חומר רקע

| )האגודה לזכויות האזרח בישראל (ע"ר جمعية حقوق المواطن في اسرائيل | (ACRI) The Association for Civil Rights in Israel נחלת בנימין75 תל אביב6515417 | شارع نحالت بينيامين75 تل ابيب | 75 Nahalat Binyamin St. Tel Aviv | טלפון هاتف : 03-5608185 Phone: | פקס فاكس : 03-5608165 Fax: www.acri.org.il | [email protected] 6 בפברואר2024 לכבוד ח"כ דוד אמסלם שר במשרד המשפטים ,שלום רב :הנדון תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה מקצועית), התשפ"ד- 2024 – עמדת האגודה לזכויות האזרח בישראל 1. ביום31.8.2022 הגשנו הערות מפורטות לגבי כללי אתיקה למתווכים במקרקעין, במענה לקול קורא של רשם המתווכים, ולאחר מכן הצגנו את התייחסותנו במסגרת שולחן עגול שנערך בנושא. הערות אלו נגעו לחיוניות בהכנסת כללי אתיקה שעניינם איסור א פליה על ידי מתווכים והן התמקדו בתחו .ם הנדל"ן למגורים .העתק ההערות מצורף כנספח א 2. הצטערנו לגלות שבטיוטת התקנות אין כל התייחסות לה פליה כעבירה אתית . לעמדתנו, לא מדובר רק בעמדה מאכזבת אלא בעמדה שמכתימה את התקנות באי חוקיות . זאת משום שהמחדל להתייחס לחובה לפעול בשוויון וללא א פליה בעת תיווך דירות למגורים ה ו א בלתי ,מידתי לאור הזכות החוקתית לשוויון. הזכות החוקתית לשוויון י מח יבת את המדינה לא רק לא להימנע מהפליה בעצמה, אלא גם למנוע הפליה על ידי מי שפועלים בשמה וכן להעמיד .סעדים אפקטיביים למי שנפגעים מהפליה 3. לאור העובדה שמתווך הוא מקצוע בר י שיון, ושהמדינ ה היא זו שמסדירה את המקצוע ואת כללי האתיקה , וגם מקיימת דין משמעתי על התנהלות לא אתית של מ,תווכי נדל"ן התנערות המדינה מהחובה להבטיח ששירותי התיווך ייעשו ללא אפליה, במסגרת קביעת כללי אתיקה, מהווה פגיעה בשוויון (השוו עם : ר ע"א10011/17 מי- 'טל הנדסה ושירותים נ סלמאן ( 19.08.2019 ) ; בג"ץ6698/95 קעדאן נ' מנהל מקרקעי ישראל , פ"ד נד (1) 258 ( 2000 ).) 4. טענה דומה התקבלה על ידי בית המשפט העליון ביחס לחובתה של רשות מקרקעי ישראל למנוע מחברות הזוכות במכרזי בניה להפלות, וכיום בכל חוזי הבנ י יה יש סעיף איסור הפליה, וועדת המכרזים של רמ"י דנה בתלונות על חברות כאלו ויכולה להטיל עליהן פיצוי כבד '(ר עע"מ 1789/10 סבא נ' מינהל מקרקעי ישראל ( 7.11.2010 ) ; עניין מי-טל הנדסה .) 5. החובה להבטיח במסגרת כל ל י אתיקה שמתווכי נדל"ן,, שפועלים ברישיון לא יפלו לקוחות ויפגעו בכבודם נובעת גם מהזכות של כל אדם להגנה על כבודו (סעיף4 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו). הזכות להגנה מחייבת את המדינה לפעול באופן פרואקטיבי להגן על הציבור מתו פעות של אפליה, ולא רק להיבט שלילי של אי- .אפליה היא עומדת בפני עצמה, ובנוסף לזכות לא לפגוע בזכות לכבוד, המנויה בסעיף2 לחוק היסוד, ואשר מבטאת את ההיבט השלילי של אי- .אפליה | )האגודה לזכויות האזרח בישראל (ע"ר جمعية حقوق المواطن في اسرائيل | (ACRI) The Association for Civil Rights in Israel 2 6. כפי שציינו בעמדתנו מיום31.8.2022 , כללי אתיקה חדשים נדרשים כדי למנוע הפליה במכירת או ה שכרת דירות למגורים, המוצעות באמצעות שירותי תיווך – תופעה נפוצה בשוק המגורים . לכן יש לקבוע כללי אתיקה ההופכים הפליה בתיווך דירה למגורים לע בירה משמעתית. כמו כן יש לקבוע כי מתווך המקבל הנחייה ממי ששכר את שירותיו להימנע מלהציע את הדירה לרוכש או שוכר מטעמים מפלים, מחויב לסרב לתת לו את השירות, אחרת הוא מבצע בעצמו עבירה משמעתית, וזאת גם אם על בעל הדירה עצמו אין איסור לשקול שיקולים מפלים במכירת הדי .רה או השכרתה 7. להפיכת ההפליה לעבירה משמעתית חשיבות מיוחדת בשוק המגורים, שהוא רווי בגילויי גזענות ובפרקטיקות של הפליה, בעיקרה הפליה סמויה. המעורבות העמוקה של מתווכי הנדל"ן ,בפרקטיקות מפלות ובשימור דפוסים של סגרגציה גזעית מתועדת היטב בספרות. כך, למשל גרשון ג ונטובניק מתאר בספרו כיצד מתווכי הנדל"ן בארה"ב היו מעורבים בצורה עמוקה בשימור הסגרגציה, ולאחר שבית המשפט העליון האמריקנ י קבע כי לא יאכוף תניות עבירות האוסרות על מכירת או השכרת דירה לשחורים, התפתחה פרקטיקה מובהקת, ביוזמת איגודי המתווכים, של הפנייה לקוחות שחו רים רק לשכונות של שחורים (גרשון גונטובניק הפליה בדיור וקבוצות תרבותיות– בין חומות משפטיות לגדרות חברתיות ( 2014 '), בעמ488 .) הפרקטיקה הידועה בשםsteering הגיעו לפתחם של בתי המשפט ונקבע שהיא מפרה את חוק 'הדיור ההוגן (שם, בעמ496 .) 8. גם בארץ ישנה מעורבות של מ תווכים בהפליה. האגודה לזכויות האזרח עוסקת בתחום ה הפליה .בדיור שנים רבות ה אל אגודה מגיעות תלונ ות על כך שחברי קבוצות מיעוט נתקלים בסירוב או התחמקות כשהם מבקשים לרכוש או לשכור דירות, על אף שהן מפורסמות לציבור באתרים .השונים ברוב המקרים שבהם טיפלה האגודה, כולם – הפליה בידי חברות בני י ה, מי שב י צע את .ההפליה בפועל אלו סוכני מכירות שחלקם מתווכים במקצועם 9. האגודה אף ערכה בעבר בדיקות אקראיות לגבי האופן שבו נמכרות דירות יד שני י ה, שפורסמו למכירה באתר אינטרנט ידוע ומרכזי, בעיר כרמיאל, באמצעות משרדי תיווך. לכל משרד תיווך התקשר בוחן (טסטר) ערבי ולאחר מכן, בסמיכות, בוחנת יהודייה. שניהם התעניינו בדירה הספציפית שפורסמה .באותו אתר, ותיעדו את התשובות שניתנו להם 10 . התוצאות הראו כי בשלוש דירות מקריות של חברות תיווך שונות בכרמיאל מתוך חמש (שתיים נוספות כבר נמכרו), המידע שניתן על ידי המתווכ/ת לא היה שוו יוני . המתווכים מסרו לבוחן הערבי מידע לא נכון או מתחמק ביחס לזמינות הדירה למכ ירה, לרוב בטענה כי הדירה נמצאת כבר בהליכי מכירה מתקדמים, או בזיכרון דברים, בעוד שלבוחנת היהודייה מסרו שהדירה .עודנה עומדת למכירה כלומר– הבדיקה המדגמים הראתה על שיעור גבוה של הפליה באותה .עיר 11 . בחלק מהמקרים המתווך מקבל הנחיה מפורשת מבעל הדירה וישנם גם מקרים בהם המתווך פועל בצורה מפלה מתוך אג'נדה עצמאית . למשל– כי יש לו עוד נכסים לתיווך במקום או כתגובה לתפיסה סטראוטיפית שיש לו בעצמו על מי שנמנה על קבוצת מיעוט כזו או אחרת '(ר ב אתר האגודה.) | )האגודה לזכויות האזרח בישראל (ע"ר جمعية حقوق المواطن في اسرائيل | (ACRI) The Association for Civil Rights in Israel 3 12 . כבר בשנת2017 פנתה האגודה לזכויות האזרח בישראל לרשמת המתווכים וביקשה לפרסם בקרב מתווכי המקרקעין ולידיעת הציבור הרחב הנחיה לפיה ההתנהלות מפלה של מתווך עומדת בסתירה לחובותיו של מתווך מקרקעין מכוח חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו- 1996 . 13 . טענו בפני הרשמת כי על המדינה חלה חובה לפעול למיגור הפליה, בוודאי כאשר מדובר במקצוע ,הטעון רישוי מהמדינה. המדינה, כמעניקת הרישיון, אינה יכולה להתעלם מהתנהגות מפלה וחלה עליה אחריות להפעיל סמכויותיה למיגור הפליה וגזענות. כך גם נקבע בדוח ועדת פלמור , שאומץ על י די הממשלה בהחלטות1958 ו- 2254 בשנת2016 : "בישראל יש מקצועות רבים שהעיסוק בהם מחייב רישיון מטעם המדינה... העוסקים במקצועות רישויים נתונים לרגולציה על- פי דין וכפופים בדרך כלל גם לדין משמעתי, הכולל במקרים רבים עבירת משמעת של התנהגות שאינה הולמת את המקצוע .ה עוסקים במקצועות אלה הם בחלקם גם עובדי ציבור, אך רבים מהם הם עצמאים או שכירים בגופים פרטיים . לאור העובדה, כי העוסקים במקצועות הרישויים מספקים שירותים לציבור, ומן הראוי שגם התנהגותם תהיה כזו המכבדת את הציבור, ואם יימצא כי התנהגו באופן גזעני ומפלה– המדינה תנ קוט את כל האמצעים שברשותה על- מנת להענישם ולמנוע התנהגות שכזו בעתיד. לעניין זה, ככלל, מן הדין לפרש את המונח "התנהגות שאינה הולמת את המקצוע" ככזו שכוללת התנהגות גזענית ומפלה. פירוש זה עולה בקנה אחד עם ערכיה של מדינת ישראל, מדינה המחויבת לשמור על כבוד האדם של תושביה( " דוח הצוות למיגור הגזענות נגד יוצאי אתיופיה ( 2016 '), בעמ71 ) יצוין, כי בהערת שוליים93 לדוח פלמור מצוין במפורש, כי חוק המתווכים במקרקעין הוא אחד מהמקצועות הרישויים ש א ליהם מתייחסת הוועדה . 14 . אלא שביום16.11.2017 השיבה רשמת המתווכים כי אין בסמכותה לפרסם הנחיות כאמור, אך .שמדובר בסוגיה שיש לדון בה בכובד ראש במסגרת כללי האתיקה העתק הפניה מיום27.7.2017 מצורף כנספח ב. העתק המענה מיום16.11.2017 מצורף כנספח ג. 15 . בשנת2018 הגשנו תלונה ליחידה לדין משמעתי במשרד המשפטים כדי להעמיד לדין משמעתי מתווך נדל"ן שסיר ב לתת שירות ללקוח ערבי בטענה כי הונחה כך על ידי בעל הדירה. בתגובתה מיום16.7.2020 נדחתה התלונה בטענה כי ההתנהגות אינה מהווה עבירת משמעת, בין היתר כי .טרם נקבעו כללים בנושא העתק הפניה מצורף כנספח ד. העתק המענה מיום16.7.2020 מצורף כנספח ה . 16 . הנה כי כן, הטיפ ול במתווכי נדל"ן מפלים הגיע למבוי סתום ולקוחות שנתקלים בהפליה עומדים חסרי אונים מול התופעה וללא מענה . הדבר יוצר מציאות קשה שכן מרבית העסקאות בשוק המכירה ובשוק ההשכרה הן עסקאות כאלו. שוק ההשכרה הישראלי מאופיין בבעלים המשכירים דירה אחת או שתיים לכל היותר, של א כמו מדינות דוגמת ארה"ב בהן יש שוק | )האגודה לזכויות האזרח בישראל (ע"ר جمعية حقوق المواطن في اسرائيل | (ACRI) The Association for Civil Rights in Israel 4 מוסדי להשכרה, שבו ההשכרה נעשית על ידי חברות מוסדיות הכפופות לחוקי איסור הפליה . הדבר מוביל לחוסר יכולת לצמצם גילויי גזענות והפליה ושרירות בשוק המגורים, ופוגע במיוחד בהזדמנויות של חברי קבוצות מופלות להשתלב במקום המגורים הר צוי להן, מחמת לאום , ,נטייה מינית .מוגבלות וכדומה 17 . כאשר מתווך פועל כשלוח של חברת בניה הנוקטת בפרקטיקות מפלות, והוא משתף פעולה עם ,פרקטיקות אלו ואף מבצע אותן עבור החברה ניתן לראות בכך עוולה נזיקית מכוח חוק איסור הפליה במוצרים, שירותים ובכניסה לקומות ביגור ול מקומות ציבוריים, התשס"א- 2000 . אולם נשאלת השאלה מה דין מתווך שפועל בשירות אדם פרטי שלא חל עליו איסור להפלות. לעמדתנו התשובה היא ברורה– גם אם החוק אינו אוסר על אדם פרטי לשקול שיקולים מפלים וגזעניים בעת שהוא מוכר או משכיר את דירתו, המתווך, כמי שפועל במקצוע עם רישיון מהמדינה, אינו רשאי לשתף פעולה עם התנהגות פסולה זו, ואם יעשה כן יש לקבוע שזו עבירה על תקנו ת .האתיקה ולהעמידו לדין משמעתי 18 . .הטעם לכך הוא משולש ראשית , השיקול שבגינו המחוקק לא מצא לנכון להטיל איסור הפליה על אדם פרטי המוכר או מ,שווק דירה שלא באופן עסקי הוא שהדבר מהווה להשקפתו התערבות מוגזמת באוטונומיה, שהיא חלק מהזכות לקניין. יש החולקים על עמדה זו וסבורים כי ראוי לאסור גם על אדם פרטי להפלות בעת שהוא מוכר או משכיר דירה (ר' ח נוך דגן זכות הכניסה מחקרי משפט כד 59 (תשס"ח )). כך או כך, כאש ר אדם משתמש בשירותי ת יווך, הוא מוותר במשתמע על רצונו לבחור באופן פרסונאלי את הרוכש או השוכר. לכן, למשל, בחוק הדיור ההוגן האמריקאי, אדם פרטי שיש לו פחות מארבע יחידות דיור אינו כפוף לאיסור ההפליה בחוק, אולם אם השתמש בשירותי תיווך, גם אם זו דירתו היחידה– חל על העסקה האיסור להפלו( ת גונטובניק ', בעמ493 .) 19 . שנית , גם אם בעל הנכס זכאי לאוטונומיה רחבה והמחוקק לא רוצה להתערב בשיקוליו, לגבי זהות האדם שעמו הוא מתקשר בעסקה למכירת או השכרת דירתו, אפילו אם הוא שוקל .שיקולים מפלים, שרירותיים או גזעניים, הרי שהגיון זה לא חל באותה מידה על המתווך מתווך הנדל"ן הוא גורם עסקי. לגבי גורמים עסקיים המעניקים שירותים שונים לציבור (המתווך מעניק שירות גם לבעל הדירה וגם לציבור הרחב), השיקול של איסור הפליה הוא הדומיננטי וגובר על שיקולים אחרים. הדבר עולה בבירור מכל החקיקה העוסקת בהפליה על ידי גורמים פרטיים שעי .סוקם במתן שירותים לציבור 20 . שלישית , המתווך עוסק במקצוע ברישיון, הכפוף לכללי אתיקה של מדינת ישראל. כבכל מקצוע ברישיון לא ניתן להשלים עם מצב בו מותר למתווך לפעול, בשם יחסי השליחות, באופן מפלה .או גזעני, ולהיענות לדרישות גזעניות כדי להוציאן לפועל 21 . מבחינת ההשלכה של אימוץ כללי אתיקה אלו ניתן לטעון כי אם בעל הדירה ממילא יכול לשקול שיקולים מפלים, אז במידה והמתווך יסרב לתת את שירותיו לא יהיה בכך מזור לבעיית ההפליה והגזענות בשוק המגורים. לעמדתנו זה לא מדויק, שכן סירוב של מתווכים לסייע במכירה או השכרה מפלי ,ם תעמיד את בעל הנכס בנחיתות, תערים עליו קשיים לא מבוטלים ובהחלט תתרום תרומה משמעותית למיגור ההפליה. אולם בכל מקרה, המתווך לא צריך להיות .מעורב במימוש השיקולים הגזעניים של בעל הנכס, גם מטעמים מוסריים ואתיים | )האגודה לזכויות האזרח בישראל (ע"ר جمعية حقوق المواطن في اسرائيل | (ACRI) The Association for Civil Rights in Israel 5 22 . ,לכן, שעה שנקבעים כללי אתיקה חדשים למקצוע קמה חו בה לקבוע כללי אתיקה מפורשים האוסרים על הפליה והופכים אותה לעבירה משמעתית . אנו מציעים שייקבע כי כל אחת :מההתנהגויות שלהלן מהווה עבירה משמעתית ומנוגדת לכללי האתיקה א. להסכים לתווך בעסקה בה הלקוח, בעל המקרקעין, מנחה להפלות מתעניינים בביצוע העסקה מחמת טעם לא ענייני ובכלל זה מחמת גזע, דת או קבוצה דתית, לאום, ארץ מוצא, מין, נט י ,יה מינית ,זהות מגדרית ,השקפה ,מוגבלות גיל, מעמד אישי או הורות . ב. למסור לאדם ביודעין מידע לא נכון, לא מלא או שונה ממה שנמסר לאחרים, ביחס לנכס (לרבות לגבי זמינותו, מחירו ותנאי המכירה או ההשכרה), והכל מחמת .השתייכותו הקבוצתית או הטעמים המפלים הנ"ל ג. למנוע שירות או מידע או לעכבם במכוון ממי שמתעניין ברכישת או שכירת נכס אותו .הוא מתווך, מהטעמים הנ"ל ד. .לפרסם מודעה מפלה ה. .כל התנהגות מפלה אחרת מוצע להחריג מאיסור ההפליה עסקת תיווך להשכרת חדר או י חידת דיור בתוך ביתו של בעל .המקרקעין ותיווך לשותפים לדירה במקרים חריגים אלו אכן יש מקום גם לשיקולים נוספים – למשל: אישה שיש לה חדר להשכרה עשויה להעדיף שוכרת על פני שוכר כשותפה , ויש לכבד רצון זה . ,בכבוד רב גיל גן-מור, עו"ד :העתקים ,גב' כרמית יוליס)המשנה ליועצת המשפטית לממשלה (משפט אזרחי גב' לאה רקובר, היועצת המשפטית של משרד המשפטים מר תומר רוזנר, יועמ"ש ועדת הפנים של הכנסת