חומר רקע
ביום17.01.2024
פורסם דוח הערכת השפעות רגולציה בנושא החלת כללי אתיקה על העוסקים
.בתיווך במקרקעין
ביום3.6.2024
התקיים דיון בוועדת הפנים והגנת הסביבה בראשות חבר הכנסת יעקב אשר בנושא
תק.נות האתיקה של המתווכים במקרקעין במסגרת ההכנות לדיון,
נמצא שיש לדייק את סיכום
המחקר המשווה בפרק ב' בדו"ח
הערכת השפעות הרגולציה בהתאם ל
מחקר המלא שמופיע בנספח
ג' לדו"ח ., ביחס למדינות המחייבות ברישוי לצורך עיסוק בתיווך מקרקעין
בהמשך לאמור, בדו"ח גיבוש המדיניות המתוקן נמחקו שורות6-7
בפרק ב .3
.
,בברכה
כותבי דו"ח
הערכת השפעות רגולציה
החלת כללי אתיקה על העוסקים בתיווך
ב
מקרקעין
דו"ח הערכת השפעות רגולציה–
ינואר2024
:צוות גיבוש המדיניות
,עו"ד עמיר הרן
רשם המתווכים במקרקעין וראש ה אגף
ל ,אסדרת מקצועות
משרד המשפטים .
עו ,"ד אילן מאיר
ה לשכה
ה
משפטית , משרד
המשפטים .
,עו"ד נוי חסון
ה לשכה
ה
משפטית ,
.משרד המשפטים
נטע רוזנטל, ה לשכה
ה
משפטית ., משרד המשפטים
עו"ד
לוטן לסקי, מנהלת תחום מדיניות ורגולציה, חטיבת תכנון מדיניות ואסטרטגיה –
כותבת
הדו"ח .
,דניאל להמן
מרכז בכיר ,בתחום מדיניות ורגולציה חטיבת תכנון מדיניות
ואסטרטגיה
)(לשעבר –
כותב הדו"ח .
עו"ד שיר בן עמי רויטמן, תחום מדיניות ורגולציה, חטיבת תכנון מדיניות ואסטרטגיה–
כותבת
.הדו"ח
חן
,בוסקילה ,תחום מדיניות ורגולציה חטיבת תכנון מדיניות ואסטרטגיה –
.כותבת הדו"ח
2
תוכן עניינים:
מבוא ....................................................................................................................
3
.א
המצב הנוהג והרקע לתהליך ................................................................................
5
ב.
ממצאי התהליך........................................
.
..................................
....................
9
1.
שיתוף ציבור –
תמצית
ממצאי הסקרים........
..
............
.
........
..
......................
9
2.
שיתוף ציבור –
........קול קורא ושולחנות עגולים..........................................
9
3.
תמצית..........ממצאי הסקירה המשווה.
......
.
..........................................
...
13
ג.
הגדרת...........................................הבעיה......................................................
15
ד.
חלופות............
..............................................................................
..............
..
18
ה.
.............הגדרת יעדים וקריטריונים..................................................................
24
ו.
סיכום.
................................................................................................
..........
.
25
ז.
..........................................................................................................נספחים26
3
מבוא
בהתאם לחוק עקרונות האסדרה, ה
תשפ"ב-
2021
,
1
ולהחלטות
ה 'ממשלה מס2118
'ומס4398
אשר
עוסקות ברגולציה חכמה, מוגש בזאת דו"ח המציג את התהליך שנערך לבחינה מחודשת של אתגרי
אסדרת שוק
ה תיווך
ב
מקרקעין. התהליך נערך בהתאם למתודולוגיית
הערכת השפעות רגולציה
RIA)
)
, על ידי תחום מדיניות רגולציה, האגף
לאסדרת
מקצועות והלשכה המש פטית במשרד
.המשפטים
תהליך זה מהווה המשך לבחינה קודמת של אתגרי שוק התיווך בישראל, שנערכה בשנת2019
.
2
במסגרת בחינה זו, הומלץ על ביטול אסדר ת מקצוע ה תיווך
ב
מקרקעין וב
כלל זה
על ביטול חובת
ההחזקה ברישיון לעיסוק בתיווך
ב מקרקעין ועל ביטול הדין המשמעתי החל על מתווכים. כצעד
.משלים, הומלץ כי הפיקוח על שוק זה יתקיים במסגרת עבודת הרשות להגנת הצרכן
בשנים האחרונות חלו בשוק הנדל"ן תמורות משמעותיות. כך, בין היתר, נרשמו עליות חדות במחירי
הדיור, אשר
.משפיעות על משקי בית רבים בישראל
,על פי פרסומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
בשנים2020
-
2022
חלה עלייה בשיעור של19.8%
.במחירי הדירות3 שוו י ין של עסקאות הנדל"ן
והסיכון הכרוך בהן ג דלו וכתוצאה מכך, שירותיהם של בעלי מקצועות בתחום הנדל"ן בכלל ובתי ווך
מקרקעין בפרט נעשו בעלי השפעה כלכלית רחבה יותר.
על רקע
האמור , הוחלט שחלף קבלת
המלצות הבחינה הקודמת
משנת2019
,
נכון יהיה לערוך בחינה מחודשת של אתגרי שוק התיווך
בישראל .
בדו"ח זה נציג את עיקרי הממצאים
שעלו
בתהליך, את הסוגיות והבעיות
שצפו במהלכו
ואת
החלופות
המוצעות להתמודדות עם בעיות אלו. כפי שיתואר בהרחבה בגוף הדו"ח, במסגרת
התהליך נערך מחקר משווה
בין-
לאומי
לבחינת דרכי האסדרה וכללי האתיקה החלים על העוסקים
בתיווך מקרקעין במדינות נבחרות. בנוסף, נערכו תהליכי שיתוף ציבור נרחבים שכללו הפצת סקרים
לקהלים ייעודיים, הפצת'קול קורא'
'להתייחסות הציבור ואף דיונים במסגרת 'שולחנות עגולים
עם בעלי עניין מגוונים מתחום
הנדל"ן לליבון הסוגי
ות .
לאחר הגדרת הבעיות כפי שעלו במסגרת
תהליכי שיתוף הציבור, הוצעו חלופות, נבחרה חלופה מומלצת והוגדר תוכן ה חלופה כבסיס לקביעת
כללים אפקטיבי
י ם
ויעיל
ים .
השפעות החלופה נבחנו לפי אומדן כלכלי, בהתאם לשיקולי עלות
.תועלת לאחר מכן, הוגד
ר ו יעדים לבחינה ע תידית של החלו
פ ה
הנבחרת ,ב כדי לוודא שהיא אכן
מ .שיגה את מטרותיה
.בפרק א יוצג המצב הנוהג בישראל כיום והרקע לתהליך שנערך
בפרק ב ,
נרחיב בדבר ממצאי
התהליך מהם ניתן ללמוד על
הפער ה
מובנה בין לקוחות הנמנים
עם צד ההיצע - בעלי
נכסים ,
ללקוחות הנמנים עם צד הביקוש -
שוכרי ורוכשי נכסים בקבלת שירותי ליבה בתיווך ב
מקרקעין ,
ובכלל זה הפגשה בתמורה בין שני צדדים לשם התקשרותם בעסקה בזכות במקרקעין
לרבות פרסום
ושיווק הנכס ,
קבלת מידע מהותי הנוגע לנכס ומסירתו ללקוח
וקיום החובות המוטלות על מתווך
1
מטרת החוק, לקדם אסדרה מיטבית שנועדה להגשים זכות יסוד או אינטרס ציבור מוגן ולהבטיח את מילוי תפקידי
.המאסדרים על פי דין, תוך הבטחת איכותה של אסדרה חדשה, טיוב האסדרה הקיימת והפחתת נטל אסדרה עודף
2
דו"חRIA
בנושא הפחתת הנטל הרגולטורי אצל רשם המתווכים, יוני2019, מצורף לדוח זה כנספח א .
3
מדד
מחירי דירות –
הופק ע "י
הלשכה
המרכזית לסטטיסטיקה ,אוקטובר
2022
.
4
הפועל בבלעדיות
" :(להלן שירותי ליבה)"
וכן מתן שירותי התיווך בהגינות, בנאמנות ובדרך
.מקובלת4
בפרק ג
נפרט את הסוגיות
,ונגדיר את הבעיות כפי שזוהו במסגרת תהליך שיתוף הציבור
שנובעות מפערי הכוחות שתוארו לעיל .
כפי
שיפורט בהרחבה בפרק ד ,
על מנת להתמודד עם סוגיות
אלה
, מוצע להחיל כללי אתיקה
לעניין התנהגותם וחובותיהם המקצועיות של מתווכים ב .מקרקעין
בעזרת כללים אלו תעלה רמת המקצוע
יות
י , י קבעו שירותי בסיס שיינתנו במסגרת תיווך מקרקעין
וכן יעוגנו זכויותיהם של
ה.צדדים לעסקה בה מעורב מתווך מקרקעין
בפרק
ה
יוצגו הקריטריונים
המוצעים לבחינת יעילותם של כללי האתיקה בראי הבעיות שעלו במסגר
ת
.תהליך שיתוף הציבור
4
סעיף9
.לחוק המתווכים
5
פרק
א : המצב הנוהג ורקע לתהליך
.א חוק המתווכים במקרקעין-
רקע
במהלך המחצית השנייה של המאה ה -
20
התפתחה בעולם מגמה
בנוגע ל פיקוח
ואסדר
ת
העיסוק
בתיווך
ב
מקרקעין
" :(להלן
תיווך)". עם חקיקת חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו -
1996
:(להלן
"חוק המתווכים ") הצטרפה ישראל למדינות אשר ביקשו להסדיר את העיסוק בת חום. הצורך
בהגנה ייחודית על הצרכן בתיווך ב עסקת מקרקעין נובע מהמאפיינים הייחודיים
של עסק
ה זו
עבור
.האדם הפרטי: לעיתים קרובות מדובר בעסקה הגדולה והמורכבת ביותר שעורך אדם במהלך חייו
כמו כן, לרוב, אדם פרטי נקשר בעסקת מקרקעין פעמים בודדות בלבד, כך שהוא לא צובר ניסיון
,כשחקן חוזר. לבסוף
העלויות
המשמעותיות של עסקת מקרקעין עשויות ללוות את הרוכשים שנים
אר .וכות
לנגד עיני המחוקק עמד הצורך ביצירת נורמות שיגנו על ציבור הצרכנים
, כש
ברקע
העלייה מברית
המועצות בשנות ה-
90
, אשר היוותה זרז מרכזי ל
קידום חוק המתווכים .
5
אוכלוסיית העולים סבלה
מפערי שפה וכן
מ
פערי ידע ו
היכרות עם השוק המקומי, ו נשמעו בציבור טענות כנגד
מתוו כים
ש ניצלו
.זאת לרעה
חוק המתווכים מסדיר את פעילותם של ה
מתווכי
ם ב מקרקעין
:(להלן""מתווכים).
סעיף1
לחוק
"מגדיר "תיווך במקרקעין
כ -
"הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בע
י סקה
בזכות במקרקעין"
.
,כלומר ,בחוק זה
המתקשר לעולמות
דיני הגנת הצרכן, נעשה ניסיון לצמצם את
.פערי הכוחות והמידע בין הספקים לבין הפרט6
בהתאם לכך, נקבעו בחוק סדרה של הוראות
צרכניות להסדרת התחום, ובהן חובות גילוי והגינות החלות על המתווך ,
לצד קביעת תנאים לעיסוק
.במקצוע החוק קובע איסור שלצידו ענישה פלילית, לעסוק או להעסיק אדם בתיווך במקרקעין ללא
רישיון,
ובשנת2012
.אף נוסף לחוק פרק של דין משמעתי, בו נדון בהמשך
האגף לאסדרת מקצועות במשרד המשפטים " :(להלן
האגף)"
במסגרתו פועל רשם המתווכים
במקרקעין,
אחראי על אסדרת
מקצוע
התיווך במקרקעין, לצד אחריותו על
אסדרת
מקצועות
,נוספים: ראיית חשבון, שמאות מקרקעין, נוטריון, חוקר פרטי ושירותי שמירה. בתפקידו כמאסדר
מנהל ומפעיל האגף מערכי בחינה, רישום ו.פיקוח של המקצועות המוסדרים
בכלל זה ,
אחראי האגף
על ,רישוי המתווכים קיום בחינות ,הרישוי והענקת הרישיונות למבקשים העומדים בתנאי החוק
ו פיקוח על
ה
מתווכים
.הפעילים רשם המתווכים במקרקעין
:(להלן"הרשם"),
מתמנה לתפקידו לפי
הוראות סעיף3 לחוק המתווכים בידי שר המשפטים,
שהוא השר האחראי לביצוע החוק(
מכוח
סעיף1 לחוק). סמכות זו הועברה לידי השר הנ
וסף במשרד המשפטים
בהתאם להחלטת ממשלה
'מס579
, מיום28.05.2023
.
7
לפי סעיף3
(א) לחוק, תפקיד הרשם הוא
לתת רישיונות תיווך
במקרקעין למי שעמד בתנאים הנדרשים ולנהל פנקס של בעלי רישיונות תיווך. רישיון בתוקף,
הוא
תנאי יסודי והכרחי כדי שאדם יוכל לעסוק בתיווך במקרקעין בישראל, כפי שעולה מסעי
פים 2 ו -
3
1
.לחוק8
5 ד ,"ר אריק אריאל
עו ,"ד
דיני תיווך מקרקעין ', עמ45
,, רביב שלו עורך2018
6
,אריאל
לעיל ה "ש5
,
בעמ '
119
.
7
'החלטת ממשלה מס579
מיום28.5.2023
.
8
,אריאל
לעיל ה "ש5
,
בעמ '
229
.
6
ב. רישיון תיווך מקרקעין
דרישת הרישוי מהווה אמצעי הפיקוח העיקרי על העוסקים בתיווך
כיום.
התנאים לקבלת רישיון
תיווך
הוסדרו בסעיף5
:(א) לחוק המתווכים על המועמד
להיות ,אזרח או תושב של מדינת ישראל
אשר מלאו
לו18
,שנים
ש אינו פושט רגל
וש לא הורשע בעבירה שמפאת מהותה, חומרתה ונסיבותיה
אין הוא ראוי לשמש מתווך במקרקעין.
,כתנאי לקבלת רישיון על המועמד או המועמדת לעמוד בהצלחה ב'
בחינה לקראת קבלת רישיון
תיווך במקרקעין'. מטרת הבחינה
היא לקבוע רף וסטנדרטים מקצועיים כפי שמקובל במקצועות
.רבים נושאי הבחינה נקבעו
באופן מפור
ט ב)תקנות המתווכים במקרקעין (נושאי בחינה
, התשנ"ז -
1997, ובהם ר שימת חיקוקים הכוללת26
חוקים, תקנות וצווים ,עקרונות ומושגי יסוד ו עיקרי
,הפסיקה בנושא תיווך במקרקעין
דיני חוזים ו
דיני
.מקרקעין9 הבחינה מתקיימת ארבע פעמים
בשנה ,ועל
פי
נתוני
האגף על אודות
אחוזי המעבר בבחינת הרישוי
ניתן ללמוד על מספר
הניגשים
ואחוזי העוברים בהצלחה את הבחינה בשנים האחרונות.
כך, לדוגמה: למועד בחינת יולי2023
ניגשו1,290
נבחנים ו-
80%
,עברו את הבחינה
למועד בחינת
אוקטובר
2022
ניגשו
1,831
נבחנים ו -
63.79%
מתוכם עברו
את הבחינה .ל
מועד
אוקטובר
2021
ניגשו
1,471
נבחנים ו -
77.77%
עברו
את
הבחינה .
למועד
ינואר
2020
ניגשו
199
,1
נבחנים ו -
67.14%
עברו את הבחינה .
10
לפי נתוני רשם
המתווכים , נכון ל ינואר2024
יש26,265
.מתווכים מורשים11
ג. דין משמעתי
בעוד
שהדין ה
פליל
י חל
על כל אזרחי המדינה, חובת אתיקה מקצועית היא רף התנהגות גבוה יותר
המצופה מבעל מקצוע או מבעל תפקיד, על פי דין. מטרתו המרכזית של הדין המשמעתי היא לשמור
על תפקודם התקין של העוסקים במקצוע מסוים, ולהגן על הציבור מפני ההשלכות של שימוש לרעה
.במקצוע
הדין המשמעתי אי נו בא במקום הדין הפלילי, אלא מתווסף אליו ומשמש נדבך
נוסף .
הדין
המשמעתי נדון בכל תחום מקצועי על פי כלליו ו
ב .ערכאותיו12
סעיף14
כט לחוק המתווכים, אשר תוקן בשנת2012
,
קובע כי
שר המשפטים , בהתייעצות עם הרשם
והוועדה המייעצת ובאישור ועדת הפנים והגנת הסביבה, רשאי לקבוע כללי אתיקה מקצועית לעניין
התנהגותם וחובותיהם המקצועיות של מתווכים במקרקעין.
סעיף14
א
מפרט
את כלל ,המעשים המהווים עבירת משמעת וביניהם, בהתאם לסעיף14
(א3
), הפרה
של כלל מהכללים שקבע שר המשפטים בהתאם לסעיף14
.כט כאמור
עם זאת, כללים כאמור טר ם
.נקבעו על ידי שר המשפטים
עוד נקבע במסגרת סעיף14
א, כי התנהגות בדרך שאינה הולמת
עיסוק
כמתווך במקרקעין מ הווה
עבירת משמעת .דוגמאות לכך ה
ן
מקרים כמו איומים, פרסום השמצות נגד לקוח או השמצת נכס
9
,אריאל
לעיל ה "ש5
,
בעמ '
242
.
10
ראו פרסום
באתר האגף לאסדרת
מקצועות -
אחוזי
המעבר
בבחינת
הרישוי
של רשם המתווכים
https://www.gov.il/he/departments/general/examsmpassing
11
.מספר המתווכים הפעילים משתנה במהלך השנה כתלות במספר משלמי האגרה והמוסמכים החדשים למקצוע
המספר מגיע לשיאו לקראת חודש מרץ, ובתחילת אפריל נצפית בכל שנה ירידה במספר עם פקיעת תוקפם של
הרי .שיונות השנתיים שלא חודשו
12
,אריאל
לעיל ה "ש5
,
בעמ '
684
.
7
מסוים, פרסום מודעות פוגעניות וכן התנהגות בוטה ופוגענית כלפי עמיתים למקצוע13
(סעיף
14
(א1) .
כמו כן, סעיף14
(א2
) קובע כי הפרות של סעיפים8
,
10
,
11
ו -
12
לחוק יהוו עבירת משמעת , לפי
:הפירוט הבא
ף סעי 8
(א) לחוק המתווכים מטיל חובה על מתווך לפעול בנאמנות, בהגינות ובדרך
מקובלת ולמסור כל מידע
מהותי בנוגע לנכס ; סעיף8
)(ב קובע כי חובתו של המתווך לפעול
במיומנות, בסבירות ולנקוט אמצעים ראויים בנסיבות העניין לקבלת מידע מהותי הנוגע לנ
כס ;
סעיף10
לחוק מטיל חובה על המתווך לגלות כל עניין אישי שלו במקרקעין או בעסקה
ללקוח;
סעיף
11
לחוק
מטיל איסור על גילוי ידיעה שהובאה לידיעת המתווך בידי הלקוח , ללא הסכמתו לכך
ו סעיף12
לחוק אוסר על המתווך לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי או לייצג לקוח במשא ומתן
.משפטי יצוין כי לפני תיקון מס' 7
,לחוק ש נערך בשנת2012
,
אי עמידה בהוראה מהוראות סעיפים
12-10
לחוק
היוותה עבירה פלילית
מכוח סעיף15
לחוק. כיום ,הפר ת הוראות אלה מהווה רה י עב
אתית .
14
עוד נקבע כי מי שהשיג את רישיונו במצג שווא, מי שהורשע בפסק דין סופי בישראל או מחוצה לה
בעבירה שמפאת מהותה הוא אינו ראוי לעסוק בתיווך מקרקעין ומי שגילה חוסר אחריות או
רשלנות חמורה במהלך עיסוקו בתיווך מקרקעין, יעמוד לדין משמעתי (סעיפים14
(א4)-(6
.))
בחודש אוג וסט2014
.החלה לפעול היחידה לדין משמעתי בלשכה המשפטית של משרד המשפטים
היחידה לדין משמעתי ממונה על אכיפת המשמעת
ב
שישה
:מקצועות ,רואי חשבון ,שמאי מקרקעין
נוטריונים, חוקרים פרטיים, מתווכי מקרקעין וטוענים שרעיים . בתחום המתווכים היחידה מטפלת
בתלונות שמתקבלות מן
.הציבור באמצעות רשם המתווכים היחידה אחראית על ניהול ההליך
המשמעתי כולו, החל בקליטת התלונה, עריכת הברורים העובדתיים והמשמעתיים הנדרשים, קבלת
החלטה מנומקת להמשך הטיפול בתיק
וכן
על .ניהול ההליך המשמעתי בפני ועדת המשמעת15
בספטמבר2014
נכנסו לתוקף תקנות)המתווכים במקרקעין (סדרי הדין
התשע"ד-
2014
:(להלן
"התקנות)"
, שנועדו להשלים את נושא המשמעת שבחוק, ומסדירות את הליכי ניהול הדיון בפני
.ועדת המשמעת
סעיפים14
יא –
14
יח
לתקנות .עוסקים בהליך בפני ועדת המשמעת16
לוועדת
המשמעת
ה סמכויות להטיל על מתווך שהוחלט להעמידו לדין משמעתי
את
:העונשים הבאים
.התראה, נזיפה, קנס כספי, התליית רישיון, ואף ביטול הרישיון
בשנת2021
הגיעו לרשם המתווכים כ-
70
,תלונות
מתוכן הועברו לט י
פול היחידה ל ד
ין משמעתי כ -
41
.תלונות בשנת2022
הגיעו לרשם המתווכים
כ-
40
תלונות. מתוכן, הועברו לטיפול היחידה לדין
משמעתי כ-
27
תלונות. ניתן לחלק את התלונות לסוגיות אתיות וסוגיות בנושאים חוזיים
או
:כספיים
13
,אריאל
לעיל ה "ש5
,
בעמ '
684
.
14
,אריאל
לעיל ה "ש5
,
בעמ '
685
.
15
,אריאל
לעיל ה "ש5
,
בעמ '
682
-
681
.
16
.התקנות קובעות אילו פרטים תכלול הקובלנה ואלו אישומים אפשר לצרף באותה קובלנה וכן צירוף כמה נקבלים
בתקנות נקבעו כללים אשר להזמנת בעלי הדין והעדים, סמכויות יושב ראש ועדת המשמעת בניהול הדיון, ניהול
הפרוטוקול וכן הליך ברור האשמה הכולל סדר הצגת ראיות, סדר חקירת עדים וסיכומים. התקנות מסדירות את
מועד הכרעת הדין וסמכות ועדת המשמעת בקשר לעב
י .רות משמעת שנתגלו מהראיות
8
תלונות
הנוגעות לסוגיות אתיות:
גביית שכר טרחה עבור
נכס שבבעלות המתווך ;
מסירת מידע שגוי
של מתווכים על נ
כס ;תשלום "דמי רצינות" שהמתווכים מבקשים לפני חתימ
ת עסקה ו פרסום
דירות שלא נמצאות במאגר המפרסם ;תיווך ללא רישיון תיווך –
בעניין זה יובהר כי תיווך ללא
רישיון
מהווה
עבירה פלילית שאכיפתה מתבצעת על ידי הרשות להגנת הצרכן וסחר הוגן בהליך של
חקירה ותביעה פלילית .
תלונות בנושאים חוזיים
או
כספיים: ביטול הסכם בלעדיות ;
הפסקת התקשרות עם
מתווך
;
שינוי
הזכאות לתשלום לאחר העברת בלעדיות למתווך אחר ו
שאלות ביחס לחתימת
על הסכם תיווך
מחייב –
למשל כאשר רק אחד מבני הזוג .חתם, או שכלל לא נערך הסכם
לאור התפתחויות בשוק הנדל"ן שתוארו בדברי המבוא, וכן לאור התלונות שהוגשו לרשם
המתווכים
,כמפורט לעיל
גבר הצורך בבחינה מחודשת של אתגרי שוק תיווך המקרקעין בישראל
ובגיבוש מענים לאתגרים אלו. בחינה זו נערכה כאמור במתודולוגייתRIA
,ו ממצאיה ומסקנותיה
.יוצגו בהרחבה בפרקים הבאים
9
פרק
ב:
ממצאי התהליך
לצורך בחינת האתגרים המאפיינים את שוק התיווך
במקרקעין והמענים
האפשריים עבורם,
נעשה
שימוש בכלים הנהוגים לגיבוש מדיניות חכמה ובהם שיתוף ציבור לרבות הפצת סקרים, הפצת'
קול
קורא'
לקבלת תגובות עומק ו עריכת'שולחנות עגולים ' עם בעלי עניין בסוגיה, מחקר משווה בי ן -
לאומי ובחי נת ההשפעה המשקית של חלופות האסדרה השונות כפי שיפורטו להלן. השימוש בכלים
השונים כאמור נועד לצורך חקר המצב הנוכחי, הבנת הבעיה, גיבוש חלופות ובחינת השפעותיהן
.האפשריות
בחלק זה נציג את עיקרי הממצאים שהתגלו באמצעות
תהליכי שיתוף הציבור והמחקר המשווה .
1.
תמצית ממצאי הסקרים
בראשית התהליך ,הופצו
סקרים נרחבים
במטרה
לקבל מידע מן הציבור על
אודות הסוגיות
והבעיות המרכזיות בשוק תיווך המקרקעין .לסקרים השיבו כ-
1,500
משיבים ומשיבות ,שכ-
80%
מהם ציינו כי נעזרו בשירותי תיווך בעסקאות מכר. מספר המשיבים הגבוה עשוי ללמד על
.העניין הציבורי הרב בסוגיה
ממצאי הסקרים ,המובאים
בנספח ב
,לדו"ח זה מלמדים על קיומן
של מספר תופעות משמעותיות בשוק תיווך המקרקעין: ראשית, קיימים פערים משמעותיים
בין מידת שביעות הרצון של לקוחות שירותי תיווך מקרקעין
ב עסקאות מכר
ל בין מידת שביעות
הרצון של
לקוחות
ב .עסקאות שכירות
כך למשל , לקוחות בעסקאות מכר דיווחו באחוזים
גבוהים יותר על קבלת מידע רלוונטי מהמתווך ביחס
נכס ל ., לעומת לקוחות בעסקאות שכירות
שנית, קיימים
פערים
בקבלת שירותי
ליבה
בתיווך
מקרקעין
בין לקוחות הנמנים
עם צד ההיצע
- בעלי הנכסים ,ללקוחות הנמנים עם צד הביקוש.
17 בנוסף ,משיבים
רבים
(למעלה מ-
30%
)
טענו
.כי המתווכים לא פעלו בהגינות ואף סיפקו מידע שגוי ביחס לנכס
ככלל ,תוצאות הסקרים מעידות על חוסר שביעות רצון משירותי התיווך במידה משתנה
בין
הקהלים השונים .לצורך העמקה במשמעות
תוצאות אלה ,המשכנו
לשיח מתקדם עם
הציבור
בעזרת 'קול קורא ' לתגובות ו מפגשי'שולחנות עגולים'
שנערכו בסוגיה.כאמור
2.
:תהליך העמקת השיח עם הציבור ובעלי העניין בסוגיה'קול קורא' ו'שולחנות עגולים'
בהמשך לניתוח ממצאי הסקרים, פורסם כאמור'קול קורא' בו התבקש ה
ציבור להעל ו ת סוגיות
אליהן יש לה
י
דרש ב בחינת אתגרי שוק תיווך המקרקעין והמענים עבורם
. ל'קו ל
הקורא '
התקבלו כ-
70
תגובות איכותיות מצד מומחים ובעלי
,מקצועות בתחום הנדל"ן גורמ ,י אקדמיה
ארגוני
מגזר
שלישי וצרכני תיווך מקרקעין. לאח
ר ניתוח מעמיק של
התגובות
שהתקבלו ל '
קול
הקורא'
, נערכו
דיונים
במסגרת'שולחנות עגולים '
במטרה
ללבן
את
הסוגיות המרכזיות
שהועלו ,
עם נציגי
שלושה קהלים ייעודיים: צרכני תיווך וארגוני מגזר שלישי, בעלי מקצוע ות ב תחום
הנדל ו "ן כן מתווכים
ו ארגונים המייצגים מתווכים.
להלן פירוט הסוגיות שנידונו במסגרת
שיתוף הציבור באפיקים השונים :
17
יש לציין כי שתי תובנות אלו מובילות למסקנה כי
אוכלוסיית
השוכרים מתאפיינת ב מידת שביעות הרצון הנמוכה
.ביותר משירותי התיווך
10
א.
היחס בין נטל התשלום להנאה מן השירות
במספר תגובות
עלתה טענה
,כי במקרים רבים
למרות שבעל הנכס ה זמין
את
,שירותי התיווך
נטל התשלום הושת
רק
על
מי ששכרו או קנו את ה
נכס .מדובר בתופעה בעייתית ביותר שכן
בעוד ש
בעל הנכס התקשר
עם המתווך
ו
נהנה משירותי ו
,(פרסום הנכס
הצגתו
למתעניינים ,
ייצוגו מול המתעניינים בנכס
וכדומה),
המתעניינים בנכס נושאים בנטל
דמי
התיווך
מבלי שהם
מקבלים שירותי
ם מלבד הכנסתם
לנכס לצורך התרשמות .
במסגרת 'השולחן העגול '
נטען כי
תופעה זו נפוצה במיוחד בשוק התיווך לשכירות, וביתר שאת באזורי הביקוש, מאחר ש
באזורים
אלו רוב הדירות משווקות באופן בלעדי
על ידי
.מתווכים
עוד
נטען, כי פערי הכוחות בין בעלי הנכסים למתעניינים בנכס הם הגורמים למצב זה, בו
נאלצים המתעניינים ל התקשר בכתב עם המתווך ולהתחייב בתשלום ככל שישכרו את הנכס .
יצוין כי בשנת2017
תוקן
חוק השכירות והשאילה
, תשל"א-
1971, בהמשך לעבודת צוות בין -
מ שרדי שהתבקש לבחון את השינויים הנדרשים להסדרת שוק השכירות למגורים וקבע בין
מסקנותיו כי יש לקבוע הסדרים הוגנים יותר כלפי השוכרים מאחר שמדובר בשוק שבו הביקוש
עולה על ההיצע .
18 במסגרת התיקון לחוק נקבע,
,בין היתר כי שוכר לא ישא בתשלום דמי תיווך
למתווך, אם המתווך פעל מטעם המשכיר. מתגובות הציבור עלה
כי התיקון לא
שיפר את מצבם
בכל הקשור לסוגיית התיווך, מאחר שגם לאחריו
מתווך זכאי לקבל את שכרו ישירות מן השוכר
.אם הם התקשרו בהסכם בכתב, מצב שתואר כנפוץ גם לאחר התיקון19 בעיה זו ,כרוכה ב שתי
סוגיות
:נוספות אילו שירותים מקבלים המתעניינים בנכס במסגרת תיווך מקרקעין ,ועד כמה
המתעניינים בנכס םה
'לקוחות
שבויים 'של שירותי התיווך .מתברר
אפוא
כי מדובר בסוג יית
ליבה ה
קשורה
גם לסוגיות נוספות שי
פורטו להלן .
ב.
ייצוג שני הצדדים לעסקה על ידי המתווך
במסגרת 'השולחנות העגולים' נדונו האתגרים
במקרים בהם מתווך מייצג
את שני
הצדדים
לעסקה .
נטען כי במצב זה ,
המתווך עלול
להימצא
בניגוד עניינים מובנה
בין האינטרסים של שני
,הצדדים
במיוחד שכ
דמי
התיווך נגזרים מגובה
העסקה, כנהוג בשוק. מנגד, יש שטענו שבתור
,אנשי מקצוע
על
המתווך להיות הגורם היעיל ול
היות מסוגל
לייצג את האינטרסים של שני
הצדדים,
למרות המתח המובנה במצב זה. יתרה מכך, נטען כי ייצוג שני צדדים
עשוי
במקרים
רבים להיות האופציה היעילה ביותר לקידום העסקה עבור שני הצדדים. יש לציין,
כי מצב זה
של ייצוג כפול
וא ה שכיח ביותר לאור המציאות המתוארת בפסקה הקודמת, בה
מתעניינים
בנכס הופכים ללקוחות שירותי תיווך
עם חופש בחירה מצומצם . במצב זה ניגוד האינטרסים
מועצם מאחר
ש
לרוב
, מט ב,ע הדברים
הזיקה הראשונית ואף העיקרית של המתווך
היא
לבעלי
הנכס .
18
דברי ההסבר
להצעת
חוק השכירות והשאילה
, )(תיקון
התשע
"ו-
2016
,
הצעות חוק הממשלה–
1073
,
1406
.
19
ע"א (תל אביב-
)יפו
19
-
08
-
55235
שניר בן עובדיה
נ' מטרופוליס ייזום השקעות ונכסים (המאה ה-
23) בע"מ ,
במסגרתו נקבע כי" אין מניעה למתווך לקבל דמי תיווך משוכר, אם אין מדובר בתשלום שהשוכר משלם "במקום
."המשכיר. החוק אוסר על תשלום במישרין על ידי שוכר של "דמי תיווך למתווך אם המתווך פעל מטעם המשכיר
מתווך יכול לסכם עם מוכר הנכס או משכיר
הנכס
.כי הוא לא יקבל שכר ממנו ורק הקונה או השוכר ישלם דמי תיווך
11
ג.
שירותי בסיס וסטנדרט המידע הנמסר ביחס לנכס
במסגרת
שיתוף הציבור חזרה הטענה כי
קיימת שונות רבה בין מתווכים ביחס
לשירותים שהם
מספקים ללקוחות .
כך למשל, יש מתווכים הגובים דמי תיווך נוספים בעת חידוש חוזה שכירות
לפרק זמן נוסף ללא מתן שירות נוסף. תופעה נוספת הקשור ה במתן שירותים היא התניית
שירות תיווך בקבלת שירות נוסף. יש מקרים בהם מחייב
מתווך את
לקוח ו
המעוניין להתקדם
בעסקה, לקבל שירותים נוספים כגון שירותי עו"ד המוכר למתווך ולשלם עליהם
כתנאי
.להשתכללות העסקה
הטענה בדבר היעדר אחידות בשירות המתווכים נטענה אף ביחס למסירת מידע רלוונטי על
אודות הנכס
ואף בהתייחס
לאותו
פריט
מידע
,(למשל
ביחס לדרך מדידת
שטח ה נכס) .בהעדר
אסדרה של הנושא, בוחרים המתווכים איזה מידע
למסור
ללקוחות
בהתאם לשיקול דעתם ,
התנהלות ה
מקשה
על הלקוחות
לקבל תמונת מצב כוללת ביחס לנכס או להשוות בין נכסים .
בתגובות ל'קול הקורא'
נטען
כי מצב זה
גורם לתחוש
ה של
חוסר שקיפות ו חוסר
הגינות
מצד
.המתווכים לצד זאת ,בדיונים
שנערכו ב סוגיה נטען כי
לעיתים מקורות מידע רשמיים
עלולים
להציג נתונים סותרים ביחס לנכס
וכי לא בכל מקרה ניתן להשיג מידע ביחס לכלל
הקריטריונים אותם המתעניינים בנכס מבקשים לדעת. ב'שולחן העגול' דנו ב שאלה כיצד נכון
להתמודד עם מסירת מידע כוזב (השתת קנס, הטלת אחריות משפטית, דין משמעתי או דרך
)אחרת .
ד.
פרסום
כוזב של נכס
טענה נוספת שחזרה על עצמה במסגרת שיתוף הציבור א הי ש
מתווכים
מפרסמים נכסים
בהתנהלות שאינה נאותה . לעיתים ,
כך נטען ,
מפורסמים
נכסים שאינ ם עומדים למכירה או
להשכרה ,על מנת
למשוך
מתעניינים
פוטנציאליים
לנכסים אחרים שבאחריות המתווך.
,שנית
נטען כי נפוצה התופעה לפיה רס ופמ
מות מודעות מבלי לציין
את
מעורבות המתווך בעסקה .
בנוסף ,נטען
כי לעיתים מפורסמים
נכסים ע
ל יד
י מתווכים מבלי שנתבקשו לכך ,
גם כאשר בעלי
הנכס לא מעוניינים בשירותי
ה
תיווך . בשוק תחרותי כמו שוק התיווך ,נאלצים
המתווכים
עזר י לה בפרקטיקות אלה
על מנת להתמודד מול המתחרים שלהם ,כך שפרקטיקות י בעי תיות
הופכות
לנפוצות ומדרדרות את רמת המקצוע
"("מרוץ לתחתית20
).
תופעה
נוספת עליה דווח
במסגרת התגובות לקול הקורא וב
שולחן העגול
הינה תיווך סלקטיבי
.גזעני על
פי
הנטען, ישנם מתווכים שלא מוכנים להראות את הנכס או להתקדם
לשלבים
משמעותיים
בעסקה אם .המתעניינים משתייכים לקבוצות מסוימות
מדובר הב פליה של
המתעניינים מסיבות שאינן ענייניות
,שמקורה יכול להיות העדפותיו האישיות של המתווך
העדפות או דעות שהמתווך סבור שבעל הנכס מחזיק בהן או לפי הוראה מפורשת של בעל הנכס .
20
פרקטיק
ת פרסום שגוי
לצורך משיכת לקוחות פוטנציאלים
מובילה לתוצאות חמורות שכן נוצר מצב של "מרוץ
"לתחתית–
לא רק שמתווכים שאינם הגונים מצליחים להשיג כך לקוחות חדשים, אלא שפרקטיקה זו מעודדת
,מתווכים הגונים לפעול בצורה דומה כדי לעמוד בתחרות. מעבר להונאת השוכרים נוצרת
פגיעה גם במתווכים, שכן
נוצר יתרון תחרותי ל.התנהגות שאינה ראויה
12
מבחינה
,מעשית ניתן לאפיין את
הה
פליה
כסמויה כיוון שלרוב מדובר בפרקטיקות של סירוב
או התחמקות ,
כאשר
בני אוכלוסיות ייחודיות מבקשים
לרכוש או לשכור דירות. ברוב המקרים
בהם טיפלו ארגונים שהשתתפו ב'שולחן העגול' ,יישום הה
פליה נעשה
על
ידי
מתווכים .
ברקע
הדברים יש לציין כי
הדין בישראל אינו אוסר
על
בעלים פרטיים של נכס לנהוג
בחוסר
שוויון בנכסיהם ו
זאת
בשונה מ החובות המוטלות על
גור
מים ציבורי
ים .במצב זה עלול
המתווך
להיות בניגוד עניינים
בין
בקשת המתעניין בנכס לרצונו המפלה של
,בעל הנכס
ונטען שיש לקדם
פתרון למצב
.זה
ה.
השגת גבול המקצוע
ב מסגרת
שיתוף
הציבור התקבלו תגובות מבעלי מקצועות אחרים
בעולם הנדל"ן (עורכי דין
ושמאי מקרקעין)
,
על
פיהן ישנה תופעה
של
הענקת שירותי
שמאות ואף שירותים משפטיים
.בסיסיים על ידי מתווכים מבלי שהם מחזיקים ברישיון מתאים
,כך למשל
דווח על
מקרים של
ביצוע הערכת שווי לנכס ,כתיבת יז
כרון דברים ועוד על ידי מתווכים .תופעה זו מנוגדת
לחוק
המתווכים
ומעמידה את
הלקוחות בסיכונים כלכליים ומשפטיים .
ו.
""דמי רצינות
במסגרת שיתוף הציבור נטען כי גביית מקדמה
או
'דמי
רצינות '
לצורך הצגת נכס פוטנציאלי
בלבד
א הי
פרקטיקה
נפוצה , ובפרט באזורי
ה
ביקוש .דרישת המתווך
לקבלת תמורה
מה
צדדים
הפוטנציאליים לעסקה מבלי שהשתכללה עסקה מהווה פתח לניצול
מצד
המתווך שעשוי
לגבות
שכר אף מבלי שיתן שירות הולם .
ז.
שימוש במידע אישי שלא בהסכמ ה
במסגרת
שיתוף הציבור דווח על תופעה של שימוש
במידע אישי
הנמסר במהלך ביקור בנכס או
,במהלך עסקה במקרקעין על מנת להציע לאותו אדם לבקר בנכסים נוספים בשיווק המתווך
.ללא הסכמתו
ח.
בלעדיות לתיווך נכס
במסגרת 'השולחן העגול '
נערך דיון ביחס למנגנון הנהוג במקרים בהם משווקים נכסים
בבלעדיות , בין היתר לנוכח טענות שעלו בתגובות ל'קול הקורא'
.טענה
אחת שעלתה ביחס
להסכם בלעדיות היא
שבמקרים מסוימים מתווכים מחתימים לקוחות
על הסכם בלעדיות ללא
הסבר
מניח את הדעת על מהות ההסכם ומשמעויותיו. ב ,הקשר זה
יש
שטענו כי
צריך
להחיל
,חובות ייחודיות על מתווכים בבלעדיות אשר יעודדו אותם לפעול למרות העדר התחרותיות
.שיש בזמן הבלעדיות למתווך ביחס לנכס
כמו כן ,
נערך דיון בנושא
שיתופי פעולה בין
מתווכים ,
הן מבחינה מקצועית והן מבחינה חברית–
.קולגיאלית
יש שטענו
כי שיתופי הפעולה עלולים
להעמיד את המתווכים בניגוד עניינים מול לקוחותיהם או מול המתווכים האחרי ,ם. מנגד
אחרים סברו כי
האינטרס של מתווכים מוכרים וקונים הוא בשיתוף פעול ה וכי הדרך הנכונה
לשתף פעולה היא דרך עסקה
בבלעדיות שכן
בדרך זו ניתן לחשוף
את הנכס ליותר
קונים
פוטנציאלים.
,כמו כן עלתה
הטענה שלא
ניתן לכפות על מתווכים לשתף פעולה .
13
,בנוסף
נערך דיון
בשאלה
מהו
משך זמן הבלעדיות הרצוי. בעוד עלו טענות מן הציבור לפיהן
שישה חודשים
מהווים
פרק זמן ארוך מדי
לתיווך
נכס (בבלעדיות), מתווכים אשר השתתפו
ב'שולחן העגול' טענו
כי
מדובר בפרק זמן סביר.
3.
תמצית ממצאי הסקירה המשווה
במסגרת התהליך, נערך מחקר משווה בי ן-
לאומי על ידי חברתMNS
שעניינו בחינת תפקיד
המתווך, אופן
האסדרה של מקצוע התיווך
וכללי האתיקה החלים על העוסקים בתיווך מקרקעין .
סוגיות אלה נבחנו
,במדינות אוסטרליה ,ספרד ,אנגליה, צרפת, יוון, דרום אפריקה, גרמניה, איטליה
צפון קרוליינה ו
ניו יורק. ממצאי המחקר המשווה מצור
פים לדוח זה כנספח ג, ועיקרי
הם
יובאו
.להלן
במסגרת הסקירה נמצא כי קיים שוני בין המדינות בהגדרת
תפקיד המתווך
ובשירותים שהוא רשאי
,לספק ללקוחותיו. כך, לדוגמא
באיטליה
, בצפון קרוליינה
, בספרד
ובאנגליה מתווך רשאי לערוך
את חוזה השכירות או המכר. בצרפת ובאיטליה, מצופה מן המתווך ליצור רשימת תכולה של
,הפריטים בנכס. באוסטרליה, המתווך נדרש לוודא את איכות המתעניין בנכס על ידי ראיונות
מכתבי המלצה ועוד ואילו בדרום אפריקה נדרש המתווך לבדוק את דירוג האשראי של המתעניין
בנכס. באיטליה, אנגליה וצפון קרוליינה מתווך רשאי לספק שירותי ניהול נכסים. באיטליה מתווך
.נדרש לקבל אסמכתאות מבעל הנכס, הבנק או בעל הבית הקודם לגבי מצב הנכס ,בדרום אפריקה
.נדרש המתווך לסייע בפתרון תקלות בנכס לאחר חתימת חוזה שכירות
ממצאי המחקר בי חס לסוגיית הפיקוח על
מתווכי המקרקעין , מלמדים על שוני בזהות המפקח
.ובאופן הפיקוח בין המדינות
,כך לדוגמא באנגליה החל משנת2014
ישנם שני גופים ממשלתיים
.אשר מפקחים על מקצוע התיווך, ובכלל זה מפרסמים כללי אתיקה למתווכים במקרקעין
בדרום
אפריקה הרשות הרגולטורית לע( וסקים בנכסיםPPRA
.) אמונה על הפיקוח על סוכני הנדל"ן
,בספרד
ש בה
לא נדרש
,רישיון לעסוק כמתווך( קיימת מכללה רשמית לסוכני נדל"ןAPI
) אשר
.מבטיחה את הכשרת המתווכים, מגנה על זכויותיהם ומכתיבה כללים והמלצות בעניינם
במסגרת הסקירה עלה כי בכל המדינות הנזכרות קיימים כללי אתיקה החלים על העוסקים בתיווך
מקרקעין.
הכללים משתנים בין מדינה למדינה אך ניתן לזהות
מספר נושאים עיקריים:
א.
פרסום -
בצפון קרוליינה, החוק מחייב את המתווך לקבל את אישורו של בעל הנכס לפרסום
הנכס, בכדי למנוע פר .סום כוזב באנגליה ובאוסטרליה , נאסר לפרסם נכסים פיקטיביים
להשכרה.
בדרום אפריקה, מתווך חייב להזדהות כמתווך מקרקעין בעת פרסום, חיפוש או
,קבלת מידע לגבי כל נכס. בצרפת, מתווך מחויב להציג את עמלת התיווך בפרסומי התיווך
.לצד המחיר ללא עמלת תיווך בגרמניה על המתווך לעדכן את אתר האינטרנט שלו לפחות
.אחת לשבוע, בכדי שתוצג תמונה עדכנית של מצב הנכסים הזמינים
ב.
ייצוג שני הצדדים
לעסקה -
בניו יורק, נדרש המתווך להציג טופס גילוי נאות, לפיו מצופה
מהמתווך לחשוף בפני הצד שלא שכר את שירותיו פרטים מהותיים המשפיעים על הגינות
14
הע.סקה באוסטריה וביוון
על המתווך לציין אם הוא עובד עבור שני הצדדים לעסקה
ו
להודיע ללקוח
ותיו
על כל
עניין אישי שיש לו ב .עסקה
ג.
חובת הגינות ומקצועיות -
באנגליה נקבע כי על המתווך לפעול בהגינות ויושרה ולהימנע
.ממרמה, מניפולציות ומצג שווא ,באוסטריה החוק מחייב את המתו
וך ,
לפני כריתת הסכם
תיווך עם הלקוח,
למסור ללקוח הצהרה בכתב
כי
יפעל
במקצועיות
ולפרט את כל העלויות
הצפויות הנובעות מ
ק .יום העסקה המבוקשת, לרבות עמלת התיווך ביוון, בשל חובות
הקשורות בהגנת הפרטיות, המתווכים מנועים מלחשוף את פרטי לקוחותיהם מלבד אלו
.ההכרחיים לחתימת חוזה ביוון המתווך נדרש ליידע את הצדדים אם יש לו עניין אישי
.בנכס
ד.
איסור
הפליה -
בגרמניה, על המתווך לתעד בכתב עבור בעל הנכס כל ביקור בנכס וכל
תקשורת ע .ם שוכרים פוטנציאלים, כדי שלא יפלה בין מועמדים על בסיס דעתו האישית
בדרום אפריקה ובאנגליה .נאסר להפלות בין לקוחות
נציין כי
עיון בממצאי הסקירה מעלה
כי המגמה הרווחת בעולם כיום היא הגברת הרגולציה על
.העוסקים במקצוע ולא צמצומה
15
:פרק ג הגדרת הבעיה
לאחר קבלת המידע הנרחב משיתופי הציבור באמצעות סקרים, תגובות על'ה קול ה
קורא'
לציבור
ודיונים ב'
שולחנות ה עגולים', ניתן
היה
לזהות, למפות ולהגדיר את הבעיות העומדות בבסיס
.התהליך כמו כן, לצורך מיפוי הסוגיות, הבנה מעמיקה של ההתמודדות עמן ובהמשך אף ביחס
לחלופות הקיימות, צוות גיבוש המדיניות התייעץ עם ד"ר אריק אריאל, בעל ניסיון רב בפרקטיקה
שכרוכה בעבודתם של מתווכים ומשרדי תיווך ואף כתב ספר מוביל בתחום דיני התיווך. ד"ר אריאל
סייע רבות ב הבנת המצב הקיים, מיפוי הבעיות ואף סייע בבחינת החלופות, המידע שנמסר על ידו
.לא יסולא בפז
מ
ניתוח מ
מצאי שיתוף הציבור,
וכן ממצאים נוספים המבוססים על הסקירה המשווה שנערכה
לבירור הסוג יי ,ה עלה כי ישנם פערי כוחות בין בעלי הנכסים , אשר שוכרים את שירותיו של המתווך
לבין
מי ששכרו או קנו את ה
נכס
(להלן- "המתעניינים")
., אשר פעמים רבות נושאים בעלות השירות
כפי שעלה ב'שולחנות העגולים'
, מאחר ובמצב המאפיין את השוק בישראל לרוב הביקוש גדול באופן
,משמעותי מההיצע נכסים
ים רב משווק ים רק על ידי מתווכים .
במצב זה, "נכפה" על המתעניינים
בנכס להתקשר עם מתווך ולקבל את שירותיו ו
בהעדר 'שירותי בסיס' מקובלים בתיווך מקרקעין,
אותם מתעניינים אינם
.מקבלים תמורה הולמת לדמי התיווך שהם שילמו
כפי שפורט לעיל, הגם
שבעל הנכס הוא ש )התקשר (בין בתמורה ובין שלא בתמורה
עם המתווך, המתעניין בנכס נחשב גם
הוא ללקוח של המתווך21
.אשר עשוי להימצא בניגוד עניינים בין האינטרסים של הצדדים כך
,לדוגמא, במסגרת פערי הכוחות בעל הנכס הוא המחזיק במידע הנדרש לצורך קבלת החלטה
.איכותית ביחס לעסקת מקרקעין ,כפי שעלה בתהליכי שיתוף הציבור
בהעדר
אסדרה ברורה של
,הנושא
בפועל, פעמים רבות שיקול הדעת של המתווכים איזה מיד ע למסור ללקוחות המתעניינים
בנכס
.אינו מוגדר המתעניין
,בנכס נאלץ לסמוך על המידע אשר נמסר לו על ידי המתווך שכאמור
נשכר מלכתחילה על ידי בעל הנכס ,. כך
פערי המידע ו פערי.הכוחות מתעצמים
כמו כן, בהיעדר
מנגנוני משא ומתן
בין המתווך ל מתעניין בנכס לקביעת גובה דמי התיווך ,למתווכים אין תמריצים
משמעותיים לספק שירות ברמה גבוהה ללקוחות המתעניינים בנכס .
בנוסף, במסגרת תהליכי שיתוף הציבור עלה כי
,ישנן תופעות רבות של התנהלות שאינה נאותה
הוגנת ומקצועית מצד מתווכים, אשר אינה מוסדרת ב דין
הקיים. כך, ישנם מתווכים הגובים דמי
תיווך נוספים בעת חידוש חוזה שכירות לפרק זמן נוסף ללא מתן
שירות נוסף , או מתווכים הגובים
"דמי רצינות" כדי להציג את הנכס . תופעה נוספת היא התניית השתכללות העסקה בקבלת שירות
נוסף דוגמת שירות משפטי על ידי עו רך-דין שמציע ה מתווך וכן הענקת שירותי שמאות ושירותים
משפטיים בניגוד לחוק. עוד נטען כי ישנם מתווכים אשר מפרסמים נכ סים בלא רשות או בניגוד
לבקשת בעלי הנכס, ישנם מתווכים המפרסמים מידע מטעה וישנם כאלה שאינם מציינים את
.מעורבותם כמתווכים בעסקה
לשם
הנוחות, יוצגו להלן הבעיות שעלו בתהליך בחלוקה לסוגיות
:מרכזיות
21 וזאת לאחר שהמתווך
מחתים
את המתעניין
בנכס על הסכם כתוב ,בהתאם לסעיף 9
)(א
לחוק .
16
1.
חובות המתווך כלפי לקוחותיו –
זיקה למתווך והסדרת היחסים
1.1
.
העדר הזדה.ות כמתווך מקרקעין בעת מתן שירות
1.2
. מניעת מפגש בין הצדדים לעסקה
, בניגוד לאינטרס הצדדים ולצורך בקידום העסקה .
1.3
. שימוש במידע אישי או מידע על הנכס לצורך אחר ללא הסכמת הלקוח
או הלקוח.ה
1.4
.
השפעה לא הוגנת )(כמשמעה בדיני הגנת הצרכן לשם
קבלת שירותי תיווך .
1.5
.
התניית שירות
בשירות בניגוד לאינטרס הלקוחות .
1.6
. העדר
גילוי ביחס לשירותים נוספים הניתנים מעבר לשירותי תיווך ועלותם הנפרדת (למשל
)שירותי עריכת דין או ייעוץ משכנתאות
, בניגוד לאינטרס הלקוחות .
1.7
. בעיות הנגזרות מהעדר תיעוד ושמירה על מסמכים , לרבות חוסר יכולת לברר ולמצות
זכויות מצד ה
לקוח .
1.8
.
עשיית רווח ללא מתן שירות ובכלל זה
גביית דמי תיווך נוספים בעת חיד
ו ש חוזה שכירות
.לפרק זמן נוסף
2.
מידע ושירותי בסיס הנכלל
ים בשירות
והגינות המתווך
2.1
.העדר סטנדרט בסיס על אודות פריטי מידע חיוניים שיסייעו למתעניינים בנכס
2.2
אי מסירה או הסתרה של
.מידע מהותי
2.3
.מסירת מידע כוזב או מטעה ביחס לנכס
2.4
אי העברת מידע ללקוח על
אודות כל הצעה לעסקה שהגיעה למתווך
תוך שקילת שיקולים
.לא ענייניים
2.5
העדר מידע
ביחס
,לפרטי המתווך ובכלל זה מספר רישיונ
ו , כך שנמנע מהצד שלא שכר את
שירותיו להגיש תלונה בעניינו.
2.6
תיווך נכס שנמצא בבעלות המתווך
תוך ניגוד עניינים .
3.
ייצוג שני הצדדים לעסקה
3.1
.העדר הסכמה מדעת למצב זה
3.2
העדר גילוי לצד אחד .ביחס לבקשות הצד השני
3.3
העדר גילוי נאות ביחס להבדלים בחיוב דמי התיווך.בין שני הצדדים
4.
הפליה במתן שירותי תיווך לאוכלוסיות שונות
.הפליה בתיווך נכסים
5.
ניצול קשיי שפה או הבנה של אוכלוסיות שונות
ניצול לרעה של פערים שפתיים ותרבותיים בקרב עולים חדשים-
העדר וידוא הבנה, העדר
הסבר בשפה ה
מובנת ללקוח
.וכדומה
17
6.
פרסום נכסים
6.1
.פרסומים שקריים, מטעים או לא אקטואליים
6.2
.פרסומים ללא רשות והסכמה בתוקף מטעם בעל הנכס
6.3
.פרסומים ללא ציון מעורבות המתווך במודעה
7.
קשרי עבודה בין מתווכים
.חוסר הוגנות, מקצועיות וכבוד הדדי כלפי מתווכים אחרים
8.
קשרי עבודה בין
מתווכים לבעלי מקצועות אחרים ו
ל צדדים שלישיים
8.1
הס
גת גבול מקצוע ות אחרים
)(שמאים ועורכי דין .
8.2
חובת הגינות כלפי צד לעסקת המקרקעין שאינו מיוצג
על ידי
.מתווך
18
פרק ד: חלופו
ת
בפרק זה נציג חלופות שונות שעשויות לספק מענה לסוגיות
ולצרכים שעלו במסגרת הסקרים ,
התגובות ל'קול הקורא' ,'השולחנות העגולים ' והמחקר המשווה .
כל חלופה מאזנת באופן שונה בין
:הצרכים והעקרונות השונים ולכל חלופה יתרונות וחסרונות המאפיינים אותה
1.
חלופה0 –
השארת המצב הקיים על כנו–
כפי שתואר לעיל בפרק תיאור המצב הנוהג והרקע
,לתהליך על מתווכים חלות חובות הגינות בסיסיות ומצומצמות, אשר נאכפות במסגרת הדין
המשמעתי בהתאם לקבוע בחוק המתווכים. עם זאת, כפי שתואר לעיל בהרחבה בפרק הגדרת
הבעיה, קיימים פערי כוחות בין בעלי הנכסים אשר שוכרים את
שירותיו של המתווך
ונהנים
מהם , לבין המתעניינים בנכסים אשר פעמים רבות נדרשים לשלם עבור שירותיו של המתווך
מבלי שנתרמו הלכה למעשה באופן משמעותי
משירות ו ,. פערי כוחות אלה מהווים כר פורה
להתנהלות שאינה אתית מצד המתווכים, אשר פוגעת באוכלוסיית המתעניינים בנכסים. מדובר
בהתנהגויות שאינן מוסדרות בחוק ה.קיים ולפיכך, גם אינן נאכפות
נציין כי המתווכים
ההגונים נפגעים אף הם מפרקטיקות שאינן אתיות
מצד
מתווכים אחרים, שכן הם נאלצים
לעמוד בסטנד
ר ט זה כדי להיות תחרותיים ("מירוץ לתחתית"), והנזק בסופו של דבר מגולגל
.לציבור במצב דברים זה, חלופה זו אינה עונה על הצרכים ה .קיימים בשוק
2.
חלופה1 –
ביטול רישיון התיווך, מבחני הכניסה למקצוע והדין המשמעתי החל על
מתווכים –
חלופה זו הומלצה במסגרת תהליך הערכת השפעות רגולציה קודם שנערך, ועליו מפורט
בדו "ח
RIA
בנושא הפחתת הנטל הרגולטורי אצל רשם המתווכים, מחודש יוני2019
'(ר
נספח א) .כפי
שפורט בפרק א' שעניינו
המצב הנוהג ,והרקע לתהליך
בשנים שלאחר
"פרסום הדו ח האמור
חלו
.תמורות משמעותיות בשוק הדיור, ביניהן עליה חדה במחירי הדיור כתוצאה מכך, שירותיהם
של בעלי מקצועות בתחום הנדל"ן בכלל ובתיווך מקרקעין בפרט נעשו בעלי השפעה כלכלית
רחבה
יותר.
תהליך שיתוף הציבור שנעשה במסגרת התהליך הנוכחי העלה כי בהיעדר נורמות
המסדירות את הת
נהגותם וח
ובותיהם
המקצועיות
של מתווכי מקרקעין , ימשיכו להתקיים
תופעות של פגיעה בציבור המתעניינים בנכסים
.ושל סטנדרט שירות נמוך מצד מתווכים
כפי
,שפורט בדו"ח זה, עסקאות נדל"ן בשוק כיום כרוכות בסיכון משמעותי עבור המתעניינים בנכס
ולרוב מדובר בעסקה יחידה או עסקאו.ת בודדות בחייו של אדם
3.
חלופה2 – גיבוש כללי אתיקה לקידום הסטנדרט המקצועי –
פתרון הסוגיות המתוארות בפרק
,הגדרת הבעיה
באמצעות התקנת כללי אתיקה וחובות מקצועיות מפורטות ,
בהתאם לסעיף
14
.כט לחוק המתווכים ,חלופה זו תצמצם את הפער בין בעלי הנכסים למתעניינים בנכסים
באמצעות החלת חובות
הגינות , איסוף וגילוי מידע, הסדרת
ה
יחסים בין מתווכים
לעמיתיהם
ולבעלי מקצוע אחרים וכן החלת חובות כלליות וצרכניו
ת .
מהניתוח הכלכלי של חלופה זו, עלה כי אף בהינתן העלות אותה היא תשית ע ל מתווכים, היא
צפויה לחסוך למשק כ -
196
מי
ליון ש"ח בשנה. מכאן, שחלופה זו
משיאה תועלת רבה יותר
מהעלות שהיא משיתה על מתווכים ועל הציבור ועתידה לחסוך לציבור עשרות מליוני שקלים.
מהסיבות שפורטו לעיל ,חלופה זו נבחרה כחלופה המומלצת.
19
להלן יובאו כללי האתיקה המוצעים ,בהתאם לבעיות שעלו בתהליך שיתוף הציבו
ר:
א.
חובות המתווך כלפי לקוחותיו
כפי שתואר ,בפרק הקודם במסגרת שיתוף הציבור נשמעו טענות בדבר התנהלות שאינה נאותה
או הגונה מצד
מתווכים כלפי
.לקוחותיהם מוצע לעגן ב
כללי האתיקה
חובה
לתת
שירות מקצועי
והוגן
ללקוחות .
בנוסף, על מנת להעלות את הסטנדרט המקצועי ולצמצם בעיות הנוגעות
להסדרת היחסים בין המתווך ללקוחותיו ,מוצע ים כללים שעשויים לפתור בעיות כפי שעלו
במסגרת התהליך .
להלן יפורטו ההסדרים המוצעים על מנת להכווין את
ה
מתווכי
ם תת ל שירות
מקצועי
בהתאם לעקרונות המנוי
ים לעיל:
א.1.
חובת מתן שירות מקצועי תוך הקפדה על נאמנות ללקוח, על הגינות, יושר ועל חובת תום
.הלב
א.2.
.חובת הזדהות המתווך והצגת רישיון בתוקף
א.3.
איסור על מתווך למנוע או להקשות על מפגש או קשר ישיר בין הצדדים לעסקה (לאחר
)הבטחת חובות הצדדים כלפי המתווך וזכאותו לדמי תיווך .
א.4.
.איסור על שימוש במידע אישי או במידע על הנכס לצורך אחר ללא הסכמת הלקוח
א.5.
.איסור השפעה לא הוגנת בעת הסכמה לקבלת שירותי תיווך ובמתן השירות
א.6.
איסור התניית שירות תיווך בשירות
אחר (למשל שירות משפטי
על-
ידי עורך-דין מסוים).
א.7.
איסור ייצוג שני צדדים לעסקה אלא אם ניתנה הסכמת הלקוח בכתב .
א.8.
,חובת גילוי ביחס לשירותים נוספים הניתנים מעבר לשירותי תיווך ועלותם הנפרדת (למשל
שירותי
ם משפטיים
.)או ייעוץ משכנתאות
א.9.
חובת גילוי על כל תשלום או טובת הנאה שעשויה לצמוח למתווך בקשר לעסקת המקרקעין
.מגורמים אחרים
א.
10
. ח .ובת תיעוד ושמירה על מסמכים
א.
11
. חובות וידוא הבנה, הסברה בשפה המובנת ללקוח וכדומה.
22
א.
12
. מתווך ישווק נכס בהסכמת בעל הנכס ומטעמו בלבד,
ויפסיק את פעולות השיווק
אם
בעל
.הנכס יבקש ממנו לעשות כן
א.
13
.
מתווך לא י
מסור מידע לאדם ביחס לנכס, לעסקת תיווך או
לעסקת מקרקעין אם
הוא יודע
או היה צריך לדעת שהוא שגוי או
לול ע
.להטעות
ב.
מידע ושירותי בסיס הנכללים בשירות
בהמשך לטענות בדבר השונות הרבה בין מתווכים ביחס לפריטי המידע אותם
הם מוסרים
ללקוחותיהם על אודות הנכס ,ו בהמשך לטענות בדבר
אמינות המידע
וכמענה לבעיות הנגזרות
הן מ ,מוצע להגדיר במסגרת כללי האתיקה סטנד
רט אחיד של שירותי בסיס ופריטי מידע
אותם
22 כפתרון לבעיה של ניצול קשיי השפה של מהגרי
ם
או
עולים חדשים ע
ל
ידי
.מתווכים
20
מחויב
המתווך למסור במסגרת שירותיו .
מוצע לקבוע כי המתווך יעשה מאמץ סביר לקבל את
המידע על אודות הנכס מבעל הנכס, ויעבירו למתעניין בנכס בכתב במסגרת שאלון מוב נה
שיקבע ויפרסם הרשם .
להלן יפורט המידע
אותו מוצע לדרוש כי מתווך ימסור :
ב.1.
בכל
:העסקאות שטח
ה נכס
על בסיס מקור מידע רשמי
(ברוטו, נטו ו ציון
מקור המידע
הרשמי ,)
,קיומן של תוכניות בנוגע לנכס ולסביבתו הקרובה, לרבות תוכניות עתידיות
בהת
א ם למידע שמפורסם על ידי
רשויות התכנון ,, ליקויים בהתאם להצהרת בעל הנכס
זמינות הנכס, סטטוס'בניין מסוכן',
מצב הזכויות בנכס, זיהוי הנכס, מפרט הנכס, מערכות
.קיימות בנכס, תחזוקה
ב.2.
ב עסקאות מכר בלבד :
מידע המופיע
בפנקס הבתים המשותפים ובתקנון הבית המשותף.
23
ב.3.
חובת גילוי מידע מהותי, לרבות תיווך בבלעדיות או אצל כונס נכסים, וכן
חובת המלצה על
.שירותים מקצועיים נדרשים במקרים מובהקים
ג.
חובות ייחודיות בייצוג שני הצדדים לעסקה
על
מנת להתמודד עם ניגוד העניינים המובנה בו
עלול
להימצא מתווך המייצג את שני הצדדים
,לעסקה מוצע לחייב
במסגרת
כללי האתיקה,
לקבל
את
הסכמתם
בכתב של הצדדים
לייצוג
הכפול
לצד התחייבות לנהוג כלפי שני הצדדים
בשקיפות
. י צוין כי במסגרת המחקר המשווה
נמצא
כי
ביוון מחויבים המתווכים לחשוף בפני
לקוחותיהם
אם הם עובדים גם עבור הצד השני
ל .עסקה מוצע לקבוע בכללי האתיקה כי על מתווך המייצג את שני הצדדים לעסקה יחולו
הכללים הבאים :
ג.1.
חובת הסכמה בכתב
לייצוג המתווך את שני הצדדים לעסקה.
ג.2.
חובות גילוי ביחס
להצעות
.הצד השני
ג.3.
גילוי נאות ביחס להבדלים בחיוב דמי התיווך.בין שני הצדדים
ד.
מניעת הפליה במתן שירותי תיווך
בניסיון לתת מענה לבעיה שתוארה בדבר הפליה במתן שירותי תיווך
לאוכלוסיות שונות ,
מוצע
לקבוע בכללי האתיקה חובה על המתווך להעביר
לבעל הנכס מידע על אודות כל הצעה שהגיעה
למתווך בנוגע לעסקה ,כל עוד
בעל
הנכס
לא
ביקש אחרת .פתרון זה
צפוי לצמצם את
ההימנעות
המתוארת של מתווכים מהעברת הצעות לבעלי נכסים ,משיקולים שאינם
ענייניים .
24
בעניין זה
נזכיר כי מתווך, כמספק שירות ציבורי, כפוף להוראות חוק איסור הפליה במוצרים, בשירותים
ובכניסה למקומות בידור ומקומות ציבוריים, התשס"א -
2000
.
23
לרבות
מידע הנוגע להצמדת שטחים
משותפים למקרקעין נשואי העסקה .
24
זאת על רקע
זכותו של בעל
הנכס להתקשר עם גורמים שונים
על פי שיקול דעתו ,כמוסבר
בפרק ב
לדו "ח
זה.
21
ה.
פרסום נכסים
כפי
שפורט בפרק ב לדו"ח זה, במסגרת התהליך עלו טענות בדבר
פרסום נכסים פיקטיביים במטרה
למשוך
לקוחות פוטנציאלים ופרסום
נכסים ללא הסכמה אקטואלית של
.בעל הנכס בהקשרים
אלה ,יש לציין כי במסגרת המחקר המשווה עלה כי
בצפון קרוליינה
החוק
מחייב את המתווך לקבל
את
אישור בעל ה
נכס לפרסו
מו; החוק בבריטניה אוסר על פרסום נכסים פיקטיביים להשכרה ;
בדרום
אפריקה
מחויב המתווך
להזדהות
כמתווך
נדל "ן
בעת הפרסום
ובגרמניה על
המתווך לעדכן
את
אתר
האינטרנט שלו
לפחות אחת לשבוע ,זאת בכדי לוודא
שתוצג תמונה עדכנית של
מצב
הנכסים הזמינים.
לאור האמור, מוצע לקבוע בכללי האתיקה חובות הנוגעות לפרסום נכסים מטעם
:המתווך
ה.1.
.איסור בדבר פרסומים שקריים, מטעים או לא אקטואליים
ה.2.
.איסור בדבר פרסומים ללא רשות והסכמה בתוקף מטעם בעל הנכס
ה.3.
איסור בדבר פרסומים ללא ציון מעורבות המתווך
, שמו
ופרטי רישיונו
.במודעה
ה.4.
חוב .ת שימוש בתואר מתווך מקרקעין במסגרת מתן השירות המקצועי
ו.
קשרי עבודה בין מתווכים ויחס לבעלי מקצוע אחרים
ו.1.
יחס
בין מתווכים
במסגרת שיתוף הציבור עלה כי מתווכים עשויים להתחרות
ביניהם
על נכסים ,
תחרות
שעלולה
להעיב
על היחסים ביניהם ולצמצם את היצע הנכסים המוצגים לציבור .עם זאת ,
קשרי עבודה ושיתוף
מידע בין מתווכים עשויים
להועיל ללקוחות
ולקצר את משך תה
ליך
חיפוש הנכס או תהליך מציאת שוכר או רוכש .
שיתוף המידע ויצירת קשרי עבודה
קולגיאליים מגבירים את ההגנה
על
טובת ה
לקוח,
בד בבד עם הגדלת פוטנציאל הרווחיות
.של המתווכים בחלק מהמקרים
לאור האמור, מוצע לקבוע כי
המתווכים י היו רשאים
לשתף פעולה עם חבריהם למקצוע, ובלבד שאין בשיתוף הפעולה כדי לפגוע בלקוח .
ו.2.
יחס בין מתווכים לבעלי מקצועות אחרים
כמתואר בפרק ב לדו"ח זה, נטען במסגרת שיתוף הציבור כי ישנם מתווכים הנוטים לספק
שירותים החורגים מתחומי מקצועיותם. תופעה זו אינה חוקית ו .עלולה לפגוע בציבור
,מסיבה זו
מוצע לעגן ולהבהיר גם בתקנות האתיקה
איסור עריכה או הגשת מסמכים
משפטיים ולכלול במפורש איסור על שימוש ב
פרקטיקות
הכוללות עריכה של מסמכים
כאמור. מוצע כי
מתווך לא יהיה שותף, לא יסייע ולא ייקח חלק בכל דרך אחרת בעריכת
הסכם או מסמכים לקראת חתימת חוזה לרבות זיכרון דברים או הצעה בכתב החתומה על
.ידי אחד הצדדים
עוד מוצע לקבוע כי מתווך שאינו שמאי מקרקעין לא יעריך שווי נכס ולא
יעשה פעולות שיוחדו לשמאי מקרקעין וכי מתווך שהוא שמאי מקרקעין לא יערוך שומת
מקרקעין ביחס לנכ
ס
שהוא פעל לגביו כמתווך, אלא אם חלפו שלוש שנים בין עריכת
.השומה לפעולת התיווך
22
עוד מוצע לקבוע כי מתווך שסבור כי יש צורך בשירות של בעל מקצוע אחר בנוגע לעסקת
המקרקעי ן, יעדכן בכך את הלקוח כדי שהאחרון יוכל להזמין בעל מקצוע אחר לפי שיקול
.דעתו
ז.
ס
וגיות נוספות לאסדרה במסגרת כללי האתיקה המוצעים
ז.1.
איסור בדבר גביית דמי תיווך מנכס בבעלות המתווך
בעקבות תגובות שהתקבלו במסגרת שיתוף הציבור, מוצע ל קבוע איסור מפורש בכללי
האתיקה
על גביית דמי תיווך מלקוח עבור עסקה במקרקעין שבה קיימת למתווך זכות
במקרקעין.
למותר לציין שהמתווך מצוי במצב זה בניגוד עניינים מובהק .
ז.2.
איסור גביית כספים שאינם דמי תיווך
במסגרת שיתוף הציבור נטען כי גביית מקדמה או
'דמי
רצינות '
לצורך הצגת נכס
פוטנציאלי בלבד
א הי
פרקטיקה
נפוצה , בפרט באזורי ה
ביקוש . בעניין זה מוצע לקבוע כי
מתווך
לא יגבה כספים ולא יתנה את מתן שירותו בתשלומים
עבור שירותי תיווך אלא
בהתאם לסעיף14
לחוק המתווכים, לפיו מתווך יהיה זכאי לדמי תיווך אם עמד בשלושה
תנאים
מצטברים- הוא בעל רישיון תיווך ;
הוא החתים את הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע
פעולות תיווך במקרקעין;
הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם
.מחייב
ז.3.
חובת הגינות כלפי צד לעסקת ה מקרקעין
ש
הוא אינו מעניק לו שירותי תיווך בעסקה
לאור העובדה ש מתווך
מקרקעין מחזיק
י בר
שיון
מקצועי מטעם
המדינה ,
וכן
מחויב
לכללי
אתיקה
ולנורמה התנהגותית,
מצופה
ממתווך
המקרקעין
לנהוג ב
כבוד ,
ב הגינות
ובמקצועיות גם כלפי צדדים לעסקה שאינם
לקוחותיו .ברקע הדברים נזכיר כי בשוק
הנדל
"ן
גוברים ה
ביקושים , ו ידם של המתעניינים בנכסים היא לרוב על התחתונה .
בהקשר
זה,
יש לציין כי במסגרת המחקר המשווה עלה כי בניו יורק
חובה על המתווך להצ י ג טופס
גילוי נאות, בו מוצהר כי מצופה מ
מנו
לחשוף בפני הצד שלא שכר את שירותיו פרטים
.מהותיים המשפיעים על הגינות העסקה
ניתוח כלכלי של
חלופת גיבוש כללי אתיקה לקידום הסטנדרט המקצועי
במסגרת אומדן העלויות הצפויות של כללי האתיקה, נערכה בחינה כלכלית של העלות שצפויה
,לחול על המשק בעקבות החלת חובות האתיקה
בשוק השכירות ובשוק המכר. תוצאות
הבדיקה שנערכה בדצמבר2022
העלו,
כי
לנוכח הבעיות החמורות אותן הצגנו בפרק ב ו הנזקים
,הנגרמים היום ללקוחות, למתווכים ולציבור הרחב בהעדר תקנות המסדירות את הסוגיות
החלת חובות האתיקה צפויה לחסוך למשק כ-
260
מי ל
יון ש"ח בשנה ,בעוד שהעלות
הצפויה על
23
ציבור המתווכים נאמד
ת בסך של כ -
65
מיליון
ש"ח בשנה . פירוט מלא של החישוב מובא בנספח
ד.
25
25
יצוין כי בשל היעדר נתונים מדויקים בדבר מספר מתווכי המקרקעין העובדים בפועל, מספר עסקאות השכירות
שנחתמות בשנה, מספר עסקאות השכירות בהן מעורב מתווך ועוד, אומדן העלויות
מבוסס בין היתר על .הערכות
לאור האמור, ה הערכות שנעשו הן ,שמרניות (כך, לדוגמא הוערך
כי רק0.1%
מכלל עסקאות השכירות מתגלעות לכדי
,סכסוך מול המתווך) וניתן להניח כי אם היו בידינו הנתונים המלאים, התועלת היתה גבוהה מהקיימת. עם זאת
האומדן מהווה "קריאת כיוון" לתועלת שעשו.יה לצמוח מהתקנת הכללים
24
פרק
ה -
הגדרת יעדים וקריטריונים
בכדי לוודא שהחלופ
ה הנבחר
ת
אכן השיג
ה את מטרותיה,
מוצע לקיים בחלוף
חמש שנים
מפרסום ה
כללים
תהליך שיתוף ציבור (סקרים או שולחנות עגולים) עם נציגי שלושה קהלים
ייעודיים: צרכני תיווך וארגוני מגזר שלישי, בעלי מקצוע
ות ב
תחום
הנדל ו "ן כן מתווכים
ו ארגונים המייצגים מתווכים ,
במסגרתם יועלו
הסוגיות שתוארו לעיל בפרק אשר מתאר את
,תהליכי שיתוף הציבור שנעשו במסגרת התהליך
וייבחנו
.הפערים במענים במסגרת זו יש לבחון
את תפיסת ההגינות של מתווכים, את הפערים בין צד הביקוש לצד ההיצע ואת הפערים בין
שוק המכר לשוק ה שכירות ביחס לתפיסת תפקיד המתווך, הבעיות במ תן השירות והערך הניתן
.על ידו
תמונת הצלחה: רוב לקוחות התיווך יעידו כי הם שבעי רצון מהשירות שניתן להם על ידי
המתווכים וכי הפער
בקבלת שירותי ליבה בתיווך מקרקעין בין לקוחות הנמנים עם צד ההיצע
- בעלי הנכסים, ללקוחות הנמנים עם צד הביקוש, הצטמצם.
כמו כן, מצופה לראות צמצום
הפער בין מקבלי שירות המתווכים בעסקאות מכר ועסקאות שכירות ו בנוסף, מצופה לראות
ירידה בהיקף התפיסה לפיה המתווך
אינו פועל בהגינות ואף מוסר מידע שגוי , שבשיתוף הציבור
עמדה על למעלה מ -
30%
.
25
סיכום
הצורך בבחינה מחודשת של אתגרי שוק תיווך
המקרקעין בישראל ,
ובגיבוש מענים לאתגרים אלו
התעורר כתוצאה מ
התפתחויות בשוק הנדל"ן , ההשפעה ההולכת וגוברת של בעלי מקצועות בתחום
,הנדל"ן בכלל ותיווך במקרקעין בפרט וכן לאור ריבוי פניות המגיעות לרשם המתווכים .
דו"ח זה
הציג
את תהליך
הבחינה של אתגרי שוק התיווך במקרקעין
אשר נערכה במתודולוגיית
( הערכת השפעות רגולציהRIA
).
,כפי שתואר בהרחבה בגוף הדו"ח
במסגרת התהליך , נערך
שיתוף
ציבור נרחב
שכלל הפצת סקרים לקהלים ייעודיים, הפצת קול קורא להתייחסויות הציבור
ו דיונים
במסגרת שולחנות עגולים לליבון הסוגיות ש
הועלו .
,בנוסף
נער
ך מחקר משווה ן בי-לאומי
לבחינת
אסדרת מקצוע התיווך
וכללי האתיקה החלים על מתווכים במדינות נבחרות ו נערכה בחינה כלכלית
בדבר השלכות המצב הנוהג בישראל וההשלכות הצפויות של
החלופה הנבחרת .
תוצאות הסקרים העידו על
חוסר
שביעות רצון משירותי
התיווך במידה משתנה בין הקהלים
השונים .
הסוגיות המרכזיות
,שעלו בקול הקורא ונידונו בשולחנות
העגולים הן : חובות המתווך כלפי
לקוחותיו, מידע ושירותי בסיס הנכללים בשירות, ייצוג שני צדדים לעסקה, הפליה במתן שירותי
תיווך לאוכלוסיות שונות, ניצול קשיי שפה או הבנה של או כלוסיות שונות, פרסום נכסים, קשרי
.עבודה בין מתווכים, קשרים בין מתווכים לבעלי מקצועות אחרים ולצדדים שלישיים
לאחר עיבוד וניתוח של ממצאי התהליך ,
גובשו
חלופות שונות להתמודדות עם הבעיות שהוצגו ,
ו החלופה של
קביעת
כללי אתיקה נבחרה כחלופה המומלצת. כללים אלו מבקשים
להעלות את רמת
המקצועיות, לקבוע את שירותי הבסיס שיינתנו במסגרת תיווך מקרקעין וכן לעגן את זכויותיהם
.של הצדדים לעסקה בה מעורב מתווך מקרקעין חלופ
ה זו
גובשה
לאור ממצאי המחקר
ה משווה
הו בחינה
ה כלכלית לבדיקת
השפע
ותיה על המשק .
תוצאות הבדיקה העלו כי לאור הנזקים הנגרמים
היום ללקוחות, למתווכים ולציבור הרחב בהעדר תקנות המסדירות את הסוגיות, ובעקבות ה בעיות
אותן הצגנו בפרק ב
, החלת חובות האתיקה צפויה לחסוך למשק כ-
196
מיליון ,ש"ח בשנה וזאת
כש
הנטל שהן מטילות על ציבור המתווכים
נלקח בחשבון .
,לבסוף הוצע לקיים הליך שיתוף ציבור נוסף בחלוף
חמש
מפרסום הכללים, כדי לבחון את
האפקטיביות של הרגולציה בצמצום הפער המובנה
בקבלת שירותי ליבה בתיווך
מקרקעין בין
לקוחות הנמנים עם צד ההיצע - בעלי הנכסים ,ללקוחות הנמנים עם צד הביקוש , צמצום הפער בי ן
מקבלי שירות המתווכים בעסקאות מכר ועסקאות שכירות וכן צמצום שיעור האוכלוסי
י ה שסבורה
.שהמתווכים אינם נוהגים בהגינות
26
נספחים
נספח א–
דו"חRIA
בנושא הפחתת הנטל הרגולטורי אצל רשם המתווכים, יוני2019
דו"ח מסכם– תכנית משרדית להפחתת הנטל הרגולטורי
מדינת ישראל
משרד המשפטים
מנהלת היחידות המקצועיות
רשם המתווכים
יוני
2019
,סיון
"תשע
ט
:כתיבת הדו"ח גליה שגיא רוטשטיין ,מנהלת תחום מדיניות רגולציה, אגף תכנון מדיניות ואסטרטגיה
:עריכת הדו"ח
'גב
אתי מויאל ,רשמת המתווכים, מנהלת היחידות המקצועיות
תוכן עניינים
רקע כללי
................................
................................
................................
...................
3
'חלק א– פעילות הרגולטור : הסבר כללי ונתונים בסיסיים
................................
....................
4
.א1
האינטרס הציבורי וציבור המפוקחים
................................
................................
..........
4
.א2
הבסיס החוקי לפעילות רשם המתווכים
................................
................................
......
5
.א3
תיאור פעילות הרגולטור
................................
................................
..........................
6
.א4 רגולטורים משיקים................................
................................
................................
8
'חלק ב– סיכום השיח מול בעלי העניין
................................
................................
.............
9
'חלק ג– פירוט העומסים הרגולטוריים שעלו מן הציבור
................................
......................
10
'חלק ד– תוצאות צפויות
................................
................................
..............................
18
'נספח א–
כמות מתווכים רשומים בין השנים2009-2018
................................
....................
19
'נספח ב–
התפלגות מתווכים שהצטרפו/ פרשו מהמקצוע בין השנים2014-2018
.......................
19
'נספח ג–
כמות נבחנים במבחני רישוי בין השנים2009-2018
................................
...............
20
'נספח ד–
אחוזי מעבר של בחינות רישוי בתיווך נדל"ן בין השנים2009-2018
...........................
20
'נספח ה–
נבחנים שעברו את בחינות הרישוי אך לא הגישו בקשה לרישיון בתוך5
שנים ממועד
המבחן בין השנ ים2014-2018
................................
................................
.......................
21
'נספח ו– הליך בירור תלונות משמעתי
................................
................................
............
21
רקע כללי
בעקבות החלטת ממשלה מס '
2118
מתאריך
22.10.14
,שעניינה 'הפחתת הנטל הרגולטורי( 'להלן :
"החלטת הממשלה ,)"נדרשים כלל משרדי הממשלה לבצע תכניות להפחתת הנטל הרגולטורי .דוח
זה מציג את עיקרי הנושאים שעלו בתהליך ואת תכנית משרד המשפטים (להלן" :המשרד )"
להפחתת הנטל הרגולטורי
.ברשם המתווכים
חלק א' –
פעילות הרגולטור
: הסבר כללי ונתונים בסיסיים
.א1
האינטרס הציבורי וציבור המפוקחים
,חוק המתווכים במקרקעין
ה
תשנ"ו-
1996
:(להלן
החוק ) נועד להסדיר פעילותם של מתווכי
'מקרקעין. על פי ס1
לחוק תפקידו של מתווך במקרקעין הוא "הפגשה בתמורה בין שני צדדים
."או יותר, לשם התקשרותם בעסקה בזכות במקרקעין
בפסיקה ובכתיבה האקדמית מתייחסים ל תחום התיווך
ענ כ ף של תחום,הגנת הצרכן
שכן
העיסוק המרכזי בתחום הו א הגנה על הצרכן–
רוכש הנכס. עם זאת, עקב מאפיינים ייחודיים
של עסקת מכר במקרקעין ביחס לעסקאות אחרות, בארץ, כמו ב
מדינות רבות ב עולם, לא
הסתפקו בהוראות הכלליות של חוק הגנת הצרכן, התשמ"א-
1991
,
אלא קבעו הוראות ייחודיות
לעסקה זו. המאפיינים הייחודיים העיקריים של עסקת מכר במקרקעין לאדם פרטי (להבדיל
מנדל"ן עסקי) הם:
גובה העסקה ומורכבותה-
לעיתים קרובות זוהי
העסקה הגדולה ו
ה מורכבת
ביותר שמבצע אדם בחייו;
תדירותה–
אנשים רבים מבצעים עסקה כזו פעם בתקופת חייהם
ולכן אינם צוברים את הניסיון של שחקן חוזר;
רגישותה– ההשלכות שיש ל
מקום מגורים על
חייו של האדם; והיותה בלי הפיכה במידה רבה או בעלויות לא מבוטלות
בהשוואה לעסקאות
.מכר אחרות
עד חקיקת חוק
המתווכים
מקצוע התיווך במקרקעין
לא היה מ
וסדר ב ישראל. המשמעות היא
שכל אדם שהיה
מעוניין לתווך בין ג
ורמים בעסקת מכר יכול הי
ה לעשו ת כן. הזרז להסדרת
העיסוק בחקיקה
היה
גל העלייה מברי
ת המועצות בשנות ה-
90
.
הצורך להגן על הצרכן במסגרת
עסקה בסכום הגבוה ביותר לו נדרש אדם בחייו, בשילוב פערי מידע אצל אוכלוסיית עולים
גדולה שאינה שולטת בשפה, בתרבות ובדין הישראלי, הביאו את המחוקק להסד
יר
את
המקצוע
, וכך תואר המצב בשוק טרם ה
אסדרה -
"חלק גדול מהעולים אינם מכירים את
המציאות הישראלית ואין להם כלים לשפוט ולהעריך את הנכס המוצע להם למכירה או
"להשכרה...חוסר ידע זה מנוצל לרעה1 .
בכתיבה האקדמית שתיארה את הרקע לחקיקת החוק
.צוין גם הלחץ של לובי המתווכים כגורם משמעותי שהביא לחקיקת החוק2
החוק קבע סדרה של הוראות צרכניות להסדרת התחום, ובה
ן
חובת גילוי וחובת הגינות על
המתווך, לצד
קביעה כי המבקש לעסוק בתיווך נדרש לרישיון, לאחר שעמד בתנאי הסף לרישיון
ובבח
ינה
. כנהוג ב
אסדרה
.מסוג זה נקבע כי חריגה מהוראות החוק מהווה עבירה פלילית
בשנת
2012
נוסף לחוק פרק
של דין משמעתי.
1 מתוך דברי ההסבר ל הצעת חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ב–
1992
2
,יצחק זמיר, הסמכות המנהלית, נבו
'עמ
250
,
1996
"יחידת "רשם המתווכים :(להלן
הרשם )
הוקמה מכוח סעיף3 ל
חוק .
הרשם מתמנה לתפקידו
.על ידי שר המשפטים
היחידה אחראית על הסדרת מקצוע התיווך במקרקעין בדרך של מתן
.רישיון למי שנתקיימו בו התנאים המפורטים בחוק ועמד בהצלחה בבחינה לקבלת הרישיון
תנאים לעיסוק
בתיווך מקרקעין
סעיף5 לחוק מגדיר את התנאים ל קבלת רישיון:
.אזרח או תושב מדינת ישראל או שהוא תושב חוץ שניתן לו היתר כדין לעבוד בישראל
מלאו לו18
.שנים
.אינו פושט רגל
לא הורשע בעבירה שמפאת ,מהותה חומרתה ונסיבותיה אין הוא
ראוי
לשמש מתווך
.במקרקעין
אם נידון לעונש מאסר בפועל, הוא סיים לשאת את עונשו שישה חודשים לפחות לפני הגשת
.הבקשה לרישיון
.עמד בהצלחה בבחינה לקראת קבלת רישיון תיווך במקרקעין
נכון לכתיבת דוח זה, רשומים בפנקס המתווכים21,611
מתווכים מורשים.
מדי שנה נבחנים
כ-
7,000
מועמדים ומצטרפים למקצוע
קרוב ל-
3,000
.מתווכים חדשים3 רישיו נם של14,419
מתווכים מוקפא.
4
לשינויים בכמות המתווכים לאורך
השנים ראה נספח
ים א' ו-
'ב.
.א2
הבסיס החוקי
לפעילות רשם המתווכים
1.
חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-
1996
2.
תקנות המתווכים במקרקעין, התשנ"ז-
1997
3.
תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-
1997
4.
תקנות המתווכים במקרקעין (נושאי בחינה), התשנ"ז-
1997
5.
תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), התשס"ה-
2004
6.
תקנות המתווכים במקרקעין (סדרי דין בדיון לפני ועדת המשמע ת ובערעור
לביהמ"ש), התשע"ד-
2014
7.
תקנות המתווכים במקרקעין (תשלום גמול לחבר ועדת המשמעת שאינו עובד
)המדינה
, התשע"ד-
2014
8.
הנחיות ונהלים פנים-
:משרדיים
א.
נוהל בחינה
3
אין הלימה בין כמות הנבחנים שעברו לבין כמות המתווכים החדשים שנרשמו מדי שנה, משום שכיום, מי שעבר
בהצלחה את המבחן יכול להגיש בקשה לרישיון עד5 שנים ממועד הבחינה. לנתונים על כמות הנבחנים ואחוזי מעבר
לאורך השנים ראה נספח
ים 'ג ו-ד' בהתאמה
. לנתונים על כמות הנבחנים
שעברו את הבחינה אך לא הגישו בקשה ראה
נספח ה'
4 ניתן להקפיא רישיון לצמיתות
ב.
תהליכי עבודה ברשם המתווכים
.א3
תיאור פעילות
הרגולטור
עריכת בחינות רישוי –
היחידה מקיימת ארבעה מועדי בחינות בשנה . היחידה מטפלת
בהרשמה לבחינה ,ב משלוח
ה
תוצאות, בעררים וב
בחינות בעל פה.
מתן רישיונות וניהול פנקס המתווכים במקרקעין –
היחידה בודקת עמידה בתנאים
לקבלת
רישיון
, מנהלת את פנקס המתווכים ומפרסמת א
ותו באתר האינטרנט.
טיפול בבעלי רישיון תיווך –
,טיפול בתשלום אגרות שנתיות, הנפקת כרטיס רישוי נייד
התליית רישיון תיווך ,
בדיקת שנתית של רישום פלילי למתווכים
בעלי רישיון.
מתן מידע לרשויות החוק ולציבור בהתבסס על
פנקס המתווכים – מתן מידע למעונ
י ינים
לפי חוק חופש
המידע, התשנ"ט-
1999
;מתן אישורים לבתי משפט;
הפניית תלונ
ות
שמגיעות לרשם
לממונה על הגנת הצרכן
ולתובע בדין
משמעתי.
קיום היוועצות עם חברי הועדה המייעצת –
בהתאם לסעיף4
לחוק המתווכים בכל הקשור
לתוכן הבחינה ובכל נושא שהרשם מ
ו.צא לנכון להתייעץ עמה
תשלומים ואגרות –
.תשלומים מול ספקים וטיפול באגרות מתווכים חייבים
טיפול בפניות ציבור ועדכון שוטף
של מתווכים
בעלי רישיון באתר האינטרנ
ט.
בחינות רישוי
כתיבת בחינות הרישוי מתבצעת על ידי רשם המתווכים
בהתייעצות עם הוועדה המייעצת
:(להלן
ו הו
עדה).
הוועדה מתמנה מכוח סעיף4
לחוק, כאשר
תפקיד
ה
להעניק לרשם ייעוץ בנוגע
לבחינות הרישוי בפרט, ובעבודתו השוטפ .ת של הרשם בכלל כיום, מונה
הוועדה ארבע ה
חבר
ים: נציג צרכנים, נציג לשכת עו"ד ו
שני נציגי מ
תווכים . הוועדה מתכנסת2-3
פעמים מדי
חודש, כשעיקר העיסוק ממוקד בבחינות. בנו ,סף
הו
ועדה דנה בבקשות של נבחנים להיבחן בע"פ
וכן בעררי
ם .
החוק מחיי
ב קיום בחינה לפחות פעמיים בשנה, אולם על מנת לשפר את
,השירות לציבור
ובשל
כמות הנבחנים הגדולה בשנים האחרונו
ת
, מקיים הרשם 4
.מועדי בחינות בשנה
בשנים האחרונות חלו שינויים בבחינה
בניסיון להעלות את רמתם המקצועית של הבאים בשערי
התחום כך שמלבד שאלות על חקיקה
הוכנסו פסקי דין רלוונטי
םי ו.מושגים כלליים
להלן השלבים בתהליך כתיבת
:הבחינות
כתיבת מאגר שאלות לבחינה על ידי כותבי שאלות
העברת השאלות לוועדה המייעצת לצורך בחירת השאלות המתאימות
העברת השאלות שנבחרו
לבודק שאלון בחינה
החזרתן לוועדה המייעצת לצורך שינוי או החלפה
אישור השאלות ע"י הרשם והוועדה המייעצת
.א4
רגולטורים משיקים
אכיפת החוק וטיפול בתלונות נגד מתווכים אינם בסמכותו של רשם המתווכים, כי אם
בסמכותם של בעלי התפקידים בהליך המשמעתי ,הממונה על הגנת הצרכן
(לגבי חלק קטן
)מהוראות החוק
.או משטרת ישראל
:לכן נמצא הרשם בממשק עם הגורמים הבאים
היחידה לדין משמעתי במשרד המשפטים –
הדין המשמעתי למתווכים נכנס לתוקף החל
באפריל2013
.
במידה ומתנהל הליך משפטי הנוגע לפעילות
המתווך, הט יפול בתלונה על ידי
היחידה
.יוקפא עד למתן פסק דין
סעיף14
יא לחוק קובע כי התובע לפני ועדת המשמעת
יהיה עורך דין שהיועץ המשפטי לממשלה הסמיכו לכך. היום, ממלא תפקיד זה עובד
.הלשכה המשפטית של משרד המשפטים
תלונות אשר הוחלט להגיש קובלנה בעניינן י
דונו בפנ
י ועדת המשמעת
אשר מונה3
,חברים
יושב ראש הוועדה יהיה מי שכשיר להתמנות ל
שופט בית משפט שלום ,
וחבריה הם
מתווך
במקרקעין בעל ותק של חמש שנים לפחו
ת, ו
עובד מדינה שהוא עורך דין בעל מומחיות
בתחום המקרקעין. החלטות ועדת המשמע .ת מתפרסמות באתר האינטרנט של הרשם
מיום
הקמת היחידה לדין משמעת
י ה תקבלו254
תלונות נגד מתווכים
ו הוגשו7
.קובלנות5
הרשות לסחר הוגן במשרד הכלכלה - תלונות על מתווכים שנמצאו פועלים ללא רישיו ן
וכן
מי שמעסיק אדם ללא רישיון- יטופלו על יד
י
.הרשות לסחר הוגן
לרשות יש סמכות לברר
תלונות באופן כללי, אולם בפועל, לאור הדין המשמעתי הקיים, הבירור ממוקד בתלונות
.בנושא רישיון
.עד כה לא הוגשו כתבי אישום על ידי הרשות
משטרת ישראל - ת ,לונות נגד מתווכים, אשר עניינן עבירות כגון גניבה, מרמה או זיוף
יופנו
ישירות למשטרת ישרא.ל
כמו כן
ל
רשם ממשק
עם המשטרה לצורך בדיקת עבר פלילי על
מנת לוודא כש.ירות להענקת רישיון או חידושו
חלק ב' – סיכום השיח מול בעלי העניין
איסוף המידע מהציבור:נעשה בשלושה שלבים
א.
בחודש נובמבר2017
הופץ קול קורא ל
ציבור ה
מתווכים6
ובעלי עניין נוספים בתחום
ו בו הם
.נתבקשו להציף עומסים אשר הם סבורים שקיימים בעבודת הרשם ובהסדרת התחום
לקול הקורא נשלחו
כמאה
תגובות.
ב.
ביום9.1.2018
התקיים "שולחן עגול" בו השתתפו בעלי עניין מהשוק
מסוגים שונים בתחום
התיווך
שכלל דיון על התהליך והעומסים בהם נתקלים ה
מתווכים.
7
ג.
נערכו פגישות ושיחות עומק :עם
גורמים פנים ממשלתיים –
היחידה לדין משמעתי במשרד המשפטים , הרשות
ל
הגנת הצרכן ול
סחר הוגן ו.רשות המיסים
הציבור המפוקח – מתווכים, בעלי משרדי תיווך ו
נציגי לשכת המתווכים.
גורמים מהציבור הרחב - עורכי דין לדיני מקרקעין ,, המועצה הישראלית לצרכנות
אתר מדלן, מוביל מחאת השוכרים בת"א ברשתות החברתיות, אנשי אקדמיה
,בתחום דיני מקרקעין עורכי דין העוסקים בביטוח אחריות מקצועית וחברות
ביט
וח העוסקות בביטוח אחריות מקצועי
ת , נציגי לשכת עורכי הדין ונציג הציבור
בוועדה המייעצת שהינו נציג ל.שכת עורכי הדין8
.העומסים שזוהו מוצגים בחלק ג' שלהלן
5
להרחבה בנוגע להליך בירור התלונות ראה
נספח ו'
6
באמצעות רשימת התפוצה של רשם המתווכים, באתר רשם המתווכים ואתר משרד המשפטים ובקבוצות רלוונטיות
ברשתות החברתיות
7
,בשולחן העגול נכחו נציגי משרדי התיווך הגדולים בארץ, מתווכים מרחבי הארץ ובתחומי נדלן פרטי, נדלן עסקי
התחדשות עירונית, נדלן להשכרה. כן נכ.חו עורכי דין לדיני מקרקעין
8 על מנת להבין את מקומו של עורך הדין המייצג בעסקת מכר יד שנייה
'חלק ג–
פירוט העומסים הרגולטוריים
שעלו מן הציבור
העומס הרגולטורי המשמעותי ביותר בפעילות הציבור מול רשם המתווכים הוא מנגנון הרישוי אשר
כולל את בחינת ההסמכה .עלות מנגנון הרישוי לציבור ה
מתווכים עומדת כיום על קרוב ל-
13.9
מיליון
₪
בשנה.
9
תהליך טיוב הרגולציה היווה למעשה הזדמנות לבחון כיצד השפיעו השינויים שחלו לאורך השנים
מאז נחקק החוק-
במציאות החברתית כלכלית בישראל- על תחום התיווך;
לבחון האם תכליות
החוק עדיין מתקיימות לאור שינויים אלו והאם הן מצדיקות את המשך ה
אסדרה
הקיימת
.באמצעות רישיון, שכאמור הינה ההגבלה המשמעותית ביותר של חופש העיסוק
חוק המתווכים נחקק בשנת1996
. כאמור לעיל, זרז מרכזי לחקיקת החוק היה גלי העלייה מברה"מ
לישראל בת
חילת שנות ה-
90
, על רקע מקרים של ניצול חוסר הידע וההיכרות של העולים בשוק
.המקרקעין10
בפועל , כבר בשנת1992
יב קשו המתווכים להסדיר את העיסוק באמצעות רישוי אך
"משרד המשפטים התנגד לכך בסוברו שאין הצדקה לכך אלא מדובר בשאיפה טבעית של "הגילדה
להגן על עצמה ולצמצם תחר.ות11
כאשר ועדת
ה
חוק
ה חוק ומשפט של הכנסת
דנה בשנת1996
בנחיצות החוק, היו שהתנגדו לעצם
חקיקת החוק מהטעם שהוא סותר את חוק יסוד: חופש העיסוק. לכן ב
דברי ההסבר ל הצעת החוק
,הובהר כי אף שחופש העיסוק הוא ערך חשוב ובד"כ אין להגביל אותו"
הרי
ש בנסיבות שנוצרו עקב
גל
העלייה, אין מנוס מחקיקה שתסדיר את הנושא"
.
בספרות המקצועית בנושא גם התייחסו לכך
."שהצורך בחקיקת החוק נבע מכך שבאותה עת היה זה "צו השעה12
בחינת תפקידי המתווך
במסגרת התהליך עלה כי תפקידי המתווך בפועל ,הם שלושה :הפגשה ,מסירת מידע וסיוע בניהול
המשא ומתן .ישנה הצדקה או צורך ברישוי ,במידה ונמצא כי הסיכונים הקיימים מתפקידים אלו
של המתווך מצדיקים זאת ,כלומר ,ש
הצורך ב
הגנה על האינטרס הציבורי כתוצאה מהמפגש עם
מתווך ה עול על העלויות והחסרונות של מנגנון רישוי .גם מבחינה משפטית ,נדרש
ת
הצדקה בפגיעה
בחופש בעיסוק.
נתייחס:להלן לכל אחד מתפקידים אלו ביחס לסיכון הנובע מהם
9 ראה חלק ד' לפירוט בעניין עלויות הרישוי
10
הצעת חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ב–
1992
, ה"ח2136
', עמ388
11
איל זמיר, "לקראת חקיקה של דיני תיווך" בתוך
ספר זכרון לגד טדסקי
, בעריכת י' אנגלרד, א' ברק, מ' ראבילו ו-
'ג
( ,שלו1995
;)
יצחק זמיר, הסמכות המינהלית, כרך1
', עמ250
.
12
אריק אריאלי, דיני תיווך מקרקעין,
'עמ5
( ,
2018
)
הסיכון הנובע מהפגשה –
ניתוח המפגש שעורך המתווך מעלה כי
לא קיים סיכון ממשי מתפקיד זה .
מדובר בשלב ראשוני בלבד של התהליך. הסיכון הקיים הוא ש מתווך שאינו מקצועי דיו לא יביא
להתאמה מיטבית בין צרכי הקונה לצרכי המוכ
ר, אך מלבד אובדן של זמן לא מדובר בסיכון
משמעותי
.ללקוח
הסיכון הנובע ממסירת מידע –
פעמים רבות ההצדקה למשטר רישוי נובעת מכשל שוק עקב
.אסימטריה של מידע בין בעלי המקצוע ללקוחות13
אין חולק על כך כי ב אמצע
שנות ה-
90
,טרום
עידן האינטרנט
, היה למתווך משקל רב במסירת מידע פורמלי ולא פורמלי על הנכס וסביבתו
וקונים
נזקקו לשירותיו של מתווך כדי לקבל מידע זה והסתמכו במידה רבה על מידע זה .
לכן, ברור כי
הסיכון הנובע ממסירת מידע לא מדויק היה משמעותי ועשוי בקלות היה להוביל להטעיה בעסקה
או להובלת לקוח לחתום על חוזה לרכישת דירה שב .פועל אינה מתאימה לצרכיו ורצונותיו לכך יש
להוסיף את המניע המרכזי לחקיקת החוק–
גלי העלייה מברה"מ–
אשר יצרו תלות גבוהה עוד
יותר של אוכלוסייה שאינה .מצויה בשפה, בתרבות ובדין הישראלי
,אולם
ה הצדקה
שהייתה קיימת בעבר לרישוי עקב פערי מידע
,כמעט ואינה רלוונטית עוד כיום
.לאור יכולתם של צרכנים לגשר על הפערים באמצעות השיפור בגישה למידע
מאז נחקק החוק חלפו
23
שנים ו
אנו מצויים כיום בע
יצומה של
מהפכה
דיגיטלי ת שהביאה לכך שהמידע על שוק הנדל"ן
נגיש מאוד במגוון פלטפורמות דיגיטליות- ממשלתיות ופרטיות. פ לטפורמות אלה מבקשות לספק
שירותים שעשויים לייתר או לצמצם את הצורך בתיווך. כך למשל, מידע על מצבו התכנוני או
המשפטי של הנכס ניתן להשיג באופן מקוון באתר לרישום והסדר מקרקעין (טאבו), במרכז למיפוי
.ישראל ובמקרים רבים גם ברשויות המקומיות14
מידע על סביבת הנכס (למשל ,, מצב תחבורתי
מעמד סוציו אקונומי, חינוך, הגנת הסביבה וכיו"ב) ניתן להשיג הן באתרים רשמיים של המדינה
והן באתרים עסקיים אשר בונים מיפוי על פי פילוחים שונים ושאילתות מתוחכמות. פלטפורמות
חשובות נוספות בהקשר זה הן הרשתות החברתיות אשר מאפשרות להשיג מידע בלתי פור
מ לי על
,סביבת הנכס. במילים אחרות קיימים היום אמצעיים נוספים להשגת מידע רלוונטי, מלבד מתווך .
שינויים אלו שצמצמו את פערי המידע שהיו קיימים בין מתווכים ללקוחותיהם, צמצמו כתוצאה
.מכך את משקלו של המתווך כגורם שעלול להביא לסיכון ללקוח בעסקת נדל"ן
,זאת ועוד
ב רוב המוחלט של העסקאות
הקונה והמוכר מיוצגים על ידי עורך דין
אשר
מ
נסח את
הסכם המכר., ומוסר להם מידע רלוונטי15
עורך הדין הוא זה שאמור לבצע את הבדיקות המקדימות
ביחס למצבו הקנייני והתכנוני של הנכס. התמחותו בדיני מקרקעין מספקת לו את הידע הדרוש על
מנת להחליט איזה מידע
נדרש לאיזה סוג נכס. ככל שעורך הדין לא מילא את חובותיו ובדק את כל
.המידע שאמור היה לבדוק לגבי הנכס, הוא חשוף לתביעת אחריות מקצועית מצד הלקוח עורך דין
נדרש לרישיון,
אשר התנאים לקבלתו הם-
תואר אקדמי, התמחות ובחינת הסמכה, בנוסף הוא
כפוף לדין משמעתי של לשכת עורכי הדין, ולעיתים קרובות ב
על פוליסת ביטוח מקצועית.
לכן, ניתן
13
קרמניצר מרדכי, עמרי בן שחר ושחר גולדמן, מחקר מדיניות11
:חופש העיסוק – מתי על המדינה לקבוע בחוק
תנאי כניסה לעיסוק מקצועי? י-
( ם: המכון הישראלי לדמוקרטיה1998
)
14
הנגישות ובהירות המידע מרשויות המדינה על נכסי מקרקעין מרשויות המדינה צפויים להמשיך ולהשתפר בצורה
משמעותית עם השלמתו של פרויקט תעודת זהות לנכס בהובלת המרכז למיפוי ישראל, רשות התקשוב וישראל
דיגיטלית . המידע לגבי הנכס יהיה מאוחד על ידי הגופים הבאים: אגף רישום והסדר מקרקעין (טאבו), המרכז למיפוי
ישראל (מפ"י), רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), מנהל התכנון, חברות משכנות ורשויות מקומיות
15
על פי נתוני רשות המיסים, ב
מעל
95%
מעסקאות המכר במקרקעין יד שניה מעורב עו"ד.
לומר כי קיים גורם נוסף בעסקה שהכשרתו ומומחיותו מצמצמ
ו ת משמעותית את הסיכון ללקוח
אף במידה והמתווך התר.של בתפקידו
יתר על כן, גם על המוכר קיימת חובת גילוי מכוח סעיף16
לחוק המכר, התשכ"ח-
1968
. המוכר
חייב לגלות לקונה קיומם של ליקויים בנכס אשר יכולים להשפיע על החלטתו של הקונה ביחס
לקניית הנכס. בדומה לשינוי המגמה בעולם, גם בישראל בשנים האחרונות
הולכת ומשתנה הגי שה
בפסיקה מ"ייזהר הקונה" ל"יישמר המוכר", מתוך הבנה שישנם ליקויים חבויים שרק המוכר יכול
.להיות מודע להם
16
כך שהמוכר חשוף אף הוא לתביעות במידה ויתגלה כי הסתיר פרטים חשובים
.על הנכס17
אף בשינוי מגמה זה ביחס לאחריות המוכר לגלות פגמים בנכס, שלא היה קיים בעת
חקי
קת חוק המתווכים, יש כדי לצמצם את הסיכון כתוצאה מאי-
מסירת מידע רלוונטי על ידי
.המתווך
הסיכון הנובע מסיוע בניהול המשא ומתן – סיוע בניהול משא ומתן המתבצע ברמה נמוכה
ובהעדר
ידע משפטי מתאים עשוי להוביל להכשלת העסקה או להיעדר בדיקות נדרשות .עם זאת ,המחוקק
אסר במפורש ביצוע פעולות משפטיות על ידי המתווך ואף הדגיש במיוחד את עניין ייצוג המתווך
את הלקוח במו"מ שאינו משפטי.
18 כאמור לעיל לגבי מסירת מידע - קיומו של עורך דין ,שהוא גורם
מקצועי ,כפוף לדין משמעתי ו לעיתים קרובות
מחזיק בביטוח
אחריות
מקצועי ת-
מצמצם
משמעותית את
הסיכון ללקוח .לכן ,בהינתן גבולות הסיוע והימצאותו של עורך דין ברוב המוחלט
של העסקאות ,לא נמצא כי קיים בתפקיד זה
של המתווך
סיכון המצדיק רישוי.
עד כה עסקנו בעסקת מכר במקרקעין .קל וחומר שאם לא מצאנו סיכון משמעותי שיכול ל היגרם
בעקבות
ממשק עם
המתווך בעסקת מכר ,כאשר מדובר בעסקת שכירות לטווח קצר הסיכון
מצטמצם עוד יותר מהסיבות הבאות:
הגנה על עסקה בסכום גבוה - עסקאות שכירות לטווח קצר הן בד"כ למשך שנה ,ולכל
היותר מדובר בדרך כלל ב סכום בגובה של
עשרות אלפי שקלים
בודדים. סכום זה אינו
מבוטל כמובן, אך הוא בוודאי נמוך משמעותית ביחס לעסקאות נדל"ן שנערכות בהיקפים
של בין מאות אלפי שקלים למיליוני שקלים .כמו כן ,התשלום לרוב לא מועבר מראש
במלואו או בשלבים כפי שקורה במכירת דירה ,אלא באמצעות צ'קים דחויים.
עסקה חד פעמית שביטולה קשה עד בלתי אפשרי – במכירת דירה
יש
לביטול עסקה עלויות
גבוהות ולעיתים הדבר אף יהיה בלתי אפשרי .בשכירות המצב שונה.
בישראל השכירות
16
ע"א8068/11
עיני ואח' נ' שיפריס ואח';
ת"א14
-
06
-
8838
'עזריה ואח' נ' שולטני ואח; ת"א (י-ם )
20460/08
יעקב
רובינגר נ' סשא שלומוב
17
יחד עם זאת, יש לציין כי מתוך הסקירה המשווה שבצענו עולה שבחלק מהמדינות (למשל, בריטניה, קנדה, מדינות
,שונות בארה"ב.דרום אפריקה) מקובל לחייב את המוכר בחובות גילוי מפורשים וקונקרטיים באמצעות טופס מובנה17
היתרון במצב זה הוא צמצום הסיכון עבור הקונה, אולם עבור המוכר מדובר בסיכון אשר עלול להגביר את חשיפתו
לתביעת נזיקין מצד הקונה, שכן הוא לא בהכרח מודע למשמעות הליקויים עליהם הוא נדרש לדווח. לחילופין תיתכן
הגברת הנטל הרגולטורי עליו שכן הוא ייאלץ להסתייע בגורמי מקצוע לצורך הערכת הליקויים, מה שעלול להיות מגולם
במחיר הנכס ולהביא בסופו של יום לעליית מחירי הנדל"ן. נושא זה לא נבחן לעומק במסגרת התהליך שכן המיקוד
בתהליך היה בתחום התיוו .ך
18
'ס12
:לחוק
מתווך במקרקעין לא יערוך ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין
ולא ייצג לקוח במשא-
.ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך כזה; מתווך המפר הוראת סעיף זה לא יהיה זכאי לדמי תיווך
,הוראה זו אינה באה לפגוע בחוק לשכת עורכי הדין
תשכ"א–
1961
.
היא לרוב לתקופה קצרה יחסית, ו לעיתים קרובות חוזה השכירות כולל גם
סעיפי יציאה
מהחוזה בטרם הסתיימה תקופת השכירות המוגדרת בו.
פערי ידע ומידע משמעותיים - בניגוד לעסקאות מכר בהן נדרש מידע מרישומים ציבוריים ,
בדיקות מקדמיות רבות והסתייעות באנשי מקצוע ,בשוק השכירות אין צורך בד"כ בכל
אלו .השוכר לא נדרש למידע מרישומים ציבוריים .לגבי ליקויים חבויים שרק בעל הנכס
מודע אליהם ,חוזה שכירות סטנדרטי נותן הגנות ברב המקרים למרבית הליקויים שיתוקנו
על ידי בעל הנכס .חוק שכירות הוגנת שנחקק לאחרונה (כתיקון לחוק השכירות והשאילה ,
התשל"א-
1971
)מספק הגנות נוספות.
באופן כללי, משטר רישוי נות ן
לרגולטור אמצעים לפיקוח ו
בקרה על ה
עוסקים ב
תחום.
הדרישה
לקבלת
הרישיון
מהווה כלי לסינון המבקשים לעסוק במקצוע, והאפשרות לשלול אותו או להגבילו
מהווה עבור
רגולטור אמצעי פיקוח. מ ן ,הצד השני
רישיון יוצר נטל רגולטורי על העוסקים בעת
הפקתו וחידושו הת
קופתי
, מצריך הקצאת משאבים
של
המדינה לתפעול מערך הרישוי ועשוי לייצר
פגיעה במימוש התכליות במקרה שעיקר
משאבי הרגולטור מופנים להיבטים הבירוקרטיים של
.הבחינה והרישוי במקום לפיקוח על הציות של המפוקחים להוראות הרגולטוריות המהותיות
מאחר ש משטר
ריש
וי בראש ובראשונה מגביל את חופש ה עיסוק, יש לצמצם את השימוש בו
למקרים בהם נמצא כי העיסוק במקצ .וע ללא רישיון עלול להביא לפגיעה באינטרס הציבורי
מעבר לאמור לעיל, הרי שיש להדגיש גם כי ביחס למדינות אחרות בעולם, היקף רישוי המקצועות
בישראל הוא רחב ביותר, כאשר מספר המקצועות המורשים בה גדול בעשרות אחוזים מהממוצע
והחציון של המקצועות
המורשים בקרב מדינות ארה."ב ובקרב מדינות האיחוד האירופי19
בהצעת החוק
הייתה טמונה
ה הנחה כי חקיקת החוק תחזק את מעמדם המקצועי של המתווכים
ותעלה
את קרנו של המקצוע ואת מעמדו הציבורי של המתווך שנתפס בעבר כ"חאפר", כמישהו
.חסר מיומנות המנסה "לגזור קופון" בלי שתרם תרומה של ממש לעסקה ואולם, התערבות
ממשלתית מצמצמת פעמים רבות
את האפ שרות להתפתחות מנגנוני
אסדרה
מקצועיים פרטיים גם
במצבים המתאימים לכך
ואינה מבטיחה כי העיסוק בפ
ועל יהפוך מקצועי יותר לרווחת
.הלקוח
אפשר והעובדה כי מאז חקיקת החוק ועד היום טרם קם איגוד מקצועי המאגד יחד את מרבית
המ תווכים ויצר רגולציה עצמית אפקטיבית ומשמעותית–
.נובעת בין היתר מכך
במדינות שונות התפתחו מנגנוני רגולציה עצמית אשר מהווים חלופ ה להתערבות הממשלה
בהסדרת התחום וגורמים להעלאת רמתם המקצועית של העוסקים בתחום וחיזוק מעמדם
באמצעות הכשרות, השתלמויות וכללי אתיקה ואף
מחזיקים במנגנוני בוררות (מול הציבור ובין
.)המתווכים לבין עצמם20
19
,אושרוב יאיר, קליינר מוריס נייר מדיניות2019.01
:רישוי מקצועות בישראל ,
( המרכז הבין תחומי הרצליה2019
)
20
ב-
14
מדינות באירופה ( ה
רפובליקה הצ ,'כית
בולגריה ,גרמניה ,אסטוניה ,יוון ,לטביה ,ליטואניה ,מלטה ,הולנד ,פולין ,
פורטוגל ,רומניה ,בריטניה וליכטנשטיין )
מקצוע התיווך לא מפוקח על ידי הרגולטור הממשלתי אלא באמצעות רגולציה
מקומית (עירונית כפי שקיים בגרמניה /מחוזית כפי שקיים במחוז קטלוניה בספרד), רגולציה עצמית (באמצעות
מעניין לציין בהקשר זה, כי ה
אסדרה
המשפטית באמצעות חוק המתווכים ככל הנראה לא צמצמה
באופן משמעותי את המחלוקות המשפטיות בתיווך מקרקעין בין מתווכים ללקוחותיהם.
21
,לסיכום,נראה כי כיום
הסיכון
ממעורבותו של מתווך בעסקת מכר במקרקעין יד שניה
או בעסקת
שכירות
אינו מצדיק הגבלת חופש העיסוק באמצעות רישיון. ההגנה על הלקוח
בעסקת תיווך צריכה
להתבצע במסגרת דיני הגנת הצרכן -
גם אם בדמות הוראות ייחודיות לתחום זה מעבר להוראותיו
"ה"רגילות -
.ואינה מצדיקה קיומו של מנגנון רישוי על כן
, המלצתנו היא לבטל א
ת משטר הרישוי
החל על המתווכים , ובכלל זה את הבחינה בכניסה למקצוע ואת הדין המשמעתי החל על
המתווכים.
א
סדרת מתווכים המבצעים פעולות פיננסיות
למרות האמור לעיל, ובהתאם לדרישות ממדינת ישראל על ידי ה-
FATF
אליו הצטרפ ה ישראל
בשנת2018
, מוצע להותיר
אסדרה
לגבי מתווכים המבצעים פעולות פיננסיות. קרי, כספי העסקה
עוברים דרכם ונותרים אצלם בנאמנות לתקופה
מסוימת . במקרה כזה, האינטרס הציבורי בפיקוח
,הוא משמעותי הרבה יותר בשל הסיכון להלבנת הון שעולה . על כן, מוצע
להחי ל משטר מסוים של
אסדרה על העוסקים בתחום זה.
העברת האחריות על תחום התיווך לשר הכלכלה
המלצה מקצועית נוספת היא העברת האחריות על תחום התיווך בנדל"ן לאחריות הרשות להגנת
הצרכן ולסחר הוגן,
.הכפופה לשר הכלכלה, וזאת בשל התמחותה הכללית בתחום הגנת הצרכן
הרשות להגנת הצרכן משמשת כזרוע אכיפה עצמאית ובעלת מומחיות בכל הנוגע לקשר שבין העוסק
והצרכן. בנוסף, יש לרשות היכרות עם תחום המתווכים במקרקעין שכן כבר היום הרשות אמונה
על אכיפת חלק מהוראותיו של החוק, ואליה מופנות תלונות על מתווכים שנטען כי עברו על הוראות
חוק .הגנת הצרכן, שחל גם הוא כמובן על פעולתם
אף אם יוחלט בסופו של דבר שלא לקבל ההמלצה על ביטול ה
אסדרה
, אנו סבורים כי ה מלצה זו
הנוגעת להעברת האחריות על תחום התיווך לשר הכלכלה עומדת בפני עצמה, שכן מבחינה מקצועית
,נכון לרכז את הטיפול בתחום תחת גורם אחד בממשלה.במקום לפצלו בין שני משרדים שונים
לצד היתרונות של המהלך, מובן כי יהיה צורך להביא את הנושא בפני שר הכלכלה, בין היתר לדיון
בדבר סוגיית המשאבים שיידרשו למשרד הכלכלה כדי לקבל אחריות על תחום חשוב זה.
20איגודים מקצועיים כפי שקיים בבריטניה או הולנד) או מערכות הסמכה וולונטריות בהתא ם לתקני איכות כגוןISO
אוCEN
.
21
'שם, עמ6
ייצוג של שני הצדדים לעסקה על ידי אותו ה
מתווך
השיח עם הציבור העלה קושי במקרה בו המתווך מייצג את שני הצדדים לעסקה גם יחד–
את
המוכר ואת הקונה. במדינות
שונות פרקטיקה כזו נאסרה כליל עקב ניגוד העניינים ש עלול להיווצר
במצב שכזה, נוכח האינטרסים השונים של כל אחד מהצדדים.
22
במדינות אחרות–
הפרקטיקה
.מותרת אך יש לקבל הסכמה בכתב משני הצדדים כדי לייצג ייצוג כפול שכזה
23
לעומת זאת, בישראל–
הייצוג הכפול הוא המצב המקובל והנפוץ. כלומר, לא רק שייצוג כפול כזה
.מותר, הוא גם אינו דורש הסכמה מיוחדת
.מצב זה מעורר קושי ולפיכך מוצע לבחון שינוי של מצב זה
הטעיות לכאורה באופן פרסום הנכס
שתי סוגיות נוספות שעלו מן הציבור נגעו להטעיות לכאורה באופן שבו נכסים מפורסמים לעיתים
.על ידי מתווכים
.הראשונה, פרקטיקה ולפיה מתווך עשוי לפרסם נכס למכירה מבלי לקבל לכך אישור מראש מבעליו
.פרסום באופן זה יוצר תחושה כי המתווך נשכר לצורך מכירת הנכס במצב זה, הקונה עשוי למצוא
עצמו צורך שירותי תיווך מבלי שבעל הנכס התכוון במקור לשווק את הנכס באמצעות מתווך,
על
.כל המשתמש מכך
השנייה, פרסום מודעות של נכסים על ידי מתווכים בלי לציין במפורש שמדובר בנכס המפורסם על
,ידי מתווך. תופעה זו גורמת להטעיית הציבור, הסבור שמדובר בשיווק ישיר של הנכס על ידי בעליו
שאינו
.כרוך בעמלת תיווך
שני מקרים אלו מעוררים מטבע הדברים קושי, ועשויים להטעות את הציבור. על כן, ההמלצה
.המקצועית היא לבחון דרכים למנוע ולהפסיק פרסומים שכאלה
סוגיות נוספות עלו מן הציבור
להלן יפורטו העומסים שעלו
מן הציבור הכללי
)(המתווכים ובעלי העניין שאינם מתוך הממשלה
אשר לא זכו להמלצות ספציפיות, בין הי
תר עקב ההמלצה הכללית על ביטול ה
אסדרה:
22 בכמחצית ממדינות ארה"ב ,בבריטניה ובהולנד
23
בכמחצית מדינות ארה"ב, בקנדה ובגרמניה
טיב ההכשרה למתווכים
על מנת להפוך למתווך אין צורך כיום בהכשרה מחייבת אלא בחינה בלבד. את ההכשרה ניתן לרכוש
.באחד מבתי הספר לתיווך או ללמוד למבחן באופן עצמאי שלוש
טענות עיקריות
עלו מהציבור
:בנושא זה
1.
אין פיקוח על בתי הספר לתיווך כך שחלקם אכן מעניקים הכשרה מ קצועית ראויה בתחום
המקרקעין ותיווך במקרקעין, אך אחרים מתמקדים בטקטיקות שיווק מפוקפקות
.ומניפולציות שונות במטרה להגיע לסגירת עסקאות24
2.
אפקטיביות הבחינה, לגבי כך שהיא אינה באמת מכשירה באופן פרקטי את מי שנכנס
.לעסוק במקצוע ועוסקת בעיקר בחוק היבש יצוין בהקשר זה כי על מנת להעלות את תוקף
הבחינה הוכנסו בשנ
ים האחרונ
ות
מושגי יסוד מתחום המקרקעין לנושאים עליהם נערכת
.הבחינה
3.
,מרגע קבלת הרישיון, מתווכים אינם נדרשים לשמירה על כשירות מקצועית. כך למשל
מתווך יכול להתלות ר
י שיונו באופן בלתי מוגבל בזמן כך שיחזור לעסוק במקצוע אחרי
.שנים רבות בלי שטרח להתעדכן בשינויים שעבר התחום, שינויים שבימינו קורים תדיר25
יתר על כן, לא נערכות השתלמויות מקצועיות לציבור העוסקים בתחום. יש לציין כי בשנה
האחרונה נערכו על ידי הרשם שני כנסים מקצועיים לציבור המתווכים (ללא תשלום) ע ל
מנת לשפר את.השירות הניתן להם
עם זאת, עקב ההמלצה לביטול חובת ההכשרה כחלק מביטול
ה סדרת המקצוע, הערות אלה הפכו
.לא רלוונטיות
תיווך בנדל"ן עסקי
חוק המתווכים הוא חוק צרכני במהותו. בחוק הגנת הצרכן הוגדר צרכן כמי שקונה נכס או מקבל
שירות מעוסק
,במהלך עיסוקו לשימוש שעיקרו אישי. בפערי הכוחות שבין מתווך ללקוח הפרטי
נמצא האחרון בעמדת נחיתות מול המתווך. עם זאת, כאשר מדובר בנדל"ן עסקי, נראה כי תכלית
החוק לא מתקיימת שכן במאזן הכוחות דווקא המתווך הוא הצד החלש ועמדה זו מנוצלת לא אחת
לרעה כאשר מדובר בגור .ם עסקי
שיתוף הציבור העלה כי מתווכים בתחום הנדל"ן העסקי מוצאים עצמם לא פעם מול שוקת שבורה
כאשר על אף שהביאו לעסקת מכירה או שכירות ,
גורמים עסקיים לא חותמים על הסכם התיווך
בשל תואנות לגבי ייפויי כוח והרשאות שונות (הגורם שמגיע לראות את הנכס אינו בעל הרשא ה
24
https://www.10.tv/news/81627
25
מס' המתווכים שרישיונם מותלה על פי רצונם עומד כיום על14,419
.
ל
חייב את התאגיד בחתימתו .)
במקרים אלה מדובר בניצול לרעה של החוק ושל ההגנה שהוא מספק
.ללקוח
בשנים האחרונות דנו בתי המשפט מספר פעמים בסכסוכים שנתגלעו בין מתווך לבין לקוחות
.מסחריים26
במקרים אלו נקטו בתי המשפט בפרשנות רחבה המגמישה מאוד את הוראות החוק .
בתי המשפ ט קבעו כי במקרים בהם בוצעה עסקת התיווך בין שני גופים מסחריים לא מדובר בלקוח
"חלש" ולכן אין צורך להגן עליו. הנושא עלה גם בפרויקטים של התחדשות עירונית אשר מערבים
עסקאות עם גורמים
עסקיים הבקיאים בעסקאות נדל"ן העשויים לנסות לסגור עסקים מאחורי גבו
.של המתווך בת "י המשפט ערים אף הם למצב בעייתי זה ובמקרים שונים נשענו על "זעקת ההגינות
.בהחלטתם להכיר ולו באופן חלקי בהתקשרות שלא גובתה בהסכם תיווך כתוב
ביחס לעסקים קטנים, אשר לכאורה דומים יותר מבחינת פערי הכוחות לצרכן
פרטי , בירור בסוכנות
לעסקים קטנים במשרד הכלכלה
העל ה
כי לרוב עסק ,ים קטנים מעדיפים לשכור נכס ולא לרכוש
.ולכן הנושא פחות רלוונטי עבורם
תיקונים להוראות הצרכניות שבחוק לא עמדו במוקד התהליך
ולכן נושא זה לא נדון לעומק, אך
נראה שיש מקום לשקול
קביעת הוראות
.שימנעו או יצמצמו את הקושי שתואר לעיל
26
)ע"א (מחוזית ת"א1183/08
מטרופוליס ייזום השקעות ונכסים (המאה ה-
13) בע"מ נ' הצלחת יחזקאל בע"מ
(
19.8.2009
"); ע"א (מחוזי ת )א1691/09
לנדאו נ' קראסן הייטס בע"מ (
24.6.2010
))); תא"מ (שלום כ"ס12790-12-11
אפרתי נ' לוינר (
21.8.2014
)
חלק 'ד–
תוצאות צפויות
חיסכון כספי
מדי שנה נבחנים כ-
7,000
מועמדים בבחינות הרישו
י, כאשר העלות לנבחן היא
501
₪
.מבין
הנבחנים עוברים את הבחינות כ-
3,800
נבחנים ,מהם כ-
3,000
מבקשים להצטרף למקצוע ומשלמים
עבור תצהיר עו"ד וכן
אגרה בסך
977
₪
בעד רישיון ורישום בפנקס.
27 בנוסף ,מדי שנה נדרשים כ-
21,000
מתווכים פעילים לחדש את רישיונם תמורת אגרה בסך
217
₪
.
28
בסך הכל ,
עומדת כיום
עלות מנגנון הרישוי לציבור המתווכים על קרוב ל-
13.9
מיליון
₪
בשנה , עלות אשר צפויה להיחסך
במידה וההמלצה בעניין ביטול מנגנון הרישוי תיושם.
קיצור ימי
המתנה
:בהתאם למנגנון הרישוי הקיים כיום זמני ההמתנה הממוצעים עד לקבלת רישיון הם כדלהלן
זמן המתנה למבחן–
45
ימים29
זמן המתנה לתוצאות המבחן–
14
ימים
זמן המתנה לרישום כמתווך–
30
ימים
במידה והמלצה בעניין ביטול מנגנון הרישוי תיושם , מתווך נדלן יוכל להתחיל
לעבו
ד באופן מי ,די
כך ש בסה"כ מדובר בקיצור משקי של501,320
ימי המתנה .עד לכניסה לעיסוק
27
ל
כך יש להוסיף את עלות הגשת המסמכים לצורך רישום לבחינה וקבלת הרישיון
28
אגרת הרישוי הופחתה בין השנים
2019
-
2018
בשיעור של
55%
מ-
482
₪
ל-
217
₪
29
זאת
בהתאם לתדירות של 4 מועדי בחינה בשנה
'נספח א–
כמות מתווכים רשומים בין
השנים
2018
-
2009
'נספח ב–
התפלגות מתווכים שהצטרפו/ פרשו מהמקצוע בין השנים2018
-
2014
12,389 12,795
15,481
16,852 16,381
17,549 17,623
19,800 20,568 21,331
0
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
1271
1579
2147
2496
2933
6214
6571
6091
7418
7289
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
2014
2015
2016
2017
2018
מתווכים חדשים
מתווכים שלא חידשו רשיונם למעלה מחמש שנים
'נספח ג–
כמות נבחנים במבחני רישוי בין השנים2018
-
2009
נספח
ד '
– אחוזי מעבר של בחינות רישוי בתיווך נדל"ן בין השנים
2018
-
2009
4798
7071
7129
5181
5302
6058
7178
7856
7501
5985
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
9000
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
84%
81%
84%
79%
82%
74%
73%
77%
67%
60%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
ממוצע אחוזי מעבר בין השנים2009-2018
נספח
ה '
–
נבחנים שעברו את בחינות הרישוי אך לא הגישו בקשה לרישיון בתוך5
שנים
ממועד המבחן בין השנים2018
-
2014
נספח
ו '
–
הליך בירור
תלונות משמעתי
866
1247
1464
924
959
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
2014
2015
2016
2017
2018
נספח ב –
ממצאי הסקר
נספח ג –
ממצאי המחקר המשווה
אוקטובר22
מתווכי מקרקעין
בשוק השכירות
אוקטובר22
השוואת נוהגים וחובות
רגולטוריות במדינות בעולם
MNS Consulting
3
סקירת שירותי מתווכים בעולם-בריטניה
כללי אתיקה וקוד התנהגות
בריטניה
על המתווך לפעול ב
הוגנות וביושרה
המתווך נדרש לחשוף את כל המידע
המהותי באופן מדוייק וללא השמטות
אין ליצור מניפולציות בפרסום
כל פרסום מטעם המתווך
חייב להיות חוקי ,כנה והגון
יש לגלות בפרסומות את העמלות
הכרוכות בשירותי התיווך
יש להמנע
ממרמה ,מניפולציות ומצג שווא
אין לפרסם מידע כוזב
גילוי ופרסום מידע
כללי
החל משנת2014מתווכים ועוסקים אחרים בענף הנדל''ן מחויבים על-
פי חוק להיות חברים בסכמות פיצויים מורשות מטעם המדינה
המנוהלות ע''י שני גופים רשמיים .
גופים אלה קובעים כללים וסטנדרט התנהגות למתווכים ומפקחים עליהם
מתווכים העומדים בכללים זכאים להציג בבית העסק תו תקן רשמי מטעם הגוף אליו משתייכים
יש לתאר במדויק אם הנכס מושכר כמרוהט ,
מרוהט
בחלקו או לא מרוהט כלל
דוגמא
אין לפרסם שנכס הוא חדש בשוק ,
כאשר הוא אינו כזה
אין לפרסם
נכסים שאינם זמינים להשכרה
דוגמא
MNS Consulting
4
סקירת שירותי מתווכים בעולם-בריטניה
כללי אתיקה וקוד התנהגות
בריטניה
על המתווך להתייחס לצרכנים באופן שווה
ללא קשר לגזע ,דת או אמונה ,מין ,
נטייה מינית ,
הכרה מגדרית או לאום
עליו
לנקוט זהירות מיוחדת כאשר מתמודד עם צרכנים שעלולים להיות"מקופחים "
בשל גילם ,חוסר ידע ,חוסר יכולת לשונית וכו'
הערכת גובה שכר הדירה הראוי לנכס חייבת להינתן
בתום לב ,
ולשקף את תנאי
השוק הנוכחיים
הנתונים יתמכו ע''
י אינדיקטורים מהשוק תוך השוואה לנכסים דומים במיקום
דומה.
שווי הנכס
שוויון בין לקוחות
אין להציג מצג שווא בכוונה לעוות את גובה דמי
השכירות הפוטנציאליים של נכס
דוגמא
מתן תנאים פחות טובים לאדם ,
על בסיס תכונות
אישיות כגון נכות ,הריון ,דת גזע לאום וכד'
דוגמא
MNS Consulting
5
השירותים הנפוצים
סקירת שירותי מתווכים בעולם-בריטניה
בדיקת"זכאות להשכרה"
(נוהל בדיקת תושבות בריטית)
יצירת רשימת תכולה של הנכס
ובדיקתה לפני הסכם
הערכת גובה שכר הדירה כמשתקף
מתנאי השוק
שירותי ניהול נכסים
בריטניה
מציאת שוכר/נכס
צילום תמונות מקצועיות של הנכס
פרסום הנכס בפלטפורמות שונות
תיאום וקיום פגישות לצפייה בנכס
ניסוח החוזה
משא ומתן על הסכם השכירות
סוגיות טרום העסקה
סוגיות הנוגעות לעסקה
לאחר ההסכם
MNS Consulting
6
בבריטניה ישנה חובה לקביעת שכר דירה ראוי
לנכס
בהתאם לשוויו בשוק תוך התחשבות באינדיקטורים אובייקטיביים
בישראל נפוצים פרסומים אודות נכסים פיקטיביים להשכרה–
פרסום מסוג זה
אסור
לפי חוק בבריטניה
מתווכים המציגים את תו התקן שניתן ע''י הגופים המפקחים ,
לוקחים על עצמם לעמוד בכללי האתיקה ובסטנדרט ההתנהגות
בבריטניה ישנם שני גופים מפקחים
הממונים מטעם המדינה ,
המפרסמים
כללי אתיקה
בנושאים שונים לרבות הוגנות ,חשיפת מידע והערכות שווי
סקירת שירותי מתווכים בעולם-בריטניה
בסטנדרט ההתנהגות הבריטי קיימת אמירה פוזיטיבית וברורה
על איסור אפליה בין לקוחות
ניתן לקבל שירותים נוספים מהמתווך ,
ביניהם
שירותים משפטיים
דוגמת ניסוח חוזה
MNS Consulting
7
כללי אתיקה וקוד התנהגות
אוסטרליה
סקירת שירותי מתווכים בעולם-ויקטוריה ,אוסטרליה
תקנות סוכני הנדל"
ן(התנהלות מקצועית )
2018
קובעות את סטנדרט ההתנהגות המצופה מהמתווכים ונציגי המתווכים בהתנהלותם
השוטפת מול לקוחות(מוכרים ומשכירים )
וצרכנים(קונים ושוכרים )
המתווך מחוייב להכיר את החוקים
הרלוונטיים
אין להשתמש או לחשוף מידע סודי שמתוווכים משיגים בזמן שהם פועלים עבור
לקוח ,
אלא אם כן אושר על ידי הלקוח או נדרש על פי חוק
המתווך נדרש לבצע את כל
הבירורים הסבירים כדי לברר מידע רלוונטי לעסקה
אין לעסוק בהתנהגות
שאינה מקצועית או מזיקה למשרד התיווך עצמו ולמקצוע
בכלל
גילוי ופרסום מידע
כללי
המתווך מחוייב לפעול
בהגינות ,ביושר ,
בתום לב ולמיטב ידיעתו ויכולתו
בכל עת
אין להטעות שוכר ,רוכש פוטנציאלי או רוכש לגבי הוראותיו של בעל בית או מוכר
אין לפרסם מידע כוזב
דוגמא
אסור לפרסם או
לאשר פרסום כוזב או
מטעה
MNS Consulting
8
אוסטרליה
סקירת שירותי מתווכים בעולם-ויקטוריה ,אוסטרליה
השירותים הנפוצים
ביצוע התאמות במסמכי השכירות
ככל שנדרש-
לכל מדינה באוסטרליה
קיים הסכם שכירות סטנדרטי מטעם
המדינה .
לעיתים המתווך יוסיף
סעיפים נוספים לחוזה זה על מנת
להגן על האינטרסים של המשכר
יעוץ לגבי קביעת מחיר השכירות
לדירה משנה לשנה-
על המתווך
להיות בעל הידע הרלוונטי על מנת
לייעץ לגבי העלאה או הפחתה של
דמי השכירות בהתאם למצב בשוק
המקומי
מציאת שוכר/משכיר בעזרת רשימת
פלטפורמות פרסום המתעדכנת באופן
תדיר
מציאת שוכרים"איכותיים "
לנכס-
המתווך יראיין שוכרים פוטנציאליים ,
יבדוק את מכתבי ההמלצה שלהם ,
ידבר עם מעסיקם הנוכחי ואף יחקור
היסטוריית שכירות ותעסוקה
סוגיות טרום העסקה
סוגיות הנוגעות לעסקה
לאחר ההסכם
הכנת מסמכי ערבות לשכירות-
המתווך יספק לדיירים מסמך ברור
המתאר את כל המחויבויות שעלולות
להיות לתחזוקת הנכס ,
הכולל
צילומים של הנכס בנקודת ההתחלה
של החוזה בכדי למנוע מחלוקות
עתידיות
MNS Consulting
9
בכללי האתיקה באוסטרליה ישנו דגש על פרטיות לקוחות המתווכים ועל
סודיות המידע שלהם
השירותים הנפוצים באוסטרליה כוללים פירוט
גם באשר לאיכות השירות הניתן
(לדוגמא ,חיפוש שוכרים יכלול ראיונות ,מכתבי המלצה ,היסטורית תעסוקה וכו' )
סקירת שירותי מתווכים בעולם-אוסטרליה
בנוסף ,
ישנה חובה
לפרסום מהימן ללא הטעיות
MNS Consulting
10
סקירת שירותי מתווכים בעולם-יוון
כללי אתיקה וקוד התנהגות
יוון
על מתווכי הנדל"
ן ליידע את המשכיר והשוכר כאחד על איכויות הנכס
המדובר
וכן על כל ליקוי שעלול לבוא לידיעתם .
"איכויות הנכס "מתייחסות למצב הפיזי ,המשפטי או הכלכלי של הנכס.
אם למתווך ניתן מנדט כפול-כלומר ,
גם בעל הבית וגם השוכר הזמינו את אותו
המתווך–עליו לידע את שני הצדדים
יש ליידע את הצדדים אם למתווך יש עניין אישי
כלשהו בדירה
מוטלת חובת פרטיות על המתווכים,
אשר מנועים מלחשוף את הנתונים
האישיים והכלכליים של לקוחותיהם ,מלבד אלו החיוניים לחתימת החוזה.
גילוי ופרסום מידע
חוק4072
משנת2012מסדיר ביוון את מקצוע מתווך הנדל"ן ובין היתר את השירותים העיקריים שמעניק מתווך
על המתווך ליידע את שני הצדדים על איכויות הנכס ועל
ליקויים
דוגמא
על המתווך חלה חובת פרטיות לגבי הנתונים האישיים
והכלכליים של לקוחותיהם
דוגמא
MNS Consulting
11
השירותים הנפוצים
סקירת שירותי מתווכים בעולם-יוון
ניהול מו"
מ על דמי השכירות
(בהתאם לרצון המשכיר)תיאום וקיום פגישות לצפייה בנכס
פרסום הנכס בפלטפורמות שונות
הפגשת הצדדים לחתימה על חוזה השכירות
סוגיות טרום העסקה
סוגיות הנוגעות לעסקה
לאחר ההסכם
הערכת גובה שכר הדירה כמשתקף
מתנאי השוק
מתן מידע על מתקני הדירה
מציאת שוכר/משכיר
יוון
MNS Consulting
12
ביוון מוגדרת לפרטים חובת הפרטיות על המתווכים אשר מנועים מלחשוף
את פרטי הלקוחות שלהם
מלבד אלו ההכרחיים לחתימת החוזה
סקירת שירותי מתווכים בעולם-יוון
כחלק מהתנהלותם האתית ,
מחויבים המתווכים לחשוף בפני שני הצדדים
כל עניין אישי שיש להם בדירה וכן אם הם עובדים גם בעבור הצד השני
בעסקה
MNS Consulting
13
על המתווך להודיע ללקוח תוך שני ימי עסקים על כל
תשובה להצעתו
דוגמא
סקירת שירותי מתווכים בעולם-גרמניה
גרמניה
כללי אתיקה וקוד התנהגות
בהתאם להוראות סעיף(
3
)
91של חוק סחר הוגן ,פרסם המשרד לסחר הוגן סטנדרט ההתנהגות המצופה ממתווכי נדל"ן
הסטנדרט נועד לצמצום פגיעה באינטרסים של הצרכנים ,לצד שיפור המוניטין של בעלי המקצוע עצמם והגנה עליהם מפני רשלנות מקצועית
על המתווך
לפרסם באופן בהיר ושקוף את
העמלה אותה הוא גובה
גילוי ופרסום מידע
כללי
על המתווך לספק שירות הוגן ,אדיב וישר למשכירים ושוכרים
על המתווך להימנע מניגוד עניינים ועליו ליידע את הצדדים אם יש לו עניין אישי
כלשהו בדירה
כאשר העמלה מהווה אחוז מגובה דמי השכירות ,על המתווך להצהיר על כך שהשכר שלו תלוי בגובה המחיר המוסכם
פיקדון יוחזק בנאמנות על ידי המתווך
ולא יוצג כחלק מעמלת התיווך
שווי הנכס
בביצוע הערכת שווי ,
יש לפעול בתום לב ולהסתמך על מידע הרלוונטי למצב הנכס
ועל ראיות ,ככל שניתן
על המתווך לתעד בכתב
עבור בעל הדירה כל ביקור בנכס וכל תקשורת עם שוכרים
פוטנציאליים
על המתווך לפרסם נכסים בצורה חוקית ,הגונה וכנה ,יש לפרסם נכסים זמינים בלבד
על אתר המתווך להתעדכן לפחות אחת לשבוע ,
זאת בכדי לוודא שתוצג תמונה
עדכנית של מצב הנכסים הזמינים
יש להודיע ללקוח על כל תשובה להצעה של הלקוח לא יאוחר משני ימי עסקים
לאחר קבלת התשובה
על המתווך להציג נכסים זמינים בלבד ולעדכן את האתר
שלו אחת לשבוע
דוגמא
MNS Consulting
14
השירותים הנפוצים
סקירת שירותי מתווכים בעולם-גרמניה
קיום משא ומתן עם הצדדים
תיאום וביצוע פגישות להצגת הנכס
סוגיות טרום העסקה
סוגיות הנוגעות לעסקה
לאחר ההסכם
ייעוץ בעריכת חוזה השכירות והשלמתו
כולל מסירת הנכס
גרמניה
יצירת חשיפה משמעותית ומייצגת
לנכס המושכר לרבות תמונות וסרטוני
וידאו
ייעוץ בנושאי דיני חוזים ובנייה
תיווך לבעלי מקצוע(למשל ,
הערכת שווי
עתיקות בבית שעבר בירושה)
קביעת קהל היעד המתאים לנכס
ופיתוח אסטרטגית הגעה לקהל זה
לרבות סינון המשיבים לדיירים
פוטנציאלים
בדיקת רקע מקדימה לדיירים
פוטנציאליים לרבות נתוני אשראי
מציאת דייר/נכס
MNS Consulting
15
סקירת שירותי מתווכים בעולם-גרמניה
כאשר העמלה מהווה אחוז מגובה דמי השכירות ,
על המתווך להצהיר על כך
שהשכר שלו תלוי בגובה המחיר המוסכם
על המתווך
לתעד בכתב עבור בעל הדירה כל ביקור בנכס וכל תקשורת עם
שוכרים פוטנציאליים
על
אתר המתווך להתעדכן לפחות אחת לשבוע ,
זאת בכדי לוודא שתוצג תמונה עדכנית של מצב הנכסים הזמינים
MNS Consulting
16
כללי אתיקה וקוד התנהגות
דרום אפריקה
המתווך ימנע משימוש בשיטות שיווק ומכירה שאינן הוגנות
גילוי ופרסום מידע
בהתאם לחוק ענייני תיווך נדל"
ן1976
,סוכני נדל"
ן נדרשים לעמוד בקוד התנהגות שנוסח ופורסם על ידי הרשות הרגולטורית לעוסקים
בנכסים(
PPRA
.)הרשות הוקמה ע"י המחלקה להתיישבות ובאחריותה הפיקוח והקידום של התנהלות העוסקים במקרקעין
על המתווך לפעול ביושרה ולהגן על האינטרסים של לקוחותיו ככל יכולתו תוך התחשבות באינטרסים של כלל הצדדים המעורבים
כללי
המתווך ימנע מהצגת מצג שווא או הסתרה של עובדות מהותיות הידועות למתווך לגבי הנכס
על המתווך להציע לשוכר דמי שכירות הוגנים לנכס ביחס לשוויו תוך התחשבות בתנאי מחייה מינימליים מקובלים
סקירת שירותי מתווכים בעולם-דרום אפריקה
יחסים בין מתווכים
מתווך לא ירכוש או ישכור ,
עבור עצמו או עבור כל אחד מבני משפחתו הקרובה או
ממשרדו ,כל נכס הרשום אצלו ,מבלי לגלות עניין כאמור לבעלי הנכס
המתווך יזדהה כמתווך נדל"ן בעת חיפוש או קבלת מידע לגבי כל נכס
המתווך לא יטען שהוא משווק נכס בבלעדיות אלא אם כן קיבל על כך אישור בכתב
מתווכים יכבדו הסכמים בלעדיים המוחזקים על ידי מתווכים אחרים ולא יציעו שוכר או משכיר פוטנציאלי לנכס כלשהו ,
או ימשיכו
במשא ומתן כאשר הם מודעים ,או בזהירות רגילה יכלו לוודא ,כי מתווך אחר מחזיק בבלעדיות לנכס
המתווך לא יפרסם נכס בצורה שעלולה ליצור את
הרושם שהוא פורסם ע"י אדם אחר שאינו המתווך
דוגמא
MNS Consulting
17
השירותים הנפוצים
השגת מסמכים רלוונטיים מהשוכרים
ביצוע בדיקות רקע ובדיקות אשראי
לשוכרים
פרסום הנכס
תיאום וקיום פגישות לצפייה
בנכס
סריקת תקלות מקיפה בנכס
סוגיות טרום העסקה
סוגיות הנוגעות לעסקה
לאחר ההסכם
סיוע בפתרון תקלות בנכס לאחר חתימת
חוזה השכירות
חשיפת מידע מלא על הנכס
לשוכר לרבות תשלומים הכרוכים
בנכס ובעסקאות נלוות
דרום אפריקה
סקירת שירותי מתווכים בעולם-דרום אפריקה
ניהול נכסים
MNS Consulting
18
סקירת שירותי מתווכים בעולם-דרום אפריקה
כחלק מתפקיד המתווך עליו לבצע בדיקות רקע ובדיקות אשראי
לשוכרים,
זאת לצד ביצוע בדיקות על הנכס וחשיפת תשלומים הכרוכים
בנכס ובעסקאות נלוות לשוכר
על המתווך
להימנע משימוש בשיטות
שיווק ומכירה שאינן הוגנות
בעת ביצוע תפקידו
על מתווך
להזדהות כמתווך נדל"
ן
בעת פרסום ,
חיפוש או קבלת מידע
לגבי כל נכס
MNS Consulting
19
איטליה
סקירת שירותי מתווכים בעולם
כללי אתיקה וקוד התנהגות
המתווך מחויב למסור לשני הצדדים את כל המידע הקיים אצלו לגבי הנכס
כולל מידע ש"היה עליו לדעת על פי עקרון הקפדנות המקצועית הרגילה"
סוכני השכרה מחויבים לספק מידע על
החזקת פיקדונות וכל תשלומי טרום שכירות אחרים .המידע חייב להיות ברור ,
מדויק ולא מטעה
גילוי ופרסום מידע
סעיף1755
של הקוד האזרחי האיטלקי קובע כי על מנת להיות זכאי לעמלה על המתווך להיות
בעל תפקיד מכריע בעסקה
יצירת החיבור עם שוכר פוטנציאלי אינה מספיקה כדי להיות זכאי לעמלה
אסור לסוכנות השכרה לגבות תשלום עבור רישום אליה או כדי להציג בפני המשכירים את רשימת הנכסים שלה
אסור לסוכנות השכרה לגבות תשלום בעבור ביקור בדירה פוטנציאלית
כללי
המתווך יעבוד ללא משוא פנים ובשקיפות מלאה
המתווך מחויב להציג את כלל התוכן באתר שלו גם בשפה האיטלקית
MNS Consulting
20
השירותים הנפוצים
סקירת שירותי מתווכים בעולם-איטליה
עריכת הסכמי שכירות
יצירת רשימת תכולה של הנכס
ובדיקתה לפני הסכם
שירותי ניהול נכסים
הצעת נכסים
הצגת נכסים
סוגיות טרום העסקה
סוגיות הנוגעות לעסקה
לאחר ההסכם
קבלת אסמכתאות מבעל הנכס ,
הבנק או מבעל הבית הקודם בעת
הצורך
איטליה
MNS Consulting
21
שירות נפוץ
ייחודי
הניתן באיטליה לשוכרים ע''
י מתווך הוא קבלת אסמכתאות
מבעל הנכס ,הבנק או מבעל הבית הקודם בעת הצורך
סקירת שירותי מתווכים בעולם-איטליה
MNS Consulting
22
סקירת שירותי מתווכים בעולם-צרפת
כללי אתיקה וקוד התנהגות
צרפת
על המתווך לפרסם באופן
קריא וגלוי את העמלות שהוא גובה
גילוי ופרסום מידע
חוק מס '
70-9
משנת1970מסדיר את פעילות המתווך בצרפת ואת חובותיו המקצועיות
על המידע להיות נגיש וגלוי
בתוך שתי לחיצות
בפרסום מודפס ,
עליו להוסיף הפניה המזמינה את הצופה
לעיין במחירי העמלה באתר האינטרנט
דוגמא
במודעה חייב להופיע
המחיר ללא עמלת המתווך
חל איסור על פרסום מטעה"(פרקטיקות מסחריות מטעות)"
פרסום מטעה יכול להיות פרסום נכס שכבר נמכר או
הושכר ,
קיום פער בין המחיר המצוין במודעה למחיר בפועל
או הטעיה לגבי הנכס וגודלו בפרסומת
דוגמא
על המתווך לציין לגבי כל נכס המוצע לתקופת השכרה של מעל90
ימים גם
את העיר בה נמצא הנכס ואת רמת הביקוש באזור(
שיוכל להצביע על
גובה המחירים והגמישות במשא ומתן לגביהם)
MNS Consulting
23
השירותים הנפוצים
סקירת שירותי מתווכים בעולם-צרפת
לפני האכלוס בנכס מקובל לבצע
דוח תכולה ומצב הנכס-
עיקר הדו"ח הוא להימנע מוויכוחים על מצב הנכס ,
ובכך
להחזיר את פיקדון נזקי השכירות ,בתום השכירות.
הדו"
ח מבוצע בדרך כלל על ידי המתווך וחתום על ידי שני
הצדדים
סוגיות טרום העסקה
סוגיות הנוגעות לעסקה
לאחר ההסכם
צרפת
תיאום וקיום פגישות לצפייה בנכס
פרסום הנכס בפלטפורמות שונות
הערכת גובה שכר הדירה כמשתקף
מתנאי השוק
מציאת שוכר/משכיר
הפגשת הצדדים לחתימה על חוזה השכירות
MNS Consulting
24
החוק הצרפתי מגדיר כיצד יש להציג את עמלות המתווכים
בפרסומי הדירות כמו גם את
המחיר ללא עמלת התיווך
סקירת שירותי מתווכים בעולם-צרפת
החוק מגדיר מהן פרקטיקות"פרסום מטעה "אותן אסור למתווך לבצע ,
ביניהן-פרסום נכס שכבר נמכר או הושכר ,
קיום פער בין המחיר המצוין במודעה
למחיר בפועל או הטעיה לגבי הנכס וגודלו בפרסומת
אחד מתפקידיו של המתווך בצרפת הוא
ליצור דוח תכולה לנכס
טרם תחילת תקופת השכירות ,כדי להימנע מוויכוחים על מצב הנכס
MNS Consulting
25
סקירת שירותי מתווכים בעולם-ניו יורק ,ארה"ב
כללי אתיקה וקוד התנהגות
ניו יורק
ארה"ב החל משנת2022מחויב כל מתווך נדל"
ן להציג בפני לקוחותיו(שוכרים או משכירים)טופס גילוי נאות ,
המפרט את סטנדרט
ההתנהגות וההתחייבויות של המתווך כלפי הלקוח
כללי
על המתווך להפעיל מיומנות וזהירות סבירים במילוי תפקידו
על המתווך לפעול בנאמנות וסודיות
על המתווך לנהוג ביושר ,
בהגינות ובתום לב
לצורך יעוץ משפטי או מיסויי על הלקוח להיוועץ עם בעל מקצוע בתחום
על המתווך לייצג בעסקה את האינטרסים של הלקוח ששכר את שירותיו
מתווך רשאי לייצג הן את השוכר והן את המשכיר במידה ושניהם נתנו
הסכמתם בכתב
במידה והמתווך מייצג את שני הצדדים ,
הוא רשאי למנות סוכן מכירות לכל
צד בעסקה מטעמו אשר ייצגו את האינטרסים של כל אחד מהצדדים
על מתווך המייצג את המשכיר לחשוף בפני השוכר את כל העובדות הידועות לו
המשפיעות באופן מהותי על ערכו של הנכס ,אלא אם נקבע אחרת בחוק
גילוי ופרסום מידע
בטופס מודגש כי כל סטנדרט התנהגות מחייב הן כלפי
הצד אשר שכר את שירותי המתווך והן כלפי הצד השני
על מתווך המייצג את השוכר לחשוף בפני המשכיר את כל העובדות הידועות לו
המשפיעות באופן מהותי על יכולתו ו/
או נכונותו של השוכר לעמוד בחוזה
ההשכרה של הנכס גם אם אינן עולות בקנה אחד עם חובות האמון של המתווך
כלפי השוכר
MNS Consulting
26
השירותים הנפוצים
סקירת שירותי מתווכים בעולם-ניו יורק ,ארה"ב
על המתווך המועסק על ידי המשכיר למצוא
שוכר לדירה או לבית של המשכיר בתנאים
המקובלים על המשכיר
סוגיות טרום העסקה
סוגיות הנוגעות לעסקה
לאחר ההסכם
על המתווך המועסק על ידי המשכיר לנהל
משא ומתן על דמי השכירות של דירה או בית
בשכירות בתנאים המקובלים על השוכר
ניו יורק,
ארה"ב
MNS Consulting
27
סקירת שירותי מתווכים בעולם-ניו יורק ,ארה"ב
כחלק מהסטנדרט האתי של המתווכים בניו יורק הם מחויבים לפעול באותה
ההגינות הן כלפי הצד אשר שכר את שירותי המתווך והן כלפי הצד השני
על אף שהמתווך
מייצג את האינטרס של הצד ששכר את שירותיו,
מצופה ממנו לחשוף בפני הצד השני פרטים מהותיים המשפיעים על
הגינות העסקה
MNS Consulting
28
צפון קרוליינה
סקירת שירותי מתווכים בעולם-צפון קרוליינה ,ארה"ב
כללי אתיקה וקוד התנהגות
על המתווך לקדם את האינטרסים של הלקוח(משכיר /שוכר )
ולהיות
נאמן לו
המתווך נדרש
לספק ללקוח את כל העובדות המהותיות שעלולות
להשפיע על החלטותיו
אינו רשאי למסור מידע אודות המשכיר לדיירים פוטנציאליים או למתווכים אחרים
כל עוד הוא מייצג אותו
אינו רשאי למסור מידע אודות השוכר לבעלי דירות ללא רשותו כל עוד הוא מייצג
אותו
גילוי ופרסום מידע
כללי
איגוד הנדל''
ן הממשלתי בצפון קרוליינה פרסם טופס המפרט לבעלי דירות ושוכרים פוטנציאליים את הסטנדרטים המצופים ממתווכים
בעבודה עמם
על המתווך
לפעול לפי הוראותיו החוקיות
על המתווך לקבל הסכמה לפרסום מבעל הדירה .בנוסף ,עליו לציין
בפרסום כי מדובר בנכס מתיווך
MNS Consulting
29
השירותים הנפוצים
אחריות על ההיבטים הפיננסים
בעסקה
משא ומתן על הסכם השכירות
סקירת כלל הצעות הכתובות המוגשות
למשכיר
שירותי ניהול נכסים
סיוע בתמחור הנכס
פרסום ושיווק הנכס
מתן כל טפסי גילוי הנכס הנדרשים למילוי
על ידי המשכיר
סיוע במציאת נכס/שוכר
ניסוח החוזה
סוגיות טרום העסקה
סוגיות הנוגעות לעסקה
לאחר ההסכם
סקירת שירותי מתווכים בעולם-צפון קרוליינה ,ארה"ב
צפון קרוליינה
חקירה מלאה של הנכס הפונציאלי עבור
השוכר
MNS Consulting
30
איגוד הנדל''
ן
הממשלתי בצפון קרוליינה פרסם טופס המפרט לבעלי דירות
ושוכרים פוטנציאליים את
הסטנדרטים המצופים ממתווכים בעבודה עמם
בפרט ,
בניגוד לישראל החוק בצפון קרוליינה מחייב את המתווך באישור בעל
הנכס לפרסום–
מונע
פרסום נכסים פיקטיביים
סקירת שירותי מתווכים בעולם-צפון קרוליינה ,ארה"ב
MNS Consulting
31
השירותים הנפוצים
סקירת שירותי מתווכים בעולם-ספרד
המתווך ימנע ככל יכולתו מסעיפים פוגעניים
ולא חוקיים להיכלל בחוזה
המתווך יערוך חוזים התואמים את החקיקה
העדכנית ביותר בתוקף
המתווך יחפש את ההצעה הטובה ביותר המתאימה
לצרכי השוכר בתוך תיק הנכסים שלו
סוגיות טרום העסקה
סוגיות הנוגעות לעסקה
לאחר ההסכם
המתווך יבטיח שהנכס נמצא בתנאים אופטימליים
המתווך יהיה אחראי על ביצוע בחירה קפדנית של
דיירים ,
יבצע את הבדיקות המתאימות לגבי כושר
הפירעון והאמינות שלהם
ספרד
על פי סעיף4
לחוק המלכותי משנת2000מתווכים בספרד נחשבים לבעלי מקצוע עצמאיים ואינם נדרשים לרישיון מיוחד או לתואר
על מנת לפעול כמתווכים .
הדרישה המינימלית הינה להירשם ברשות העצמאיים המיוחדת במדינה הנקראתAutónomo
כתוצאה מחוסר הרגולציה על המקצוע ,קמה בספרד המכללה הרשמית לסוכני נדל"
ן(
(API
.
המכללה היא אגודה רשמית אליה משתייכים
מתווכים .היא מבטיחה הכשרה של המתווכים ,מגנה על זכויותיהם ומכתיבה כללים והמלצות לגבי שירותים ,עמלות ,חוזים ועוד
דוגמא לשירותים אשר מציע משרד תיווך הכפוף לAPI-
(
Agente de la Propiedad Inmobiliaria
:)
MNS Consulting
32
בהתאם לסטנדרט זה ,
אחד מתפקידי המתווך
הוא לבצע בדיקות לגבי כושר הפירעון והאמינות של השוכרים
בטרם החתימה על חוזה השכירות
סקירת שירותי מתווכים בעולם-ספרד
בספרד היה ריק בכל הנוגע לפיקוח והסדרה של פעילות המתווכים ,
אשר התמלא
ע"י
המכללה הרשמית לסוכני נדל"
ן המפרסמת סטנדרט
המצופה
מהמתווכים המשתייכים אליה
המתווך בספרד
מבצע פעולות משפטיות
כמו עריכת חוזים
נספח ד –
ניתוח כלכלי של
חלופת גיבוש כללי אתיקה לקידום הסטנדרט המקצועי
שכירות
מכר