חומר רקע
הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים
מועדפים לדיור
| דו"ח שנתי 2017
1
2
4
5
30
22
........................
.........................................
....... .
.............
.......................
הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים
מועדפים לדיור
| דו"ח שנתי 2017
2
עיקרי הדברים
לוועדה למתחמים מועדפים לדיור תפקיד מרכזי בהגשמת היעדים
הלאומיים ובהגדלת היצע יחידות הדיור במדינת ישראל. הוועדה עומדת בהצלחה
במטרות שהוגדרו עבורה בחוק לקידום הבניה במתחמים מועדפים לדיור והיא
מהווה כלי חיוני למימוש החלטות הממשלה לעניין היקף הגדלת היצע יחידות
הדיור
ויצירת מענה למגוון אוכלוסיות.
בשנת 2017
אישרה הוועדה18
תכניות הכוללות41,800
יחידות דיור
ומאז תחילת
פעילותה אישרה הוועדה
כ -
105,000
יח"ד
,
המהוות כשליש מיחידות הדיור שאושרו
במוסדות התכנון השונים
.
בשל עבודת הכנה ממוקדת בהליך הקדם סטטוטורי,
פרק
הזמן
לאישור תכנית בוועדה
עומד על פחות משנה,
ובשנת 2017
משך הזמן לאישור
תכנית בוועדה עמד על כ
-
9
חודשים-
מדובר על קיצור משמעותי של תהליך
שרשרת הבניה בישראל
.
מתוך סך התכניות שאושרו,
החל שיווק
ן
של כ
-
19,000
יח"ד, ב
-
7
תכניות החלו עבודות עפר ופיתוח תשתיות
ובמהלך ה
שנה צפויה התחלת
בניית יחידות הדיור בהן.
בעבודת הותמ"ל ניתן דגש
לפתרונות דיור לאוכלוסיות שונות.
המתחמים שהוכרזו על
ידי הממשלה כוללים
-
50,000
יח"ד המיועדות להשכרה ארוכת טווח
. כ
-
20,500
יח"ד המיועדות להשכרה כבר אושרו
במסגרת תכניות שאישרה הוועדה
. כמו כן
אישרה הוועדה 14,300
יחידות דיור קטנות
ו-
3800
יחידות דיור המיועדות לדיור
מיוחד לקשישים או לסטודנטים
.
בשנת 2017
שווקו כ
-
750
יח"ד לצורך שכירות
ארוכת טווח על ידי חברת דירה להשכיר
.
החלוקה הגיאוגרפית של מתחמי הותמ"ל תואמת למדיניות הממשלה
,
לפיה לצד
מתן
המענה הנדרש להיקף יח"ד באזורי הביקוש במרכז הארץ קיימת חשיבות גם
לפיתוח ולחיזוק היישובים במחוז צפון ובמחוז דרום, כך שעל-
פני הזמן יגדל שיעורם
של משקי הבית המתגוררים בפריפריה בהדרגה. נוסף לכך, חלק מהתכניות בותמ"ל
נותנות מענה של יח"ד למגוון אוכלוסיות, כגון חר
דים והמגזר הערבי.
התכניות המקודמות בוועדה תואמות למדיניות התכנון הארצית ותמ"א 35
,
וכלל
התכניות שאושרו בשנת 2017
לא מהוות שינוי להוראות תכניות המתאר המחוזיות
.
פעילות הותמ"ל מאופיינת בהקפדה מקצועית חסרת פשרות על
תהליכי תכנון
איכותיים, שיאפשרו סביבת חיים
ראויה
ובת קיימא, דיור בהישג יד, ושילוב מגורים עם
מסחר ותעסוקה
.
במהלך קידום התכניות בותמ"ל ניתן מענה לאתגרים הנוגעים
הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים
מועדפים לדיור
| דו"ח שנתי 2017
3
,להיבטי תשתית ובמקרים רבים ניתנת אף התייחסות לפתרונות מרחביים כוללים
החורגים מתחום שטח התכניות המקודמות בוועדה.
מרבית התכניות המקודמות
בותמ"
ל זוכות
לתמיכה רחבה של ראשי הרשויות המקומיות
עבורן נערכו התכניות
.
בתיקון האחרון לחוק הותמ"ל שאושר ביולי
2017
נקבע כי הו
ו
עדה רשאית לתכנן גם
מתחמים להתחדשות עירונית ובקרקע מרובת בעלים
,
העומדים בתנאים שנקבעו
בחוק. נושא זה צפוי להוות נדבך מרכזי בפעילות הוועדה בשנה הבאה ולצורך כך
הוקם אגף נוסף בוועדה שיעסוק בנושא.
הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים
מועדפים לדיור
| דו"ח שנתי 2017
4
מבוא
החוק
לקידום הבניה במתחמים מועדפים לדיור )חוק הותמ"ל(, שנכנס לתוקפו
במחצית השנייה של שנת 2014
, נועד להגדיל בפרק זמן קצר את
היצ
ע
יחידות הדיור המאושרות במדינת ישראל,
ו
לייצר היקף משמעותי של יחידות דיור
להשכרה ארוכת טווח והשכרה במחיר מופחת
.
ואכן,
מאז כניסת החוק
לתוקף
מהווה הוועדה
הארצית לתכנון ולבניה של
מתחמים מועדפים לדיור גורם מרכזי
בהגשמת היעדים הלאומיים ל
הגדלת היצע יחידות הדיור במדינת ישראל
, ובשלוש
ה
שנים האחרונות אישרה הוועדה כ33%
מכלל יחידות הדיור שאושרו במוסדות
התכנון השונים
.
ל
צד הוועדה פועל צוות מקצועי
)צוות הותמ"ל( האמון על קידום היעדים שמוגדרים
על ידי הממשלה לותמ"ל.
כנגזרת
מיעדים
אלו מבוצעים פרויקטים ופעולות שונות
שהוגדרו כמשימות מרכזיות
, ואשר
אושרו בתכנית העבודה של
האגף.
דו"ח זה מציג נתונים המסכמים את הליכי התכנון שקודמו בוועדה ממועד כניסת חוק
הותמ"ל
לתוקף
ועד לסוף 2017
, תוך התמקדות בפעילות ובפרויקטים ותכניות
שקודמו בשנה החולפת.
החלק הראשון של הדו"ח
מרכז
נתונים על
ה
פעילות
ה
שוטפת
בעבודת הוועדה בשנת 2017
.
החלק הש
ני של
הדו"ח
מ
תמקד
ב
מספר פרויקטים המייצגים את עבודת
הותמ"ל
,
תוך מתן דגש ל
תכנון בראיה מרחבית
ו
כן ל
טיפול בתשתיות תחבורה וניקוז
.
החלק
השלישי
של הדו"ח
מציג
את
עיקרי השינויים שנערכו
בחוק הותמ"ל, אשר
עודכן
במחצית השנייה של 2017
,ו
בגרסתו המעודכנת מאפשר קידום מתחמים
מועדפים לדיור
גם
במתחמי פינוי
-בינוי וב
מתחמים
הכוללים קרקע פרטית
מרובת
בעלים
.
הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים
מועדפים לדיור
| דו"ח שנתי 2017
5
נתונים על פעילות הוועדה
לותמ"ל תפקיד מרכזי בהגשמת היעדים הלאומיים ובהגדלת היצע
יחידות הדיור במדינת ישראל. הוועדה עומדת בהצלחה במטרות שהוגדרו עבורה
בחוק לקידום הבניה במתחמים מועדפים לדיור והיא מהווה כלי חיוני למימוש
החלטות הממשלה בנושא הדיור.
שלב מקדמי לתהליך קידום התכניות בותמ"ל הוא הכרזת ועדת השרים לענייני
דיור
)קבינט הדיור( על שטח מוגדר
המיועד לתכנון כמתחם מועדף לדיור.
ממועד כניסת
החוק לקידום מתחמים מועדפים לדיור לתוקף ועד לסוף 2017
הוכרזו83
1
מתחמים
מועדפים לדיור, הכוללים כ-
303,000
יח"ד
אש ,
ר מתוכן
כ-
50,000
"יח
ד
מיועדות
להשכרה.
מאז תחילת פעילותה אישרה הותמ"ל 37
תכניות, הכוללות כ-
105,000
יח"ד
,
מתוכן כ-
41,800
.יח"ד אושרו השנה
מתוך סך היחידות שאישרה הוועדה-
20,500
יח"ד מיועדות להשכרה
ארוכת טווח
.
פעילות הותמ"ל מביאה לידי יישום את
המדיניות הממשלתית
באופן ה
חלוקה
המרחבית
של
המתחמים המו
עדפים לדיור,
זו תואמת לעקרונות
ה
תכנית
האסטרטגית לדיור
, שאושרה בממשלה בשנה החולפת2
, לפיה הפיזור הגיאוגרפי
העתידי של יח"ד בישראל צריך להיערך תוך איזון בין הצורך להבטיח את פיתוח
הפריפריה לבין היתרונות
הטמונים בציפוף אזורי הביקוש. כך לדוגמ
ה
, במחוזות תל
אביב, מרכז, חיפה וירושלים3
, הכוללים אזורים המוגדרים כאזורי ביקוש, קודמו50
תכניות במתחמים מ
ו
עדפים לדיור
,
הכוללות במסגרתן כ
-
57%
מסך יח"ד המטופלות
בותמ"ל. במקביל מקדמת הוועדה תהליכי תכנון ב-
37
תכניות במחוז
צפון ודרום,
הכולל
ות
כ -
43%
מסך יח"ד שהוכרזו כמתחמים מועדפים לדיור
.
1
4
מתחמים פוצלו לשתי תכניות נפרדות כך שסה"כ מקודמות בוועדה87
.תכניות
2
/החלטה מס' דר131
של קבינט הדיור מיום13.2.17
.
3
במחוז ירושלים מקודמות בותמ"ל1,203
יח"ד בשתי תכניות בישוב אבו גוש. יתר המתחמים
שהוכרזו במחוז ירושלים מטופלים באמצעות הוועדה
המחוזית
.
הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים
מועדפים לדיור
| דו"ח שנתי 2017
6
19%
צפון
3%
י- ם
29%
מרכז
11%
ת"א
24%
דרום
14%
חיפה
32,200
88,100
73,500
8,700
43,300
56,700
פריסה ארצית של יח"ד במתחמים מוכרזים2014-2017
הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים
מועדפים לדיור
| דו"ח שנתי 2017
7
מתחמים מועדפים לדיור
שהוכרזו
בשנים 2014-2017
*פירוט המתחמים מצורף בסוף הדו
”ח4.
4
ניתן לראות את מפת המתחמים באתר מנהל התכנוןhttp://www.iplan.gov.il
, בהכנת המפה
.נעשה שימוש במידע של הפורום למידע גיאוגרפי, משרד החוץ והמרכז למיפוי ישראל
הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים
מועדפים לדיור
| דו"ח שנתי 2017
8
1
.
פעילות הממשלה בשנת2017
במהלך2017
התקיימו5
(ישיבות של ועדת השרים לענייני דיור )קבינט הדיור
במסגרתן הוכרזו 16
מתחמים מועדפים לדיור הכוללים כ
-
58,000
.יח"ד
ניתן לראות
כי חלקן המכריע של התכניות
שהועברו
לטיפול הו
ו
עדה בשנה זו מצוי באזורים
המוגדרים כאזורי ביקוש.
יח"ד
תאריך הכרזה
שם המתחם
מחוז
4,800
20.11.2017
קריית חרוצים
–
אשדוד
דרום
7,000
5.6.2017
מתחם מערבי
-
אום
אל פאחם
חיפה
450
13.8.2017
מתחם צפוני
-ג'סר אל זרקא
חיפה
4,500
13.2.2017
מתחם חבצלת
–
נתניה
מרכז
4,000
5.6.2017
מתחם כפר סירקין
–
פתח תקווה
מרכז
3,000
5.6.2017
מתחם מזרחי
- קריית עקרון
מרכז
3,500
5.6.2017
מתחם מערבי
- בני עי"ש
מרכז
2,500
13.8.2017
מתחם מערבי
–
אלעד
מרכז
8,000
5.6.2017
מתחם סירקין מערב
–
פתח תקווה
מרכז
1,300
5.6.2017
מתחם צפוני
- כפר קאסם
מרכז
9,500
20.11.2017
קריית משה
–
רחובות
מרכז
1,000
5.6.2017
שער מערבי
- לוד
מרכז
3,500
13.2.2017
מתחם מגשימים
–
יהוד
תל אביב
1,800
9.1.2017
מתחם מערבי
- רמת השרון
תל אביב
1,700
13.8.2017
קריית מסלול
- הרצליה
תל אביב
1,500
13.8.2017
קריית שחקים- הרצליה
תל אביב
2
.
ישיבות הו
ו
עדה ופעילותה
בשנת 2017
.א
הרכב ה
ו
ועדה:
הוועדה
הארצית לתכנון ולבניה של
מתחמים מועדפים לדיור מורכבת מ-
18
נציגים
.
12
,מתוכם הם נציגים של משרדי ממשלה שונים4
,נציגים הם ראשי רשויות
מתוכם
ראש הרשות המקומית שבתחומה נכלל רוב שטח התכנית הנדונה, נציג ארגון הגג
של הגופים הציבוריים שעניינם שמירת איכות הסביבה ונציג ארגון העוסק בנושאי
חברה ורווחה.
לשם השוואה ועדה מחוזית
לתכנון
ולבניה
מורכבת מ
-
19
,חברים
מתוכם
12
הם
נציגי משרדי ממשלה שונים, 5
) נציגי הרשויות המקומיות
על פי מינוי
שר הפנים
,
ללא מינוי
ייחודי
של ראש רשות בתחומו מ
צויה התכנית(,
נציג הגופים
הציבורי
י
ם שעניינים בשמירה על איכות הסביבה ונציג עמותת האדריכלים.
הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים
מועדפים לדיור
| דו"ח שנתי 2017
9
.ב
ישיבות
הוועדה
במהלך 2017
קיימה מליאת הו
ו
עדה
24
ישיבות
שב
מסגרתן הוחלט על הפקדתן של
23
תכניות ועל איש
ו
רן של
18
תכניות. בנוסף
,
התקיימו 13
דיונים של ועדת המשנה
להתנגדויות
.
ג.
סדרי עבודה
מרגע ההכרזה על המתחם ועד לאישור תכנית בתחומו על ידי ה
ו
ועדה, מתחלקת
העבודה לשני שלבים. בשלב הראשון, הקרוי השלב הקדם סטטוטורי, מתבצעת
סדרה של ישיבות תיאום ורצף של פגישות עבודה מול צוותי התכנון, שבמהלכן עורך
צוות הותמ"ל
ליווי ובקרה לתהליכי התכנון. הליך זה נדרש על מנת להכין את התכנית
ולקדמה עם הגופים השונים, ולאת
ר חסמים הדורשים טיפול. לאחר סיום שלב זה,
מוגשת התכנית אל הוועדה לצורך דיון בה ונבדקת אל מול תנאי הסף להגשת תכנית.
הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים
מועדפים לדיור
| דו"ח שנתי 2017
10
מעת שתכנית עמדה בתנאי הסף להגשתה, היא נקלטת ונכנסת אל התהליך
הסטטוטורי הקבוע בחוק
5.
ה
תרשים
להלן
מפרט את מצב
ם
של כלל
המתחמים
שהוכרזו על ידי הממשלה
ומקודמים
על ידי הותמ"ל, נכון לסוף שנת 2017, אל מול אבני הדרך השונות6
.
5
:סדרי העבודה נגישים לציבור באתר מנהל התכנון בכתובת
http://www.iplan.gov.il
6
,בנוסף
כ-
8540
יח"ד
הוכרזו כמתחמים
מועדפים לדיור בותמ"ל והתכניות
מטופלות באמצעות
ה
וועדות המחוזיות
.
הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים
מועדפים לדיור
| דו"ח שנתי 2017
11
בחינת כלל המתחמים שהוכרזו אל מול אבני הדרך המפורטות בתרשים מלמדת כי
בסה"כ אושרו למתן תוקף בשנה החולפת 18
תכניות
,
הכוללות כ-
41,800
.יח"ד
מאז תחילת פעילות הוועדה ועד סוף 2017
אושרו בותמ"ל37
תכניות7, הכוללות כ
-
105,00
.יח"ד
נכון לסוף 2017
מטפלת הותמ"ל ב-
46
תכניות, בשלבי תכנון שונים, הכוללות כ-
186,000
.יח"ד דיור14
תכניות מתוכן, הכוללות כ-
51,000
יח"ד, מצויות בהליך
סטטוטורי והיתר מצויות בשלבי תכנון שונים וטרם הוגשו לוועדה.
ד.
לוחות זמנים
ההשקעה הרבה ומיקוד המאמצים התכנוני
י
ם
בהליך הקדם סטטוטורי
כמפורט
לעיל
,
מובילים לקיצור זמנים בתהליך הסטטוטורי
.
כך, בתכניות שאישרה
ה
ותמ"ל
במהלך שנת 2017
,
ממוצע הזמנים
מרגע קליטתן במערכת המקוונת ועד לאישורן,
עומד
על כ-
9
.חודשים
לשם השוואה בשנים 2015-2016
עמד הזמן הממוצע
לאישור בותמ"ל
על 12.4
.חודשים
7
/תמל
1004
/א, אפ
ו
לוניה בוטלה בהוראות בית משפט
מחוזי, על החלטה זו הוגש ערר לבג"צ ע"י
המדינה, טרם התקבל פס"ד.
זמן ממוצע לאישור תכנית )שלבים
\
חודשים (
הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים
מועדפים לדיור
| דו"ח שנתי 2017
12
ניתוח משך הזמן לקידום השלבים השונים בהליך הסטטוטורי מלמד כי
משך הזמן
הממוצע
לטיפול בתכנית
התקצר בכל אחד מהשלבים וכי החלק בו חל השינוי
המשמעותי ביותר הינו משך הזמן הנדרש לצוותי התכנון לצורך מילוי התנאים
להפקדה, בו ממוצע ה
זמנים
התקצר בכמעט חודשיים בהשוואה לש
נים קודמות.
מניתוח התכניות המאושרות עולה כי
ה
הליך
הקדם
סטטוטורי
א
ורך
בממוצע 10.5
חודשים. מכאן
,
שמשך הזמן הממוצע לקידום תכנון בותמ"ל ממועד הכרזת
ו ב
קבינט
הדיור ועד לסיום ההליך הסטטוטורי ומתן תוקף לתכנית הינו כ-
20
חודשים
בממוצע
.
3
.
שיתוף
ה
ציבור
בתכנון
.א
שולחן
עגול
על אף שהדבר אינו קבוע בחוק, בחרה הותמ"ל לקיים כדבר שבשגרה
דיון במתכונת
של "שולחן עגול"
עבור כל תכנית
טרם הגשתה
להליך הסטטוטורי
. בדיון משתתפים
חברי הותמ"ל, נציגי הרשות המקומית, לשכות התכנון המחוזיות, אגפים שונים
במנהל
התכנון, רשויות הסמוכות לי
י
שוב בו
חלה התכנית
,
פורום נרחב של גופים
ממשלתיים וסמי ממשלתיים
וכן גורמים נוספים המושפעים מהתכנון
. בישיבה זו
מוצג התכנון בפני הרשויות והגופים הרלוונטיים
ומתקיים דיון במסגרתו נשמע
ות
דע
ות
שו
נות ביחס אליו
. ישיבה זו הינה הליך "טרום סטטוטורי", אשר אינו מעוגן
בחוק, המאפ
שר להיחשף לעקרונות התכנון העיקריים, ליצור שיח, לשאול לשאלות,
להביע דעה ולגבש עמדה.
נוסף לכך,
חשיבות ישיבות השולחן העגול הינה בהגברת
השקיפות הציבורית בכל הנוגע להליך התכנוני לקראת הדיון הסטטוטורי במליאת
הוועדה.
בשנת 2017
התקיימו12
ישיבות מסוג זה, בהן השת
תפו חברי הוועדה, נציגי
משרדי ממשלה ונציגי גופים שונים.
יש
לציין
כי בחלק
מהישיבות
השתתפו גם
תושבים אשר הגיעו על מנת להביע
את עמדתם בפורום זה.
.ב
שיתוף ציבור
על פי נוהל
העבודה
של הותמ"ל, חלק מהתכניות נדרשות לקיים הליך של שיתוף
ציבור טרם הגשתן
לוועדה
. מדובר
בתכניות שלא כללו הליך של שיתוף ציבור בעת
הכנת תכנית קודמת אשר הגדירה את השטח כמיועד לפיתוח
)דוגמת תכנית
כוללנית לישוב(, וסמוכות לשכונות מגורים קיימות. הליך זה מצוי באחריות יזם
התכנית, בתיאום ובשיתוף עם הרשות המקומית. בשנת 2017
נערך שיתוף ציבור
ב -
הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים
מועדפים לדיור
| דו"ח שנתי 2017
13
10
תכניות
המקודמות בותמ"ל, דוגמת פארק לכיש באשדוד
, עפולה, רהט
,
כפר
קאסם, טור
, אן ע
רחובות
ותכניות שונות בלוד.
.ג
התנגדויות
תכניות שהוחלט על הפקדתן בותמ"ל, מופקדות לעיון הציבור למשך 60
.יום
באופן
ייחודי מגדיר חוק הותמ"ל כי
כל אדם
רשאי
להגיש התנגדות לתכנית
שבטיפול
הוועדה8
.
,בהתאם לחוק ובדומה לעבודת הות"ל
יו"ר ה
ו
ועדה ממנה חוקר אשר שומע
את
כל ההתנגדויות שמוגשות לותמ"ל,
ובוחן
לעומק כל התנגדות לגופה
ומגיש
לוועדה
את המלצותיו תוך 30
.יום
בפני חברי ה
ו
ועדה מוצגות ההתנגדויות שהושמעו
בפני
החוקר והמלצותיו, הוועדה דנה בכל הטיעונים
לגופן ומקבלת החלטות אשר
מפורסמות בפרוטוקול לעיני הציבור
.
מבדיקת ההתנגדויות שהוגשו לתכניות
שאושרו במהלך 2017
עולה כי
ה
מספר
המרבי
של ההתנגדויות
היה בתכנית ב
ישוב
אבו גוש
, אליה
הוגשו 17
התנגדוי
ות,
חלק ניכר מהן
בנושא איחוד וחלוקה.
בשלוש
תכניות לא הוגשו כלל התנגדויות
ו
בממוצע
הוגשו
בשנת 2017
כ-
6
.התנגדויות לתכנית
51%
מההתנגדויות הוגשו על
ידי
גורמים
פרטיים,
מחציתן בנושא איחוד וחלוקה,
30%
מ
התנגדויות
הוגשו
על ידי
גופים ציבורים או משרדי ממשלה,
רק 19%
מ
התנגדויות
הוגשו
על ידי רשויות
מקומיות
או ישובים סמוכים
ונגעו
כמעט כולן
לבקשות לתיקונים או שינוים בתכנית
ולא התנגדות
לתכנית במהותה
.
כפי שניתן ללמוד מקריאת הפרוטוקולים של ישיבות
הועדה, רובן המכריע של הרשויות המקומיות תומכות בקידום התכניות בותמ"ל
ומברכות על הליך התכנון המשותף.
ניתוח ההתנגדויות מ
למד
כי בשנת 2017
לא ניכרת מגמת עלייה בהתנגדויות
המוגשות לתכניות שבטיפול הוועדה.
8 להבדיל
מתכנית
מתאר
מחוזית,
מקומית
או
מפורטת,
בהן
נקבע
בסעיף
100
לחוק
התכנון
והבנייה
מי
הם
הגורמים
הרשאים
להגיש
התנגדות.
הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים
מועדפים לדיור
| דו"ח שנתי 2017
14
מימוש תכניות
חוק הותמ"ל
קובע כי
ביצוען של תכניות אשר אושרו
בוועדה
יחל בתוך ארבע שנים
.
החוק מגדיר כי תחילת ביצוע הינו מימוש של 25%
מהתשתיות בתכנית
.
הקמת
הליך
שכונות
מגורים
בישראל
מורכב
משלבים רבים
ו
מתחיל
ב
אישור תכנית מפורטת
ממנה
ניתן להגיש היתרי
בניה
)כדוגמת התכניות
המאושרות בותמ"ל(
.
השלב
סיום
לאחר
התכנוני,
מת
קיימות
פעולות רבות הנדרשות
לצורך הקמת השכונה
,
שיווק
כגון
הקרקע
לקבלנים
במכרז
הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים
מועדפים לדיור
| דו"ח שנתי 2017
15
ויזמים
,
הכנת תכנית בינוי,
ביצוע עבודות
עפר, פיתוח תשתיות והקמת תשתיות על,
במידה ונדרש
. לאחר מכן מאשרת הוועדה המקומית היתרי בנייה למבנים שבתכנית
לצורך הקמת מבני המג
ורים ומבני הציבור ואכלוס השכונה,
כמפורט
בתרשים.
מבין התכני
ו
ת שאושרו בוועדה,
החל
הליך
שיווקי ב-
16
תכניות באמצעות מכרזים
ל-
18,998
יח"ד. מרבית יחידות הדיור שווקו במסלול "מחיר למשתכן" וכ-
750
יח"ד
שווקו על ידי דירה להשכיר לצורך שכירות ארוכת טווח. יחידות הדיור המשווקות
מלוות בהסכמי גג ופתרונות לתשתיות שיפותחו במקביל. בתכניות הותמ"ל
שאושרו
בישובים
אור יהודה, אשקלון,
באר יעקב,
נתנ
יה
, שוהם,
עפולה, וגן יבנה
כבר החלו
עבודות עפר ו
פיתוח תשתיות וחלקן הגדול של יחידות הדיור צפוי
להתחיל
להיבנות
בשנה הקרובה.
בתכניות בה
ן
שלבי הביצוע
הינם
מורכבים
,
צוות הות
מ
"ל ממשיך בליווי התכנית גם
לאחר אישורה
.
לצורך כך,
הוקם "צוות מלווה"
הכולל
נציגי ממשלה
ונציגי
ם של
הרשות המקומית בתחום התכנית
.
תפקיד
הצוות המלווה לעק
ו
ב
אחר
שלביות
פיתוח התשתיות,
והקמת שטחי הציבור
,
באופן שיותאם
לתהליך
הקמת
יחידות
הדיור.
הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים
מועדפים לדיור
| דו"ח שנתי 2017
16
:תכניות ותמ"ל ומספר יחידות הדיור בהליך שיווק
מחוז שם התכנית
מספר תכנית
יח"ד
בשיווק
)רמ"י
(משב"ש
שיווקיים דירה
להשכיר
דרום
אשקלון- עיר היין
/תמל1006
3,826
דרום אשקלון- שכונת אגמים מזרח
/תמל1022
2,500
דרום
אשקלון מתחם מ
'-
6
/תמל1047
1,191
דרום אופקים- שכונת נח
/תמל1027
493
מרכז אור יהודה-פרדס בחסכון
/תמל1005
1,292
284
מרכז
גן
יבנה צפון מערב
/תמל1003
970
מרכז שוהם- שכונה כ
"א
/תמל1007
711
234
מרכז באר יעקב-מתחם י
"ב
/תמל1037
530
234
מרכז נתניה- עין התכלת
/תמל1010
394
מרכז
מחנה צריפין- באר יעקב
/תמל1018
2,000
צפון שערי עכו
/תמל1042
1,974
צפון עפולה- מול העמק
/תמל1021
768
צפון
טורעאן
/תמל1008
364
צפון
מזרעה
/תמל1031
296
צפון
בסמת טבעון
/תמל1014
234
צפון קצרין רובע12
/תמל1032
388
*הנתונים התקבלו מרשות מקרקעי ישראל / דירה להשכיר/ משרד הבינוי
4
.
התאמה למדיניות תכנון ארצית ומחוזית
.א
התאמה לתכנון
ארצי ומחוזי
בחוק נ
ק
בע כי לותמ"ל נתונות סמכויות של ועדות התכנון המחוזי
ו
ת ו
המועצה
הארצית, בין היתר בנוגע למתן אישור
לתכנית בשונה מהקבוע
בתכניות
ה
מתאר
התקפות
.
יחד עם זאת, ו
ע
ל אף הסמכויות הנרחבות של הוועדה,
רוב התכניות
מתאימות לתכנון הארצי והמחוזי שאושר בעבר.
כך לדוגמ
, ה
מאז הקמת הותמ"ל
ומתוך 37
,התכניות שאושרו
רק 3
תכניות
מהוות
שינוי ל
תכנית מתאר ארצית
)
תמל/ 1014
בסמ
ת־
טבעון
,
תמל/
1005
פרדס
בחסכון
,
לעניין תמ"א 3
,
/ותמל
1019
"בצריפין, לעניין תמ
א 23
(.
בשנת2017
לא
אושר
ו
בותמ"ל
תכניות
אשר כולל
ת ו
שינוי לתכנית מתאר ארצית.
הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים
מועדפים לדיור
| דו"ח שנתי 2017
17
נוסף לאמור לעיל
,
נתונות לותמ"ל סמכויות המועצה הארצית לאשר תכנ
יות בהתאם
לגמישויות9
.הנקבעות בתכניות
רוב הגמישויות שאושרו בוועדה התייחסו
ברובן
לרשת הדרכים והמסילות הארצית
)תמ"א 3
ו -
23
(, חלקן התייחסו לשטחי יער וייעור
)תמ"א 22
( וחלקן
התייחס
ו
לגמישות האפשרית במסגרת תמ"א 35
. חלקן המועט
של
ה
גמישויות
התייחס לתכנית מתאר הארצית לחופים )תמ"א 13
( ולתכנית מתאר
ארצית לשדה תעופה בן גוריון )תמא/4
/
2
.(
יחס דומה
למרחב הגמישויות שתואר לעיל
ניתן למצוא גם
בעבודת המועצה
הארצית לתכנון ובניה
וועדות המשנה שלה, אשר
מרבית הדיונים
בהן
עוסקים בנושא
ההתאמות לתכניות מתאר ארציות,
ו
מתייחסים לגמישויות הנדרשות מ
ה
תכנית
הארצית לרשת הדרכים.
בהתייחס להתאמה לתכנון ברמה המחוזית והמקומית, רוב
התכניות המקודמות
בוועדה
תואמות
למגמות הפיתוח
הקבועות
בתכניות המתאר המחוזיות.
כך לדוגמ
, ה
מתוך 37
תכניות אשר
או
שרו
בוועדה
עד היום, לא אושרה
אף תכנית
אשר משנה
תכנית
מתאר מחוזית.
ומתוך כלל המתחמים המקודמים בוועדה רק מתחמים
ספורים אינם תו
א
מים לתכנית המתאר המחוזית החלה.
.ב
קרקעות חקלאיות
שטח
המשבצות החקלאיות בישראל עומד על 3,790,448
דונם
.
מתוכם גורעות
תכניות הותמ"ל 39,859
דונם, המהווים1%
בלבד
מסך המשבצות החקלאיות
בישראל.
הפיצוי לחקלאים הינו על פי הכללים הנהוגים בהחלטות מועצת מקרקעי
ישראל.
9
גמישויות הינן הקלות מהוראות
ה
תכנית שבסמכות מוסד התכנון לאשר, ו
ב
לא
שהדבר יהווה שינוי
לתכנית
.
ניצול גמישות
ביחס ל
תכניות ארציות
הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים
מועדפים לדיור
| דו"ח שנתי 2017
18
5
.
דיור בר השגה
חלק ממטרות חוק הותמ"ל הי
נו
יצירת היצע של יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך
ויצירת היצע של יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך במחיר מופחת.
ואכן במרבית
מתכניות הותמ"ל נקבעת כמות יח"ד להשכרה בשיעור שנע בין 10%
-
30%
מסך
יחידות הדיור בתכנית
.
עד היום, בכלל
המתחמים שהוכרזו על ידי הממשלה
מיועדות
כ -
50,000
"יח
ד
להשכרה
ארוכת טווח
,
כאשר 20,500
יח"ד
מתוכן זמינות לבנייה ומאושרות
במסגרת התכניות שאישרה הוועדה. מדובר על כ 20%
מסך יחידות הדיור שאישרה
הוועדה.
הגוף ה
אמון על שיווק והקמת יחידות הדיור להשכר
ה
ארוכת טווח
הו
א חברת "דירה
להשכיר"10
,ה
משווקת פרויקטי
ם להשכרה ארוכת טווח בהיקף של אלפי יח"ד
בשנה.
מודל השיווק להשכרה ארוכת הטווח מבוסס על תכנון, הקמה, הפעלה
ותחזוקה של מתחמי מגורים שלמים
,
כאשר כל פרויקט מושכר
לתקופה של 20
.שנה
מחצית
מיח"ד
המיועדות
להשכרה ארוכת טווח
ן ה
במחיר מופחת ומפוקח
,
בהנחה של
לפחות
20%
.ממחיר השוק
בשנת 2017
שווק
ו
פרויקטים במסגרת תכניות הותמ"ל באור יהודה, שוהם ובאר
יעקב וסה"כ למעלה מ-
750
.יח"ד
על פי לוחות הזמנים המתוכננים
בשנת 2018
מיועדים
י לש
ווק מתחמים
נוספים
ו שת
כננו במסגרת הותמ"ל ובכלל זה בישובים
באר יעקב, נהריה, אשקלון, גן יבנה,
מעלות
ו
עכו.
תכנון למגוון אוכלוסיות
פעילות הותמ"ל מביאה לידי מימוש את מדיניות
התכנון הלאומית ואת החלטות
הממשלה, לפיה
ן
על מערכות התכנון לתת מענה
למגוון אוכלוסיות כגון זוגות צעירים,
סטודנטים, קשישים ולהגדיל את
היצע המגורים ביישובי המיעוטים וביישובי המגזר
החרדי11
.
10
חברה
הממשלתית
שהוקמה
מכוח
החלטת
ממשלה
מס'
770
, באוקטובר
2013
.
11
החלטה
מס'
דר/82
"תכנון
ושיווק
מקרקעין
לאוכלוסייה
החרדית"
מיום
25.7.16
, והחלטה
מס'
דר/
131
של
קבינט
הדיור
מיום
13.2.17
התייחסה
בין
היתר
גם
לתכנון
במגזר
המיעוטים
.
הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים
מועדפים לדיור
| דו"ח שנתי 2017
19
.א
קידום תכנון לאוכלוסייה חרדית
:
כיום
מקודמות
ב
ותמ"ל 3
תכניות
-
בישובים בני ברק, אלעד ורכסים
, ה
כוללות
במסגרתן כ
-
8,000
יח"ד
.
במהלך תהליכי התכנון ב
י
ישובים החרדי
י
ם מתמודדת הוועדה עם מגוון אתגרים
תכנוניים, שנובעים מהצורך לאפשר
תוספת ב
היקף נרחב של יח"ד
אשר תותאם
למאפיינים הייחודיים של האוכלוסייה, תוך שימו
ש יעיל במשאב הקרקע המצוי
במחסור ובהתייחס
למרחב הציבורי, לגודל משקי בית והיקף מבני הציבור
הנדרש
.
כך
לדוגמ
ה,
בתכנית לשכ
ו
נת המגורים בצפון בני ברק )תמל/ 1045
(,
תכנון מבני
הציבור נעשה במפלס
בינוי המצוי מעל לשטח מסילת הרכבת
,
תוך ניצול
יעיל
של
שטח התכנית
.
כך שלצד יחידות הדיור מתוכננים גם שטחים נרחבים לצרכי ציבור
.
כמו כן
,
מתוכננים בתכנית
שטחי תעסוקה ומסחר
בהיקף של
כ-
150,000
מ"ר, אשר
צפויים לתרום לאיתנות הכלכלית של העיר.
.ב
קידום
תכנון ביישובי
מיעוטים
:
עד
סוף 2017
הכריז קבינט הדיור על27
מתחמים מועדפים
לדיור ביישובי
מיעוטים
,
הכוללים כ-
63,700
יח"ד
,
סה"כ אושרו 9
תכניות )בשנים2016
-
2017
(
אשר
כוללות 9,132
יח"ד
.
בשנת 2017
הוכרזו3
מתחמים ביישובי מיעוטים: אום אל פחם, כפר קאסם וג'סר
אל זרקא, הכוללים במסגרתם כ-
8,750
.יח"ד
בשנה החולפת אושרו 7
תכניות
מועדפות לדיור בישובים הערביים, הכוללות במסגרתן כ-
7,850
יח"ד, כמפורט
בטבלה להלן:
יזם
יח"ד מס' תכנית שם התכנית
רשות מקומית
2,263
/תמל1039
טייבה- מתחם מערבי
רמ"י
703
/תמל1020
ביר אל מכסור
שכונה מ'
רמ"י
544
/תמל1026
עילוט שכונה דרום מזרחית
משרד הבינוי
274
/תמל1031
מזרעה- שכונה צפונית
רמ"י
1,837
/תמל1033
טמרה מזרח )מתחם3
(
רמ"י
1,625
/תמל1039
שפרעם- שכונה מזרחית
משרד הבינוי
595
/תמל1065
אבו גוש- רובע מערבי
הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים
מועדפים לדיור
| דו"ח שנתי 2017
20
/טייבה מערב, תמל1039
הדמיה
)
רוטמן
אדריכלות ובינוי ערים
(
פעילות
הותמ"ל
לק
ידום תכניות ביישובים ערבים
נערכת
מ
תוך
מגמה
לחזק יישובים
אלו
באמצעות תוספת
של שטחים
ל
מתחמי תעסוקה ומסחר
לצד שטחים למגורים
אשר מטרתם חיזוק האיתנות הכלכלית של היישוב ואספקת מקומות עבודה
לאוכלוסייה המקומית.
תכניות אלו מקודמות בשיתוף פעולה הדוק עם הרשות
המקומית
אשר
שותפה
לתכנון באופן מלא.
הוועדה רואה לנכון לנצל את שטחי
התכנון בישובים אלו באופן
מי
טבי
ולכן
צפיפויות
הבנייה למגורים בתכניות הותמ"ל
גבוהות מאלו הקיימות כיום בישובים ובערים במגזר הערבי. עם זאת, קיימת הקפדה
על
התאמת הבנייה למאפייני האוכלוסייה ולכן התכנון המוצע בישובים אלו
כולל
סוגים שונים של מבני
מגורים,
בגבהים שונים ו
בצפיפויות שונות, המאפשר
ים
התאמה מרבית לצרכי התושבים ולאורך החיים.
כוללת
למשל
כך
ה
שאושרה
תכנית
בטייבה
)תמל/ 1039
(
מרכז מסחרי
ראשון
מסוגו בעיר
,
אשר יהווה
מוקד לתעסוקה, מסחר
ובילוי.
כמו כן
מציעה
התכנית
גישה חדשה
לפיתוח
עירוני
ב
מגזר
הערבי
ומאפשרת לעיר
טייבה מעבר ממתכונת פיתוח כפרי לפיתוח עירוני מודרני
.
זאת
בין
ה
יתר,
באמצעות יצירת מ
רחבים
עירוניים
המשלבים
מגדלי מגורים בני 18
,קומות
לצד בניה
ב
דפוסי בינוי בגבהים של 3-5
קומות
,
הסדרת שדרות עירוניות
ו
פיתוח
שטחים ציבוריים.
.ג
תמהיל יחידות דיור מגוון
:
התכניות המקודמות ב
ותמ"ל
כוללות היצע דירות בגדלים שונים, הכולל גם דירות
קטנות, דיור מוגן ומעונות סטודנטים.
זאת,
לצורך יצירת
שכונות מגורים
הכוללות
תמהיל מגוון של דירות
המתאימות
למשקי בית בגדלים שונים.
הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים
מועדפים לדיור
| דו"ח שנתי 2017
21
/תמל1042
, שערי
עכו,
רחוב מרכזי, שטחי ציבור ובנייה מגוונת,
הדמיה
)קורין אדריכלים(
עד היום
,
מתוך כלל התכניות שאישרה הותמ"ל, 14,300
דירות
הינן דירות קטנות,
ה
מוגדרות
כדירות ששטחן הכולל אינו עולה על 80
"מ
ר.
דירות אלו עשויות להתאים
ל
סוגי
אוכלוסי
יה
שונים
וביניה
ם
זוגות צעירים. בנוסף, כ-
3800
יח"ד מתוך כלל
היחידות שאישרה הוועדה מיועדות לדיור מיוחד כגון בתי אבות, דיור מוגן או מעונות
סטודנטים.
כך למשל כוללת התכנית שאושרה השנה בעכו )תמל/1042
( שילוב של טיפוסי
בנייה שונים, 1000
"יח
ד קטנות, ו
-
300
.יח"ד של דיור מיוחד
הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים
מועדפים לדיור
| דו"ח שנתי 2017
22
יוזמות-חדשניות
מדדי איכות לתכנון
-
לצד תוספת יח"ד
פועל צוות
הותמ"ל
לשילוב
עקרונות
איכות תכנוניים בתהליך ה
הכנה,
ה
בקרה והליווי
של ה
תכניות
. במסגרת זו קיים
ה
צוות סדרה של סדנאות עם גופים שונים, דוגמת האגודה הישראלית לבניה ירוקה
ועמותת 'מרחב'
, על מנת ללמוד מנקודות מבט שונות על המגמות הרווחות היום
בעולם התכנון. מתוך כך התגבשה
בוועדה
תפיסה ערכית הגורסת כי על מנת לי
יצר
שכונות מגורים איכותיות, יש
לשים דגש על
מספר רב של פרמטרים ובינ
י
הם:
צפיפות המגורים, רשת
ה
רחובות, תחבורה ציבורית, ע
י
רוב שימושים ועו
ד.
על מנת למנף את נושא איכות התכנון
,
פותח על ידי
צוות
הותמ"ל ואגף המחשוב
במנהל
התכנון כלי טכנולוגי
,
המבוסס על פיתוח מ
ערכת מידע גיאוגרפית )מ
מ"ג
(,
שנועד
לסייע בבחינת
מגוון מדדים לאיכות התכנון
בתכניות
.
פיתוח זה יוביל ליישום
ה
תפיסה
ה
ערכית
,
המורכבת ממדדים
מגוונים
,
לבדיקת איכות התוכניות
,
תוך היזון
חוזר מהיר, קל ומדויק בשלבים ראשוניים של התוכנית אל מול צוותי התכנון,
ו
במטרה לייצר
רף וסטנדרט אחיד בכל מנהל התכנון.
להלן
דוגמאות לתהליכי
התכנון בוועדה שנערכו תוך בחינת
מדדי איכות לתכנון
הכוללים, בין היתר, את המרכיבים הבאים:
.א
אינטנסיביות בנייה לאורך השדרות המרכזיות
י וע
רוב שימושים
בנייה אינטנסיבית לאורך רחובות ראשים
ויצירת עניין באמצעות עירוב שימושים
הכולל שילוב חזיתות מסחריות
,
מאפשר
ות
מרחב
עירוני
מגוון ובעל
יתרונות רבים
,
בהם:
ניצול מיטבי של הקרקע באמצעות שילוב
אנכי
של שימושים זה מעל זה,
במקום זה לצד זה. יתרונות תחבורתיים באמצעות צמצום
מרחק
י
ההליכה ברגל
ומניעת
מצב בו נפחי התנועה נעים במקביל לאותו הכיוון.
תפקוד
ו
של הרחוב המסחרי הראשי נקבע, בין השאר, באמצעות כמות המשתמשים
הצפויה בו.
על כן
,
נקבע מדד
אשר
הנחת הבסיס
שלו
היא
שככל
שקיימת אוכלוסייה
גדולה יותר )מתגוררת, עובדת, נופשת(
לאורך רחובות מסחריים -
המסחר ברחובות
אלה יצליח יותר, יהיה יותר איכותי ומגוון וכתוצאה מכ
ך ימשוך אליו יותר קונים
והרחובות יהיו פעילים, נעימים ובטוחים יותר.
כלי המדידה
שפותח
מאפשר לבצע באופן אוטומטי את הצלבת הנתונים
הכמותיים
המופיעים במסמכי התכניות
. תו
ך אינדיקציה מהירה ל
פוטנציאל
איכות הרחובות
המסחריים המוצעים בתוכנית.
הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים
מועדפים לדיור
| דו"ח שנתי 2017
23
/תמל1042
,
) ,שערי עכו
קורין אדריכלים
(
בדוגמ
ה
המצורפת ניתן לראות חתך
רחוב ראשי הכולל בינוי אינטנסיבי
ועי
רוב
שימושים
:
.ב
צפיפות מגורים
תכנון הכולל עוצמות בנייה גבוהות באזורים האורבניים מאפשר לאוכלוסייה ליהנות
ממגוון שירותים שונים, ששילובם מותנה
בכמות משתמשים גבוהה
, תדירות גבו
ה ה
של תחבורה ציבורית, פעילות מסחרית ומוסדות ציבור ותרבות.
צ
פיפות המגורים בתכניות השונות המקודמות בותמ"ל
נקבעת
תוך
בחינת האיזון
המתאים בין ציפוף ה
בניינים
והרחבת היצע המגורים ובין תכנון המותאם למאפייני
סביבת התכנית, דפוסי הבינוי במרחב וצרכי אוכלוסיות היעד.
כלי המדידה
שפותח
מאפשר למתכנן בלח
יצת כפתור לבחון את צפיפות הנטו
ו
הברוטו של השכונה ובהתאם לנתונים לקבוע היכן
יש
לשקול העלאת או הפחתת
צפיפות
.
בדוגמה המצורפת ניתן לראות את חישוב הצפיפות בקטע
מסוים
מתכנית עכו
מזרח, תמל/ 1042
.שקודמה בוועדה
/תמל1046
אור יהודה
–
רחוב ראשי הכולל חזית מסחרית, ומגורים ומשרדים )אדר' אילן איזן(.
הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים
מועדפים לדיור
| דו"ח שנתי 2017
24
/תמל1024
קריית
אתא מתחם דרומי
)אדר' מאיר
בוכמן(
.ג
רשת רחובות
ההנחה העומדת בבסיס המדד היא שרשת רחובות צפופה, בה המרחקים בין
הצמתים קטנים יחסית, מעודדת הליכה ברגל ושהייה במרחב הציבורי ולכן
תורמת תרומה רבה לרמת הפעילות ברחובות העיר.
כלי המדידה שפותח
מאפשר בדיקה מהירה של המדד ואיתור גרפי בולט של
המקומות בהם נדרש לבצע
שינוי ברשת הרחובות על מנת לשפרה.
בדוגמ
ה
המצורפת
המקו
אותרו
בהם
מות
ה
מרחק בין הצמתים עולה על 120
' : מ
הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים
מועדפים לדיור
| דו"ח שנתי 2017
25
.ד
נגישות לש
י
רותים המצויים במרחק הליכה ממבני
המגורים
נגישות למגוון ש
י
רותים במרחק הליכה ממגרשי
המגורים מאפשרת
להפחית את
השימוש ברכב פרטי
,
דבר
המוביל ל
חסכון בהוצאות משקי הבית,
ומעודד
כלכלה מקומית.
כלי המדידה שפותח
מאפשר את בדיקת
מרחק הליכה של
מיקום המגרשים
ביחס
י לי
עודים שונים )שטחי ציבור, שטחים פתוחים, תעסוקה ועוד(
במטרה
לבחון את נגישותם למתגוררים בשכונה.
הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים
מועדפים לדיור
| דו"ח שנתי 2017
26
2
.
תכנון בראיה מרחבית
הותמ"ל
פועל
ת
מתוך הבנה כי
תוספת יחידות דיו
ר בהיקפים גדולים דורשת מתן
מענה
במקביל גם לצרכי הציבור ולתשתיות, ובכלל זה תשתיות על
. תכנון זה דורש
בדיקה וראיה מרחבית
,
הלוקחת בחשבון את היקפי הפיתוח הצפוי
ים
באזור ואת
המענה הנדרש להם. לאור זאת התגבשה תפיסה כי
לצד אישור
שכונות המגורים
יש
לאשר ולהניח את המצע הסטטוטורי לכלל תשתיות הציבור והתשתיות הנדרשות
להן, כך שבעת המימוש יוכלו אלו ואלו להתממש יחדיו.
על כן
,
מעבר לפיתוח מת
חמי המגורים, כוללים תהליכי התכנון המקודמים בותמ"ל
את מרכיבי התשתית הנדרשים לצורך מימוש התכנית.
להלן מספר דוגמאות בהן
נכלל תכנון התשתיות עם תכנון שכונת המגורים.
א.
שילוב תחבורה ציבורית בתכניות
לאופן תכנונו של
אזור
מגורים יש השפעה ניכרת על יעילותה של
התחבורה
הציבורית. בהתאם לכך נערכות התכניות באופן המאפשר התוויית דרכים
המותאמת לתחבורה ציבורית, ונקבע במסגרתן מיקום תחנות ההסעה. שילוב
מרכיבים אלו בתכניות
, בד בבד עם ש
ילוב עוצמות בינוי גבוהות
,
ריכוז שימושים
עירוניים לאורך צירי מערכות הסעת המונים ותכנ
ו
ן מערכ
ת משלימה של שבילים
נוחים להולכי רגל אל תחנות הסעה
,
יוצרים מצע תכנוני מתאים לפעילות מערכת
עירונית יעילה הנותנת העדפה לתחבורה ציבורית על פני הרכב הפרטי.
תהליכי התכנו
ן
המקודמים בוועדה נערכים בהתאם לעקרונות אלו וביטוי לכך ניתן
למשל
ב-
5
תכניות ותמ"ל המצויות בב
קעת אונו לאורך כביש מס' 461, אשר צפוי
לשמש כציר מערכת הסעת המוני
ם
מרכזי במרחב זה, עם הקמת הקו הסגול של
הרכבת הקלה הנמצא היום בתכנון בות"ל.
הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים
מועדפים לדיור
| דו"ח שנתי 2017
27
תכניות ותמ"ל לאורך דרך461
/תמל1034
, אופקים, הארכת הדרך לצורך חיבור לכביש25
. ב
תשתיות תחבורה אזוריות
תכנית עכו מזרח
)
תמל/ 1042
(
,כוללת
לצד פיתוח מתחם המגורים
,
תוספת של
תשתיות בעלות משמעות כלל
אזורית
.
התכנית
כוללת מתחם לתחנת רכבת על
בסיס קו הרכבת הפעיל בין כרמיאל לחיפה, תכנון מחלף
בין כביש 4
לכביש85
.ומרכז תחבורה עירוני
/תכנית אופקים חדשים )תמל1034
(
כולל
ת
התוויה של דרך שדה תימן
המתחברת
לדרך מס' 25
ובכך
מקשרת
את רובע
המגורים
המוצע ואת העיר
הקיימת למערך הדרכים הארצי
ה .
וספת קטע הדרך
והמחלף המוצע
על כביש
25
יסייעו לשיפור
משמעותי
ב
נגישות התחבורתית
מאופקים לבאר שבע.
הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים
מועדפים לדיור
| דו"ח שנתי 2017
28
אפיק נחל איילון ושטחי הפארק המוצעים בחלקה הדרומי של תכנ
ית הותמ"ל באור יהודה
,
תמל/ 1046
.(, )איזן אדריכלים
.ג
ביוב
תכנית
לשכונת המגורים
מ-
6
,
/בצפון אשקלון )תמל1047
,(, אשר אושרה השנה
כוללת בתחומה את מתקן טיהור השפכים הקיים באשקלון ומאפשרת את הרחבתו
לצורך מתן פתרון קצה לספיקות הביוב הצפויות
מיחידות המגורים
הכלולות
ב
תכנית
וכן
מהשכונות הנוספות המתוכננות בעיר.
.ד
ניקוז
תהליכי הפיתוח הנרחבים המקודמים
כיום במרחב בקעת אונו צפויים להשפיע
ישירות על מערכת הניקוז הקיימת כיום באור יהודה, הממוקמת דרומית לכביש
461
. בחלקה הדרומי של העיר
הופקדה
בשנה החולפת תכנית פארק א
יילון,
)
תמל/
1046(, בחלקה הדרומי
זורם נחל איילון המהווה כיום את בסיס הניקוז האזורי בעל
כושר הולכה מוגבל לעודפי נגר.
לאור זאת כוללת תכנית פארק איילון פתרונות ניקוז המסייעים למתן מענה מרחבי
כולל לסוגיית הניקוז. פתרונות אלו כוללים, בין היתר, שילוב אגן ריסון המתוכנן על ידי
הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים
מועדפים לדיור
| דו"ח שנתי 2017
29
רשו
ת הניקוז בחלקה המרכזי של התכנית
. בנוסף
ישמשו
מרבית שטחי פארק איילון
בדרום התכנית כמתקן השהייה וויסות של מי איילון, באופן המשלב בין הצרכים
הטכניים של הניקוז וההיבטים נופיים
–
סביבתיים של הפארק.
דוגמ
ה
נוספת לפתרון ניקוז מערכתי ניתן לראות בתמל/
1047, אשקלון מ
'-
6
,
שאושרה השנה, בה תוכנן פתרון ניקוז מערכת
י בתיאום עם רשות הניקוז והחברה
להגנת הטבע.
הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים
מועדפים לדיור
| דו"ח שנתי 2017
30
שינו
י
ים בחוק הותמ"ל
לאור
החשיבות הגדולה ש
רואה
הממשלה בתהליכי התחדשות עירונית,
הן בשל תרומתם להגדלת היצע יחידות הדיור והן כאמצעי למתן מענים חברתיים
לאוכלוסיות שונות, אושרה הצעת חוק אשר הרחיבה את סמכויותיה של הותמ"ל כך
שהיא
תוכל
לטפל גם בתכניות פינוי בינוי ובתכניות הכוללות קרקע פרטית מרובת
בעלים. כפי
שמפורט בדברי ההסבר של הצעת החוק, הרחבה זו מתבקשת בשל
תרומתה
החיובית של הוועדה למתחמים מועדפים לדיור להגדלת ההיצע התכנוני
של יחידות הדיור תוך קיצור הליכי התכנון באופן משמעותי.
1
.
פינוי
–
בינוי
תהליכי ההתחדשות העירונית
מביאים ל
תוספות בנייה באזורים מבונים ובכך
מי
יעלים את השימוש במשאב הקרקע המצוי
ב
מחסור. מעבר לכך מאפשרים
תהליכי ההתחדשות שיפור ושדרוג המרחב הפרטי והציבורי
,
תוך התאמתו לצרכי
האוכלוסייה וזאת באמצעות השלמת שימושי קרקע הנדרשים במרחב הבנוי וניצול
יעיל יותר של התשתיות ומוסדות הציבור הקיימים. לאור זאת קבע
ה התכנית
האסטרטגית לדיור12
כי "הגברה משמעותית של פעילות ההתחדשות העירונית
והבינוי במסגרתה על השטחים הבנויים, במקום על השטחים הפתוחים, ה
י
א צורך
ראשון במעלה של מערכת התכנון".
התנאים המרכזיים הנדרשים על פי התיקון לחוק הותמ"ל לצורך הכרזה על מתחמי
פינוי - בינוי כמועדפים לדיור כוללים בין היתר
את הסעיפים הבאים
:
א. המתחם כולל במסגרתו לפחות 500
.יחידות דיור
ג. המלצת מנהלת
מנהל
התכנון, לאחר שקיימה התייעצות עם יו"ר הוועדה המייעצת
להתחדשות עירונית
.
ד. התכנית תוגש לותמ"ל בהסכמת הרשות המקומית בה היא חלה.
12
/אשר התקבלה כהחלטת מס' דר131
של קבינט הדיור מיום13.2.17
.
הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים
מועדפים לדיור
| דו"ח שנתי 2017
31
במהלך שנת2017
הוכרז מתחם קריית משה ברחובות, הכולל כ
-
9,500
,יח"ד
כמתחם מועדף לדיור ראשון במסלול פינוי -
בינוי. התכנון המוצע למתחם זה כולל
תהליך התחדשות עירונית לשכונת מגורים בחלקה הדרומי
של רחובות
,
תוך שילוב
והסתמכות על קרקע משלימה. הסתמכות זו מאפשרת תכנון מאוזן ובינוי בצפיפויות
משתנות תוך שמירה על כדאיות כלכלית של כל אחד מ-
32
תתי המתחמים
שבתכנית. תכנית זו צפוי
ה
להשתלב בתהליך הסטטוטורי בוועדה במהלך שנת
2018
.
בשנת2018
עיסוק הועדה בנ
ו
שא ההתחדשות העירונית צפוי לגבור,
ויחד עם הרצון
לקדם תכניות פינוי בינוי בצורה
יעילה
,
הוכשר
צוות הותמ"ל
לצורך
קידום תכנון
איכותי תוך התייחסות מעמיקה להיבטים חברתיים, כלכליים וביצועיים בתכניות.
2
.
קרקע מרובת בעלים
כחלק מסל הפתרונות של ממשלת ישראל להגדלת היצע יחידות הדיור במרכז
הארץ, הוחלט בתיקון מס' 4
לחוק לאפשר קידום תכניות בותמ"ל גם לקרקעות
מרובות בעלים, בהן הרכב
ה
בעלויות
המורכב מקשה על עבודת התכנון.
יחד עם
זאת
הוחלט
על
ון נ מנג
אשר יבחן
באופן
שוויוני את
בקשות
בעלי הקרקע
י לה
כלל
במס
ל
ול
ייחודי
זה.
הליך ההכרזה
בקרקע מרובת בעלים
שונה מהליך הכרזה רגיל וכולל בחינת כל
בקשה להכרזה על מתחם
ע"י צוות מייעץ
,
זאת ביחס לאמות מידה
שוויוניות
. הצוות
המייעץ מורכב מ-
4
נציגי ממשלה, מנהלת מנהל התכנון, נציג שר המשפטים, נציג
שר האוצר, נציג שר הבינוי והשיכון וכן נציג הרשויות המקומיות. באוקטובר 2017
התחד
שות עירונית בקריית משה, רחובות )תמל/ 1086
,(הדמיה )בר-
לוי
אדריכלים
(
הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים
מועדפים לדיור
| דו"ח שנתי 2017
32
קבע שר האוצר תקנות בנוגע למי רשאי להגיש בקשה להכרזה, ואיזה מידע יש
לכלול בבקשה.
התנאים המרכזים הנדרש
ים ע"פ התיקון להגשת בקשה להכרזה על מתחם מועדף
לדיור בקרקע מרובת בעלים כוללים בין היתר
את הסעיפים הבאים
:
.א
מינימום של
750
.יח"ד ומעלה
.ב
מספר הבעלים הוא 10
ומעלה
,
כאשר חלקו
היחסי
של כל אחד אינו עולה על
20%
)ו
במתחם בו גם מקרקעי ישראל, מספר הבעלים 5
.(ומעלה
לצו
רך
יישום החוק
פורסם
בסוף שנת 2017
קול קורא בעיתונות הארצית להגשת
בקשה להכרזה על מתחמים, וכל החומר הרלוונטי פורסם
באתר האינטרנט של
מנהל התכנון13
.
על מנת לייצר מבחן משווה בין כל המתחמים המוגשים למזכירות הוועדה
,
קבע
החוק כי אלו יבחנו בהתאם לאמות מידה
שוויוניות
. אמות המידה ומשקלן בציון
הכולל של כל מתחם פורסמו באתר האינטרנט והן כוללות
התייחסות
לנושאים כגון
מספר יחידות הדיור הצפוי במתחם, קרבה לאזורי ביקוש, שיעור יח"ד המוצע
ות
בשכירות, התאמה לתכניות מתאר מחוזיות ומקומיות ועוד.
מתחם שיומלץ להכרזה ע"י הצוות
המייעץ
יועבר להחלט
ת
קבינט הדיור בצרוף
המלצת הצוות.
13
נוהל הגשת בקשה להכרזה על קרקע מרובת בעלים כמתחם מועדף לדיור ואמות
ה
מידה להמלצת
הצוות המייעץ
מפורסמים
באתר מנהל התכנון בכתובת http://www.iplan.gov.il
הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים
מועדפים לדיור
| דו"ח שנתי 2017
33
נספח1
–
המתחמים שהוכרזו על ידי קבינט הדיור2014-2017
רשימת מתחמים מוכרזים
שם מתחם
מספר תכנית
תאריך הכרזה שלב
1תל השומר מרכז
/תמל1001
22/09/2014תכנית מאושרת
2תל השומר צפון
/תמל1002
22/09/2014תכנית מאושרת
3גן יבנה צפון מערב
/תמל1003
22/09/2014תכנית מאושרת
4
'אפולוניה א
/תמל1004
/ א
22/09/2014תכנית מאושרת
*
5
'אפולוניה ב
/תמל1004
/ ב
22/09/2014תכנית מאושרת
6אשקלון עיר היין
/תמל1006
22/09/2014תכנית מאושרת
7רכס לבן
/תמל1009
22/09/2014בטיפול מחוז ירושלים
8צור הדסה סנסן ב
03/11/2014בטיפול מחוז ירושלים
9פרדס בחסכון
/תמל1005
03/11/2014תכנית מאושרת
10שוהם שכונה כ"א
/תמל1007
03/11/2014תכנית מאושרת
11טורעאן
/תמל1008
03/11/2014תכנית מאושרת
12
נתניה- עין התכלת
/תמל1010
08/06/2015תכנית מאושרת
13קרית גת
/תמל1011
08/06/2015תכנית מאושרת
14מורדות רמות
/תמל1012
08/06/2015בטיפול מחוז ירושלים
15
נהריה- אינפילם עירוני
/תמל1013
08/06/2015תכנית מאושרת
16בסמת טבעון גבעת קושט
/תמל1014
08/06/2015
תכנית
מאושרת
17חיפה בת גלים
/תמל1015
08/06/2015בטיפול מחוז חיפה
18
באר שבע-שכונת הרקפות
/תמל1016
08/06/2015תכנית מאושרת
19בת חפר
/תמל1017
08/06/2015תכנית מאושרת
20
טייבה- מתחם מערבי
/תמל1039
22/06/2015תכנית מאושרת
21אבו גוש מתחם צפוני
/תמל1052
22/06/2015שולחן עגול
22
טורעאן- מתחם דרומי
/תמל1067
22/06/2015שולחן עגול
23פוריידיס
/תמל1069
22/06/2015ישיבת התנעה
24
מחנה צריפין-
מתחם1
/תמל1018
13/07/2015תכנית מאושרת
25
מחנה צריפין-
מתחם2
/תמל1019
13/07/2015תכנית מאושרת
26
ביר אל
מכסור שכונה מ'
/תמל1020
13/07/2015תכנית מאושרת
27עפולה צפון- מול העמק
/תמל1021
13/07/2015תכנית מאושרת
28אשקלון שכונת אגמים מזרח
/תמל1022
13/07/2015תכנית מאושרת
הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים
מועדפים לדיור
| דו"ח שנתי 2017
34
29
קרית אתא
–
מתחם דרומי
/תמל1024
13/07/2015הפקדה להתנגדויות
30
עילוט שכונה דרום
מזרחית
/תמל1026
13/07/2015תכנית מאושרת
31
אופקים- שכונת נח
/תמל1027
13/07/2015תכנית מאושרת
32
איכסאל- שכונה מערבית
/תמל1029
13/07/2015הפקדה להתנגדויות
33
אום אל פאחם-
עארק אל
שבאב
/תמל1030
13/07/2015שולחן עגול
34מזרעה- שכונה צפונית
/תמל1031
13/07/2015תכנית מאושרת
35
קצרין רובע12
/תמל1032
13/07/2015תכנית מאושרת
36
טמרה דרום
/תמל1070
13/07/2015מילוי תנאים להפקדה
37
טמרה מזרח )מתחם3
(
/תמל1033
06/08/2015תכנית מאושרת
38
רמת גן- תל השומר דרום
/תמל1023
26/10/2015תכנית מאושרת
39
קריית אתא- מתחם צפון מערב
/תמל1025
26/10/2015שולחן עגול
40אופקים חדשים
/תמל1034
26/10/2015החלטה לאישור
41
קצרין רובע13
/תמל1035
26/10/2015תכנית מאושרת
42שפרעם שכונה מזרחית
/תמל1036
26/10/2015תכנית מאושרת
43באר יעקב מתחם י"ב
/תמל1037
26/10/2015תכנית מאושרת
44
רמת גן- גני אז"ר
/תמל1038
26/10/2015הפקדה להתנגדויות
45
נתיבות-
רמות יורם13-14
/תמל1040
04/01/2016תכנית מאושרת
46יהוד- גני יהודה
/תמל1041
04/01/2016הופקדה להתנגדויות
47שערי עכו
/תמל1042
04/01/2016תכנית מאושרת
48
נתיבות-
) נווה שרון10-12
(
/תמל1050
04/01/2016תכנית מאושרת
49
נתיבות-
) מעלות נחל15-16
(
/תמל1051
04/01/2016שולחן עגול
50עראבה מתחם צפוני
/תמל1043
07/03/2016שולחן עגול
51רהט מתחם דרומי
/תמל1044
07/03/2016הפקדה להתנגדויות
52
בני ברק מתחם
צפוני
/תמל1045
07/03/2016הופקדה להתנגדויות
53
אור יהודה- שכונת פארק איילון
/תמל1046
07/03/2016הפקדה להתנגדויות
54אשקלון מתחם מ-
6
/תמל1047
07/03/2016תכנית מאושרת
55אשקלון שכונת אבן עזרא מ-
7
/תמל1048
07/03/2016תכנית מאושרת
56
יבנה מזרח- שורק
/תמל1049
07/03/2016שולחן עגול
57
רהט
/תמל1084
07/03/2016שולחן עגול
58מג'דל כרום
/תמל1054
23/05/2016ישיבת התנעה
59חדרה בית אליעזר
/תמל1055
23/05/2016ישיבת התנעה
הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים
מועדפים לדיור
| דו"ח שנתי 2017
35
60עפולה רובע גלבוע
/תמל1056
23/05/2016הפקדה להתנגדויות
61מעלות צוריאל
/תמל1057
23/05/2016תכנית מאושרת
62
(לוד מתחם רובע מערבי )ניר צבי
/תמל1087
23/05/2016ישיבת התנעה
63
ג'דיידה- מכר מזרח
/תמל1058
19/09/2016שולחן עגול
64
ג'דיידה- מכר מערב
/תמל1059
19/09/2016שולחן עגול
65טירה
/תמל1060
19/09/2016שולחן עגול
66ערערה
/תמל1061
19/09/2016התנעה
67
פארק לכיש- אשדוד
/תמל1062
19/09/2016הפקדה להתנגדויות
68דיר אל אסד
/תמל1063
19/09/2016מילוי תנאים להפקדה
69לוד- בן שמן
/תמל1064
19/09/2016מילוי תנאים להפקדה
70רכסים
/תמל1066
19/09/2016שולחן עגול
71
אבו
גוש - רובע מערבי
/תמל1065
05/12/2016תכנית מאושרת
72
רמת השרון- מערב רמת השרון
/תמל1068
09/01/2017
מילוי תנאים להפקדה
73
חבצלת
/תמל1071
13/02/2017
ישיבת התנעה
74
מגשימים
/תמל1072
13/02/2017
ישיבת התנעה
75
לוד שער מערבי
/תמל1073
05/06/2017
ישיבת
התנעה
76
קרית עקרון מזרח
/תמל1074
05/06/2017
שולחן עגול
77
כפר סירקין דרום מזרח
/תמל1075
05/06/2017
התנעה
78
סירקין מערב
/תמל1076
05/06/2017
התנעה
79
אום אל פאחם
/תמל1077
05/06/2017
התנעה
80
כפר קאסם
/תמל1078
05/06/2017
שולחן עגול
81
בני עי"ש
/תמל1079
15/06/2017
שולחן עגול
82
ג'סר אל זרקא
/תמל1080
13/08/2017
ישיבת התנעה
83
אלעד
/תמל1081
13/08/2017
ישיבת התנעה
84
הרצליה- קריית שחקים
/תמל1082
13/08/2017
ישיבת התנעה
85
הרצליה- קריית מסלול
/תמל1083
13/08/2017
ישיבת התנעה
86
אשדוד-
קריית
חלוצים
/תמל1085
20/11/2017
התנעה
87
רחובות-
(קריית משה )פינוי בינוי
/תמל1086
20/11/2017
שולחן עגול
*
/תמל1004
/
א, אפולוניה בוטלה בהוראות בית משפט מחוזי, על החלטה זו הוגש ערר לבג"צ ע"י
המדינה, טרם התקבל פס"ד.