חומר רקע
16
באפריל2024
לכבוד
ועדת הפנים ואיכות הסביבה
מחלקת יעוץ וחקיקה– אזרחי
כנסת ישראל
משרד המשפטים
ירושלים
,שלום רב
:הנדון טיוטת תקנות( )פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי
תוכנה ו"צורתה של עסקה), תשפ
ד-
4
202
הח"מ הינם יו"ר ועד מחוז ירושלים בלשכת עורכי הדין וכן יו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז
ירושלים בלשכת עורכי הדין וחבר ב-
.ועדת התחדשות עירונית במחוז ירושלים בלשכת עורכי הדין
במסגרת הועדה פועלים חבריה וחברותיה לקידומם של נושאים
עקרוניים המשפיעים על תחום
.ההתחדשות העירונית לרבות נושאים הקשורים בחקיקה ובתקנות
הרינו לברך על קידומן של התקנות. קיבלנו לידינו את נוסח התקנות
המתוקן . נשמח להביא בפניכם
.הערותינו לטיוטת התקנות שפורסמה כלהלן ונבקש להשמיע נושאים אלה בפני הועדה בעת כינוסה
בחינת התקנות בראי מארג החקיקה הקיים ושימוש בכלים מידתיים
1.
חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-
2006
,
אמנם הסמיך ,את שר המשפטים
בהסכמת שר הבינוי והשיכון ובאישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, לקבוע הוראות
לעניין תוכנה וצורתה של עסקת פינוי וב
ינוי
ואולם ראוי להשתמש בסמכות זו בצורה מושכלת
.ובאופן אשר יתאים למארג החקיקה הקיים
2.
אנו כמובן מברכים על כל הגנה הניתנת לבעלי הדירות. עם זאת, יש לשמור על העקרון של
החופש החוזי והזכות של הצדדים להתקשר בהסכמים, כל עוד אין הם נוגדים את תקנת
הציבור, וכל עוד הם :מעידים על מפגש אמיתי של רצונות
2.1
.
'כך, למשל, בעניין העדר אזכור של תמורה בהסכם (ס3(4
:)) לתקנות
ברי כי הסכם שאין
בו תמורה– לאו הסכם הוא, וזאת מכוח דיני החוזים הכלליים, על כל הפסיקה העניפה
אשר התפתחה לגביהם. אנו חוששים כי דווקא הגנת היתר, עלולה להביא לכך שתהיה
.התעלמות מהפסיקה העניפה החלה במקרים מעין אלה
2.2
.
.בטיוטת התקנות יש דוגמאות נוספות לסכנות דומות
3.
עניין מהותי נוסף, אשר נראה לנו שלא ניתן לו משקל ראוי, הוא העובדה כי לא מדובר בהסכם
בין שני צ דדים, כי אם
בהסכם בעל צדדים מרובים:
הסכם להתחדשות עירונית הוא הסכם
.שבין בעלי הדירות לבין היזם, אך לא פחות מכך, הוא הסכם שבין בעלי הדירות לבין עצמם
הקלות שבה מכריזה טיוטת התקנות על
בטלותו
של הסכם (בין אם מדובר בתנאים שניתנים
להשלמה, ובוודאי במקרים שבהם הפר טים החסרים אינם ניתנים להשלמה ומביאים לבטלות
בלתי מותנית), לכאורה, עלולים לפגוע בבעלי דירות רבים, אשר כן מעוניינים בהמשך ביצועו
,של ההסכם
ולא מפני שהם צד מוחלש או בלתי מודע . כאמור לעיל, דיני החוזים בישראל
מפותחים ומאוזנים, והם תוצר של התפתחות חקיקתית ופסיק תית ארוכת שנים. התערבות
.מחוקק המשנה אמורה להינתן במשורה בלבד, ורק במקרים קיצוניים
4.
נוכח כל אלה, על
מתקין התקנות לשאול עצמו
באילו עניינים נקודתיים וקריטיים
אין די
בדינים הכלליים החלים על עסקאות על פי דיני החוזים, ובכלל זה ,)חוק החוזים (חלק כללי
תשל"ג-
1973
,ובין היתר ההוראות בדבר פרטי העיסקה, גמירות דעת ו מסוימות, הוראות בדבר
.הפרות ההסכם, ביטול ובטלות
5.
פועל יוצא הוא שיש לקבוע כללים ביחס לצורתה או תוכנה של עיסקה בזהירות, בעדינות ובשום
.שכל להלן נתייחס לתיקונים נדרשים לנוסח התקנות שהובא בפני הועדה בהתאם לסדר
הסעיפים
.שבתקנות המוצעות
סעיף ההגדרות
6.
הגדרת""עניין אישי -
יש למחוק מנוסח התקנות את( ס"ק1
;) עורך דין המייצג בעלי דירות
:דברי הסבר
על עורך דין חלות חובת נאמנות והגינות כלפי הלקוח מכוח חוק לשכת עורכי
הדין; חובת נאמנות מכוח חוק השליחות וחובות אתיקה מקצועית מכוח כללי לשכת עורכי
הדין (אתיקה מקצועית); קביעת חובת גילוי על גורם נוסף שאינו עורך הדין, באותם עניינים
.הנוגעים לשירות שנותן עורך הדין, עלול להתפרש כפגיעה בהסדרי החקיקה הקיימים
7.
הגדרת""קרוב : יש לצמצמה לקרבה ראשונה בלבד: בן זוג, הורה, בן או בת ובנ ;י זוגם
יש
,למחוק מן ההגדרה
"גיס, גיסה, דו או דודה וילדיהם, חם חמות, נכד או נכדה, שותף, מעסיק
;או עובד
דברי הסבר
: ההגדרה הינה הגדרה רחבה מאוד ויחד עם הגדרה רחבה של""בעל עניין
היא
מרחיבה מעבר לנדרש את חובת הגילוי שתחול ויוצרת מצב אבסורד, שעה שאי גי לוי מידע שכלל
לא ברור כי ניתן היה לגלותו עלול להביא
לבטלות ההסכם ;
)"נמחיש: על פי ההגדרה הנוכחית, אם יש קשר עיסקי (הגדרת "ענין אישי
בין
סבו (
הגדרות
"קרוב")
של מי שמחזיק5%
'מן המניות ביזם ( הגדרת "בעל עניין" לפי ס3(8)
לתקנות) לבין
דייר
אחד במתחם בן
מאות דירות , הרי שעל היזם להצהיר על כך מבעוד מועד שאם לא כן תהא
העיסקה
בטלה?. כיצד ניתן לדעת על כך במאמץ סביר
מדובר בסנקציה בלתי סבירה שתביא
לגילוי נרחב מן הדרוש במסגרת הסכמים מורכבים ותאפשר ב
טלות
במקרים שאין מקום
לאפשר בהם בטלות.
סעיף3
-
תוכנה של עיסקה– בטלות בהיעדר פרטים מסויימים
8.
אחרי המילים ברישא לסעיף :
"
3
.
עסקה שלא כללה את אחד או יותר מבין הפרטים האמורים להלן
– בטלה
:][יש להוסיף "ובלבד שעם היוודע הפרט החסר
או הפרטים החסרים לבעל דירה
בבית המשותף פנה בכתב ליזם, עם העתק לנציגות ולב"כ בעלי הדירות, ודרש את השלמת
הפרט או הפרטים החסרים ולא ניתן לבעל הדירה אישור נציגות בעלי הדירות או בא כוח בעלי
הדירות
כי הפרטים הושלמו,
בתוך90
"ימים ממועד המצאת הפניה ;
אחרי המילים בס"ק3(8):
"פירוט עניין אישי במיזם של היזם וכן של בעל עניין ביזם, או קרובו של
"כל אחד מהם... לענין זה "בעל עניין–
.....אחד מאלה: מנהל או עובד בכיר... לקבל רווחים מהיזם [יש
:]להוסיף "ובלבד
שבזכות העניין האישי זכה הלה לטובת הנאה עודפת או תמורה עודפת בשל
"העניין אישי
אחרי המילים בס"ק3(9):
,""פירוט שמו של כל מי שפעל.....עם בעלי הדירות
:יש להוסיף "
במועד
חתימת ההסכם בידי
ראשון הבעלים"
;
יש להוסיף ס"ק3(
10
) ובו ייכתב:
"סנקציית הבטלות לפי סעיף זה תחול עד למועד בו הודיע
היזם לנציגות בעלי הדירות כי ההסכם נחתם בידי רוב
מיוחס
מבין בעלי הדירות באותו בית
"משותף
דברי הסבר ביחס לתיקון המוצע לרישא לסעיף :
סנקציית בטלות ההסכם בשל נושאים אלה
היא חריפה שעה שמדובר בהסכם בין צדדים רבים ושעה שישנם דברי חקיקה נוספים
;המאפשרים ביטול בתנאים אחרים ועל כן יש לצמצמה למצבים חריגים בלבד
יש
לזכור כי
כבר נקבעו הוראות המאפשרות
ביטול הסכמי פינוי בינוי
.במקרים שונים
'בס1 ל
חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-
2006
, נקבע למשל כי בעלי דירות
רשאים יהיו לבטל עיסקה בתנאים מסוימים ככל ולא התקיים
כנס
בטרם חתימה ראשונה או
ככל ולא נחתם ההסכם בידי
רוב מסויים
;בתוך פרק זמן שנקבע
יש לזכור כי על פי דין חלה חובה על יזמים לפרסם את מרבית הפרטים המצויים בסעיף3
( במסגרת עיקרי ההצעה המוצגים לבעלי הדירות על פי תקנות פינוי בינוי כינוס בעלי הדירות
ומסמך עיקרי הצעה
), תשפ"ב-
2022
.
זכות ביטול ההסכם קיימת אף לפי דיני החוזים הכלליים (למשל, לעניין היעדר גמירות דעת
ו ;)מסוימות, טעות, הטעייה ועוד
יש לזכור כי ניתן לעשות שימוש בכלים חשובים לא פחות כגון יצירת
הסכמי מדף
(דבר שכבר
)נעשה או סעיפי ברירת מחדל בתקנות למקרה בו חסר
הסדר משפטי חיוני בהסכם-
אלה, יחד
עם הנגשת מידע לציבור עשויים ליתן פיתרון ראוי ומחליף לחלק מן הקביעות שבטיוטת
.התקנות
ניתן לקבוע תנאים הסכמיים שבהיעדר התניה עליהם בהסכמים ייחשבו כתנאים הסכמיים
החלים– דוגמת התקנון המצוי המצורף לחוק המקרקעין. כך למשל ל ענין ס"ק3 (5
( ,)
6) ו- (7
,)
אשר בעיקרם הם הסדרים משפטיים או ביצועיים אשר בהיעדר קביעה מפורשת עשויים
להתמלאות בהסדרי ברירת מחדל שיעוגנו בתקנות. בהקשר זה, יש לזכור כי חוזה המדף של
הרשות להתחדשות עירונית מהווה כבר כיום חוזה מנחה המשמש אמת מידה לבחינת הצדדים
ב .יחס לתוכן הסעיפים הנדרשים בחוזה פינוי בינוי
דברי הסבר
לעניין ס"ק3(8)
:ההגדרה הרחבה של "עניין אישי", "קרוב" ו-
בעל עניין" מייצרת
חובת גילוי נרחבת מדיי ועלולה להביא לבטלות הסכמים שעה שאין לעניין האישי כל השפעה
על העיסקה
בין הצדדים; על כן יש להתנות את הבטלות בחשש לקיומו של /טובת הנאה
רווח/תמורה עודפת שנבע
ה
.מן העניין האישי בין הצדדים
דברי הסבר
לעניין ס"ק3(9)
:
יש לדייק את הוראות התקנה למועד
ידוע
שכן האנשים הפועלים
.מטעם היזם משתנים מעת לעת ואין לאפשר עילת בטלות "צפה" המתגבשת בכל פעם מחדש
דברי הסבר
לעניין ס"ק3(
10
) שמוצע להוסיפו- קביעת מועד סופי ל תחולתה של
סנקצי
י ת
הבטלות : את סנקציית הבטלות בשל נושאים שהינם ברובם ניתנים להשלמה, יש להגביל עד
למו עד בו גובש
רוב מיוחס
לפרוייקט שכן מתן אפשרות לבטלות הסכם לאחר שהוגשה
תכנית/היתר תגרום לחוסר ודאות רבה לכל הצדדים, לאחר שהושקעו זמן רב ומשאבים רבים
?בתהליך. כיצד תקודם תכנית אם ישנו חשש לבטלות
כיצד יינתן מימון של גורם מממן? אי
הגבלת המועד לקביעת הבטלות עלולה להקשות על קבלת ליווי פיננסי לפרוייקטים בשל חוסר
.הודאות של הסנקציה הדטרמיניסטית ועל כן יש להגבילה
'ס3(5
)
- ערובות הולמות בעיסקות התחדשות עירונית
9.
נושא זה מופיע במסגרת תקנה3(5) ואולם ראוי ה יה ליתן לו ביטוי נפרד במכתבנו נוכח
.חשיבותו
3(5
) התחייבות להעמיד לטובת בעל הדירה לשם הבטחת התחיבויותיו לפי העיסקה את הבטוחות
:המפורטות להלן לפחות
(א)
לענין עיסקה שאיננה עיסקת עיבוי– תי
מס ר לכל אחד מבעלי הדירות...... כשהיא גמורה וראויה
למגורים; על הערך
יוחלט[יש להוסיף]
:
יחליט שמאי מקרקעין המוסכם על הצדדים (בעלי
)הדירות והיזם
סמוך למועד הפינוי של דירתו המקורית של בעל הדירה; כשערכו יעודכן
בידי השמאי המוסכם או שמאי אחר עליו יורה בית המשפט המוסמך בסמוך למועד
מימוש הערבות בפועל"
(ב)
...
(ג)
לעניין עיסקה.....שבה פינוי :]... להבטחת תשלום דמי השכירות לתקופת הפינוי [יש להוסיף וכן
לתשלום דמי השכירות בתקופה שבה ינוהלו הליכים משפטים לכינוס זכויות היזם
בפרוייקט ו/או למינוי בעל תפקיד לפרוייקט ו/או למימוש השעבודים לטובת הגורם
המממן, ככל וינוהלו ,בסכום שעליו יוחלט...
דברי הסבר :
ההתייחסות היחידה בחוק פינוי בינוי לנושא הערובות מגיע בסעיף מתייחס בסעיף
2
(ב3)
לחוק פינוי בינוי העוסק בטעמי סירוב סבירים לעיסקת פינוי בינוי. ספק אם די באמור
כדי להוות מקור חקיקתי לקביעת הסדר מתן ערבויות בתקנות (ביחס לעיסקות פינוי בינוי
וודאי ביחס לעיסקאות
תמ"א38
)שאינן מכח החוק .
הערבות המוצעת להבטחת דירת התמורה
אינה מספקת בטוחה הולמת לזכוי
ו :ת בעלי הדירות
נקודת המוצא של מתקין התקנות הינה כי יש בערבות חוק המכר (אשר שוויה נקבע על פי
הסכמת הצדדים, במועד הפינוי ולא במועד מימושה) כדי להוות תחליף ראוי לזכותו הק ניינית
של בעל דירה; שכן מעת כניסת הליווי הפיננסי, ובמקרה של מימוש שעבודים בידי הבנקים (בין
בשל קריסת יזם ובין בשל הפרת חובות היזם כלפי הבנק) רשאי הגורם המממן, לאפשר מימוש
הערובה חלף מתן דירת התמורה–
דבר זה עלול ליצור תמריץ כלכלי לא ראוי לגורם פיננסי
לאפשר
מימוש ערבויות גם כאשר ניתן להשלים את הפרוייקט (בין באמצעות הסדר המושג
,)בבית המשפט ובין באמצעות יזם אחר הנכנס בנעלי היזם המפר מקום שבו ערך דירת התמורה
במועד המימוש עולה על שווי הערובה שבידי הבעלים ; נוכח זכותם הקניינית של בעלי דירות
במקרקעין בהם מבוצע הפרו.ייקט מדובר להבנתנו במצב דברים שאינו ראוי
יש לקבוע בחקיקה הסדרים מלאים ושלמים יותר תוך קביעת נקודת האיזון הנכונה בין זכותם
הקניינית של בעלי הדירות לבין זכות היזם או הגורם המממן למימוש שעבודים; ייתכן ואין
התקנות אכסניה ראויה לכך. כך למשל, יש לשקול מתן זכות
לבעלים, במקרה של הליך משפטי
למימוש שעבודים, לבחור בין מימוש ערבות הבעלים על פי תנאיה במועד המימוש לבין קבלת
דירת התמורה בכל מקרה שאין מניעה מוחלטת, קרי בכל מקרה בו מועברות זכויות לגורם אחר
חלף היזם, לצורך מימוש זכויות בניה במקרקעין מכוח התכנית המאושרת.
א נו מדגישים כי אין באמור להלן כדי לקבוע מסמרות בשאלות שעל הפרק, אלא להדגיש כי
הסדר שאינו נוגע בהן עלול להיות בלתי שלם ואף עלול להזיק–
במובן זה שהוא יקבע מעין
ברירת מחדל אשר תגביל את גבולות המשא ומתן המסחרי והמשפטי לגבי משטר הערבויות
.והבטוחות בהסכם
דברי הס
בר
לתיקון לסעיף קטן3(5
:))(ג
הסדרים המקובלים מבטיחים לבעלי דירות קבלת דמי
שכירות המאפשרים להם לשכור דירה שוות ערך, בתקופת ביצוע העבודות כשהיזם מצוי בשטח
,ו"מתפקד"; אולם במקרה של חדלות פירעון עתידים הליכי מימוש השעבודים להימשך
,חודשים רבים כשההליכים לרוב יקוימו ביוזמת הגורמים המממנים; בתקופה זו בעלי הדירות
מצויים מחוץ לדירותיהם ועלולים להיוותר ללא ערבות מתאימה לכיסוי הוצאות מחיה
ומגורים שכן ערבות דמי השכירות היא ערבות פוחתת בהתאם לק
צ ב הביצוע וממילא אין בה
לרוב כדי לכסות עיכובים בביצוע הפרויק
ט ,; בהסכמים בהם נדרש פינוי בעלי הדירות מדירתם
,יש להבטיח הסדר קוגנטי למתן ערבות להבטחת תשלום דמי שכירות והוצאות נלוות בעת קיום
הליכים משפטיים ביוזמת הגורם המממן
כגון
ב מקרה של חדלות פירעון של היזם ומימוש
שעבודים בידי הגורם המממן ועד לקבלת דירות התמורה .
סעי ף4
- עיסקה בטלה בהיעדר פרטים הניתנים להשלמה
10
. יש לתקן את הרישא לסעיף באופן הבא: "
4
. עיסקה החסרה באחד או יותר מן הפרטים המפורטים
,להלן תהיה בטלה אלא אם כן היזם השלים את הפרטים החסרים תוך45
ימים
מהמועד שנודע לו על
חסרונם, ויקבל את הסכמתו בכתב של בעל הדירה שהתקשר עימו בעיסקה להשלמת אותם פרטים [יש
]:להוסיף ובלבד שעם היוודע הפרט החסר לבעל דירה בבית המשותף פנה בכתב ליזם, עם
העתק לנציגות ולב"כ בעלי הדירות, ודרש את השלמת הפרט או הפרטים החסרים ו לא ניתן
א
ישור נציגות בעלי הדירות כי הפרטים
הושלמו בתוך90
ימים ממועד המצאת הפניה"
;
יש למחוק תתי סעיפים4 ו- (3
( ) ו5) מנוסח התקנה המוצע ;
יש להוסיף ס"ק4(6) ובו ייכתב:
"סנקציית הבטלות לפי סעיף זה תחול עד למועד בו הודיע
היזם לנציגות בעלי הדירות כי ההסכם נחתם בידי רוב
מיוחס
מבין בעלי הדירות באותו בית
"משותף
דברי הסבר :
בטרם ביטול יש לאפשר השלמת הפרטים
בתוך
90
ימים
(ולא45
)
ממועד פניית
בעל הדירה
בכתב
;ליזם, עם העתק לנציגות ולב"כ הבעלים בבקשה להשלמת פרטים חסרים
השלמת הפרטים תתאפשר
באישור נציגות הבעלים
בלבד מבלי שיהא צורך לשוב ליחידי בעלי
הדירות–
שכן החתמה מחדש של בעלי הדירות על גבי הסכם, מעבר להיותה מסרבלת ומצריכה
משאבים מרובים, עלולה, במקרים מסוימים
לאפשר פתח לסחטנות ולעכב קידומם של
.פרוייקטים
דברי הסבר ביחס לצורך במחיקתו של ס"ק4(3) להסכם:
אין כל מקור חוקי בשלב זה לפועלה
של הנציגות או לקביעת סמכותה ולא ניתן לקבוע בטלות הסכם על סמך
היעדר ן
של
הוראות
;הסכמיות הנוגעות לפעולה של הנציגות
דברי הסבר ביחס לצורך במחיקתו של ס"ק4(5) להסכם: ה הוראה עוסקת בצירוף בניינים
נוספים או גריעתן-
זוהי הוראה המצויה עמוק בתחומו של חופש החוזים; ככל וחוזה אינו
מאפשר הוספה או גריעה של בניינים הרי שהדבר אינו אפשרי אלא במנגנוני האישור הכלליים
;הקבועים בהסכם; היעדרה של הוראה בעניין זה אינה יכולה להוות עילה לבטלותה של עיסקה
.הדבר עלול לגרוע מאפשרויות קידום הפרוייקט ולייצר חוסר ודאות לגבי קידומה
,לחלופין
חלף מתן אפשר
ות ביטול בשל היעדר פרטים הניתנים להשלמה , יש לקבוע תנאים
הסכמיים שבהיעדר התניה עליהם בהסכמים ייחשבו כתנאים הסכמיים החלים–
דוגמת
התקנון המצוי המצורף לחוק המקרקעין. כך למשל לענין ס"ק1 ,2, ו-4
, אשר בעיקרם הם
הסדרים משפטיים או ביצועיים אשר בהיעדר קביעה מפו רשת עשויים להתמלאות בהסדרי
.ברירת מחדל שיעוגנו בתקנות
דברי הסבר
לעניין ס"ק4(6
) שמוצע להוסיפו- קביעת מועד סופי ל תחולתה של
סנקצי
י ת
הבטלות :
,את סנקציית הבטלות בשל נושאים שהינם ברובם ניתנים להשלמה יש להגביל עד
למועד בו גובש רוב מיוחס
לפרוייקט
שכן מתן אפשרות לבטלות הסכם לאחר שהוגשתה
תכנית/היתר תגרום לחוסר ודאות רבה , לאחר שהושקעו זמן רב ומשאבים רבים בתהליך. אי
הגבלת המועד לקביעת הבטלות עלולה להקשות על קבלת ליווי פיננסי לפרוייקטים בשל חוסר
.הודאות של הסנקציה הדטרמיניסטית
סעיף5
-
פרטים נוספים בעיסקה
11
.
יש להוסיף ס"ק5(2) ובו ייכתב: "
צורף להסכם יפוי כח בלתי חוזר נפרד, המאפשר לב"כ
הבעלים לחתום בשם הבעלים על מסמכי הליווי של הגורם המממן ובכלל זה, ההסכם עם
הגורם המממן, יפוי כוח
,לגורם המממן או למי מטעמו, מסמכי שעבוד זכויות לגורם המממן
שטרות משכנתא ותנאים מיוחדים לשטרות משכנתא, כתבי גילוי לממשכן וכל מסמך אחר
אשר נדרשת חתימת הבעלים עליו לשם ההתקשרות עם הגורם המממן או רישום השעבודים
לטובתו, יהא רשאי ב"כ הבעלים לעשות שימוש בי
י
פוי הכוח לשם חתימות כאמור,
לפי שיקול
דעתו,
.וחתימתו תקובל בידי הגורם המממן"
:דברי הסבר מתן אפשרות לחתום הסכמי ליווי באמצעות יפוי כח בלתי חוזר: כיום , חלק ניכר
מגורמי המימון אינם מאפשרים חתימה על שעבודים ומסמכי הליווי הפיננסי באמצעות יפויי כוח
,בלתי חוזרים הניתנים בידי בעלי הדירות לבאי כוחם, הגם שהדבר נוגד את הדין; במצב דברים זה
ומ אחר וההתקשרות עם הגורם המממן ורישום השעבודים לטובת קידום הפרוייקט מתרחשים
שנים לאחר חתימת ההסכמים נדרשים בעלי הדירות לשוב ולחתום על מסמכי ליווי במועד מאוחר
יותר; בפרויקטים בהם עשרות ומאות דירות קיימות הדבר כרוך בבירוקרטיה רבה , בעיכובים רבים
ואף מאפשר פתח ,לסחטנות, שנים לאחר שניתנה הסכמה לפרוייקט; על כן יש להבהיר בתקנות כי
עורך הדין יהא רשאי לחתום על מסמכי הליווי והשעבוד באמצעות יפוי הכוח בלתי חוזר ספציפי
.)לעניין זה (דבר שאמור היה להיות נהיר מכוח הדינים הכלליים
סעיף6
- תיקון או עדכון העיסקה בהסכמה
12
. יש להוסיף בסיפא לתקנה המוצעת :
6.
..."הצדדים... בתקנות אלה
." ניתן יהא להתנות על תקנות
אלה לטובת בעלי הדירות בלבד."
דברי הסבר:
בהסכמים רבים חופש החוזים מעניק לבעלי הדירות הגנות טובות מאלה
המופיעות בתקנות. יש להבהיר כי ניתן להתנות על האמור בתקנות
לטובת בעלי הדירות בלבד
; ככל ותישארנה התקנות על כנן ולא תצומצמנה הרי שנוכח החשש לפגיעה ממשית בחופש
.ההתקשרות בין הצדדים ובכוחם של בעלי הדירות להשיג הסדרים מיטבים יותר
סעיף7
- תחילה ותחולה
13
.
":יש לתקן את נוסח התקנה7(ב) התקנות יחולו על כל עיסקה
שתיחתם בתום60
,ימים מיום התחילה
ובלבד ו
עד לאותו המועד נחת
ם ההסכם בידי פחות מ-
50%
מבעלי הדירות בבית המשותף
גם
אם העיסקה הראשונה נחתמה טרם יום התחילה" .
דברי הסבר:
בעלי הדירות בפרויקטים חותמים לרוב על אותו הסכם ממש ואין זה סביר כי
יהא דין אחר לחותמים במו עדים שונים; קביעת רוב משמעותי יותר של חותמים תאפשר איזון
.נאות יותר בהחלת דין כללי זהה רטרואקטיבית על כלל הבעלים
סיכום
14
.
;אנו מברכים את מתקין התקנות על רצונו לפעול לקידום התחום
15
. נבקש לאפשר לח"מ
.להישמע בפי הועדה הנכבדה בעת כינוסה ועת תדון בנוסח התקנות הסופי
,בכבוד רב, ובברכה
עוה"ד ארז צ'צקס
עוה"ד אמיר עדיקא
עוה"ד אמיר קדרי
יו"ר הועד
ב
לשכת עורכי הדין
י ו"ר ועדת התחדשות עירונית
חבר ועדת התחדשות עירונית
מחוז ירושלים
מחוז ירושלים
מחוז ירושלים
:העתק
מר אלעזר במברגר– ראש הרשות להתחדשות עירונית