חומר רקע
התייחסות הקליניקה האורבנית באוניברסיטה העברית
בעניין הצעת חוק התכנון והבניה (תיקון–
)דיור בהישג יד
הקליניקה האורבנית שבאוניברסיטה העברית היא גוף אקדמי מעשי שמטרתו ליצור, לתווך ולהטמיע ידע
.בשיתוף עם אנשי מקצוע בשטח על מנת לקדם צדק חברתי באמצעות תכנון, בדגש על המרחב העירוני
הקליניקה פועלת מאז שנת2014
,בפקולטה למדעי החברה באוניברסיטה העברית בקמפוס הר הצופים
.במסגרת המכון ללימודים עירוניים ואזוריים
בעבר בירכנו
על קידום הצעת החוק
ועל החשיבות של כלי המדיניות החדשים שבה
.לקידום שוק דיור מגוון והוגן יותר היום, כשהח קיקה עדיין מוגשת ללא מבחן הכנסה
וללא קשר לעלות שכר דירה עבור משקי בית הזקוקים לסיוע, נאלצים להתנגד להעברת
החקיקה במתכונתה הנ.וכחית .
ההצעה עושה שחיטות רעיונית
המטרות של דיור בר
השגה ומביאה לתוצאה רגרסיבי .ת במדיניות תקציבית
בישיבת הוועדה בקיץ (יולי2017
)
ב הת קשנו לענות בניתוח כמותי על שעיור ההפחתה
המתאים בערים שונות, ועל גודל קבוצת בעלי הכנסה גבוהה שיהיו זכאים
לקבלת
סובסידי:ה לפי ההצעה. להלן תשובותינו, שלא קיבלו התייחסות בישיבות עד היום
:ותשובותינו מופיעות שוב להלן
האם שיעור ההפחתה של20%
בשכר הדירה י
ספיק
כדי ליצור דיור בהישג יד
עבור בעלי הכנסה בינונית ומטה, ו אם לא מהו השיעור הדרוש לכך? האם יש
?מקומות שבהם אין צורך כלל בהנחה כזאת
האם תנאי הזכאות מספיקים
,כדי להבטיח שקהל היעד הרצוי יקבל את ההטבה
או שנדרש מבחן הכנסה או תנאי נוסף?
1
.
:שיעור ההפחתה בשכר הדירה
בהצעת החוק נקבע שיעור הפחתה אחיד של20%
ממחיר השוק של דירות
.באותו אזור
במדינות מערב
יות המפעיל
ות
,מנגנון של דיור בר השגה להשכרה מקובל
לשא
וף
ליעד שבו
,התשלום על דיור, כולל ארנונה וחשבונות מים וחשמל
מגיע כל-
30%
מההכנסה הפנויה .של אוכלוסיית היעד
המשמעות של יעד זה בישראל היא שאם מכוונים את דיור בהישג יד לבעלי
הכנסה חציונית (עשירון5
)עלות
השכרה המתאימה היא כ3000
₪
לחודש .
החישוב מבוסס על כך
ן שבישראל כ-
7-8%
מהכנסות משק הבית
משולמות לחשבונות הנוספים, נותרים כ-
23%
לשכר הדירה עצמו .
ערכנו חישוב על בסיס נתוני למ"ס ומשרד הבינוי והשיכון לגבי הצורך
בהפחתה כדי:להגיע ליעד זה בערים שונות
בממוצע הארצי, לפי נתוני2015
,
הפחתה של28%
לדירות3.5
– 4
,חדרים
והפחתה של7%
לדירה של2.5
– 3
,חדרים
תביא את שכר הדירה הממוצע
.לסף של דיור בהישג יד
באזורים המבוקשים ביותר, ובמיוחד
בגוש דן, נדרשת הנחה של כ30%
.על מנת להביא דירות בהשיג ידם של בעלי הכנסה בינונית
,מנגד
ישנם אזורים ב פריפריה שבהם
אין צורך בהפחתה
כלל כדי להגיע
ליעד
,זה לא בדירות קטנות ובמיוחד לא בדירות של עד4
.חדרים ההפחתה
בעומק
20%
כהגדרה ארצית אחידה רק תגרע מכדאיות
הפרויקט כולו,
.ותעמיד בסכנה את מימוש החוק
לאור השפעת גודל הדירה על עלות ההשכרה, והשונות בין גדלי דירות
,באזורים שונים בארץ , יש צורך לבצע חישוב
ב כל רשות בנפרד בהתאמה
ו לג.דלי הדירות בתוכניות שיאושרו בה
לכן אנחנו ממלי צים לקבוע טווח הפחתה של15%
-
40%
.הרשות
המקומית תגיש בקשה מנומקת להחרגה מהכלל הארצי של20%
,
בהתאמה ,לצרכים המקומיים
בו התבסס על רמת המחירים המקומיות
ו צרכי קהלי.היעד
ברשויות שבהן אין צורך בהפחתה כלל, תינתן אפשרות
.לפטור מהקמת יחידות מוזלות
חלופה אחרת היא לקבוע ממוצע של20%
,מתחת למחיר השוק ועל
הרשות המקומית, באישור הועדה המחוזית, לקבוע רצף הנחות בין
הדירות: למשל50%
דירות גדולות עם הנחה של15%, ו50%
דירות
קטנות עם הנחה של25%
, בהתאם לעלויות ומלאי הדיור וצרכי דיור
.במקום
:למתווה זה שני יתרונות
א. הגדלת הכדאיות
,של הקמת דיור בשכירות לטווח ארוך באזורי הפריפריה
במיוחד בערים וישובים קטנים יותר שבהם שוק הדיור להשכרה אינו מפותח
.דיו
ב.
הגעה ליעד של
דיו
ר בהישג יד למשפחות
,המעמד הבינוני באזורי הביקוש
היכן שמחירי הדיור וכדאיות הבניה למגורים יכולים להצדיק כלכלית הפחתה
עמוקה
.יותר
2.
:מנגנון הזכאות
הצורך במבחן הכנסה
ב הצעת החוק, תנאי הסף לזכאות תואמים את תנאי הסף בתוכנית "מחיר
.למשתכן", כלומר התנאי הבסיסי היחיד הוא חוסר בעלות על דירה אך לבעלי
הכנסה נמוכה ובינונית, שאין באפשרותם לרכוש דירה, אין חלופה
.להשכרה
דיור בהישג יד ללא מבחני הכנסה הוא שחיטות רעיונית . לא ידוע לנו על תכנית
של דיור בהישג יד בעולם שאינה טומנת בחובה מבחני הכנסה. מבחנים אלה
מקובלים גם בישראל עבור200
אלף משקי בית שמקבלים סיוע בשכר דירה או
.בדיור ציבורי מהמדינה
רצינו להבין מספרית איזה
אחוז מהזכאים לפי"מחיר למשתכן"
מגיעים מרמות
.הכנסות בינונית ונמוכה
כ די לבדוק
איזה אחוז מהזכאים שייכים לעשירוני הכנסה בינונית ונמוכה ,
בדקנו על בסיס נתוני למ"ס הגולמיים את
חלוקת המשפחות
שבראשן עומדים
בני זוג שאינם בעלי
.דירה ונשואים לעשירוני הכנסה
מ הנתונים עולה כי
בין בעלי רמות ההכנסה הגבוהות בישראל
יש60,000
משפחות זכאיות ,
16%
מכלל הזכאים ,
שיכולים להשתתף בהגרלה לדירה במחיר
.מופחת או לדיור בהשכרה לטווח ארוך
שיעור ניצול
ה
זכאות בד
רך כלל
גבוה יותר
בקרב אוכלוסייה משכילה יותר. סביר להניח שרבים ממשפחות אל ה יבחרו
להירשם להגרלה בישובים המבוססים ביותר. חלקן עוד ייהנו בנוסף מתנאי
.הזכאות של "בני המקום" באזורי הביקוש, אם אלו יקבעו בחוק
בהנחה שמלאי הדירות להשכרה בטווח ארוך ומחיר מופחת באזורי הביקוש לא
יעלה על60,000
)!(
התוצאה הצפויה היא כי הטבות של דיור בהשכרה לטווח
ארוך והפחתה בשכר דירה יינתנו במקרים רבים דווקא ל .בעלי הכנסה גבוהה
שאינם זקוקים להנחה על
מ .נת לשכור דירה באזורי ביקוש
,לעומתם140,000
משקי בית המקבלים סיוע בשכר דירה מהמדינה, מקבלים
לרב הטבה פחותה מזו שככל הנראה ינותב באמצעות הצעת החוק אל בע לי
0%
5%
10%
15%
20%
25%
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
משקי בית של
חסרי דירה נשואים לפי השתייכות ל עשירון הכנסה
16%בעשירונים
36%בעשירוני
הביניים
עיבוד
נתוני למ"
ס-
2014
הכנסה גבוהה . מקבלי סיוע בשכר דירה וילדיהם (לרב3
ילדים ויותר) זקוקים
במיוחד ליציבות בגובה שכר דירה, לאור מקורות הכנסה משתנים
חקיקה שמקדמת דיור בר השגה עבור בעלי הכנסה גבוהים במקום מקבלי סיוע
בשכר דיור ובעלי הכנסה בינונית
י יצור עיוותים מול סוגי הסיוע
האחרים.
ה
תוצאה ה
בלתי רוציה היא חקיקה רגרסיב
לכן
אין לנתק בין
סוג דיור בה
ישג יד המוצע בחקיקה ממבחני הכ
נסה, ו יש
הכרח
,להוסיף מבחן הכנסה לתנאי הזכאות
לפחות בדירות להשכרה במחיר
.מופחת
בדיון בכנסת הועלו ספקות לגבי ישימות מבחן הכנסה בהקשר לדיור
להשכרה אך זהו כלי מדיניות קיים ומבוסס :
עיריית ת"א מפעילה מנגנון מבחן
הכנסה כבר מספר שנים, וכמובן גם משרד השיכון בהקצאת סיוע בשכר דירה לכ-
140,000
משקי בית כל שנה , ובחינת הזכאות של60,000
משקי בית בדיור
הציבורי .
מומלץ להגדיר שתי מדרגות הכנסה נפרדות: סף מקסימום גבוה יותר לדיור
,בהשכרה לטווח ארוך
.וסף מינימום נמוך יותר לדיור בהשכרה במחיר מופחת