חומר רקע
1
24
ספטמבר2024
שר הפנים – חה"כ משה ארבל
שר המשפטים–
חה"כ
יריב לוין
יו"ר ועדת הפנים והגנת הסביבה–
"חה
כ יעקב אשר
חברי הכנסת חברי ועדת הפנים והגנת הסביבה
המועצה הארצית– יו"ר המועצה
הרב נתן אלנתן
יו"ר לשכת שמאי מקרקעין – נחמה בוגין
יושבי ראש קודמים של לשכת שמאי המקרקעין
יו"ר מועצת שמאי המקרקעין – עו"ד
יעל קוטיק
מנהל התכנון– יו"ר ועדות הערר , יו"ר הועדות המחוזיות
פורום ה-
15
– ר
אשי הערים; מבקרי העיריות
לשכת עורכי הדין–
ראש הלשכה;
יושבי ראש המחוזות
נייר עמדה
לכ
נסת
בנושא שומה מתוקנת בהסכמה
הצ"ח תיקון חוק
התכנון והבנייה
'(תיקון מס156
)
(שומה מתוקנת
בהסכמה) התשפ"ד-
2024
פגיעה בשכבות החלשות ובשוויון
מימוש
הזכות לערור
או לפנות לשמאי מכריע כרוכים
בהוצאות מרובות ובטרחה מרובה,
תוך נטילת סיכון להאמרת
השומה כפ י שמצוין .בהצעת החוק מציאות זו מציבה חסמים בפני השכבות החלשות
ופוגעת בערך השוויון .
הצ
עת החוק
אף מתארת את ה מציאות
החמורה,
כי ,במקרים בהם סכום החיוב בהיטל נמוך יחסית
הרי ש על פי רוב
החייב
מעדיף להימנע
מנקיטת הליכים גם אם לדעתו נפלה
טעות בשומ.ה
מ ציאות
וז , מחמירה את ,הפגיעה במעוטי היכולת על רקע האנומליה הקיימת כיום
ב מנגנון היטלי ההשבחה , אשר מבקר
המדינה באומץ רב התריע
על ההשלכות ל
אמון הציבור,
.כפי שאף ניתן להתרשם מהפרסומים ברשות הרביעית
כלל דרישות העיריה בשומות
שנבדקו היו בחיובי יתר
בהמשך
לדוח המבקר ,
ערכנו בדיקה .להיקף שומות דומה שבדק המבקר הבדיקה1
נערכה לשומות
מת"א ,
בין היתר על
רקע בחירתה ע"י משרד הפנים
כועדה המצטיינת
לשנת
2023
2
ובאשר מצאנו כי בשנת2023
אחת מכול
שלוש שומות
מכריעות במדינה הייתה
מ
ת"א ו כן על רקע השלכות ערכי הקרקע
מ
הגבוהים במד ינה להיקף
החשש ל דרישות.חיובי היתר
ראשית, הבדיקה העלתה כי רק
בכ-
1.5%
,משומות העיריה
גובה
דרישת החיוב היה
מתחת ל-
70,000
₪
.
ע"כ, אנו ממליצים
כי
קריטריון היסוד בה צעת החוק
הנוכחית יורחב לדרישת חיוב בגובה
של
עד
100,000
₪
,כפי שהוגדר ב
נוסח
הצעת
ה חוק
ה
קודמת
אשר אושרה ע"י
ועדת שרים
לענייני חקיקה3
ואשר
אחד מיוזמיה
הינו
חה"כ מיכאל מלכיאל4.
הבדיקה העלתה כי בכלל השומות שנבדקו
, החיוב בדרישות העיריה היה ב דרישת
יתר
ביחס להכרעת
הש
מאים המכריעי
ם
אשר הפחיתו
את
דריש
ו ת העיריה בשיעור ממוצע של
כ-
50%
.
עוד נמצא כי
בלמעלה מ-
40%
מהמקרים
גובה שומת השמאי
מטעם העיריה היה פי10
ומעלה מ סכום החיוב שנטען
ע"י השמאי מטעם החי
יב .
נציין, כי
משמעות ממצאי המבקר ו,הר"מ
הינה חשש
ל חזקת אי תקינות
מנהלית5
בדרישת
חיובי יתר
,לאורך שנים ארוכות
כאשר
ע"פ
פרס
ומים ב
רשות הרביעית6, מקורות בתחום מודים כי
, ר שויות מקומיות רבות מנחות את השמאים העובדים
'עבורן לקבוע שומות גבוהות ככול האפשר
וכי ברור ששמאי שיקבע הערכות נמוכות, לא יזכה לעבוד יותר עם העיריה .
2
פערים בלתי סבירים בין השמאים
הפערים הקיצוניים בין השומות ש ,הוצגו לעייל צריכים לראייתנו להניע בדק בית יסודי וכנה
ואף חיצוני לגורמים
שעשויים להיות בעלי עניי.ן פערים אלו ידועים מזה שנים למקבלי ההחלטות ומבקר המדינה הצביע באומץ לב
על
החשש מפגיעה באמון הציבור
במנגנון
היטל ההשבחה. להלן נצ
יין בקליפת אגו ז כי פערים סבירים הינם עד15%
.
במאמרו7
של
שמאי המקרקעין
,יובל דנוס זכרונו לברכה
מצויין כי פסקי דין רבים שפורסמו מביעים תרעומת על
הפערים בשומות השמאים ומבליטים את חוסר האובייקטיביות בהן, כביכול, בכך שניתן להבחין באמצעות השומה
:לאיזה צד היא משתייכת שומה גבוהה-
לצד התובעים, שומה נמוכה- לצד הנתבעים.
במאמר מובא גם ציטוט מפס"ד של ביהמ"ש- '
ניתן היה לצפות ממומחים מנוסים, הפועלים לפי קריטריונים
אובייקטיביים, שיגיעו לתוצאות שאינן
רחוקות זו מזו '8
וכך נכתב במאמר - '
המדובר הוא בפער בשומת נכס מסוים
על ידי שני שמאים או יותר, כאשר פער זה חורג מהתחום הסביר והמקובל של15%
-
10%
.'
הנימוקים
לפערים ה גבוהים מהתחום הסביר
והמקובל
)(ואף הרבה יותר ,
כפי שנמצאו בדוח המבקר ובממצאי
הבדיקה לעייל ,ככול ו
יכולים להיות מובנים ברמה כזו או אחרת על ידי שמאי מקרקעין, הרי שברמה הציבורית
הם
כאמור
עשויות לעורר תחושות של חוסר אמון בקרב האזרחים עד כדי פגיעה באמון הציבור כ .דברי המבקר לעייל
נציין כי גם גורמי ,ם בכירים במדינה ערים לכך באשר פורסם בתקשורת כי המשנה ליועצת המשפטית לממשלה
)(משפט אזרחי עו"ד כרמית יוליס
אמרה כי
השמאות ב
היטלי השבחה היא מאוד פתוחה ויכולה להגיע לכל תוצאה9 .
כך גם באשר ל דבריו האמיצים של
יו "ר
המועצה הארצית,
אשר
אמר
,ע"פ הפרסום בתקשורת כי ישנו
מתח מובנה
בהיטלי ההשבחה
וכי מטבע הדברים לרשות המקומית יש אינטרס שהשומה תהיה על הצד הגבוה10
.
הצעת החוק מצמצמת אך
מותירה חסם מהותי
הצעת החוק
אומנם
מצמצמת
את ההוצאות המרובות ביחס להליך
הנוכחי ואולם,
היות והפנייה באמצעות שמאי
,כרוכה בהוצאה של אלפי שקלים יוצא שבשומה
ב סכום של עד
70
אש"ח
עלות ההליך יכולה לעמוד על אחוזים ניכרים
מסכום שומת היטל ההשבחה, כאשר
אין ודאות
כי תתקב
ל ותפחית מההיטל .
נזכיר כי שכר המינימום
הינו
5,571.75, דהיינו , המנגנון המוצע מטיל על השכבות החלשות 'מס' גבוה שעשוי להגיע
למשכורת החודשית ואף יותר ויש חשש ע"פ ממצאי המבקר
כי ידרשו
לשלם
זאת
באם'ברצונם לזכות ל'היטל אמת .
לאפשר לחייב להגיש מסמך לועדה ללא שמאי
ההנחה
כי
תביעה יכול להגיש רק עו"ד ושומ
ת מס
יכול רק להגיש רק
רו"ח,
שונו
ברבות הימים באופן ש מסייע למעוטי
היכולת ול
שכבות החלשות ,
כפי שמתאפשר
לדוגמא
בתביעות קטנות11 ובהגשת שומה ל
בעלי מחזור נמוך12
.
,באופן דומה אנו ממליצים כי הצעת החוק תאפשר לחייב לפנות לועדה המקומית13
באופן עצמאי ו ללא חסמים של
הוצאה כספית
ישירות באשר ברי כי
ישנם מרכיבים בתוך שומת היטל ההשבחה
שאינם מחייבים שמאי14
.
נציין כי ישנם
מרכיבים
בשומת היטל השבחה שאינם בהכרח
בתחום סמכותו או מקצ עיותו
הבלעדית
של שמאי
מקרקע.ין לדוגמא – שגגה
בשומת הועדה
בזיהוי הנ
כס
או
במצב המשפטי .
כך למשל
גם
פנייה בדבר המצב התכנוני
איננה מחייבת שמאי .
וכך גם ההיסטוריה של הנכס ושומות ועסקאות בנכס .הסמוכות למועד הקובע
בכול אלו ועוד, יכול החייב שיש ברצונו וביכולתו להגיש
פנייה עצמית ללא חסם של הוצאה כספית ,
או לחלופין
להגישה .באמצעות בעל מקצוע אחר, כדוגמת עו"ד
מניע
ת הבעי ה עדיפה על
פני כל פתרון
ב
ממצאי דוח
מבקר המדינה עולה כי רק
בכ-
20%
מהמקרים
החייב מערר על גובה החיוב באמצעות פנייה לשמאי
.מכריע
העובדה כי מרבית החייבים אינם פונים לשמאי מכריע, מעצימה את ההכרח כי
דרישת העיריות תהיה ל-
'מס
'אמת.
אך האם יש
באפשרות הרשויות לעשות כן מהלכה למעשה ?
3
,על כן
דבריו האמיצים של יו"ר המועצה הארצי ת
כאמור לעייל כי
מטבע הדברים לרשות המקומית יש אינטרס שהשומה
תהיה על הצד הגבוה15
,
יתכן ועשויים להצביע על כך שהמדינה אשר
קבעה את מנגנון היטל
,ההשבחה יצרה מציאות
בבחינת 'ולפני עיוור לא תיתן מכשול '
.בפני הרשויות המקומיות
למדינה יש אחריות
ל מניעת פגיעה באזרחיה
ו.סמכויות החקיקה בידיה ו אף מבלי לצלול לסיבות
ולממצאי המ ,בקר
נציין בקליפת אגוז כי לראייתנו ,
הדבר עשוי לנבוע בין היתר
מ
חוסר עקביות שלטונית
וחוסר
שוויון בפני ה
ועד
ות ,
באשר
שמאי הועדות פועלים כל אחד בהתאם
לתפיסת עולמו
ולא בהכרח בהתאם להחלטות קודמות של הועדה .
לכך נלוות המציאות שהודגמה בנייר העמדה באשר
ל -פערי
השקיפות
בשומות
(נספח
א)'
, לרבות המלצות
,הרלוונטיות גם להצעת חוק זו בדבר קביעת עקרונות אחידים, עקביים ושוויוניים, שעשויים לסייע
לאזרחים
המוחלשים להבין
בעצמ
ם את המסמכים השמאים,
מבלי להטיל עליהם עול
כספי כבד ב שכירת שירותי בעלי מקצוע .
עקביות, שקיפות , אחידות, שוויון
מרכיב נוסף הינו קביעת
בסיס אח
יד
לערכי השווי המהווים פרמטר
בגובה ההיטל . אנו בעידן בו הטכנולוגיה ומערכות
המידע התקדמו מאוד ובסיס הנתונים הממשלתי כולל את נתוני.מכר הנכסים
וכך אפשר הן ליצור בסיס
מדוי ק יותר
לערכי שווי אחידים
ואף להזין ולגלם את ערכי השווי של השומות ככלל ושומות מכריעות בפרט
למ .אגרי המידע
משכך, גם מרכיב השווי
,שלעיתים מהווה מרכיב משמעותי בשומה ואף סלע מחלוקת
ראוי שיהיה
.נגיש לחייבים
למעשה אם מרכיב השווי
בבסיס השומה יקבע באופן שוויוני ואחיד
ככול האפשר ע"ב האמור, הרי שהדבר עשוי אף
הוא
לצמצם במידת מה את ה-
.'שגגות' בשומות היטלי ההשבחה מטעם הועדות
שומות היטל ההשבחה נדרשות להיות ברורות, מנומקות16
, מבוססות, עם מבנה אחיד
ולהתבסס על עקרונות אחידים
אשר נקבעו ע"י הועדה ונדרשים להיות מוחלים ע"י השמאים מטעם
הועדות , ללא תלות בתפיסת עולמו האישית של
כל שמאי ושמאי
וזאת באמצעות קביעת עקרונות
וקווים מנחים שיחייבו את השמאים
ויצרו שוויון בפני הועדות .
הסיוע לשכבות החלשות כמכווין נוסח החוק
לסיכום, היות ומראש התיקון לחוק מתייחס ל שומה מתוקנת בהסכמה בסכום של עד70,000
₪
,
אשר כאמור המלצנו
להרחיב
ה ל -
100,000
₪
,
הרי
ש
נוסח החוק ראוי וצריך ל עשות את מלוא
כברת הדרך
ע"מ להסיר את מירב החסמים
בפני השכבות החלשות ולקדם
שוו יון ומשכך אנו
ממליצים לחברי הכנסת
לקבל את המלצותינו .האמורות לעייל
אנו קוראים לתיקון
עולם
במנגנון היטלי השבחה
ולגיוס
תמיכה ציבורית ושלטונית , לרבות של שרי ממשלה, חברי
כנסת, ראשי רשויות וחברי מועצות מקומיות,
לתמיכה וקידום
המלצותיו האמיצות והערכיות של
יו"ר המועצה
הארצית
הר
ב נתן אלנתן ,
לניתוק הקשר בין הועדה המקומית לשמאי.העורך את שומת היטל ההשבחה
אנו קוראים ל יו"ר המועצה הארצית
ול
משנה ל ,יועמ"ש עו"ד כרמית יוליס לשלב
נציג או נציגים
מארגוני החברה
האזרחית
בצוות הלאומי הבוחן
.את מנגנון היטל ההשבחה, ע"מ לקבל זווית אזרחית ולהיות קשובים לרחשי הציבור
אנו מ בקשים לברך
את יו"ר לשכת שמאי המקרקעין
הגב' נחמה בוגין על המענה
למכתבינו17
ו הסכמתה
ל תיאום
המועד
שנקבע
ל
מפגש עם ארגוני החברה האזרחית ,
במסגרתו נציג לה את המלצותינו הן באשר להצעת חוק זו והן
באופן רחב יותר באשר להגברת אמון
הציבור ו צמצום הפערים
ב
ין שומות מקרקעי כ ן מפורט לעייל .
,בכבוד רב ובברכת העצמת הדמוקרטיה והדאגה לשכבות החלשות
עו"ד טלי לביא
דמוקרטיה
בשלטון המקומי
חגי קורח
ראש תחום השלטון המקומי
ה עמותה לדמוקרטיה מתקדמת
______
_______
[email protected] https://www.progdemocracy.com/municipal
4
נספחים
5
'נספח א
6
1 קישור לממצאים .
F
https://1drv.ms/f/s!AuLPCgLLlLTBhKdOgjf9ZVTGyqKPIg?e=FSPWOf
.הבדיקה נעשתה ע"י חגי קורח שאיי נו
עו"ד או שמאי מקרקעין וע"כ
בין היתר נעשתה פנייה בנושא עם קישור לממצאים
נעשתה לגורמים שונים בעיריית ת"א יפו
, לרבות מכתבים ל חברי
מועצה ,ל מחלקת
שומה והשבחה
, ליו"ר ועדת הביקורת ול מבקרת העיריה, תוך המלצה לביצוע בדיקה של העיריה בעצמה ע"ב גורמי המקצוע
ומערכות המידע השלטוניות לבדיקה מעמיקה
,ויסודית תוך הצעה שהו צעה לסייע לעיריה בבדיקה זו בהיבט האזרחי.
2 מערכת תל אביב און ליין ,
22.08.2024
.לינק .ועל כן - העצמת
הדמוקרטיה בהליך התכנון
יכולה להקרין ליתר הועדות וממצאים אלו יכולים
לסייע
בידי
המועצה.
3
קישור לפרסום
4
https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001216657
5
החלטה
שהתקבלה בגלל שדעת הרשות
נחושה להשיג
תוצאה
מסוימת ,
ללא תשתית עובדתית
ראויה ,
הינה
החלטה
שרירותית (בג"
ץ
82/297
,ברגר
נ 'שר
המשפטים).
6
dbfbf9ee0000
-
a57f
-
db5a
-
dbd9
-
article/0000017f
-
10/ty
-
01
-
https://www.haaretz.co.il/misc/2002
7
'שמאי המקרקעין יובל דנוס זכרונו לברכה, 'על שומות ופערים.
8 ראה: פסק-
הדין בע"א161/79
.', שר האוצר נגד הרברט זילברשטיין ואח
9
https://www.nadlancenter.co.il/article/9644
10
https://www.nadlancenter.co.il/article/10359
11
ההליך בביהמ"ש לתביעות קטנות נועד לאפשר לכל
אזרח להגיש
תביעה כספית בעלויות
נמוכות ללא שכ"
ט עו "ד .
גם הליך הגשת
דוח מקוצר
מאפשר לבעלי מחזור כולל עד
60,000
₪
להגיש דו"
ח מקוצר ללא עלויות רו "
ח .אלו דוגמאות בלבד וישנם הליכים נוספים בהם
המדינה
איננה
מטילה
על
האזרח הקטן הוצאות בשל תשלומים לרשויות.
12 בתוך ש המדינה
אף הקימה לשכות
הדרכה לסיוע בהגשת דוחות המיסים ובפרט כסיוע
לאזרחים בעלי מחזור נמוך .
13
וזאת בהתאם למוגדר בהצעת החוק- ב
מקרים בהם החייב סבור
כי
נפלה
שגגה
בשומה.
14
תקן
מס '
1 קובע את
הפירוט המזערי הנדרש
בשומות
המקרקעין לסוגיהן .
בתקן מוגדרים נושאי
השומה המתחייבים כאשר
נראה כי
לחלק
מהנושאים
המפורטים בטבלת
שבתקן יכולים
להתייחס גם החייב
או עו"ד.
נראה כי הנושאים
המרכזיים בהם
ישנה חשיבות ואולי
הכרח
בשומה ,
הינם
נושאים
מס '
13,14,17
ויתכן וגם
'בנושא מס15
.
15
. שם –
ראה 'הערה מס10
.
16
השמאי יובל דנוס ז"ל ,עמד
במאמרו
נימוקים ותחשיבים
לחוות דעת - רשות או
חובה ,על
התופעה של שומות המוגשות
לחייבים ללא
נימוקים
וללא
תחשיבים ,בבחינת
שומה
פסוקה שאין
יכולת לתהות על
קנקנה.
https://www.dannus.co.il/index2.php?id=52&lang=HEB
17
https://1drv.ms/f/s!AuLPCgLLlLTBhKc_F8pWMnwGzAx61w?e=1ZuwiF