פרוטוקול ועדה

הכנסת העשרים-וחמש מושב שני פרוטוקול מס' 212 מישיבת ועדת הפנים והגנת הסביבה יום שני, כ"ו באייר התשפ"ד (03 ביוני 2024), שעה 10:18 סדר היום: << נושא >> הצעת תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה מקצועית), התשפ"ד-2024 << נושא >> נכחו: חברי הוועדה: יעקב אשר – היו"ר מוזמנים: לוטן לסקי – עו"ד, מנהלת תחום מדיניות ורגולציה, חטיבת תכנון מדיניות ואסטרטגיה, משרד המשפטים נוי חסון גורדון – ראש אשכול חקיקה, משרד המשפטים שיר בן עמי רויטמן – תחום מדיניות רגולציה, חטיבת תכנון מדיניות ואסטרטגיה, משרד המשפטים יעל שוורץ – עו"ד, לשכה משפטית, משרד המשפטים יערה למברגר – ייעוץ וחקיקה, משרד המשפטים הדר אלעד בן הרוש – עו"ד, האגף לאסדרת מקצועות, משרד המשפטים עדי כהן – עו"ד, ייעוץ וחקיקה, משרד המשפטים רועי יהודה גרין – עו"ד, משרד המשפטים דוריה גנות – אגף תקציבי, משרד האוצר עמיר הרן – עו"ד, ראש האגף לאסדרת מקצועות ורשם המתווכים סופי אוחנה – סמנכ"ל תפעול, נציגי מתווכים גילה דיין – מרכזת בכירה רשם המתווכים דוד שני – עו"ד, ראש הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין אשרת עינב – סגנית ראש הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין עופרה קונס – חברה בוועדה המייעצת רשם המתווכים, איגוד המתווכים בישראל נחמה בוגין – יו"ר לשכת שמאי מקרקעין איציק לוי – יו"ר לשכת המתווכים במקרקעין אסף אפשטיין – סגן יו"ר ארצי, לשכת המתווכים במקרקעין שירה אבידוב – עו"ד, המרכז הרפואמי לדת ומדינה רון נובוטני – מנכ"ל רשת אנגלו סכסון חיה מאיר – אימו של רס"ן דוד מאיר ז"ל, לוחם בסיירת מטכ"ל שנפל קרב בבארי ב-7 באוקטובר, ב פורום גבורה יוסף אבי יאיר אנגל – סבא של אופיר אנגל שהיה חטוף בעזה ושוחרר לאחר 54 ימים משתתפים באמצעים מקוונים: דבי גילד חיו – עו"ד, מקדמת מדיניות וחקיקה, האגודה לזכויות האזרח ייעוץ משפטי: תומר רוזנר מנהלת הוועדה: לאה קריכלי רישום פרלמנטרי: חבר תרגומים, מיטל פורמוזה רשימת הנוכחים על תואריהם מבוססת על המידע שהוזן במערכת המוזמנים הממוחשבת. ייתכנו אי-דיוקים והשמטות. << נושא >> הצעת תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה מקצועית), התשפ"ד-2024 << נושא >> << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> בוקר טוב לכולם. יום שני כ"ו באייר התשפ"ד, 3.6.2024. אני מתכבד לפתוח את ישיבת ועדת הפנים והגנת הסביבה בנושא הצעת תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה מקצועית), התשפ"ד-2024. לפני שנתחיל את ישיבת הוועדה, פורום גבורה ומשפחות החטופים בבקשה. << אורח >> חיה מאיר: << אורח >> אני בימים האלה הולכת בהרגשה שאנחנו לא מכבדים את החמאס, לא מאמינים להם. אנחנו כל פעם חושבים שהם השתנו, אחרים, אולי זה יהיה שונה. ואני נזכרת בנבואת ישעיהו שממש לא ידע על מה הוא ניבא. "לא ישמע עוד חמס בארצך שד ושבר בגבוליך" – הוא דיבר על חמס אחר, אבל כל עוד יש חמאס יש שוד ושבר בגבולנו וזה מה שצפוי. ואנחנו לא מאמינים להם, הם אומרים את זה במפורש. הם לא רוצים אותנו כאן. הם אומרים במפורש שהם רוצים מדינה מהים ועד הנהר. הם אומרים במפורש שהם יעשו כל מה שניתן כדי להוציא אותנו מכאן או להשמיד אותנו כפי שהם כבר הוכיחו. ואנחנו משום מה לא מאמינים. נמצאים באשליות. רוצים לחתום הסכמים. רוצים להגיע לעסקות, כאילו אין לנו ניסיון בעבר. כאילו העסקאות האלה, המפוקפקות לא הופרו כבר כמה וכמה פעמים. כאילו יש איזה שהוא ערך להבטחות של מנהיגי עולם או המנהיגים שלנו, כי הם לא מבטיחים הבטחות שהם לא עומדים בהם. הם ממש נאמנים למה שהם אומרים כל הזמן. ואני יודעת שכשאני אומרת את זה 'אז מה את מציעה?', 'מה הפתרון?'. אני לא אומרת שיש לי כרגע פתרון. אני לא יודעת. אני רוצה שהחטופים יהיו אצלנו. אני רוצה שלא יהיה עוד אימהות שכולות, אני רוצה שלא יהיו עוד נרצחים, שלא יהיו עוד נאנסות, שלא יהיה עוד כל מה שעברנו ואנחנו עוברים, כי זה לא נגמר. אני רוצה, יש לי הרבה רצונות. אבל אני יודעת בוודאות שאם אנחנו נעשה עסקה עם השטן נקבל אותו בפרצוף בחזרה. ואם אני אקח במיידית את מה שלכאורה מציעים לי, שגם זה מעט מזער כי מדובר כרגע רק על 33 חטופים מתוך כל האחרים. אנחנו לא יודעים מי, אם חיים או מתים, לא יודעים כלום. אבל אני יודעת בוודאות שאם זה יקרה יהיו עוד נרצחים, עוד הרוגים, עוד בחורים שנופלים, עוד חטופים, עוד קצינים שיצטרכו לעמוד בפתח של משפחות ולהגיד להם את הנורא מכל ואי אפשר יהיה לומר עשינו הכול כדי שזה לא יקרה. אי אפשר יהיה לומר את זה. ואני, שכבר שילמתי את המחיר, אני לא רוצה לשלם עוד ולא רוצה שאחרים ישלמו אותו. רוצה שכל מי שייאלץ להודיע הודעה קשה ידע שעשינו הכול כדי שזה לא יקרה. תודה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> תודה רבה. המקום ינחם אתכם. נציגות משפחות החטופים, בבקשה. עמיחי, אבל שם פרטי אני כל הזמן שוכח. << אורח >> יוסף אבי יאיר אנגל: << אורח >> ראש המל"ל צחי הנגבי גוער בלי בושה ומזלזל במשפחות החטופים ומודיע להם בין היתר שהמלחמה לא תסתיים במהרה והחטופים לא יחזרו בעתיד הקרוב. הוא נציג השלטון, עושה דברו של ראש הממשלה. ראש הממשלה לא מאפשר לשי חרמש, שאיבד את בנו וביתו ב-7.10 בכפר עזה, לקרוא יזכור בטקס יום ירושלים בגבעת התחמושת, כי רחמנא ליצלן, כתב מאמר בגנותו של ראש הממשלה, שהוביל את המדינה לשואת ה-7.10. טוב שיש אנשים טובים במדינה שבבליץ תקשורתי הצליחו לשנות את ההחלטה המבישה. 241 ימים שעברו מאז ש-124 ישראלים חטופים עדיין נמצאים בגיהינום. שמי יוסף אבי יאיר אנגל, אני מקיבוץ רמת רחל. דור שני לניצולי שואה. אבי הצליח לברוח מצעדת המוות אחרי שלושה וחצי חודשי צעידה בחורף הקשה של תחילת שנת 1945, אחרי שנתיים באושוויץ, בירקנאו ובמחנה עבודת פרך בגולושאו ואימי שהייתה פעילה במהלך המלחמה במחתרת ההולנדית, הגיעו להגשים חלום ציוני כחלוצים לפלסטינה ארץ ישראל באפריל 1946. בדיוק שנה מבריחתו של אבי מהגרמנים. הקימו משק חקלאי לתפארת במושבה יקנעם. אני אבא של יאיר שנפל לפני 27 שנים בעת שירותו הצבאי בשייטת 13, לאחר שהחליט שכנער יהודי עליי להתגייס ליחידה הכי קרבית בצבא. במקום לממש חלום ילדות או להיות שחקן מצטיין בהפועל ירושלים בכדורסל. אני גם הסבא של אופיר אנגל, שהיה ב-7.10 אצל חברתי בקיבוץ בארי. שם באותו בוקר נורא לא היה צבא ולא הייתה מדינה שיגנו עליו ועל 1,300 ישראלים שנרצחו, נשחטו ונאנסו. ו-240 ישראלים תמימים שנחטפו בידי ארגון אכזר שגדל וצמח במהלך השנים, בין היתר בסיוע של הממשלה שלי, שאפשרה את הזרמת הכספים ששימשו לחימושו וביצורו של החמאס. אופיר חזר לחיק המשפחה לאחר 54 ימים של גיהינום בשבי החמאסי. כאשר במהלכו הצלחנו לארגן לו אזרחות הולנדית ומרגע זה ממשלת הולנד בראשותו של ראש הממשלה מר רוטה נרתמו לסייע בדרכים שונות להחזירו ושמרו איתנו על קשר הדוק כמעט יום יומי עד עצם היום הזה. מאחור נשאר יוסי שרעבי, אביה של חברתו, שיחד נחטפו באותו בוקר. יוסי נהרג אחרי 99 ימי שבי. אופיר היה האחרון שראה אותו בריא ושלם. אחיו אלי שרעבי, גם הוא מקיבוץ בארי, שנחשב חטוף, איבד את אשתו ושתי בנותיו שנרצחו באותו יום נורא בביתם. איש מהנהגת המדינה לא היה עם אופיר ומשפחתו בקשר לאורך כל התקופה עד היום הזה. כנראה הבדלי תרבות ביחס לנפגעי אסון. אני מקווה ששמעתם במוצאי שבת את דבריה של יובל שרעבי, שדיברה דברים קורעי לב וקראה לכם לעשות הכול לשחרר את החטופים כולם, החיים והמתים. עכשיו. שם במעמקי המנהרות בעזה נמקים עדיין 124 ישראלים שכבר 241 ימים ואין מושיע. וכאן משפחותיהם לא יודעות מנוחה, רק כאב וסבל בלתי נגמרים שלא ניתן לתארם. והמנהיגים שלנו, נבחרי העם, חברי הממשלה, ממשיכים לשפוך חומץ שורף על הפצעים המדממים בהתייחסויות לא ראויות כפי שתיארתי קודם. חברי הכנסת, מדינת ישראל, המדינה היהודית העצמאית השלישית בארץ ישראל במהלך ההיסטוריה דוהרת לחורבן. הדמיון בין סוף תקופת החשמונאים, בניה של שלומציון המלכה, יוחנן הורקנוס ויהודה אריסטובלוס למדינת ישראל של 2024 הוא מפחיד. האם אתם חברי הכנסת לא רואים את המציאות האיומה שאנחנו נמצאים בה כבר 241 ימים? האם קולות האזהרה שנאמרו על ידי יודעי דבר כמו עו"ד אורי סלונים ואחרים אחרי שבוע מיום השואה לא מצלצלים לכם בראש אחרי 241 ימים? נראה שרובכם מקבלים את ההתחכמויות של ראש הממשלה ושריו כדבר מובן מאליו שאסור לחלוק עליהם. עד מתי? מה שכבר ברור שאין ניצחון מוחלט. אין כלל ניצחון אחרי 241 ימי לחימה. ואי יכולת להחזיר את 124 החטופים. תעשו מאמץ גדול להחזיר את החטופים אז ההפסד יהיה יותר קטן. עד היום, כשהכול קורס, הביטחון הלאומי, הביטחון האישי והכלכלה, יחסינו עם העולם. פחד להסתובב היום כישראלי באירופה. ראו מה קרה לנבחרת הנשים שלנו בכדורגל לפני יומיים בגלזגו. אין אפשרות להסביר למשפחות החטופים שהמדינה שלנו מזרימה סיוע הומניטרי ללא גבול לעזה מבלי לדרוש את המינימום הסיוע ההומניטרי, את החטופים שלנו חזרה. מה יותר הומניטרי מזה? מתי יימצא סוף סוף האדם בלשכתו של ביבי שיידע להרכיב שתי מילים באנגלית על מנת שהמדינה תצא למסע הסברה בעולם ותכריז בקול גדול שהמלחמה החלה ב-7.10 ולא ב-8.10 כפי שחושבים בכל העולם ידידים ושונאים. חלומם של הוריי שהגיעו כחלוצים ציוניים ב-1946 אחרי ששרדו את השואה להקים מדינה יהודית הולך ונעלם. אולי באמת ביידן יהיה המושיע שלנו שביום שישי שדברר את הצעתו של ביבי והקבינט שכנראה חששו להציע אותה בעצמם בקול רם. באיזה עולם אנחנו חיים? תודה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> תודה רבה. אנחנו מתפללים, בעזרת השם, שיהיו בשורות טובות. שהקדוש ברוך הוא ייתן שכל ישר והסתכלות נכונה והחלטות נכונות בכל הדבר הזה. ליבנו עם המשפחות, ליבנו עם המשפחות השכולות ומשפחות החטופים. ובעזרת השם נקווה שבקרוב מאוד יהיו בשורות טובות. אנחנו נחזור לסדר היום. תודה רבה. על סדר היום הצעת תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה מקצועית), התשפ"ד. מי מציג את זה מהממשלה? << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> בוקר טוב אדוני יושב-הראש. שמי עו"ד עמיר הרן, אני ראש האגף לאסדרת מקצועות במשרד המשפטים ורשם המתווכים במקרקעין. מילה מהלב, היו לפנינו התמונות גם של חיילינו הגיבורים שנפלו על הגנת המדינה. ותמונותיהם של החטופים. הם בליבינו והם משרים גם את עשייתנו. אמנם זו עשייה אזרחית שנוגעת לחיים האזרחיים במדינת ישראל. אבל כולנו תחת הרושם והמורשת הזאת. ואנחנו מחויבים. אז כמו שאמרתי, אני ראש האגף לאסדרת מקצועות במשרד המשפטים מזה כשנתיים וחצי. האגף שלי בעצם אחראי על הרגולציה של כלל המקצועות שנמצאים באחריות משרד המשפטים. המתווכים במקרקעין, שאנחנו מדברים עליהם היום, רואי חשבון, שמאי מקרקעין, נוטריונים, חוקרים פרטיים ושירותי שמירה. אלו המקצועות שנמצאים בתחום אחריותנו. אנחנו מביאים היום לוועדת הפנים אישור תקנות אתיקה למתווכים במקרקעין. זה המקום להזכיר שהסמכויות לעניין חוק המתווכים עברו בכנסת הזאת לוועדת הפנים מוועדת הכלכלה. וזו בעצם הישיבה הראשונה שאני כרשם המתווכים מזה כשנתיים בנוסף לתפקידי כראש האגף, הדיון הראשון שאנחנו מקיימים כאן בוועדה. חוק המתווכים חוקק בשנת 1996. כמעט 30 שנים. אמנם בשנת 2012 הוא עבר תיקון משמעותי שכולל דין משמעתי ואת האפשרות לתקנות אתיקה שאנחנו מביאים היום. אבל כולנו מבינים שב-30 שנים שחלפו עולם הנדל"ן השתנה באופן משמעותי. מדובר היום בשוק שיש בו פערי מידע, עם מורכבויות בתחום הבנייה והפרויקטים. העסקאות מורכבות. וכך גם הסיכון עבור הצרכנים ועבור המתווכים כאחד. נקודה ראשונה שחשוב לומר כרגולטור על המקצוע יש היום 21,297 מתווכים פעילים בישראל שעושים עבודה חשובה, תורמים לשוק, מייצרים ערך ללקוחות שלהם והם מציעים שירות חשוב למשק הישראלי. אנחנו מכבדים את העבודה שלהם ורוצים להסדיר אותה, להעמיק אותה ולכבד אותה. וחלילה כשאנחנו באים עם תקנות אתיקה אנחנו לא מטילים בהם דופי. ההיפך, אנחנו למדנו רבות מההתנהלות של המתווכים שראינו, שלמדנו, שהציבו סטנדרט מקצועי ואנחנו רוצים גם לטפל בבעיות מסוימות שראינו וגם ליישר קו לגבי הסטנדרט המקצועי. כאן כבר המקום להגיד, הייתה התלבטות במשרד המשפטים, גם פורסמו בעבר תזכירים, היו כל מיני עמדות. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> החוק חוקק ב-2012. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> החוק חוקק במקורו ב-1996. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> סליחה, התוספת. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> התוספת, העדכון של החוק במסגרת האתיקה והאפשרות לקבוע תקנות אתיקה ודין משמעתי נקבעה ב-2012. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> מאז ועד היום היה איזה שהוא הליך? << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> לא היה הליך פה בוועדה או בכנסת. היה תזכיר של משרד המשפטים שמשקף התלבטות לגבי עתיד המקצוע. האם צריך להדק את הרגולציה. היו גם עמדות אחרות שאמרו בכלל אולי לבטל את הרישיון המקצועי ולאכוף את זה בכלים אחרים של משפט אזרחי וצרכנות. הדבר הזה הוכרע כשאני נכנסתי לתפקיד לפני כשנתיים, ביחד עם המנכ"לים והשרים. גיבשנו החלטת מדיניות מעודכנת שתכף אני אספר איך עשינו אותה. וזה תוצר העבודה הזאת שאנחנו מביאים היום. דבר אחד הבנו ואני אומר אותו כאן: המצב הנוכחי של שביעות הרצון הנוכחית ובעיות שראינו בשוק לא יכול להישאר על כנו. זאת אומרת צריך לחשוב או להעמיק, כמו שאנחנו מציעים, את תקנות האתיקה ולהגדיל את הוודאות, את ההסדרים, את הוודאות המשפטית בתחום. או לחשוב לגמרי על נושא אחר. אנחנו חשבנו אחרי שחקרנו בנושא וגם נציג שהדבר הנכון הוא להתקדם בכיוון שחשב המחוקק מראש. להביא את תקנות האתיקה כמו שקיימות בכל המקצועות שאני אחראי עליהם. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אין פה הצעה אחרת. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> אני רק מספר על הרקע, כי בוודאי ישאלו איפה היה משרד המשפטים ואיפה הוא היום. אני אומר, כשנכנסתי לתפקיד ביחד עם השרים. כיום השר הממונה, השר במשרד המשפטים, השר דודי אמסלם, שהגיש בעצם את התקנות לוועדה. לאחר עבודת מטה מקצועית שתכף חברתי עו"ד לוטן לסקי ממחלקת הרגולציה במשרד המשפטים גם תרחיב. יצאנו לעבודת מטה מקצועית לראות לאין פניו של המקצוע. מה הצרכים של השוק. ביצענו מחקר בין לאומי שבדק את דרישות הרישוי החלים על מבקשים לעסוק בתיווך בכל העולם. הדברים גם פורסמו, הונחו על שולחן הוועדה ופורסמו לציבור. קיימנו סקר. שמענו באמת מאות אנשים שהגיבו לסקר, העלו בעיות, העלו שביעות רצון כזו ואחרת. ראינו שיש אוכלוסיות שמרוצות, יש אוכלוסיות שלא מרוצות, אנחנו נציג. עלו סוגיות משמעותיות גם בשולחנות עגולים, עם מתווכים, עם צרכנים, עם בעלי עניין. קיימנו מחקר כלכלי לבחון את התועלות, את העלויות של ההסדרים שאנחנו מציעים. גילינו צורך ברור להגדיר בצורה טובה יותר את תפקיד המתווך, את שירותיו בהגדרת סטנדרט התנהגות גבוה ומחייב, שייקח את המקצוע הזה קדימה. יעצים את המקצועיות של המתווכים וישפר את השירות בסוף שמקבל האזרח. אני חושב שכראש אגף מקצועות יש לי תמונה רחבה בכל מה שקשור להסדרת מקצועות, גם בתחום הנדל"ן. לקחנו בחשבון את המארג הכולל של הגדרת מקצועות כמו שהוא מקובל במדינת ישראל ובמשרד המשפטים. התקנות משקפות את הניסיון להתמודד עם תחושות לא טובות שעלו בקרב הציבור ולטפל גם במקרים, בתופעות ספציפיות שחזרו על עצמם בצורה עקבית. אנחנו מדברים בעצם על חוויות יום יומיות של אזרחים שעושים עסקה אחת או שניים החשובה ביותר בחייהם ולעיתים נעזרים במתווך. מפקידים בידיו את אמונם, את כספם והם מצפים, כאשר המקצוע נמצא תחת אחריות משרד המשפטים, שהם יקבלו שירות ברמה מקצועית גבוהה. אנחנו מאמינים שהתקנות יעשו את העבודה ויובילו לשיפור השירות, להגברת אמון הציבור במתווכים. להעלאת תדמית המקצוע. וגם יגבירו את הביקוש וישיאו תועלת לכל הצדדים. עם פרסום התקנות אנחנו גם ניערך בהתאם גם ברמת ההסברה. אנחנו לא מכוונים רק לממד של אכיפה וענישה, אלא קודם כל יהיה פה תהליך של הטמעה והסבר למתווכים מה מצופה ויציאה לשטח שלי ושל הצוות המקצועי הרחב של משרד המשפטים, שאפשר פה להגיד שאני גאה מאוד בעבודה שלו, גם בלשכה המשפטית של משרד המשפטים. בחטיבת אסטרטגיה במשרד המשפטים, בייעוץ וחקיקה, בוועדה המייעצת של רשם המתווכחים ובמחלקת מתווכחים שכולם יושבים פה בצד הזה של השולחן שהיו שותפים לעבודה הזאת במשך שנתיים. גם אנחנו נחזק את מערכי האכיפה שקיימים היום לבירור ולטיפול בתלונות לטובת הציבור. אז אני מבקש שעו"ד לוטן לסקי תציג את התהליך שעשינו ואת הסוגיות המרכזיות ואז נתקדם כפי שיורה אדוני. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> סדר הדיון יהיה קודם כל הצגת התקנות. אני הייתי מציע להציג אותן אחת אחת. ולאחר מכן נשמע את ההערות שיש למי שנמצא כאן בדיון. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> אני חושבת שעו"ד עמיר הרן התייחס להצגת דוח ה-RIA. אתם תרצו קודם את התקנות ואז את הדוח RIA? באיזה סדר תרצו? << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אני קראתי. ראיתי מה שהגיע בדוח ה-RIA. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> אני חושב שהדרך הנאותה לנהל את הדיון היא קודם כל להסביר את המסגרת, על מה אנחנו מדברים על איזה עסקאות, מה פעולת המתווך. מה רוצים. מה הבעיות. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> והתקנות המוצעות והשינויים המוצעים. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> והתקנות המוצעות. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אני לא איכנס כרגע ל-RIA אם היה שיתוף ציבור כזה או אחר. ראיתי נייר. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> כשאתם מציגים את הסוגיות, תציגו גם את הפתרונות שאתם מציעים. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> בסדר. אז אני מציע שלוטן תציג ומקסימום נדייק לבקשת הוועדה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אני מנסה להפוך את הדיון בסוף לפרקטי. זאת אומרת מה המצב היום, מה החוסים היום שאתם חושבים שצריך לעשות. האם הרעיונות הללו הם ישימים? זה אני לא יודע כמה בדוחות כאלה ואחרים זה מגיע לידי ביטוי. כמה זה ישים. האם אנחנו מעלים פה רגולציה מתוך כוונה טובה, אבל אם אנחנו לא עודים עודף רגולציה. הדברים הפרקטיים. זו אחת הסיבות שזה נמצא גם היום בוועדה הזאת. כי היא בסוף זו הפרקטיקה של עולם הנדל"ן. זה לא משהו רק כלכלי. יש פה השלכות כלכליות רחבות מאוד וחשובות מאוד למדינת ישראל. אבל בסוף הוא גם בפרקטיקה. כדי שבסוף לא יישאר אות מתה או שזה יהפוך סתם למשהו של עימות בין צרכנים לבין מתווכים ונגרום לכך שדווקא המתווכים הטובים אולי יברחו מהעניין הזה ויישארו רק אלה שפחות טובים. זו נקודת המבט שלנו. << אורח >> לוטן לסקי: << אורח >> עו"ד לוטן לסקי, מנהלת תחום מדיניות רגולציה בחטיבת תכנון מדיניות ואסטרטגיה משרד המשפטים. אני מציעה שאני אפרט את התהליך שנעשה, במסגרתו גם עלו הבעיות, ובחינת ההשפעות בדיוק כפי שאדוני כיוון לפרקטיקה, לאיך מתמודדים עם זה גם בארץ וגם בחו"ל וגם ההשפעות וההשלכות הרצויות. בעצם במסגרת התהליך שעשינו השתמשנו בכלים שנהוגים לבחינת מדיניות חכמה, לשקף את העמדות, את הלך הרוח הציבורי וההשפעות הצפויות כפי שאמרתי, של טיוטת התקנות. התהליך והדוח שמסכם אותו בעצם נועד לתת למקבלי ההחלטות את הכלים לקבל את ההחלטה המיטבית מבחינת ההשפעות על הציבור. מבחינת המתודולוגיה מיפינו את המצב הקיים. חלק גדול מהמיפוי היה בעזרת שיתוף ציבור נרחב שתכף אני אספר עליו. בדקנו, כפי שאמרתי, איך מדינות בעולם מתייחסות. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אני רוצה עוד פעם לנסות לכוון אותך. אני סומך שנעשה תהליך. הוא גם נמצא בדוח, ראינו אותו. יש לנו דוח של ה-RIA מפורט. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> כן, כן, מונח על שולחן הוועדה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> מפורט כל הדרך מתל אביב לירושלים אני עברתי עליו. אני עכשיו רוצה מה שנקרא, התוצאות. מה המצב היום. מה החוסרים שאתם חושבים. איך הגעתם, אם יהיה לנו איזה שהוא ספק על איזה שהוא דבר שאתם מביאים אז נגיד רגע, איך הגעתם לזה בתהליך אז אפשר לחזור רגע לשיתוף הציבור. אני מנסה לכוון אותך. מה לעשות, אנחנו ועדה עם ארבע רגליים על הקרקע. << אורח >> לוטן לסקי: << אורח >> אני אתמקד כפי שאדוני מבקש. בסדר גמור. במסגרת הממצאים, אדוני מבקש ממצאים. הממצאים של שיתוף הציבור, אני מתחילה מהממצאים של הסקר. אני לא מפרטת על הסקר, אבל אני רוצה שאדוני יבין. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> שהסקר הוא היה בסיס לראות מה חסר כרגע. נכון? << אורח >> לוטן לסקי: << אורח >> הסקר היה כדי לזהות בכלל מה הצרכים ואיפה הבעיות והשיבו עליו כ-1,500 משיבות ומשיבים, שזה מספר גבוה מאוד. במסגרתו מצאנו בעצם שלוש תופעות משמעותיות: פערים משמעותיים במידת שביעות הרצון בין לקוחות בעסקאות מכר לבין עסקות שכירות; פערים בקבלת שירותי הליבה ממתווכחים בין לקוחות הנמנים על צד ההיצע, בעלי הנכסים, ללקוחות הנמנים על צד הביקוש, המתעניינים בנכס; משיבים רבים, למעלה מ-30% מהמשיבים על הסקר טענו שהמתווכים לא פעלו בהגינות ואף מסרו מידע שגוי ביחס לנכס. מהסקרים בכלל למדנו על חוסר שביעות רצון משירותי התיווך במידה משתנה בין קהלים שונים ולכן כדי להעמיק את הידע וההבנה פרסמנו קול קורא לציבור וזימנו את המגיבים על הקול הקורא למפגשי שולחנות עגולים. במסגרת הקול הקורא קיבלנו כ-70 תגובות מהותיות בהם יש ניתוח וביסוס של פתרונות לסוגיות שצריך להידרש אליהם באתגרי שוק התיווך. לקול הקורא קיבלנו תגובות מצד גורמים רבים בהם מומחים ובעלי מקצועות בתחום הנדל"ן, גורמי אקדמיה, ארגוני מגזר שלישי וצרכני תיווך מקרקעין. אחרי ניתוח מעמיק של התגובות ערכנו את הדיונים במסגרת שולחנות עגולים עם צרכני התיווך וארגוני מגזר שלישי, בעלי מקצועות בתחום הנדל"ן ומתווכים וארגונים המייצגים מתווכים. הסוגיות שעלו במסגרת הציפו את התופעות שאת המרכזיות בהן אני אפרט עכשיו. הבעיה המרכזית הראשונה שראינו זה הפער בין נטל התשלום להנאה מהשירות. כלומר בעוד שבעל הנכס הוא מי שהזמין את המתווך ונהנה מהשירות שלו, זאת אומרת פרסום הנכס, הצגת הנכס למתעניינים, נטל התשלום הושת על מי ששכר או קנה את הנכס, שהרבה פעמים לא קיבל שירות מהמתווך מלבד הכנסתו לנכס. במסגרת השולחן העגול למדנו שהתופעה הזאת היא נפוצה במיוחד בשוק השכירות וביתר שאת באזורי ביקוש. הבעיה הזאת כרוכה בעצם בשתי סוגיות נוספות: האחת זה איזה שירותים מקבלים המתעניינים בנכס, מהו סטנדרט הבסיס. והשנייה זה עד כמה המתעניינים בנכס הם לקוחות שבויים. בעניין שירותי הבסיס וסטנדרט המידע הנמסר ביחס לנכס למדנו במסגרת שיתוף הציבור כי קיימת שונות רבה בין מתווכים ביחס לשירותים שהם נותנים. למשל יש מתווכים שמבקשים דמי תיווך על חידוש חוזה השכירות. תופעה אחרת שראינו היא התניית שירות בשירות. זאת אומרת מתווכים שמבקשים שכדי שתשתכלל העסקה הלקוח יקבל את שרותיו של עורך דין שעובד עם המתווך למשל. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> או שלו עצמו כעורך דין. << אורח >> לוטן לסקי: << אורח >> כן. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> אם המתווך הוא עורך דין, כן, יכול לקרות. << אורח >> לוטן לסקי: << אורח >> הטענה הזאת בנוגע להיעדר אחידות עלתה גם בנושא איזה מידע נמסר על הנכס. והבנו שבעצם בהיעדר הסדרה המתווכים בוחרים איזה מידע למסור ללקוח בהתאם לשיקול דעתם. שזו התנהלות שמקשה על הלקוח לקבל תמונת מצב מלאה ולהשוות בין נכסים. וגם היא נחווית על ידי הלקוחות כחוסר הגינות ושקיפות. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> בבסיס החוק אין בעיה בכך שמתווך מייצג את בעל הדירה אל מול קונים פוטנציאליים. זאת אומרת הוא מייצג שני צדדים, זה ברור. בבסיס של החוק. << אורח >> לוטן לסקי: << אורח >> הוא יכול לייצג שני צדדים, בבסיס החוק. וזה מייצג בעיות אחרות בייצוג שני הצדדים לעסקה. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> עו"ד נוי חסון, ראש אשכול חקיקה ותביעה משמעתית במשרד המשפטים. זה נכון, לשאלת יושב-הראש, ישנו ניגוד עניינים מובנה שאנחנו גם מנסים לפתור אותו באמצעות התקנות. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> לפתור אותו זה אומר להסדיר אותו. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> להסדיר אותו. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> הוא קיים. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> הוא קיים בגלל שזה חלק. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> הוא גם קיים היום למעשה בעסקאות. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> בדיוק, ברור. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> נכון. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> ואנחנו מודעים וזה עלה במסגרת השיח. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> זה חלק מהמקצוע הזה. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> אדוני, היו עמדות גם של מתווכים שחשבו, ויש מקומות בעולם שזה אסור. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> מה, שיהיה מתווכים רק למוכרים? << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> יש לזה עלויות אחרות. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אז נפתח פה מסלולים שונים. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> נכון. לכן אני אומר, לכן לא הצענו את זה. זה גם עניין של חקיקה ראשית. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אני מבין. התקדמות. כן. << אורח >> לוטן לסקי: << אורח >> סוגייה מרכזית נוספת שעלתה היא סוגיית פרסום כוזב של נכסים. בעצם ראינו שיש פרקטיקות של פרסום נכסים והתנהלות שאינה נאותה. כמו למשל פרסום נכסים שהם לא תחת אחריות המתווך, אלא רק כדי למשוך מתעניינים פוטנציאליים להתעניין בנכסים אחרים. או למשל פרקטיקה של פרסום בלי לציין שמעורב מתווך בעסקה או בלי שמתווך בכלל נתבקש לכך, לא קיבל אישור מבעל הנכס. ובעצם הבנו במסגרת שיתוף הציבור כי בשוק תחרותי כמו שוק התיווך מתווכים נאלצים להיעזר בפרקטיקות כאלה כדי להתמודד עם מתחרים והן נעשות נפוצות ובעצם מדרדרות את רמת המקצוע גם של מתווכים הגונים. ובעצם נוצר סוג של מרוץ לתחתית. קיימות עוד סוגיות רבות שמפורטות בדוח ואני לא ארצה להרחיב לגביהן. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אנחנו נתחיל כשנדבר על הפתרון ואז תסבירו מאיפה זה הגיע. << אורח >> לוטן לסקי: << אורח >> כן. אני מגיעה לפתרונות אדוני, אני רק נתתי סוגיות מרכזיות, כל מה שקשור להשגת גבול המקצוע ודמי רצינות והיו עוד נושאים רבים שעלו במסגרת שיתוף הציבור. אחרי שסיימנו להבין את הסוגיות ולמפות את הבעיות בעצם יצאנו באיזה שהיא סקירה משווה כדי לבדוק איך מדינות אחרות מתמודדות עם סוגיות כאלה. בדקנו מה תפקיד המתווך ומהם כללי האתיקה שחלים על מתווכים. המחקר הזה נערך ביחס למדינות רבות כמו אוסטרליה, ספרד, אנגליה, צרפת, יוון, דרום אפריקה, גרמניה, איטליה, צפון קרוליינה וניו יורק. בקצרה לגבי הממצאים: ראינו שקיים שוני ביחס להגדרת תפקיד המתווך במדינות שונות הוא ממלא תפקידים שונים. יש שוני בסוגיית הפיקוח על המתווכים, גם מי הגורם המפקח וגם באופי הפיקוח. דבר שחשוב להגיד זה שבכל המדינות שנסקרו קיימים כללי אתיקה שחלים על העוסקים בתיווך מקרקעין והכללים משתנים בין מדינה למדינה. כן ראינו נושאים שחוזרים על עצמם כמו התייחסות לסוגיית הפרסום, לפרסום כוזב, הוראות שקשורות לייצוג שני הצדדים לעסקה כפי שאדוני העלה קודם. הוראות שקשורות לחובת הגינות ומקצועיות כמו פירוט עלויות ואיסור על חשיפת פרטי הלקוח ואיסור אפליה. בעצם העלאת התופעות הבלתי רצויות במסגרת שיתוף הציבור היוותה את הבסיס להגדרת הבעיות ורוב הבעיות שזיהינו בתהליך נוגעות לסוגיות אתיות בעבודת המתווכים שהיום אינן מוסדרות ואינן מפוקחות. בחינת ההתייחסות של מדינות אחרות העלתה שנהוג להסדיר את התופעות האלה במסגרת כללי האתיקה ובשלב הזה עמדו בפנינו שלוש חלופות: האחת להשאיר את המצב הקיים על כנו, שבמסגרתו חלות על מתווכים חובות הגינות בסיסיות. ובמצב הזה אנחנו כמובן לא מתמודדים עם הבעיות המרכזיות שעלו במסגרת התהליך כמו פערי הכוחות בין הצדדים, שבעצם מהווים כר פורה להתנהלויות שאינן אתיות. והנפגעים מההתנהלויות האלה זה גם המתעניינים בנכס וגם אותם מתווכים הגונים שכפי שעמיר הרחיב קודם, עבודתם היא מאוד מאוד חשובה לשוק. החלופה השנייה היא ביטול רישיון התיווך, כפי שפורט בדוח RIA קודם מ-2019. והחלופה הזאת לא נבחרה מהסיבות שמפורטות בדוח, אבל בעיקרן שהיעדר הסדרה של נורמות אתיות ימשיכו להתקיים התופעות של פגיעה במתעניינים בנכים והשירות בסטנדרט נמוך מצד מתווכים. החלופה השלישית שעמדה בפנינו היא הסדרה באמצעות כללי האתיקה מכוח ההסמכה בחוק המתווכים. בהתאם לשיתוף הציבור מצאנו שהחלופה הזאת תצמצם את הפער בין בעלי הנכסים למתעניינים בנכס באמצעות החלת חובות הגינות, איסוף וגילוי מידע, הסדרת היחסים בין מתווכים לעמיתיהם ולבעלי מקצוע אחרים והחלת חובות כלליות וצרכניות. בהתאמה טיוטת התקנות מבטאת את הפתרונות לאותן בעיות שעלו בתהליך וגם ראינו שבמדינות מקבילות נקבעו כללי אתיקה כדי להתמודד עם אותן בעיות. את החלופה הזאת בחנו באמצעות אומדן עלויות וראינו שהיא צפויה לחסוך למשק כ-196 מיליון שקלים בשנה. היא משיאה תועלת רבה יותר מהעלות שהיא משיתה על המתווכים והיא עתידה לחסוך לציבור עשרות מיליוני שקלים. לאור כל מה שאמרתי בעצם זו החלופה שנבחרה והתקנות מובאות כאן. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> את אומרת שהיא משיאה עלויות נוספות על המתווכים. << אורח >> לוטן לסקי: << אורח >> נכון. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> משהו משמעותי? כשאתם מאגמים את זה למספרים. << אורח >> לוטן לסקי: << אורח >> בהחלט. במספרים בעצם העלויות שהיא משיתה על מתווכים היא כ-65 מיליון שקלים בשנה. והתועלת היא 260 מיליון שקלים. ולכן אם אנחנו סוכמים את זה, התועלת, כשאנחנו מורידים את העלות היא 196 מיליון שקלים. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> סתם תסבירי לי את זה, איך אתם בודקים את התועלת? איך זה בא לידי ביטוי? << אורח >> לוטן לסקי: << אורח >> אנחנו בודקים בהינתן המצב הקיים היום. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> לא, איך הגעתם להערכה הזאת? << אורח >> לוטן לסקי: << אורח >> כן, כן, אני מסבירה. במצב היום בעצם כאשר לא קבועות החובות האלה נעשות טעויות בעסקה שמובילות לטעויות ברכישת נכסים ובשכירות, לתביעות אזרחיות. כל הדברים האלה עולים הרבה מאוד כסף. והמחשבה היא שכאשר אנחנו נפתור את אותן בעיות לא יהיו העלויות הללו. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> איך מחשבים? << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אני הבנתי. השאלה איך מחשבים את ה-260 מיליון? זה נשמע לי כמו איזה הערכה של אגף תקציבים כי אנחנו מחוקקים משהו שלא נראה. << אורח >> לוטן לסקי: << אורח >> לא. ההערכה היא הערכה של כלכלן מקצועי. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> מה בסיס הנתונים? סתם בגדול. לא רוצה להיכנס. << אורח >> לוטן לסקי: << אורח >> בסדר גמור. אז אני מפנה לנספח ד לדוח ה-RIA. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> מה שאני יכול הלבין שזה ייתן שמן בגלגלי - - - << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> אדוני, בגדול לוקחים את שווי העסקאות שנעשות במשק בכלל את שווי המסחר. ואומרים אם יותר גילוי, הערכות שמרניות, יעבוד יותר טוב ויש X אחוז של תביעות ואנחנו נצמצם את התביעות ונצמצם את פערי המידע, אפילו בנדל"ן, גם באחוז קטן אם נתרום תרומה קטנה מאוד בערכי הנדל"ן זה סכומים גבוהים למשק. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> בוודאי אם אתה מדבר על עסקאות מקרקעין ולאו דווקא דירות. במקרקעין כל דבר כזה יכול במכפלות שלו להיות. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> זו התפיסה הכלכלית שעומדת מאחורי זה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> בסדר. אני לא אאתגר אתכם בזה, כי אני גם לא כלכלן. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> אנחנו נצטרך להביא צוות כפול בגודלו. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אני לא הכלכלן הראשי של הוועדה. << אורח >> יערה למברגר: << אורח >> יערה למברגר, ייעוץ וחקיקה משרד המשפטים. שאלתי את לוטן מה יוצר פה את העלויות הנוספות למתווכים. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> זהו, זו השאלה הבאה שלי. << אורח >> לוטן לסקי: << אורח >> אז אני אתן דוגמה מתוך החישוב. למשל חובת תיעוד ושמירת מסמכים. אז צריך לסרוק את המסמכים, צריך לשמור אותם או באופן פיזי ואז את צריכה מקום או בענן ואז את צריכה לשכור ענן ויש לזה עלות. סתם דוגמה. עכשיו, את הרכיב הזה עושים במכפלות של מספר המתווכים ומספר האירועים בשנה. << אורח >> יערה למברגר: << אורח >> מה העלות הממוצעת למתווך? המספר שנאמר קודם במספר המתווכים הוא גדול, אז אני מנסה לקחת. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> בדיוק. 60 מיליון על 21,000 פעילים. << אורח >> יערה למברגר: << אורח >> מה המספר הממוצע של מתווך? זה לא 58 מיליון למתווך אחד. << אורח >> לוטן לסקי: << אורח >> לא, בוודאי שלא. זו סכימה של כל המתווכים וכל מספר הפעולות. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אם נלך לפי המספרים שיש לנו זה 3,000 שקלים. << אורח >> יערה למברגר: << אורח >> לא לשנה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> לשנה. << אורח >> יערה למברגר: << אורח >> זו עלות לשנה? << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> כן. << אורח >> לוטן לסקי: << אורח >> כן, כמובן. נניח למתווך עולה 50 שקלים לשמור את המסמכים לשנה, מכפילים את זה בנגיד 14,000 מתווכים פעילים. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> בסדר, זה פחות או יותר העלויות. << אורח >> רון נובוטני: << אורח >> אפשר ברשותכם לשאול שאלה? << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> כן, בואו ניתן, נהיה יותר קלילים. << אורח >> רון נובוטני: << אורח >> אני רון נובוטני, מנכ"ל רשת אנגלו סכסון. << אורח >> לוטן לסקי: << אורח >> רק אם אפשר אני אסיים ואני אשיב כמובן על כל שאלה. אני רק במשפט אחרון בעצם במסגרת הדוח אנחנו הצבנו יעד שתוך חמש שנים מפרסום התקנות אנחנו נבחן את ההשפעות של התקנות ונראה שהן אכן עמדו ביעד ופתרו את הבעיה. כלומר יש שביעות רצון רבה יותר והמתווכים נתפסים כהגונים יותר וניתן סטנדרט בסיס וכל הבעיות בעצם שעלו בשיתוף הציבור נבחן אותן לאורך זמן. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> כן, רק שלא ייקח אחרי זה 10 שנים להביא תקנות נוספות. אנחנו אולי בזמן אנחנו נריב קצת על זה. << אורח >> לוטן לסקי: << אורח >> תודה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> נבנה יותר את התהליכים. עוד שאלה שלי על התהליך עצמו. כשאתם מדברים גם על פיקוח – מי עושה את הפיקוח? משרד המשפטים, יש לכם איזה שהיא יחידה שעושה את זה? מי אחראי על הפיקוח או על תלונות שיש בעניין הזה? מעבר לבתי משפט שזו תביעה משפטית או משהו כזה. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> עו"ד נוי חסון שהיא התובעת המשמעתית. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> תשובה, תשובה, אל תפחדו, אתן יכולות לדבר. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> פשוט עמיר הציג אותי. אני בתפקידי גם תובעת משמעתית על בעלי המקצועות המוסדרים במשרד המשפטים. וחלק מההליך שקבוע הוא גם בירור תלונות שמוגשות נגד מתווכים במקרקעין. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> עוד לפני שזה משפטי. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> כל תלונה מקרב הציבור, בין אם זה של לקוח שנפגע, קולגה שנפגע, מגיעה לאגף לאסדרת מקצועות ומנותבת אלינו, לתביעה המשמעתית. היא נבחנת אצלנו. ישנו תהליך של בירור. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> כמה תלונות היו לכם בשנים האחרונות פר שנה, בערך? << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> כרגע מגיעות עשרות תלונות בשנה ומוגשות קובלנות משמעתיות בשיעור יחסית לא גבוה, אני חייבת להודות. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> הקובלנות הן מתוך הפניות? << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> הקובלנות הן תוצר של התלונות. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> לא, אני מדבר עכשיו על הברוטו של פניות. כמה אנשים בעצם באו ואמרו 'איי, כואב לי'. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> עשרות, באזור ה-50 תלונות בשנה. והשאיפה היא באמת שהסדרה של התחום באמצעות תקנות האתיקה תשפר. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> רגע, את אמרת, לוטן, דיברת על 30% בסקר שהביאו אי שביעות רצון. נכון? << אורח >> לוטן לסקי: << אורח >> כן. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> 30% מהלקוחות? << אורח >> לוטן לסקי: << אורח >> חוסר שביעות רצון הביעו אחוזים הרבה יותר גבוהים מ-30%. 30% מהמשיבים על הסקר בעצם טענו שהמתווך פעל שלא בהגינות ושיקר. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> והשאלות נשאלו לרוכשי דירות, לא למוכרים. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> לאו דווקא. << אורח >> לוטן לסקי: << אורח >> לא, לשני הצדדים. גם לשוכרים וקונים. היה פילוח של שוכרים קונים ובעלי נכסים שמשכירים. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> ויש לך מתוך הסקר הזה איפה יותר? חוסר הגינות איפה מתבטא יותר? << אורח >> לוטן לסקי: << אורח >> כן, כמובן. בגדול, בכל הקבוצות ראינו שבשכירות יש חוסר שביעות רצון גדול יותר. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> של השוכרים או של המשכירים? << אורח >> לוטן לסקי: << אורח >> שוכרים. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> זאת השאלה. << אורח >> רון נובוטני: << אורח >> אפשר להסביר רגע את הפרקטיקה למה? << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> תכף, אנחנו נגיע לכול, האמן לי. זה ברור, כי המשכיר הוא בעצם זה שלוקח את המתווך. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> כן, אבל בסופו של דבר השוכר משלם. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> כן, בדיוק. לכן באופן אוטומטי. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> נכון, הוא פחות שבע רצון. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אבל עכשיו אני שואל שאלה אחרת ולא בשכירויות, אלא במכר, איך זה מתחלק קונה או מוכר? << אורח >> לוטן לסקי: << אורח >> באיזה מההיבטים? << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> חוסר הגינות. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> טענה של חוסר הגינות או הרגשה של חוסר הגינות. << אורח >> לוטן לסקי: << אורח >> לשאלה האם המתווך פעל בהגינות השיבו בשלילה 19% מהמוכרים ו-21% מהמשכירים. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> מהקונים. << אורח >> לוטן לסקי: << אורח >> לא, אנחנו מדברים עכשיו על צד ההיצע, לא על הצד שמתעניין בנכס. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> ובצד השני? אמרת 19% ו-21%. עכשיו בצד של השוכרים והקונים? << אורח >> לוטן לסקי: << אורח >> אז 56% מהשוכרים ו-18% מהקונים. לגבי השאלה האם המתווך פעל בהגינות. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> נו, בשכירות זה יותר. << אורח >> לוטן לסקי: << אורח >> ולשאלה האם המתווך סיפק מידע שגוי אנחנו רואים בצד הביקוש 31% מהקונים השיבו בחיוב ו-38% מהשוכרים, לגבי מידע שגוי. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אגב, הנושא שאמרת אותו בהבלעה בתוכו שקיים דבר כזה של כאלה שמבקשים שכירות על המשך, על חידוש חוזה. מה אומר החוק? בוא, תן לי את הבסיס. אחר כך נראה איך אנחנו. אני מכיר את זה שטיפלתי בדירה של אמא שלי שרצו לעבור. ולא ידעתי אם זה חוקי לבקש דבר כזה, מה שביקשו ממני, אם לא. סתם, תשכילו אותי. כאילו, בא מתווך, סידר דירה בשכירות ל-10 שנים, 5 שנים. סליחה, לשנה ועוד מכניסים רכיב שכל שנה זה צריך להתחדש. זאת אומרת מספיק שאתה מכניס את האופציה הזאת שכל פעם אתה צריך לחדש, אז כל פעם חגיגת תשלומים מחדש? לא, אני רוצה להבין. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> אדוני, זו בדיוק הבעיה. החוק עצמו מתייחס לזה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> זה לא קשור לאתיקה. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> זה קשור לאתיקה, כי אתיקה, זה לא רק אתיקה, זה חובות וזכויות שהמחוקק אפשר למחוקק המשנה לקבוע. ההסדר הבסיסי של דמי תיווך קובע שהמתווך, זאת עסקה, כמו כל חוזה. לכאורה בכל חוזה אפשר לקבוע כל הוראה. אבל המתווך צריך להיות הגורם היעיל. זאת אומרת השאלה האם פה באמת כשהחוזה מתחדש כל פעם הוא באמת הגורם היעיל? זאת אומרת זו שאלה מתחום המשפט האזרחי. ולכן אנחנו הצענו פה לקבוע הוראה ספציפית שתחדד את הנקודה ותאסור על גביית דמי תיווך בחידוש. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> זה מופיע? כי אני לא ראיתי את זה. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> אני לא חושב שיש כלל כזה ואני גם לא חושב שאפשרי לקבוע. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> לא, יש איזה שהוא סעיף שמדבר על זה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אני לא ראיתי דבר כזה, לפחות בדרך שנסעתי. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> סעיף 24, אדוני. "מתווך לא יגבה כספים במישרין או בעקיפין מאדם עבור שירותי תיווך כהגדרתם בחוק, אלא בהתאם לסעיף 14 ובכלל זאת לא יגבה תיווך במקדמי תיווך, דמי קדימה או דמי רצינות או תשלום בגין חידוש חוזה או מימוש האופציה בחוזה". זה סעיף 14(א) מה שאנחנו מציעים. זה חידוד באתיקה ובחובות המקצועיות. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> זה מתכתב עם החוק? << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> מבחינתנו זה מתכתב יפה. לתפיסת משרד המשפטים כן. זה מחזק לתפיסתנו את ההוראה בחוק עצמו שהמתווך צריך להיות הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בעסקה. ועל זה הוא מקבל דמי תיווך. והזכאות שלו לדמי תיווך מוסדרת בסעיף 14. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> נשמע תכף מהמתווכים מה הפרקטיקה היום הנוהגת. עוד שאלה קטנה בשביל ההתמצאות שלנו בעניין. כשדיברתם על שיתוף ציבור ודיברתם על זה. אז שיתוף ציבור זה הלקוחות כמובן, בסופו של דבר הדבר הכי חשוב. האם היו גם שולחנות עגולים עם המתווכים, סתם ככה, מישהו יכול לגלות לי כמה ארגונים של מתווכים יש? האם זה ארגון אחד יציג? האם לא. מה קורה בתחום? אני אגיד לכם למה אני שואל את זה. אנחנו בארבע עיניים, נכון? לא ראיתי הרבה מכתבים. בדרך כלל לפני ישיבה, פה קיבלתי יותר מכתב אחד מהשמאים, ארגון השמאים, שנמצאת כאן נחמה, יקירת הוועדה. והיה את ה-RIA ואת הדברים הללו. לא ראיתי געוואלד. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> בגלל השיתוף ציבור, אדוני. דלתנו הייתה פתוחה, עשינו כמה סבבים. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> לא, לא, הפוך. אני שואל. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> אני עונה. נמצאים פה קודם כל נציגי לשכת המתווכים. אני אומר לייעוץ המשפטי, אתה גם רואה פה בדיון, אני שמחתי לראות שגם אין געוואלד גם מבחינת הדיון. בסוף אם היה געוואלד אז היו באים וצועקים. אני חושב שעבדנו בשיתוף פעולה, אני אציין אותם פה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> זה סימן שהוא יכול להיות סימן טוב והוא יכול להיות סימן שבמקום פחות רגוע מישהו העביר משהו - - - << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> לתפיסתי עבדנו בצורה מאוזנת ומשתפת בתהליך ארוך מאוד שלקח שנתיים. נמצאים פה נציגי לשכת המתווכים שזה הארגון למיטב ידיעתי שמייצג, אני לא יודע מה זה יציג, כי אין הגדרה בחוק. אבל זה ארגון שמייצג להבנתי את המספר הרב ביותר של מתווכים. הם יפרטו, אבל שעובד איתנו ושהציג את עצמו בפניי. אני לא מכיר ארגון אחר שבה היו בעבר, אבל אני מקווה שהם השכילו לעשות שלום וככל הידוע לי הם הגוף שעובד מולנו ואנחנו לא מכירים גוף אחר. נמצאים פה גם נציגי סוכנויות התיווך הגדולות שעבדו מולנו והיו שותפים ושמענו אותם בקשב רב מספר פעמים והם היו שותפים בשולחנות העגולים. היו מתווכים אחרים שכתבו לנו מכתבים במשך התהליך וחלק דיברנו וחלק נפגשנו. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> היה שיח. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> היה שיח. גם אני נפגש כל הזמן עם מתווכים במקומות שונים. הופענו בכנס המתווכים, גם אני, גם המנכ"ל הקודם של משרד המשפטים בכנס שהיה ודיברנו על הנושאים האלה וליבנו אותם. ואני חושב שבמובן הבסיסי יכול להיות שתהיה פה עוד שאלה על הדרגה. במובן הבסיסי המתווכים משוועים לשיפור מעמד המקצוע ואסדרה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> זה יעשה גם להם טוב. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> הם פה, יציגו, הם נאמנים על עצמם יותר טוב ממני. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> אני גם אוסיף ברשותכם שמעבר לתהליך שיתוף הציבור שנעשה במסגרת דוח ה-RIA אנחנו נזכיר שטיוטת התקנות פורסמה להערות ציבור, התקבלו 41 הערות של הציבור. אנחנו שקלנו אותם, בחנו אותם. גם אני חושבת שיעידו על כך נציגי לשכת המתווכים שחלק מהערותיהם אפילו התקבלו. כך שבמובן הזה כן נעשה תהליך הכנה מקדים ששכלל את כל ההערות. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אוקיי. אנחנו נעשה עכשיו סבב. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> רק שאלה לגברת, שאתה התחלת לשאול ופשוט עברת לעניין אחר. לגבי מערך התביעה וכו', מה האמצעים שעומדים לרשות התביעה כיום ומה הכוונה לעתיד? שזה חלק מהעניין. אני לא בטוח שאתם צריכים לתת את זה עכשיו, אבל אני לפחות מצפה שאתם תתנו גם את המצב הקיים מבחינת התביעה והאמצעים שעומדים לרשותה כיום. התביעה המשמעתית. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אני לא הייתי רוצה לדבר על זה במונח של תביעה. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> ככה קוראים לזה. הפיקוח. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> הפיקוח. פיקוח ואכיפה. אתה עושה את זה באמצעות תביעה כשאתה צריך. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> כך קוראים לזה פשוט. זה קובלנה, תביעה, לא משנה. כי יש בית דין משמעתי, אמור להיות לפחות בית דין משמעתי. מה האמצעים שעומדים לרשות מערך הפיקוח כיום? מה אתם מתכננים לעתיד? הדבר השני, אותו דבר לגבי בית הדין עצמו, בית הדין המשמעתי. מה קיים היום, מה האמצעים שעומדים לרשותו, מה התקציב שעומד לרשות וכו'. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> בית דין משמעתי קיים היום? << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> כן. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> בעיקרון כן. צריך למנות הרכב חדש, אבל זה בעיקרון הוא פעל. עכשיו קצת בצוק העיתים המינוי קצת התעכב, אבל אנחנו מכוננים מחדש. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> אז ברשותכם, אני אתחיל באיזה שהיא סקירה קצרה על עבודת התביעה המשמעתית ולאחר מכן, עמיר, אם תרצה להשלים. באמת התובע לפני ועדת משמעת היא עורך דין שמוסמך על ידי היועץ המשפטי לממשלה. כרגע אצלנו בתביעה המשמעתית ישנם שני תובעים משמעתיים. מקבלים את התלונות מאגף לאסדרת מקצועות. התלונה נבחנת במבחן האם ישנו חשד לקיומה של עבירת משמעת בהתאם להוראות בחוק הקבועות בסעיף 14(א) לחוק המתווכים, התנהגות שאינה הולמת, מעבר על הוראות סעיפים 8 ו-10, 12, עבר על הכללים שקבע השר. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> שני התובעים מתעסקים עם מתווכים? << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> בכל המקצועות. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> שני תובעים לכל המקצועות? אני שואל. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> אני מוכנה לקבל יותר. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> לא, שני תובעים לכל המקצועות. זה המצב. אנחנו צריכים להבין. אני לא יודע, אני שואל. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> האם אתם מרגישים שאתם, נשאל את זה הפוך. קודם כל, המצב של היום הוא בואו נאמר התגלגלתם עד היום עם זה. עכשיו אנחנו באים ובסוף נצא מכאן עם סט כלים יותר רחב שבאופן טבעי יביא גם יותר דברים, לפחות בשנה שנתיים הראשונות עד שהדברים יובהרו וזה. האם חשבתם, רציתם ומישהו סרב, או שאתם חושבים שצריך להגדיל את הממלכה? האם אתם רואים שאתם יכולים להתמודד בזה עם שני תובעים לכל הסדרות שמנית בהתחלה שהן תחת אחריותך. נדמה לי שעל זה מדובר. נכון? או שלא. אם היה משא ומתן עם האוצר בעניין הזה, האם צריך עזרה בעניין הזה? << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> זה לא רק מספר אנשים, אגב. גם מה הכלים שעומדים לרשות התובע כאשר הוא רוצה לחקור עניין. האם יש לו כלים נאותים לעניין הזה? אם מגיעה תלונה צריך לברר אותה. האם יש לתובע את הכלים גם המקצועיים וגם החומריים שהוא צריך לצורך הבירור? זה שלב התביעה. כי אנחנו יודעים ממקומות אחרים שהגיעו לוועדה הזאת שהייתה בעיה קשה מאוד בנושאים האלה, שגרמה לכך שלא תהיה אכיפה משמעתית בסופו של דבר, עד שהוועדה התערבה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אגב, אם אין לכם אכיפה, אז עדיף לא לעשות - - - << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> בדיוק. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> כרגע אני אומר שישנה אכיפה, מוגשות קובלנות. לצורך הביצוע של הסמכויות. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> ובסד זמנים סביר התגובות שלכם? << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> בסד זמנים סביר ותמיד אפשר להתייעל כמובן. זו תשובה שהיא לדעתי ברורה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> ונראה לך שבעקבות השינויים שאתם מבקשים מאתנו היום זה יכיל? << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> להערכתי יהיה גידול בתלונות, כן. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> זה אומר שמה? רגע, הם מפחדים? << אורח >> דוד שני: << אורח >> אני חושב, אדוני, שהם מפחדים לומר שצריך כוח אדם לדבר הזה. והדעת נותנת שיהיו יותר תלונות שיוגשו. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> לא, לא מפחדים לומר. הצורך הזה עלה והוא נמצא כרגע בבחינה ודיון. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> לא, אבל זה לא יכול להיות בבחינה כשאתם מביאים תקנות. אתם מביאים תקנות כשאתם יודעים או מצפים לפחות בצורה סבירה מאוד שיהיה גידול בתלונות. אז מה יקרה? << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> אדוני, אני אגיד ברמה הכללית. אני אומר את זה בתור מנהל, גם בתור חבר הנהלה במשרד המשפטים. גם תפקידי הקודם הייתי ראש מטה המנכ"ל של משרד המשפטים הרבה מאוד שנים. האירוע הזה מתנהל בתוך מסגרת של משרד המשפטים שהוא משרד גדול, חזק ויודע לקיים אירועים. עכשיו, אנחנו לא ניכנס פה וזה באמת גם לא תיאמנו עם ההנהלה, את הנושא הספציפי של הגידולים, כי אנחנו גם יודעים איזה שנים תקציביות כנראה צפויות לנו ואף אחד לא יוכל להגשים את כל החלומות שלו, אבל אנחנו נתקדם עקב בצד אגודל. אני כן אגיד שהרפורמה הזאת היא רפורמת דגל של משרד המשפטים. היא הוצגה למנכ"ל ורמת המעורבות שלו היא גבוהה מאוד, של מנכ"ל משרד המשפטים. היא הוצגה לשרים, לשר במשרד המשפטים ויש מחויבות של המשרד שהדבר הזה יצליח. ואנחנו נתקדם עקב בצד אגודל. לא תהיה אפשרות לייצר פה עכשיו צבא שלם של תובעים וחוקרים ביום אחד. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> לא, גם לא צריך. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> גם לא צריך. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> צריך. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> בהחלט יינתן המענה הבסיסי. יש מגוון כלים בתוך משרד המשפטים לתת מענה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> לא, אבל הטרמינולוגיה שלך צריכה להיות אחרת. אתה יכול לבוא ולהגיד תקשיבו, אנחנו לא חושבים, זאת אומרת אתה כמנהל בא ואומר אני חושב שאנחנו יודעים להתמודד עם זה, עם נגיד גם אם יהיה גידול של 100% אז מתוך 50 תלונות יהיו 100 תלונות בתחום הזה. יש לי כך וכך תלונות בתחומים אחרים, אני יודע שאני יודע לחיות עם זה. ואתה יכול גם להגיד עוד דבר, כי אנחנו בתוך הנהלת המשרד יודעים גם אם יהיה איזה שהוא צורך לגייס. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> זה מה שהתכוונתי לומר. אנחנו נמצאים בתהליך. אנחנו יודעים לצאת לדרך עם הדבר הזה. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> זה גם מה שאמרו לנו על מהנדסים - - - << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> אבל אנחנו, אני לא רוצה לדבר על משרדים אחרים. באמת אני לא מכיר. אני במשרד המשפטים, זה משרד עם הרבה משימות, אבל גם עם יכולת בדרכים שונות להוציא את הנושא הזה לפועל. אמרתי, זה גם נושא דגל. זה לא שאנחנו באים עכשיו עם איזה שהוא אירוע. וגם כאשר מגישים תקנות אז נעשית עבודה מקדימה במשרד האם המשרד יודע להעריך. יש צוות יישום שידון גם בנושא ההסברה וההטמעה וגם בנושא כוח האדם שמטפל. והמשרד יעשה את מירב המאמצים לתת מענה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> לקחתם את זה בחשבון. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> ברור שלקחנו את זה בחשבון. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> בסדר. נרשם בפרוטוקול. כתבתם שאתם רוצים לעשות מעקב אחרי חמש שנים, יכול להיות שזה יתקצר קצת. אז זה יהיה חלק מהמעקב האמירה של המנהל בפרוטוקול. לא יודע באיזה תפקיד כבר תהיה אז, אבל בכל מקרה. השאלות שלנו כרגע, אם אנחנו נכנסים עוד לזה, נתחיל לעשות סבב. נשמע, ניתן לח"כים. ביקשת ראשון. << אורח >> רון נובוטני: << אורח >> רציתי נקודתית להגיב. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> תגיד מה שאתה רוצה. נקודתי, לא נקודתי. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> זו התייחסות כללית. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> לא, זו התייחסות כללית. אפשר גם להעלות נקודות. לאחר מכן אנחנו נעבור תקנה תקנה ושם נשמע. << אורח >> רון נובוטני: << אורח >> שמי רון נובוטני, אני מנכ"ל רשת אנגלו סכסון. אני חושב שהצעד הזה הוא צעד מבורך. שאלת קודם, אמרת שלא שמעת הרבה געוואלד או ביטוי כזה או אחר וזאת מהסיבה שאנחנו באמת מאוד רוצים איזה שהוא גרעין לאתיקה, לסטנדרט, לנורמות. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> כשאתה אומר "אנחנו"? << אורח >> רון נובוטני: << אורח >> "אנחנו" אני מדבר בשם הרשת שלי. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> החברות. מה קורה עם הבודדים? עם המתווך הבודד? זה אתה תגיד. << אורח >> רון נובוטני: << אורח >> יותר קשה לו, אני מניח, להתמודד בכל הרגולציה וכל הדברים. לכן אולי אתה שומע אותו פחות. במקומות שיש רשתות, אנשים שמוסדרים במקום של רשת, אז כמובן שהרשת יש לה את הייעוץ המשפטי שלה ואת הליווי המתאים. אנחנו מאוד מברכים על הצעד הזה. זה צעד מצוין עבורנו בהסתכלות על כל מקצוע התיווך שנדרש להסדיר אותו. אנחנו עושים פעולות כאלה כפעולות פנימיות ובטח ובטח ברגע שתיכנס פה האתיקה והרגולציה אז לנו זה יסייע ולנו זה יעזור. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> במה זה יעזור? תן דוגמה. << אורח >> רון נובוטני: << אורח >> תראו, התפיסה שלי, ואני מתנצל, אני איחרתי, אז יכול להיות שאני אחזור פה על דברים שאתם שוחחתם. אבל אני חושב שאחת הבעיות המרכזיות במקצוע הזה זה שיש פה אנשים שנכנסים למקצוע הזה לפרק זמן קצר ויוצאים החוצה. ואלה אנשים שלמעשה מייצרים את הפגיעה במקצוע. המתווכים הוותיקים, בלי להכיר את כולם, אם תיקחו שרירותית, אתם תראו שכל אחד ואחד מהם הוא ברמה מאוד גבוהה ובלי שהוא יידרש לאתיקה מהרגולציה הוא עומד בה. מהסיבה הפשוטה שזה מה שמייצר לו את הקיום וזה מה שמייצר לו את הפרנסה. בסופו של תהליך ככל שהוא עובד יותר טוב אז מעגל הלקוחות שלו הולך וגדל ואלה המתווכים הטובים. מנגד יש את המתווכים ששער הכניסה לעולם התיווך הוא די קל והרבה נכנסים כדי לנסות אותו ויוצאים החוצה. ובזמן הזה שהם נכנסים ודוגמים אותו שם לדעתי מיוצרת הפגיעה הכי משמעותית לעולם התיווך. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> ואתה חושב שהעיגון של הדברים האלה גם אולי ייתן לאנשים לחשוב פעמיים אם להיכנס בשער או לא? << אורח >> רון נובוטני: << אורח >> לא, לא. פה אני חושב שיש פספוס קצת בנושא הזה, במהות שלו. כי בסופו של תהליך, אי אפשר להיכנס פה לכל סעיף, יש לי גם כל מיני דברים שהייתי שמח להגיד ביחס לניסוחים שבוצעו פה, אבל זה אני אתייחס אחר כך כשנעבור סעיף סעיף. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> נשמח לשמוע כשנגיע. << אורח >> רון נובוטני: << אורח >> אבל במהות הדברים אני חושב שהדבר הזה יהיה נחמד, אבל הוא לא יעשה מהפך. לתפיסתי הוא הניתוח הצליח, הפציינט מת. כי בסופו של תהליך אנחנו צריכים להסתכל פה על המהות מה ייצר את הסטנדרט הזה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> הבנתי. אתה בירכת בהתחלה ועכשיו אתה מברך ברכה אחרונה. << אורח >> רון נובוטני: << אורח >> אני מאוד מברך. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אני כבר לא יודע אם אני בחתונה או בלוויה, חלילה. << אורח >> רון נובוטני: << אורח >> בסוף אם החוק לא יהיה לו מספיק שיניים, ודיברתם קודם על ועדת האתיקה. ועדת האתיקה לדעתי יתחילו להיות פה תורים שמשרד המשפטים לא יצליח להתמודד איתם. לדעתי. ובגלל זה אני בא ואומר שלפני שאנחנו בכלל הולכים לענישה ולסנקציות בגין ההפרה של הדברים האלה, בואו ננסה רגע לייצר איזה שהוא משהו מרכזי, בכלל למנוע את הדבר הזה מראש ברובו. בלי שום קשר, זה צריך ללכת באותה נשימה עם מה שמנוסח פה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> למה אתה מתכוון? מה זה ותק? << אורח >> רון נובוטני: << אורח >> אני חוזר לשורש הבעיה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> מה זה ותק? הרי כל מתווך ותיק היה פעם מתווך צעיר שהתחיל את חייו. << אורח >> רון נובוטני: << אורח >> נכון. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אני לא רוצה למנוע מאנשים שחושבים שמתאימים להיכנס לזה. << אורח >> רון נובוטני: << אורח >> אני מסכים איתך. אבל מנגד, מישהו צריך בשלבים הראשונים שלו אולי ללוות אותו. אבל לא יכול להיות שהוא רץ לבד ושם מיוצרת הפגיעה שאנחנו מנסים למנוע. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אני הבנתי. אני גם לא רוצה להגיע בסוף אם אני אכנס כל כך עמוק אז אני יכול להגיד גם שלסוכנויות אני מעדיף שזה יהיה רק ותיקים ולא צעירים. << אורח >> רון נובוטני: << אורח >> אני לא בהכרח נותן את הפתרון, אני מעלה את הבעיה שנכיר את השטח. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> הבנתי. אבל בגדול אתה מברך על המהלך. << אורח >> רון נובוטני: << אורח >> אני מאוד מברך. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> את התיקונים אנחנו נשמע במהלך ההקראה. << אורח >> רון נובוטני: << אורח >> יש לי עוד שתי נקודות. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> אני רק רוצה לסדר, מכם לא קיבלנו התייחסויות. זה מאוד יעזור לוועדה אם יש לכם הערות ספציפיות. אנחנו קיבלנו מגורמים אחרים, אבל מהסוכנות שאתה מייצג לא קיבלנו התייחסויות. לא רק אל אדוני, אלא לכל מי שמשתתף בדיון, בין אם בצפייה ובין אם בנוכחות כאן. העברת הערות בכתב לנוסח שהופץ מטעם משרד המשפטים יסייעו לוועדה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> כן, מאוד. << אורח >> רון נובוטני: << אורח >> אין בעיה, אני לא הכרתי את זה באופן אישי. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אני גם אבקש מיצחק, שתכף אני אתן לך את רשות הדיבור, להעביר את זה גם לקליינטורה שלך. משהו קצר, דברים קצרים אבל ברורים. אני אומר, דבר כזה שעולה לדיון אני אף פעם לא מביא אותו לישיבה אחת, מתאם קודם וסוגר אותו. אני רוצה לשמוע את הציבור. אני לא מתחייב לקבל את כל מה שאומרים והכול, אבל חוכמת השולחן לקבל את הכול ואז לראות, לייצר את הדבר הכי מטויב והכי נכון. לכן עזרה של הציבור יכולה רק להועיל. כן, תמשיך בבקשה. << אורח >> רון נובוטני: << אורח >> צריך להיות פה די זהירים על הנושא של לא להשית יותר מידי הוצאות על המתווך, כי בסופו של תהליך אנחנו נראה את זה מתגלגל ללקוח הקצה, שאנחנו לא נרצה שזה יקרה. אני חושב שזה אינטרס משותף פה של כולם. דיברו פה קודם על היתרונות הכלכליים ביחס לחסרונות והפחתה וכו', אבל צריך לזכור שהמתווך בסוף הוא לא תחליף לעורך דין. אני לא רואה אותו חוסך פה רשלנות של העברת זכויות או דברים כאלה ואחרים, כשמדברים על זה שהוא ימנע את זה, זה אני לא בטוח. זו סוגייה נוספת שאני חושב שצריך לקחת בחשבון. הסוגייה האחרונה זו הסוגייה שצריך לשים לב לא לבלבל בין פעולת המתווך כמתווך לטיב או מהות עסקת הנדל"ן. יש פה הרבה אמרות פוזיטיביות לבדיקות שהמתווך צריך לבצע שגם גורמי מקצוע שמתעסקים בתחום לא יודעים ולא יכולים. יש פה דרישות של בדיקות תכנוניות שרק מי שמתמחה בעולם - - - << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> זה חלק מההערות שלנו בשיחות הפנימיות שלנו גם כן. אבל אנחנו נעלה את זה כאן. << אורח >> רון נובוטני: << אורח >> אני חושב שצריך לשים לב לזה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> בסדר. אני אמרתי, אנחנו ביחד עם משרד המשפטים וכל הצוות הנכבד שנמצאים פה ואתכם ביחד אנחנו נטייב את הדברים בצורה הכי טובה שאנחנו יכולים להביא לעת הזו מה שנקרא. << אורח >> רון נובוטני: << אורח >> תודה רבה. << אורח >> סופי אוחנה: << אורח >> בוקר טוב, שמי סופי אוחנה. אני סמנכ"ל ברימקס. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> סוכנות תיווך. << אורח >> סופי אוחנה: << אורח >> רשת תיווך בין לאומית. יש לנו בארץ 100 משרדים בערך, 1,300 חברי רשת. קודם כל אני גם רוצה להצטרף למה שנאמר כאן. אני מברכת על העבודה שנעשתה לאורך השנים. אני חייבת לציין שהצוות המקצועי במשרד המשפטים עושה עבודה נהדרת, מעמיקה, יסודית, בשיתוף עם כל הגורמים שיש ואני מברכת על זה. אני רוצה לשאול משהו. לאור העובדה ששירות התיווך הוא שירות שהוא לא חובה. זאת אומרת כל לקוח יכול למכור, לקנות, להשכיר, לעשות מה שהוא רוצה בכוחות עצמו. הוא לא חייב לצרוך את שירות המתווך. אין רישום במדינת ישראל אילו עסקאות תיווך, אילו עסקאות מכר במגורים או בנדל"ן מסחרי נעשות על ידי מתווכים. זאת אומרת שאף אחד לא ידוע כמה באמת מהעסקאות נעשות על ידי מתווכים. זה היה בעבר, זה ירד. אין לי מושג למה. בכל מדינה מתוקנת יש רישום כזה. לכן כל החישובים שנעשו כאן קצת לא ברורים. זאת אומרת על בסיס מה נעשו החישובים אם אנחנו לא יודעים כמה עסקות תיווך נעשות בכל שנה מכלל העסקאות. מה התמהיל בין נדל"ן למגורים לנדל"ן מסחרי. אצלנו ברשת בין 10% ל-15% מכלל העסקאות הן של שכירות. זה מתאים להיצע והביקוש בעסקות שכירות כמעט ולא צריך מתווך ברוב המקרים. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אני אגיד לך, ההערות שאת אומרת הן בעצם - - - << אורח >> סופי אוחנה: << אורח >> אני שואלת על בסיס מה החישוב. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> החישוב הכלכלי, עליו את מדברת. << אורח >> סופי אוחנה: << אורח >> כן. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> עכשיו אני אומר את האמת. אני בחישובים כלכליים כאלה הרבה פעמים גם סקפטי. אבל אני אומר, גם אם לא היה פה איזה הוא בנפיט כלכלי גדול זה סתם נכון להסדיר ולעבוד בצורה מאוסדרת והכול. לכן אני לא הייתי נכנס עכשיו לפתוח איך עושים רישום או מאגרי מידע. את לא יודעת מה הולך פה בכנסת. את רק אומרת רעיון אחד טוב, באים אליך עם מאגרי מידע וסודיות. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> פרטיות. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> פרטיות. << אורח >> סופי אוחנה: << אורח >> אני רק אומרת, אולי כדאי שבאמת יוסדר גם הנושא הזה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> משרד המשפטים הכתיב לך. אבל זה לא יהיה בסבב הזה. תודה לך. הערות נוספות אם יהיה בתוך החקיקה כמובן אנחנו נשמח. יצחק לוי. << אורח >> איציק לוי: << אורח >> איציק לוי, יושב-ראש לשכת מתווכי הנדל"ן בישראל. הלשכה מונה מעל 2,000 חברים שפרוסים במחוזות מכרמיאל ועד שדרות, אילת, בלשכות מקומיות ועירוניות כקהילות שבאות בעצם לתת שירות ברמה הרבה יותר גבוהה למתווכים. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> לא הבנתי את החלק הזה. << אורח >> איציק לוי: << אורח >> למעשה בעצם בנינו קהילה. כל קהילה כזאת בעצם יש מפגשים, יש סדנאות, יש ימי עיון. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> שלכם. << אורח >> איציק לוי: << אורח >> שלנו, בתוך פנימה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אבל זה מורכב מסוכנים בודדים. << אורח >> איציק לוי: << אורח >> גם וגם. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> לא, אבל לא משרדים, אה, גם? כמה מהם מאוגדים אצלך? כשאתה מדבר על 2,000 אנשים? << אורח >> איציק לוי: << אורח >> מרביתם הייתי אומר שמשרדים קטנים ומתווכים שעובדים מהבית. אבל יש גם לא מעט מתווכים שעובדים בסוכנויות תיווך כמו רימקס, כמו אנגלו סכסון. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> ואז אתה סופר אותם לפי כוח האדם שלהם? << אורח >> איציק לוי: << אורח >> אנחנו בעצם סופרים אותם באופן אישי. כל חבר הוא חבר באופן אישי. אני לא מגייס משרדים, אני מגייס חברי לשכה. החברות היא אישית. ועל כל חבר לשכה בעצם יש תקנון אתיקה. חל תקנון אתיקה. הוא מתחייב לפעול על פי תקנון אתיקה של הלשכה. יש לנו גם מוסד בוררות שאנחנו בעצם במידה ויש מחלוקות בין מתווכים לבין עצמם או בין לקוחות שמעוניינים להגיד להתדיינות, אנחנו גם לא מעט מקרים בוחנים את התלונות, הכשרנו לא מזמן מעל 30 בוררים לעניין הזה. למעשה יש כנסים שנתיים, עמיר הרן היה אצלנו בכנס שנה שעברה וגם מנכ"ל משרד המשפטים הקודם. ועשייה מרובה באמת להעלאת ערך מקצוע התיווך ורמת השירות של המתווכים. קודם כל אני באמת רוצה להגיד, לברך את עמיר הרן. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> רגע, לפני שאתה מברך. אני הבנתי שהנתון פה מדבר על משהו כמו 20,000 ומשהו פעילים. אני מתאר לעצמי שחלק מהם רדומים כבר תקופה. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> לא, לא, 50,000 רדומים. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אה, לא שמעתי את המספר הזה. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> 21,000 רשומים. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> לא. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> כן, יש 70,000. ברגע שבן אדם מקבל רישיון תיווך ולפי החוק הוא לכל החיים. זה 70,000. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> וההערכה היא שמתוך ה-70,000 האלה, 20,000 - - - << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> לא, 21,000 שילמו את האגרה לשנה הנוכחית. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> הבנתי. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> זה פעילים. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> אבל אנחנו יודעים מהניסיון של העוסקים, זה אנחנו שומעים מאנשים בשוק, לא כולם גם אם משלמים את האגרה, לא כולם פועלים. יש גם מגמה של עזיבה. באים אלפים למבחן כל שנה ואז הם מקבלים את הרישיון, משלמים שנה ראשונה. ואז שנה שנייה הם רואים שאין בהכרח העבודה וזה מה שדובר פה בהתחלה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> הייתם צריכים לבדוק את הפילוח של אלה, שנה שנייה ושלישית. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> המספר, כן, הוא יורד. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> הבנתי. << אורח >> איציק לוי: << אורח >> אנחנו מעריכים שסדר גודל של כ-10,000 מתווכים שפרנסתם היא אומנותם. יש הרבה מאוד שמאים, יש הרבה מאוד עורכי דין ויש הרבה מאוד כאלה שעושים את הרישיון שיהיה על הדרך. אולי אני אעשה איזה שהיא עסקה, אולי פעם בשנה, אולי גם את זה לא. באמת יש פה דלת מסתובבת כמו שנאמר מקודם. יש הרבה מאוד מתווכים שבגלל הקלות היחסית לבוא ולעבור, להיכנס למקצוע. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> יש עוד איזה שהוא איגוד בסדר גודל לא יותר גדול, פחות גדול? << אורח >> איציק לוי: << אורח >> אין שום איגוד אחר. יש באמת לשכת - - - ארצית. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אבל אני רוצה רק להבין שמתוך ה-2,000 של מה שנקרא - - - << אורח >> איציק לוי: << אורח >> אנחנו סך הכול עמותה צעירה, אנחנו פחות מ-10 שנים. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> הבנתי. מאותם 2,000, אם אני מנסה רגע לעשות רוב או חצי חצי, כמה מתוכם זה מסוכנויות וכמה מתוכם פרטניים? << אורח >> איציק לוי: << אורח >> אם אתה מדבר סוכנויות גדולות כמו רימקס, אנגלו סכסון וקלר וויליאמס הייתי אומר שסדר גודל של 20% ו-80% בעצם בעלי משרדים בינוניים וקטנים ומתווכים שעובדים מהבית. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> הבנתי. אוקיי, הלאה. << אורח >> איציק לוי: << אורח >> אז אני חושב שבאמת הנושא של הכשרות מקצועיות כתנאי לכניסה למקצוע זה משהו שאנחנו מאוד נשמח לעודד. ומה שנעשה כרגע, אנחנו מברכים על זה באמת. יש לנו כמה הסתייגויות לגבי כמה דברים. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> סליחה שאני קוטע אותך. אנחנו קיבלנו פשוט הערות מלשכת מתווכים בירושלים. << אורח >> איציק לוי: << אורח >> נכון. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> זה חלק מכם? << אורח >> איציק לוי: << אורח >> גם וגם קיבלתם. גם מאתנו. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> זה אתם או שזה חלק מכם? פשוט להבין. << אורח >> איציק לוי: << אורח >> נמצא כאן אסף לבשטיין שהוא יושב ראש לשכת המתווכים בירושלים שהוא הסגן שלי. והלשכה בירושלים היא עמותה באמת נפרדת, אבל היא חלק מלשכת המתווכים הארצית. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> וגם את ה-RIA ראיתי. את הדברים האלה לא ראיתי. << אורח >> איציק לוי: << אורח >> אז על מנת באמת לקפוץ מדרגה נוספת ולהעלות את ערך מקצוע התיווך אנחנו באמת חושבים שנושא של הכשרות מקצועיות זה השלב הבא שאנחנו היינו רוצים לראות איך בעצם כתנאי לקבלת הרישיון. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> לא, זה לא. << אורח >> איציק לוי: << אורח >> אין שום הכשרות מקצועיות. כלומר כרגע מי שעובר את המבחן והמבחן סדר גודל של בין 60% ל-70% ממי שניגש למבחן הזה עובר את המבחנים. יש ארבעה מועדים שאליהם ניגשים, סדר גודל על, עמיר, בין 1,500 ל-2,000 כל מבחן? << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> משהו כזה. << אורח >> איציק לוי: << אורח >> סדר גודל של 70% עוברים את המבחן. אחת הבעיות שאני נתקל בהן זה שכעבור שלושה חודשים אחרי הבחינה אני פוגש מתווך צעיר שראה אותי בכניסה לאולם המבחן ומציג לי כרטיס ביקור ועליו כתוב "יועץ נדל"ן בכיר" והוא מספר לי שהוא כבר מעסיק עשרה סוכנים וברור לך שהפרקטיקה שלו לא קיימת בכלל. ואנחנו בעניין הזה, אם באמת רוצים לבוא ולקדם גם נושא של הכשרה של בעלי משרדים, שרק אז יוכלו להעסיק סוכנים ולא מה שקורה כרגע שהנושא הזה הוא מאוד מאוד פתוח ופרוץ. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> זה לא במסגרת הזאת, זה חקיקה ראשית צריך. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> זה צריך תיקון חקיקה ראשית בשביל זה. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> אדוני, אני לא אמרתי. אנחנו בחרנו גם במצב שנמצאנו בו להביא את השלמת חקיקת המשנה, מה שהיא יכולה לסחוב כחובות מקצועיות. זה לא מייתר את כל המדיניות שלי לגבי המקצוע ולרצון שלכם. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> אני אוסיף כן משהו. אם התקנות האלה יאושרו, זאת אומרת לכשהתקנות יאושרו, לא אם, ויכללו מה שנקרא חובות משמעותיות שלא היו מוסדרות עד כה, יש להניח שגם בחינת ההסמכה תהיה הרבה יותר משמעותית ממה שהיא עכשיו. ויתכן שלצורך עמידה בבחינה יתפתח בשוק כמו שמתפתח במקצועות אחרים, תהליך הכרה וולונטרי. זה בהחלט יכול לקרות. זה תלוי כמובן גם איך הבחינה תיראה ומה יהיה תוכנה ומה יהיה היקפה. שזה דבר שכן נתון לשיקול דעת רשם המתווכים. לא במסגרת התקנות האלה. אבל אם התקנות האלה לכשיאושרו ויישקל שינוי במתכונת הבחינה או בהיקפה או בעומקה או בכל מיני דברים כאלה – יתכן שאם הבחינה תהיה ברמה גבוהה יותר יתפתח שוק הכשרה וולונטרי. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> שהוא קיים היום, אגב. יש, יש. גם אני לא ידעתי. יש מערכת הכשרה לא מבוטלת של מכללות שמלמדות. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> כן, אבל זה לא פה. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> זה לא פה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> בואו לא נתפזר. יכול להיות שזה יהיה פה, אבל לא עכשיו. הלאה, בבקשה. עכשיו הערות יש לכם? << אורח >> איציק לוי: << אורח >> כן, יש לנו הערות, אנחנו נציג אותן בהמשך. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אוקיי, בבקשה. << אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >> בוקר טוב, שמי אסף אפשטיין, אני סגן יושב ראש לשכת המתווכים הארצית. אני יושב-ראש מחוז ירושלים, שעו"ד רוזנר שאל. אז כן, גם אנחנו הגשנו, אבל זה הכול תחת אותה מטרייה עליונה של לשכה ארצית. אני גם מייצג את לשכת המתווכים האמריקאית, שזה גוף מאוד גדול ולכן הרבה מאוד מהכלים והרעיונות ומהדברים שאנחנו מביאים לפה, לא הכול אנחנו מביאים משם, כי לא הכול מתאים לשוק. אנחנו גם ישראלים בסוף וההתנהלות היא קצת אחרת. אבל יש הרבה דברים שאנחנו שואבים וכן רוצים להגיע לפחות לרמה מקצועית ולהכרת המקצוע שבארצות הברית הוא מאוד מאוד מכובד. יש הרבה יותר תחומי אחריות על המתווך שם, שאגב שם יש הפרדה מוחלטת. בהמשך למה שאיציק אמר. זה מצב אבסורדי. אני אחדד את זה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> הפרדה מוחלטת בין? << אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >> הפרדה מוחלטת בין מתווך שהוא agent, סוכן, לבין ברוקר שהוא כבר יכול להיות בעל משרד. אם דיברנו על נזקים שיכולים להיות חד משמעית יכולים להיות הרבה וקורים נזקים שאנשים לא מוסמכים ולא מספיק עם ניסיון בשטח, בתחום, לא באקדמיה, לא בתיאוריות. אפשר לעשות קורסים מפה ועד להודעה חדשה. כולל הכנות למבחנים שיש היום הרבה גופים שנותנים אותם. הידע, עבודת השטח של מה זה, איך מנהלים משרד, איך מנהלים סוכנים. שאגב, הם לא שכירים, הם סוג של קבלני משנה, אבל עדיין תחת כפיפה מקצועית של בעל המשרד. יש את זה אמנם ברשתות, אבל רוב המתווכים בישראל לא תחת רשתות והם עצמאיים וחלקם עובדים מהבית, חלקם עובדים כסוכנים במשרדים קטנים. חלקם בעלי משרדים. השאיפה שלנו והראייה שלנו המקצועית בטווח הרחוק, אנחנו מבינים שזה לא יקרה בתקנות האלה. אבל צריך לחשוב על זה. חלק מהסדרת התחום היא הסדרה בין בעלי משרד לסוכנים. יש פה אבסורד. לא שלושה חודשים, יום אחרי קבלת רישיון. למי שיש משאבים אפשר לפתוח משרד של 200 מטר מרובע ופשוט להביא אנשים שיעבדו כסוכנים. ובסוף, הרי כולנו פה גם רוצים את הסדרת המקצוע. אבל אני חושב שכולנו פה גם רוצים לדאוג בסוף לצרכנים, לקהל של הלקוחות. אני בטוח שאתם רוצים לעשות את זה, זה חלק מעבודתכם. שם יש תקלות ושם יש נזקים. כמו שאמר רון, אלה שבאים לזמן קצר והסטטיסטיקה היא מבין 10 שמקבלים רישיון, 8 לא שורדים שנה ראשונה. זה קטסטרופה. כי השמונה האלה או מחוסר ניסיון או מרצון לעשות מה שנקרא לתת מכה וללכת, עושים לנו המון נזקים. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אתה בעל משרד? << אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >> אני גם בעל משרד ואני סוכן ברישיון כבר הרבה מאוד שנים ואני כמעט 30 שנה בתחום. אני יכול להגיד לכם כאבי מהשטח. זאת אומרת זה לא אקדמיה, זה לא תיאוריה. אלה דברים שאנחנו רואים יום יום. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> חשיבה שלכם לאחרי החגים. תראה, אנחנו למדנו שהאויב של הטוב הוא הטוב ביותר. אנחנו ניכנס עכשיו לעוד דברים ועוד דברים, אז נפספס את זה. << אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >> חד משמעית. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אני רוצה להעביר את זה. לאחר מכן בוא נראה, נדבר עוד. אנחנו כאן, למי שמתכנן אחרת. << אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >> גם אנחנו. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> האמת שאני כבר לא יודע. << אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >> אני רוצה בהקשר הזה, לפני שאנחנו ניכנס לסעיפים ספציפיים, יש לנו כמה דברים להגיד. אבל אני חייב להגיד שחלק מזה, דיברת על הגעוואלד, חלק מזה בגלל שיתוף פעולה יוצא דופן. אני חייב לציין וזה נורא חשוב להגיד. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> שאפו, מגיע לכם שאפו. להם אני אומר, למשרד. << אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >> מגיע לצוות המצוין הזה. אני רוצה להגיד שאנחנו היינו גם בתקופה שנלחמנו על עצם המקצוע, כמו שעמיר ציין, שרצו לבטל את המקצוע. ואז הייתה פה קטסטרופה. לא ועדות, בתי משפט היו מתמלאים בתביעות כמו שקרה בשנות ה-90 ולכן בעצם חוקקו את חוק המתווכים ב-1996. אני חושב שבשנתיים האחרונות, מאז שעמיר נכנס לתפקיד, יש לא רק 180 מעלות, יש רוח חדשה וחזקה, עם כל הצוות המצוין, לוטן וכל מי שנמצא פה וגם מי שלא נמצא פה. ואנחנו מרגישים את זה. ואני חושב שבשטח מרגישים את זה ואני חושב שבתקנות זה בא לידי ביטוי, למרות שיש לנו דברים שאנחנו לא רואים עין בעין. אני חייב להגיד שיש הבדל גם בין הסקרים והשולחנות העגולים. והרבה פעמים כאשר בא לקוח ובסוף העסקה, כשבאמת הוא עם הלשון בחוץ והוא צריך עוד לשלם עמלת תיווך והוא צריך לשלם עליה גם מע"מ והוא לא מתקזז וזו הוצאה קשיחה מהכיס, כשאין כבר כסף – אנחנו רואים את זה, אנשים מפתחים קצת אנטי. ופתאום כשהייתה איזה שהיא בעיה, שיכול להיות שהיא לא כזאת דרמטית, אז פתאום זה נהיה תלונה. אבל אם תסתכלו, והשאלות היו נכונות, כמה בעצם תלונות יש בשנה. אנחנו לא רואים שיש אלפי תלונות. ויש בישראל עשרות אלפי עסקאות עם מתווכים בשנה. אז איפה כל האנשים האלה? אז צריך לקחת את זה בפרופורציה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אני מתאר לעצמי לכשנסיים את התקנות וגם כמו שאמר עמיר יהיה את החלק של פרסום לציבור, יכול להיות שיהיה לזה מודעות יותר וזה טוב. אבל אצלי המדד הוא לא אם יהיה בשלב הראשון הרבה תלונות. האם אחר כך מגמה תהיה מגמת ירידה. זאת אומרת, טופל, אנשים מבינים שיש זה. כי בדרך כלל גם המתווכים וגם אם יש מתווך שהוא לא ותיק כמוך ויודע מה כן ומה לא, אלא הוא חשב עוד קצת. ברגע שהוא מבין שיש צד שני למטבע, אז איך אומרים? זה נותן לו להבין ללכת בדרך הישרה יותר. תודה רבה. << אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >> עוד משפט אחד. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> משפט אחרון, לסיום. << אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >> לנושא האכיפה, שהוא מאוד מאוד משמעותי ואני חושב שדרמטית צריך להגביר את האכיפה בתחום שלנו, כי נכון להיום כשאנחנו יושבים פה ומדברים מסתובבים אנשים בישראל שמתיימרים להיות מתווכים ואין להם רישיון והם עושים נזקים והם עושים גם עבירות פליליות. ואנחנו רוצים להיות הראשונים ואנחנו אלה שצועקים כל הזמן תעזרו לנו לנפות את האנשים האלה. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> הגשתם תלונות בעניין הזה? אתה אומר שאתה יודע על דברים כאלה. << אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >> אז אני אגיד לה מה היה. היו תקופות, כשדיברו עוד על כל מיני שלבים של ביטול הרישיון, כשרצינו להעלות את הנושא שוב, אמרו לנו איך אתם יכולים להעלות את זה? איך אנחנו יכולים להעביר את זה? כולל אנשים פה בבית החשוב הזה. איך אתם יכולים לבוא לדבר על זה כאשר בצד השני אנחנו בעצם הולכים לבטל את הרישיון. שמענו גם תשובות כאלה. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> בסדר, אבל כמו שאמרת, עברו הרבה מים. וכבר בשנתיים האחרונות אתם מרגישים משהו אחר. אתה אומר שיש תופעה חמורה של אנשים רבים שעוסקים בלי רישיון. כדי שהממלכה תוכל לטפל בבעיה היא צריכה לדעת על משהו. << אורח >> איציק לוי: << אורח >> אני אענה. למעשה, מה שקורה זה שהרבה פעמים מתווכים נתפסים כבעלי אינטרסים וברגע שמתווך מגיש תלונה על מתווך שאין לו רישיון יש עם זה איזה שהיא בעייתיות. כלומר, הרוח שאנחנו קיבלנו, מה שאנחנו, המסר שאנחנו קיבלנו זה שעדיף שזה יגיע מכיוון הלקוחות ולא מכיוון המתווכים. אם יש שינוי במגמה הזאת אנחנו בהחלט נעודד פנייה מסודרת. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אני חושב שבפרסום שאתם תעשו וזה, תנסו לעודד את האנשים להתריע. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> לא, גם מתווך שיש לו רישיון והוא סבור שיש מתווך עובד בלי רישיון. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> כן, אבל אתה מתחיל לעשות מלחמות היהודים. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> זה חשוב. אם הוא עובד בלי רישיון, אז הוא עובד בלי רישיון. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אוקיי, לשיקול דעתכם. << אורח >> איציק לוי: << אורח >> נשמח, כולל אם יהיה מלשינון, עד הרמה הזאת. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> צריך להבין, האכיפה היום על תיווך ללא רישיון היא מורכבת. השגת גבול המקצוע הזה, זה אירוע מורכב, בתור ראש אגף הסדרת מקצועות. אבל אני אגיד, קודם כל החוק נתן, בגלל שהוא הבין שתיווך ללא רישיון או כל השגת גבול מקצוע זה עבירה פלילית. אבל זה מסוג עבירות האסדרה של סדרי העדיפויות של האכיפה הם מורכבים באופן כללי. האכיפה הזאת ספציפית של תיווך ללא רישיון זה באחריות הרשות להגנת הצרכן במשרד הכלכלה. והם היו נוהגים בעבר לקיים. אבל אתם מבינים שהאכיפה היא פלילית. זאת אומרת צריך לקיים חקירה ולהעמיד לדין פלילי ולחכות בתור עם כל מאות אלפי התיקים הפליליים. זו נקודה אחת. נקודה שנייה, אדוני יושב-הראש, רק להבין, הסנקציה המרכזית היא סנקציה אזרחית. המחוקק היה מודע לזה. בעצם מה שהוא אמר מי שעובד ללא רישיון לא זכאי לכסף. בעצם הלקוח לא חייב לשלם לו, כי זה אחד התנאים כדי לקבל את הכסף. אז יש פה שילוב של ידיים. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אם אני מבין נכון, אתם מטפלים באלה שיש להם רישיון ועושים אותו לא נכון. אלה שמתחזים זה לא התחום. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> זו עבירה פלילית. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> עבירה פלילית והכול, אבל זה לא אתם. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> זה לא אנחנו. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אז זה לא אנחנו כרגע. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> ככל שאנחנו מחמירים וזה בסדר להחמיר עם המקצועי אתה לכאורה, אני מסכים עם מר הרן שבעצם הסנקציה האזרחית שהמחוקק קבע כבר בשנת 1996 שמתווך או מי שעוסק בתיווך ללא רישיון לא זכאי למעשה לדמי תיווך – היא מאוד יעילה. וברוב המקרים היא גם משיגה את מטרתה ואנשים במקרה שהיה סיקור בנושא ללא רישיון ולא קיימו את דרישת הכתב שנדרשת לצורך עסקת תיווך, בעצם לא מקבלים שכר. כלומר הלקוחות יכולים שלא לשלם להם שכר ולמיטב הבנתנו זה באמת סנקציה יעילה בתחום הזה של התיווך. לכן התפלאתי לשמוע על הטענה שיש כפפה רחבה של עוסקים בתיווך ללא רישיון. כי באמת הם לכאורה לא זכאים לשכר. << אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >> זה גם שנה בבית סוהר. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> עזוב את השנה בבית סוהר. << אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >> לא רוצים שיהיו בבית סוהר, רוצים שינפו אותם מהשוק. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> מאה אחוז. אבל אם החוק באמת קובע, כפי שאמר מר הרן בצדק, שאנשים שעוסקים ללא רישיון לא מקבלים דמי תיווך ולמיטב הידע שהיה לנו עד עכשיו הוא שזה סנקציה מאוד יעילה ומשיגה את המטרה. אם אתם חושבים שלא, אז אתם צריכים להעביר את המידע הזה. יכול להיות שיש צעדים נוספים שצריך לנקוט. אבל אנחנו יודעים שהסנקציה הזאת מאוד יעילה. אנשים יודעים שאם אין להם רישיון והם לא החתימו על עסקה בכתב הם לא יקבלו שכר. אז אני קצת מתפלא לשמוע שאתם אומרים שיש תופעה רחבה של אנשים שעוסקים ללא רישיון. << אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >> אז אולי שווה לעשות פרסום. ונשמח לעשות אותו ביחד אתכם, שיש מקום להתלונן. ואגב, ביקשנו, הצענו גם שברגע שיש מפגש. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אנחנו לא גוף מפרסם. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> צריך לעשות פה דיון עם הרשות להגנת הצרכן. עכשיו נכנס ממונה חדש. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> הסברה זה בסדר. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> נעשה הסברה באופן כללי. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> הסברה באופן כללי. אבל הוא אומר, הסמכות היא לא אצלו בטיפול בזה. בתלונות האלו. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> לא, עזוב את התלונות. אבל אם הוא יעשה הסברה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אם הוא ידע, מחר יתקשרו אליו למשרד לאחת מהיושבות כאן ויגידו להם אנחנו יודעים על זה, אין לה מה לעשות. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> אנחנו מעבירים את זה לרשות להגנת הצרכן. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> לא. אם הוא יעשה הסברה לציבור שאומרת שתדעו לכם שאם מישהו אמר לכם - - - << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> כן, את זה אנחנו נעשה. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> כן, זה מה שאני אומר. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> לכן גם יש תקנה של חובת הצגת הרישיון. אנחנו רוצים להעלות את העסקה בכתב. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> צריך להסביר לציבור, שיידע. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אגב, אתה הסברת את זה כבר בתוך התקנות. כי יש את ההצגה של זה. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> נכון, זה בא מתוך הנקודה הזאת. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אבל הייתי מצרף לזה גם בתוך ההסברה גם את הדבר הזה. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> עלה גם לאתר "כל זכות" שהוא אמר מאוד אפקטיבי ולא היה בו מידע, עו"ד רוזנר, אתה יכול גם לבדוק מה כתבנו שם. אבל הצענו לאתר "כל זכות" שזה פרויקט של משרד המשפטים והעלינו זכותון ללקוחות התיווך. זה היום אחד הכלים המרכזיים ליידע זכויות ומופיע שם באופן מפורט את כל הנושא הזה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> ובנימה אופטימית זו נמשיך את הסבב. << אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >> משפט אחרון. על ההיצע ועזרה שלנו. כמו שאיציק אמר, יש לנו מוסד בוררות שמטפל בבעיות אתיקה. ואני חושב שמי כמונו, עם כל העבודה המצוינת שעשו פה, מי כמונו יודעים להתמודד עם נושא האתיקה. אנחנו הצענו ואנחנו שוב מציעים את זה. תשתמשו בנו. כאשר יש נושאים שהם לא דרמטיים, שהם לא ברצה של עושק חס וחלילה או עבירות פליליות, בואו תשתמשו בנו, במוסד שלנו. אנחנו נשמח שיצטרף או תצטרף עורכת דין ממשרד המשפטים אלינו לפורום של ועדת בוררות ואתיקה. את המקרים מה שנקרא הקלים יותר, אלו שלא יסתמו את הפקק של המערכת. אלו שלא יצרו עומס מיותר, תפנו אלינו. ביחד אתכם נדע להתמודד. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> תודה רבה. נחמה בוגין, בבקשה. << אורח >> נחמה בוגין: << אורח >> צהריים טובים. נחמה בוגין, יושבת ראש לשכת שמאי מקרקעין. אני קודם כל רוצה באמת לברך מאוד על התקנות האלה. לברך את משרד המשפטים, את השר ואת הצוות המצוין ובעיקר את עמיר, שבאמת עושה עבודת קודש מאחורי הקלעים ואני יודעת שהוא הרוח החיה שמאחורי התקנות המאוד חשובות האלה. לי יש כבוד רב לעבודת המתווכים. הלשכה שלנו עובדת בשיתוף פעולה ובתיאום נפלא עם לשכת המתווכחים ועם הגורמים בתחום. אני חושבת באמת שיש פה עניין של אותם אנשים מתוך המתווכים שגורמים נזק גדול קודם כל למתווכים עצמם ואחר כך גם לציבור כולו. אני רוצה להציף כאן גם עוד נקודה שהתקנות מטפלות בה שהיא מאוד חשובה: השגת גבול המקצוע של שמאי מקרקעין. יש תופעה של עשרות רבות, זה לא בודדים, עשרות רבות של פרסומים של אנשים שלא מוסמכים לתת הערכות שווי, שמתיימרים לתת הערכות שווי. שוב, זה פוגע בציבור המתווכים שהוא ברובו אנשים מאוד מקצועיים ומאוד הגונים, שיודעים בדיוק את הגבול בין המקצועות השונים. והסעיף שנדבר עליו בהמשך כשנדבר על הסעיפים הספציפיים אבל ההסדרה של השגת גבול מקצוע השמאות מאוד מאוד חשובה. אנחנו היום נאלצים לפעול בהליכים משפטיים, מכתבי התראה. לפעמים גם הליכים משפטיים ממש. אנחנו ממש לא נהנים מזה. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> גב' בוגין, סליחה, אני מבין שיש איזה שהוא פסק דין שניתן בהליך. פסק דין מוסכם. << אורח >> נחמה בוגין: << אורח >> יש פסק דין שניתן בהליך מוקדם, שבעצם מקבע, פסק דין מוסכם במקרה מאוד ספציפי עם נסיבות מאוד ספציפיות. אבל הרציונל שם היה, ואני לא חושב שיש מישהו בשולחן שחולק על זה שמתווך התפקיד שלו באמת לנהל את העסקה, בדיוק כמו שנאמר פה קודם. אנשים באמת שמים את מבטחם בידיו של המתווך. התפקיד שלו מאוד חשוב. הם לוקחים ביד את הלקוח, בין אם זה קונה, בין אם זה מוכר, מובילים אותו בעסקה המאוד מורכבת הזאת שהיא עסקת מקרקעין. ומתווך מקצועי והגון יודע מתי הוא צריך לצרף בעל מקצוע אחר. בדיוק כמו שעורך דין כותב את ההסכם ולא מתווך, כך מי שעושה את הערכת השווי הוא אך ורק שמאי מוסמך. ומתווך שמפרסם בשילוט חוצות "הערכת שווי חינם לכל דורש" זאת קודם כל הטעיה בוטה מאוד של הציבור. שתיים, גם פוגע במתווכים עצמם שהרוב הגדול והמקצועי מבין שזה לא תפקידו. עזבו עבירות פליליות ועונש מאסר, אנחנו לא שם. אנחנו באמת קודם כל פה כדי לתת לציבור את השירות הכי נכון. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> כן. אבל יש איזה מנעד שבין לבוא ולומר הערכת שווי שמאית, עם הגדרה שמאית, שיש לה הגדרה ברורה מה זה שמאות. לבין מצב שמתווך אומר תקשיב, אני כבר תיווכתי פה כמה דירות, זה נע בין זה. << אורח >> נחמה בוגין: << אורח >> אדוני נוגע בדיוק הנקודה המרכזית ואני אומר את התשובה, אני בטוחה שאדוני יסכים. בדיוק. מתווך שיושב לדבר עם לקוח חייב להציג לו מחירים. הוא חייב בסופו של דבר להמליץ לו על מחיר ביקוש או על מחיר שהוא יציע. זה כמובן בסדר גמור. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> לא, אבל אתה גם לא רוצה שמתווך ייאלץ אותו לקחת שמאי גם כן. כי אתה מגדיל לו עלויות. הוא יכול לייעץ לו. << אורח >> נחמה בוגין: << אורח >> מתווך כמובן לא מאלץ שום דבר. אני חושבת שמתווך יודע להמליץ וגם הלקוח עצמו, זה כבר תפקיד שלנו. התפקיד שלנו כלשכה זה לא שהמתווך חלילה יכריח מישהו, זה שהלקוח יבין שיש מקרים מסוימים שבהם צריך שיהיה שמאי שיבחן עוד דברים שהמתווך לא בהכרח בודק אותם, גם לא בהכרח מומחה לבדוק אותם. כשאתה חושב שאתה קונה דירה ומתברר שזה מחסן. זה מצב שאני חושבת שהרבה מאוד אנשים היו מוכנים לשלם כמה אלפי שקלים לשמאי כדי למנוע את המצב הזה. אני לא מדברת על זה. מתווך גם בדרך כלל עובד באזור מסוים או בסוג עסקים מסוים ולכן מתווך שיוכל להציג ללקוח היו כאן עסקאות כאלה וכאלה. אני חושב שהמחיר הנכון שאתה צריך לבקש הוא כזה וכזה, זה בסדר. אבל מפה ועד לשלט חוצות, הערכת שווי, המילים הערכת שווי צריכות להיות מחוץ לתחום. אף אדם חוץ מאשר שמאי מקרקעין מוסמך לא יכול להשתמש במילים האלה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> נעשה את זה עכשיו? << אורח >> נחמה בוגין: << אורח >> מתי שתרצו. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> זה מקובל עליכם, הנושא של הערכת שווי או משהו כזה? << אורח >> סופי אוחנה: << אורח >> אני יכולה רגע לענות לה, כי הייתה לנו שיחה בעניין. אני מסכימה במאה אחוז. יש הבדל בין הערכת שווי נכס לשמאי משתמש בכלים מקצועיים שלמד ורכש לבין ניתוח מחירי שוק. יש כלי למתווכים שנקרא CMA, זה Comparative Market Analysis. ניתוח הערכת שוק. זאת אומרת מה מחירי השוק כרגע, יש X נכסים שמוצעים למכירה, X נכסים שנמכרו, מה פחות או יותר המחיר המוצע ליציאה לשוק. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> היא לא דיברה על זה אבל. << אורח >> סופי אוחנה: << אורח >> בדיוק. אז אני אומרת יש הפרדה מאוד ברורה. העניין הוא פה טרמינולוגי פשוט. זה ברור שמתווך לא משתמש בכלים של שמאי ונהפוך הוא, יש שיתוף פעולה מאוד פורה בין שמאים למתווכים. כששמאי מסיים את הערכת השווי שלו הוא מתקשר למתווך מה מחירי השוק כרגע. אז אני חושבת שההפרדה היא מאוד ברורה מבחינה מקצועית. אולי שווה לחדד את זה טרמינולוגית. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> נראה, נגיע לסעיף. << אורח >> איציק לוי: << אורח >> כל מילה. אני חושב שהיא הציגה את הדברים בצורה מאוד יפה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> עוד משהו גב' בוגין? << אורח >> נחמה בוגין: << אורח >> תודה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> בבקשה. << אורח >> שירה אבידוב: << אורח >> אני שירה אבידוב, אני עורכת דין מטעם המרכז הרפורמי לדת ומדינה. אנחנו מייצגים גם את עמדתם של האגודה לזכויות האזרח שנבצר מהם להיות כאן. קודם כל אני רוצה לומר שהצוות כאן של משרד המשפטים עשה עבודה מעמיקה. שמחתי לשמוע את זה. עם זאת, עדיין חורה לנו משהו ספציפי. במהלך השנים קיבלנו אין ספור פניות מאנשים שהתלוננו על אפליה שחוו גם כשהם ביקשו לשכור דירה וגם כשהם ביקשו לקנות דירה. אם זה ערבים, על רקע השתייכות לאומית. אם זה קהילת הלהט"ב על רקע הנטיות שלהם וגם חרדים שהם ספרדים, גם על זה קיבלנו תלונות. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> מחרדים אשכנזים לא קיבלתם תלונות? << אורח >> שירה אבידוב: << אורח >> לא, לא קיבלנו. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אם הוא יבוא לשכור ברמת אביב. << אורח >> שירה אבידוב: << אורח >> אני יכולה לבדוק לך, לתת לך פילוח של מי הגיש תלונות. אין לי בעיה, ניכנס גם לזה. מה שאני אומרת זה שלצערנו לאזרח הפרטי אין לנו מה לעשות. אין, אנחנו לא יכולים. אבל כאשר מדובר במתווך שמקבל בעצם, מדובר על לקוח שמגיע למשרד תיווך ומבקש להשכיר או למכור נכס שמבקש בעצם לעשות אפליה. פה אנחנו יכולים להרים את הכפפה. ואנחנו מחייבים בעצם את המתווך לפעול בהגינות בדרך שמקובלת ולהימנע מהתנהלות שאינה הולמת. הדרך בעצם לעשות את זה זה כללי האתיקה. וכרגע לפי מה שאנחנו רואים הכלל שיש כרגע לפי מה שהמדינה מציעה הוא רחב מידי. הוא לא מספיק מהודק לטעמנו. ולאור מחויבותה של המדינה לפעול לאור עיקרון השוויון ולמגר אפליה פסולה וגזענות וכמי שמעניקה את הרישיון למתווכים זה בעצם המדינה, אנחנו מבקשים בעצם לקבוע מפורשות בכללי האתיקה לעיסוק בתיווך מקרקעין כי גזענות ואפליה פסולות ואסורות על פי כללי האתיקה. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> רגע, גזענות של מי? של המתווך או של הלקוח? << אורח >> שירה אבידוב: << אורח >> מה שקורה זה שבעצם הלקוח בא ואומר אני לא מוכן למכור לערבי, לצורך העניין, לא משנה. אנחנו דורשים שהמתווך יגיד 'לא, אני לא מסכים'. והדרך היחידה שזה יקרה זה אם כללי האתיקה בעצם יורו לו לעשות את זה. כי כמו ששמעתם כאן, במיוחד מתווכים שמגיעים בשנה ראשונה שלהם, אין להם עבודה, יוצאים אחר כך. מבחינתם, כמו ששמעתם, יש כאן עבירות. בכל מקרה, לצערנו הנוסח המוצע של התקנות נעדר התייחסות מפורשת בעניין איסור אפליה פסולה. ונוכח היקף הרחב של האפליה וגזענות בשוק הנדל"ן אנחנו סבורים שהתייחסות מפורשת לאיסור לספק שירות מפלה בתקנות היא מחויבת על מנת להבהיר בצורה חד משמעית כי מדובר בהתנהלות פסולה שיש להוקיע מכל וכל. יש לקבוע כי מדובר בעבירת משמעת חמורה ולקבוע בצידה ענישה הולמת ומרתיעה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אוקיי. אתם מודעים לדברים הללו. << אורח >> שירה אבידוב: << אורח >> זה מה שהפתיע אותי, אגב. שבכל השולחנות העגולים שעשיתם ובכל הדברים שעשיתם, בדקתם את זה? זה משהו שנבדק? אם אפשר לשאול. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> כן, לפי מה שדיברו על הקטע של אפליה. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> כן. אני רק אומר שאנחנו גם קיבלנו את הפנייה הכתובה שלכם. לוטן אולי תרצה להרחיב על כך. אבל כפי שאת אמרת, אין הגבלה על אדם פרטי. אבל בתקנות המוצעות ישנה תקנה מס' 13 שלמעשה קובעת שמתווך במקרקעין יעביר ללקוחות תוך זמן סביר כל הצעה שקיבל מצד המבקש להתקשר בעסקת מקרקעין ויפעל בעניינים אלה לפי הוראות שלוחו. במובן הזה ישנה דרך אחת שניתן להתגבר בשילוב ההוראות האחרות של חובת הגינות, הוגנות. התנהגות הולמת המצופה ממתווך במקרקעין שהיא למעשה קבועה בחקיקה הראשית. << אורח >> שירה אבידוב: << אורח >> בואי נסכים כעורכות דין שזה סעיף סל והוא רחב מידי. זאת אומרת, אני אומר בזהירות שלסעיפי סל ניתן לצקת מגוון מצבים ועבירות שלכאורה יכולות להתגבש. לאור התלונות אנחנו מבקשים שיהיה משהו יותר ספציפי ומהודק. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אוקיי, הם שמעו וענו לך. בואי נראה בהמשך הדרך אם יש מקום. בבקשה, אם מישהו רוצה להעיר או ממשרדי ממשלה אחרים. אתה רוצה, בבקשה אדוני. << אורח >> רועי יהודה גרין: << אורח >> יכול להיות שנבקש להעיר בהמשך. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> בסעיפים עצמם. << אורח >> רועי יהודה גרין: << אורח >> כן, אני נציג ציבור צרכנים, יוצא בוועדה המייעצת לרשם המתווכים. אבל כן אם כבר אמרנו, אז יש גם סעיף 20, שמירה על כבוד הזולת. בעצם אם לענות על שלוש השאלות של אדוני מקודם, אז באמת חברתי הצביעה על קושי שהיה קיים ולדעתי נפתר במידה רבה בתקנות שהייתה חובה כללית להגינות וסבירות ובית המשפט אולי היה צריך לצקת לזה תוכן. ובעצם עכשיו הרגולטור נותן את דעתו גם על הידיעה של מה זה מתווך, לדוגמה שמירה על כבוד הזולת שבתקנה שהפניתי אליה עכשיו. אפשר לצקת לזה תוכן יותר קונקרטי. וגם מבחינה מקצועית הוא עושה סדר, במקום שבית משפט כל פעם ישבור את הראש עם פסיקות סותרות מה המתווך צריך לעשות. אבל זה יותר באמת בתוכן של התקנות. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אוקיי. << אורח >> עופרה קונס: << אורח >> שלום, עופרה קונס, מהוועדה המייעצת לרשם המתווכים. אנחנו היינו שותפים בהיערכות הזאת של תקנות האתיקה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> את ייצגת את מי? << אורח >> עופרה קונס: << אורח >> בוועדה המייעצת את המתווכים. רציתי להתייחס למה שנחמה בוגין אמרה. שאפשר להוסיף שהערכת השווי או המלצה למחיר לא תהיה בתשלום. כי זה משהו שיכול עוד לבדל בין השמאים לבין המתווכים. ונמשיך בהערות, בהמשך נתייחס. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> כן, אבל ברגע שאת מסכימה למילה "הערכת שווי" פה מתחילה הבעיה. לא? << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> שמאית. << אורח >> נחמה בוגין: << אורח >> הערכת שווי זה רק שמאי. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> מבחינת השמאים הערכת שווי היא מילה אסורה. << אורח >> נחמה בוגין: << אורח >> מתווך יכול לדבר על מחיר. אבל יש בשפה המקצועית יש הבחנה מאוד ברורה בין מחיר ושווי. << אורח >> עופרה קונס: << אורח >> גם ההמלצה על המחיר שלא יהיה בתשלום, ששמאי מקבל תשלום, זה יותר מחדד את הדברים שלך. << אורח >> נחמה בוגין: << אורח >> הנושא של תשלום לא רלוונטי. אני חושבת שמתווך שמפרסם שלט חוצות וכותב "הערכת שווי חינם" עובר על החוק עבירה פלילית. אין למדינה את היכולת להכניס את כולם לכלא ואף אחד גם לא רוצה שזה יקרה. אבל זה בדיוק אחד התפקידים של התקנות האלה, למנוע את המצבים האלה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אוקיי. תודה רבה. עוד מישהו שרוצה, משרדי ממשלה או משהו? כן, בבקשה. << אורח >> דוריה גנות: << אורח >> שלום, דוריה גנות ממשרד האוצר. האמת שאני לא מתקצבת את משרד המשפטים, אז אני לא יודעת לעזור לכם. אני אחראית על נדל"ן, אז אני לא יודעת לעזור עם תקנים, זה שייך לפורום אחר. אני רק אגיד שאנחנו מברכים על המהלך. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> ברור, ברור. ברכה שלא עולה לכם כסף היא ברכה מכל הלב מה שנקרא. לא סתם, הם יודעים לכוון את האנשים המתאימים. אם ככה, אנחנו נעשה הפסקה קטנה של 10 דקות לנשימה ונתחיל מיד אחר כך הקראה. לא יהיו הצבעות היום. << הפסקה >> (הישיבה נפסקה בשעה 12:05 ונתחדשה בשעה 12:20.) << הפסקה >> << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אנחנו מחדשים את הישיבה. << אורח >> דבי גילד חיו: << אורח >> - - - אנחנו שלחנו למשרד המשפטים הערות שלנו לטיוטה של התקנות האלה ואנחנו הדגשנו את החובה שלהם לדאוג ולטפל בעניין של - - -. זה לא מספיק כל מיני חובות, די הופתעתי מהעמדה שהם הציגו עכשיו בדיון שאם המתווך הוא אמון על מסירת מידע למי ששלח אותו אז כאילו זה ממלא את החובה של אי אפליה ושמירה על שוויון של הפונים. אין שום קשר בין הדברים, זה לא מונע אפליה. זה לא מענה ראוי וטוב. אנחנו המון שנים מתעסקים באפליה בשוק המגורים. אין קבוצת מיעוט בישראל שלא סובלת מזה. בדרך כלל, כמו שאתם יודעים, באפליה מאוד קשה להוכיח והיא בדרך כלל אפליה סמויה. זה כל מיני פרקטיקות כאלה. בן אדם מתקשר, אומרים לו הנכס לא אקטואלי. כאשר מבינים נניח שהוא חרדי או ערבי או מזרחי או לא יודעת מה. אחרי חמש דקות מתקשר בן אדם אחר עם שם אחר ומוכרים לו את הנכס. אוקיי? אנחנו כולנו מכירים את סוגי הפרקטיקות מהסוג הזה. זו תופעה מאוד נפוצה, מאוד רחבה. ומתווכים הם חלק מהשוק הזה והם מבצעים הרבה פעמים את האפליה הזאת. יש פה עכשיו הזדמנות שאי אפשר לוותר עליה. זה חיוני וחובה להכניס איסור אפליה בתוך התקנות האלה. המדינה נותנת רישיונות לאנשים לעסוק במקצוע מאוד מאוד קריטי לשוק דיור ושוק שכירות במדינת ישראל, שאנחנו יודעים מה מצבו. והיא חייבת לדאוג שיהיה שוויון ואי אפליה בזה. בין השאר אם מכניסים סעיף שעוסק בזה, צריך להכניס פרקטיקות מסוג למשל שאם הלקוח מבקש ממך להביא לו רק סוג אחד של לקוחות, אז המתווך אסור לו להסכים לזה. אם הם דורשים ממנו להפלות על בסיס גזע, דת וכו' אז הוא צריך לסרב וזו תהיה עבירת משמעת. אותו דבר עם איסור ועבירת משמעת של מסירת מידע לא נכון, על בסיס האפליה. זאת אומרת מה שנתתי קודם. שאסור לפרסם הודעה שהיא מפלה וכו' וכו'. פרקטיקות ידועות. אנחנו קוראים לוועדה, זה בכלל לא חלק מהתקנות האלה עכשיו. זו צריכה להיות יוזמה של הוועדה להכניס את זה ולדאוג שזה ייכנס ושזו היה עבירת משמעת של מתווך שעושה פרקטיקות של אפליה. גם אם הלקוח שלו רוצה להפלות. תודה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אוקיי, תודה רבה. אם כך, בואו נעבור לתקנות עצמן. אני מציע, זה הולך לפי מספרי תקנות? << דובר >> רעות בינג: << דובר >> כן. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> לפי פרקים? << דובר >> רעות בינג: << דובר >> אפשר לעבור תקנה תקנה ולראות אם יש הערות. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אם יש הערות ואז נדבר עליהם. אוקיי, אבל לא צריך הקראה מלאה. << דובר >> רעות בינג: << דובר >> אז לעבור? << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> לא כהקראה. אלא מה אומר הסעיף, מה זה. נשמע אם יש הערות, נעיר את ההערות שלנו ונתקדם הלאה. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> טוב. פרק א' הוא סעיף הפרשנות. סעיף 1 הוא סעיף ההגדרות. הסכם בלעדיות, טופס הזמנה בכתב, עסקה במקרקעין. עסקת תיווך. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> כיום אין טופס הזמנה בכתב? איך זה עובד היום? << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> יש לנו בסעיף 9. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> לא, לא, יש. מפנים פה לטופס שקיים כבר. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> שקיים כבר היום לפי החוק. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> ויש תקנות, כן. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> חשוב לי כשאתם מציעים, מה הדברים שקיימים היום והתוספת. זה מול זה מה שנקרא, לצורך העניין. הלאה. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> אז רק אני אפתח במקביל את החוק. אז הגדרה נוספת היא המתווך במקרקעין, כאשר זה משלים את ההגדרה שקיימת בחוק היום. ההגדרה היא על תיווך במקרקעין. ופה בתקנות מוגדר מיהו מתווך במקרקעין. ומהו מסמך הצעה להסכם. פרק ב', חובות המתווך כלפי הלקוח. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> רגע, דקה, יש הערות על סעיף הגדרות? לא. לנו יש הערות? << דובר >> רעות בינג: << דובר >> לנו יש הערות, אבל זה הערות שהן יותר לנוסח. << אורח >> רון נובוטני: << אורח >> לי ברשותכם יש הערה. בנוסח ההגדרות יש את הנושא של שמירה על סודיות ואי שימוש במידע. סעיף 10, סליחה. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> לא, אנחנו בסעיף 1. << אורח >> רון נובוטני: << אורח >> אה, סליחה, בסדר גמור. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> תקנה 2 מתייחסת להתנהגות המקצועית תחת פרק ב'. אני מקריאה אותה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אפשר גם להקריא. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> התנהגות מקצועית 1. מתווך במקרקעין יפעל למתן שירות מקצועי תוך הקפדה על נאמנות ללקוח, על הגינות, על יושר ועל חובת תום הלב, ינהג בלקוחו בכבוד ויעניק לו שירות נאות בסטנדרט מקצועי מקובל. כפי שכתוב בדברי ההסבר בעצם מוצע להרחיב את ההגדרה שקיימת בסעיף 8 כפי שאדוני היו"ר שאל. סעיף 8 קובע חובת הגינות וזהירות של מתווך. ואנחנו מציעים להוסיף מושגים נוספים: יושר וחובת תום הלב. וכן להבהיר את החובה הקיימת על מתווך במקרקעין לנהוג בלקוחותיו בכבוד, תוך מתן שירות נאות או בסטנדרט מקצועי מקובל. במובנים מסוימים גם התקנה הזאת קצת הצהרתית. היא הפתח של התקנות. היא קובעת את הסטנדרט ואנחנו יכולים לראות תקנות דומות גם אצל מקצועות אחרים ואפילו בכללי השפיטה שמסדירים מה החובות האתיות הנדרשות. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> יש הערה עקרונית. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> כן, תראו, יש לנו בעיה עקרונית שיש פער שאנחנו רואים, לפחות כרגע בשלב הזה. פער בין הממצאים שבאמת עלו ונזכרו כאן קודם לגבי הבעיות שהתעוררו במסגרת הבדיקות שנעשו לפני לבין הנוסח שמוצע לפנינו. והבעיה היא בעצם בכך שהתקנות המוצעות אינן מבחינות בין סוגי עסקאות שונות. לגבי היקף חובת הגילוי של מתווך למשל, לגבי החובות שמוטלות על המתווך. לגבי המשמעות של האיסורים, החובות שלו כלפי הלקוחות שלו. אין הבחנה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> חסר הבחנה, לא הפירוט. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> חסרה הבחנה שמשמעותה בפירוט. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> לא, בפירוט של ההבדל בין לבין. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> אני אתן דוגמה. ברור לכולנו, אני חושב, שהיקף המידע שצריך למסור לאדם שמבקש למסור נכס שונה וגם יכול להיות הפרטים שלו שונים, לבין אדם שמבקש לשכור נכס. כרגע אין הבחנה בזו בתוך ההצעה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> איזה עוד הבחנות למשל? << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> שתי ההבחנות העיקריות. יש הבדל בין עסקת מכר לעסקת שכירות, דבר ראשון. ויש עסקה מסחרית, נכס מסחרי או נכס שהוא לא למגורים אישיים למשל. ההנחה היא שכאשר מדובר באדם שרוצה לרכוש דירת מגורים פערי המידע בינו לבין המוכר עשויים להיות גדולים יותר. לעומת זאת הנחה סבירה שמי שרוכש נכס מסחרי שכוחו לברר מידע, שוב, זו הנחה שהיא לא נכונה במאה אחוז מהמקרים, אבל כהנחת מוצא אדם שהולך לרכוש נכס מסחרי או לשכור נכס מסחרי שונה בינו לבין אדם שהולך לרכוש דירה. לכן אנחנו סבורים שבמסגרת התקנות באופן כללי, אגב, לפחות חלק מההבחנות האלה נעשו כבר בחוק הראשי. לגבי הבחנה בין עסקה לנכס למגורים לבין נכס שאינו למגורים. הבחנות בין שכירות למכר לא קיימות בחוק ואנחנו חושבים שהן צריכות להיות קיימות בתקנות. ולהתאים את החובות שמוטלות על המתווך בכל אחד מסוגי העסקאות לפי סוג העסקה כמובן. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> תגובתכם. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> אני חושב, גם מהדוגמאות שאמר היועץ המשפטי, זה בעיקר לעניין סוג המידע בתוספת. אני חושב שרוב התקנות שאנחנו מביאים הן תקנות כלליות ביחס להתנהגות של מתווך באשר הוא מתווך. אני משווה את זה להתנהגות של רואה חשבון באשר הוא רואה חשבון. הוא צריך להתנהג בהגינות, למסור מידע. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> ברור שיש תקנות שנכונות לכל. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> אני חושב שרוב התקנות הן כאלה ואתה, אם הבנתי נכון, אתה ממקד את זה יותר בעניין המידע. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> לא. לאו דווקא. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> זהו, השאלה אם יש דברים אחרים. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> יש חובות שמוטלות. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אז בוא נעשה רגע. בואו נעשה את הטכניקה הבאה. ההערה הזאת נאמרה. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> דוגמה נוספת, הוא ביקש דוגמאות. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> רגע, הפוך. אני רוצה להגיע בדוגמאות דווקא כשנגיע לסעיפים עצמם. ושם הערה שלי מאז למשל כאן יכולה לבוא לידיי יישום. ואז נבחן בכל מקום לאן זה. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> אין ספק שחובת הגינות נכונה בכל מקרה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> בדיוק. אז את אוחזת באיסור השפעה בלתי הוגנת. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> זו תקנה גם שהיא למעשה לא גורעת בכלליות האמור בסעיף 8 לחוק, שמדבר על חובות של הגינות ובדרך מקובלת ומסירת מידע, על סעיף 8(ב) לחוק מתייחס לפעולה של מתווך במקרקעין במיומנות ובסבירות וינקוט באמצעים ראויים לקבלת מידע מהותי. פה בעצם מדובר על איסור השפעה הוגנת לפיה לא ינקוט מתווך במקרקעין אמצעים שמהווים השפעה בלתי הוגנת על אדם להתקשר עימו בעסקת תיווך כהגדרתה בסעיף 3 לחוק הגנת הצרכן ובכללם פניות חוזרות. בעצם לקחנו את ההגדרה לפניות חוזרות מסעיף א(3). << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> מה זה פניות חוזרות? << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> המתווך שב ופונה אל הלקוח, הוא מציע לו להמשיך ולתווך את הנכס. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> למרות הבעת הרצון המפורש כי יחדל מכך. לא סיימת את זה, בסדר. ומניעת אפשרות סבירה. מה זה מניעת אפשרות סבירה להתייעץ ביחס לעסקת תיווך? << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> הפעלת לחץ לחתימה על התקשרות בהסכם תיווך, מבלי להתייעץ עם עורך דין או גורמים אחרים שהוא מעוניין להתייעץ איתם. ממש הפעלת לחץ. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> מה זה אומר מניעה? << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> אדוני, זו שאלה קשה. אני אגיד. הסעיף הזה, אני הלכתי ברוח המקובלת במורשת ישראל. יש פה כמה סעיפים שהם שולחן ערוך שהם עושים קודיפיקציה של דברים שהם כבר קיימים בחקיקה ועושים לוקליזציה לעולם המתווכים. לא המצאתי את הגלגל, הסתמכנו על דברים קודמים. אז הסעיף הקודם הסתמך על הוראה בחוק המתווכים. הסעיף הזה מסתמך על הוראה בחוק הגנת הצרכן שקיימת ביחס לכל העוסקים, סעיף 3 לחוק הגנת הצרכן מדבר על איסור הפעלת השפעה בלתי הוגנת. וגם היום אסור לכל העוסקים. יש פה שורה של דברים שאסור לעשות. למשל מנע מצרכן את האפשרות להתייעץ לגבי התקשרות בעסקה או לגבי תנאיה. זאת אומרת אם אתה רואה שהצרכן רוצה לצאת החוצה והוא אומר אני רוצה להתייעץ, אדם מבוגר רוצה להתייעץ עם הבן שלו, הוא אומר עזוב את הבן שלך עכשיו, הזדמנות. בעצם הוא מנע. הוא אומר עכשיו אתה חותם. יש שורה של מקרים שכבר הוגדרו בחקיקה הראשית שהם נכונים לכל העוסקים. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אבל אם הוא אומר לו שמע, הבן שלך לא מבין בזה שום דבר. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> אז יצטרכו לבדוק. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> הוא לא מנע ממנו. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> יצטרכו לפרש את זה בסוף במקרה הספציפי האם באמת הייתה פה מניעה, כמו שמפרשים את זה היום בהגנת הצרכן. זה איסור שגם היום הוא קיים. אנחנו רוצים בשולחן ערוך שאנחנו מכינים למתווכים להכניס את זה. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> אני אתחיל בעניין, זה למשל דוגמה להערה עקרונית שבה מתבטאת ההערה העקרונית. לא כל לקוח הוא צרכן. הצרכן הוא מי שרוכש שירות למטרה אישית, ביתי או משפחתי. ויש לקוח עסקי. ולקוח עסקי, שאלה האם אנחנו מחילים את הוראות חוק הגנת הצרכן גם על לקוח עסקי. זו שאלה לא פשוטה. ההצעה כרגע היא שעל כל לקוח זה חל, בין אם הוא צרכן ובין אם אינו צרכן. לדוגמה, זה מה שאמרתי לגבי ההבדלים בין סוגי העסקאות. דבר שני שיש פה בעיה: מייחדים הוראה שמתייחסת לסעיף 3 לחוק הגנת הצרכן שהינו השפעה בלתי הוגנת. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> ואם זה עסקי למה לא צריך? << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> כי ההנחה היא שלקוח עסקי יודע להגן על עצמו מספיק טוב. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> יודע להגן על עצמו ולא צריך להוסיף לו. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> ואם זה אדם שקונה עסק קטן לטובת הסנדלרייה שלו, אז הוא גם לקוח עסקי? לפי החוק הוא לא צרכן. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> יפה. אז זאת שאלה שצריך להעמיד על השולחן האם אנחנו מרחיבים את חובת איסור ההשפעה הבלתי הוגנת למעבר למה שקבוע בחוק היום. זאת שאלה. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> נכון, שאלה. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> בטח שאנחנו לא רוצים להרחיב את זה למקומות שלא, מצד אחד. מצד שני, לקחו עילה אחת צרכנית אחת מתוך שורה של עילות צרכניות למשל, איסור ההטעיה בחוק הגנת הצרכן הוא רחב יותר מאיסור ההטעיה הכללי בחוק החוזים. ופה לא התייחסו לנושא ההטעיה. אז בהטעיה הולכים לפי חוק החוזים ובהשפעה בלתי הוגנת לפי חוק הגנת הצרכן? לא פשוט. אלה דברים שצריכים לחשוב עליהם. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> לא, זה הסעיף הבא. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> איסור הטעיה לא הלכו לפי הוראות חוק הגנת הצרכן. יש בחוק הגנת הצרכן הוראה מאוד מפורטת לגבי איסור הטעיה, כדי להגן על הצרכן מטילים איסורים רחבים יותר ממה שמטילים בעסקה רגילה בין שני צדדים לחוזה. חוק הגנת הצרכן מדבר על איסורים רחבים יותר כדי להגן על הצרכן. משתמע מתוך ההוראות כאן שאיסור הטעיה בחוק הגנת הצרכן לא רלוונטי כאן, שזה אפשרי, אני לא אומר שזה לא אפשרי. אפשר להחליט שאנחנו בהטעיה אנחנו הולכים לפי הדין הכללי ובהשפעה בלתי הוגנת אנחנו הולכים לפי חוק הגנת הצרכן. גם בחוק הכללי יש איסורים שקשורים למרמה ועושק או ניצול מצוקה ועושק, שפה בחרו ללכת לאיסור היותר מחמיר שהוא איסור של חוק הגנת הצרכן. זאת שאלה האם זה נכון להרחיב את האיסור הזה, שלפי ההצעה כרגע הוא מורחב מעבר למה שחוק הגנת הצרכן קובע. גם זה משהו אפשרי, אבל צריך לדון בו. זה לא פשיטה שאנחנו אומרים עכשיו על כל עסקת תיווך שהיא עסקה צרכנית. זה ממש לא המצב. אם יש לנו שני קבלנים. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> זה לא צרכן קלאסי. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> כן. לכאורה לפי ההצעה כרגע זה חל על כל עסקת תיווך, בין אם זה צרכן ובין אם זה לא צרכן. וזאת שאלה שצריך לבחון אותה. אותו דבר אמרתי לגבי העילות האחרות הצרכניות. יש שורה של עילות צרכניות אחרות שכאן אין התייחסות לזה כעבירות אתיות של מתווכים ועלול להשתמש מזה, וגם זאת שאלה שצריך לבחון אותה, האם העילות האחרות שבהן מדובר אנחנו מוותרים עליהם במירכאות במובן האתי או שכן יחולו בעניין. זאת אומרת כמו שנתן דוגמה לאיסור הטעיה ויש עוד מספר דוגמאות בחוק הגנת הצרכן שהן רלוונטיות. אבל אלה שאלות שצריך לבחון אותן. אני אומר, יכול להיות שהתוצאה תהיה שבאמת מה שמוצע כאן זה הנכון. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> הבנתי. הערות על ההערה? << אורח >> איציק לוי: << אורח >> קודם כל יש לנו בעיה לאורך כל הדרך בהבחנה בין נדל"ן מסחרי לבין נדל"ן למגורים. כלומר אנחנו מדברים פה באמת על שתי עסקאות שונות לחלוטין. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> זה בסיס הטענה שאומר היועץ המשפטי. << אורח >> איציק לוי: << אורח >> נכון. ולצערי, גם בחוק המתווכים אין לזה שום התייחסות והרבה מאוד מתווכים במגזר שעוסקים בנדל"ן מסחרי ועסקי מוצאים את עצמם בעמדת חולשה מול אותן חברות גדולות. אני אישית לפני כ-20 שנה בעסקת נדל"ן מאוד גדולה של מעל 200 מיליון שקלים, בגלל שלא החתמתי את הלקוח איבדתי את דמי התיווך בעניין הזה. גוף מאוד גדול שהיה לו מגרש מאוד גדול, חברה מאוד רצינית. ופשוט השתמשו בכוח שלהם בעניין הזה. וזה לא הדיוטה, זה לא כשאתה מדבר על נדל"ן מסחרי אתה מדבר על גורמים שחברות גדולות מאוד שמרבית, לא מעט מתווכים שעובדים איתם. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> לא תמיד. << אורח >> איציק לוי: << אורח >> נכון, לא תמיד. אבל הם לא אותו לקוח ממוצע שלא מבין דבר ועניין בנדל"ן ובעסקאות נדל"ן. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> לכן מה? << אורח >> איציק לוי: << אורח >> לכן צריכה להיות איזה שהיא התייחסות לנושא של מתווכים בנדל"ן המסחרי. למשל אחד הדברים יש חובת החתימה על הזמנת שירותי תיווך. אני חושב שזה משהו שהוא בעייתי. כי הרבה פעמים כשאתה מגיע לחברה אז יש את המנכ"ל, שלא הוא זה שחותם. חותם אחד מהעוזרים שלו. וכשמגיעים לעסקה אז מסתבר שלא הייתה לו סמכות, כן הייתה לו סמכות. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אז איך אתה סוגר עסקה? << אורח >> איציק לוי: << אורח >> אז הרבה פעמים אנחנו מפסידים עמלות בעניין הזה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> לא. איך אתה תסגור את זה בלי חתימה? << אורח >> איציק לוי: << אורח >> שזה לא יהיה מחייב שלקוח, היום החוק מחייב אותך שבעסקת נדל"ן מסחרית שלא יהיה חובה, יהיה אפשרות, אבל זה לא יהיה ייהרג ובל יעבור. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> דווקא הדוגמה שאתה הבאת זו דוגמה שהיא בחקיקה, בחוק, והתקנות לא יכולות לשנות את זה. החתימה היא דווקא בחוק. << אורח >> איציק לוי: << אורח >> נכון. אני פשוט מגדיר ואומר שיש פה בעיה עקרונית בכל החוק הזה לגבי הנושא של מתווכים בנדל"ן המסחרי וזה גם בא לידי ביטוי בתקנות, שבעצם אין התייחסות לעניין הזה כלל. << אורח >> סופי אוחנה: << אורח >> אני חושבת שראוי שכל מתווך יתייחס לצרכן פרטי בהרבה יותר זהירות מלקוח מסחרי שבאמת יש לו יכולת להגן על עצמו. לפעמים יועץ משפטי וכאלה דברים. ובמיוחד כאשר מדובר באנשים מבוגרים, עולים חדרים, לתרגם את הזמנות שירותי תיווך. אלו דברים שממש נדרשת בהם זהירות. ולשים לב לזה. אני חושבת שכן צריך להביא לידי ביטוי גם בתקנות את ההפרדה. ואני מסכימה עם מה שאיציק אומר שהרבה פעמים לקוחות בנדל"ן המסחרי לא מוכנים לחתום למרות שזו החובה של המתווך על פי החוק שתהיה הזמנה בכתב. והלקוחות בנדל"ן מסחרי לא מוכנים לעשות את זה. וגם פה, אני חושבת שהתקנות צריכות גם להגן על המתווכים ולא רק על הלקוחות. ולחשוב איך לפתור את העניין הזה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אני אומר עוד פעם, הנקודה היא לא בתקנות אלא בחקיקה. יכול להיות שהייתה טעות אז, אבל אנחנו לא יודעים לתקן היום. יכול להיות שהייתה טעות. בבקשה, כן? << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> יתכן שבאמת יש מקום לערוך את ההבחנה בין לקוח מסחרי ללקוח פרטי. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> לאורך כל הדרך. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> אבל אני חושבת דווקא שבתקנה הזאת אין מקום, בתקנה 3, של איסור השפעה בלתי הוגנת. דווקא פה אין מקום לערוך את ההבחנה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> זה משהו בסיסי. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> אני חושבת שזה חלק מהבסיס והנורמות שאנחנו רוצים להחיל על מתווכים. מעבר להגנה על הציבור יש פה גם הגנה על כבוד המקצוע, כאשר סעיף 3 לחוק הגנת הצרכן מתייחס על הגבלת יכולת של צרכן לעזוב מקום, מנע ממנו להתייעץ עם התקשרות בעסקה, ערך ביקורים חוזרים. יש פה אלמנטים שגם במובן של הגנה על כבוד המקצוע. ציבור המתווכים מפני עצמו. חשוב שהם ימצאו ביטוי בתקנות הן באשר ללקוחות עסקיים והן באשר ללקוחות פרטיים. ודווקא פה אני חושבת שההבחנה בין לקוח מסחרי ללקוח פרטי היא פחות מתאימה. יתכן בהמשך יהיה נכון יותר לעמוד על הדקות הזאת. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אז דווקא פה יכול להיות שאת צודקת. מה שאני מציע, כדי שנחסוך זמן, שבעיקרון ההערה שאמרת, היועץ המשפטי, אם זה יקפוץ לנו בהמשך הדרך אז נעיר אותה. מה שאני מבקש שבסוף, אחרי שנעבור על הכול, עד לישיבה הבאה, שנביא נוסח מוסדר אתם תשבו יחד עם הצוות שלנו ותבררו את הדברים שאתם חושבים וזה יהיה בנוסח הוועדה ואז נשמע בסוף את כולם. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> בסדר גמור. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אם למישהו תהיה הערה מסוימת על משהו. בבקשה. << אורח >> רועי יהודה גרין: << אורח >> אני מקווה שאני אוכל לענות על השאלה שלך, זאת הייתה שאלה מצוינת, אני מוכרח לומר. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אתה מדבר ליעוץ המשפטי. << אורח >> רועי יהודה גרין: << אורח >> כן, כן. אני מוכרח אבל להפנות, להבנתי לפחות, ושוב, אני מציג צרכנים יוצא בוועדה המייעצת לרשם המתווכים. להבנתי שום דבר בתקנות אינו פוגע בחוק הגנת הצרכן כפי שהוא ואני אסביר ואולי תתקן אותי ותגיד אולי איך היית מנסח את זה יותר טוב. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> לא, לא, ברור. << אורח >> רועי יהודה גרין: << אורח >> יש הרי את הסעיף של עבירות המשמעת. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> חקיקת משנה לא יכולה לגרוע מחקיקה רשאית, זה ברור. << אורח >> רועי יהודה גרין: << אורח >> לא, לא, זה הרבה יותר קונקרטי. ההערה שלי שיש סעיף עבירות המשמעת, שזה - - - עבר על הוראת כל דין אחר המטיל חובה או איסור על מתווך במקרקעין. אז השאלה איך, זה אחד. ולגבי שכירות אני הבנתי, כמו שאני קראתי את התקנה במקור, זה שמגדילים את החובה של המתווך כלפי שוכרים במודע בדבר הזה. אני מבין גם ממה שנוי אמרה, ואני מסכים עם עו"ד חסון, בעצם יש מגמה לקחת הוראות ספציפיות שניסיון החיים מראה שיש איתן בעיות קונקרטיות ולהדגיש שהן עבירה. זאת אומרת שום דבר בזה לא אומר שאם תעשה עבירה צרכנית אחרת בהשפעה בלתי הוגנת או עבירה לצורך העניין בחוק החוזים האחידים עם פנייה מקפחת, אז לא עשית עבירת משמעת. זה לפחות כך אני מבין את זה. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> זה ממש ספק גדול ממה שאדוני אומר. ברגע שמחוקק המשנה ייחד הוראות ספציפיות וכאשר הוא מודע לקיומם של ההוראות האחרות בחקיקה הראשית, כאשר כמובן תוקפן לא נגרע, זה ברור. מבחינת דיני הצרכנות כמובן, לא מבחינת דיני האתיקה. אבל אם המחוקק בענייני אתיקה בחר הוראה ספציפית מתוך שלל הוראות צרכניות עשויה, עלולה להישמע הטענה שהוא ייחד את ההוראות האלה מפני הוראות אחרות. זה נכון שיש הוראה כללית והוראת סל, אבל זה יהיה, זו הוראה שקיימת בדין ואז לא צריך תקנות אתיקה. אפרופו הדבר הזה אני אומר, וגם כאן יש נקודה שמצד אחד מפנים לסעיף 3 לחוק הגנת הצרכן ומצד שני מייחדים עילות ספציפיות בהמשך שמתוך סעיף 3 לחוק הגנת הצרכן שדווקא לגביהן יש התייחסות מפורשת. וגם כאן עלולה להתעורר שאלה לא פשוטה מדוע המחוקק ייחד ספציפית את העילות הפרטניות האלה ולא עילות אחרות. הנושא זה צריך להיבחן. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אתם צריכים לשבת אחרי שנגמור את הישיבה כאן, לא היום. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> אכן. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> עוד ישיבה אחת, לראות את זה ואז נקרא את הנוסח מה שנקרא הנוסח המתוקן יותר. כן? << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> בסדר גמור. איסור הטעיה 2. לא ימסור מתווך במקרקעין מידע ביחס לנכס, לעסקת התיווך או לעסקת המקרקעין, אשר הוא יודע, או היה עליו לדעת, שהוא שגוי, או עלול להטעות. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אני הייתי - - - רק אם היה עליו לדעת. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> נכון מאוד. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אני נורא מפחד מהדברים האלה, "היה עליו לדעת". << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> לא, גם כאן אדוני, בדיוק אותה הבחנה שדיברנו. התקנה הזאת בעצם יוצרת סטנדרט התנהגות חדש שמטיל חובה על מתווך שלמיטב הבנתנו לא קיימת היום. המונח "היה עליו לדעת" משמעותו שעליו להימנע מרשלנות. זאת אומרת עליו לעשות באופן אקטיבי מה שמתווך סביר היה עושה באותן נסיבות. זו גם אחת ההערות העקרוניות שלנו שגם הולכת להמשך. קודם כל, בוודאי שאסור לו למסור מידע שהוא יודע שהוא לא נכון. זה פשיטה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אני דיברתי רק על "היה עליו לדעת". << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> לגבי "היה עליו לדעת" – שוב, האמירה הזאת היא אמירה שמעוררת קושי רב. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> לכן מה מציע אדוני? << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> בשלב הזה אני מציע למחוק את המילים. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> אני רק אגיד, הדבר הזה משקף את החובה שקיימת בחוק הכללי כבר היום. לכן השאלה אם זה חידוש. כי המחוקק הראשי קבע שהמתווך צריך לפעול בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת וגם אומר שבמילוי תפקידו יפעל במיומנות ובסבירות וינקוט אמצעים ראויים בנסיבות העניין לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך. זאת אומרת הסל, הרקמה הפתוחה להגיד מהם אמצעים ראויים להשיג מידע זה לא משהו שעכשיו אמרנו. כי היה עליו לדעת בעצם מתכתב עם זה שהוא צריך לנקוט אמצעים ראויים להשיג מידע מהותי. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> אני ארצה להשלים את מה שעמיר אמר שאכן בחוק היום נדרש המתווך לפעול באופן אקטיבי לאיתור מידע שרלוונטי לנכס והתקנות בעצם באות לפרוט את האירוע הזה ולומר שעל המידע שאתה אוסף אתה בעצם צריך למסור מידע שהוא נכון ואמיתי ללקוח שלך. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> זה נכון, על זה אין ויכוח. על מידע נכון ואמיתי אין ויכוח. זה ברור שאם יודע מידע שהוא לא נכון, אסור לו למסור מידע שהוא לא נכון, בוודאי. זה פשיטה אני חושב. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> התקנה שואבת את הכוח שלה מסעיף 8 לחוק שבעצם מדבר על הפעולות האקטיביות שהמתווך צריך לעשות. זאת אומרת שאם במסגרת איסוף המידע הוא מקבל מידע שיכול להוות בעיה הוא לא יעביר מידע שגוי מוטעה ללקוח. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אז תנסחו את זה בצורה אחרת. המידע שיש בידיו אם הוא יגיד אותו, אם הוא לא יגיד אותו או יטעה אז זה לא טוב. אבל מה שהיה צריך להיות לו, אין לדבר סוף. זאת אומרת אם יהיה תחרות אז הוא יגיע עכשיו לבית של הרשם ויגיע לזה. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> ואם נוסיף "לא ימסור מתווך במקרקעין מידע שבידיו"? << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> שוב, זה לא מקרי שאתם בחרתם ניסוח שונה מניסוח של סעיף 8 לחוק. אם הייתם הולכים בעקבי סעיף 8 ואומרים את אותו דבר כעבירה אתית, מה שהוא בעיניי מיותר, כי זו עבירה אתית ממילא כשלעצמה, מלכתחילה. אתם רוצים לקבוע סטנדרט אחר, לפחות כך משתמע מהנוסח. שמטיל על מתווך חובות שלא - - - << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אגב, סתם משפטית אפילו, כשאת כותבת "אשר הוא יודע", על סמך מה הוא יודע? על פי הוראות החוק. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> נכון מאוד. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אז למה צריך לכתוב "או היה עליו לדעת"? הוא אסור לו להגיד משהו שהוא יודע ולהגיד אותו אחרת או להטעות אותו או להסתיר אותו או להגיד שהוא לא נכון. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> אני רק אזכיר שחלות עליו במסגרת התקנות חובות נוספות לאיסוף מידע שמופיעות בתוספת. ולכן זה מצטרף גם על מה שקבוע בחוק. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> זה גם נחשב בתקנות. לא? << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> כן. זה מוצג כאן. יש כאן אכן תוספת. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אז נגיע אליו. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> השאלה היא אם נוסיף "שבידיו לאחר המידע" יכול לפתור את הסוגייה הזאת. כי אז בעצם זה לא מרחיב ויכול להיות שזה יצמצם את החשש. "לא ימסור מתווך במקרקעין מידע שבידיו". ואז הוא לא יצטרך, זה מצמצם. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אני מציע, גם מניסיוני המועט פה כבר ברוך השם, שהדברים האלה, עוררנו את הנקודות. אתם תעשו על זה ישיבה מקצועית. אני יעודכן אחר כך ונחליט בנוסח של הוועדה מה עמדת הוועדה בעניין הזה ואז נביא את זה כמובן לדיון פה. דיון והצבעות בסוף. כן, בבקשה? << אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >> הערה לנושא הזה: צריכים לקחת בחשבון שעסקת נדל"ן לא מתחילה ונגמרת תוך יום-יום, שבוע. לפעמים עסקת נדל"ן מתמשכת, טיפול המתווך בנכס לפעמים יכול לקחת גם שישה חודשים. ודברים גם מתפתחים תוך כדי. וזה חוזר להערה המצוינת של "היה עליו לדעת". אני חושב שצריך לנסח את זה בצורה כזו שלא יחשוף בכל נקודת זמן, גם אחרי חודשים, את המתווך למשהו שלכאורה הוא התרשל או לא בדק. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> הוא פעל לפי החוק, הביא את המידע הנכון ואמר את מה שהוא אמר. לא הטעה ולא כלום. לאותו בן אדם לקח הרבה זמן להחליט אם הוא רוצה להתקדם או לא. פתאום מרים טלפון למתווך אומר 'שמע, אני רוצה להתקדם'. עכשיו, אני מצפה מהמתווך שיבדוק היום מה קרה בינתיים? זה מוגזם. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> בדיוק. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> זאת אומרת, יכול להיות שמתווך מאוד חרוץ, אז הוא כבר הציע את הדירה הזאת לעוד אחרים או שלא הציע, אם הוא בעל הנכס אז הוא לא יכול להציע. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> מה כן המתווך צריך לעשות? << אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >> ואגב, זה מתחבר לעוד כמה סעיפים שקשורים בדיוק לאותו עניין. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> רגע, שנייה. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> כן המתווך צריך להגיד לאותו לקוח שבמקרה בדוגמה שאדוני נתן, אני הייתי מצפה ממתווך הגון להגיד לו אתה רוצה להתקשר בעסקה? עכשיו אני מציע לך, תיקח עורך דין שיבדוק לך מה מצב הפרטים כדי שתחתום בעסקה וגם אולי ייצג אותך בעסקה בחוזה. זה התפקיד של המתווך. הוא לא צריך עכשיו לעשות לו את כל הבדיקות מה המצב התכנוני ומה המצב הזה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> לא. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> עכשיו כשהוא רוצה להתקשר בעסקה זה לא התפקיד של המתווך. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אבל אני התייחסתי למה שאמר, שיש את החובה הראשונית מה שהוא צריך לעשות. אותם דברים שהוא כן צריך לדעת. זה לא אומר שהוא צריך לדעת על איזה עורך דין. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> המחוקק הטיל על המתווך, תומר אתה קצת, השאלה איך אתה, אתה רואה את זה אחרת. אבל אנחנו ראינו שאפרופו העצמת המקצוע, המחוקק הטיל על המתווך לאסוף מידע, לנקוט אמצעים ראויים בנסיבות העניין לקבל מידע מהותי הנוגע לנכס. הוא כן ראה בו איזה שהוא תפקיד. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> מה שהוא יכול להגיע. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> מה שהוא יכול, מה שסביר לבקש ממתווך בנסיבות האלה. וגם ראינו, יכולים להגיד גם המתווכים, אנחנו ראינו שמתווכים כן עושים תיק נכס, תיק מידע. ואנחנו רוצים לקחת את הענף הזה לשם. לייצר עבודה מהותית, שגם המקצוע יהיה מכובד. הלקוח רואה תמורה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> ואז גם יעלה התיווך. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> לא, לא. היום זה במחיר הזה. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> זו דוגמה נוספת לאיך שאתה מסתכל על הדברים, תיק מידע וזה וזה. ויש הבדל בין תיק מידע לנכס, לשכירות, סטודנט רוצה לשכור נכס למגורים לשנה, לבין אדם שרוצה לקנות נכס. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> בסדר, זה לגופה של התוספת. יכול להיות שצריך לתקן. בסדר. אבל זה אמרנו לגבי המידע מסוגי העסקאות, יכול להיות שצריך לדייק את זה. ואת זה אנחנו מקבלים. אבל אני אומר, אם ניקח לקיצון את העמדה שאתה מציג, אני לא יודע אם זאת העמדה שאתה מציג, להגיד המתווך יוצא ידי חובתו אם הוא מפנה לעורך דין. אנחנו רואים במקצוע הזה שאנחנו רוצים לפתח אותו כמקצוע משמעותי. וצריך למצוא את נקודת האיזון למידע המהותי שהמחוקק כבר התייחס אליו. וזה מה שניסינו לעשות. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> בסעיף הזה לפחות אנחנו מציעים, כמובן את האיסור למסור מידע שהוא לא נכון. שוב, בכפוף לעניין הנושא של הדיון שאנחנו צריכים לקיים בנושא ההטעיה הצרכנית שהוא שלוב בנושא הזה. שוב, כי אם זה באמת עסקה צרכנית אז יכול להיות שצריך להטיל על המתווך אחריות מחמירה יותר לגבי איסור ההטעיה. ומצד שני אם רוצים לשמר את הוראות סעיף 8 לחוק שמדבר על חובות המתווך, להגיד את המילים, את אותם דברים. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אני מציע הצעת ייעול, כמו שאמרתי מקודם. הערות עולות כאן. תדברו על זה ותגיעו להסכמה ובמקרה שלא תהיה הסכמה הוועדה תכריע. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> אני אומר לשבחם של נציגי משרד המשפטים שהם באו לוועדה וליושב-ראש הוועדה לפני הדיון והציגו את הדברים וביקשו את הערותינו. ואנחנו אמרנו שאנחנו נעשה זאת אחרי הדיון הראשון, אחרי שנשמע את הציבור. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> רצית לומר משהו? << אורח >> רון נובוטני: << אורח >> אני אומר שברמה הפרקטית צריך לעשות הבחנה בין נושא של מכר לבין נושא של השכרה. בכל מכר תמיד חייב להיות מעורב עורך דין, כי מישהו צריך לדווח על זה למיסוי מקרקעין. והבעיות האלה שאנחנו מדברים על האתיקה מתי הם יצופו? הם יצופו לא במהלך העסקה. כאשר אדם קנה ואז גילה בעיה בעסקה. ואז יתחילו לפנות למתווך כגורם שלא גילה את הכול והיה צריך לעשות פעולות וכו'. וצריך לזכור שיש פה גם עורך דין בדרך. אז צריך לעשות איזה שהיא הבחנה בין העסקה עצמה לבין התיווך. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אוקיי. הלאה. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> להתקדם עם התקנות? << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> כן. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> יש לנו את התקנה של חובת הצגת רישיון תיווך במקרקעין. תקנה 5 היא תקנה גם שניתן לראות אותה אצל בעלי מקצועות אחרים, חוקרים פרטיים סעיף 2. אתם רוצים שאני ארחיב עליה? << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> כן, כן, בהחלט. אני לא חושב שיש פה מקום בימינו. אנחנו לא חושבים שיש מקום לדרוש את הרישיון הפיזי. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> אגב, זה עלה מהמתווכים. אבל אני אגיד שני דברים: אחד, זה לא תמיד אנשים שיש להם משרד. ולכן האינטראקציה יכולה להיות לא באיזה שהוא משרד אלא נקודה. ורצינו שתהיה איזה שהיא התחלה שיציג את הרישיון שהוא רכיב מהותי בעסקה. שתיים, כמו שהבנתם יש איזה תופעה של תיווך ללא רישיון. ורצינו, תומר, להעלות את המודעות לנושא הרישיון. כיוון שיש הרבה מתווכים ללא רישיון, זה עלה מהמתווכים. שזה גם משהו שנהוג בפרקטיקה שלהם שהם מסתובבים עם הרישיון עליהם ואנחנו אימצנו את ההצעה של השטח דווקא בנקודה הזאת ואנחנו חושבים שהיא יכולה לתרום לציבור. כי לפעמים זה קצת לא נעים לבקש וזה. אנחנו רוצים להבנות את הדבר הזה. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> גם פה זה לבקש. לא? << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> זה גם יכול לפתור את הבעיה של עיסוק ללא רישיון. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> יש חובה להציג. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> גם בלי שביקשו? << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> כן, כן. בדיוק בגלל שזה מקצוע שלא ממש באים למשרד. אם היו באים למשרד, היום הכול מתנהל לא במשרד. אני אשמח, יושב-הראש, אולי נציגי המתווכים ירצו להתייחס. זה נושא שחשוב להם. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> זו נראית הוראה, בעינינו לפחות, הוראה לדרוש רישיון פיזי היא הוראה שבימינו היא מעט אנכרוניסטית בעינינו. פשוט אפשר לדווח על זה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> מה, שיסתכלו במאגר? << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> יש אינטרנט. רואים מה מספר הרישיון שלו וזהו. הערה שקיבלנו גם מהציבור בעניין הזה היא שיש קושי ברמה הטכנית לקבל את הרישיונות המעודכנים. אני לא יודע אם היא נכונה או לא, אבל יש טענה לפחות שלוקח זמן עד שמקבלים את הרישיון. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> זה היה בעבר. השנה לא היו בעיות. היו שנים קודמות שהיו בעיות. אנחנו גם הולכים יחד עם ממשל זמין לעולם של רישיונות דיגיטליים. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> היא הנותנת. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> לא, הדיגיטלי זה מחליף. אז לא יהיה פלסטיק. אני אומר שכל נושא הפלסטיק וההנפקה שלו והשליחה אנחנו מקווים שתהיה גם חלופה בקרוב. אבל ההזדהות הבסיסית. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> אנחנו לא מבקשים את הדבר הזה לא מעורך דין ולא משמאי ולא מרואה חשבון. אני לא מכיר רואה חשבון, באמת. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> כי רוב העסקאות של רואה חשבון מתבצעות במשרד ולא ברחוב. וזה מה שמייצר את תחושת הביטחון של הלקוח כאשר הוא נכנס למשרד. << אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >> אנחנו העלינו ומבחינתנו זה מצוין. אנחנו רוצים שהמתווכים יהיו גאים במקצוע שלהם. ולהגיע עם רישיון בתוקף כמובן ולהראות אותו במפגש הראשון מול לקוח, בין אם זה קונה, מוכר, משכיר, שוכר, זה לא משנה. מבחינתנו זה בסדר גמור ואנחנו לגמרי בעד. אין שום דבר לא בסדר בזה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> לגבי השאלה מי מנפיק את הרישיונות האלה? << אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >> משרד המשפטים. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> זה משהו שיכול להיות בו עיכובים ואז בן אדם יפסיד עסקה בגלל זה? << אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >> לא. ברגע שאתה משלם אתה מקבל נייר, באופן אוטומטי וגם אפשר להוריד אותו מהאזור האישי. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> אתה נמצא במרשם גם, אפשר להציג את המרשם שאתה מתוך פעיל. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> זה מה שאני אומר. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> לא, אבל השאלה על מי חלה החובה הזאת. האם אתה מעביר את הנטל הזה על הלקוח או על המתווך? << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> זה סעיף שבמהותו עלול לעורר בעיות קשות לאחר מכן שיגידו לא הצגת לי את זה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> יש סוג דברים בארגונים גדולים, משטרה וזה, אז יש את השם של הבן אדם על בגדו, תג ומה הוא מייצג. פה עדיין זה מקצוע חופשי. זה מקצוע חופשי שצריך רישיון. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> וצריך לזכור, עסקת התיווך משתכללת אך ורק על מסמך בכתב. אז צריך להגיד שבמסמך בכתב יציינו את מספר הרישיון, זה בסדר. זה בסדר להגיד שבעסקה שחותם המתווך עם הלקוח הוא יציין. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> הם רצו למנוע מלכתחילה שבן אדם יידע שבאמת עומד מולו מתווך. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> אבל זה לא משנה. בכל מקרה עד שהוא לא חותם על מסמך בכתב שהוא לוקח את השירות שלו, אין למתווך שום זכות לקבל שכר. אז זה פותר את הבעיה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> הבעיה היא פה בחובת ההצגה. אם נהפוך את זה, הפוך, זאת אומרת, מאחר והוא חייב בזה. יכול בעל הדירה לבקש ממנו שיראה לו את התעודה. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> זה אחד. ושתיים, להוסיף בהוראה מפורשת, שזה בהחלט יכולה להיות הוראה, שיופיע בעסקה בכתב שהוא מחתים את הלקוח. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> זה מופיע. על הטופס בדרך כלל יש את המספר. << אורח >> איציק לוי: << אורח >> זה מופיע. הבעיה היא אחרת, שגם אם זה מופיע בטופס הרבה פעמים יש פרקטיקה שאני ממש לא אוהב שמתווכים בעלי משרדים מעסיקים מתווכים ללא רישיון ואז הם בעצם רושמים את מספר הרישיון שלהם ולוקחים חסות על הדבר הזה. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> לכן אני אומר, ההערה הזאת באה באמת מהשטח, שהאדם שעומד מולך באמת הוא מתווך. << אורח >> איציק לוי: << אורח >> הוא מתווך ולא מישהו, שליח מטעם משרד התיווך או משהו כזה. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> זו שאלה קשה. האם אנחנו עכשיו אוסרים על אנשים שהם מתווכים להעסיק פקידים. זה לא פשיטה. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> לא, אין בעיה. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> מותר לו לשים למטה, כשחותמים, כשבאים השוכרים, מותר לו לשים פקיד מטעמו או לא? << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> לא. מותר לו לפי החוק להעסיק אדם בתפקיד מינהלתי. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> יפה, מינהלתי, מחתים אותם על הזה. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> בסדר, עצם ההחתמה כן. אבל הוא לא יכול להראות לו את הדירה. << אורח >> סופי אוחנה: << אורח >> אני רוצה לומר משהו בעניין הזה. לפתוח סוגריים בנושא הרישיון. שקודם כל בהזמנה חייב להיות הרישיון וברור שחותמים מול מתווך. אבל הקושי הבירוקרטי להשיג את הרישיון הוא בעיה. הרשמה למבחן נסגרת חודש לפני. יש בסך הכול ארבעה מועדים בשנה לבחינה. הבחינה מתקיימת בירושלים. מכל הארץ צריכים לעלות ביום אחד לירושלים לקיים את המבחן. והתהליך לקבלת הרישיון אחר כך לוקח זמן. זאת אומרת שבן אדם יכול לחכות ארבעה-חמישה חודשים עד שהוא מקבל רישיון. פה צריך גם משרד המשפטים להקל בדברים האלה על הציבור. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> זה נושא אחר שהוא לא קשור לתקנות. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> בוודאי שזה קשור. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> לא. כי השאלה אם אדם יש לו רישיון או לא מלכתחילה. היא תיארה פה שצריך יותר מועדים בשנה לבחינה ואפשר לקבל. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> זה עזוב, זו שאלה אחרת. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> לא, זה מה שהיא העלתה פה. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> היא אמרה שלוקח חמישה-ארבעה חודשים עד שהיא מקבלת את הרישיון. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> לא, לא. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> או שלא הבנתי אותה. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> לא לקבל את הרישיון. << אורח >> סופי אוחנה: << אורח >> פתחתי סוגריים. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> זה לא קשור. היא אמרה אם אדם רוצה להיות מתווך לוקח לו ארבעה חודשים להיות מתווך. << אורח >> סופי אוחנה: << אורח >> להקל על הציבור בעניין, בתהליך. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> יכול יותר מארבעה מועדים בשנה? << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> כן. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> בסדר. אני לא מכיר מקצוע שיש בו ארבעה מועדים בשנה. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> גם השניים זה אקסטרה. << אורח >> סופי אוחנה: << אורח >> יש כאלו שיש כל חודש. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> כל חודש בחינה? באיזה מקצוע? << אורח >> סופי אוחנה: << אורח >> משגיחי כשרות לדוגמה, עד כמה שידוע לי. מופרט גם. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> בראבו. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> זה נושא אחר. הרישיון ניתן, גם כרטיס הפלסטיק היפה שמאוד אוהבים אותו. רישיון בחתימתי ניתן בשנייה שאתה משלם. אין בעיה עם הרישיונות, עו"ד רוזנר. ברגע שבן אדם משלם הוא מקבל נייר שהוא לכל דבר ועניין הרישיון. זה שאוהבים את הכרטיס עם התמונה, צריך להעלות תמונה ועד שזה מודפס בבית הדפוס ונשלח לכתובת ויש בעיות עם דואר ישראל. הכול בסדר. אבל מבחינת הרישיון בן אדם מחזיק בידו ביום שהוא משלם. יש להם נייר שאפשר להוציא אותו באזור האישי הממשלתי. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אני הייתי כותב "יציג לבקשת הלקוח". << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> אבל אתה אומר לי לחנך את הציבור שכדי לדעת אם אדם עם רישיון, לחנך את הציבור. << אורח >> דוד שני: << אורח >> הרי ממה נפשך. אם הוא לא מתווך אז ממילא הוא נכנס למישור הפלילי. ואם הוא מתווך, אז הוא מתווך. אז כל הרעיון, זה מה שהיועץ המשפטי של הוועדה מכוון. << אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >> אני אומר, זה באמת בא מהשטח. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> לפי דרישה, כן. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> אני רק אומר, זו הערה שבאה מהשטח. אנחנו משרתים בסוף את הציבור. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> זה צריך עיון. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> בסדר. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> נשמע גם בסוף. אני אומר עוד פעם, אחרי הישיבה היום, כמה שנספיק, אני כבר לא יודע כמה נספיק, אלא אם כן נעשה את זה באמת זריז ונתעכב על הנקודות. תשבו לעשות את ה-fine tuning לכל הדברים הללו. נוציא נוסח של הוועדה לדיון. על הנוסח הזה נשמע את ההערות הסופיות של כולם. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> להמשיך? << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> כן. את התקנים שאפשר להסביר אותם בלי לקרוא לא צריך לקרוא. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> בסדר. מוצע בתקנת משנה א להטיל חובה על המתווך להסביר לאדם עוד בטרם הפיכתו ללקוח של המתווך על אודות מהות העסקה. ההסבר צריך להיות בשפה פשוטה ומובנת לאדם השומע, כיוון שאחת המטרות של התיווך היא הנגשת והעברת המידע ללקוח. התיבה של שפה פשוטה ומובנת נלקחה מתוך חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות. שהפרשנות של בתי המשפט בעניינים של חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות יחול גם בעניינו של המתווך. בתקנת משנה ב בעצם אנחנו מחדדים את תקנת משנה א ומבהירים שאם מדובר באדם שלא שולט בשפה של המתווך אז צריך להסביר את מהות העסקה בשפה מובנת. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> זה החלק של הסבר ותרגום. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> אז אני אסביר אולי רגע למה הגענו לזה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> זה ברור. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> זה ברור? << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> זה ברור שאם מישהו לא מבין אז אתה מטעה אותו. מה? לא צריך להסביר את זה באנגלית. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> אז גם פה זו דוגמה להבחנה שצריכה להיעשות בין עסקה שהיא עסקה צרכנית, שהוא עושה פעם בחיים עסקת נדל"ן לבין זה שלא צריך להסביר בשפה פשוטה למר עזריאלי שרוצה לקנות מגרש מה זה עסקת תיווך. בסדר? << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אוקיי, שוב ההבדלים. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> השאלה היא ממה זה גורע בעצם הצורך הזה להסביר. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> לא, אני אסביר ממה זה גורע. הטלת חובה אתית, א' מבחינת סכסוכים שעלולים להיווצר בהמשך או תלונות. כאן מדובר, אני חושב שגם כאן צריך לשקול האם כשאנחנו מדברים בעסקה צרכנית למשל האם לא צריך לחייב בעסקה צרכנית לתת מסמך בכתב בשפה פשוטה ומובנת לצרכן, שיבין במה מדובר. לעומת זאת, בעסקה מסחרית שבה לא מדובר באנשים - - - << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אבל הקטע שבכתב, אני רוצה כמה שפחות להטיל חובה על ניירת. כל מתווך יצטרך לקחת איתו קצרנית. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> זה נכון. אבל צריך להביא בחשבון שהטלת החובות כאן, לכאורה כך משתמע לפחות, מדובר בהסברים שניתנים בעל פה. ולגבי הסברים שניתנים בעל פה עלולות להיווצר מחלוקות לא מעטות. מתי מתעוררות בעיות? כאשר יש בעיות. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אבל 90% מתנהל בעל פה בכל מקרה בעניין הזה. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> לא, אבל פה יש חובה, מוטלת חובה פוזיטיבית על המתווך בכל עסקת תיווך. כפי שאמרנו אנחנו חושבים שזה לא נכון בכל עסקת תיווך. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> את זה אתם תבחנו במסגרת הסינון שלכם. הלאה. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> זה דבר אחד. כיוון שמדובר בחובה שמוטלת על המתווך להסביר בעל פה, לכאורה לפחות, במה מדובר, כאשר יתעוררו בעיות עלול הלקוח שנפגע לטעון טענות לגבי מה הוסבר לו ומה לא הוסבר לו ואיך הוסבר לו ואם הוא הבין את מה שהוסבר לו וכו' וזה עלול לעורר קשיים לא מעטים משני הצדדים. לכן גם פה צריך לחשוב היטב. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> אני רק אחדד, סליחה שאני ככה נכנסת. אנחנו מדברים אודות הפרטים המופיעים בטופס הזמנה בכתב אודות מהות העסקה: עסקת מכר, עסקת שכירות, ומהות הפרטים. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> על זה אנחנו מדברים, כן. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> כן. זה יחסית מגודר. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> מגודר זה יפה. וכשתהיה בעיה עם העסקה בסופו של דבר, כפי שרמזו פה נציגי המתווכים, אז הלקוח יחפש את המתווך בכל דרך שהיא והוא יגיד לא הסביר לי, לא ידעתי, לא הבנתי. גם זה צריך לחשוב. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אז מה, אתה רוצה שהוא לא יהיה חייב להסביר לו? << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> לא. אני מציע שצריך לחשוב לגדר את המקרים שבהם צריך לתת. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אז לגדר כבר נתנו תשובה, אתם תעשו את הסינון. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> בין סוג הלקוח ובין סוג העסקה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> בואו לא נחזור, אנחנו לא נגמור. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> לא, אבל ביקשת שאני אזכיר כל מה שצריך. אז אני מזכיר. דבר שני, באותו מובן, כדי למנוע את הקשיים שעלולים להתעורר אחר כך לגבי מה הוסבר, מה כן הוסבר ומה לא הוסבר וכו', יכול להיות שצריך לחשוב במצבים שבהם זה נכון לעשות את זה, שההסברים האלה יהיו בצורה מאוד ברורה בצורה של עלון הסבר כזה שמצורף או משהו כזה, שהמתווך יעשה. כדי שלא יהיה ויכוח אחר כך מה הוא הסביר ומה לא הסביר. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> שוב, אבל ההסבר פה הוא ספציפית. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> להגיד אני מתווך, זה המספר שלי, זו עסקת שכירות. זה הנכס המדובר. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> מה זה "זה עסקת שכירות". << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> זה הפרטים שקבע בחוק שצריך להסביר. על הפרטים האלה דיברנו. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אולי אני יכול להציע הצעה פה. גברתי, אולי אני יכול להציע הצעה. שאפשר לכתוב את זה פה שההסבר שהוא ייתן יהיה בשפה מובנת. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> זה מה שכתבנו. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> זה מה שהם כתבו. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> זה למעשה מה שכתוב. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> לא, כתוב הוא חייב. אלא לאחר שהוסברו לו הפרטים שפורטו בתקנות המשנה. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> לא. אנחנו מדברים על סעיף קטן (א) שאומר שמתווך במקרקעין יסביר לאדם לפני חתימתו בכתב של האדם על טופס הזמנת שירותי תיווך שמוגדר באמת, בשפה פשוטה ומובנת על אודות מהות העסקה. עסקת מכר, עסקת שכירות. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> איזה עסקה? עסקת התיווך? << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> אני אחדד. קיבלנו תלונות גם ממשרד הקליטה וגם מאנשים מבוגרים שהם לא הבינו בכלל שהם מתקשרים עם מתווך. החתימו אותם על איזה שהוא נייר שהם לא הבינו בכלל מה מהותו. אגב, יש תופעה שהצביע משרד הקליטה שגם בא אליי, שאומר יש עולים מאתיופיה סל קליטה מוגדל ואז מחתימים אותם. היו מקרים של החתמה גם על שירותים מופרזים שבכלל לא יודעים מהם, כולל הסעה וכל מיני דברים וסעיפים. והרעיון היה לגדר היטב, שאתה תדע שאתה נכנס לעסקה עם מתווך. זה באמת מקרי הקיצון. אמרתי, אני לא רוצה להכתים את כולם. במקרי הקיצון יש את המינימום שהמתווך צריך להסביר שאתה חותם למתווך. זה לא סתם איזה שהוא נייר והוא מחייב אותך גם בתשלום וגם במהות העסקה. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> המהות היא לא נתונה לוויכוח. ברור שמתווך הגון צריך לעשות את זה וזה נכון שזו תהיה חובה אתית של מתווך להסביר. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אז על מה הוויכוח, על הניסוח? << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> הוויכוח הוא על גידור החובה והגדרה שלה בצורה יותר חדה וברורה כדי שלא יהיו, לפחות כמידת האפשר, להפוך את החובה הזאת לחובה הרבה יותר קונקרטית וברורה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> חדה וברורה יכולה להיות רק על נייר. ואני חושב שנייר, על כל נכס להתחיל. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> לא על כל נכס. זה בדיוק מה שאני אומר. אם אתה יודע שמדובר, לדוגמה לקוח, ויש הוראות בחקיקה שמתייחסות ללקוחות מבוגרים, ללקוחות שהם עולים חדשים, ללקוחות שהם בגיל מסוים. אפשר לדבר על דברים. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> ואז מה תעשה? יהיה לכל אחד דף שלו? << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> בוא נאמר כך, אנחנו יודעים את זה גם מעסקאות אחרות שיש לנו בעיה, שאנשים לא קוראים את מה שהם חותמים עליו. יש לנו תופעה כזאת גם בעסקאות הרבה יותר משמעותיות מעסקאות תיווך. בסדר? גם בעסקאות פינוי בינוי שהן העסקאות הכי מסובכות בעולם אנחנו יודעים שיש תופעה לא זניחה נגיד, של אנשים שחותמים ולא הבינו על מה הם חתמו. יש תופעה כזאת. להגיד עכשיו שמתווך צריך בכל עסקת תיווך לעשות את הדבר הזה, להסביר בלשון פשוטה – אמרנו לא נכון. ברור שבמקרים המתאימים, כפי שדיבר עליהם מר הרן, על סיפור של אנשים מבוגרים, עולים חדשים, צרכנים רגישים, צריך לחשוב על הדרך שבה זה ייעשה בצורה הכי נכונה כדי שמצד אחד אנחנו נשיג את המטרה שאנחנו רוצים ומצד שני זה לא ינוצל לרעה על ידי לקוח שמרגיש את עצמו נפגע ויגיד בדיעבד לא הסבירו לי ולכן העסקה לא הייתה ולא נראה. זה אנחנו רוצים למנוע. למנוע את הניצול לרעה. אז צריך לחשוב איך עושים את זה. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> זה מה שאנחנו חשבנו והצענו. אם יש הצעות אחרות אנחנו נשמח לשמוע. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> תקנה 7 לעניין מסירת מידע מהותי, מוצע להבהיר מהו המידע המהותי המינימלי שעל מתווך במקרקעין למסור ללקוחותיו או ללקוחות פוטנציאליים. זו לא רשימה סגורה וייתכנו מקרים נוספים שיעלו כדי מידע מהותי ולא מופיעים ברשימה שקבועה בתקנות. תקנת משנה 7(א) במשא ומתן לקראת קליטת עסקת תיווך יגלה מתווך במקרקעין אם הנכס מצוי בהליכי כינוס נכסים. זה אנחנו רואים, זו תולדה של תלונות רבות שמגיעות אלינו, שרק בשלבים יחסית מאוחרים ולאחר שנחתם טופס הזמנת שירותי תיווך הלקוח בעצם מגלה שהנכס בכינוס נכסים ולמתווך אין יכולת השפעה על ההליך בכלל. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> במקרים שאתם קיבלתם, המתווך היה נציג של כונס הנכסים? << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> לא. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> הוא ייצג בעסקה? << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> הוא איתר את הנכסים במרשתת ופרסם אותם. זה נכנס גם לנכסים שהם לא כחלק מהמאגר של אותו מתווך. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> אבל זה יש לכם הוראה ספציפית שהוא לא יכול לפרסם נכס שהוא לא לקוח שלו. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> כן. אבל יש פה הוראה ספציפית לעניין נכסים שמצויים בכינוס נכסים. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> כן, כן. אני שאלתי למה אתם מבקשים לייחס את העניין הזה של זה. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> כי אנחנו רואים תלונות רבות בנושא. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> מה ההבדל בין מתווך שקיבל או פרסם נכס שהמוכר לא נתן לו בכלל הרשאה לפרסם והוא לא כונס נכסים, לבין נכס שכונס נכסים לא נתן לו הרשאה לפרסם אותו והוא מפרסם? אני לא מבין את ההבדל. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> הסעיף הזה הוא תוצאה באמת, כפי שאמרתי, של פניות ציבור רבות שהן ספציפיות לגבי העניין הזה. ולעניין הפרסום אני לא, אולי טעונה איזה שהיא השלמת בירור לגבי היכולת של המתווכים לפנות לכונסי הנכסים ולבקש את אישורים לפרסם את הנכסים. כרגע אין לי תשובה חד משמעית על זה. אבל אני יודעת שהתקשורת מול כונס הנכסים עצמו היא לא תמיד מתאפשרת ולא תמיד כונסי הנכסים לוקחים גם מתווכים שיסייעו להם בעסקאות. אני יודעת שזה לא עונה לך על השאלה. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> תומר, אני אגיד לך מה. ההערות שלך הן איזה שהיא דילמה שאנחנו מתמודדים. כי אפשר לעשות את התקנות האלה מאוד מאוד משפטיות ומפנות להסדרים אחרים וזה ייצא קודקס מאוד מאוד משפטי. ועשינו פה איזון גם שיהיה קובץ שאפשר להבין אותו באופן חינוכי. גם אם אפשר להקיש מדבר לדבר מבחינה משפטית טהורה, כיוון שבסוף אנחנו רוצים שיקראו את זה מתווכים שהם לא בעלי הכשרה משפטית ולהסביר את זה בצורה פשוטה ללקוחות – השתדלנו גם אם אנחנו קצת חוזרים או מייחדים מקרים. אני אומר, כי ההערה הזאת היא נכונה מבחינת הנוסח. אבל היה לנו חשוב, היה חשוב גם לשר ולמנכ"ל להביא הצעה שהמסמך הזה יהיה אפשר לקרוא אותו לכשעצמו. לא רק בדיון בינך לביני, כמה שאנחנו נהנים ממנו. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> לא, תראו. אתם מתייחסים לכונס נכסים, למשל, אתם לא מתייחסים למפרק. אתם לא מתייחסים לנאמן. אתם לא מתייחסים להרבה מאוד סיטואציות שבהן לא הבעלים מחזיק ביכולת למכור את הנכס או להשכיר אותו. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> ואם המתווך לא יודע את זה? << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> אז אני אומר, זה נכון גם לגבי כונס נכסים, בדיוק באותה מידה. << אורח >> דוד שני: << אורח >> מה שתומר אומר, אם יורשה לי, זה מכלל ופרט אין אדם דן אלא כעין הפרט. שלא יגידו שבגלל שנאמר כונס נכסים באופן ספציפי, אז אם לא נאמר על אחרים אז זה כבר מוציא את זה. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> אני חושבת שהתשובה לשאלה הזאת מצויה בכך שמדובר במידע מהותי וההוראה הספציפית הזאת, שוב אני חוזרת, אני יודעת שכבר אמרתי את זה, זו תולדה של פניות לא מעטות שמתקבלות אלינו, דווקא במקרים שבהם ישנם הליכים שהם בכינוס נכסים והמתווכים מצליחים לאתר את הנכסים האלה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אני שואל אותך, האם את יודעת להתמודד עם התוצאה שהיא שכינוס נכסים כן הוא צריך לדעת ודברים אחרים לא. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> מפרק לא. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> מפרק לא. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> לא בטוח שמפרק כן יכול להיות כינוס נכסים, זה תלוי באיזה סיטואציה. << אורח >> סופי אוחנה: << אורח >> אני רוצה לשאול שאלה פרקטית. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> אמרנו שזו לא רשימה סגורה. << אורח >> סופי אוחנה: << אורח >> התלונות שקיבלתם, אני רוצה להבין. בוא נגיד שמתווך איתר נכס שהוא בכינוס נכסים, מפרסום בעיתון, שיווק אותו. איך הוא יכול להביא קונה לראות את הנכס כאשר בעל הנכס בכלל לא התקשר איתו? איך פרקטית זה מתקיים עסקה כזאת? << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> אני אתן לך דוגמה אחת שפשוט קפצה לי כרגע לראש. << אורח >> סופי אוחנה: << אורח >> כמה תלונות כאלה היו? << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> רגע, רגע. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> לא מעט. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> אמרתם 50 תלונות בסך הכול. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> תופעה שראינו מתוך התלונות שיש. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> מקרב התלונות שאנחנו מקבלים לא מעט תלונות. הוא החתים אותו על הסכם לקבלת שירותי תיווך. << אורח >> סופי אוחנה: << אורח >> את מי? << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> את הלקוח הפוטנציאלי שהביע עניין בנכס. ורק לאחר מכן כאשר התגלה שזה נכס שהוא בכינוס נכסים וכעבור חצי שנה-שנה שהלקוח הגיע לראות את הנכס הוא היה כבול בהסכם תיווך לאותו מתווך. << אורח >> סופי אוחנה: << אורח >> אז זה לא קשור לנכס בכינוס, זה יכול להיות לגבי כל נכס. פה נשאלת השאלה האם הוא היה הגורם היעיל. זה לא קשור אם הנכס בכינוס או לא. אם לפני שנה הוא לא היה בכינוס ועכשיו אחרי שנה הוא בכינוס, מה עושים? << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> לא, הוא היה באותה עת גם בכינוס, הוא פשוט לא פורסם ולא נפתח כדי להראות. << אורח >> סופי אוחנה: << אורח >> מתווך לא יביא קונה שנה אחרי לנכס. יש פה משהו פרקטית, אני לא מבינה פרקטית. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> אנחנו חושבים שזה לא מקדם את המקצוע ולא מכבד את המקצוע שתהיה פה החתמה בלי פעולת תיווך וניהול עסקה אמיתית. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> חד משמעית. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> המקרים האלה שאתה מחתים קונה ואז זוכה בכינוס נכסים אז אתה אומר אני עשיתי את פעולת התיווך והייתי גורם בעסקה, זה נראה לנו דבר שלפחות מחייב, לא אמרנו שזה אסור, אבל שזה לפחות יהיה גילוי נאות: 'דע לך, אני מציע לך נכס שהוא בכינוס נכסים'. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> מה ההבדל, מר הרן, בין המקרה שאתה מתאר כרגע למקרה שבו המתווך ראה מודעה בעיתון שלי כמוכר, על עסקה. מודעה. והלך והחתים לקוח. את אותה פעולה שהוא עשה עם כינוס הנכסים. ואת זה הוא עשה עם הקונה הפוטנציאלי של הדירה שלי. אותו דבר בדיוק. ואחרי שהוא בא לדירה וראה את הדירה, המתווך אומר לו אני הייתי הגורם היעיל, אני רוצה דמי תיווך. מה ההבדל? << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> לפני שעמיר משיב, אני רק אומר משהו שלא השלמתי שממילא החובה על מתווך לציין כי נכס נמצא בכינוס נכסים קבועה היום בפסיקה. אז זאת אומרת שאנחנו רק מעגנים את מה שהפסיקה בעצם הכירה בו. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> זה בסדר. זה מקרה פרטני שאם את מעגנת אותו בצורה כזו עלול להשתמע שאם הנכס בפירוק ועכשיו המפרק רוצה למכור אין כינוס נכסים, כי זה פירוק, אז הוא לא צריך לגלות. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> התשובה לכך היא שזה מידע מהותי. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> נכון. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> זה עניין של נוסח, האם אתה רוצה להבהיר את הנוסח זה משהו אחר. אבל השאלה אם זה עניין מהותי. אנחנו חושבים שהמקרה הזה עלה וצריך שיהיה גילוי נאות בהקשר הזה לפני שאדם נכנס לעסקת התיווך הוא אמור לדעת המתווך מולו במה הוא נמצא. זה סוג פרטני של זכות הלקוח לדעת את סוג ההרשאה או את סוג המצב המשפטי שבו המתווך מציג את הנכס. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> חד משמעית. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> אם הניסוח הוא מה שמפריע אז אפשר לדבר. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> לא, זה לא ניסוח, זה מהות. המהות היא שזה נכון לגבי כל נכס שמתווך מנסה לתווך בעניינו. קודם כל הוא צריך להגיד לצד שהוא רוצה להחתים אותו האם הוא מורשה של הצד השני או לא. זה דבר שלא קיים בהצעה שלכם. זה חד משמעית דבר ראשון שהוא צריך להגיד. אם הוא מורשה של הצד השני לעסקה או לא. במקרה שמדובר כאן לא אמר המתווך ללקוח, לקונה הפוטנציאלי, שהוא בכלל לא מורשה של כונס הנכסים. זה הוא צריך להגיד אני לא מורשה או אני כן מורשה. זה מידע מהותי שהוא צריך למסור ללקוח. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> אז אפשר לנסח את זה בצורה כזו. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> לא, אבל זה לא רק לגבי כינוס נכסים, לגבי כל לקוח. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> לא, בכלל אני אומר. אם אתה חושב שהסעיף הזה צריכה להיות חובת גילוי כללי ביחס למצב המשפטי של הנכס. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> לא למצב המשפטי, למצב של המתווך מול בעל הכנס. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> התכוונתי למצב המשפטי של המתווך מול בעל הנכס. אגב, התייחסנו לזה בהקשר של שיווק. אמרנו מתווך לא יבצע פעולות שיווק שנחזות להיות מטעם בעל הנכס ללא הסכמה של בעל הנכס. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> אבל אני אומר להיפך, כשהוא בא עכשיו צד לעסקה אז צריך להגיד לו מה חשוב לצד השני. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> ישלח אותנו יושב-ראש לעשות את זה במועדון. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> העלינו. תכניסו את זה בבלנדר ונראה אחר כך. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> נראה מי יהיה אמיץ להיכנס לבלנדר. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> אנחנו פה שומעים שהמידע על כינוס נכסים או על פירוק ממילא מצוי במרשם. אז יכול להיות שזה בעצם נותן לנו את הפתרון. << אורח >> דוד שני: << אורח >> המצב הזה לא שונה, לצורך העניין, אם רשומה בנכס הערת אזהרה. האם מתווך צריך להגיד שרשומה הערת אזהרה כי יכול להיות שלא נוכל לבצע את העסקה עד שלא נקבל את הסכמת מוטב ההערה. אותו דבר לגבי כונס. ההערות האלה מופיעות בנסח. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> חד משמעי, הוא צריך להראות לה את הנסח. << אורח >> דוד שני: << אורח >> ההערות האלה מופיעות בנסח. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> או למשל אפילו בדוגמה שאמרנו. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> עד היום לא הייתם צריכים להראות? << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> לכן הפרט הראשון בתוספת השנייה יכול לתת את העניין. << אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >> ככל שהנתונים מופיעים. אבל שוב, צריך לראות שיש הרבה מצבים והרבה סוגי רישומים של נכסים. לפעמים אין נסח, לפעמים אי אפשר להוציא. לפעמים זה רשום בצורה שמתווך בהכשרה שלו - - - << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אבל פה אני מפחד שתתחיל מלחמת עולם. << אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >> נכון. לכן צריך להיזהר. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> הוא צריך להראות לו נסח, זה חד משמעית. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> מי צריך להראות? << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> המתווך. << אורח >> דוד שני: << אורח >> גם זה הפסיקה אמרה את זה. כן. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> הוא צריך להראות לו את הנסח. אם יש בנסח הערה, ההערה יכולה להיות לאו דווקא על כינוס נכסים, אגב. יכולה להיות הערה, שאני מכיר הרבה נכסים שיש לגביהם, שאומרת אי אפשר לעשות בנכס. יש צו הריסה. << אורח >> דוד שני: << אורח >> יש כל כך הרבה הערות. משכנתה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אוקיי. זאת אומרת שהחובה של המתווך זה להראות לו את הנסח. הוא לא צריך לתת לו את הפרשנות. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> רק פה יש שאלה אחרת שעול. << אורח >> קריאה: << אורח >> עדיף שעורך דין ייתן את הפרשנות. זאת אומרת, עדיף שהוא ימליץ ברגע שיש הרבה הערות להפנות אותו לעורך דין, לראות בכלל אם יש לו אפשרות למכור. << אורח >> דוד שני: << אורח >> ואז עורכי הדין יטענו להגבלה. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> נכון. הוא לא אמור לתת לו ייעוץ משפטי על הנסח. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> יש לפעמים הערה שאומרת אסור לך לעשות עסקה בנכס הזה בלי הסכמה של X. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> אני רק אומרת שפה אנחנו צריכים להקפיד שישנה הבחנה בין לקראת כריתת הסכם תיווך ולאחר. כאשר הפרטים שמנויים בתוספת הם לאחר החתימה על הסכם התיווך. ואז האדם כבר מתקשר עימו. אבל לקראת הכריתה יכול להיות שאדם יוותר על העסקה אם הוא יודע שלמתווך כלל אין השפעה. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> היא הנותנת. יציג לו את הנסח. אם אני עכשיו רוצה לקנות דירה והמתווך מראה לי נסח שיש בו 30 הערות, אני אגיד לו תודה רבה, לא רוצה את הנכס. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> הצגת הנסח, אתה מתכוון לכך שהצגת הנסח תהיה לפני החתימה? << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> אתה אומר הצגת נסח לפני ההתחייבות למתווך? << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> כן. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> לפני ההתחייבות למתווך? << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> כן. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> הם מוכנים לזה? << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> בוודאי. << אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >> זה קצת בעייתי ולא מעשי, לדעתי. יש פרקטיקה גם. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> למה לפני? << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> כי יכול להיות שאני רואה שהנסח הזה בעייתי, אני לא רוצה בכלל שתטפל לי בנכס הזה. אני רואה שיש בו כל כך הרבה הערות. יש בו, נכס בעייתי. עזוב, עזוב, לא רוצה. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> זה קצת הכבדה לדעתי שלא תואמת את הפרקטיקה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> גם עוד דבר, שהוא מחר ירוץ עם הנכס הזה למישהו אחר ויגיד לו. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> מי יגיד? << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> יש לו עניין מסחרי. עכשיו כולם יודעים שהנכס הזה הוצע, אז הוא ילך למישהו אחר. הוא ילך לבעל הבית. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> איך הוא ילך? << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> אתה מראה לו את הנסח. הוא גם יכול להוציא את הנסח ולהגיד אה, הוא רוצה למכור. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> חבר'ה, אני כל הזמן נמצא עם רגל על הברקס שהאויב של הטוב לא יהיה הטוב ביותר. לכן אני חושב שהגילוי הנאות, הדברים שהוא צריך להראות. צריך להראות לו נסח. הפוך, אני לא רוצה שייכנס איתו לפרשנות מה זה. אבל אז יהיה במעמד הזה או במעמד הזה. אם הוא התקשר איתו ואז הוא אומר לו לא רוצה כזה נכס, שלום. נגמרה ההתקשרות. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> אבל לפני שהוא מחליט להתקשר. << דובר >> רעות בינג: << דובר >> אבל הוא כבר חתם על עסקת תיווך. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> כן, אבל הוא לא ישלם כל עוד שלא השתכללה. חתם הוא חתם על נייר למתווך, אבל אם לא תהיה עסקה אז הוא לא. << אורח >> קריאה: << אורח >> אל תשכחו שעסקת תיווך היא על בסיס הצלחה. זאת אומרת מתווך יכול להחליט שהוא משווק את הנכס, משקיע כסף, אבל הוא לא מקבל שקל. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> הרי ברגע שאתה מראה את הנכס לפני שהוא חתם למתווך אז הוא לא יחתום. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> כפי שאמר מר שני ובצדק, המקרה של כינוס נכסים הוא אולי המקרה שהתלוננו לגביו, אבל יש עוד המון מקרים שבהם יש הגבלה על יכולת הבעלים להעביר את הנכס. אם יש שעבוד של רשות המיסים, אם יש הערה. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> אני חושב שיש הבחנה, אבל נדבר על זה אולי בשיח. אני חושב שיש הבחנה. צריכים למצוא את הנושאים המהותיים שבהם אפשר לראות בעצם שבעל הנכס לא מוסמך. עזוב שיש לו חוב והוא צריך לשלם. לא מוסמך בכלל לבצע את העסקה מלכתחילה ברגע שיש כונס נכסים זה שולל בכלל מבעל הנכס את היכולת לנהל את ההליך. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> אבל גם כשיש נאמנות וגם כשיש פירוק. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> זה יכול להיות שצריך להבהיר את הסעיף. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> איך קוראים לזה, הפוך להערת אזהרה? << אורח >> דוד שני: << אורח >> 128. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> זכות קדימה? << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> לא זכות קדימה. הערת הסכמה. כשאתה לא יכול לעשות עסקה בלי הסכמה. יש הערות כאלה, רבות. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> בסדר גמור. אבל אני אומר, אני חושב שאנחנו מדברים פה על המקרים שבהם הם נונ-סטרטר בכלל למשא ומתן. הסכמה זה כבר עניין כלכלי. אנחנו מדברים פה שאין כוח. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> לא, הסכמה של צד ג'. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> בשביל לבצע את העסקה? << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> כן. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> בסוף. לא בשביל לקיים משא ומתן. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> מה זאת אומרת? << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> הצורך בצד ג' זה כדי לבצע בסוף את עסקת המקרקעין. אנחנו מדברים על מצב, אבל אפשר להיכנס למשא ומתן, אפשר לקחת מתווך. בוא ננסה, כמו שאומר יושב-הראש, לקחת את זה לחיים עצמם. אנחנו אומרים שזה במקום שבו המתווך לא יכול לעמוד, כי בעל הנכס לא מסוגל בכלל לקיים עסקה. יש מפרק. אני לא יכול למכור לך בכלל. אני לא מתחיל איתך. לא שאני צריך אישור מבת הזוג בהליך גירושים. אני בכלל לא יכול להיכנס, אין לי כוח משפטי בכלל ואין לי נאמנות. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> יש הרבה מקרים. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> נאמנות זה סיפור אחר. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> לא, אבל בנאמנות בעל הנכס הוא לא מורשה. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> אז אמרנו, אולי צריך לחדד את הסעיף הזה שיתייחס למקרים מראש שהמתווך צריך לגלות כאשר יש בעיה בכוח המשפטי שממנו בכלל מקבל את השליחות שלו. על זה אנחנו התכוונו. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> אבל לא תמיד. צריך לזכור שלא תמיד הדברים האלה נרשמים. קודם כל לא תמיד יש מרשם. אם הוא יודע על הדבר הזה הוא צריך למסור. כמו שאמרנו, מה שהוא יודע הוא צריך למסור. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> תומר, תהיה איתי רגע. << אורח >> דוד שני: << אורח >> יכול להיות שהפתרון טמון בסעיף הכללי שכבר נכתב. שהוא ממילא קיים. זה בעצם מקרה ספציפי של המקרה הכללי. ויכול להיות שפה הפתרון. שאין צורך לפרט מקרים ספציפיים אם העיקרון הוא עיקרון מנחה. והוא כתוב. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> חד משמעית. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> ואז שיקול הדעת גם של ההחלטה שלכם כשיבואו להתלונן או מה, אם זה דבר סביר או לא סביר. האם זה דבר שהוא היה צריך לדעת עליו, כן או לא. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> אם הוא מתווך של כונס הנכסים, נגיד שכונס נכסים כן לקח מתווך. אז מה זה רלוונטי ללקוח? מי שמוסמך לתת מוסמך לתת. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> אם הוא ממילא מטעם כונס הנכסים אז זה כבר מעין בלעדיות אפשר לומר. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> לא בלעדיות. לא קשור בלעדיות. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אדוני היועץ המשפטי, יש לי הצעת ייעול. אלא אם כן יש נושאים שאתם יודעים שאתם רוצים להעלות בהמשך, אז תגידו עכשיו נקודות מסוימות שיש לכם. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> כן, חשוב. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> ולא נעבור עכשיו אחד אחד, כי לא נספיק. << אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >> סליחה שאני מפריע אדוני, הפתרון גם נעוץ בפרקטיקה. בסופו של יום אתה משלם למתווך אחרי שהעסקה בוצעה. אם לא יינתן האישור בסוף של בית המשפט ממילא המתווך לא יקבל כסף. אז יכול להיות שהמתווך איכשהו קצת מוליך שולל את הלקוח שמפסיד עסקאות אחרות, כי הוא minded לעסקה הזאת. אבל בעסקה הזאת המתווך לא יקבל כסף אלא אם כן, עסקה נגמרת ברישום. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> זה בדיוק העניין. פה אני מסכים עם משרד המשפטים, עם מר הרן, שאנחנו פה רוצים ליצור סטנדרט התנהגות של המתווך. אבל סטנדרט ההתנהגות הזה הוא נכון לא רק לכינוס נכסים אלא לכל מוכר שהוא. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> אנחנו מוכנים לשקול מקרים נוספים שייכנסו בסעיף הזה, כחובת הודעה של המתווך לפני חתימה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> זה לא ייגמר. יהיה עוד משהו ועוד משהו. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> צריכה להיות הוראה כללית ועיקרון ברור שמתווך לא יכול לפנות ללקוח ולהציג - - - << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אתם תעשו את זה בישיבת התיאום. יש נקודות שאתם רוצים להעלות עכשיו? << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> ספציפיות, כן. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> יש עוד הערות של הייעוץ המשפטי. לא נעשה אותן עכשיו. << אורח >> איציק לוי: << אורח >> כן, יש לנו. סעיף 15(ב) הוא למעשה סעיף שאנחנו לא מכירים בפרקטיקה משהו דומה בשום מקצוע. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> את רוצה להסביר רגע את 15(ב)? << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> כן. << אורח >> איציק לוי: << אורח >> הוא גם מודגש בצהוב, רצינו להבין למה. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> "כך במקור" מה שנקרא. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> אני לא יודעת לומר. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> טעות הקלדה. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> מוצע להטיל חובות אתיות מוגברות כאשר מתווך במקרקעין מייצג יותר מצד אחד של עסקת מקרקעין. תקנת משנה (א). מוצע כי יהיה על המתווך ליידע על הענקת שירותיו ליותר מצד אחד בעסקת מקרקעין מסוימת וכן מוצע כי יהיה עליו לקבל את הסכמתם בכתב לכך שהוא יעניק את שירותיו ליותר מצד אחד. כי יש פה ניגוד עניינים מובנה. << אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >> אבל זה שונה כבר, לא? אני חושבת שאת קוראת את הנוסח הראשון. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> ייצוג של יותר מצד אחד לעסקת המקרקעין 3. מתווך במקרקעין אשר מעניק שירותי תיווך ליותר מצד אחד בעסקת מקרקעין מסוימת ינהג בדרך המפורטת להלן: (א) יידע מראש ובכתב את כל לקוחותיו בעסקת מקרקעין המסוימת לכך שהוא מעניק את שירותיו ליותר מצד אחד בעסקת המקרקעין, , אלא אם מדובר בנכס בבלעדיות; בלי דרישת הכתב, נכון, אתה צודק. << אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >> ברור, זו הייתה ההערה שלנו. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> בסדר, נכון. וקיבלנו את ההערה שלכם. << אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >> וזה מצוין. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> מה אתם מציעים אז? << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אז עדיין נשאר לכם? << אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >> כן, כן, בטח. << אורח >> איציק לוי: << אורח >> אבל היא לא מקריאה את הנוסח. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> לא, לא, אני מקבלת. ההערה שלכם התקבלה. << דובר >> רעות בינג: << דובר >> על ה-בכתב, שבעצם לא צריך. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> מה אתם מציעים בסופו של דבר? << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> לא, הם מדברים על (ב) עכשיו. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> (ב) ימסור לכל לקוחותיו את המידע לגבי דמי התיווך שהסכים עליהם עם הצדדים לעסקת המקרקעין, לרבות אופן חישוב דמי התיווך וסכומם; << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> לא הבנתי. << אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >> זה נושא שאנחנו שמנו אותו בראש סדר ההתנגדויות, אם נקרא לו כך. משום שזה דבר שהוא לא מקובל. אגב, לפי ידיעתנו, בשום מקום בעולם. לא יכול להיות שאנשים שעוסקים בסחר ובמסחר צריכים לגלות כמה הצד השני משלם להם בכסף. זה לא נשמע דבר כזה. אני חושב שזה נוגד נוהל בסיסי. << אורח >> איציק לוי: << אורח >> כשאני נכנס למונית אני אשאל את נהג המונית כמה גבית על הנסיעה הזאת מהלקוח האחר? << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> לפי המונה. << אורח >> איציק לוי: << אורח >> לא, אתה יודע. הם לא תמיד מפעילים. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> שיסבירו מה הם מציעים קודם. << אורח >> איציק לוי: << אורח >> הסעיף הזה לדעתנו למחוק אותו לגמרי. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> את (ב). << אורח >> איציק לוי: << אורח >> את (ב), כמובן. << אורח >> קריאה: << אורח >> להבדיל מהדוגמה של נהג מונית שבו בעצם אתה מדבר על יחסים עם לקוח אחר שיצא מהמונית פה מדובר על שני צדדים לאותה עסקה. << אורח >> לוטן לסקי: << אורח >> לאותה עסקה. שלא יהיה גלגול של חלק. << אורח >> סופי אוחנה: << אורח >> כל צד זה התקשרות עם מתווך. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> מה מטרת ההוראה? << אורח >> לוטן לסקי: << אורח >> המקור היה שיש איזה שהוא ניגוד עניינים שעלול להיות אינהרנטי. כי בסופו של דבר זה נגזר. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אתם רוצים שהוא יראה ששניהם מתוגמלים באותו דבר? זה הרעיון כאילו? מה? מה ירגיע אתכם? << אורח >> לוטן לסקי: << אורח >> שלא יהיה גלגול של העלויות על צד אחד למשל. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> יש גלגול של העלויות על צד אחד. אנחנו יודעים את זה, זו המציאות. נכון? << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> הרעיון היה שתהיה שקיפות בנושא הזה. המחשבה הייתה האם לאסור לחלוטין לייצג שני צדדים, זה לא תואם. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> נכון. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> החוק מאפשר את זה, מה זה לא תואם? איך חשבת? החוק מאפשר. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> לא, האתיקה מאפשרת לך. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> לא, אבל מה המטרה שאתה רוצה להשיג? << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> המטרה הייתה לא לאסור, אבל לשקף, שיהיה שיקוף. << אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >> למה שיקוף כלכלי? עצם זה שאנחנו אומרים שאנחנו אכן חייבים להגיד 'כן, אנחנו באמת בעסקה הספציפית מייצגים שני צדדים'. וזה הכול. למה זה רלוונטי כמה מקבל המתווך מכל צד? << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> מה מטרת השקיפות? זאת השאלה. << אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >> זה חושף אותנו לכל כך הרבה דברים. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אל תענו עכשיו. תדברו את זה ביניכם ונבהיר את זה. הלאה, עוד הערות. אתם רוצים לגמור היום? כי ב-14:00 אני חייב לסגור את הבסטה. << אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >> כן. יש עניין עקרוני שאנחנו מחויבים, המתווכחים, להגיד, סעיף 7(ב)(9) "מידע מהותי הנראה לעין עם ביקור בנכס". אני חושב שזה מתקשר לזה שיש כרגע איזה שהיא רשימה שאנחנו בעדה, שכאשר נכנסים לנכס צריכים לעשות איזה שהוא תשאול מסוים עם בעל הנכס כדי להבהיר מספר נקודות. ואם יש משהו למשל, אגב, שקשור אולי לדיון שהיה פה בנוגע לכל מיני הגבלות שיש לנכס. אם בעל הנכס אומר אני לא רוצה להגיד – זו לא יכולה להיות אחריות של המתווך. אבל הוא כן יכול לרשום או צריך לרשום, סליחה, חייב לרשום "בעל הנכס סירב להגיד". לא יכול להיות שהמתווך ייקח אחריות כאשר בעל נכס לא רוצה לחשוף את כל הנתונים שאולי יש לו. זו דוגמה. עוד דוגמה, רשום פה שהמתווך צריך לתת הערותיו לגבי מפגעים סביבתיים, זיהומים ורעשים חריגים. איזה יכולת מקצועית יש למתווך להגיד שיש מזיקים בתוך רצפת הפרקט? על סמך איזה ניסיון? << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> זיהומים זה רק במזיקים שהוא יכול לראות בעיניים? << אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >> יותר גרוע. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> אנחנו אמרנו, עוד פעם, בלשון בני אדם. אם מתווך היה בנכס והוא ראה בעין שלו בעיות מהסוג הזה הוא צריך להגיד. אם הוא לא ראה ולא התרשם, אז הוא לא יגיד. << אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >> איך אפשר להוכיח, עמיר? שהוא ראה ולא אמר? << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> הוא יכתוב אני לא ראיתי. לא רלוונטי. << אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >> בוודאי שהוא ירשום את זה, מההתחלה. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> פה זה לא יכול להיות. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אני אתן לכם לפתוח לשכת עורכי דין. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> ממש ככה, בדיוק. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> כי אותו דבר כמו, הלקוח יכול להיות. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> הלקוח בא לראות. ואם הוא לא ראה זו בעיה שלו. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> לשמוע רעש או לראות עשן שנכנס דרך החלונות, אותו דבר לדעתי. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> התוספת היא, אנחנו גיבשנו אותה, אבל אנחנו שומעים את ההערות. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> כן, כן. לא ציפיתם שזה ייצא בדיוק כמו שזה נכנס לוועדה. נכון? כן ציפיתם? לא. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> ציפינו ציפיות, אתה יודע. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> רציתי להגיד כן. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> כן? << אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >> עוד דבר. ב-7(ב)(4) "קיומן של תוכניות בנוגע לנכס, לרבות תוכניות עתידיות בהתאם למידע שפורסם ברשת האינטרנט על ידי רשויות התכנון". עכשיו, אנחנו בעד שהמתווך כן יידע וישראל. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> מה אתם כן מציעים? << אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >> אז אני רוצה לחדד. יש נכס במיקום מסוים ויש קילומטר מגרש פנוי. איפה מגבלת המרחק שבו המתווך מחויב להגיד שימו לב, שם. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> לא, הורדנו את שם. << אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >> אז בדיוק בגלל זה, מה המגבלה? << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> לא, הורדנו את זה לגמרי. רק על החלקה של הנכס. << אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >> חלקה גובלת? << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> ההערה שלכם לגבי סביבת הנכס זה היה חזון מאוד יפה שלי, אני מודה. << אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >> הורדנו את זה. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> אבל הבנו שהוא עוד חזון למועד. << אורח >> עופרה קונס: << אורח >> בכל רשות מקומית מתפרסם כל המידע הזה בצורה נגישה? << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> זה מתפרסם באתר האינטרנט של מינהל התכנון, זה ברמה הלאומית. הרעיון פה היה שלגבי גוש חלקה, זה ירדנו. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> ירדתם. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> הסעיף לא ישים. על הגוש חלקה עצמו של הנכס להוציא מאתר מינהל התכנון את רשימת התוכניות החלות. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> מה זה נותן ללקוח? << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> זה נותן קצה מסוים לקיומן של התוכניות כדי לבוא ולהגיד ראה את התוכניות, תתייעץ עם איש מקצוע. זה מתחבר לחובת ההמלצה על שירותים מקצועיים. << אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >> אז אולי כיוון שאנחנו בוועדת הפנים בואו נחליט בעזרתכם שאנחנו עכשיו, אתם מחייבים כל רשות מקומית וכל ועדה מחוזית שיהיה רפרנט לטובתנו. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> לא, אבל המדינה עשתה את זה. << אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >> בואו נחליט. ואז המתווך לא יחכה חודש וחצי. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> לא, לא ביקשתי את המידע התכנוני המלא. ויש פה מומחי תכנון יותר גדולים ממנו. ביקשנו את פירוט התוכניות שחלות על הנכס או שמופקדות לגבי הנכס שנמצא באתר מינהל התכנון. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אני אשאל אותך שאלה. הוא יבוא עם הפירוט. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> ג(4)(6). << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> רגע. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> יש לו שם כלשהו. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> בדיוק. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> לא, השם שלה זה ג(4(6). אני אומר לך, זה השם של התוכנית. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> בפרקטיקה. עכשיו הוא יגיד למתווך מה זה? הוא יחסיר - - - << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> אבל הם עושים את זה היום. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> לא, הוא עושה את זה היום. אני כן רוצה שהוא יגיד לו תקשיב, חלה פה תוכנית כזו או תוכנית אחרת. אבל אני לא יודע מה עוד חל, מה עוד קורה פה. תבדוק. תוציא לך זה. הוא יבקש מהמתווך שהוא יעשה לו את זה? << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> מתי כן הוא צריך לעשות? אם המתווך בא ואומר לו פוזיטיבית בבניין הזה אפשר תמ"א 38. אם הוא אומר לו פוזיטיבית אפשר תמ"א 38 שיראה לו איך. אם המתווך לא יודע שיגיד אני לא יודע. אבל אם הוא אומר אני יודע שאפשר פה תמ"א 38 הוא צריך להגיד לו איך הוא יודע. << אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >> וזאת אחת הבעיות העיקריות בתקופה הזאת שכל בניין, תזרקו אבן, כל בניין שתפגעו אנשים אומרים כן, כן, פה אוטוטו אנחנו עושים תמ"א, התחדשות עירונית וכו'. זה פטנט פנטסטי לנסות להעלות ערך. אז מה אנחנו עושים כאנשי מקצוע? הרי אם אנחנו באים לבעל נכס והוא רוצה כמובן להאדיר את הנכס, הוא אומר ברור, הדיירים כבר דיברו והסכימו. אבל יש חתימה? לא, לא, החתימות זה אוטוטו. ויש לכם יזם? לא, לא, זה השלב הבא. ויש עורך דין? לא. עורך דין זה עוד שנתיים. אבל הקונה כבר יכול לשמוע. ושוב, למה אנחנו חשופים ולמה אנחנו חייבים ואיפה אנחנו יכולים או חייבים לסנן גם את המידע? לא ממקום רע, ממקום טוב. כי בסוף אנחנו גם צריכים לתת שירות טוב למוכר וגם לקונה. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> מה אתה היית עושה במצב הזה? << אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >> אני הייתי אומר שברגע שיש ודאות ברמה של יש היתרים או יש שלב מאוד מתקדם שאנחנו יכולים להגדיר מה הוא. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> שאתה ראית אותם. << אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >> שאנחנו ראינו, בוודאי. ושאנחנו קיבלנו אותם. ולא הוא אמר שדוד של גיסתי חושב ש-. לא. כשיש ודאות. וכאשר יש ודאות חובה על המתווך להגיד, בוודאי. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> אבל אם אתה לא יודע אתה לא תגיד לו שמעתי ש-. נכון? << אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >> ברור שלא. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> זהו. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> אם הופקדה תוכנית צריך להגיד הופקדה תוכנית התחדשות עירונית. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> ממש לא. זה ממש מטעה. מתווך לא יכול לדעת מה הסיכויים של התוכנית? << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> לא אמרתי מה הסיכויים, אבל הופקדה או לא הופקדה. זה לא מידע מהותי על הנכס? << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> זה בדיוק העניין. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> תומר, זה לא מידע מהותי שהופקדה תוכנית? << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> לא, זה לא. המתווך לא מסוגל להגיד לו האם התוכנית פה של 60 קומות היא באמת תתממש. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> ברור שלא. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> אבל הוא אומר לו יש פה 60 קומות. יש תוכנית. אנשים לא יודעים מה זה. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> ברור שהם לא מבינים. אנחנו רוצים לשכלל אבל את המידע. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אני אגיד לך למה אתה יכול לגרום פה. הוא יבוא ויגיד אתה רואה? << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> יש פה הפקדה, 60 קומות. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> ההוא שומע הפקדה, 60 קומות והוא הביא לו גם את הנייר. יש לו כבר 60 קומות בכיס. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> בדיוק. הרי מה שצריך לבדוק האם יש תוכנית, בוא אני אתן לך דוגמה. יש תוכנית של 60 קומות. הופקדה תוכנית של 60 קומות. אבל באה העירייה ומגישה התנגדות עצמית שהיא רוצה 120 קומות ובא מינהל מקרקעי ישראל ואומר בשום פנים ואופן לא יותר מ-20 קומות. שתי התנגדויות על השולחן. יגיד המתווך ללקוח יש פה 60 קומות זה מטעה את הלקוח. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> אז אתה מעדיף שלא יגיד כלום? לא יהיה חייב להגיד שום דבר בנושא בניין עיר? << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> לא. צריך להגיד לו תשמע, אני ראיתי, אם הוא יודע, אם הוא לא יודע הוא לא צריך להגיד כלום לדעתי. אבל אם הוא יודע שיש תוכנית שהופקדה, הוא צריך להגיד לו תשמע, יש פה תוכנית שהופקדה, תבדוק. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> השאלה אם אנחנו צריכים לחייב אותו לחפש? << אורח >> דוד שני: << אורח >> הפתרון יכול להיות מצוי בסעיף 22 איפה שהוא שם, אם אני זוכר נכון, בעניין השמאות של המקרקעין. ולמה? כי בסוף מה שאנחנו מדברים יהיה ביטוי שמאי. האם הופקדה תוכנית לתמ"א, יש בזה ביטוי שמאי. כי בסוף נכס שהדירה בבניין שאושר בו תמ"א שווה יותר מדירה בשוק מצוי בלי תמ"א. יכול להיות שפה הפתרון. זאת אומרת יכול להיות שהמתווך צריך לבוא ולהגיד ללקוח דע לך יש שירותים של שמאי מקרקעין שייתנו לך תמונה מלאה על הנכס. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> או עורך דין. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> זו תקנה 25 שהצענו. << אורח >> דוד שני: << אורח >> בדיקות לפי דעתי של האם הנכס מצוי בתמ"א או לא, זה לא עניין של עורך הדין. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> השנויה במחלוקת מספיק. << אורח >> דוד שני: << אורח >> לגמרי. תלוי על איפה הולכים ואת מי תבעו. אבל זו שאלה. ונכון, יכול להיות שמה שצריך מתווך סביר לעשות זה באמת להפנות את הלקוח לגורמים ולהגיד לו תשמע, שמאי מקרקעין יאשר לך את שווי הנכס וייתן לך תמונה מלאה על תוכניות מסביב האם הולכים לבנות לך עכשיו מגדל מול הדירה, שעכשיו יש לך נוף של הים ומחר זה ייעלם או לא. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> הנה, זהו. בסביבתי, כאילו, מאוד חשוב כזה דבר לדעת. אבל אין לדבר סוף. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> לכן ירדנו מזה, כי זה לא מעשי. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> לא, בסדר. לכן אני אומר, צריכה להיות שיחה של אנשים. עכשיו, הם אמרו פה בהתחלה דבר שאני מאמין בו הכי הרבה. בסוף המתווך, תמיד אנחנו מחפשים את הרמאי והשקרן, הוא יתגנב לנו מפה או משם, לא יעזור כלום. אבל אם אנחנו מתכוונים לאלה שבאמת זה המקצוע שלהם והכול, אם הוא יודע שיש פה בעיה. אם הוא יודע שאין פה, שהוא לא יכול לבנות. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> או הפוך, הוא יודע שיש תמ"א 38. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אז זה חלק ממינוף העסקה שלו. הוא חי את זה, הוא חי איתו ביחד, הוא מביא לו את זה. לוקח ממנו. << אורח >> דוד שני: << אורח >> אם יגידו אם זה תפקידו, אז שיעשה את זה עד הסוף. אם תפקידו לשום את הנכס, שייתן כבר חוות דעת שמאית. ואם אין זה תפקידו אז שלא ייגע בזה, כי בסוף זה לא תפקידו והוא לא מוסמך לעשות את הדברים האלה והוא יכול רק להטעות את הלקוח. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אגב, יכולנו לבוא עם חקיקה הרבה יותר ברורה ויותר יקית, מסודרת כמו שצריך, שהמתווך צריך, יש לו דף של המתווך. המתווך צריך להביא שומה משמאי. אז דמי התיווך יהיו 4 נקודה משהו. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> 10%. << אורח >> סופי אוחנה: << אורח >> אני רוצה רגע לומר משהו לגבי המהות של כל הדיון. אני מסכימה עם מה שאמרת. זאת אומרת, אם למישהו אין רגולציה פנימית ורוצה להישאר הרבה שנים במקצוע ולהיות בעל מוניטין, שום רגולציה לא תעזור לו. צריך פה קודם כל רגולציה פנימית. רגולציה של משרד. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> מה הוא מצפה. << אורח >> סופי אוחנה: << אורח >> אני מסכימה. אבל לבנות את כל הדבר הזה על תלונות שהיו, על החריגים, יש פה גם משהו שהוא בעייתי וצריך לדון בדברים האלה. עודף רגולציה או יותר מידי כניסה לפרטים טכניים יכולה לפגוע בלקוח. בלקוח. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אי אפשר להנדס את החיים. << אורח >> סופי אוחנה: << אורח >> בדיוק. בסוף צריך לחשוב על טובת הלקוח. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> יש גדרות ואנשים הולכים בתוך השביל. להנדס להם איך הוא יגיד, מה הוא יגיד, איזה נייר הוא ישטוף לו כרגע ולא יסתיר לו את החצי השני של הנייר. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> אבל התוספת בנושאים של נסח הטאבו ושטח הנכס זו השאלה פה. אם אנחנו אחרי זה נלך לדיון הפנימי, פה יש הערות של הפרקטיקה. כי אנחנו מסתכלים על הנושא של המידע. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> שטח הנכס אתה צריך כפי שמופיע, לא יודע. << אורח >> דוד שני: << אורח >> אצלי אדוני הוא לא בהכרח נכון. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> לא, בדרך כלל יש לך 10 מדידות שונות. צריך להחליט מה שמופיע. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> אני אמרתי, אדוני, אני יותר ליברלי. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> בארנונה. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> אדוני, אני לא נכנס לזה. מה שאמרנו, המתווך חייב להביא משהו עם אסמכתה. פחות חשוב לי להגיד לו דווקא טאבו או לא, כי לא תמיד יש טאבו. אבל צריך להביא משהו, לא לזרוק את המספרים. או היה מודד או מהטאבו ותכתוב 80 מטר ארנונה, 60 מטר טאבו, 70 מטר היה מודד. אבל זו הנקודה שאנחנו משביחים את המידע. כי מעבר לזה ראינו שאי אפשר. יש שוני. << אורח >> סופי אוחנה: << אורח >> זה דברים שנעשים היום. << אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >> אנחנו יודעים מהפרקטיקה שיש לפעמים הבדלים תהומיים. למשל בניינים ישנים שעשו להם הרחבה והם מופיעים עדיין בשטח של דוגמת 40 מטר והבית כבר 100 מטרים. אגב, בהיתרים, חוקי, הכול רשמי. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> תביא את הארנונה, אין לי בעיה. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> אבל ארנונה גם יכולה להטעות. << אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >> גם ארנונה לפעמים מטעה. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> אבל היום מביאים סתם מספרים, בלי שום מקור. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> לכן מה אתה מציע? << אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >> למסמך זה בסדר גמור, אבל צריך להבין שהמסמכים לפעמים הם בעירבון מוגבל. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> וזה בסדר גמור. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אתם לא עונים לי תשובה. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> או נסח טאבו או ארנונה. << אורח >> איציק לוי: << אורח >> גם ארנונה בעייתי. כי עיריות מסוימות שטח הדירה כולל את שטח המחסן בארנונה ולך עכשיו תדע מה שטח הדירה. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> אבל אנחנו רוצים, תראו, אנחנו לא באים לתקן את נושא שטחי הנדל"ן במדינת ישראל. הייתי פעם בוועדה כזאת שנכשלה כישלון חרוץ. שכל רשויות המדינה ידברו באותו שטח, זה נושא מאוד מורכב. עם קודמתו של קודמך. אז מה שאנחנו מציעים זה פשוט מאוד המתווך כנציג יביא מספר ממוסמך שהוא יסביר את כל ההסתייגויות, יביא את כל הנתונים. אבל לא יוכל להביא מעצמו 80 מטר שמישהו אמר לו כתורה שבעל פה. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> אז עכשיו גם פה צריך להבחין בין שכירות למכר. בשכירות אין חשיבות לשטח, כי הבן אדם בא ורואה את הדירה. הוא לא קונה אותה. הוא רואה אם זה מספיק לו. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> על זה דיברנו. << אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >> אבל לשטח הארנונה יש חשיבות גדולה מאוד. כי זה חיוב בסוף חודשי. << אורח >> עופרה קונס: << אורח >> נכון, גם בשכירות. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> אבל זה קל תומר, צריך גם לראות ביחס לכמה שקשה. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> אם זה ברוטו, ברוטו. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אבל אם זה טאבו, זה גם יכול להטעות. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> נכון. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> המתווך צריך לדעת וגם כל בן אדם סביר יודע, אבל המתווך צריך להגיד לו תקשיב, זו הארנונה, זה מה שיש לי. זה ברוטו, ברוטו. זה ברוטו פלוס ברוטו, זה פלוס זה. אתה רוצה להיות בטוח? תיקח מודד, תמדוד. אתה רוצה להוציא בעוד מקום? תוציא מהטאבו. אני הבאתי לך את המסמך הראשון שאני יכול. עכשיו, בשכירות מה שהכי מעניין זה ארנונה. אז לכן זה המסמך הכי טוב. ואחרים תביא, אני מסכים עם הרעיון של משרד המשפטים, כל מסמך שהוא שמבטא את זה עם ההסתייגויות. תבדוק את זה בעוד. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> זה בסדר גמור. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> עוד הערות שלכם? << אורח >> עופרה קונס: << אורח >> כן, אני רוצה להעיר על סעיף 23. מתווך שיש לו זכות במקרקעין הוא לא חייב. במידה ויש לו מאה אחוז מהזכות זה בסדר גמור שהוא לא יגבה עמלה על דירה שהוא מוכר, דירה שלו. אבל אם יש לו 10%, 20%, על החלק היחסי שהוא בעלים שלא יגבה. אבל על היתרה מגיעה לו עמלה. כך אנחנו מונעים ממנו עסקה. יש הרבה מאוד אנשים שיש להם חלק קטן מאוד באותה עסקה. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> פה אני חייב להגיד, בכל הכבוד לוועדה המייעצת, שאני לא קיבלתי את הצעת הוועדה המייעצת. וזה אני חושב קשור באמת למהות ההחזקה ברישיון והאחריות. ברגע שאנחנו מדברים על כבוד המקצוע המוסדר, גם אם יוותרו על עסקה, בעיניי מכיוון שיש למתווך חובות נאמנות בחוק לכל הצדדים לא יכול לתווך בעיני עצמו. זה פוגע מאוד במקצוע. אנחנו לא מצליחים להסביר את זה לאחרים ולדעתי זה דבר שבן אדם שמנהל עסקה ואז הוא אומר בעצם אני גם המתווך ומחתים או קודם מחתים ואז מסתבר שהוא גם הבעלים. זה דבר שהוא פוגע באמון הציבור. בסוף אנחנו צריכים לעמוד מול הציבור. << אורח >> עופרה קונס: << אורח >> אבל הוא חייב להודיע שהוא הבעלים. הרי ברור שאם יש לו אינטרס יש לו חובה בחוק להודיע. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> כן, אבל זה פוגע בכבוד המקצוע עופרה. << אורח >> קריאה: << אורח >> שיחליט או שהוא מתווך או, לא בשני כובעים. << אורח >> קריאה: << אורח >> אז בואו נחליט מה הקרבה המשפטית, כי זה עד אין סוף. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> לא הוא יכול להיות. היא מדברת על מקרה שבו הוא יורש, אחד מכמה. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> בסדר, שיחליט אם הוא מתווך או שהוא בעלים. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> הוא יש לו 10%. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> תראה, חלק מהנושא שמחזיקים רישיון ויש לכל בעלי המקצוע גם לרואה חשבון, גם לשמאים, כללים שהם לא אוהבים, שהם כדי לגדר את כבוד המקצוע ואת התפיסה, את האמון הציבורי בו. אגב, פה התפרשנו. אמרנו בכל נושא בני משפחה וגם ראינו אנשים שמשכירים דירה להורים בתל אביב, ב-12,000-14,000 ואז גובים, הילד גובה עם רישיון התיווך שהוא מוציא בקלות גם את העמלה של התיווך על אבא ואמא. לא, בסדר, אז אי אפשר הכול. אבל אמרנו, על המידע הבסיסי שאתה בעל הנכס בעצמך ובגופך, על זה יהיה אסור מבחינת האתיקה בגלל חובת הנאמנות. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> ואם תעשה את זה בצורה אחרת? שהוא לא חייב להודיע לו, אלא אתה צריך לתת הסכמתך לזה. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> זה גם היום קיים. << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> כן, עניין אישי צריך הסכמה בכתב כבר היום. כל הדירות של אבא ואמא וזה בחוק מוסדר עניין אישי. זאת אומרת כל עניין שלו, של קרובו, כולל בעלי שליטה, כולל קרובים רחוקים. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אז אם כך, מה ההבדל? << אורח >> עמיר הרן: << אורח >> אמרנו אם אתה בעל הנכס עצמו שיש לך עניין כספי של עצמך ואתה גם מוכר וגם חותם וגם המתווך, זה נראה לנו כבר קרוב מידי ופוגע בכבוד המקצוע. אם זה נכס של משפחה ולא התחלנו עכשיו קרבה ראשונה, שנייה, להיות פשוטים. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> בסדר. נראה לי שאני נוטה לכיוון של מה שאומר המשרד. ואני מבין שגם אתם חושבים כך. << אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >> כן, כן. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> באופן ברור. << אורח >> סופי אוחנה: << אורח >> כן. יש פה ניגוד אינטרסים יכול להיות ואנחנו לא אוהבים את זה. אפשר לוותר גם על עמלה לפעמים, אם זה משהו שיכול, יש בזה טעם נפגם. כך אני רואה את זה. << אורח >> שירה אבידוב: << אורח >> אדוני יושב-הראש, אנחנו ממשיכים סעיף סעיף או שכל אחד יכול להגיד? << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> לא, לא, רגע, בואו נסיים איתם ואחר כך. אנחנו מסיימים את הדיון עוד דקה. יש לכם עוד הערה? << אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >> לא. מבחינתנו בסדר. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אוקיי. עוד אחרים. עכשיו את רוצה לחזור על ההערה? << אורח >> שירה אבידוב: << אורח >> כן. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> ההערה הקודמת שלך נרשמה. << אורח >> שירה אבידוב: << אורח >> לא, לא. אני אגיד לך מה. פשוט שמעתי כאן שיש פה תופעות שהמדינה ממגרת, כמו התופעה של החתמה על עסקה שהאדם לא יודע על מה הוא חותם. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אבל את חוזרת על עצמך. << אורח >> שירה אבידוב: << אורח >> נכון. אז אני אומרת למה לא למגר גם את תופעת האפליה? כי גם קיבלתי את מה שהמדינה אמרה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> בשאלה היפה הזו אנחנו נחתום את הדיון. זה יהיה חלק מהשיח ויבוא או לא יבוא לידי ביטוי בנוסח שייצא לקראת הישיבה הבאה. ואגב, אם יש עוד נקודות שמישהו ירצה להעלות אז אפשר להעלות את זה לצוות המשפטי בכתב. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> רק לתחום בזמן. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> תוך יום, יומיים, אם שכחתם משהו. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> עד סוף השבוע. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> תנו לנו, כי אנחנו רוצים גם לסיים את התקנות האלה. << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> עד סוף השבוע. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אתם תהיו שותפים. אתם כבר שותפים. << אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >> מעריכים מאוד, תודה רבה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> תודה רבה, הישיבה נעולה. << סיום >> הישיבה ננעלה בשעה 13:36. << סיום >>