חומר רקע

רווח נקי (ע״ר580716355 | ) [email protected] 1 י"א תמו ז", תשפ ד | 17.07.2024 :לכבוד ח"כ יעקב אשר - יו"ר ועדת הפנים והגנת הסביבה חברי ועדת הפנים והגנת הסביבה ,שלום רב :הנדון לקראת דיון ב ,)הצעת תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה מקצועית התשפ"ד- 2024 ביו ם ראשון 28.07.2024 עתיד להתקיים דיון ,)הצעת תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה מקצועית התשפ"ד- 2024 . מצורף כנספח 'א ( דוח בקרת גיבוש הרגולציהRIA ) שביצעה עמותת רווח נקי , שבחנה את תהליך גיבוש ה של טיוטת תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה מקצועית), התשפ״ד- 2024 . ניתוח זה הינו חלק מ "פרויקט תו איכותRIA ": הערכת תהליכי רגולציה , במסגרתו מנתחת עמותת :רווח נקי (לעיונכם אתר העמותה ) תהליכי גיבוש רגולציה, כפי שהם משתקפים בדוחות ה- RIA , ומעבירה את הניתוחים למשרדים המפיצים ולציבור הרחב, לצורך שיפור ביצוע הליכי ה- RIA . עמותת רווח נקי הוקמה על ידי שורה של משפטנים וכלכלנים, במטרה לייעל את המשק הישראלי - להגביר את התחרות, השקיפות, ולהטמיע מדיניות רגולציה חכמה. פרויקט "תו איכותRIA : הערכת :תהליכי רגולציה" הוא פרויקט הדגל של העמותה (לעיונכם קישור לכל דוחות ה- RIA שנותחו על ידי .)העמותה במסגרת הפרויקט ,בברכה הדס עציץ מחלקת קשרי ממשל עמותת רווח נקי :העתק מר יואל בריס, יו"ר רשות האסדרה רווח נקי (ע״ר580716355 | ) [email protected] 2 נספח 'א כ"א ב שבט", תשפ ד | 07.02.2024 :לכבוד עו״ד לוטן לסקי – מנהל ת תחום מדיניות ורגולציה, חטיבת תכנון מדיניות ואסטרטגיה עו״ד שיר בן עמי רויטמן– תחום מדיניות רגולציה, חטיבת תכנון מדיניות ואסטרטגיה גב׳ חן בוסקילה - תחום מדיניות רגולציה, חטיבת תכנון מדיניות ואסטרטגיה משרד המשפטים :מספרנו08 .01. 2024 ,שלום רב :הנדון ניתוח תו איכותRIA : דוח הערכת השפעות אסדרה בנושא : טיוטת תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה מקצועית), התשפ״ד- 2024 מדד רווח נקי– 37.40 קטגוריה צהובה ,הרינו מתכבדים להציג בפניכם את ניתוח עמותת רווח נקי1 לדוח הערכת השפעות האסדרה שפרסמתם ב ינואר 2024 בעניין ״טיוטת תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה ,)מקצועית התשפ״ד- 2024״ . 2 מדובר בתהליך ברמה.טובה וניכר שהושקע מאמץ רב בתהליך תמצית האסדרה: טיוטת האסדרה מבקשת להתקין תקנות אשר יקבעו כללי אתיקה והתנהגות מקצועית בתיווך מקרקעין. בין היתר, מוצע להסדיר את אופן ההתנהגות כלפי לקוחות וצדדים נוספים, מידע שיש חובה למוסרו, איסור התניות שונות למתן שירותי תיווך, חובות כאשר המתווך מייצג יותר מצד אחד בעסקה ועוד. זאת על מנת לפת ור את האתגרים המאפיינים את שוק התיווך במקרקעין, אשר נובעים מפערי כוחות בין המתווכים לקונים ושוכרים ופוגעים .בקונים ובשוכרים :השפעה משקית נראה כי לאסדרה השפעה משקית גדולה3. זאת, שכן האסדרה צפויה לחסוך למשק כ- 260 מיליון ש״ח בשנה, ולהטיל על ציבור המתווכים עלות של כ- 65 .מיליון ש״ח בשנה 1 עמותת רווח נקי הוקמה על ידי שורה של משפטנים וכלכלנים, במטרה לייעל את המשק הישראלי- להגביר את התחרות, השקיפות, ולהטמיע מדיניות אסדרה חכמה. לאתר העמותה לחצו כאן . ניתוח זה הינו חלק מ" פרויקט תו איכותRIA: הערכת תהליכי רגולציה," במסגרתו מנותחים תהליכי גיבוש אסדרה , כפי שהם משתקפים בדוחות ה- RIA, ומועברים למשרדים המפיצים ולציבור הרחב לצורך שיפור ביצוע תהליכי ה- RIA . 2 כאמור, ניתוח זה מתייחס לדוח הערכת השפעות רגולציה שפרסמתם בתארי ך17.01.2024 באתר החקיקה .הממשלתי .למתודולוגיית הניתוח שלנו, ראו נספח א 3 .השפעה משקית על פי המתודולוגיה של רווח נקי נקבעת על פי קריטריונים כמותניים ואיכותניים מבחינה כמותית , אסדרה בעלת השפעה של עד6 מלש"ח תיחשב לאסדרה קטנה; אסדרה בעלת השפעה בין6 - 30 רווח נקי (ע״ר580716355 | ) [email protected] 3 :ציונים בחלוקה לקריטריונים ברצוננו להתייחס לקריטריון מרכזי שראוי בעיננו לשפר טרם קידום האסדרה : ■ בחינת עלויות והשפעות שליליות (קריטריון6 :) הניתוח אינו מתייחס לכל העלויות הכרוכות באסדרה הקיימת כיום ובחלופה הנבחרת ובתוך כך, אינו מתייחס לכך שהחלופה הנבחרת עלולה לייקר את עלות התיווך. כמו כן, הניתוח כלל לא מתייחס לעלויות שיטילו החלופות השונות על הממשלה . את הפירוט המלא של הערותינו, והסבר מפורט של הציון לניתוח ניתן למצוא בגיליון הניתוח המצורף למסמך זה. כמו כן, ככל שתרצו לקיים שיח על אודות הניתוח והציון, ובכלל זאת על .היקף ההשפעה המשקית שנקבעה על ידינו, אנו עומדים לרשותכם ,בכבוד רב מלש"ח תיחשב לאסדרה בינונית; אסדרה בעלת השפעה מעל30 .מלש"ח תיחשב לאסדרה גדולה מבחינה איכותית , הקריטריונים שישפיעו על הסיוג הם קביעת חובת רישוי; היקף הנזק שהאסדרה נועדה למנוע; היקף האוכלוסייה המושפעת; מורכבות האסדרה (חומרת הבעיה, היקף שק״ד שיש למקבלי ההחלטות, היקף וגודל ההשפעה הצפויה של המדיניות (בדגש על עלויות והשפעות לא רצויות), דחיפות) ; היקף השפעה פוטנציאלית (על תקציב המדינה, על הציבור, על התחרות או על רמת המחירים); אסדרה בתחום חדש או שינוי מהותי באסדרה קיימת; השפעה על מגזרים פגיעים ומוחלשים; חוסר ודאות לגבי הצלחת האסדרה; השפעה על מבנה השוק המפוקח; משך ההשפעה של האסדרה. יצוין שהקביעה בדבר היקף ההשפעה המשקית היא גמישה .ויכולה להשתנות ממקרה למקרה קריטריון 1 . פתיחות ונגישות 2 . הגדרת בעיה סיסטמתית וניתוח הבעיה 3 . גיבוש חלופות 4 . שיתוף ציבור וגורמים ממשלתיים 5 . בחינת תועלות 6 . בחינות עלויות והשפעות שליליות 7 . השפעות החלופות על שיקולים ציבוריים נוספים 8 . השוואה בין חלופות ובחירה 9 . הגדרת יעדים 10 . החלטה ציון 2.85 (מתוך 3.00 ) 13.00 (מתוך 13.00 ) 4.90 (מתוך 6.00 ) 2.00 (מתוך 5.00 ) 3.60 (מתוך 4.00 ) 1.95 (מתוך 4.00 ) 1.60 (מתוך 3.00 ) 1.50 (מתוך 3.00 ) 2.60 (מתוך 4.00 ) 3.40 (מתוך 5.00 ) עו"ד נילי אבן-חן ענבל מרטון מנכ"לית רכזת רגולציה :ציונכם 37.40 ממוצע 2023 : 25.42 רווח נקי (ע״ר580716355 | ) [email protected] 4 :העתקים עו"ד יואל בריס, ראש רשות האסדרה עו״ד עמיר הרן– רשם המתווכים במקרקעין וראש האגף לאסדרת מקצועות, משרד המשפטים עו״ד אילן מאיר– השלכה המשפטית, משרד המשפטים עו״ד נוי חסון– הלשכה המשפטית, משרד המשפטים גב׳ נטע רוזנטל – הלשכה המשפטית, משרד המשפטים רווח נקי (ע״ר580716355 | ) [email protected] 5 גיליון ניתוח דוחRIA – ,)טיוטת תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה מקצועית התשפ״ד- 2024 הערה : הניקוד של קריטריוני המשנה בצד שמאל של הטבלה מנורמל לסולם של5 - 0 . .קריטריון משנה שנמצא כלא רלוונטי לניתוח לא נכלל במסגרת הציון הסופי ניקוד התייחסות מילולית קריטריון 2.85 1 ( . פתיחות ונגישות3 )נקודות 4.50 .טיוטת האסדרה ודוח גיבוש האסדרה מפורסמים באתר החקיקה המשפטי הניתוח מציין מיהם כותבי הדוח ו כולל הפניות ל רוב החומרים עליהם הוא התבסס .. זאת למעט הנתונים עליהם התבסס הניתוח הכלכלי בנספח ד׳ (א) האם המידע והנתונים ששימשו את הניתוח ( ?נגישים1.5 )נקודות 5.00 לדוח מצורף תקציר מנהלים המשקף היטב את האמור בו ואף מצורף לו תוכן עניינים. הדוח כתוב בשפה פשוטה ונהירה, קיימים בו הסברים למושגים מקצועיים והוא כולל נספחים והפניות לכל המסמכים עליו הוא מסתמך. על גבי הדוח מצוינים שמות בעלי התפקידים שלקחו חלק בתהליך .העבודה, חלוקת העבודה בינם, וכן יועצים חיצוניים בהם נעזר המשרד (ב) האם דוח גיבוש האסדרה מקיף וברור ( ?לאדם מן הציבור1.5 )נקודות 13 2 . הגדרת בעיה סיסטמתית ( וניתוח הבעיה13 )נקודות 5.00 הניתוח מזהה בעיה סיסטמתית לפיה שוכרים וקונים של נכסי מקרקעין (מתעניינים בנכסים) נפגעים ממתווכי מקרקעין שמתנהלים באופן שאינו אתי .ומקצועי הניתוח מסביר כי שוק הנדל״ן בישראל מאופיין בביקוש אשר גדול באופן משמעותי מההיצע ולכן נכסים רבים משווקים רק על ידי מתווכים. במצב זה, ״נכפה״ על המתעניינים בנכס לקבל את שירותי המתווך ולשלם עלות גבוהה על שרותיו, למרות שברוב המקרים בעלי הנכסים הם אלו ששוכרים את שירות המתווך. בכך, הופכים המתעניינים ללקוחות שבויים ואין להם אפשרות להתמקח על המחיר. פערי כוחות אלו בין הצדדים מהווים כר פורה להתנהגות שאינה מקצועית ואינה אתית מצד המתווכים, שמטרתם .למקסם רווח בדרכים לא נאותות ואף לא חוקיות הפגיעה במתעניינים מתבטאת במגוון רחב של פעולות, ביניהן: הסתרת מידע כוזב או הסתרה של מידע מהותי על נכס, התניית השירות ברכישת ,שירותים נוספים, ניצול קשיי שפה של אוכלוסיות שונות, פרסומים שקריים הסגת גבול מקצועות אחרים, עשיית רווח ללא מתן שירות, שימוש במידע איש .י ללא הסכמת הלקוח, תיווך נכסים תוך ניגוד עניינים ועוד הדוח מציין שמכיוון שלא צפוי שינוי ביחסי הכוחות בין הצדדים בשוק הנדל״ן, דרושה התערבות ממשלתית נוספת על מנת להסדיר את מקצוע תיווך הנדל״ן. זאת במטרה לאזן את יחסי הכוחות בין הצדדים ולצמצם את .הפגיעה במתעניינים (א) האם הניתוח מזהה כשל שוק או בעיה סיסטמתית ( ?אחרת6 )נקודות 5.00 .הניתוח אכן מציג נתונים כדי לתקף את ההסבר לקיום בעיה סיסטמית משיתוף הציבור התקבלו נתונים אודות האתגרים המאפיינים את שוק ,התיווך במקרקעין. בנספח ב׳ לדוח מוצגים ממצאי סקר שערך המשרד המאששים את קיום הבעיה ועוזרים לבאר את היקפה. כך למשל, למעלה מ - 30% מהמשיבים טענו כי המתווכים לא פעלו בהגינות ואף סיפקו מידע שגוי .ביחס לנכס כמו כן, הניתוח מציג נתונים אודות היקף התלונות שהגיעו לרשם .המתווכים לאורך מספר שנים (ב) האם הניתוח כולל נתונים שתומכים את ההסבר לכך שהבעיה היא ( ?סיסטמתית6 )נקודות רווח נקי (ע״ר580716355 | ) [email protected] 6 5.00 הניתוח מתמודד עם אי הוודאות לגבי היקף הבעיה על ידי שימוש בהנחות .שמרניות בניתוח התועלות הכלכליות ,הניתוח אכן כולל התייחסות לאי הוודאות בנוגע להיקפה של הבעיה. כך בנספח ד׳ לדוח, הניתוח משתמש בהנחות לביצוע הערכת התועלות .הכלכליות (ג) האם הניתוח מתחשב באי וודאות לגבי קיומה או ( ?מאפייניה של הבעיה1 )נקודות 4.90 3 ( . גיבוש חלופות6 )נקודות 5.00 הניתוח אכן מתייחס לחלופת האפס וכולל תיאור של מגמות ארוכות טווח .שחלות בתחום הרלוונטי כך , פרק א׳ של הדוח מוקדש לתיאור מצב הנוהג ורקע לתהליך. הפרק כולל תיאור של התפתחות מקצוע התיווך וההתפתחויות שחלו בחקיקה ואסדרה של המקצוע מאז ועד היום. בתוך כך, הניתוח מציג את הדין המשמעתי שחל על מתווכים, התנאים לקבלת רישיון מתווך ותלונות שהגיעו לרשם המתווכים.לאורך השנים ה ניתוח מסביר כי האסדרה במצבה הנוכחי אינה מתמרצת את המתווכים לנהוג במקצועיות והגינות, שכן מתקבלות תלונות רבות על התנהלותם. על כן, הניתוח טוען כי יש .להגביר את האסדרה על מקצוע התיווך (א) האם הניתוח מתייחס למצב הקיים ללא שינוי ההתערבות הממשלתית - מה יקרה בעתיד אם האסדרה לא תשתנה ( ?)"("חלופת האפס1 )נקודות 2.50 הניתוח כולל בחינה של שתי חלופות מגוונות פרט לחלופות האפס, אך נראה כי החלופה הראשונה אינה אמיתית. אי לכך, נראה כי לא נבחנו .מספיק חלופות ביחס לגודל הבעיה נראה כי היה ניתן לבחון חלופות נוספות לתוכן האסדרה (למשל, חלופות המציעות כללי אתיקה שונים מאלה שנבחרו או למשל, ניתן היה לבדוק חלופות הנוגעות לתוכן ההכשרה .)של המתווכים החלופה הראשונה מציעה לבטל לגמרי את האסדרה של מקצוע התיווך ובתוך כך לבטל את רישיון התיווך, את מבחני הכניסה ואת הדין המשמעתי שחל על המתווכים. אולם, מקור הבעיה שהוצגה בדוח הינו דווקא מחסור ברגולציה. שכן, פערי הכוחות בין המתווכים למתעניינים לא צפויים .להשתנות לפיכך, נראה שמאחר שביטול אסדרת המקצוע לא מהווה פתרון .לבעיה (ואף עלול להחמיר אותה), חלופה זו אינה ממשית החלופה השנייה מציעה לגבש כללי אתיקה לקידום הסטנדרט המקצועי על .מנת לצמצם את הפער ביחסי הכוחות בין המתעניינים לבעלי הנכסים החלופה מציעה להחיל אוסף חובות שונות בנוגע להגינות, איסוף וגילוי מידע, יחסים בין מתווכים לעמיתיהם ולבעלי מקצוע אחרים וחובות כלליות וצרכ ניות. נראה כי חלופה זו הינה חלופה ממשית ותוכנה מפורט בהרחבה .בדוח (ב) האם הניתוח כולל בחינה של מספר חלופות אמיתיות ומגוונות לטיפול ( ?בבעיה2 )נקודות 4.50 הניתוח מתייחס לרוב .הגורמים שיושפעו מכל חלופה באשר לחלופת האפס, הניתוח מתייחס לכך שהיא מטיבה עם צד ההיצע ובתוך כך עם המתווכים. שכן, המתווכים מנצלים את הפער ביחסי הכוחות על מנת למקסם את רווחיהם תוך השקעת מינימום מאמץ, התנהלות לא נאותה ואף עבירה על החוק. הניתוח מציין כי התנהלות זו פוגעת במתעניינים בעסקים מאחר שאין להם ברירה אלא להשלים עם המצב עקב .ההיצע המצומצם בשוק הנדל״ן באשר לחלופה הראשונה, הניתוח מציין כי היא תפיק תועלות רבה למתווכים עקב ביטול אסדרת המקצוע שלהם לחלוטין. אולם, בדומה לחלופת האפס, החלופה הראשונה צפויה להשפיע באופן שלילי על המתעניינים, ואף להחמיר את הפגיעה בשל ביטול אסדרת המקצוע .לחלוטין באשר לחלופה השנייה, הניתוח מציין כי היא תשפיע באופן שלילי על המתווכים, אשר יצטרכו לה שקיע מאמץ ומשאבים רבים יותר בשירות שהם נותנים. ז א ת בעוד שהיא צפויה להשפיע באופן חיובי על ציבור המתעניינים (ג) האם הניתוח מתייחס לכל הגורמים שיושפעו ( ?מכל חלופה1 )נקודות רווח נקי (ע״ר580716355 | ) [email protected] 7 .ולצמצם את הפגיעה בהם עם זאת, הניתוח לא מתייחס לכך שהעלויות בהן .יישאו המתווכים עלולות להתגלגל לציבור 5.00 ,הניתוח ערך סקירה בינ״ל ענפה הכללה את אוסטרליה, ספרד, אנגליה צרפת, יוון, דרום אפריקה, יוון, דרום אמרי ק ה, גרמניה, איטליה, צפון .קרוליינה וניו יורק מסקנות הסקירה מוצגות בדוח, כאשר המסקנה העיקרית היא שהמגמה הרווחת בעולם כיום היא הגברת הרגולציה על העוסקים בתיווך ובתוך כך הגברת השקיפות והחלת כללי התנהגות שונים . נראה כי הסקירה סייעה .רבות לגיבוש החלופה השנייה (ד) סקירה בין לאומית ( ואימוץ סטנדרטים בינ"ל2 )נקודות 2.00 4 . שיתוף ציבור וגורמים ( ממשלתיים משיקים5 )נקודות 5.00 יש לציין לחיוב כי נערך שיתוף ציבור רחב במספר שלבים שונים .בתהליך בראשית התהליך, הפיץ המשרד סקרים במטרה לקבל מידע מן הציבור על .הסוגיות והבעיות המרכזיות בתהליך לאחר ניתוח ממצאי הסקרים, המשרד פרסם קול קורא בו התבקש הציבור .להעלות סוגיות אותן יש לבחון, והמענים עבורם לאחר ניתוח התגובות, ערך המשרד ״שולחנות עגולים״ עם נציגי צרכני תיווך ומגזר שלישי, בעלי מקצועות בתחום הנדל״ן ומתווכים וארגונים המייצגים מתווכים. זאת במטרה ללבן את הסוגיות המרכזיות שהועלו בשלבים הקודמים. בדוח מוצגות סוגיות מרכזיות וטענות שהועלו במסגרת שיתוף ה .ציבור (א) האם נערך שיתוף ציבור בכל השלבים הקריטיים ( ?בתהליך2 )נקודות 0.00 .נראה כי לא נערך שיח עם גורמים ממשלתיים משיקים בתהליך זה בתהליך קודם שערך המשרד בנושא זה, אשר מצורף לדוח בנספח א׳, צוין כי נערך שיח עם היחידה לדין משמעתי במשרד המשפטים, משטרת ישראל והרשות לסחר הוגן במשרד הכלכלה. לא ברור מדוע לא נערך שיח עימם גם בתהליך .זה (ב) האם נערך שיח עם גורמים ממשלתיים משיקים בכל השלבים הקריטיים ( ?בתהליך2 )נקודות 0.00 טיוטת הדוח לא פורסמה לקבלת התייחסות טרם קבלת ההחלטה ומעבר .לניסוח משפטי ,(ג) האם בסיום הניתוח טיוטת הדוח פורסמה לקבלת התייחסויות? (לפני קבלת ההחלטה ומעבר ( )לניסוח משפטי1 )נקודות 3.60 5 ( . בחינת תועלות4 )נקודות 4.50 .הניתוח אכן מתייחס לרמת האפקטיביות של כל חלופה כך, הניתוח מתייחס לכך שחלופת האפס והחלופה הראשונה כלל לא יסייעו לפתרון הבעיה. באשר לחלופה השנייה, הניתוח כולל טבלה המפרטת את הנזק הציבורי הנגרם מהמצב הקיים, תוך השוואה לצמצום הנזק כתוצאה מהחלת החלופה . נראה כי הניתוח מתחשב באי וודאות לגבי התועלות על .ידי שימוש בהנחות, אך הוא אינו מסביר כיצד נקבעו הנחות אלו (א) האם הניתוח מתייחס לרמת האפקטיביות של כל ( ?חלופה בפתרון הבעיה2 )נקודות 4.50 הניתוח מציין כי חלופת האפס והחלופה הראשונה לא יסייעו כלל לפתרון .הבעיה כמו כן, הניתוח מציג כימות של צמצום הנזק לאחר יישום החלופה השנייה בנספח הניתוח הכלכלי שמצורף לדוח. מהניתוח הכלכלי עולה כי החלופה השנייה צפויה לחסוך לציבור כ - 260 .מיליון ש״ח בשנה ,עם זאת .הניתוח אינו מציין מה מקור הנתונים וההנחות עליהם הניתוח מבוסס (ב) האם יש כימות של צמצום הנזק מהבעיה ( ?לאחר יישום כל חלופה2 )נקודות רווח נקי (ע״ר580716355 | ) [email protected] 8 1.95 6 . בחינת עלויות והשפעות ( שליליות4 )נקודות 3.00 הניתוח מתייחס ל רוב העלויות הכרוכות בחלופ ת ,האפס ובחלופה השנייה אך אינו מתייחס כלל .לעלויות הכרוכות באימוץ החלופה הראשונה בנוגע לחלופת האפס, הניתוח כולל רשימה של כלל העלויות שהיא מטילה .על המתעניינים ומנמק כל אחת מהן בנוגע לחלופה השנייה, הניתוח מתייחס לעלויות שיוטלו על המתווכים בעקבות התקנת החובות השונות שיחולו עליהם אשר יאלצו אותם להעלות .את סטנדרט השירות אולם, הניתוח לא מתייחס לכך שהחלופה עלולה .לייקר את עלות התיווך בעקבות גלגול עלויות לצרכנים בנוגע לחלופה הראשונה, הניתוח אינו מתייחס לעלויות השליליות שהיא עלולה להטיל על ציבור המתעניינים ובתוך כך אף להחמיר את הבעיה ביחס .לחלופת האפס א) האם הניתוח מתייחס לעלויות ולהשפעות הלא רצויות שכל חלופה תטיל על הציבור? [עלויות ציות לאסדרה , עלויות עקיפות ]'וכו ( 1.5 )נקודות 0.00 הניתוח אינו מתייחס לעלויות שחלופת האפס והחלופה השנייה יטילו על .הממשלה (ב) האם הניתוח מתייחס לעלויות שכל חלופה תטיל על הממשלה? [תקציב תפעולי, תקנים, זמן ]עבודה (1 )נקודות 3.50 ,קיים כימות של חלק מן העלויות הכרוכות בכל חלופה בנספח ד׳. עם זאת הניתוח אינו מוצג בצורה מסודרת (הניתוח מוצג בצילומי מסך של טבלאות .אקסל, ללא הסברים על החלק של כל טבלה בתהליך) ואינו כולל ביאורים באשר לחלופת האפס, הניתוח כולל כימות של הנזק שנגרם לציבור המתעניינים . באשר לחלופה השנייה, הניתוח כולל כימות של הנזק שנגרם לציבור המתווכים, אשר עומד על כ - 65 .מש״ח באשר לחלופה הראשונה, הניתוח אינו כולל כימות של העלויות שכרוכות .בה (ג) האם יש כימות של העלויות שכרוכות בכל ( ?חלופה1.5 )נקודות 1.60 7 . בחינת השפעות החלופות על שיקולים ( ציבוריים נוספים3 )נקודות 0.00 העלויות הכרוכות בחלופה הנבחרת, עשויות להשפיע באופן משמעותי יותר על מתווכים עצמיים לעומת סוכנויות תיווך גדולות. אך הניתוח אינו מתייחס להשפעה זו. אי לכך, היה ניתן לבחון פתרונות שונים כדי להקל .עליהם (א) האם הניתוח בוחן את השפעת החלופות על ( ?עסקים קטנים ובינוניים1 )נקודות 3.00 הניתוח בוחן חלק מ השפעת החלופות על קידום התחרות הענפית והפחתת .יוקר המחיה שכן, הניתוח מזהה כי יחסי הכוחות בין מתווכים למתעניינים בנכסי מקרקעין מאפשרים למתווכים לגבות מחיר לא תחרותי על .שירותיהם, תוך מתן שירות ברמה נמוכה שאינה תואמת את עלות השירות הניתוח בוחן כיצד החלופות השונות יסייעו לאיזון יחסי הכוחות בין הצדדים ולהגברת התחרות .בשוק אולם, הניתוח לא מתייחס לכך שהעלויות שיוטלו על המתווכים עלולות להתגלגל לצרכן ובכך לייקר את .עלות התיווך (ב) האם הניתוח בוחן את השפעת החלופות על קידום התחרות הענפית ( ?והפחתת יוקר המחיה1 )נקודות 5.00 הניתוח אכן מתייחס להשפעות של החלופות השונות על האינטרס המוגן – .מניעת התנהלות שאינה אתית, מקצועית או עבריינית של מתווכי מקרקעין נוסף על כך, הניתוח בוחן כיצד החלופות השונות יסייעו למניעת הפליה .במתן שירותי תיווך לאוכלוסיות שונות (ג) האם הניתוח בוחן את השפעת החלופות על זכויות ואינטרסים ציבוריים ( ?נוספים1 )נקודות 1.50 8 . השוואה בין חלופות ( ובחירה3 )נקודות רווח נקי (ע״ר580716355 | ) [email protected] 9 1.50 .הניתוח בוחן בהיבט עלות תועלת את החלופה הראשונה בלבד (א) האם הניתוח בוחן כל חלופה בהיבטי עלות - ( ?תועלת1.5 )נקודות 3.50 מאחר שנערך מבחן עלות- תועלת רק לחלופה הנבחרת, ומאחר שלא נבחנו מספ י ,ק חלופות, קיים ספק כי החלופה אכן ממקסמת ערך לחברה. עם זאת מהניתוח הכלכלי עולה כי החלופה תחסוך למשק מאות מיליוני שקלים בשנה. בנוסף, מניתוח החלופות עולה כי החלופה הנבחרת צפויה להוות פתרון מתאים לבעיה שהוגדרה מאחר שהיא מגדירה כללי התנהגות ,ברורים האוסרים על המתווכים להתנהל באופן שאינו אתי ומקצועי. בנוסף .החלופה הנבחרת תואמת לפתרונות שונים הנהוגים בעולם (ב) האם הניתוח מזהה את החלופה שבסך הכול (עלות - תועלת) ממקסמת ?את הערך לחברה ( 1.5 )נקודות 2.60 9 ( . הגדרת יעדים4 )נקודות 4.50 יש לציין לחיוב כי הניתוח כולל הגדרה ברורה של מטרות ויעדים, ומועד .לבחינת עמידה בהם הניתוח מציין כי מטרת האסדרה היא שרוב לקוחות התיווך יעידו כי הם שבעי רצון מהשירות שניתן להם, ושהפער ביחסי הכוחות בין הצדדים יצטמצם. כמו כן, הניתוח מציין כי יעד האסדרה הוא צמצום בהיקף התפיסה לפיה המתווך אינו פועל בהגינות ומקצועיות על ידי מתעניינים. את זאת .יבדקו על ידי עריכת שיתוף ציבור בחלוף חמש שנים מפרסום הכללים .אולם, הניתוח לא קובע רף הצלחה (א) האם הניתוח כולל הגדרה ברורה של המטרות ויעדים מדידים, ומועד ( ?לבחינת עמידה בהם2 )נקודות 4.00 הניתוח מגדיר כי בחלוף חמש שנים מפרסום הכללים יערך שיתוף ציבור עם נציגי צרכני תיווך או מגזר שלישי, נציגי בעלי מקצועות בתחום הנדל״ן ,ונציגי מתווכים וארגונים המייצגים מתווכים. עם זאת הניתוח לא מגדיר אילו סוגי נתונים ייבחנו כדי לבדוק את ההשפעה בפועל ולא מתייחס .ליכולת לאסוף נתונים איכותיים וודאיים (ב) האם הוגדרה שיטת מעקב אחר עלויות האסדרה ( ? 1 )נקודות 0.00 .לא הוגדרה שיטת פעולה במידה שהאסדרה לא עמדה ביעדיה (ג) האם הוגדרה שיטת פעולה במידה שהאסדרה ( ?לא עמדה ביעדיה1 )נקודות 3.40 10 ( . החלטה5 )נקודות 4.50 נראה כי טיוטת התקנות גובשה במלואה בהסתמך על הניתוח. כך, טיוטת האסדרה מציעה להתקין את כללי האתיקה והחובות המקצועיות שמציעה .החלופה שנבחרה בניתוח זאת מלבד לסעיף9 בתוספת הראשונה, הקובע כי על מתווך למסור מידע מהותי העולה מביקור בנכס לרבות: נזילות, ליקויי בניה, מפגעים סביבתיים בנכס או בסביבתו, מזיקים, זיהומים ורעשים חריגים. היה נכון להציג ניתוח של סעיף זה בדוח, במיוחד מאחר שהוא עלול לחשוף את המתווכים .לתביעות משפטיות (א) האם טיוטת האסדרה גובשה בהסתמך על ( ?הניתוח3 )נקודות 3.50 ראו סעיף8 .(ב) לטבלה זו (ב) האם מקבל ההחלטות בחר בחלופה שממקסמת את הערך לחברה או נימק ?מדוע בחר בחלופה אחרת (1 )נקודות 0.00 בטיוטת התקנות לא נקבע מועד בו האסדרה תיבחן מחדש. כמו כן, לא נקבעו יעדים מדידים ומנגנון מחייב לבחינת ההשפעות בפועל של האסדרה .ולבחינת ההצלחה של האסדרה בהשגת מטרותיה (ג) האם נקבעו יעדים מדידים ומנגנון מחייב לבחינת ההשפעות בפועל של האסדרה ולבחינת רווח נקי (ע״ר580716355 | ) [email protected] 10 ההצלחה של האסדרה ( ?בהשגת מטרותיה1 )נקודות 37.40 סה"כ (עד50 )נקודות רווח נקי (ע״ר580716355 | ) [email protected] 11 נספח א- מתודולוגיה רווח נקי (ע״ר580716355 | ) [email protected] 12 פירוט המתודולוגיה כפי שמתואר בדיאגרמה שלעיל, שיטת העבודה שלנו מתבססת על קריאה מעמיקה של הדוח וניתוח שלו בהתאם לעשרה קריטריונים. כל קריטריון מחולק לתתי שאלות המנוקדות בין0 ל- 5 , .ולבסוף משוקללות לציון סופי בהתאם למשקולת הקריטריון4 כל תהליך שייבחן יקבל ציון מסכם בין0 ל- 50 . להלן פירוט הקריטריונים והמשקולות המעודכנים לשנת2023 : 1. ( פתיחות ונגישות3 )נקודות (1) ?האם המידע והנתונים ששימשו את הניתוח נגישים (2) האם דוח גיבוש האסדרה ?מקיף וברור לאדם מן הציבור 2. ( הגדרת בעיה סיסטמתית וניתוח הבעיה13 )נקודות (1) ?האם הניתוח מזהה כשל שוק או בעיה סיסטמתית אחרת (2) ?האם הניתוח כולל נתונים שתומכים את ההסבר לכך שהבעיה היא סיסטמתית (3) ?האם הניתוח מתחשב באי וודאות לגבי קיומה או מאפייניה של הבעיה 3. ( גיבוש חלופות6 )נקודות (1) האם הניתוח מתייחס למצב הקיים ללא שינוי ההתערבות הממשלתית- מה יקרה בעתיד אם האסדרה ?)"לא תשתנה ("חלופת האפס (2) האם הניתוח כולל בחינה של מספר חלופות אמיתיות ומגוונות לטיפול?בבעיה (3) ?האם הניתוח מתייחס לכל הגורמים שיושפעו מכל חלופה ( 4 ) סקירה בין לאומית ואימוץ סטנדרטים בינ"ל 4 . ( שיתוף ציבור וגורמים ממשלתיים משיקים5 )נקודות (1) ?האם נערך שיתוף ציבור בכל השלבים הקריטיים בתהליך (2) האם נערך שיח עם גורמים ממשלתיים משיקים בכל השלבים?הקריטיים בתהליך (3) האם בסיום הניתוח, טיוטת הדוח פורסמה לקבלת התייחסויות? (לפני קבלת ההחלטה )ומעבר לניסוח משפטי 5. ( בחינת תועלות4 )נקודות (1) ?האם הניתוח מתייחס לרמת האפקטיביות של כל חלופה בפתרון הבעיה (2) ?האם יש כימות של צמצום הנזק מהבעיה לאחר יישום כל חלופה 4 למשל, ציון4 במשקולת5 שווה ל- 4 נקודות, אך במשקולת10 הוא שווה ל- 8 .נקודות, וכן הלאה רווח נקי (ע״ר580716355 | ) [email protected] 13 6. ( בחינת עלויות והשפעות שליליות4 )נקודות (1) ?האם הניתוח מתייחס לעלויות ולהשפעות הלא רצויות שכל חלופה תטיל על הציבור ]'[עלויות ציות לרגולציה, עלויות עקיפות וכו (2) ,האם הניתוח מתייחס לעלויות שכל חלופה תטיל על הממשלה? [תקציב תפעולי, תקנים ]זמן עבודה (3) האם יש ?כימות של העלויות שכרוכות בכל חלופה 7. ( בחינת השפעות החלופות על שיקולים ציבוריים נוספים3 )נקודות (1) ?האם הניתוח בוחן את השפעת החלופות על עסקים קטנים ובינוניים (2) האם הניתוח בוחן את השפעת החלופות על קידום התחרות הענפית והפחתת יוקר ?המחיה (3) האם הניתוח בוחן את?השפעת החלופות על זכויות ואינטרסים ציבוריים נוספים 8. ( השוואה בין חלופות ובחירה3 )נקודות ( 4 ) האם הניתוח בוחן כל חלופה בהיבטי עלות- ?תועלת (5) האם הניתוח מזהה את החלופה שבסך הכל (עלות- תועלת) ממקסמת את הערך ?לחברה 9. ( הגדרת יעדים4 )נקודות (1) האם הניתוח כולל הגדרה ברורה של המטרות ויעדים מדידים, ומועד לבחינת עמידה ?בהם (2) האם הוגדרה שיטת מעקב אחר עלויות האסדרה ? (3) האם הוגדרה שיטת פעולה במידה שהאסדרה ?לא עמדה ביעדיה 10 . ( החלטה5 )נקודות (1) האם טיוטת האסדרה ?גובשה בהסתמך על הניתוח (2) האם מקבל ההחלטות בחר בחלופה שממקסמת את הערך לחברה או נימק מדוע בחר ?בחלופה אחרת (3) האם נקבעו יעדים מדידים ומנגנון מחייב לבחינת ההשפעות בפועל של האסדרה ולבחינת ההצלחה של האסדרה ?בהשגת מטרותיה