חומר רקע
1
20
יולי2024
שר הפנים –
"חה
כ משה ארבל
שר המשפטים–
"חה כ
יריב לוין
יו"ר ועדת הפנים והגנת הסביבה–
"חה
כ יעקב אשר
חברי הכנסת חברי ועדת הפנים והגנת הסביבה
המועצה הארצית– יו"ר המועצה
הרב נתן אלנתן
יו"ר לשכת שמאי מקרקעין – נחמה בוגין
יו"ר מועצת שמאי המקרקעין – "ד עו
יעל קוטיק
מנהל התכנון– יו"ר ועד
ות הערר
פורום ה-
15
– ר
אשי הערים; מבקרי העיריות
לשכת עורכי הדין– ראש הלשכה ;
יושבי ראש המחוזות
נייר עמדה בנושא
שומה מתו קנת בהסכמה
הצ"ח תיקון חוק
התכנון והבנייה
פגיעה
בשכבות החלשות ובשוויון
מימוש הזכות לערור או לפנות לשמאי מכריע
כרוכים בהוצאות מרובות וב
ט
רחה מרובה ,
תוך נטילת סיכון להאמרת
השומה .
מציאות זו מציבה חסמים
בפני ה
שכבות החלשות ו.פוגעת בשוויון בין אזרחי המדינה
ב פועל, המצב חמור
אף יו
תר
על רקע
ממצאי מבקר המדינה
שמצא כי
ב-
95%
מהשומות שנבדקו ,
השמאים המכריעים
הפחיתו
את סכום החיוב (ראה התייחסות ב .)'נספח א
,בכך השכבות החלשות שאין ביכולתם לעמוד בהוצאות
המרובות בפנייה לשמאי מכריע – נפגעים
ע"י
הש
לטונות ולא זוכים ע"פ רוב ל-
''מס אמת וזאת בחסות החוק .
הצעת החוק איננה מסירה חסמים
הצעת החוק אומנם
מצמצמת את ההוצאות המרובות ביחס להליך
הנוכחי ואולם, היות והפנייה
באמצעות שמאי
כרו
כה בהוצאה של אלפי שקלים , הרי שבשומה שעד
ל
סכום
של70
,אש"ח עלות ההליך
יכולה לעמוד על
אחוזים
ני כרים מסכום
שומת היטל ההשבחה
, כאשר אין ודאות כי תתקב
ל ותפחית מההיטל .
נזכיר כי שכר המינימום
הינו
5,571.75, דהיינו , המנגנון המוצע מטיל על השכבות החלשות ''מס גבוה שעשוי להגיע
למשכורת החודשית ואף יותר ועליהם לרוב
לשלם אותו באם ברצונם לזכות
ל'היטל אמת' מה.שלטונות
תביעות ק
טנות כמודל שוויוני
ההליך
בביהמ"ש
לתביעות קטנות
נועד
לאפשר לכל
אזרח להגיש תביעה כספית
בעלויות נמוכות .ללא שכ"ט עו"ד
גם
הליך הגשת דוח מקוצר מאפשר ל בעלי
מחזור כו
לל עד
60,000
₪
להגיש דו"ח מקוצר
.ללא עלויות רו"ח
אלו דוגמאות
בלבד וישנם הליכים נוספים
בהם המדינה איננה מטילה על האזרח הקטן
הוצאות בשל תשלומי
ם ל.רשויות
זאת ועוד, כי המדינה
הקימה ל
שכות הדרכה לסיוע ב
הגשת דוחות המיסים ובפר
ט כסיוע לאזרחים בעלי מחזור נמוך.
לאפשר לחייב
להגיש מסמך לועדה ללא שמאי
ההנחה
כי
תביעה יכול להגיש רק עו"ד
ושומה יכול רק להגיש רק
רו"ח,
שונו
ברבות הימים
באופן שמסייע למעוטי
היכולת לו
שכבות החלשות
, כך יש
.לעשות גם בנושא היטלי השבחה ישנם מרכיבים בתוך שומת היטל ההשבחה
שאינם מחייבים שמאי
ע"מ לפנות לועדה וזאת
באותם מקרים בהם החייב סבור כי נפלה שגגה
ב .שומה
2
עד להתערבות המדינה בטיפול שורש ו תיקון עולם, הרי שלכל הפחות
יש להסיר את מירב החסמים האפשריים
באופן
שי
אפשר לכל חייב ל
פנות בבקשה לשומה מתוקנת
, בדג
ש על כך שברוב המוחלט של
,פניות החייבים
ה.חיוב מוקטן
פנייה עצמי
ת של החייב
תקן
'מס1 קובע את הפירוט המזערי הנדרש בשומות המקרקעי
ן לסוגיה
ן
. בתקן מוגדרים נושאי השומה
המתחייבים
כאשר נראה כי
ל חלק מהנושא
ים המפורטים בטבל ת שבתקן ,)'(מובאת בנספח ג
יכולים להתייחס גם
החייב או .עו"ד
נראה כי הנושאים המ רכזיים בהם ישנה חשיבות ואולי הכרח בשומה, הינם 'נושאים מס13,14,17
ויתכן
וגם-
15
.
,דהיינו
יתכנו פניות
לועדה
ל
שומה מתוקנת מוסכמת בנושאים בהם אין הכרח בשמאי ,
'לדוג–
שגגה בשומת הועדה
בזיהוי הנ
כס או במצ .ב המשפטי כך למשל
גם פנייה בדבר המצב התכנוני איננה מחייבת שמאי .וכך גם ההיסטורי ה
של הנכס ושומות ועסקאות בנכס .הסמוכות למועד הקובע
בכול אלו ועוד, יכול החייב שיש ברצונו וביכולתו
להגיש פנייה עצמית
או באמ .צעות בעל מקצוע אחר, כדוגמת עו"ד
שקיפות ,
,עקביות הנמקה וביסוס
השמאי יובל דנוס ז"ל, עמד במאמרו נימוקים ותחשיבים לחוות דעת - רשות או חובה,
ה על תופעה של שומות
המוגשות לחייבים
ללא נימוקים וללא תחשיבים ,בבחינת שומה פסוקה שאין יכולת לתהות על קנקנה.
לכך נלוות
המציאות שהו
דגמה בנייר ה עמדה
בנושא השקיפות (נספח ב )'הכולל
ההמלצות בדבר קביעת עקרונות
אחידים, עקביים ושוויוניים שיסייעו לאזרחים המוחלשים להבין את
המסמכים השמאי
ם ב כוחות
עצמם,
מבלי
להטיל עליהם עול כספי כבד בעלויות
שכיר
ת שירותי בעלי מקצוע .
שומות היטל ההשבחה ,נדרשות להיות ברורות, מנומקות, מבוססות
עם מבנה אחיד
ולהתבסס על עקרונות אחידים
אשר נקבעו ע"י הועדה ונדרשים להיות מוחלים ע"י השמאים מטעם
הועדות , ללא תלות בתפיסת עולמו האישית של
כל שמאי ושמאי
וזאת באמצעות קביעת עקרונות
וקווים מנחים שיחייבו את השמאים
ויצרו שוויון בפני
הועדו
ת.
בסיס אחיד לערכי שווי
האגדה מספרת כי שמאי צעיר עושה
חישובים כדי ל הגיע לשווי ואילו שמאי ותיק יודע את השווי ועושה חישובים רק
להראות איך הוא הגיע
אל אותו שווי .
אגדה אחרת מספרת
ששמאות הינה מקצוע מדוי ק. אתה רק צריך להגיע
לשמאי מה אתה רוצה, והוא יעשה
את השו
מה בדיוק
.לפי מה שרצית
אנחנו במציאות ולא באגדות. ו כיום
הטכנולוגיה ומערכות המידע
התקדמו מאוד ובסיס הנתונים הממשלתי כולל את
כול עסקאות מכר הנכסים הזמינות
דיגיטלית במא.גרי מידע שאף פתוחים לציבור
ע"כ נראה כי אין מניעה בכך ש גם
ערכי השווי של השומות ככלל ושומות מכריעות בפרט יוזנו ל מאגרי
ה מידע
ה
דיגיטליים
משכך, גם מרכיב השווי
שלעיתים מהווה מרכיב משמעותי בשומה
ואף סלע מחלוקת, יכול להיות נגיש לחייבים .
למעשה
אם מרכיב השווי בבס יסו יקבע באופן
שוויוני ואחיד
ככול האפשר ע"ב
האמור, הרי ש הדבר עשוי אף הוא
לצמצם במידת מה את ה-
'שגגות' בשומות .היטלי ההשבחה מטעם הועדות
הסיוע לשכבות החלשות כמכווין נוסח החוק
לסיכום, היות ו
מראש ה
תיקון לחוק מתייחס ל שומה מתוקנת בהסכמה
בסכום
של עד70,000
₪
, ובדגש על המילה
'עד', הרי
ש
נוסח החוק ראוי וצריך ל עשות את מלוא
כברת הדרך
ע"מ להסיר את מירב החסמים בפני השכבות
החלשות ולקדם
את ה
שוויון, כדברי ההסבר לחוק.
משכך, אנו ממליצים על קבלת ההמלצות המפורטות בנייר העמדה
וסמוכים ובטוחים כי חברי הכנס
ת
ובפרט אלו
המייצגים והנלחמים למען
השכבות החלשות ,י פעלו באומץ ע"מ להחיל גם בעניין השומה המתוקנת ,בהסכמה
את
התפיסה המקלה
והמסייעת ש
המד,ינה קידמה למען החלשים
כדוגמת
תביעות קטנות והגש
ת
דוח מס .באופן עצמאי
,בכבוד רב
אד ר' אסף אשרוב
יו"ר מחוז ת"א והמרכז בהתאחדות
הא
דריכלים ובוני הערים בישראל
עו"ד דניאל גולשה חגי קורח
יו"ר תנועת הדמוקרטיה
בשלטון המקומי
3
נספ
ח א '
–
ר ניי
עמדה בנושא
שקיפות בתוכניו
ת איחוד וחלוק ה שלא בהסכמה
נספ ב ח '
–
ר ניי
עמדה בנושא
שומות היטל השבחה -
ממצאי מבקר המדינה
נספחים
נספ ג ח '
–
'תקן מס1 - ה נושאים
המדווחים בשומות מקרקעים לסוגיה
ן
4
נס
פח א '
שקיפות בתוכניו
ת איחוד וחלוק
ה שלא בהסכמה
נייר עמדה
תמצית
תוכניות
איחוד וחלוקה
שלא בהסכמה עוסק
ו ת
בזכות הקניין
כזכות יסוד
ומחייבות
.שקיפות מלאה
תקן15
קובע את הפירוט
המזערי הנדרש1 ,
כאשר
ה
הנחיות2 של משרד המשפטים
קובעות את חובת שמאי הועדות
בתוכניות השונות לבסס ולנמק
את.קביעותיהם ושיקוליהם
השמאים נדרשים
ע"פ ההנחיות לבסס את מקדמי ההתאמה
לפי
נתוני עסקאות
ולהציגם
בטבלה ברורה
הכוללת את
פירוט
כלל המקדמים
ואופן
החלתם,
.כך שניתן יהיה להבין כיצד נקבע מקדם שווי לכל חלקה ומגרש
שקיפות לבעלי הזכויו
ת
מתחם תחנה מרכזית הישנה מהווה המחשה
להכרח בשקיפות מלאה
ובפרט עבור בעלי זכויות קטנים
נעדרי ייצוג .
בתוכנית האב נקבעו מתחמי איחוד וחלוקה
הכוללים ייעודי קרקע
השונים
באופן קיצוני זה מזה והמכניסים בכפיפה
אחת בעלי זכויות קטנים
ביחד עם חברות נדל"ן גדולות . ההתנגדויות הרבות שהוגשו,לתוכניות
הדגימו את פערי
הכוחות
בהליך שהשלכותיו
חושפת את הצדדים לפירוק שיתוף
.במושע על השלכותיו
הצגת
ביסוס המקדמים ואופן החלתם
מקדמי
הה תאמה עשויים
להשתנות מתוכנית לתוכנית בהתאם לזהות השמאי ותפיסת עולמו. חוסר
אחידות
ו היעדר
עקביות בסוג המקדמים ובערכם,
פוגעת בשוויון
בפני הועדה ו מעצימה את ההכרח
ל הצגת הנתונים בבסיס .קביעתם
לדוגמא3, ישנם מקדמים
המוגדרים
כ ערך
מוחלט (לדו'ג–
הפחתה של10%
בגין חזית לשביל עכו)
אחרים מוגדרים
כ
טווח (לדוג '
–
מקדם הפחתה למושע5%
-
10%
)ולצ
י דם עקרונות
ל הערכת
החלקות
המבוססים
בין היתר על ה צור ,
מיקום וטופוגרפי
י
ת החלקות
.אשר כלל לא כוללים ערך מוגדר
השקיפות המתבקשת,
הן
בהצגת התחשיבים שב בסיס לקביעת המקדמים והן
ב
אשר ל אופן
החלתם ב ,כל חלקה
הכרחיים
להבנת
ה שווי שנקבע
לכל חלקה
ובפרט להבנתם
ע"י תושבים מוחלשים חסרי
ייצוג .ותמיכת בעלי מקצוע
סטנדרט אחיד ושוויוני
עיריית ת"א-
,יפו אשר ערכי הדמוקרטיה
ובתוכם מרכיבי
השקיפות
, העקביות השלטונית ו
השוויון מהווים נר לרגליה ,
ראוי כי תקבע
מבנה גנרי למסמכי השומות ו
סטנדרט אחיד ל מקדמי
התאמה
בתוכניות
ול
אופן הצגתם
וזאת ברף
.השקיפות המקסימלי האפשרי
ת"א כמגדלור הדמוקרטיה
בכלל התחומים,
כבר הציגה
קשת תוכניות שקופות וע"כ ה סטנדרטיזציה.רק תיישר קו
הדיון
הציבורי
הערכי
שהתקיים ב
וו עדה
בתוכניות השומרון, ראוי כי יביא את בשורת השקיפות לעיר ו
ל תושביה
ויקבע סטנדרט
שישמש סמן ימני ל שאר
ועדות התכנון
ויהווה מרכיב
נוסף ב העצמת הדמוקרטיה בהליכי תכנון.
,בכבוד רב
איילת השחר דוף י סי
עו"ד
עדי שושן
אונ' ת"א
חגי קורח
A
.
M
אורי עזריאל
שמאי מקרקעין
אסף אשרוב
אדריכל
רועי לוי
עו"ד
אלכס כהן
עו"ד
1
תקן15
הקובע את סף השקיפות
המינימלי
המתחייב, לא רק שאיננו מונע שקיפות מלאה, אלא שאף במסגרתו נקבע בסעיף5.10
כי 'השמאי יפרט
בנוסף את שווים של חלקות ומגרשים ייחודיים במאפייניהם הפיזיים, התכנוניים והמשפטיים
והתימוכין לשווי שנקבע למקרקעי ן
.'אלו
2
,משרד המשפטים .דף הנחיות ודגשים לשמאים המגישים חוות דעת במסגרת הליכים לאישור תוכניות חלוקה חדשה ו/או תוכניות פינוי בינוי
3בסעיף זה מובאים דוגמאות למקדמי ם המופיעים ב .תוכניות או"ח במתחם השומרון/תא/מק2/4321
,
/תא/מק3/4321
,
/תא/מק4/4321
.
5
נס ב פח '
ממצ אי מבקר המדינה בנושא ש
ומות היטלי ה
שבחה
נייר עמדה
חיוב
ביתר בשומות העיריות
ממצאי דוח מבקר המדינה
העלו כי ב-
95%
מהשומות שנבדקו השמאים המכריעים הפחיתו את סכום החיוב שנקבע
בעיריות , באשר שיעור ההפחתה עמד בממוצע על36%
וב-
70%
מהמקרים
ההפחתה י הי
תה בשיעור של יותר מ-
25%
.
עורכי הדוח
מציינים,
כי הממצאים מצביעים על תופעה נרחבת של פערים מהותיים בין השומות שהכינו הוועדות
המקומיות לבין השומות הסופיות שקבעו שמאים מכריעים
והפערים הם לרעת החייבים. לדברי המבקר, הדבר עלול
לפגוע באמון הציבור באופן שבו קובעות הרשויות את סכומי היטל ההשבחה.
פגיעה
באזרחים המוחלשים ובערך השוויון
הליך
ההשגה על ג
ו בה החיוב בפני שמאי מכריע
כרוך בהוצאה כספית ניכרת . ממצאי המבקר בנוגע
לחיוב בית ר
משמעותם
,הם
כי אזרחים מעוטי היכולת נפגעים
מכך ,בשל
יכולתם הפחותה לעמוד בעלויות הכרוכות
בהליך .
זאת
ועוד, כי הדבר מוסיף עול כלכלי על
האזרח המוחלש בשל
ההכבדה בהליך
.שמטרתו בסה"כ להגיע למס אמת
מציאות זו גם פוגעת בעקרון השוויון
ב אשר חיובי היתר פוגעים בראש ובראשונה בשכבות החלשות ובמעוטי היכולת
וזאת בצורה משמעותית הרבה יותר מהעשירונים העליונים
להם יכולת ל
שכור שירותי שמאי מייצג ולעמוד בעל
ו יות
ההליך
במטרה
לכך שהאזרח יזכה .למס אמת
חוסר עקביות בעמדת
הועדות
הוועדות המקומיות ממנות שמאים הפועלים מכוח
ה
. שמאים עשויים להשתנות
.מתוכנית לתוכנית ומהליך להליך
ואולם, הועדה המקומית חד היא. עמדתה נדרשת להיות אחידה ולשקף עקביות שלטונית
ושוויון בפני הוועדה4 .
,ע"כ
קביעת קווים מנחים ועקרונות קבועים שאותם השמאים
נדרשים להחיל בשומותיהם,
.הינו דבר בסיסי ומתחייב
,למצער נראה כי לא פעם
הועדות מאמצ
ו
ת את המלצ ות השמאים שמונו על
ידיהן
במנותק
מעקרונות והחלטות
הועדה
ה קודמות או
ה
עוכרות
ובכך עמדת שמאי התוכנית או ההליך ע"פ תפיסת עולמו, הופכת באחת להיות עמדת הועדה
המקומית. הדבר עשוי ליצור חוסר עקביות
שלעיתים מודגם
.אף באותה תוכנית או ביחס לאותו אזרח
פגיעה בדמוקרטיה
ובאמון הציבור
מציאות של
היעדר עקביות שלטונית משמעותה שרירות שלטוני,ת
אשר מצטרפת לפגיעה בערך ה
שוויון , גורמת
לפגיעה בערכי הדמוקרטיה.ויוצרים מציאות שבה השלטון פוגע דווקא באזרחים המוחלשים עליהם הוא אמור להגן
לכך נלות הפגיעה באמון הציבור ,באשר המציאות שהודגמה בדוח המבקר-
כי כמעט כל מי שמערער על
היטל
ההשבחה- משלם פחות ,עשוי
ה ליצור תחושה כי השומות מוטלות
בשיטת מצליח .ומטרתם לעשות עושר בלא משפט
צדק צדק תרדוף
רשות
מנהלית פועלת כנאמן לציבור ו עליה לפעול
ב
הגינות ,
סבירות ותום לב כפי שעמד על כך
ביהמ"ש
העליון בפרשת
מרכז הקבלנים .
החלטה שהתקבלה בגלל שדעת הרשות נחושה להשיג תוצאה
מסוימת,
,ללא תשתית עובדתית ראויה
הינה החלטה שרירותית
ואך ברי כי
מס אמת נדרש להיות בבסיס שומת הרשות הנהנת מחזקת התקינות המנהלית .
ממצאי
מבקר המדינה
האמורים הינם בבחינת קריאת השכמה לנאמני הדמוקרטיה ואבירי איכות השילטון ו כן לכול
האזרחים, נבחרי הציבור
ובעלי התפקידים שהצדק ., השוויון והדאגה לשכבות החלשות מהווים נר לרגליהם
4
דוגמא להמחשה - בשומה שהודגמה בתוכנית נס לגויים בישיבת הועדה המקומית ת"א מיום ה-
8.5.24
, הוצג כי היטל ההשבחה נקבע לפי הקצאה שונה מהותית משיעור ההקצאה ע"פ תוכנית האיחוד
והחלוקה, דבר המדגים את האנומליה כיצד שני שמאים מטעם אותה ועדה, קובעים לאותו אזרח שווי אחד
כשהאזרח צריך לקבל ושווי אחר כשהאזרח צריך לשלם.
מ נשה יהודה משה
עו"ד
רועי לוי
עו"ד
חגי קורח
A
.
M
עדי שושן
אונ' ת"א
אילת השחר סיידוף
עו"ד
6
נס ג פח '
'תקן מס1
בדבר פירוט
מזערי נדרש בשומות מקרקעים לסוגיהן