרשים שבהם
ההפחתה בשיעור המס על רקע הרח"ק המוצע בתמ"א70
המתגבשת, לא תאפשר רווחיות ומשכך לא
יהיה בסיס כלכלי לאיגום קרקעות והכנת תכנית מפורטת במתח
מים אלה .
- 2 -
4.
.תוצאה זו רלוונטית גם למגרשים פוטנציאליים נוספים עיון בהוראות תמ"א70
בנוסח שהועבר להערות
הווע ד ות המחוזיות, מגלה כי במרבית מתחמי ההשפעה הרח"ק המוצע לא יוכל להוביל בשלב זה
לרווחיות .
חשוב להדגיש
את שהובהר בישיבות-
בנתונים העובדתיים של מרבית הקרקע
ות במתחמי ההשפעה ,
קיים קשר מובהק בין הרח"ק המוצע בתמ"א70
ובין שיעור היטל ההשבחה ש "הקרקע יכולה "לספוג
ועדיין ל אפשר .רווחיות ליזמים ולבעלי הקרקע קשר זה מומחש היטב בטבלה אשר משקפת את תוספת
הרח"ק הנדרשת כפונקציה של שיעור היטל ההשבחה1:
5.
במצב דברים זה, הקיפאון ב
קרקעות שבמתחמי ההשפעה יימשך לאורך שנים
ועד יצירת היתכנות
כלכלית.
זאת לפחות עד אשר"יתבהרו הוראות התמ,א מדיניות הווע ד ות
המחוזיות ו המקומיות ביחס
ל תכנון הכולל ו
ל תוכניות
מפורטות במתחמים ההשפעה , אשר יתכן ויאפשרו העלאת רח"
ק המינימום
המוצע בתמ"א., אך אין בכך שום ודאות
6.
עד הבהרות אלה, חוסר הוודאות ועמו
הקיפאון יימש!כו
הפחתת נטל המס בהחלט עוזרת לקידום
ההיתכנות הכלכלית למימוש תוכניות משביח
ות, אך אינה מספי
ק .ה כדי לייצר ודאות קרובה לכך
,ויודגש חשיבותו של פתרון לחוסר הוודאות הוכחה בהשפעות חוק מטרו1 על קיפאון השו ק ועל כן על
הווע ד ה מוטלת החובה
למצוא פתרון לחשש כי חוסר הוודאות יישמר הקיפאון .
7.
על מנת לפתור חשש זה, ניתן לפעול במספר דרכים , שאת חלקם הציעה
רן ק
ריאליטי
ר לגו מים
הרלוונטיים במשרד י ה
ממשלה .
להווה ידוע, כי הוראות תמ"א70
הנדונות כעת ומצויות בשלב ההשגות
יכולות בהחלט להשתנות, תוך שימוש במנג
נ
ונים שונים להעלאת הרח"
.ק במקומות הנדרשים לכך ,מובן
כי אין זה המקום לדון בתיקונים תכנוניים אלה, וברי כי לעת אישור החקיקה כעת, עוד טרם ניתן לדעת
.האם וכיצד יתקבלו
1
הטבלה
נ
עשתה ביחס למגרש ספציפי ב
מתח ם השפעה בת"א, והיא מייצגת
הקשר בין הצורך בה .עלאת רח"ק ככל שעולה שיעור המס
- 3 -
8.
,ואולם ועדת הפנים יכולה בהחלט לפעול לצורך מציאת מנגנון
ביר
ו קרטי שיאפשר הערכה של כלכליות
התכנון המפורט שעתיד לקרום עור וג
י
דים במתחמי ההשפעה בשנים הקרובות. מנגון ז
ה , אשר דובר בו
בחודשים האחרונים, יוכל ליתן הערכה מדויקת יותר
ו סד ו למ ת התכנון לעת אישור תוכנית מפורטת
בדבר כלכליות התכנית המשביחה .והיכולת לממשה
9.
הצעתנו היא כי ,הממשלה תאמץ
באמצעות הגורמים
,המוסמכים
תקן שמאי שיא
פ שר בדיקת היתכנות
כלכלית
למימוש תכנית משביחה במתחמי ההשפעה ,
בדומה לתקן21
העושה זאת ביחס לתוכניות
.התחדשות עירונית
ה תקן
המוצע
ישקף את העלויות מול ההכנסות העתידות הצפויות במגרשים
המועמ
ד
ים לתכנון מפורט במתחמי ההשפעה, ו משכך
יהיה בידי מוסד תכנון אמצעי
לקביעת
רח"ק על
מנת לאפשר
היתכנות כלכלית למימוש התכנית.
10
.
מאליו מובן כי
מנג
נו ן התקן השמאי המיוחד
יביא לידי ביטוי את כוונת מתכנ נ י תמ"
א70
, אשר קבעו כי
הרח"ק המפורט בתמ"א70
הוא רח"ק
מינימום ,ויאפשר ל מוסדות התכנון לקבוע רח"ק שיהיה לכל
הפחות כלכלי. חשוב מכך- תקן מוצע זה, עת יחזו בו היזמים ובעלי הקרקע , יגביר את הוודאות ואת
האמון, כי יינתנו להם הזכויות הנדרשות לצורך היתכנות כללית ו יתמרץ אותם לקדם תכנון ולבצע
.עסקאות במתחמי ההשפעה, תוך הפשרת הקיפאון המתואר לעיל
11
.
אף אם
ם יי ק קושי בניסו
ח
חקיקתי של
ה מנגנון ,המוצע על ידנו אנו סבורים כי על ועדת הפנים לפעול
להידרש אליו ;להלן,
מספר אפשרויות לעשות כן -
א.
לנסח סעיף שלפיו לא יאשר מוסד
תכנון תכנית משביחה,
,אלא לאחר שקיבל חוות דעת שמאית
שלפיה .התכנית היא בת מימוש בהיבטיה הכלכליים
.הדעת נותנת כי על מנת לקבל חוות דעת זו ייקבע תקן מתאים
ב.
לנסח סעיף שלפיו
מועצת שמאי המקרקעי ן, לפי חוק שמאי מקרקעין, תקבע ,בהתאם לנהליה כללים
מנחים בדבר אופן הבחינה של מימוש תוכנית
משביחה במתחמי ההשפעה.
ברי כי ה וראה זו ת וכל ל התממש .במסגרת תקינה שמאית
ג.
,לחלופין אם לא
תסכים הווע
ד ה לנסח סעיף באחת מן הדרכים האמורות
לעיל, נבקש כי תפנה
ב
בקשה ל מועצת שמאי המקרקעין לפעול מיידית לעריכת תקן שמאי
כאמור, ולדווח על
התקנתו
לוועדה.
הוספת סעיף19
(
א1) בכל הנוגע ל
הגבלת זמן ל
מיסוי בשיעור מופחת
12
.
בהצעה המתוקנת נקבע כי שיעור המס המופחת יעמוד
לתקופה מוגבלת
של כחמש וחצי שנים (עם
)אופציה להארכה, שבמסגרתה יש להגיש בקשה להיתר במגרש שבמתחם ההשפעה .
המס המופחת יינתן
רק במימוש בדרך של
הו צאת
.היתר
ניכ ר כי ההצעה מבקשת אף להתמודד עם
ה קשיים שעלולות ועדות
מקומיות להעמיד בהוצאת היתרים ועל כן אם נדרשת
הארכת התקופה , הפחת שיעור המס תבוא גם על
חשבון
היטל ההשבחה לוועדות המקומיות ו
לא רק על חשבון המדינה .עוד נראה,
כי מנסחי התיקון
צופים כי בחלוף השנים תהא עליית שווי לקרקע ללא קשר לתכנון ו
ל כן מוצדק ל הפסיק את שיעור המס
.המופחת
- 4 -
13
.
הרעיון ל הגבלת זמן למיסוי בשיעור מופחת .ברור ומקובל
ברי, כי ככל ש
ה חרב
ה מתהפכת של העלאת
מס משמעותית
תעמוד מע ל
ראשם של
בעלי קרקעו
ת ויזמים, הם ישאפו ל
קדם פיתוח ב קרקע, ובכך
.תקודם תכלית החקיקה כאמור לעיל
14
. דא עקא, ש
מגבלת הזמנים הקבועה בהצעה אינה ריאלית.
,ואומנם ייתכן כי מדובר בהאצת היזמים
אולם, כידוע, לא תמיד עומד האינ
רט ס היזמי בקנה אחד עם.ההליכים והבירוקרטיה הקיימת
15
. לטע
מנו, במציאות הקיימת , הצפייה כי תוגש בקשה להיתר בקרקעות במתחמי ההשפעה עד לסוף
2029
אינה בת מימוש .
16
.
וזאת ,לדעת
על מנת להג יש בקשה להיתר במתחמי ההשפעה על היזם
ל
עבור דרך ארוכה , כמפורט
להלן –
•
ראשית, תמ"א70
עדיין מצויה בשלב הערות הוועדות המ
חוזיו .ת לאחר דיו
ן
בהערות היא צריכה
.להתאשר בממשלה דבר הצ פוי להימשך לכל הפחות
כ .חצי שנה
•
לאחר מכן, ובהתאם לקבוע בסעיף
8.2.4
לתמ"א70
בנוסחה כעת, יש להגיש"תכנון כולל"
למתחמי
התחנות השונות, אשר צריך להתאשר בוועד
ות המחוזי תו , כאשר הצפייה היא שיוגשו התנגדויות
רבות
, דבר ש
יחייב איזונים רבים בין אינטרסים מנוגדים
, ועל כן יארך זמן .
תכנון כולל צפוי לקחת
.לכל הפחות שנתיים
•
לאחר אישורו של תכנון כולל זה ניתן ל
הגיש ול קדם תכנון מפורט למגרש זה או אחר או למספר
מגרשים ,במתחמי ההשפעה על כל המורכבות המוכרת בקידום תכנון
זה
.במוסדות התכנון הניסיון
רב השנים של קרן ריאליטי ויזמים רבים נוספים הוא כי אישור תכנית מפורטת
רך או
בין5-3
.שנים
•
,עוד ובנוסף ברוב המקרים ולאחר אישור התכנון המפורט, הגשת
בקשה להיתר תהא תלויה
ב אישור
תוכנית בינוי ועיצוב אדריכלי – מאחר שתכניות בא זור המטרו אינן תכניות"מגרשיות"
קטנות, אלא
תכניות משמעותיות על תאי שטח גדולים שדורשים תיאום וחשיבה רחבה. אישורה של תכנית עיצוב
.על בסיס ניסיון רב הוא לכל הפחות שנתיים
•
. רק לאחר קידום הליך תכנוני ארוך ומורכב זה , ניתן
יהיה לפנות להל
י ך הרישוי, שהוא הליך מורכב
בפני עצמו, ואשר כולל הליכים מקדמיים לקליטת הבקשה להיתר ובכל
ל זה
שלב הגשת הבקשה
.למידע ובירורו
17
.
הארכנו בפירוט ההליך התכ
נ וני והרישויי הצפוי, כדי להבהיר לחברי הוועדה כי אין כל סיכוי לעמוד
במסגרת
הזמנים הקבועה להגשת היתר שבמהלכה נקבע שיעור המס המופחת.
חוסר סיכוי זה יוביל
שוב את
בעלי הקרקעו
ת
והיזמים לאבד אמון ביכולת
שלהם ל
הפיק רווח מהקרקעות במתחמי ההשפ
עה ,
ושבה קושי
א
.לדוכתא
18
. עוד יצוין, כי תקופת הזמן לארכה אינה רלוונטית לעליית שווי הקרקע בשל הקרבה מטרו. זאת שכן ,
המחקרים מגלים, כי עליית שווי זו אכן תגיע אך בש י
עורים נמוכים למדי, של אחוזים בודדי
ם ,
ועיקר
העלי
י ה היא
רק בסמוך לבנייה של המטרו ממש, דבר שיקרה עוד שנים רבות
ובוודאי שלא בחמש עד
.שבע השנים הקרובות
- 5 -
19
. ריאל
י טי סבורה כי ניתן לפתור את הקושי
ה נוגע לתקופת הזמן הקצרה המוצעת בתיקון נוסף שאינו
דרמטי
כלל ועיקר .
תחת קביעת מועד סיום תקופת המס
,המופחת כמועד הגשת ההיתר
מוצע כי המועד
האמו
ר ייקבע להפקדת תכנית מפורטת .
20
.
להצעה זו שלושה רציונאלים עיקריים-
•
ראשית , התמודדות עם מסגרת זמנים קצרה מדי. תקופת זמן של כחמש וחצי שנים היא ריאלית יותר
להשגת הפקדת תכנית מפורטת
ואף זאת במידה ש
היזם וה
ו ועדה עובדים
בקצב מהיר , ואם ת
י דרש ארכה
מסוימת הרי
שניתן יהיה להפעיל את סעיף אופציית הארכה המוצע בנוסח .
•
שנית ,רציונאל קיד
ו
ם הפיתוח מתממש לחלוטין בת
י
מרוץ בעלי הקרקעות והיזמים לקדם תכנון מפורט ,
ואין צורך ל .תמרץ קידום היתרי בניה דווקא
זאת , שכן באזור
המטרו –
אזור גוש דן-
כל עיכוב בקידום
מימושה של תוכנית מפורטת, לאחר רכישת הקרקע ולאח
ר
קידום התכנון המפורט בה, נושא עלויות
אדירות, אשר היזמים ישאפו להימנע ממנו.ככל הניתן
שלב הגשת הבקשה להיתר על הצורך לעמוד
בתנאי הסף שבו מוסיף חוסר ודאות ומנגד לא תורם כמעט במאומה
ב יצירת
מוטיבציה ליזמים ל התקדם
במימוש התכנית , באשר מוטיבציה זו קיימת אצלם.ממילא
•
שלישית , תכלית העלאת המס הייתה הכנסת כספים למימון הקמת מערכת המטרו, אישורה תכנית
מהווה אירוע מס שנדחה למועד מכר או הוצאת היתר מכוחה. כך שתכלית החקיקה תושג גם לו תנאי
הסף יהיה הפקדתה של תכנית מפורטת
, ומשכך יש לשנות גם התנאי הקבוע בר ישא של סעיף19(א1
)
המוצע ולקבוע שהמס ה
מופחת יחול בכל אירוע מימוש
"ש"עומד בזמנים .
21
.
הנוסח המוצע לעיל יאפשר
מ
יסוי מופחת
מוגבל בזמן ב הן מימוש על דרך הוצאת היתר והן למימוש
על דרך מכר
. כאמו
ר , בהינתן תמרוץ אינהרנטי
ליזמים ולבעלי קרקע לפעול ל
מימוש תכנון מפורט
לאחר
אישורו , אין כל סיבה למנוע מיסוי מופחת גם באירוע מימוש של מכר לאחר תכנון מפורט ולא רק של
.הוצאת היתר
ודוק, אירועי מכר בין יזמים לחברה קבלני
ת
לאחר אישורה של תכנית מפורטת תוביל בהכרח לבניה
בפועל כמה שיותר מהר-
שכן ברי כי עסקה בקרקע לאחר תכנון מפורט נעשית מתוך מטרה למימוש
מהיר של .התכנית
.
בברכה
_________________
עו"ד ארז קמיניץ
ארדינסט, בן נתן ,טולידאנו ו 'שות
העתק: אבישי קימלדורף , שותף קרן ריאליטי
שי צפדיה, שמאי קרן ריאליטי
יובל תמיר, עו"ד ף קרן ריאליטי
.נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל