חומר רקע
1
03
,ספטמבר
2024
שלום רב ,
:הנדון עמדת תכנית קרסו -
הגר
בעני
י ן פתרונות דיור בקהילה לגיל השלישי
1.
תכנית קרסו -
הגר בפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל אביב
עוסקת ב
מחקר מעשי וב קידום מדיניות בתחום
.הדיור החברתי בין היתר .חקרנו את השלכות התחדשות עירונית על אוכלוסיית הקשישים בישראל
התייחסותנו
לנושא דיור בקהילה לגיל השלישי מוגשת לאחר ה דיון בנושא זה שהתקיים בוועד ה המיוחדת לטיפול ב שורדי
השואה ב -
20.6.24
ולקראת דיון ההמשך ב -
4.9.24
.
הפתרונות הקיימים כיום לדיור לגיל הזיקנה עונים רק ל
רמ
ות ההכנסה הנמו
כות והגבוה
ות
,ביותר והאתגר
המרכזי הוא יצירת מלאי דיור בקהילה למעמד הביניים. לשם כך ניתן לרתום את הכלי של שכירות ארוכת טווח
ולהתאים אותו לצרכי הקהילה הזקנה ,
באמצעות
ה
קצאת דירות להשכרה
,לטווח ארוך במחיר בהישג יד
לתקופה ייעודית, עבור קהל יעד מעל רף גיל מסויים .. להלן נציג רעיון זה בפירוט
רקע
2.
.הזיקנה מוגדרת בדרכים שונות
בשיח המקצועי, ההגדרה האופרטיבית של זיקנה עוסקת ,, מעבר לגיל הכרונולוגי
גם בשינויים פיזיים ופסיכולוגיים ותופעות גנטיות וחברתיות אליהן נלווית ירידה מסויימת בכושר ההסתגלות
.והעמידה בפני שינוי1
מאפיינים אלה, בצד תוחלת החיים הגבוהה בישראל2
והמגמה של גדילת שיעור אוכלוסיית
הזקנים באוכלוסיה הכללית ,
3
.מחייבים הסתכלות מובחנת על אוכלוסיית הזקנים בתהליכים של תכנון ודיור
מאפיינים ייחודיים ותכנון מוטה זיקנה
3.
לאוכלוסיית הזקנים
כמכלול ישנם צרכים ומאפיינים מובחנים הרלוונטים ל
דיור :
חשש משינויים, שיעור גבוה
,של בעלי מוגבלות ביחס לאוכלוסיה הכללית
קושי ב הגדלת הוצאות בשל חוסר תוחלת לעליה בהכנסה וקי
ו ם
מחסכונות וקצבאות קבועים, צורך פחות בהגדלת שטח הדירה, שימוש מוגבר במרחב הביתי, חשש ממעברי
דירות, רגישות גבוהה יותר למטרדים (בין היתר בשל ש הות רבה יחסית בבית) וצורך מוגבר בהנגשת המרחב
.הביתי והעירוני4 לדירת המגורים כמרחב בעל סמליות ייחודית וקשר רגשי ישנה משמעות מוגברת עבור זקנים ,
לצד התגברות התלות בסביבה המיידית עם ה הזדקנות. אולם לא רק הבית אלא גם איכות שכונת המגורים
.והסביבה החברתית נמצאו כבעלי השפעה ניכרת על חייהם של זקנים
4.
המגמה העולמית בתחום הדיור עוסקת ב"הזדקנות במקום" –
מדיניות המאפשרת לאוכלוסיה הזקנה להמשיך
להתגורר בסביב ה המוכרת .
גיש ל
ה זו ,), אותה אימץ גם משרד השיכון (להלן
שתי:מטרות עיקריות
מנקודת מבט
אישית - מימוש ההעדפה האישית ושימור האוטונ
ו ;מיה
מנקודת מבט ציבורית –
הטיפול בבית ובקהילה הוא זול
יותר מהטיפול המוסדי , שכן גם בגילאים מופלגים התפקוד של מרבית האנשים הזקנים תקין בסביבה מוכרת
ובטוחה .
5
ההנחה היא כי הזדקנות במקום רלוונטית לא רק למרחב הבית אלא גם
למרחב העירוני בו מתגורר
,האדם הזקן
,ונדרשים מספר עקרונות תכנון לסביבת מגורים מותאמת לזקנים ,לרבות נגישות והתמצאות, נוחות
.בטחון ובטיחות, התאמה לפעילות ומגעים חברתיים ופרטיות6
5.
על מנת לייצר תכנון המותאם גם לגילאים הזקנים ערכה המדינה בין היתר מדריך מקצועי לתכנון
(אותו הזכירה
.)נציגת משרד השיכון בדיון הקודם
התדריך,", המתבסס על "הזדקנות במקום
מ ציע מאפייני תכנון לטובת
,האוכלוסיה הזקנה ,כגון הנגשת הבניינים והדירות
יצירת מקומות מפגש במבנן ובבניין
כמענה למבוגרים
המתגוררים לבדם ועוד .
7
לצד זאת נדרש .תמהיל דירות המאפשר מוביליות בשכונה לאורך שלבי החיים
1
,מ. רבינוביץ מבט אל אוכלוסיית הזקנים בתהליכי התחדשות עירונית– מחקר יישומי,
:להלן "אוכלוסיית הזקנים,"
,מרכז הגר
אוניברסיטת תל אביב, נובמבר2017
', עמ5 .
2
,אוכלוסיית הזקנים 'עמ15
.
3 אוכלוסיית הזקנים,
'עמ14
.
4 אוכלוסיית הזקנים ', עמ5.
5 תדריך משב"ש', עמ
19
.
6 אוכלוסיית הזקנים ', עמ36
.
7
,תדריך משב"ש 'עמ203
.
2
שכירות ארוכה מותאמת–
פתרון לדיור בקהילה למשקי בית בעשירוני הביניים בגיל השלישי
6.
,כפי שצויין בדיון הקודם ולצד ההכרה ב"הזדקנות"במקום
,כגישה המקצועית המובילה כיום לא קיים בישראל
פתרון דיור למעמד הביניים בגיל הזיקנה.
הפתרונות הקיימים, של דיור מוגן סחיר או בתי גיל הזהב המוחזקים
על ידי המדינה, מ
תאימים
.לעשירונים הגבוהים או הנמוכים ביותר הפתרון בפועל הקיים עבור עשירוני הביניים
.הוא המשך המגורים בבית, לעתים בסביבה לא מותאמת וללא שירותי שגרה נגישים ותוך חשיפה לבדידות
7.
לצד זאת, השימוש התכנוני של שכירות ארוכת טווח הולך וצובר תאוצה, ונראה כי שימוש זה יכול להוות
נקודת
המוצא ליצירת פתרון מותאם .לקשישים, למגורים בקהילה לטווח ארוך
8.
מודל השכירות הארוכה הקיים היום ומיועד לכלל משקי הבית
אינו
מותאם לזקנים המתגוררים בשכירות:
א.
,לפי הרגולציה הקיימת
יחידות דיור בהישג יד )(דב"י –
דהיינו דירות להשכרה לטווח ארוך ודירות להשכרה
במחיר מופחת -
:עומדות להשכרה לפרק זמן מוגבל
15
,שנים בקרקע מדינה20
שנה בקרקע פרטית, ו-5
או15
.שנים בדירות שנבנו לפי חוק עידוד השקעות הון, בכפוף למועד בנייתן8 בחלוף פרק זמן זה
נמכרות הדירות
והדיירים השוכרים נותרים ללא פתרון ותחת איום של התפזרות הקהילה
, כפי שקורה כעת בקהילות בחריש.
ב.
.ייעוד קרקע של השכרה לצמיתות במחיר שוק אינו פותר את בעיית נשיגות המחיר
ג.
ד
ב"י
בקרקע לצרכי ציבור
הינו
במחיר מופחת ולצמיתות9
, אך ישנם חסמים רבים ובראשם חסם המימון ליישום
כלי זה .
כמו כן, על פי תנאי הזכאות לא
ניתן לייעד דיור זה
לקבוצת אוכלוסיית הזקנים באופן מכוון, והזכות
.למגורים נקבעת באופן אקראי בהגרלה
9.
ל כן ,נדרש מודל ביניים המותאם
לקהילות הקשישים מו תמודד עם החסמים
הקיימים .
יש לייצר מסלול תכנוני
ל
הקצאת דירות להשכרה לטווח ארוך במחיר בהישג יד, לתקופה ייעודית
שיכולה להיות עד120
של הדייר/ת או
עד מעבר דירה מרצון, עבור
קהל יעד מעל רף גיל מסויים .המטרה היא לאפשר מגורים יציבים ל
זמן
ממושך מאוד ,
כך שניתן להסתגל
וליי צר במקום קהילה תומכת וחיי חברה ושגרה ללא איום
מעבר דירה בגיל מתקדם .
10
.
לשם יישום עקרון
ה הזדקנות במקום נדרשות גם
התאמות משלימות ,
חלקן פיזיות כמו מרחבי התכנסות בבניינים
וחלקן מקצועיות
כמו יצירת תקן של עו"ס קהילתית לליווי התושבים הללו, הפעלת מרכז יום
, שירותי רפואה
ועוד.
11
.
נוסיף כי .המגמה הרווחת בתכנון כיום היא לייצר תמהיל דיור מגוון תיקון4
לתמ"א35
–
תכנית מתאר ארצית
משולבת לבנייה, לפיתוח ולשימור , העוסק בצפיפות המגורים, טבע את המונח "דיור מכליל", הכולל בין היתר דיור
מוגן .
תמ"א35
/
4
קובע ת רף מזערי
מחייב לדיור מכליל בתכניות
'במפתחות לפי גודל יישוב ואופי המתחם (סע12.5
.)להוראות
בכך נפתח פתח לכלול דיור מוגן בתכניות כך שייווצר מלאי של דיור כזה. אולם
דיור מכליל כולל לרוב גם
דיור לסטודנטים ויכול לכלול גם דיור בהישג יד, כך שלא ברור אם ה הקצאות
שמחייבת
תמ"א35
/
4
יהיו לדיור
מוגן דווקא ,
אם ו יתנו מענה להיקף הגדילה הצפוי בשיעורי אוכלוסיית הזקנים
.בערים ובכלל ,מעל לכל כל עוד
מדובר בדיור מוגן במחיר שוק אנו חוזרים לחסם של מחירים שאינם בהישג יד , כך שעצם היותו של הדיור בייעוד
קרקע ,לקהל יעד של זקנים אינה פותרת את
בעיית הנשיגות .
בהקשר זה נזכיר כי
מסלול דב "
י ייעודי לקשישים מאד
מצוי במדינות אחרות ונתפס כ
מוצר מרכזי במסגרת תמהילי הדיור הקיימים .
10
,בכבוד רב
8
סעיף2
()(א1) לחוק לקידום הבנ י הי במתחמים מועדפים (הוראת שעה), התשע"ד-
2014
;
סעיף1
,לתוספת השישית לחוק התכנון והבניה
תשכ"ה-
1965
;
משרד הכלכלה והתעשייה, קבלת הטבות מס לבנייה להשכרה למגורים במסגרת החוק לעידוד השקעות הון, נצפה15.8.24
,
https://did.li/gggx5
9
תקנות התכנון והבנייה (אישור מטרה ציבורית), תשע"ה-
2014
.
10
ר 'למשל
מידע על דיור לאזרחים ו
תיקים –
המשרד
לדיור ולפיתוח עירוני, א ,רצות הברית נצפה3.9.24
,
https://www.hud.gov/topics/information_for_senior_citizens