חומר רקע
:טיוטת תקנות מטעם משרד המשפטים
()תקנות פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי
תוכנה ו
צורתה של עסק ה ת
תחדשות עירונית ,)
ה"תשפ
ד-
4
202
נוסח לדיון -
25.9.24
בתוקף סמכותי לפי סעיף1(א ה
) לחוק
פינוי
ו בינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי), התשס"ו–
2006
1
(להלן–
חוק פינוי ובינוי)
ולפי סעיף5ג1
)(א,)לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה
התשס"ח–
2008
2
(להלן–
)חוק החיזוק
, בהסכמת שר הבינוי והשיכון ובאישור ועדת הפנים והגנת
הסביבה של הכנסת:, אני מתקין תקנות אלה
הגדר
ות
1.
בתקנות אלה -
"
"גורם מממן–
תאגיד מלווה כהגדרתו בחוק המכר (דירות) (הבטחת
השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-
1974
3
,או גוף אשראי חוץ בנקאי
המוסמך לפי חוק להנפיק ערבויות בנקאיות או פוליסות ביטוח;
"
"דירת תמורה – דירה,
,לרבות החלקים ברכוש המשותף שיוצמדו לה בבית
משותף שנבנה או שעתיד להיבנות לפי עסק
ה ,
,למעט לפי עסקת עיבוי
צ וק תש
ה לבעל דירה בבית משותף שנהרס או שעתיד להיהרס, לפי
העניין, לפי אותה עסקה
, בתמורה ל
זכויות שהיו לו באותו בית
משותף;
"
"חוק ארגון עסקאות–
,)חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות
התשע"ז-
2017
4;
"חוק המכר (דירות ")
- חוק המכר (דירות), התשל"ג-
1973
5;
"
"עניין אישי–
בעלות בעל
ת זכו במקרקעין
בדירה
בבית המשותף
במתחם,
וכן או קשר אישי או עסקי
שלא בעניין המיזם להתחדשות עירונית
עם
:אחד מאלה
(1)
עורך דין
;המייצג את בעלי הדירות בעסקה
(2)
דייר ,
כמשמעותו בסעיף7(ב) לחוק הרשות הממשלתית
להתחדשות עירונית, התשע"ו-
2016
6
;, בבית המשותף הכלול בעסקה
1
'ס"ח התשס"ו, עמ171
.
2
'ס"ח התשס"ח, עמ154
.
3
'ס"ח התשל"ה, עמ14
.
4
'ס"ח התשע"ז, עמ616
.
5
'ס"ח התשל"ג, עמ196
.
6
'ס"ח התשע"ו, עמ1234
.
(3)
מארגן, כהגדרתו בחוק ארגון עסקאות, שחתם על הסכם לארגון
;עסקת התחדשות עירונית עם בעלי דירות בבית משותף הכלול בעסקה
"
"עסקה –
עסקת פינוי ובינוי או עסקה
לפי תוכנית החיזוק
, למעט עסקה
שעניינה ביצוע עבוד
ה
ברכוש המשותף לפי סעיף4
לחוק החיזוק
בלבד;
"
"עסקת עיבוי–
עסקה לפי
תוכנית ה
חיזוק, שעניינה ביצוע עבודה ברכוש
המשותף לפי סעיף4
או5
;לחוק החיזוק
"
"עסקה ראשונה–
:אחת מאלה, לפי העניין
(1)
עסקת פינוי;ובינוי ראשונה
(2)
עסקה ראשונה לפי
תוכנית ה
חיזוק;
"
"קרוב -
– כל אחד מאלה:
,בן זוג, הורה, הורה הורה
בן או בת ובני זוגם
, אח
או אחות
וילדיהם ,גיס, גיסה, דוד או דודה וילדיהם, חם, חמות, נכד
או נכדה, לרבות קרוב כאמור שהוא שלוב (חורג) וכן
כל אדם אחר
,הסמוך על שולחנו של היזם וכן
שותף, מעסיק או עובד;
(1)
בן או בת זוג
, אח או אחות ובני זוגם;
(2)
,הורה, הורה הורה
צאצא, צאצאי בן או בת זוג ובני זוגם של כל
אחד מאלה, או אדם אחר הסמוך על שולחנו;
(3)
;שותף עסקי, מעסיק או עובד
"
"תקופת הפינוי–
מיום פינוי הדירה המקורית עד יום קבלת
החזקה ב
דירת
התמורה.
צורתה של עסקה
2.
(א)
עסקה שלא תיערך בהתאם ל
דרישות אלה -
:בטלה
(1)
ה
עסק
ה
והחתימה עליה יערכו
בכתב ,לרבות
באופן
דיגיטלי;
(2)
ו צי ן מועד החתימה של בעל
ה
דירה על ה
עסקה באופן בולט;
(3)
אישור חתימתו של בעל הדירה
ב ,ידי עורך דין
ש
יעשה כן לאחר
שזיהה את החותם
והסביר לו
את מהות העסקה שהוא עומד לבצע ואת
התוצאות המשפטיות הנובעות ממנה, ולאחר ששוכנע שהדבר הובן
;כראוי ושהוא חותם מרצונו
(4)
ןו צי
שמו של היזם
ו מספר הזהות או מספר
ההתאגדות שלו
ב
אופן בולט;
(5)
,אם היזם הוא תאגיד שאינו חברה ציבורית-
ציון
שמות בעלי
השליטה בו;
"בסעיף זה, "בעל שליטה- מי שמחזיק ב-
25%
או יותר
מזכויות ההצבעה באסיפה הכללית של החברה
, ואם בעל השליטה הוא
תאגיד– גם את בעלי השליטה בו;
(ב)
( בנוסף לדרישות שבתקנת משנה
א ,)ציון כתובתו של היזם ודרכי
יצירת קשר עמו ,
לרבות
ובכלל זה - כתובת דואר אלקטרוני ומספר טלפון
ואיש קשר מטעמו של היזם.
תוכנה של עסקה
3.
עסקה שלא כללה
את אחד או יותר מבין הפרטים האמורים להלן – בטלה:
(1)
כתובת
ו ומיקומ
ו של
הבית המשותף נושא
העסקה ושל בתים
משותפים נוספים אותם היזם מבקש;לכלול במיזם נושא העסקה
(2)
סוג העסקה, ובכלל זה ציון אם העסקה היא עסקת פינוי ובינוי או
עסקה לפי תוכנית חיזוק, ואם העסקה היא לפי תוכנית החיזוק– פירוט אם
;היא עסקת עיבוי או עסקה בדרך של הריסה ובנייה
(3)
המועד
ש
בו נחתמה עסק
ה ראשונה ב אותו
בית המשותף של בעל
הדירה באופן בולט;
(4)
התמורה
, לרבות דירת תמורה או העקרונות לקביעת התמורה שיקבל
כל בעל דירה לפי;העסקה לעניין זה, "עקרונות לקביעת התמורה "
– לרבות
הוראות לעניין:
(1)
אופן
קביעת שטח הדירה הקיימת ומועד קביעתו;
(2)
אופן ההתחשבות
במאפייני הדיר
ה הקיימת ו
בשטחי בנייה
מאושרים שלא נוצלו;
(3)
;אופן חישוב שטח הרכוש המשותף הצמוד לדירה הקיימת
(4)
אופן חישוב תוספת השטח ביחס לדירה הקיימת, כגון תוספת
מדורגת, אחידה או ב שיעור
משטח הדירה הקיימת.
(5)
מפרט של דירת התמורה,
,)כמשמעותו בחוק המכר (דירות הו
וראות
ל עדכון המפרט
האמור;
ואם נקבעו עקרונות ל
קביעת ה
תמורה -
מפרט
כאמור
ימסר במועד שייקבע בין הצדדים לעסקה ו
לא יאוחר מ-
30
ימים
לאחר ההחלטה למתן היתר הבנייה;
תקנת משנה זו לא
תחול על עסקת
עיבוי;
(5)(6) התחייבות היזם להעמיד לטובת בעל הדירה לשם הבטחת
התחייבויותיו לפי ה
עסקה
:את הבטוחות המפורטות להלן לפחות
(א)
לעניין עסקה שאיננה עסקת עיבוי - תי
מסר לכל אחד מבעלי
,הדירות
כנגד מסירת דיר
תו
המקורית ליזם
וא שעבוד זכויות בה
לגורם
מממן, לפי המוקדם מביניהם, ערבות שינפיק אות
וה גורם
מממן ,להבטחת התחייבות היזם ל
בניית דירת תמורה ,למסירת
החזקה ומתן זכויות
בה לבעל הדירה
; ערבות כאמור תהיה בסכום
שלא יפחת משוויה של דירה חדשה
כולל מס ערך מוסף ,ה תואמת
את
מאפייניה של דירת התמורה, כשהיא גמורה וראויה למגורים
; על הערך
האמור יוחלט
;סמוך למועד הפינוי של דירתו המקורית של בעל הדירה
ערבות כאמור תיערך
ב
נוסח שבתוספת הראשונה;
(ב)
לעניין עסקת עיבוי–
כנגד
וכתנאי ל
תחילת ביצוע העבודות בבית
המשותף תימסר לבעל הדירה ערבות בלתי מותנית
ה
ניתנת לפירעון עם
דרישה,
להבטחת ביצוע העבודות להם התחייב היזם כלפיו
לפי עסקת
,העיבוי
בסכום
ש
עליו יוחלט בין הצדדים במסגרת העסקה;
(ג)
לעניין עסקה שבה פינוי הדירה
המקורית
נדרש טרם קבלת
הדירה החדשה -
כנגד מסירת
הדירה
המקורית ליזם
וא שעבוד זכויות
בה לגורם
מממן, לפי המוקדם מביניהם, תימסר ערבות בלתי מותנית
ה ניתנת לפירעון
עם דרישה, ל
פי ה ,תקופה המנויה בה
להבטחת תשלום
דמי השכירות
לתקופת הפינוי ,ב
סכום ש
עליו יוחלט סמוך למועד
הפינוי;
סכום הערבות לא יפחת מ
דמי השכירות לדירה בשטח
ובמיקום דומה לדירה המקורית;
לעניין עסקה שאינה עסקת עיבוי–
ינפיק את הערבות כאמור גורם מ
מ.מן
(7)
המועדים ל קיום שלבי העסקה שלהלן:וכללים להארכתם המרבית
לאישור תוכנית מפורטת
ו
לקבלת היתר בנייה, שיהוו תנאי מתלה לקיום
,העסקה
ו המועדים למסירת
דירת התמורה לבעל הדירה או לסיום ביצוע
;העבודות, לפי העניין, וכן כללים להארכתם המרבית
(א)
חתימה על
ה,עסקה עם הרוב המיוחס, אישור תוכנית מפורטת
אם נדרשת, וקבלת היתר בנייה
; מועדים אלו יה
וו תנאי מתלה לקיום
העסקה; לעניין זה,
""הרוב המיוחס–
(1)
לעניין עסקת פינוי ובינוי–
רוב
מיוחס מבין בעלי
הדירות;
(2)
לעניין עסקה לפי תכנית החיזוק–
הרוב המאפשר פנייה
למפקח לפי הוראות סעיף5
או5א לחוק החיזוק.
(ב)
מסירת דירת התמורה לבעל הדירה , ולעניין עסקת עיבוי-
לסיום ביצוע העבודות;
(8)
ה אם
היזם מ
תחוי
יב לשאת בעלויות התחזוקה ; אם התחייב כאמור
או שהוא מחויב לכך לפי דין
או שהתחייב לשאת בעלות זאת בעסקה -
הוראות לעניין
השתתפותו ב
מימון עלות התחזוקה ,בעלי הדירות הזכאים
להשתתפות ,ה
תקופ
ה ,סכום ההשתתפות וההסדרים לניהול כספים אלה;
(9)
האם היזם מתחייב
לבצע תיקונים בדירת התמורה לאחר מסירתה
ככל שיתגלו בה ליקויים ; אם התחייב כאמור–
הוראות לעניין
סוגי
הליקויים כאמור ו
משך תקופת ההתחייבות , והבהרה
האם ההתחייבות
כאמור תואמת להוראות חוק המכר)(דירות ,לעניין תיקון אי התאמה
בתקופת הבדק, כמשמעות
ם באותו חוק;
(9)(
10
)
פירוט עניין אישי
ב
מיזם
של היזם וכן
של
בעל
עניין ביזם, או קרובו של
כל אחד
מ הם
למיטב ידיעתו של היזם והתחייבות לעד כן את בעל הדירה
אם
נודע יזם ל על עניין אישי אחרי החתימה על העסקה ;
,לעניין זה "בעל
עניין "
–
כל :אחד מאלה מנהל או עובד
בכיר או עובד אחר של היזם המצוי בקשר עם
בעלי הדירות במיזם , וכל מי שיש לו חלק העולה על5%
בהון או בזכות לקבל
רווחים
מהיזם;
(1)
מנהל ,עובד בכיר או עובד אחר של היזם המצוי בקשר עם בעלי
הדירות במיזם;
(2)
מי שיש לו חלק העולה על5%
בהון או בזכות לקבל רווחים
מהיזם;
(3)
חברה שהיזם מחזיק
ב-
25%
או יותר מזכויות ההצבעה באסיפה
הכללית של
ה ,וכן מנהל או עובד בכיר בחברה כאמור.
פירוט
שמו של כל מי שפעל או פועל מטעמו של היזם או
למענו ל פי סעיף6
)(א
לחוק
פינוי ובינוי
או
סעיף5
ה(א) לחוק החיזוק
לשם ההתקשרות עם בעלי
הדירות.
פרטים שניתנים
להשלמה בעסקה
4.
עסק
ה
החסרה
ב
אחד או
יותר מהפרטים המפורטים
להלן תהיה בטלה, אלא
אם כן היזם ה
שלים את הפרטים החסרים
תוך45
מי י
ם מהמועד שנודע לו על
חסרונם, ויקבל את
הסכמתו
בכתב של בעל הדירה
שהתקשר עימו בעסקה
להשלמת אות
ם פרט:ים
(1)
הוראות לעניין סכום דמי השכירות, אופן תשלומו ומנגנון לבחינת
הצורך בעדכון הסכום
;במהלך תקופת הפינוי
(2)
פרטים בדבר הגורם שיבצע את עבודות הבנייה
לפי ה
עסק
, ו ה אם
לא
נבחר גורם כאמור-
–
,התחייבות לעדכון הדיירים על בחירת גורם כאמור
תנאים לבחירתו, לרבות לעניין ניסיונו בתחום, ו התחייבות לעדכון
בעלי
הדירות על בחירת גורם כאמור לעת בחירתו;
(3)
האם
הניהול וההחזקה של הרכוש המשותף בבית המשותף המחודש
ית
בצעו על ידי מתחזק, כמשמעותו בחוק המקרקעין, התכש"ט-
1969
7
;אם
כן –
פרטים על המתחזק או ציון ה
תנאים לבחירתו, לרבות לעניין ניסינו
בתחום, והתחייבות לעדכון בעלי ה
דירות על בחיר ה ת מתחזק
לעת בחירתו;
(4)
פרטים בדבר,נותני שירותים לבעלי הדירות שהיזם מתחייב ל
שאת
בשכר
ם עבור בעלי הדירות ובמקומם,
,סכום המימון
וכן התחייבות
של היזם
שלא להתקשר
בהסכם
בקשר למיזם עם אותם
נותני שירותים
, לרבות לעניין
קבלת שירותים מהם או לעניין
תשלום
נוסף מעבר לסכום המימון
שנקבע
לכל אחד מהם.
(3)(5) פירוט העניינים שלגביהם ניתנת לנציגות בעלי הדירות ,אש נ ם
בחרה
נציגות בעלי דירות
לצורך קידום המיזם להתחדשות עירונית וניתנה לה,
סמכות לקבל החלטות במסגרת העסקה –
פירוט העניינים שלגבי
הם ניתנה
סמכות כאמור;, וזאת בסעיף ייעודי או בנספח נפרד
(4)(6) התנאים שבהם יוכל היזם להסב או למכור את זכויותיו בעסקה ליזם
אחר, במלואן או בחלקן, והסכמת בעלי הדירות הנדרשת לכך; לעניין,זה
הסבה או מכירה- לרבות בדרך של העברת רוב מניות השליטה ביזם ליזם
אחר;
(5)(7)
הוראות בדבר צירוף או גריעה
של בתים משותפים במיזם נושא
,העסקה אם ו צורפו – ציון כתובתם ומיקומם.
7
ס"ח 'התשכ"ט, עמ259
.
פרטים נוספים
בעסקה
5.
מבלי לגרוע מתקנות3 ו-4
, תכלול העסקה גם הסבר כללי
בדבר קיומו, אי
קיומו, או קיומו הנדחה של חיוב במס עקב העסקה אשר יחול על בעל הדירה,
,נכון למועד החתימה עליה
לרבות
חיוב כאמור
שיחול אם
חלק מהתמורה
תתקבל כתמורה כספית.
התניה לטובת בעל
הדירה
6.
. אין להתנות על תקנות אלה אלא לטובה בעל דירה.
תיקון או עדכון
העסקה בהסכמה
7
6.
.
הצדדים לעסקה רשאים לתקן או לעדכן בהסכמה את תנאי העסקה בכפוף
לאמור בתקנות אל
ה.
תחילה ותחולה
8
7.
.
(א)
תחילתן של תקנות אלו ביום______
שלושה חודשים
מיום פרסומן
(להלן –
)יום התחילה.
(ב)
התקנות יחולו על כל עסקה שתחתם עם בעל דירה
בתום60
ם מי י
מ
יום התחילה., גם אם העסקה הראשונה נחתמה טרם יום התחילה
תוספת
(תקנה3(1
()
5
())(א1))
ערבות לפי תקנות פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) (תוכנה וצורתה
של עסקת התחדשות עירונית), התשפ"ד-
2024
תאריך
:לכבוד
(להלן–
.)בעל הדירה
כללי
פרטי הדירה
הישנה
: דירה הידועה כתת חלקה
________ בגוש
______ חלקה ______ ברחוב _________ מס
פר ______ דירה
מס
פר;_____________ ב
פרטי דירת התמורה : דירה שתיבנה על המקרקעין בגוש______, חלקה
_____, תכנית_________, מגרש______, בבניין מס
פר
___, כדירה
אוויר
לכיווני
הפונה
____,
(זמני)
מספר
,______
בקומה
מספר_______, וכל הצמוד אליה, לרבות חניה מס
פר
(זמני) ___ ומחסן
מס
פר
(זמני) ___ (להלן–
;)דירת התמורה
פרטי היזם
(להלן–
;)היזם
פרטי המקרקעין -
גוש _____ חלקה ____ בשטח רשום ____ מ"ר
___________הנמצאים ברחוב _____________ ב (להלן–
המקרקעין
)או הקרקע
החוזה-
חוזה לביצוע פינוי בינוי/
עסקה לפי תכנית חיזוק (מחק את
)המיותר
,ביניכם לבין היזם, מיום ________ לפיו בין היתר
את ם זכאים
לקבל מהיזם, חלף הדירה הישנה, את דירת התמורה, כהגדרתה לעיל
(להלן–
.)החוזה
השעבוד -
,השעבוד שנרשם או יירשם על המקרקעין לטובת הבנק
כבטוחה לאשראי שהועמד
או שיעמיד הבנק
(להלן- השעבוד ל טובת
)הבנק
פרטי הבנק
מוציא הערבות
(להלן–
)הבנק.
מהות הערבות
אנו
ערבים בזה כלפיכם בסכום של
,בשל
שווי
ה דירת התמורה
שהיזם התחייב לתת לכם כנגד דירתכם הישנה (להלן–
,)סכום הערבות
וזאת ב
קרות אחד או יותר מה מקרים האלה (להלן–
העילות למימוש
הערבות" או
העילה למימוש הערבות
", לפי העניין:)
8
'ק"ת התשפ"א, עמ2410
.
____ ___________ ב________ התש_______ (___ ב20
)
(חמ6084
– 3)
__________________
שר המשפטים
9
'ס"ח התש"ך, עמ56
.
10
'ס"ח התשל"ה, עמ14
.