חומר רקע
טיוטת תקנות
א. שם התקנות המוצעות
,)תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה מקצועית
"התשפ
ד-
2024
ב.
:להלן נוסח טיוטת התקנות המוצעות
נוסח לדיון בוועדת הפנים29.7.24
)(השינויים מהנוסח הקודם מסומנים בצהוב
טיוטת תקנות מטעם משרד
:המשפטים
טיוטת תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה
וחובות מקצועיות"), התשפ
ד-
2024
בתוקף סמכותי לפי סעי
פים
14
כט
ו-
19
,לחוק המתווכים במקרקעין
ה
תשנ"ו-
1996
(להלן–
)""החוק
, בהתייעצות עם הרשם והוועדה המייעצת ובאישור
ועדת
הפנים והגנת הסביבה של הכנסת , אני מתקין:תקנות אלה
פרק'א :פרשנות
הגדרות
1.
בתקנות אלה–
""הסכם בלעדיות–
מסמך בלעדיות כמשמעותו בסעיף 9
)(ב לחוק
אישור
בחתימת הלקוח בדבר מתן עסקה מסוימת לטיפולו הבלעדי כאמור בסעיף9
)(ב
לחוק;
"
"טופס הזמנה בכתב–
טופס בו
מופיעה
הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך
במקרקעין
כאמור בסעיף9
)(א
;לחוק
"עסקה במקרקעין" – עסקה ב
זכות במקרקעין; כהגדרתה ב
סעיף 1 ל
חוק;
"עסקת תיווך" – עסקה
התקשרות
בין מתווך במקרקעין לאדם, לצורך תיווך
במקרקעין כהגדרתו
בסעיף 1 לחוק;
"
"מתווך במקרקעין–
אדם
שקיבל
יר שיון
כאמור ב
התאם ל סעיף5
,לחוק
העוסק
בתיווך במקרקעין כהגדרתו בסעיף1 לחוק .
"מסמך
הצעה
להסכם "
–
מסמך המהווה הצעה כדין בלתי חוזרת להתקשר
בחוזה
לעסקה
במקרקעין
או במסמך..
"נכס "
– זכות במקרקעין א שו נ עסקת התיווך;
""פעולות שיווק–
כהגדרתן בסעיף9
()(ב2)
.לחוק
פרק'ב :
חובות
המתווך כלפי הלקוחות
התנהגות
מקצועית
2.
נוסף על החובות המפורטות בסעיף8 לחוק, מתווך במקרקעין יעניק שירות
מקצועי, תוך הקפדה על יושר ועל חובת תום הלב, ותוך שמירה על כבוד
המקצוע, ינהג בלקוחו בכבוד ויעניק לו שירות נאות בסטנדרט מקצועי מקובל.
איסור השפעה בלתי
הוגנת
3.מ בלי לגרוע
מ כלליות האמור בסעיף8
לחוק, לא ינקוט מתווך במקרקעין
אמצעים המהווים השפעה בלתי הוגנת כהגדרתה בסעיף3
,לחוק הגנת הצרכן
התשמ"א–
1981
על
יחיד
אדם
להתקשר עמו בעסקת
ה
תיווך. ,כהגדרתה בסעיף
3
לחוק הגנת הצרכן, התשמ"א-
1981
,ובכללם פניות חוזרות למרות הבעת
רצון, במפורש או במשתמע, כי יחדל מכך, ומניעת אפשרות סבירה להתייעץ
ביחס לעסקת התיווך או לעסקת המקרקעין או
לגבי תנאיה.
איסור הטעיה
4.ל א ימסור מתווך במקרקעין לא יעשה דבר
במעשה או במחדל, בכתב או בעל
פה או בכל דרך אחרת,
העלול להטעות אדם
ב כל עניין
מהותי ביחס לעסקת
התיווך או לעסקת המקרקעין,
מידע ביחס לנכס, לעסקת התיווך או
לעסקת
,המקרקעין
,אשר הוא יודע
א
ו היה ע
ליו לדעת, שהוא שגוי, או עלול להטעות.
ובכלל זה, הצגת נכס ביודעו שאינו מיועד למכירה או להשכרה
או הטעיה
בנוגע
דמ ל
י התיווך.
חובת הצגת רישיון
תיווך במקרקעין
5.
(א)
בפנייה ראשונה של מתווך במקרקעין לאדם ביחס לנכס מסוים יציין
המתווך
.את שמו ואת עובדת היותו מתווך
(ב)
מתווך במקרקעין יציג בפני
אדם
לפי דרישת אדם, המ
עוניין להתקשר
עמו בעסקת תיווך,
רישיון תיווך במקרקעין בתוקף בהזדמנות
הראשונה לאחר
הדרישה.
חובת הסבר ותרגום
ללקוח
6.
(א)
מתווך במקרקעין יסביר לאדם, לפני חתימתו בכתב של האדם על טופס
הזמנת שירותי תיווך, בשפה
פשוטה
,ומובנת, על אודות מהות עסקת התיווך
,לרבות אודות הפרטים המופיעים בטופס הזמנה בכתב
; כללה עסק
ת התיווך
תנאים לעניין בלעדיות ואם עסקת התיווך היא בבלע
דיות –
יסביר
ה
מתווך גם
על משמעויותיה של עסקת התיווך בבלעדיות כמפורט בסעיף9 לחוק.
(ב)
מתווך במקרקעין לא יחתים אדם על טופס הזמנה בכתב, אלא
לאחר
,)שהוסברו לו הפרטים שפורטו בתקנת משנה (א.בשפה המובנת לו
מסירת מידע מהותי
7.
(א)
במשא ומתן
לקראת כריתתה של עסקת תיווך בנוגע לנכס מסוים
, יגלה
מתווך במקרקעין אם העסקה במקרקעין היא מכירה על ידי רשות
כמשמעותה
בסעיף34א לחוק המכר
, התשכ"ח-
1968
. הנכס מצוי בהליכי כינוס נכסים.
(ב)
מ
בלי לפגוע בכלליות ה
אמור
בסעיף8 לחוק יראו את המידע שבתוספת
הראשונה כמידע בעניין
מהותי ה
נוגע לנכס שעל מתווך למסור ללקוחו שאינו
בעל הזכות במקרקעין
בשפה פשוטה וברורה. שאינו בעל הזכות במקרקעין.
(ג)
לא ימסור
מתווך במקרקעין
מידע על
המצב התכנוני ועל אפשרויות
תכנוניות לגבי נכס
, אלא אם כן ציין את הפרסום הרשמי שעליו הוא הסתמך;
בתקנת משנה זו –
"אפשרויות "תכנוניות- תכניות מופקדות או בקשות להיתר שהוגשו לגבי
הנכס ,הכרזות לפי חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית
, התשע"ו-
2016
;
""המצב התכנוני–
התוכניות
החלות על הנכס ו
היתרים שניתנו לגבי הנכס;
"תכניות והיתרים" כהגדרתם בחוק התכנון והבנייה , תשכ"ה-
1965
.
)(ד
(1)
מתווך במקרקעין ימסור ללקוחו, המבקש לרכוש או
,לשכור נכס
מענה ל
שאלון בנוסח שיפרסם רשם המתווכים שבו ביקש
מבעל הנכס
מידע המ
תייחס לכל אחד מהנושאים המפורטים בתוספת
השנייה ;סירב בעל הנכס למסור את המענה בנושאים האמורים, כולם
,או חלקם
יציין המתווך את הסירוב
למסור את המענה כולו או חלקו
.בשאלון, לאחר שעשה מאמץ סביר לקבלו ובו מידע שיימסר על ידי בעל
הנכס אלא אם כן סירב בעל הנכס למסור את המידע כאמור, חרף מאמץ
סביר מצד המתווך לקבלו.
(2)
הרשם רשאי לפרסם באתר האינטרנט
של
הרשם את נוסח
.השאלון
מסירת מסמכים
ושמירתם
8.
,מתווך במקרקעין ימסור ללקוחו העתק מטופס ההזמנה בכתב מ
הסכם
הבלעדיות
ומכל מסמך אחר
ש נדרש לערכו בכתב לפי כל דין
עליו חתם ה
לקוח,
וישמור עותק ממסמכים אלו לתקופה של
שלוש שבע
שנים
לפחות
מיום
חתימתם
, מבלי לפגוע בה
ו
ראות חוק אחר.
חובת גילוי על קשר
עם
גורמים אחרים
9.
מתווך במקרקעין יגלה בכתב
לאדם
, המבקש להתקשר עמו בעסקת תיווך
במקרקעין, על כל תשלום או טובת הנאה, בכסף או בשווה כסף, שהוא מקבל
או עשוי לקבל מגורמים אחרים
מגורם שאינו צד לעסק
ת המקרקעין בקשר
לעסקת המקרקעין או לעסקת התיווך
וי פעל בעניין זה כאמור בסעיף10
לחוק.
שמירה על סודיות
ואי שימוש במידע
למטרה שלשמה
נמסר
10
.
(א)
מתווך במקרקעין לא ישתמש בכל ידיעה שהובאה לידיעתו על ידי
ה
לקוח או מי מטעמו
כאמור בסעיף11
לחוק, ובכלל זה, בפרטי התקשרות של
,הלקוח או של אדם אחר
ב מידע
אישי כהגדרתו בסעיף 7 לחוק הגנת הפרטיות,
התשמ"א-
1981, ובמידע אודות נכס מסוים, שלא לצורך עבורו נמסרה לו
הידיעה, אלא בהסכמתו המפורשת של הלקוח שמסר את הידיעה .
(ב)
מתווך במקרקעין לא ישתמש בפרטי התקשרות שקיבל מאדם המתעניין
בעסקת מקרקעין מסוימת, על מנת להציע לאותו אדם עסקת מקרקעין
,אחרת
אלא אם :התקיימו כל אלה בהסכמתו המפורשת של אותו אדם
במפורש
ובכתב.
(1)
המתווך הודיע לאותו אדם
כי פרטי ההתקשרות שמסר ישמשו
לצורך הצעות לעסקאות מקרקעין דומות
;אחרות
(2)
המתווך נתן לאותו אדם הזדמנות להודיע לו
כי הוא מסרב
לשימוש בפרטי ההתקשרות ואותו אדם לא עשה כן;.
אדם רשאי
להודיע
בכל עת על סירובו
לקבל הצעות לעסקאות מקרקעין
אחרות
ויראו זאת
כסירוב לעניין פסקת משנה זו.
שמירה על סודיות
של מי ש
מועסק
על
ידי מתווך
במקרקעין
במשימות מנהליות
10
.א מתווך במקרקעין ינקוט את האמצעים המתאימים כדי להבטיח שמועסק על
ידיו במשימות מנהליות יפעל כאמור בסעיף
11
לחוק.
איסור התניית
שירות בשירות
11
.לא יתנה מתווך במקרקעין מתן שירותי תיווך במקרקעין בקניית שירות אחר
מאת המתווך
במקרקעין
ממנו או מ את.אדם אחר
תיווך במקרקעין
ושירותים נוספים
12
.מתווך במקרקעין המעניק שירותים נוספים, אשר אינם תיווך במקרקעין
כהגדרתו בחוק, יבחין במפורש ובכתב בין סכום דמי התיווך
הנגבה מן הלקוח
בגין עסקת התיווך ובין סכומים הנגבים בעד השירותים הנוספים ויעדכן את
.הלקוח בכך
חובת העברת
הצעות ללקוח
13
.מתווך במקרקעין יעביר ללקוחו תוך זמן סביר כל הצעה שקיבל מצד המבקש
להתקשר בעסקת המקרקעין ויפעל בעניינים אלו
לפי הוראות
הלקוח
שולחו.
איסור הערמת
קשיים לקשר ישיר
בין הצדדים לעסקת
מקרקעין
14
.מתווך במקרקעין אשר התקשר עם לקוח בעסקת תיווך, לא ימנע או יקשה על
קיום קשר ישיר לבקשת לקוחו
בין לקוחו ובין צד אחר במשא ומתן
לעסקת
המקרקעין,
אלא אם כן סירב
הצד האחר
בעל הנכס
.לקיים עמו קשר ישיר
מתווך הפועל בניגוד
להוראות חוק
השכירות והשאילה
מתווך הפועל מטעם
משכיר
14א.
מתווך במקרקעין לא יפעל בניגוד להוראות סעיף25
()ט(ב3) לחוק השכירות
והשאילה, התשל"א-
1971
.
ייצוג של יותר מצד
אחד לעסקת
המקרקעין
15
.
מתווך במקרקעין אשר מעניק שירותי תיווך ליותר מצד אחד
בעסקת מקרקעין
:מסוימת ינהג בדרך המפורטת להלן
(א)
יידע מראש ובכתב את כל לקוחותיו בעסקת
ה
מקרקעין
המסוימת לכך שהוא מעניק את שירותיו ליותר מצד אחד בעסקת
המקרקעין;
,, אלא אם מדובר בנכס בבלעדיות;
ימסור לכל לקוחותיו את המידע לגבי דמי התיווך שהסכים עליהם עם
הצדדים לעסקת המקרקעין ,לרבות אופן חישוב דמי התיווך וסכומם;
(ב)
יתעד בכתב את כל ההצעות שהועברו באמצעותו לצדדים להם
הוא מעניק שירותי תיווך
באשר לעסקה במקרקעין
שניתנו על ידי
הצדדים להם הוא מעניק שירותי תיווך .
שיווק נכסים שלא
בהסכמת בעל הנכס
16
.
(א)
מתווך במקרקעין לא יבצע
פעולות שמטרתן תיווך במקרקעין, לרבות
לעניין פעולות השיווק ללא הסכמת בעל
הזכות בנכס; בכתב, לרבות לעניין
פעולות
השיווק
ואם היה הנכס דירת מגורים או בבעלותו של יחיד–
לא
יבצע
מתווך פעולות
כאמור, אלא אם הסכמת בעל הזכות בנכס ניתנה בכתב.
(ב)
מתווך במקרקעין
, יחדול מביצוע פעולות
שיווק
אם ביקש ממנו בעל
הנכס לעשות כן, למעט פעולות שיווק של נכס בתוך תקופת בלעדיות שהמתווך
רשאי לבצע מכוח הסכם עם הלקוח;.
ואולם אם
כלל
ה עסקת התיווך ת
קופת
בלעדיות כאמור ,יחדול המתווך מביצוע פעולות שיווק בתום תקופת
הבלעדיות, אלא אם כן קיבל הסכמה לכך מבעל הזכות בנכס כאמור בסעיף
)קטן (א.
חובת פרסום היות
המפרסם מתווך
במקרקעין
17
.
)(א
מתווך במקרקעין יציין בכל פרסום מטעמו
שהוא פעולת שיווק
,את שמו
היותו מתווך במקרקעין ואת מספר רישיונו.
)(ב בלי לגרוע מהאמור
)בתקנת משנה (א
, בכל פרסום של נכס שבו מצוינים
פרטי התקשרות עם מתווך במקרקעין
, יציין המתווך את עובדת היותו מתווך
.)ואת הפרטים האמורים בתקנת משנה (א
(ג)
)(ג
מתווך במקרקעין
יסיר פרסום מטעמו או יעדכן בהקדם האפשרי
בפרסום מטעמו
אם נכס שפרסם כבר אינו מיועד למכירה.או להשכרה
פרק
ג': חובות ואיסורים כלפי חברים למקצוע
שמירה על כבוד
עמיתים למקצוע
18
.
,מתווך במקרקעין ינהג בכבוד ובהגינות כלפי חבריו למקצוע
זאת מבלי לפגוע
ב .חובת הנאמנות ללקוחותיו
שיתוף פעולה עם
מתווכים אחרים
במקרקעין
19
.מתווך במקרקעין רשאי לשתף פעולה עם מתווכים במקרקעין אחרים בשירותי
,התיווך שהוא מעניק ללקוח
ובלבד שאין בשיתוף הפעולה כדי לפגוע, בדרך זו
אחרת בלקוחו.
פרק
ד': חובות ואיסורים נוספים
שמירה על כבוד
הזולת
20
.
מתווך במקרקעין ינהג בכבוד, בהגינות ובמקצועיות כלפי
צד לעסקת מקרקעין
.שהוא אינו מעניק לו שירותי תיווך בעסקה
איסור פעולות
משפטיות
21
.
(א)
מ
בלי ל פגוע בכלליות האמור בסעיף12
לחוק, מתווך במקרקעין לא
יערוך או ימסור ל
מי מה
צדדים מסמך הצעה להסכם או זיכרון דברים ל
קראת
.עסקה במקרקעין
(ב)
מתווך ב
מקרקעין
שהוא
עורך דין
לא
יבצע פעולות שיוחדו לעורך דין לפי
סעיף
20
לחוק לשכת עורכי הדין ,התשכ
"א-
1961
(בתקנות משנה זו– פעולות
)משפטיות
לגבי נכס שהוא פועל או פעל לגביו כמתווך ולא יעסוק בתיווך
במקרקעין לגבי נכס שהוא
ביצע
לגביו פעולות
משפטיות
כאמור
, זולת אם חלפו
3
שנים בין
ביצוע
הפעולות
האמורות
לבין
העיסוק ב
תיווך כאמור.
איסור פעולות
שמאיות
22
.
(א)
מתווך במקרקעין שאינו שמאי מקרקעין לא
יער
יך ו
יעסוק שווי
נכס
ב שומת מקרקעין ולא יעשה פעולות שיוחדו לשמאי מקרקעין, לפי
סעיף13
ל
חוק שמאי מקרקעין, תשס"א-
2001
.
(ב)
מתווך מקרקעין שהוא שמאי
מקרקעין לא יערוך שומת מקרקעין לגבי
נכס שהוא פועל או פעל לגביו כמתווך כמשמעו בחוק ולא יעסוק בתיווך
במקרקעין לגבי נכס שהוא ערך לגביו שומה, זולת אם חלפו3 שנים בין
.עריכת השומה לבין פעולות התיווך
איסור גביית דמי
תיווך כצד לעסקה
23
.
מתווך במקרקעין לא יגבה דמי
תיווך מלקוח עבור עסקה במקרקעין שבה
.קיימת לו זכות במקרקעין
איסור גביית כספים
שאינם דמי תיווך
24
.
(א)מתווך במקרקעין לא יגבה כספים,, במישרין או בעקיפין מאדם עבור
שירותי תיווך במקרקעין כהגדרתם בחוק, אלא בהתאם לסעיף14
,לחוק
ובכלל זאת לא יגבה עבור תיווך במקרקעין ד מי קדימה או"דמי רצינות"
לצורך קבלת שירותי התיווך
, או תשלום בגין חידוש חוזה או מימוש
אופציה בחוזה;
(ב)מתווך במקרקעין לא יתנה מתן שירותי תיווך בתשלומים כאמור בתקנת
.)משנה (א
המלצה על שירותים
נוספים
25
.מתווך במקרקעין אשר סבור שיש צור
ך
,במתן שירות על ידי בעל מקצוע אחר
בנוגע ל מאפיין מהותי של
עסקת המקרקעין
ש או
לנכס, יעדכן את הלקוח בצורך
.זה, על מנת שהלקוח יוכל להזמין בעל מקצוע אחר כנדרש, על פי שיקול דעתו
תחילה
26
.
תחילתן של תקנ
ות
.אלה בתום ששה חודשים מפרסומן
תוספת ראשונה (תקנה7
))(ב
(1)
מידע רשמי בנוגע לבעלי הזכויות בנכס ואופן זיהויו של הנכס
, הנגיש
לציבור מאת גופים ציבוריים, לרבות תמצית רישום ואישור על מצב זכויות
בנכס מהרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין ובה
י
עדר רישום כזה
אסמכתא לרישום ברשות מוסמכת
.אחרת
מידע רשמי בנוגע לבעלי הזכויות
בנכס ואופן זיהויו של הנכס באמצעות אחד מאלה כשהוא מעודכן :נסח רישום,
אם ו
טרם
נרשמו הזכויות -
אישור
בדבר הזכויות במקרקעין הרשומות ב
רשות
,מקרקעי ישראל
ו
בהיעדר רישום בר
שות
מקרקעי ישראל- אישור נותן שירות
כמשמעותו ב צו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים
(קביעת מחיר מרבי
לשירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), תש"ס-
99
9
1
(בתוספת זו–
)נותן שירות;
(2)
שטח הנכס כפי שמופיע ב
חשבון הארנונה ב ,רשות המקומית
וכן במרשם
המקרקעין ,ב מינהל
האזרחי ב
אזור יהודה ושומרון
ובחברות המשכנות
לפי
העניין
, וכן יציין את מקור הנתונים לקביעת השטח;
שט
ח הנכס ו
המקור
לקביעת השטח שהוא אחד מאלה :חשבון הארנונה
, מרשם המקרקעין או
הרישום המתנהל ברשות מקרקעי ישראל או בידי נותן שירות, הרישום במינהל
האזרחי באזור יהודה ושומרון לפי העניין או דוח מ
דידה שערך מודד כהגדרת
ו
בפקודת המדידות.
קיומן של תכניות בנוגע לנכס, לרבות תכניות עתידיות, בהתאם ל
מידע
שפורסם ברשת האינטרנט על ידי
רשויות התכנון;
(3)
בעסקת מכר– נסח מרוכז של הדירות בבית משותף מידע המופיע בפנקס
הבתים המשותפים ובתקנון הבית המשותף, לרבות מידע הנוגע להצמדת
שטחים משותפים למקרקעין נשואי העסקה;
(4)
מספר חדרים, קיומם של מרפסות, חניות ומחסנים, ומיקומם, הקומה
;בה ממוקם הנכס וקיומה של מעלית
(5)
קיומו של שוכר
מחזיק בנכס שאינו הבעלים , מועד יציאתו של
השוכר
המחזיק
ומועד
מסירת החזקה
הכניסה הצפוי ל
ב;נכס
(6)
בעסקה של מכר זכות במקרקעין בקרקע אשר אינה זמינה לבנייה, על
המתווך במקרקעין לפעול בהתאם ל
תקנות הגנת הצרכן (חובת גילוי פרטים
במכירת קרקע שאינה זמינה לבנייה), תשע"ז-
2016
ולספק מידע על חוסר
;הזמינות ללקוח
(7)
מידע מהותי
שהתגלה ל
מתווך
ו
עקב
העולה מ
ביקור בנכס וגלוי לעין
;לרבות ,נזילות,ליקויי בנייה, מפגעים סביבתיים בנכס או בסביבתו, מזיקים
זיהומים ורעשים חריגים;
(8)
היות הנכס דירה
ש
אינה ראויה למגורים כהגדרתה בתוספת הראשונה
ל
חוק השכירות והשאילה, תשל"א-
1971
;
(9)
;המחיר המבוקש עבור הנכס
(
10
)
בעסקה של שכירות במקרקעין - תשלומי החובה הנוספים בקירוב
החלים על המחזיק באותו הנכס ובכלל זה ,תשלומי ארנונה וכן תשלומים
שחלים על בעל הנכס שיחולו על השוכר
כגון השתתפות בהוצאות הניהול
האחזקה של הרכוש המשותף.
תוספת שנייה (
תקנה7(ד))
(1)
;רטיבויות בנכס
(2)
;חריגות בנייה בנכס
(3)
ליקויים מ
הותיים בתשתיות הנכס, לרבות מים, חשמל, ביוב גז ו;
(4)
מידע רשמי ממחלקת ההנדסה ברשות המקומית בנוגע לסטטוס "בניין
;"מסוכן
(5)
תביעות הנוגעות לנכס או לזכויות בו, ובכלל זאת הליכים פליליים
הנוגעים לבניית הנכס או לשימוש
בו והליכים משפטיים;
(6)
חוות דעת מקצועיות הנוגעות לנושאים מהותיים באשר לנכס, למעט
חוות דעת שמאיות;
(7)
צורך בהחזקה מיוחדת או בשימוש בדרך מיוחדת כדי למנוע פגיעה
למשתמש בו או לאדם אחר או לנכס תוך שימוש רגיל או טיפול רגיל של הנכס;
(8)
ליקוים אחרים;בנכס
(9)
מטרדי רעש, ריח, קרינה, או מטרדים אחרים הפוגעים באיכות החיים
.בנכס
___ ב________ התש"ד פ__
________(___ ב2024
)
_____ (חמ-3)
__________________
דוד אמסלם
שר נוסף במשרד המשפטים
ד בר י ה ס בר