חומר רקע
תגובת רי/מקס ישראל לטיוט ה המתוקנת של
תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות
מקצועי
ו
ת), התשפ"ד-
2024
(נוסח לדיון בוועדת הפנים9.7.2024
)
בראשית הדברים, יצוין כי רי/מקס ישראל מברכת על העבודה היסודית והמקצועית שנעשתה על ידי ועדת הפנים
והגנת הסביבה ,אשר באה לידי ביטוי גם במסגרת ה
דיונים המעמיקים והענייניים שנערכו, וזאת
תוך יצירת איזון
בין כלל האינטרסים הן של הציבור
והן ש ל
העוסקים בתחום
.התיווך
כפי שציינו בדיונים עצמם , רי/מקס ישראל
מברכת
גם
על תהליך העבודה של
צוות גיבוש המדיניות בהובלתו של עו"ד עמיר הרן, ראש
האגף לאסדרת מקצועות
במשרד המשפטים ו
רשם המתווכים במקרקעין .
אנו מעריכים את האפשרות שניתנה לנו
ל אורך כל הדרך להיות חלק
.מהדיונים ולשתף בידע ובכלים המקצועיים של רשת רי/מקס
.לעניין הכללים המוצעים, ברצוננו להתייחס למספר נושאים עקרוניים
,חשוב לציין כי רי/מקס ישראל דוגלת בשוק חופשי ובאי התערבות של הרגולטור בעולם העסקים, ובכלל זה בתחום
תיווך הנדל"ן. פעילות של שוק חופשי הכרחית לקידום התחרות בין העוסקים בתחום תיווך הנדל"ן. תחרות מהווה
את האמצעי הטוב ביותר לשיפור איכות וטיב השירות. שירות התיווך הוא חשוב ובעל ערך רב לצרכן ומהווה חלק
משמעותי מענף תיווך הנדל"ן
. עם זאת
, יש לזכו
י ר כ
מדובר בשירות וולונטרי. הצרכן יכול לבחור אם לבצע עסקת
נדל"ן באמצעות מתווך או לבצע את העסקה
באופן עצמאי .
נכון להיום עסקאות נדל"ן למגורים רבות נעשות שלא
באמצעות מתווך. לכן אין לראות בלקוח כ"לקוח שבוי" שחייב לקבל שירותי תיווך כדי להוציא לפועל עסקת
.מקרקעין
אנו סבורים כי כללי האתיקה המוצעים על ידי משרד המשפטים מביאים להתערבות נוספת של הרגולטור ועל הועדה
לבחון האם וכיצד כללים אלה עומדים במבחן "הרגולציה החכמה", האם הם מהווים נכס לכל בעלי העניין ואינם
.מהווים נטל מיותר על העוסקים ולא משיתים עליהם עלויות נוספות
כמו כן
על הועדה להתחשב בעובדה שהמתווך מקבל תמורה לעבודתו על בסיס הצלחה בלבד . ה מתווך מעניק שירות
לבעלי נ
כסים ולקוחות
, מבצע עבורם פעו לות רבות ומשקיע
משאבים רבים, בין היתר גם כספיים , והוא יהיה זכאי
לקבל תמורה רק מלקוחות אשר
התקשרו ב
עסקת מקרקעין באמצעותו .ל אור זאת, הכרחי כי מהתקנות יעלה בבירו ר
ובאופן שאינו משתמע לשתי פנים
כי כלל
י
האתיקה לא יהוו בשום צורה שהיא עילה ללקוח לחמוק מ לשלם את עמלת
התיווך המגיעה למתווך על פי דין, וזאת
.כדי למנוע תביעות משפטיות מיותרות
בבוא הועדה לדון בתקנות, יש להפריד בין עסקת התיווך לה המתווך הוא צד, לבין עסקת המקרקעין אשר המתווך
אינו צד לה ומעורבים בה גורמים נוספים כמו עו"ד, שמאי וכיו"ב. לכן
כל ניסיון להשית על המתווך כל אחריות ו/או
כל נטל שהם .בגין עסקת המקרקעין היא אינה נכונה
להלן
התייחסות
רי/מקס ישראל לטיוט ה
המתוקנת של תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות
מקצועי
ו ת ,)
התשפ"ד-
2024
:
1.
תקנה7
)(ב –
אנו מציעים
להוסיף בסוף התקנה הבהרה כי ", זאת ככל שהמידע נגיש וזמין למתווכים ע"י
."הרשויות השונות ולא כרוך בהוצאות שעל המתווך לשאת בהן
כמו כן יש להבהיר שהמתווך אינו מהווה "תעודת אחריות" לנכס וכאשר הצדדים כורתים ביניהם הסכם
באחריותם ו/או באחריות עורכי דינם לבצע את כל הבדיקות הרלוונטיות. המתווך מספק מידע מקצועי
ראשוני שאסף ונמסר לו כדי להביא את הצדדים לעסקה, אך בכל הקשור למידע מהותי שעליו מ סכמים
הצדדים בהסכם האחריות עליהם ועל המייצגים אותם.
2.
תקנה10
)(ב –
.אנו מתנגדים לתקנה זו להבנתנו, התקנה
מתעלמת מהסיבה העיקרית שבגינה הציבור פונה
למתווכים ומבקש לקבל מידע על נכסים הנמצאים בשוק. בכל רכישה שמבצע הצרכן הוא מעוניין לדעת
שקיבל מידע לגבי כל האפשרויות העומדות לפניו ו כי
לא הפסיד הזדמנויות.
לקוח שמתקשר בנוגע לנכס
.מסוים ומקבל מידע גם בנוגע לנכס אחר, לא רק שלא נפגע, אלא מרוויח מכך תקנה זו עלולה לפגוע
בראש
ובראשונה בלקוחות ובאינטרס שלהם
להשיג את ה עסקה הטובה ביותר והיא מהווה
מעורבות יתר בתהליך
.בריא וטבעי של כל עסקה
.ללקוח הרי תמיד שמורה הזכות להודיע למתווך כי אינו מעוניין בהצעות נוספות
3.
תקנה
14א –
אנו מתנגדים בכל תוקף לתקנה זו.
התקנה מטעה את הציבור ועלולה לגרום לציבור השוכרים
לחשוב כי אינם צריכים לשלם עמלת תיווך
על אף
ש
התקשרו עם המתווך ב .הזמנת שירותי תיווך התקנה
תגרור את המתווך והלקוח לבתי המשפט ועלולה לגרום ל
הם ל נזק כספי ולנטל לא הגיוני ולא סביר על
הצדדים ועל מערכת המשפט.
4.
בהתייחס לתקנה15 תק+ )(ב נה21
)(א –
יש לנסח בצורה ברורה יותר כי ה"הצעות" לגביהן מתייחסת
תקנה15
(ב) דינן לא כדין "מסמך הצעה להסכם או זיכרון דברים" המצוינים בתקנה21
)(א , דהיינו כי
המתווך רשאי לערוך ולמסור "הצעות" לפי תקנה15
)(ב , שהן
הצעות מסחריות לא מחייבות
שניתנות על ידי
צדדים פוטנציאליים לעסקה והן חלק מפעולות התיווך של המתווך עד
להתגבשות התנאים המוסכמים על
.הצדדים, זאת בשונה מ"מסמך הצעה להסכם" המבטא את התגבשות התנאים המוסכמים על הצדדים
5.
תקנה
16
)(ב – נדרשת הבהרה
לאור זאת שהתקנה
אינה
תואמת ברוב המקרים .את המציאות בהתקשרות
של מתווך עם בעל נכס בייצוג בלעדי, חותם בעל הנכס על הזמנת שירותי תיווך בהסכמה וגם על הסכם
בלעדיות נפרד
שנועד להבהיר בצורה ברורה ללקוח את המשמעות של התקשרות עם המתווך ב אופן
בלעדי .
,היה והנכס לא נמכר עד לתום תקופת הבלעדיות ייצוג הנכס על ידי המתווך באופן בלעדי
,מסתיים אך
המתווך בהסכמת הלקוח רשאי להמשיך לשווק את הנכס שלא בבלעדיות. לכן, יכול להמשיך לשווק
ולפרסם
את הנכס ו
לפי כך ההוראה
לפיה על המתווך לחדול מביצוע פעולות ש
יווק בתום תקופת הבלעדיות
בנוסחה
המוצע כעת אינ .ה תואמת את הפרקטיקה