חומר רקע

עמוד 1 מתוך2 לכבוד יום ראשון י"ט אלול תשפ"ד ח"כ יעקב אשר 22 ספטמבר2024 יו"ר ועדת הפנים והגנת הסביבה כנסת . :מייל [email protected] מכובדי נייר עמדה :הפורום להתחדשות עירונית ב :עניין תקנות פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) (תוכנה וצורתה של עסקת התחדשות עירונית), התשפ"ד- 2024 . :הקדמה הפורום להתחדשות עירונית רואה בחיוב את התקנות המוצעות להגנה על הדיירים במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית. התקנות מספקות בסיס חשוב להבטחת זכויותיהם של הדיירים ומייצרות תשתית רגולטורית שתשפר את אמינות התהליך ותבטיח את מימוש הפרויקטים באופן אחראי ושקוף. יחד עם זאת, ישנם מספר היבטים שניתן לשפר על מנת להבטיח את האיזון בין זכויות הדיירים והאינטרסים של היזמים, תוך שמירה .על יעילות ויציבות רגולטורית 1 . חיזוק ההגנות על זכויות הדיירים : א . מנגנון בקרה ופיקוח על היזמים : הפורום ממליץ להוסיף סעיפים המתחייבים לדיווח שוטף של היזמים לרשויות המקומיות ולדיירים ,על התקדמות הפרויקט. דיווחים אלה יכללו לוחות זמנים מעודכנים, סטטוס אישורים רגולטוריים .ומצב פיננסי של הפרויקט פיקוח זה יסייע במניעת עיכובים, הונאות, ויבטיח שקיפות מלאה לאורך כל .תהליך ההתחדשות העירונית ב . הקמת קרן ביטוחית ייעודית : הפורום מציע להקים קרן ביטוחית ייעודית שתמומן על ידי היזמים ותספק גיבוי כלכלי לדיירים במקרה של כשל בפרויקט, כגון עצירת בנייה או פשיטת רגל של היזם 'חדלות פרעון וכו . הקרן תכסה הוצאות כגון דיור חלופי לדיירים ותחזיר להם את עלויותיהם במקרים שבהם הפרויקט לא יוצא לפועל .כמתוכנן ג . הבטחת דיור חלופי לדיירים במקרה של עיכובים : יש לחייב את היזם בתקנות ו .להעמיד לדיירים דיור חלופי במקרים של עיכובים משמעותיים בפרויקט הדיור החלופי צריך להיות דומה ככל האפשר לתנאים שהובטחו במסגרת הפרויקט המקורי, ולהינתן .ללא עלות נוספת לדיירים ד . שיפור השקיפות והאישור מצד הדיירים : הפורום ממליץ להגדיל את השקיפות בתהליך ההתקשרות עם היזם, לרבות פרסום מפורט של כל ההצעות וההתחייבויות מצד היזמים. כמו כן, יש לחייב אישור מחודש של הדיירים לכל שינוי משמעותי ושיתכן ומרע ,בתנאי העסקה לאחר החתימה הראשונית, תוך הבטחת מידע מלא ומעודכן לכל הדיירים לפני קבלת ההחלטות, יש להגדיר מהו משמעותי ומה מרע ולהקל .הליך אם משפר את התנאים לדייר ה. הקמת מנגנון יישוב סכסוכים מחייב : כדי למנוע עיכובים משפטיים מיותרים, יש להוסיף סעיף המחייב הליך בוררות מוסדר ומחייב במקרים .של מחלוקות בין הצדדים. מנגנון זה יסייע בפתרון סכסוכים במהירות וביעילות ו. הגדר ה :מתי זה עסקה ראשונה בסעיף1 " בהגדרות התקנות עסקה ראשונה," בסעיף1, יש להגדיר באופן חד- "משמעי מהי "עסקה בפרויקט התחדשות עירונית היות וע"פ התקנות אשר פורסם הוא פתוח לפרשנות מאוד מאוד רחב ולא ברור . יש לציין במפורש מתי נחשבת החתימה הראשונה על הסכם מחייב– האם מדובר בחתימת היזם מול הדיירים, או בהסכם תכנוני מול הרשות. בנוסף, יש להבהיר כיצד הגדרת שלב זה משפיעה על .זכויות הדיירים הקשישים, במיוחד בנוגע להגנות והטבות שהם זכאים להן בשל מעמדם הייחודי עמוד 2 מתוך2 ז . הגנה על אוכלוסיות מוחלשות ודיירים קשישים : ,לכלול סיוע משפטי חינם או מוזל וייעוץ כלכלי בלתי תלוי. הפורום ממליץ גם לשקול זכויות מיוחדות כמו זכות קדימה לדיור מוגן במקרה של פינוי . ח . הסדרי שיפוי על נזקים לדיירים : הפורום ממליץ לכלול ולהגדיר סעיפים המחייבים את היזם לשפות את הדיירים על נזקים שנגרמו כתוצאה מעיכובים בפרויקט או כשלים במהלך הבנייה, כולל פיצוי על איכות ,ביצוע רכוש ועוגמת נפש ועוד . 2 . שמירה על אינטרסים של היזמים : א . הקלות רגולטוריות: כדי לעודד יזמים להשתתף בפרויקטים מורכבים, הפורום ממליץ לשקול הקלות רגולטוריות, כגון קיצור תהליכי אישור היתרי בנייה או הפחתת רגולציה באזורים בעלי עדיפות לאומית. צעדים אלו יעודדו יזמים .לקחת חלק בפרויקטים באזורים מאתגרים ב . הגנה מפני סחבת רגולטורית : הפורום ממליץ להוסיף מנגנון המגן על היזמים מפני עיכובים ביורוקרטיים מצד רשויות מקומיות או רגולטורים, באמצעות קביעת לוחות זמנים מחייבים לאישור תוכניות. מנגנון זה יפחית את החשש .להפסדים כספיים ולעלייה בעלויות הפרויקט בשל עיכובים בלתי צפויים ג . תמריצים למיזמים באזורי מצוקה: הפורום מציע להעניק תמריצים כלכליים ליזמים שלוקחים על עצמם מיזמים באזורי מצוקה, כמו מענקים, הטבות מס, או הלוואות בתנאים מועדפים. תמריצים אלה יבטיחו שהפרויקטים ייצאו לפועל .גם באזורים בהם הסיכון ליזם גבוה יותר ד . מנגנון אכיפה ברור ושקוף : יש להבטיח שמנגנון האכיפה של החוק יהיה ברור ושקוף, כולל הגנה על יזמים מפני תביעות משפטיות בלתי מוצדקות. הפורום ממליץ על קיום בוררות חובה לפני פנייה לערכאות משפטיות כדי למנוע עיכובים .יקרים :סיכום הפורום להתחדשות עירונית תומך בתיקונים של תקנות פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) (תוכנה וצורתה של ,)עסקת התחדשות עירונית ומאמין שיש להרחיב את ההגנות על הדיירים תוך שמירה על איזון בין זכויותיהם לבין האינטרסים הכלכליים של היזמים. תיקונים אלו יבטיחו פרויקטים מוצלחים ויאפשרו ליזמים לפעול בסביבה .רגולטורית יציבה ותומכת, תוך שמירה על אמון הציבור ועל זכות הדיירים להגנה מלאה בכבוד רב דוד סונינו– "ר יו :העתק חברי ועדת הפנים והגנת הסביבה., כנסת ,עו"ד כרמית יוליס המשנה ליועמ"ש )(משפט אזרחי ., משרד המשפטים עו"ד אלעזר במברגר , מנכ "ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. .גדי מור, הפורום להתחדשות עירונית .דודו חמוט, הפורום להתחדשות עירונית