חומר רקע

לשכת א שמ )י מקרקעין בישראל (ע"ר Real Estate Appraisers Association in Israel באינטרנט WWW.LANDVALUE.ORG.IL [email protected] mail: -E יגאל אלון159 קומה2 , משרד222, תל - אביב6744367 , .טל03-5277642 , 03-5225969 .פקס03-5239419 ISRAEL TEL. 03-5225969, 03-5277642 FAX. 03-5239419 15 ,במאי2024 :לכבוד ח"כ יעקב אשר, יו"ר ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת :באמצעות דוא"ל[email protected] :הנדון הערות לשכת שמאי המקרקעין לתקנות פינוי ובינוי (עידוד מזמי פינוי ובינוי) (תוכנה וצורתה של עסקה), תשפ"ד- 2024 בשם לשכת שמאי המקרקעין, אבקש לפנות אליכם בענ י ין שבנדון- 1. ראשית, נבקש לברך על התקנות שבנדון. כעולה מדברי ההסבר לתקנות ובהתאם לאחת מתכליותיו של חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו– 2006 (להלן, "החוק"), יש בהן כדי לתת מענה לפערים שקיימים, דרך כלל, בין יזמים ובין בעלי הדירות במיזמי פינוי ובינוי, שבעי קרם פערי מידע ופערים שבמומחיות. פערים אלה באים לידי ביטוי ביתר שאת באזורים שבהם אוכלוסייה חלשה יותר, המודעת פחות לזכויותיה ולאפשרויות העומדות בפניה, אגב עסקאות התחדשות עירונית. לעתים, חוסר מודעות זו מונע מבעלי הדירות לבחון ולברר את הפרטים החשובים הנדרשים לצורך קבלת החלטה מושכלת .באשר לעסקה שעל הפרק והם מתקשים להעריך האם היא טובה עבורם אם לאו 2. כעולה מטיוטת התקנות, ובהתאם לקבוע בה, היזם יידרש לכלול בחוזה עם הדיירים שורה של סעיפים פורמליים ומהותיים כאחד, כאשר העדרם עלול להוות עילה לביטול חוזה לעסקת פינוי ובינוי שנכרת עם ;דיירים משמע- ,אי קיום דרישות הפירוט הקבועות בתקנות גורר סנקציה משמעותית נגד היזם ומשכך הצפי הוא כי הן תהיינה אפקטיביות ביותר וימצאו את מקומן ברוב רובם של החוזים בעסקאות .פינוי ובינוי 3. מבין הדרישות המחייבות את היזם ומפורטות בתקנות ניתן למצוא דרישות פורמליות, כגון חיוב לציון פרטי זיהוי של היזם ושל גורמים נוספים המעורבים בפרויקט, וכן דרישות מהותיות יותר כגון ציון .המועדים הצפויים לאישור תוכנית, קבלת היתר ומסירת דירת התמורה 4. עוד ובין יתר הדרישות המהותיות באופיין, ניתן למצוא גם דרישות שנוגעות לליבת החיובים של היזם בעסקה, ובכלל זה ציון התמורה שיקבל הדייר או עקרונות לקביעת התמורה וכן גובה דמי השכירות שיקבל הדייר במקרה של פינוי לפני בינוי. ברי, כי פרטים אלה הם אקוטיים לבחינת כדאיותה של העסקה .ע"י הדייר המתלבט 5. נוכח החשיבות הרבה שיש לדרישות המהותיות הנוגעות לתמורה ולדמי השכירות, סבורה לשכת שמאי ,המקרקעין שראוי לקבוע, כי החיוב בציון התמורה או עקרונות התמורה וכן ציון דמי השכירות במקרה .של פינוי יגובו בחוות דעתו של שמאי מוסמך השמאי יאשר כי התמורה או עקרונותיה או דמי השכירות המפורטים לפי דרישת התקנות נקבעו בהתאם לשווי הראוי והמקובל בשוק . לשכת א שמ )י מקרקעין בישראל (ע"ר Real Estate Appraisers Association in Israel באינטרנט WWW.LANDVALUE.ORG.IL [email protected] mail: -E יגאל אלון159 קומה2 , משרד222, תל - אביב6744367 , .טל03-5277642 , 03-5225969 .פקס03-5239419 ISRAEL TEL. 03-5225969, 03-5277642 FAX. 03-5239419 6. לדעת לשכת שמאי המקרקעין, אישור שמאי המקרקעין האמור לעיל יקל עד מאוד על הדיירים בבחינה מושכלת של העסקה, ובפרט בבחינת התנאי המשמעותי ביותר בה– התמורה. בהינתן חוות דעת שמאית ביחס לתקינות התמורה והיותה תואמת את מחירי השוק, יוכלו הדיירים, שכאמור סובלים מפערי מ ידע משמעותיים, להיות בטוחים יותר בהערכת כדאיות העסקה. כאמור, תכלית התקנות היא לגשר על פערי מידע משמעותיים בין הדיירים ליזם, וביחס לנכס החשוב ביותר שלהם. אך ראוי הוא, אם כן, כי גורם מקצועי החייב באתיקה מקצועית ובעל מומחיות ישמש להם כעזר לבחינת הכדאיות וכך ל גשר על פערי .המידע האמורים 7. הכוונה היא כי חוות דעתו של השמאי המוזכרת לעיל, שתצורף לפירוט בדבר התמורה המוצעת לדיירים ובדבר דמי השכירות המוצעים להם, תעזור לדיירים בהערכת רצינותה וכדאיותה של העסקה לצורך החתימה על החוזים עם היזם, ולצורך צמצום פערי המידע בינם ובין היזם. למעשה, חוות הדעת ש חייבת להיות מושתתת על אדנים מקצועיים תוביל לקיום החובה הקבועה בתקנות לפרט את התמורה או .עקרונותיה ואת דמי השכירות, באופן מקצועי יותר המשקף נכונה את המחירים בשוק 8. נציין בהדגש - לדעתה של הלשכה, בחובה ללוות את הפרטים המהותיים של העסקה בחוות דעת שמאית תקודם תכליתן של התקנות. כך, ביחס לפרטים החשובים ביותר בעסקה יצומצמו פערי המידע ופערי המקצועיות בין היזם לדיירים בשל החיוב להיעזר באנשי מקצוע. הלשכה סבורה כי תיקון ברוח זו ישפר עד מאוד .את התקנות ויוביל למימוש מטרתן בפועל, ועל כן תבקש להוסיף חובה זו לתקנות 9. נשמח להרחיב בעל פה בדיון שיתקיים בענ י .ין ____________________ נחמה בוגין יו"ר לשכת שמאי המקרקעין )העתק: כרמית יוליס , משנה ליועצת המשפטית לממשלה (אזרחי אלעזר במברגר, יו"ר הרשות להתחדשות עירונית ארז קמיניץ, יועץ משפטי ללשכה