חומר רקע
יום שלישי ,, כ"א אלול התשפ"ד24
ספטמבר2024
לכבוד
ועדת הפנים והגנת הסביבה
כנסת ישראל
,א.ג.נ
:הנדון טיוטת( )תקנות פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי
תוכנה ו ,)צורתה של עסקה
ה"תשפ
ד-
4
202
-
נוסח לדיון25.09.2024
התייחסות התאחדות הקבלנים בוני הארץ
התאחדות הקבלנים בוני הארץ (להלן - "
ההתאחדות)"
,
הארגון היציג
של הקבלנים בישראל,
מתכבדת
להגיש הערותיה ל טיוטת התקנות
שבנדון
, כפי שיפורט להלן .
1.
בראשית הדברים יצוין כי
מאחר ודה פקטו
היזמים והקבלנים חברי ההתאחדות הם אלו אשר
עתידים ליישם את
הוראות החקיקה ,
קיימת חשיבות יתרה בשילובם
ובשמיעת עמדתם בקידום
ה חקיקה
ה
ראשית
כמו גם חקיקת
ה .משנה
2.
בטרם נתייחס לסעיפים,המוצעים בתקנות
נבקש
נתייחס לסוגיות העקרוניות
:שלהלן
2.1
החלק הארי של הוראות התקנות המוצעות
בקשר עם צורתה ותוכנה של העסקה
(
הוראות)מהותיות כמו גם פרוצדורליות חוסות תחת נפקות של בטלות הסכם
מלכתחילה (
void.
). לעניות דעתנו, תוצאה זו הינה
בלתי סבירה והיא עלולה להביא
להחמרה של אי הודאות השוררת במילא
ב תחום ההתחדשות העירונית
ובנסיבות
מסוימות
ואף לכאוס,
וכפועל יוצא מכך ל עכב ל או סכל הוצאתם
לפועל ש
ל פרויקטים .
הדברים נכונים ביתר שאת, בשל המאפיינים המיוחדים של תהליכי ההתחדשות
העירונית, מורכבות ם
ופרקי הזמן ש
הם
.אורכים
הסדרה של הסכמים להתחדשות עירונית, תוך הבטחת זכויות בעלי הדירות לצד קביעת
הוראות המאפשרות הוצאת
ו לפועל של הפרויקט בתנאי השוק המקובלים , בהחלט
,נדרשת ומוברכת
ולם א
הדרך הראויה והנכונה להשגת תכלית זו היא ב אופן
של קביע ה
של
הוראות
מחייבות
לצד הוראות באשר לאפשרות לתק
ן אי עמידה בהן , כפי שנקבע
במסגרת תקנה4 בנוסח המוצע.
התוצאה של
בטלות
ההסכם
מלכתחילה עלולה כאמור להיות הרסנית ו
ל
אפשר ,, בין היתר
ניצול לרעה ו
בנקל
של התקנות על ידי גורמים שונים אשר אינם מעוניינים בקידום
הפרויקט ולהקנות כלי מסוכן
בידי
גורמים בעלי אינטרסים זרים ו שיקולים
לבר עניינים .
לפיכך, מוצע כי חלף בטלות
ו של ההסכם , להקנות למנהל הרשות להתחדשות עירונית
ו/או ל ממונה על פניות הדיירים סמכויות .לבטלו
,ככל שיוותרו ההוראות בדבר בטלותו של ההסכם יש לקבוע דרך לביטול ההסכם וכן
מועד אחרון שעד אליו ניתן לטעון לבטלותו בשל אי קיום הוראות התקנות. כך למשל
ניתן לקבוע כי לא ניתן לבטלו לאחר חתימת40%
מבעלי הדירות או לכל היותר במועד
.חתימת הרוב הנדרש על ההסכם
2.2
במסגרת ההוראות המוצעות נעשה שימוש לא אחת במונחים שאינם ברורים דיו או
אלה
הניתנים לפרשנות רחבה ואף
סובייקטיבי
ת.
מבלי לגרוע מ
הקושי
הכללי
הטמון בהוראות הניתנות לפרשנות רחבה והצורך לפנות
לערכאות
על מנת שיכריעו בכך ו מ
הצורך ההכרחי לצמצ
ו א ם י הודאות
בתחום
ההתחדשות העירונית ,הרי ה שימוש במונחים כאמור אינו מתקבל על הדעת לאור עקרון
הבטלות
מלכתחילה כפי שמוצע בתקנות .
2.3
מאחר וקידום והוצאה לפועל של
פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית כרו
כים
,בשילוב
בין היתר, של עולמות הקניין, התכנון והמימון וזאת במסגרת תנאי שוק מקובלים, הרי
ש
בטרם יא
ו שרו התקנות יש לוודא כי אלו יאפשרו את השילוב כאמור, בפרט בכל הקשור
ל יישום ההוראות ביחס
לביטחונו
ת
אל מול מדיניות ותנאי השוק הנהוגים אצל גופי
המימון האחראים להנ
פקתם.
2.4
ה ,חלת תוקפן של התקנות גם על עסקאות בהן נחתמה עסקה ראשונה טרם יום התחילה
כפי שמוצע בנוסח שפורסם, עלולה גם כן להביא לכאוס בשל הצורך דה פקטו לערוך
תיקונים ולהחתים מחדש בעלי דירות שחתמו על ההסכמים לפני יום התח
י לה (הליך
.)מורכב שעשוי לארוך זמן רב ולעכב את התקדמות הפרויקט
יתר על כן, ככל שמד
ו
בר בהחלת עקרון הבטלות מלכתחילה ,ה רי שמשמעות הדברים
תהיה ב
טלות ם של כל ההסכמים שנחתמו טרם יום התחולה . מדובר ב תוצאה בלתי
סבירה, בלשון המעטה אשר פוגעות
משמעותיות
בקידום התהליך ו בזכויות
צדדים
שלישיים .
התייחסות פרטנית לתקנות
3.
תקנה 1
"ענין אישי "
- בעלות בעל זכות במקרקעין בדירה בבית המשותף במתחם ,
וכן או קשר אישי
או עסקי שלא בעניין המיזם להתחדשות עירונית עם אחד מאלה:
(1) עורך דין המייצג את בעלי הדירות בעסקה;
(2)
דייר, כמשמעותו בסעיף7( ב) לחוק הרשות הממשלתית
להתחדשות עירונית, התשע"ו
-
2016, בבית המשותף הכלול בעסקה;
(3) מארגן, כהגדרתו בחוק ארגון עסקאות, שחתם על הסכם לארגון
עסקת התחדשות
עירונית עם בעלי דירות בבית משותף הכלול בעסקה;
התייחסות:
"הגדרה זו אינו ברורה דיו הן בשל ההתייחסות למונח "מתחם שאיננו רלוונטי בשלב חתימת
ההסכמים ן וה
"בשל השימוש במונח "קשר אישי או עסקי.
לדברים משנה חשיבות לאור הנפקות של אי עמידה בהוראת אלו-
בטלות ההסכם
מלכתחילה .זו מחייבת שימוש במונחים בהירים שאינם ניתנ
י .ם לפרשנות
4.
תקנה2 (2
) ותקנה3 (3 )
"ציון מועד החתימה של בעל הדירה על העסקה באופן בולט"
"
המועד שבו נחתמה עסקה ראשונה באותו בית
המשותף של בעל הדירה באופן בולט"
התייחסות:
4.1
.
" המונח
באופן בולט"
איננו מוגדר דיו ונתון לפרשנות
סובייקטיבי
ת.
4.2
.
מ אחר ותהליך החתימה על ההסכם הינו תהליך מורכב, בפרט במתחמים גדולים ואף
לא אחת החתימות על ההסכמים הראשונים נעשות,במעמד אחד
הרי שאין לכלול
העדרו של פרט זה תחת הוראות
סעי
פים
3/2
בתקנות הקובע
ות
את בטלותו של
ההסכם אלא לכלולו במסגרת סעיף4
ו לאפשר להשלימו בתוך פרק זמן שיקבע
בתקנות .
יתר על כן לעניין העדר חיוניותה של התקנה נציין כי כבר קיימת הוראה מפורשת
בסעיף1
)ב(א
)בחוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי
, תשס"ו-
2006
המחייבת את
היזם לשלוח הודעה לבעלי הדירות לאחר חתימתה של עסקת פינוי בינוי ראשונה.
5.
תקנה3 (1
)
כתובת
ו ומיקומ
ו של
הבית המשותף
נושא העסקה של ו בתים משותפים
נוספים
היזם מבקש לכלול
במיזם נושא
העסקה ;
התייחסות : יש למחוק את
התקנה.
ראשית, הוראות תקנה זו מהווה סתירה עם
הוראות
תקנה 4 (7
.)
,מבלי לגרוע מהאמור
מאחר ובמסגרת קידום מיזמי התחדשות עירונית נערכים
שינויים במקרקעין הנכללים במיזם גם לאחר חתימת ההסכם על ידי הבעלים
הראשון ואף תוך כדי יישום הוראות ההסכם (בין אם בדרך הרחבתו והן בדרך
צמצומו) ולא אחת דרישות אלו מקורן ברשויות ובמוסדות התכנון, הרי שיש להימנע
מקב .יעת הוראה בתקנה אשר תמנע זאת
לפיכך ,יש למחוק
את הוראות התקנה
או
לכל הפחות לאפשר גמישות בדרך של הוספת
הוראה , לפיה בנסיבות של שינוי
במקרקעין הנכללים במיזם ביחס למפורט בהסכם, תידרש שליחת הודעה על כך
לבעלי הדירות שחתמו על ההסכם
וכן" להוסיף בסיפא של המשפט
ככל שהדבר ידוע
במועד החתימה."
6.
תקנה3 (4 )(3 )
"
אופן חישוב
שטח הרכוש המשותף
הצמוד לדירה הקיי
מת"
;
התייחסות :
אופן חישוב
שטח
הדירה ברכוש המשותף
רלוונטי לצורך עמידה בתנאי חוק פינוי בינוי
(עידוד
)מיזמי פינוי בינוי ,
התשס"ו -
2006
איננו רלוונטי להסכם
בין היזם לבין בעלי דירות, וזאת
.בשונה מאופן חישוב השטח בדירת התמורה
יתר על כן, אופן חישוב
שטח הדירה
ברכוש המשותף בדירה הקיימת נקבע בהתאם לרישום
.בצו הבית המשותף והוא אינו ניתן לשינוי במסגרת ההסכם
לאור האמור יש למחוק תקנה
.מוצעת זו
7.
תקנה3 (4) תוספת
מבוקשת
ככל שהתמורה המוצעת בהסכם מותנית בשיעור רווחיות או בתנאים מהותיים אחרים, יש
לחייב לציין את אלו בהסכם .במסגרת ההתייחסות לתמורה
הוראה זו תאפשר לבעלי הדירות להבין טוב יותר את התחייבו יו ת היזם על פי הסכם ותמנע
חתימה על הסכמים הכוללים התחייבויות
לתמורות שהסיכוי לעמוד בהן נמוך עד בלתי
.אפשרי
8.
תקנה3 (5 )
"
מפרט של דירת התמורה, כמשמעותו בחוק המכר(דירות (
והוראות לעדכון המפרט
ה אמור; ואם נקבעו עקרונות לקביעת התמורה–
מפרט כאמור ימסר
במועד שייקבע בין
הצדדים לעסקה ולא יאוחר מ-
30
ימים
לאחר ההחלטה למתן היתר הבנייה; תקנת משנה
זו לא תחול על עסקת עיבוי "
התייחסות :
8.1
.
בשל העדר תכנית מאושרת, לא כל שכן תוכניות להיתר, בשלב חתימת ההסכם, נהוג
לצרף להסכם
את
עקרונות המפרט, בדגש על פריטים ואביזרים .
מהאופן בו מנוסחת התקנה לא עולה כי צירוף עקרונות המפרט הטכני (להבדיל המפרט
)על פי חוק המכר
.עומד בהוראות התקנות
לאור האמור, לאח ר
:המילים "
מפרט של
דירת התמורה, כמשמעותו בחוק המכר (דירות (והוראות
לעדכון המפרט
ה
אמו "ר-
יש
להוסיף: "או העק"רונות מפרט טכני.
8.2
.
בחלוף30
ימים מקבלת החלטת ועדה (גם בתנאים), א
ין
עדיין ודאות באשר לתכנון
הדירה המאפשרת מסירת מפרט טכני בהתאם להוראות חוק המכר.
לפיכך מדובר
בתקנה שלא ניתן ליישמה .מוצע לקבוע , כי חובת מסירת המפרט הטכני תהיה
בתוך
30
ימים
טרם
קיום הליך
בחירת
הדיר
ות החדשות
או30
ימים לפני חתימת הסכם
הליווי עם הבנק המלווה של הפרויקט.
זכויות בעלי הדירות בעניין זה מובטחות לאור
ו הע בדה שאין באפשרות היזם לשווק את הדירות בפרויקט בטרם הסתיים הליך
.בחירת הדירות החדשות על ידי בעלי הדירות איתם התקשר היזם בהסכם
9.
תקנה3 (6
))(א
"
לעניין עסקה שאיננה עסקת עיבוי - תימסר לכל אחד מבעלי
הדירות, כנגד מסירת
דירתו המקורית ליזם
או שעבוד זכויות בה לגורם מממן , לפי המוקדם מביניהם, ערבות
שינפיק אותו גורם מממן,
להבטחת התחייבות היזם לבניית דירת תמורה, למסירת
החזקה ומתן
זכויות בה לבעל הדירה; ערבות כאמור תהיה בסכום שלא יפחת משוויה
של דירה חדשה כולל מס ערך מוסף, התואמת את מאפייניה של דירת
התמורה, כשהיא
גמורה וראויה למגורים; על הערך האמור יוחלט סמוך
למועד הפינוי של דירתו
המקורית של בעל הדירה; ערבות כאמור תיערך בנוסח שבתוספת הראשונה."
התייחסות:
9.1
.
כיום
חלק נכבד מהגורמים המממנים
בשוק דורשים
הן את שעבוד המקרקעין והן את
פינויים
כתנאי
להנפקת הערבות . דה פקטו, הגורם המממן מנפיק לבעלים כתב
התחייבות שלפיו הוא מתחייב להנפיק את הערבות תוך תקופה מוגדרת
לאחר שעבוד
המקרקעין
ו
פינויים .
יש לאפשר את הפרקטיקה הנוהגת הנ"ל כדי לא להגביל את
אפשרויות המימון של הפרויקט
ולציין בסיפא
"לחילופין
יימסר לכל אחד מבעלי
הדירות במועד הנ"ל כתב התחייבות מאת הגורם המממן להנפיק את הערבות
האמורה בתוך תקופה שלא תעלה על30
ימים משעבוד המקרקעין ופינויים ."
9.2
.
לאור תכליתן של התקנות לקבוע תנאי סף בהסכמים כאשר אי הכללתם תאפשר את
,ביטולו של ההסכם
יש להסיר את המילים
"שלא יפחת"
ולקבוע כי תנאי הסף הינו
סכום ערבות בשווי הדירה החדשה .
9.3
.
ישנם מקרים בהם היזם לא נדרש
לתת ערבות באופ
ן המתואר
בתקנה המוצעת-
כף
למשל התקנה
איננה מביאה לידי ביטוי נסיבות של פרויקט המקודם בדרך של
בינוי
פינוי
כך שכנגד הדירה הישנה תימסר לבעלים הדירה החדשה ללא צורך בקבלת ערבות
.)(אלא אם נדרש שעבוד של הזכויות בדירה הישנה או החדשה לטובת הגורם המלווה
כמו כן ,בתקנה אין ביטוי גם לנסיבות נוספות בהן לא נדרשת העמדת ערבות או שנדרש
היוון של סכום הערבות ,בפרט במקרה של העמדת חלופה לקשיש על פי הקבוע
בחוק
פינוי בינוי
(עידוד
מיזמי פינוי בינוי
), תשס"ו -
2006
.
10
.
תקנה3 (6
))(ב
"
לעניין עסקת עיבוי-
כנגד וכתנאי לתחילת ביצוע העבודות בבית המשותף תימסר
לבעל הדירה ערבות בלתי מותנית
ה
ניתנת לפירעון
עם דרישה, להבטחת ביצוע
העבודות להם התחייב
היזם כלפיו לפי עסקה ,העיבוי
הסכום שעליו יוחלט בין
הצדדים במסגרת העסקה."
התייחסות :
10.1
.
יש לציין כי מדובר בערבות
פוחתת
להבטחת השלמת
ביצוע העבודות שנותרו לבעלי
.הדירות
10.2
.
תוקפה של הערבות צריך להיות לתקופת הבניה, לרבות בדרך של חידוש תוקפה מדי
12
חודשים
, בהתאם למקובל אצל הגורמים המממנים .
11
.
תקנה3 (6
))(ג
"לעניין עסקה שבה פינוי הדירה המקורית נדרש טרם קבלת
הדירה החדשה-
כנגד
מסירת הדירה המקורית ליזם או שעבוד זכויות
בה לגורם מממן, לפי המוקדם
מביניהם, תימסר ערבות בלתי מותנית
הניתנת לפירעון עם דרישה, לפי התקופה
,המנויה בה
להבטחת תשלום
דמי השכירות לתקופת הפינוי, בסכום שעליו יוחלט
סמוך למועד הפינוי; סכום הערבות לא
יפחת מדמי השכירות לדירה
בשטח ובמיקום
דומה לדירה המקורית ,לענ יין עסקה שאינה עסקת עיבוי–
ינפיק את הערבות
כאמור גורם מממן."
התייחסות :
11.1
.
יש לאפשר העמדת
ערבות פוחתת
לתקופת הבניה בניכוי דמי השכירות ששולמו
עד
להנפקתה .
11.2
.
תוקפה של הערבות צריך להיות לתקופת הבניה, לרבות בדרך של חידוש תוקפה מדי
12
חודשים
, בהתאם למקובל אצל הגורמים המממנים .
11.3
.
יש לאפשר כתב התחייבות מאת הגורם המממן
כאמור בסעיף לעיל להתייחסותנו
לתקנה3(6)(א) לעיל .
11.4
. י ש להתנות את העמדת הערבות להבטחת דמי השכירות במסירת החזקה בדירה
המקורית ליזם
בלבד. לפיכך, יש למחוק את המילים:
"או שעבוד זכויות בה לגורם
המממן, לפי המוקדם מביניהם "
12
.
תקנה3 (7)
"
המועדים לקיום
שלבי העסקה שלהלן וכללים להארכתם המרבית:
(א ) חתימה על העסקה עם הרוב המיוחס, אישור תוכנית מפורטת,
אם נדרשת, וקבלת
היתר בנייה; מועדים אלו יהוו תנאי מתלה לקיום
;העסקה
לעניין זה, "הרוב המיוחס" –
(1)
לעניין עסקת פינוי ובינוי- רוב מיוחס מבין בע לי
הדירות;
(2)
לעניין עסקה לפי תכנית החיזוק- הרוב המאפשר פנייה
למפקח
לפי הוראות סעיף5
או5א לחוק החיזוק.
)(ב מסירת דירת התמורה לבעל הדירה, ולעניין עסקת עיבוי -
לסיום ביצוע
העבודות ."
התייחסות:
" באשר לתנאים להארכת התנאים המתלים יש למחוק את המילה
המרבית " לאור אי
הוודאות
המאפיינת את מיזמי התחדשות העירונית ו הגמישות הנדרשת במיזמי התחדשות
עירונית ובפרט
לאור תיקון מס '
6
)בחוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי
, תשס"ו-
2006
.שקבע מועדים מירביים לקיום התנאים המתלים
13
.
תקנה3 (
10
)
"
פירוט עניין אישי של היזם וכן של בעל עניין ביזם, או קרובו של כל אחד מהם
למיטב ידיעתו של היזם והתחייבות לעדכן את בעל הדירה אם
נודע ליזם על עניין
"אישי אחרי החתימה על העסקה; לעניין זה, "בעל עניין–
:כל אחד מאלה
(1)
מנהל, עובד בכיר או עובד אחר של היזם המצוי בקשר עם בעלי הדירות
;במיזם
(2)
מי שיש לו חלק העולה על5%
;בהון או בזכות לקבל רווחים מהיזם
(3)
חברה שהיזם מחזיק ב25%
-
או יותר מזכויות ההצבעה באסיפה הכללית
שלה, וכן מנהל או עובד בכיר בחברה כאמור."
התייחסות :
13.1
. יש למחוק את ההגדרה "ע
ניין אישי" בסעיף ההגדרות את ו תקנה זו
מאחר שמסמך
עיקרי ההצעה, המופץ לבעלים טרם החתימה על ההסכם בהתאם לתקנות פינוי ובינוי
)(עידוד מיזמי פינוי ובינוי (כינוס בעלי הדירות ומסמך עיקרי הצעה), התשפ"ב-
2022
,
.כבר מחייב לכלול את פירוט העניין האישי של היזם כאמור בתקנות הנ"ל
13.2
.
ככל שהתקנה לא תימחק, בנושא זה התקנות נוקטות בלשון רחבה עד מאוד הן ביחס
" להגדרת בכל עניין והן ביחס להגדרת
קרוב:". לפיכך מוצע
o
ל קבוע
כי
בנסיבות בהן הוראות
תקנה
זו
לא התקיימו יועבר
הנושא
לבירור
אצל הממונה על פניות בעלי
הדירות ברשות הממשלתית להתחדשות
עירונית. מכל
,מקום אין לכלול אי התקיימות הוראות אלו בגדר תקנה3
(הקובעת את בטלותו של ההסכם) אלא לכלול אותן תחת תקנה4
המאפשרת
השלמת פרטים בטרם תבוטל העסקה.
o
יש לצמצם את ההגדרה של קרוב לקרבה משפחתית
מדרגה ראשונה .
o
יש לצמצם את הגדרת המונח
"
בעל עניין "
שכן התוצאה של החלתו על
עובדים של היזם רחבה ביותר, בפרט לאור הנפקות של אי עמידה בתקנות
.אלו
14
.
תקנה4
"
עסקה החסרה באחד או יותר מהפרטים המפורטים להלן תהיה בטלה, אלא
אם
כן היזם השלים את הפרטים החסרים תוך45
ימים מהמועד שנודע לו על
,חסרונם
ויקבל את
הסכמתו
בכתב של בעל הדירה שהתקשר עימו בעסקה
להשלמת אותם
פרטים"
התייחסות :
יש לאפשר השלמת הפרטים
ללא צורך קבלת הסכמת כל בעל הדירה ש היזם התקשר
עימו בעסקה
ולהסתפק במסירת הודעה בלבד לנציגות
או
בהתאם
לקבוע בת קנות
פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) (כינוס בעלי ,)הדירות ומסמך עיקרי הצעה
תשפ"ב-
2022
בתוך פרק זמן שיקבע בתקנות מיום שנודע ליזם על העדר הפרטים
כאמור או שהדבר הובא לידיעתו.
15
. תקנה 4 (4 )
"פרטים בדבר נותני שירותים לבעלי הדירות, שהיזם מתחייב לשאת
בשכרם עבור בעלי הדירות ובמקומם, סכום המימון, וכן התחייבות של היזם
שלא להתקשר בהסכם בקשר למיזם עם אותם נותני שירותים, לרבות לעניין
קבלת שירותים מהם או לעניין תשלום נוסף מעבר לסכום המימון שנקבע
לכל אחד מהם".
התייחסות :
15.1
. על
הוראות
אלו לחול גם ביחס למארגנים , ככל שלבעלי הדירות התחייבות
ו/או
מחויבות כלשהי אליהם ,אף אם במסגרת ההתקשרות החוזית לתשלום שכרם
אלו
אינם מוגדרים כנותני שירותים לבעלי הדירות .
15.2
.
במסגרת הוראות תקנה זו יש לציין
האם
סכומי המימון של המארגנים ושל
נותני
השירותים לבעלי
הדירות בהם נדרש לשאת היזם ,חורגים מהסכומים
המומלצים
על
ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית והאם מהם מהווים עלויות עודפות
לפרויקט.
16
.
תקנה5
מבלי לגרוע מתקנות3 ו4
- , תכלול העסקה גם הסבר כללי בדבר קיומו, אי
,קיומו
,או קיומו הנדחה של חיוב במס עקב העסקה אשר יחול על בעל הדירה
נכון למועד
החתימה עליה, לרבות חיוב כאמור שיחול אם חלק מהתמורה
תתקבל כתמורה
.כספית
התייחסות :
:תקנה זו אינה בהירה דיו כפי שיפורט להלן
•
משתמע מהתקנה שהיזם נדרש לתת יעוץ מס לבעלי הדירות וברור שאין זה
.מתפקידו ואחריותו של היזם
•
ככל
ש
הכוונה הי נה
מתן הסבר בדבר חיוב נדחה הקבוע במפורש בחקיקה בלבד
(חיוב במס עקב קבלת תמרה כספית שמקורו בהוראה מפורשת בחוק מיסוי
.מקרקעין) יש לתקן את הסעיף בהתאם ולהבהיר כי מדובר במקרה זה בלבד
,כמו כן יש להחריג זאת במקרה שבעל הדירה מיוצג ע"י עורך דין מטעמו .
•
יש .להבהיר כי הוראה זו מתייחסת למיסים החלים על בעלי הדירות בלבד
•
לא ברורה הכוונה בדבר הצורך לתת הסבר על אי קיומו של הנדחה של חיוב במס
עקב העסקה וזאת בשונה מחיוב במס עקב קבלת תמרה כספית שמקורו בהוראה
מפורשת בחוק מיסוי מקרקעין. לפיכך וכדי להימנע מפרשנויות שונות להוראות
הסעיף, בפרט לאור הנפקות של אי הכללת פרטים אלו בהסכם, יש להחילו ביחס
להוראות בדבר חיוב נדחה הקבועות במפורש בחקיקה בלבד
לאור שינויי המס
התכופים המאפיינים את מיזמי ההתחדשות העירונית ולאור פרק הזמן הרב
החולף ממועד חתימת ההסכם ועד להתקיימותו של יום המכירה הנדחה, הרי
שיש לציין כי ההסבר שיש לכלול בהסכם הינו ביחס למועד חתימת בעל הדירה
הראשון על ההסכם, בפרט לאור הנפקות של אי הכללת ן של הוראות תקנה זו
.במסגרת ההסכם
17
.
תקנה7
"
הצדדים לעסקה רשאים לתקן או לעדכן בהסכמה את תנאי העסקה בכפוף
לאמור בתקנות א"לה.
התייחסות :
בשל המאפיינים של ההתקשרות בהסכמי התחדשות עירונית יש לה
י מנע ממתן מעמד לבעל
דירה יחיד ולקבוע שיעורים של הסכמות בקרב בעלי הדירות המאפשרים שינוי של הוראות
.ההסכם או עדכון לכל, ככל שמדובר בהוראות המטיבות עם בעלי הדירות
18
.
תקנה8
)(א
תחילתן של תקנות אלו
שלושה חודשים מיום פרסומ
ן (להלן-
יום התחילה( .
)(ב התקנות יחולו על כל עסקה שתחתם עם בעל, גם אם
העסקה הראשונה
נחתמה טרם יום התחילה.
התייחסות :
החלת התקנות על עסקאות
בפרויקטים בהם נחתמה עסקה ראשונה טרם יום
התחילה, תביא למצב שבו יהיו הסכמים שונים לבעלי דירות באותו מתחם וכן
תביא למצב של
אי אחידות . יתר על כן, בעלי דירות סרבנים עלולים לעשות
,בהוראות אלו שימוש לרעה תוך החלת פרשנויות שונות לתקנות. לפיכך יש לקבוע
כי
הוראות התקנות
יחולו רק על פרויקטים בהם טרם נחתמו הסכמים..
(פשרה
)בע"פ
הערה כללית- יש להחריג את הוראות התקנות מההסכמים הנחתמים עם החברות המשכנו
ת.
,בברכה
יפית טווס י
סגנית מנהלת א
גף יזמות ובני יה
ה תאחדות הקבלנים
בוני הארץ
העתק :
עו"ד כרמית יולס, המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, משרד המשפטים .
.הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית