פרוטוקול ועדה
הכנסת העשרים-וחמש
מושב שני
פרוטוקול מס' 252
מישיבת ועדת הפנים והגנת הסביבה
יום שני, כ"ג בתמוז התשפ"ד (29 ביולי 2024), שעה 12:56
סדר היום:
<< נושא >> הצעת תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה מקצועית), התשפ"ד-2024 << נושא >>
נכחו:
חברי הוועדה:
יעקב אשר – היו"ר
מוזמנים:
נוי חסון גורדון
–
ראש אשכול חקיקה, משרד המשפטים
עמיר הרן
–
עו"ד, ראש האגף לאסדרת מקצועות ורשם המתווכים, משרד המשפטים
משה צבי קושנר
–
מתמחה, משרד המשפטים
עופרה קונס
–
ועדה מייצגת רשם המתווכים, משרד המשפטים
רועי יהודה גרין
–
חבר ועדה מייעצת יוצא, רשם המתווכים, משרד המשפטים
עדי כהן
–
עו"ד, ייעוץ וחקיקה, משרד המשפטים
יאיר סילברג
–
מתמחה, משרד המשפטים
יערה למברג
–
ייעוץ וחקיקה, משרד המשפטים
נחמה בוגין
–
יו"ר לשכת שמאי המקרקעין
אסף אפשטיין
–
סגן יו"ר ארצי, ארגון מתווכי מקרקעין בישראל
שי דרזי
–
יועץ עסקי ומנטור למתווכים
יצחק לוי
–
יו"ר לשכת מתווכי הנדל"ן הארצית
רן מלמד
–
מנכ"ל עמותת מפנה
אלחנן בניאל
–
בעלים של חברת תיווך בית שמש נכסים
סופי אוחנה
–
סמנכ"ל תפעול, רימקס ישראל
חיים יצחק כהן
–
משרד תיווך בית שמש, שיא הנכס
לירון הופפלד
–
עו"ד, הרשות להגנת הפרטיות
אבישג לוי
–
בת דודה של אליה כהן החטוף בעזה
יחיאל יהוד
–
אביהם של דולב , שנרצח ב-7.10 ושל ארבל, החטופה בעזה
יזהר ליפשיץ
–
אביו עודד ליפשיץ חטוף בעזה, מטה משפחות החטופים
חנה כהן
–
דודה של ענבר היימן שנחטפה ונרצחה וגופתה מוחזקת בעזה
משתתפים באמצעים מקוונים:
יוסף ויצמן
–
עו"ד, נציג לשכת עורכי הדין
ייעוץ משפטי:
תומר רוזנר
רעות בינג
אביב מועלם (לשעה משפטית)
מנהלת הוועדה:
לאה קריכלי
רישום פרלמנטרי:
חבר תרגומים, מיטל פורמוזה
רשימת הנוכחים על תואריהם מבוססת על המידע שהוזן במערכת המוזמנים הממוחשבת. ייתכנו אי-דיוקים והשמטות.
<< נושא >> הצעת תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה מקצועית), התשפ"ד-2024 << נושא >>
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אני פותח את ישיבת הוועדה. על סדר היום הצעת תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה מקצועית), התשפ"ד-2024. לפני שנתחיל בדיון נמצאים פה גם מפורום תקווה ומשפחות החטופים. אבישג לוי, בבקשה.
<< אורח >> אבישג לוי: << אורח >>
שלום לכולם. אני בת דודה של אליה כהן, שנחטף ממסיבת הנובה מהמיגונית בכביש 232 שהיום קרויה כמיגונית המוות. אליה נחטף כשהוא פצוע ירי ברגל. האמת שביקשנו להקרין סרטון. זה אפשרי?
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
כן.
(מוקרן סרטון)
<< אורח >> אבישג לוי: << אורח >>
תודה. אז אמת יש דיבורים על עסקה שככה לפי מה שאני מבינה, מה שמונח לנו על השולחן זו עסקה שתפקיר את בן דוד לי ועוד 100 חטופים פחות או יותר. כמו שאנחנו מבינים, חמאס לא יחזיר לנו את שאר החטופים כשהם לא מפסידים כלום. כרגע מנופי הלחץ שלנו הולכים ואוזלים, כי אנחנו מביאים להם סיוע הומניטרי וכי אנחנו משחררים להם מחבלים. ואנחנו רוצים לצאת מציר פילדלפי ולתת להם לחזור בחזרה לרצועה.
עם העסקה כרגע אי אפשר לחתור לניצחון. העסקה כרגע נותנת כוח חזק מאוד לחמאס. העסקה כרגע מפקירה את שאר החטופים ומי יודע מתי הם יחזרו? בכלל המילה עסקה היא מילה מאוד מכובסת. עסקה משמעותה ששני הצדדים מביאים דברים משלהם. כרגע רק אנחנו מביאים. רק אנחנו מביאים. החטופים הם שלנו. מה החמאס מפסיד בעסקה הזאת? מי ירצה להחזיר לנו את החטופים כשהוא לא מפסיד כלום?
עצם המשא ומתן הוא בפירוש כוח לחמאס. בואו נשמע מה אתם נותנים לנו. בואו נשמע מה אנחנו מוכנים להפסיד. הפסדנו כבר, נתנו להם יותר מידי. אנחנו לא מוכנים להביא להם עוד כלום. עוד כלום. אנחנו צריכים לרמוס אותם, לדרוך עליהם, להשפיל אותם עד עפר. ואנחנו יודעים טוב מאוד לעשות את זה. אנחנו דורשים שתהיה פעם אחת כולם יחזרו חיים ומתים, כולם זכאים, אם זה המתים לקבורה ואם זה החיים לשיקום.
אנחנו לא מוכנים, אני באופן אישי לא מוכנה שאליה יישאר מאחור. אני לא מוכנה לחשוב בכלל על עסקה כזאת. ומי אמר שברגע שהפעימה הראשונה תעבור הם לא יבקשו עוד דברים?
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
בן כמה אליה?
<< אורח >> אבישג לוי: << אורח >>
28. הוא נחטף כשהוא היה בן 27. הייתה לו יומולדת 28 שם. איך אני אסתכל לו בעיניים ואני אגיד לו הבאנו להם הכול, למי שחטף, שאנס, ששרף, שרצח? מגיע לו משהו בכלל? רק כוח צבאי חזק, רק דריכות. רק השפלה של החמאס תחזיר לנו את כולם. וכן, אנחנו יודעים לעשות את זה. וכן, אנחנו יכולים לעשות את זה. וכן, אנחנו צריכים לעשות את זה. אף אחד לא יישאר מאחור. בעסקה כרגע זה מה שהיא אומרת. כולם בפעם אחת, חיים ומתים. תודה רבה.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
תודה רבה. פורום החטופים, יחיאל?
<< אורח >> יחיאל יהוד: << אורח >>
שלום. שמי יחיאל, ואני אביהם של דולב יהוד ושל ארבל, בתי, שמוחזקת כבת ערובה ואריאל בן זוגה. שניהם נחטפו מהממ"ד בקיבוץ ניר עוז. דולב בני היה חובש באיחוד הצלה ובמד"א וכאשר התחיל ירי הטילים הוא שמע קריאות לעזרה. הוא יצא החוצה לסייע. נרצח על ידי החמאס. שרידי גופתו לפני חודש וחצי אותרו בקיבוץ. אנחנו כל הזמן חשבנו שהוא בן ערובה, נמצא בשבי החמאס. אבל לפני חודש וחצי קיבלנו הודעה שאיתרו את שרידי גופתו שהיו שרופים כמעט ללא היכר וקברנו אותו.
אני נוקט במושג "בני ערובה", "בנות ערובה". לא חטופים. הם היו ב-7 באוקטובר חטופים וחטופות. מה-8 באוקטובר הם בני ערובה, הן בנות ערובה, לחיי המחבלים. המחבלים משתמשים בהם כמגן לפניהם. וזהו הכוח של המחבלים מולנו. כלומר, היום לבוא ולומר לחמאס בעסקה של כולם או בעסקה של חלקם – זה בכלל לא בידיים שלנו, זה בידיים של סינוואר. הוא אמנם מפלצת, אבל הוא לא טיפש. ואת כל מהלכי המשא ומתן עד כה הוא הוכיח לנו שהוא מנהל. לא נעשה כלום במשא ומתן בלי שסינוואר קובע.
אני אמרתי ב-5 בנובמבר לשר הביטחון גלנט אל תמשיך את המלחמה. כי נשק יום הדין בידיים של סינוואר ולא שלך. נשק יום הדין בידיים של סינוואר עם 240 בני ערובה ובנות ערובה במנהרות. ואתה עם כל הטנקים והמטוסים שלך לא תצליח. בלחץ הצבאי, במאבק הצבאי, במלחמה הצבאית שחררנו שבעה. במשא ומתן 110. אז צריך להתחיל את המשא ומתן מאיזה שהוא שלב. מה שהיה בפעם הקודמת, שזה היה מתווה אחד עם כמה פעימות, זה גם מה שיהיה עכשיו. הוא לא יוותר על המגן החי הזה. הוא לא יוותר על ארבל, הוא לא יוותר על אריאל. הוא לא יוותר על אליה. הוא לא יוותר על עודד ליפשיץ, הסבא רבא היחיד שנמצא שם. עד שעתידו ועתיד ארגונו לא יובטחו. ואני סומך עליו ואני סומך על החמאס ואני סומך על ארגוני המחבלים הסוררים שיתנו לנו עילה למחוק אותו בעתיד. שיתנו לנו עילה להיכנס שוב. וכל שר או שרה שאומרים לי 'אנחנו נאבד את המומנטום הצבאי'. נוותר עכשיו על פילדלפי, נוותר עכשיו על נצרים. אני אומר סליחה, אתם לא סומכים על צה"ל? אתם לא סומכים על מערכת הביטחון? ויש לי את כל הסיבות בעולם שלא לסמוך על צה"ל, לא לסמוך על מערכת הביטחון. ובכל זאת, זה מה שיש לי. זה מה שיש לנו. אין משהו אחר.
בקטע של החוסן החברתי שלנו, אנחנו חייבים להיות מאוחדים פורום תקווה, משפחות בני ערובה, במטרה אחת: להחזיר את בני הערובה אלינו. ברגע שאנחנו נחזיר את בני הערובה אלינו מי לקבר ישראל ומי לחיק משפחתו, הרוח של כל העם תתרומם. כיום יש הפרדה. קוראים לנו שמאלנים, בוגדים, מופקרים. זה פשוט לא יאומן איך שאנחנו פתאום נהיינו, ב-6 באוקטובר עוד היו בינינו איזה שהם חילוקי דעות כאלה ואחרים, פוליטיים. היום אנחנו פשוט חברה מפולגת. זה אחד ההישגים שלו. ואני אומר, לפחות בניצחון אחד, לפחות בהישג אחד ביבי נתניהו, שאני רואה בו ראשון ואחראי לזה שדולב נרצח, לזה שארבל בתי מוחזקת שם. הוא אחראי, הוא הראש. אני עד לפני שלושה חודשים עוד הייתי פחות או יותר ממלכתי בהופעות בתקשורת, בהופעות בפני פוליטיקאים. באמת, כי קיוויתי. ואפילו עם אשתו נפגשתי. כי כל כך קיוויתי שהוא עושה את הכול בשביל זה. אבל לא. ארבל כבר יכלה להיות פה שלוש פעמים. כל פעם מחדש הוא טרפד, מטעמים שלו. עם סמוטריץ' נפגשתי, עם בן גביר נפגשתי, עם אורית סטרוק נפגשתי. עם כולם. אני מבין את הראש שלהם.
הילדים שלנו מתפגרים. הכנסת יצאה לפגרה, הילדים שלנו מתפגרים שם. ואני נפגשתי עם השר גולדקנופף. אדוני יושב-הראש, בבית של דולב בני בכרמי גת, בדירה החלופית שהוא קיבל, והוא בא לבקשתי הוא קבע מזוזה. ואני אסיים את דבריי בקטע, הוא כתב שני דפי פוליו לדולב. מכתב לדולב. עוד לא ידענו ב-10 בינואר כשהשר גולדקנופף היה שדולב נרצח. והוא ישב אחרי קביעת המזוזה וכתב שני דפי פוליו. אני אקרא רק קטע קטן ממה שהוא השאיר שם.
"דיברתי על לב אשתך", אשתו סיגי, אלמנתו נכון להיום, "ונתתי לה הבטחה שאנחנו לא ננטוש אותך". זה הוא כותב לדולב, זה מכתב לדולב. "שאנחנו לא ננטוש אותך. אנחנו נעמוד כחומה בצורה לקיים את הבטחתנו שנעשה כל אשר לאל ידינו למען תשוב לביתך לראות את כל המשפחה שדואגת לך". זה קטע קטן ממה שהוא כתב. שהוא מבטא את המחויבות של השר גולדקנופף, שלך אדוני, של כל סיעת יהדות התורה, להביא את בני הערובה חזרה לחיק ישראל. ואותו דבר כמובן גם סיעת ש"ס. ופה אני אומר תפעילו את מנופי הלחץ שלכם על הממשלה. תפעילו את מנופי הלחץ שלכם על הממשלה. יש לכם כוח להחזיר את בני הערובה.
דיברנו ארוכות עם השר גולדקנופף, עם גפני, עם משה ארבל, עם השר דרעי. הנושא מצוות פדיון שבויים. זה ברור לכם, אתם אומרים לי כולכם ללא יוצא מן הכלל 'יחיאל, אתה מתפרץ לדלת פתוחה'. אין פה שאלה מבחינתנו. אז כמו שסמוטריץ וכמו שבן גביר מאיימים בפירוק הממשלה אם תתבצע עסקה מופקרת כהגדרתם תפעילו גם אתם את מנופי הלחץ. הרי מה שקורה בצפון, מה שקורה מדרום – זה הכול תוצאה של משבר בני ערובה בעזה. ברגע שתיפתר הבעיה הזאת, ברגע שייפתר משבר בני הערובה בעזה יהיה שקט בצפון. יהיה שקט בדרום, יהיה שקט בכל העולם.
הילדים הטהורים שנטבחו לפני יומיים במג'דל שמס זו תוצאה ישירה של המלחמה בעזה. שעד היום, כמו שאמרתי, לא השגנו כלום. עשרה חודשי לחימה ולא הכנענו ארגון טרור בן 30,000 מחבלים. המעצמה הגדולה באזור. וחשוב לזכור, לא בידינו להחליט. לא בידי ממשלת ישראל, בטח שלא בידינו משפחות בני הערובה ומשפחות השכולות. לא בידינו להחליט כמה ואיך ישוחררו. זה רק בידי הכלב ההוא. רק בידי סינוואר.
ואנחנו חייבים להיות מונעים לא מתוך תחושת נקם. לא מתוך תחושה של להשפיל אותם. זה לא יעזור, אנחנו לא ארגון פשע, אנחנו לא ארגון גרילה. אנחנו מדינה דמוקרטית, עצמאית, ממשלה, זה לא ארגון פשע. לדבר כל הזמן, לתופף בתופי המלחמה ולהגיד לרצוח אותם, להכניע אותם, לכתוש אותם. זה לא ילך. בטח לא כל עוד בני הערובה בידיים שלו. תודה רבה לכם.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
תודה לך. יזהר.
<< אורח >> יזהר ליפשיץ: << אורח >>
נעשה את זה קצר. יחיא דיבר מדם ליבו וגם הגברת דיברה מדם ליבה. אבל אנחנו פתאום כולנו פה הפכנו לאסטרטגים בעל כורחנו ואנחנו בדיוק יודעים את הכול ומתי ללחוץ ומתי להילחם. לי התקופה הכי קשה הייתה דווקא כאשר לא נלחמו איזה ארבעה וחצי חודשים. סיפרו שנלחמו ומתו חטופים. זה היה זלזול בחיי אדם ישיר. וגם היום אני לא יודע אם הלחימה היא ב-100% או ב-30%. דבר אחד אני יודע: יש לנו ממשלה. יש לנו ראש ממשלה. יש לנו קבינט ביטחוני. וברגע זה יש השגות של ראש הממשלה על עסקה שהוא הגיש. יכול להיות שהוא ישיג עוד קצת יתרונות או פחות, אבל זה יגיע לשלב שצריך להחליט. לוקחים את זה או לא לוקחים את זה.
בשלב הזה זה מה שהוא דיבר על מנופי הלחץ. בשלב הזה אנחנו כנראה כשהוא יביא את הכי טוב שהוא יכול. וזה לא הכי טוב שאני אמליץ או שהכי הייתי רוצה. ב-7 באוקטובר אני באופן אישי הפסדתי. חטפו לי את ההורים. אבא שלי עוד שם. חטפו את כל הקהילה. 1 מתוך 4 או נאנס או נרצח או נחטף או סתם יצא משוגע, כי הוא היה בתוך הממ"ד. אנחנו הפסדנו. אנחנו רוצים את השארית להחזיר, כדי שנוכל בעתיד להגיע למשהו שאנחנו נראה בו כניצחון.
זהו. כשיגיע הרגע צריך לבחור אם לחתום – זה מה שאנחנו פונים פה. זה השלב שאומרים די. בעסקה הראשונה היו לנו עוד 20 חטופים חיים. בעסקה השנייה היו לנו עוד 10 חיים. בשלישית עוד 5 חיים. ועכשיו מתו עוד חמישה שהודיעו. אז ברור מה יהיו התנאים.
אני רוצה להגיד משהו שאולי לא פופולרי, אבל גם בשביל 20 חטופים חיים או לקבל כמו על 40. הוא לא ממש אוהב חטופים ומטפל בהם ביד יפה וטובה. ואנחנו פה ממשיכים לייצר אסטרטגיות בזמן שחטופים מעונים, נרצחים. חטופים חיים הופכים למתים. אנחנו רוצים התחלת תהליך שתגרום לכך שכולם יבואו ושיהפכו את עזה עוד פעם עם ה-D9 כדי לחפש כל אחת מהגוויות כדי להחזיר. וכאשר נבין שלא מצאו את הכול, נצטרך אנחנו להבין את המצב וזה מה שיהיה. ויהיו כאלה. לא צריך להיות נאיביים ולהגיד את כולם או זה. יהיו כאלה. חטופים מעידים שהבתים שהם היו בהם נהרסו. ותעלות ושפוצצו גם הרגו חטופים. וצה"ל גם ירה בצה"ל ו-10% זה אנחנו הרגנו את חיילינו. וטרגדיות הן חלק ממלחמה. וכאשר זה ייגמר ננסה להוציא את התוצאה הכי טובה שנוכל בכל המדדים. תודה רבה.
<< אורח >> יחיאל יהוד: << אורח >>
סליחה רגע. בעניין של זה שביקשתי מכם מנהיגי העם, כמנהיגים של הציבור הדתי ליצור את התנאים לאחדות שכל כך חשובה בינינו. כלומר, לעצור את הפילוג הזה. אני רוצה לספר סיפור אישי איך שזה מבטא את העניין של הפילוג. לפני שבועיים חניתי עם האוטו ליד השער של מושב דתי בהרי ירושלים. על האוטו שלי מאחורה יש את המדבקה של ארבל, של דולב ושל אריאל עם התמונות שלהם. עצר לידי רכב, זה מושב דתי. עצר לידי רכב שיצא מהמושב ויהודי נשוא פנים עם זקן וכיפה, כולו חזות דתית, מצביע על השלטים, על התמונות ואומר 'זה פרופגנדה זולה'. אמרתי לו 'סליחה? למה אתה מתכוון?'. הוא אומר לי 'זה תעמולה זולה. אתה עושה תעמולה זולה'. אז אמרתי לו 'תשמע אדוני, פה בתמונות יש את דולב בני שנרצח ב-7 באוקטובר כשיצא החוצה להציל חיים'.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
לא כל אדם שהוא נשוא פנים, גם אם הוא דתי, זה לא אומר שהוא לא טיפש.
<< אורח >> יחיאל יהוד: << אורח >>
כן. 'ויש פה את ארבל בתי שהיא מוחזקת כבת ערובה. ויש פה את אריאל, בן הזוג שלה. הם פני הזוועה. אתה פני הרוע. אתה פני הרשע. אם אתה אומר לי דברים כאלה אתה פני הרשע'. הוא כמובן התרגש כולו ויצא החוצה ואומר לי 'תכפר לי, תן לי כפרה'. אמרתי לו 'אין בזה כפרה אמיתית'.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אם כך, הוא לא טיפש גמור.
<< אורח >> יחיאל יהוד: << אורח >>
אמרתי לו 'אין בזה כפרה אמיתית. כי לו הייתי בן אדם שאין לו נגיעה לאסון, היית מתווכח איתי. הם פני הזוועה, אתה פני הרשע'. הוא הלך וצילם את התמונה שלהם ואמר לי 'איך אני יכול?' אמרתי לו 'הערב בארוחת שישי כשאתה יושב עם המשפחה, אתה יושב עם הילדים ועם הנכדים, תספר לכם על המפגש שלך איתי. אולי מזה הם יבינו לא לחזור על הטעות של האבא ושל הסבא'. אז זה חלק אדוני יושב-הראש, זה חלק מהפילוג שקורה לנו בעם מה-7 באוקטובר. אני מגיל 3, למרות שאני אחר כך התאהבתי בבת קיבוץ והקמתי שם משפחה, הקיבוץ של השומר הצעיר. אני מגיל 3 בבית כנסת של אבא שלי, שאבא שלי בנה ב-1955 בראשון. אז שאף אחד לא ילמד אותי על דת. תודה אדוני.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
תודה לך.
<< אורח >> אבישג לוי: << אורח >>
סליחה רגע, אני רק אוסיף אם אפשר, שבאמת יש לכם זכות שהיא חובה, לייצג אותנו ובאמת לבקש ולדרוש ומה שאתם חושבים. אבל להגיד את זה. פשוט להגיד את זה. זהו.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
תודה. חנה כהן.
<< אורח >> קריאה: << אורח >>
יושב-הראש, אם אפשר לומר כמה מילים בשם הלוחמים שנעצרו בגלל שחיסלו מחבלים ב-7 באוקטובר או שנעצרו.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
לא, אנחנו לא מתחילים עכשיו. לא, לא. קודם כל תתאם פעם הבאה. אבל אני אומר כבר מראש, אנחנו כרגע מקדישים את - - -
<< אורח >> קריאה: << אורח >>
אני אעשה את זה בצורה מהירה.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
סליחה.
<< אורח >> קריאה: << אורח >>
אוקיי.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
בלי לחוות דעה על העניין הזה, ואני לא מחווה דעה בעניין הזה. יש הרבה דברים והרבה נושאים שהם עוולות או דברים שצריך לתקן אותם. אנחנו לא כל ישיבה נותנים - - -
<< אורח >> קריאה: << אורח >>
זה לא איזה עוולה.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
כבודו.
<< אורח >> קריאה: << אורח >>
מדובר באנשים שיצאו מהבית - - - המערכת כשלה אבל.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
סליחה, אין לך רשות דיבור כרגע. יש הרבה כישלונות, קשים מאוד, כמו אלה. וזה לא אומר מה דעתי. יכול להיות שדעתי אפילו עוד יותר קיצונית משלך, זה לא קשור. אבל אנחנו נותנים את הבמה למשפחות של החטופים, למשפחות שכולות.
<< אורח >> קריאה: << אורח >>
מה עם במה לאלה - - - חטופים?
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אז לא, התשובה היא לא. בבקשה חנה, אחרונה, חנה כהן.
<< אורח >> חנה כהן: << אורח >>
אני דיברתי בפניך קודם, אז אני אקצר.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
בסדר, יש אנשים אחרים.
<< אורח >> חנה כהן: << אורח >>
כן, אני אקצר את זה. כולנו יודעים שמדובר, שהארגון הזה הוא ארגון טרור. ארגון אכזרי ביותר שאין לו חוקים, הוא לא כפוף לשום חוק ולשום דין. והוא עושה ככל העולה על רוחו. לכן כשאנחנו מדברים על לשחרר חטופים ולעשות את זה בשלבים. אנחנו צריכים לדעת. לדעת עם מי אנחנו מתעסקים ואת הסכנה שטמונה בזה. בסדר, הם ישחררו לנו בשלב ראשון כמה חטופים. נגיע לשלב השני והוא יתפוצץ. ואז שוב ניכנס למלחמה נגדם כי הם פוצצו את השלב השני ויכול להיות שאחרי עוד חצי שנה אנחנו נבוא איתם במשא ומתן על השלב השני.
כנראה ששוב, סביר להניח, הם יפוצצו אותו גם באמצע, אחרי שישחררו ארבעה חיילים או בחורים. ואז אנחנו מגיעים לשלב של החללים שהאחיינית שלי נמנית איתם. היא נרצחה בצורה אכזרית ביותר. אנחנו נרצחים איתה כמשפחה שלה כל יום, כל שעה, כל רגע. זר לא יכול להבין את זה. אף אחד לא יכול להבין מה שאנחנו, הייסורים שאנחנו עוברים. אף אחד לא יכול להבין אותם.
לכן אני אקצר בגלל שאתה כבר שמעת את משנתי. אני באה ומבקשת פה, אני לא חושבת שאפילו מנופי לחץ יעזרו בעניין הזה. כי זה ארגון שלא כפוף לשום חוק. לשום חוק. ואנחנו נפגשנו בזה, נפגשנו בזה. לכן אני טוענת ואומרת שאם זה כבר נעשה בשלבים, השלבים צריכים להיות מאוד קצרים עם מרווחים מאוד קצרים ולא של 60 יום וחודשיים ומה שהם מבקשים. כי זה מבטיח שאנחנו ניתקע בעסקה הראשונה. הם יתחמשו שוב.
דבר שני, אני מבקשת לא להשאיר את החללים לשלב השלישי. לא מדובר בחללים, לא מדובר בגופות, מדובר ביקירינו. בשבילנו זה עולם ומלואו. למרות שחלקכם לא תסכימו, אבל מי שלא נמצא במצב הזה לא יכול להבין. כמו שאני טענתי מלכתחילה על גולדין ושאול 'חללים, נו, אז?' אבל מי שלא נמצא במצב הזה לא יכול להבין. גם כמה שאני אדבר ואגיד, לא תבינו. לכן אני באה ומבקשת. לשלב את החללים יחד עם העסקאות של החיים. לא יתכן שישאירו אותם בסוף ויבנו את עזה על הגופות שלהם. לא יתכן. תודה רבה לך שנתת לי את ההזדמנות לדבר שוב.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
תודה. שיהיו בשורות טובות.
אנחנו נחזור לנושא הישיבה. הצעת תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה מקצועית), התשפ"ד-2024. קיימנו שתי ישיבות. ישיבה אחרונה ניסינו לגשר על חלק גדול מהפערים. יצא נוסח של הוועדה. ואנחנו לא נחזור על כל הדברים. יש דברים שהגיעו להסכמות ויש דברים שיש עליהם, צריך לקבל הכרעה, אנחנו נקבל אותה תוך כדי הדיון. אדוני היועץ המשפטי?
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
כן. אני רק בקצרה אני אזכיר. אנחנו בוועדות הקודמות דנו באופן כללי וגם בתקנות ספציפיות 1 עד 6 מתוך הצעת הנוסח שמונחת בפניכם. התקנות 1 עד 6 תוקנו בתיקונים קלים שמסומנים בנוסח שבפניכם בצהוב, לא נחזור על זה. בעקבות ההחלטות שהוועדה קיבלה בישיבה הקודמת.
בעקבות הוועדה שהתקיימה בפעם הקודמת ולבקשת הוועדה נציגי הממשלה קיימו שולחן עגול או שיח עם נציגים של המתווכים שביקשו זאת.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
בהמלצת הוועדה.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
לבקשת הוועדה.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
לבקשת הוועדה.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
בעקבות זה גם דווחו לנו הבנות שהושגו בין נציגי משרד המשפטים לבין אותם מתווכים שהשתתפו בדיונים. הנוסח שמונח בפניכם מבטא בעיקרו את ההסכמות הללו. יש עוד עניינים ששנויים במחלוקת, בין אם הם בין המתווכים למשרד המשפטים. בין אם צוות הוועדה לבין הגופים האחרים. הדברים האלה יוצגו בהמשך.
אנחנו בעצם הקראנו עד תקנה 7(ב), בשביל לא לחזור על כך. אני רק אציין שבתוספת הראשונה שאותה כבר הקראנו לגבי הפרטים שעל מתווך למסור במסגרת חובת הגילוי שלו הושמטו מהתוספת הראשונה שני פרטים, בעקבות החלטת הוועדה: אחד הפרט שמבקש לצרף נסח מרוכז של הבית המשותף. זה פרט שהושמט. והפרט השני חובה של מתווך לגלות על ליקויים גלויים לעין שהיה בנוסח הקודם, עם פירוט מאוד נרחב. בעצם הפרט הזה כולו הושמט.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
ולגבי החלק של הנסח?
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
הושמט. הוא צריך לתת נסח של הדירה הספציפית או של הנכס הספציפי שבו מדובר. אבל לא צריך לתת נסח מרוכב של כל הבניין.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אוקיי.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
אלה שני הפרטים שהושמטו. עכשיו אני מציע שנקריא את תקנות 7(ג) ו-(ד) שהם חלק של התוספת השנייה שהיא השאלון שבעלי הנכס.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
ואז נחזור לנקודות?
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
לא, לא, זה בהמשך.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אה, אלה דברים שלא הוקראו.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
נכון.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
הבנתי. אז אנחנו נקריא.
<< אורח >> רן מלמד: << אורח >>
אדוני, רן מלמד, נקודת מפנה. ראשית, אני מתנצל שלא הייתי בדיונים הקודמים עקב בעיות רפואיות. בסעיף 2 של פרק ב' שכבר דנתם בו, ואישרתם אותו לכאורה, יש נקודה שאני חושב שהייתי רוצה להעלות בקצרה. ניסיתי לשאול גם את נציגי המתווכים וגם את אנשי משרד המשפטים מה זה סטנדרט מקצועי מקובל. ואני מודה שלא קיבלתי תשובה כל כך ברורה. ואני חושב שזאת נקודה שהיא מאוד מהותית.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
שנייה, שנייה.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
חובה של מתווך לפעול לפי סטנדרט מקצועי מקובל. אכן, הנקודה היא מאוד ברורה. בכל מקצוע יש התנהגות שצריכה להיות בהתאם לנוהג המקובל. גם אצל שמאים, גם רואי חשבון, גם עורכי דין וכו' וכו'. הנוהג המקובל נקבע באמצעות, מי שיצטרך להוכיח אותו כמובן זו התביעה המשמעתית אם היא תרצה להעמיד לדין משמעתי על העבירה הזאת. היא תצטרך להוכיח שקיים נוהג מקובל בשוק לנהוג בצורה מסוימת ושהמתווך הספציפי לא פעל בהתאם לאותו נוהל. זה מאוד פשוט.
<< אורח >> רן מלמד: << אורח >>
אדוני, סליחה שאני מקשה, ברשותך.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
לא, לא, תקשה.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
כן, כן, זה הזמן והמקום.
<< אורח >> רן מלמד: << אורח >>
עושים פה משהו שהוא נורא חשוב. הוא יוצא דופן.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
מה הקושיה?
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
מה יוצא דופן?
<< אורח >> רן מלמד: << אורח >>
אני חושב שצריך לנסות ולעגן טיפה יותר את המושג סטנדרט מקצועי. כי אם נציג המתווכים אומר לי אני לא יודע מה זה, לך תשאל את משרד המשפטים למה הם מתכוונים – יכול להיות שמתווכים לא יודעים מה זה סטנדרט מקצועי מקובל. לכן אני חושב שצריך לחדד את זה בצורה כזו או אחרת. אני יכול להציע איך, אבל אני משאיר את זה לכם.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
רן, אני אענה לך. אתה לא רוצה לנאום, אתה רוצה לנסות לתקן.
<< אורח >> רן מלמד: << אורח >>
נכון.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
לדעתי, מניסיוני כבר. כל חידוד יגרום לכך שבכלל הן אתה תשמע לאו. כי הרי אתה לא יכול לפרט את הכול. אתה לא יכול לפרט מהו נוהל סטנדרטי. לכן אתה מתווה איזה שהוא דבר. אז אתה בא ואומר צא לשוק ותשאל, זה הסטנדרט? אין פה, תראה, אנחנו נמצאים בסוג של דבר שאתה לא יכול כל דבר לעגן בחקיקה בצורה ברורה. אנחנו הרבה דברים הורדנו מהטעם בגלל זה.
<< אורח >> רן מלמד: << אורח >>
מתווך היום צריך לעבור בחינה ולקבל רישיון. זה אומר שבמסגרת הלימודים שלו מלמדים אותו משהו על סטנדרט מקצועי. אני חושב שאפשר למצוא. ואם לא מלמדים, חבל מאוד.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
רן, אוקיי. הערה אחת שמענו. הלאה, הערה שנייה?
<< אורח >> רן מלמד: << אורח >>
הדבר השני, כיוון שמדובר באמת בפעולה מאוד חשובה, אני הייתי מאוד מציע ומבקש לחייב שבכל הסכם שנחתם בין מתווך לבין הלקוח שלו יוסיפו בסוף ההסכם איזה שהן נקודות שמדברות על הזכויות והחובות של הלקוח ושל המתווך מבחינת המידע שהוא צריך לדעת. כי אחרת בנית תקנון שאולי הוא יהיה טוב למי שעוסק בתלונות, הוא לא יהיה טוב ללקוחות שלא יידעו אם הם יכולים בכלל להגיש תלונות, כי נעשה נגדם משהו שהוא לא תקין. ואני חושב שאתה מפספס את המהות של התקנות האלה. תודה.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
נדמה לי שנאמר פה באחת מהישיבות שבטופס הזה מופיע, זאת אומרת יש איזה שהוא, זה לא טופס ממשלתי.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
כן. יש תקנות של שר המשפטים שקובעות מה צריך לכלול טופס הזמנת עבודה. אבל משרד המשפטים יכול להרחיב.
<< אורח >> רן מלמד: << אורח >>
השאלה אם יש את זה בטופס הזה.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
התייחסות שלכם. שנייה רן. זה לא קשור לזה?
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
לא, זה קשור, אבל זה תקנות אחרות. אם רוצים לתקן את הטופס ולהגיד מה צריך להיות רשום בו ומה לא – זה צריך להיות בתקנות.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
יש תקנות, פרטי הזמנה בכתב בחוק המתווכים.
<< אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >>
אדוני היו"ר, אני יכולה להתייחס?
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
כן.
<< אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >>
אז אני רוצה ברשותך להתייחס רגע לשתי נקודות שגם עלו פה. לעניין הסטנדרט המקצועי, אני רק אחזור בקצרה על מה שנאמר בישיבה הקודמת.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
לא, את לא צריכה לשכנע אותי. השתכנעתי שזו הערה טובה, אבל המצב של עכשיו הוא הטוב ביותר. מה שנכנס יותר רק ירע את העניין.
<< אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >>
רק מה שרציתי לומר שבעצם התשובה לשאלה שלך נמצאת בתקנות עצמן שיוצרות את הסטנדרט המקצועי כמו חובת הגילוי וחובת הצגת הרישיון לבקשה.
<< אורח >> רן מלמד: << אורח >>
אז למה שלא תכתבי את זה?
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
רן, אתה יודע כמה אני מכבד אותך. נקודה. הלאה.
<< אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >>
לגבי תקנות המתווכים במקרקעין ישנן תקנות ספציפיות שמתייחסות לפרטי ההזמנה בכתב. וככל שמעוניינים להוסיף או להשמיט.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אני לא מעוניין להוסיף הרבה. אני אומר עוד פעם, יכול להיות שאם יש דברים שהם מאוד ברורים שהם ברורים גם לכם וגם לזה, כדי שהלקוח יידע, אז אני לא יודע, לא הייתי עושה את זה וולונטרי או לא וולונטרי. אבל השאלה, שוב, אם להיכנס עכשיו לתוספות שלא נגמור איתן ובסוף זה יהיה ספר, אז אני לא רוצה. מה שיש כרגע זה תקנות רחבות.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
מה שהוא הציע זה צריך להיות בתקנות האחרות, אם רוצים.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
כן, אני מבין. אבל השאלה עוד פעם, כמה דברים, מה ההתייחסות שלכם?
<< אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >>
אסף אפשטיין, סגן יושב ראש לשכת המתווכים הארצית. יו"ר מחוז ירושלים גם. אני רוצה שוב להוריד את הדברים לרמת השטח, הפרקטיקה. בפרקטיקה המשמעות של מה שרן אומר שבכל טופס הזמנה שהוא בדרך כלל עמוד A4 אחד, יצטרך לצרף את כל התקנות. כי המשמעות בעצם לפרש ולפשט מה הסטנדרט.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
שלא תכתוב, יגידו אם לא כתוב.
<< אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >>
ברור. הסטנדרט, אני לגמרי מתייחס ומתחבר למה שאמרה נוי.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
בסדר, זה מופיע בתקנות.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
לא, לא, ממש לא.
<< אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >>
זה הסטנדרט.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
ממש לא. ממש לא נכון.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
לא, הוא צודק היועץ המשפטי. אני אגיד לכם מה אני חושב. אני אנסה לפרש ונראה אם תנוח דעתך. יש סטנדרטים שהם מופיעים בחוק, שהם, איך אומרים, עצם הלו"ז של הזה. יש סטנדרט התנהגותי. ופה, וזה כן דבר שלדעתי בבואו של מישהו לשפוט צריך להסתכל, צא לשוק ותראה מה אומרים הבריות. זאת אומרת איך זה עובד אצל המתווכים. ודבר כזה לעגן בתוך חקיקה או בתוך זה הוא כמעט בלתי אפשרי.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
אני אתן רק דוגמה שתבהיר את המצב. יש נוהג בשוק היהלומים שלחיצת ידיים היא הסכם מחייב לכל דבר ועניין. זה נוהג השוק. כך נוהג שוק היהלומים. זה סטנדרט מקצועי מקובל.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
דוגמה.
<< אורח >> רן מלמד: << אורח >>
זאת אומרת אם הסטנדרט המקצועי אומר שאתה עושה משהו לא בסדר, אבל כולם עושים את זה, אז זה הופך להיות סטנדרט מקצועי שמותר לעשות אותו, למרות שהוא לא בסדר.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
לא.
<< אורח >> רן מלמד: << אורח >>
זה בעצם מה שאתה אומר.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
לא. לא. אוקיי, רן הצלחת לעשות פה תמימות ביני, בין משרד המשפטים, לבין המתווכים, לבין היועץ המשפטי. אהרון רודף שלום ואוהב שלום זה understatement. תודה.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
אנחנו נקרא את תקנות 7(ג) ו-(ד) של התוספת השנייה.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
כן.
<< דובר >> רעות בינג: << דובר >>
(ג) לא ימסור מתווך במקרקעין מידע על המצב התכנוני ועל אפשרויות תכנוניות לגבי נכס, אלא אם כן ציין את הפרסום הרשמי שעליו הוא הסתמך; בתקנת משנה זו -
"אפשרויות תכנוניות" – תוכניות מופקדות או בקשות להיתר שהוגשו לגבי הנכס, הכרזות לפי חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, השתע"ו-2016;
"המצב התכנוני" – התוכניות החלות על הנכס והיתרים שניתנו לגבי הנכס;
"תוכניות והיתרים" – כהגדרתם בחוק התכנון ובנייה, תשכ"ה-1965;
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
אולי אני אסביר רק את הדבר הזה. בתקנות המקוריות, בהצעה הממשלתית המקורית הייתה חובה על המתווך למסור מידע תכנוני. בעצם כאן נאמר שאין חובה כזו, אבל אם המתווך בוחר למסור מידע תכנוני הוא צריך לתת את המקור. כלומר, את המקור הרשמי, על סמך מה הוא אמר לדוגמה שבבניין הזה אפשר לבנות ארבעה חדרים.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
זה מדהים, איך שאני קורא את זה אני רואה פה סינית, אבל כששמעתי את המשפט שלך, מדויק. אוקיי, מדויק. אפשר פשוט לקחת את מה שאמרת ולשים את זה? כי אני איכשהו נמצא בתחום הזה 15 שנים, לא הבנתי מילה ואיך אני מיישם את זה ומה זה אומר.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
זה מאוד פשוט.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
אולי נעשה את זה בצורה פשוטה שאנשים יבינו?
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
בקשתך נשמעה. אני אבקש מהצוות המשפטי שלנו לנסות לעבור ולידד את זה טיפה יותר אם זה אפשרי.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
לא.
<< אורח >> יערה למברג: << אורח >>
זה תקנות. זה מסמך משפטי ויש הגדרות מקובלות.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אני אמרתי, הוספתי, קיבלתי גם תשובה מיד שלא. אבל בכל זאת אני אומר.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
חזקה על רשם המתווכים שבמסגרת - - -
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
לא, כי ההערה של שי דרזי היא הערה שאני הרבה פעמים אומר אותה גם, שלפעמים בחקיקה, שהדברים יורדים למטה לשטח אנשים לא כל כך מבינים. אבל מצד שני, יש גם שפה לחקיקה.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
אני רוצה להוסיף רק שבמסגרת ההכשרות שיצטרכו לעבור מתווכים חדשים בעתיד ואולי השתלמויות שיצטרכו לעבור מתווכים קיימים, חזקה על רשם המתווכים שהוא יתווך את הוראות התיווך במסגרת הכשרות מה צריך להסביר למתווכים חדשים, מה צריך להסביר למתווכים קיימים. ואם תהיה בעיה הדברים האלה יובהרו בגילויי דעת של רשם המתווכים.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
מצוין. הלאה.
<< דובר >> רעות בינג: << דובר >>
(ד)
(1) מתווך במקרקעין ימסור ללקוחו, המבקש לרכוש או לשכור נכס, מענה לשאלון שבו ביקש מבעל הנכס מידע המתייחס לכל אחד מהנושאים המפורטים בתוספת השנייה; סירב בעל הנכס למסור את המענה בנושאים האמורים, כולם או חלקם, יציין המתווך את הסירוב למסור את המענה כולו או חלקו בשאלון לאחר שנעשה מאמץ סביר לקבלו.
(2) הרשם רשאי לפרסם באתר האינטרנט של הרשם את נוסח השאלון.
עכשיו אני עוברת לתוספת השנייה שבה מפורטים הנושאים שצריך לפרט בשאלון.
<< אורח >> רן מלמד: << אורח >>
אפשר שאלה רק?
<< דובר >> רעות בינג: << דובר >>
אני אקריא את התוספת השנייה.
<< אורח >> רן מלמד: << אורח >>
אפשר רק שאלה לגבי הפרסום באתר האינטרנט.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
לא. כשהיא תסיים להקריא.
<< דובר >> רעות בינג: << דובר >>
תוספת שנייה (תקנה 7(ד))
(1) רטיבויות בנכס;
(2) חריגות בנייה בנכס;
(3) ליקויים מהותיים בתשתיות הנכס, לרבות מים, חשמל, ביוב וגז;
(4) מידע רשמי ממחלקת ההנדסה ברשות המקומית בנוגע לסטטוס "בניין מסוכן";
(5) תביעות הנוגעות לנכס או לזכויות בו, ובכלל זאת הליכים פליליים הנוגעים לבניית הנכס או לשימוש בו והליכים משפטיים;
(6) חוות דעת מקצועיות הנוגעות לנושאים מהותיים באשר לנכס, למעט חוות דעת שמאיות;
(7) צורך בהחזקה מיוחדת או בשימוש בדרך מיוחדת כדי למנוע פגיעה למשתמש בו או לאדם אחר או לנכס תוך שימוש רגיל או טיפול רגיל של הנכס;
(8) ליקויים אחרים בנכס;
(9) מטרדי רעש, ריח, קרינה, או מטרדים אחרים הפוגעים באיכות החיים בנכס;
זה אמור להיות בשאלון שמפנים לבעל הנכס.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
שהוא גם לא חייב לענות.
<< דובר >> רעות בינג: << דובר >>
הוא לא חייב לענות. אבל אז צריך לשקף את זה שהוא סירב לענות.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
אני רק אומר את עמדתי לגבי פסקה (6) שבה יש לי הסתייגות קלה. חובה למסור חוות דעת מקצועיות או מידע על חוות דעת מקצועיות שקיבל בעל הנכס לגבי הנכס. זה עלול להרתיע בעלי נכסים מלבקש חוות דעת מקצועיות. למשל חוות דעת של מהנדס לגבי מצב הבנייה, אם הוא יודע שהוא יצטרך למסור אותם בהמשך או לסרב למסור אותם ולהודיע שהוא מסרב למסור.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
לכן אתה מציע? להשמיט את זה?
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
אני מציע שצריך לחשוב על זה.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
לא, אין לחשוב. עכשיו אנחנו חושבים.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
בוא נשמע את העמדות.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
איזה תקנה מדובר? איזה סעיף?
<< דובר >> רעות בינג: << דובר >>
בתוספת השנייה, פרט (6).
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
התוספת השנייה, מה שהיא הקריאה עכשיו. פרט (6).
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
משרד המשפטים, להערתו של היועץ המשפטי?
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
בעיקרון אנחנו עוברים על הנוסח שהגשנו.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
זה אנחנו מבינים.
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
לא, אם כבר יש חוות דעת, אז היא מידע מהותי אני חושב גם בהיבט של חובות הגילוי בכלל כשעושים חוזה מקרקעין. זאת אומרת אם המוכר במסגרת ההצהרות קיבל חוות דעת מהנדס שיש איזה ליקוי מהותי בנכס, אז הוא חייב למסור את זה. לא אגיד חייב, אבל יש לזה משמעות בעסקת המכר עצמה. להגיד שהוא שומר את זה לעצמו זה בכל מקרה יש פה חובה. זה יכולה להיות הטעיה או טעות. זה פחות התחום שלי. אבל ברגע שיש כבר חוות דעת של בעל הנכס.
<< אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >>
ניתן לומר שבמובנים מסוימים, אם אנחנו חושפים את חוות הדעת האלה בעיתוי הזה אנחנו גם יכולים למנוע התדיינויות עתידיות בין בעל הנכס לרוכש הפוטנציאלי. ככל שהוא חושף את חוות הדעת בשלב הזה. אז אנחנו רואים בזה בסך הכול חשיפה של המידע המשמעותי. .
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
זה מילים יפות מאוד, אבל מה זה קשור לי כמתווך? כי כנראה הנושא או הסעיף הזה - - -
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
תקשיב רגע, לא, סתם, אני נותן לך על ההתחלה. בואו נירגע.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
אני רגוע, אני רגוע.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אצלך זה דיון שני, אצלי זה כבר דיון רביעי. אוקיי? יחי ההבדל הקטן. ואני מבקש, לא על כל דבר. דברים שיש לך מה לומר, תגיד בלי כל ההתלהמות.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
קיבלתי, קיבלתי. בסדר גמור.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
ענייני וקצר.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
למעשה לגבי הדברים האלה אני אשמור את ההערות שלי לדברים יותר חשובים.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אתה מקשיב כשאני מדבר יפה.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
אני איתך.
<< אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >>
אני חושב שבכל מקרה, ושוב אני מתחבר למה שאמרו נציגי משרד המשפטים. הרי בכל מקרה אם ייכרת חוזה המוכר כחלק מההצהרות שלו מצהיר שלא ידוע לו או שכן ידוע לו. זאת אומרת, זה יבוא לידי ביטוי. זה לא יסתתר. בסוף זה יגיע.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
לכן אין לך בעיה שזה נשאר.
<< אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >>
לכן הכול בסדר.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אוקיי.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
אלחנן בניאל, אני מנהל משרד תיווך בבית שמש, בית שמש נכסים. במידה והמוכר לא מעוניין למסור את השאלון, מסיבותיו הוא, כמו שאמרו מקודם, חוות דעת, אולי מרגיש לו שיפריע לו בשיווק, לא יודע מה. מחליט לא למסור את השאלון. איך אנחנו כמתווכים מוכיחים את זה? צריכים להחתים אותו על מסמך שהוא הסיר את זה?
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
שהוא מסרב, כן.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
אני יכול להכניס את זה כסעיף בטופס של הבלעדיות?
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
אתה יכול מה שאתה רוצה. אתה צריך להראות שעשית מאמץ סביר לקבל ממנו והוא מסרב.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אתה רק אומר לו סירבת? תחתום. זה הכול. איך אומרים? קח את האחריות על עצמך, אין בעיה.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
כן, רן?
<< אורח >> רן מלמד: << אורח >>
כן. רציתי להגיד משהו לגבי סעיף (ד)(2). לגבי הנושא של פרסום באינטרנט. לוודא שהמילה רשאי אומרת שהוא יפרסם.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
לא, הוא לא חייב.
<< אורח >> רן מלמד: << אורח >>
אז אני מנסה, אני בכוונה מעלה את זה עוד פעם. כי הייעוץ המשפטי של הכנסת לפני לא מעט שנים, שהעליתי את נושא הרשאי, אמרו רשאי זה חייב. אז אני רוצה לוודא.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
במקרים מסוימים זה נכון.
<< אורח >> רן מלמד: << אורח >>
ואם זה לא חייב אז אני מבקש לשנות את המילה "רשאי" ל-"יפרסם". הרשם יפרסם. זה הדבר הראשון. הדבר השני, שהפרסום של הטופס, הרי זה פרסום פעם אחת, לא משנים את הטופס כל הזמן. הפרסום צריך להיעשות במספר שפות כדי שאנשים שעברית היא לא השפה שהם שולטים בה יוכלו לקרוא את הטופס כמו שצריך.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אוקיי. ההערה נשמעה. גברתי, רצית לומר משהו? אוקיי.
<< אורח >> רן מלמד: << אורח >>
יש התייחסות להערה שלי?
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
כן. ההתייחסות היא שמבחינת, עוד פעם, רשאי זה רשאי.
<< אורח >> רן מלמד: << אורח >>
אני חושב אדוני שיש פה בעיה של שקיפות. למה לא להכריח?
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
כי הוא לא חייב לפרסם.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
כי הוא לא חייב לפרסם.
<< אורח >> רן מלמד: << אורח >>
אבל למה שהרשם לא יפרסם?
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
הוא חייב שיהיו את הנקודות האלה בפנים, רק הוא לא חייב לפרסם אותם.
<< אורח >> רן מלמד: << אורח >>
למה שהרשם, הרי מדובר על הרשם, לא המתווך.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
רן, אני מבין מהר ואני אומר עוד פעם. אמרתי לו שאצלו זה הדיון השני ואצלי זה הדיון הרביעי. אצלך זה הדיון הראשון ואצלי זה הדיון הרביעי. סמוך עליי שאני כבר חושיי כבר די מחודדים. ובסוף מה לעשות? אני המחוקק. מה לעשות?
<< אורח >> רן מלמד: << אורח >>
אתה הראש, אתה מחליט.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
רצית להגיד אתה הראש, ברוך השם. עוד הערות? אוקיי, הלאה. נעבור ל-8.
<< דובר >> רעות בינג: << דובר >>
מסירת מסמכים ושמירתם
8.
מתווך במקרקעין ימסור ללקוחו העתק מטופס ההזמנה בכתב, מהסכם הבלעדיות ומכל מסמך אחר שנדרש לערכו בכתב לפי כל דין, וישמור עותק ממסמכים אלו לתקופה של שבע שנים לפחות מיום חתימתם מבלי לפגוע בהוראות חוק אחר.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
הערות?
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
שמרתי אותם שש שנים, מה יקרה אז?
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
אז אתה עושה עבירה אתית.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
מה העניין בשבע שנים? איך הגיעו למספר הזה?
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
שבע שנים זו תקופת ההתיישנות.
<< אורח >> יערה למברג: << אורח >>
יערה למברגר, משרד המשפטים, ייעוץ וחקיקה. אני אמרתי לא בדקתי את זה היום. זה יכול להיות לזה משמעויות אחרות מעבר לעבירה אתית. אני אומרת, לא בדקתי את כל התנאים, אבל זה יכול להיות הפרת חובה חקוקה. זאת אומרת יש משמעות לעובדה שיש חובה שקבועה בדין.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
כן, רן?
<< אורח >> רן מלמד: << אורח >>
אני מעלה את הנושא של הגדרת המילה עותק. האם מדובר על עותק מודפס, פיזית, דיגיטלית? אולי צריך לחשוב על איך אתה מגדיר אותו. כי אחרי שבע שנים אם יש נזילה, אם קורה משהו. פתאום יגידו שאין את הטופס. אולי שווה להגדיר מה זה עותק.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אני לא מבין בהגדרות.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
אין צורך. התשובה היא אין חובה במקרה הזה בבחינת, שוב אני מדגיש, מבחינת דיני האתיקה, אין חובה לשמור את המקור ויכול להישמר עותק בי אם זה פיזי, בין אם זה דיגיטלי ובין אם זה וירטואלי בענן.
<< אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >>
המגמה היא לעבור לעותקים - - -
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
זה הבהרה, אוקיי, הובהר.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
אני לא אומר, כפי שאמרה גב' למברגר, זה לא מבטל הוראות דין אחרות שיכול להיות שאי שמירת מקור תהווה הפרה של זה.
<< אורח >> רן מלמד: << אורח >>
אדוני, אני לא התכוונתי במקור במובן של מקור. התכוונתי איך אתה מוודא שיש העתק.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
רן. מי התחילה לדבר בלי רשות?
<< אורח >> סופי אוחנה: << אורח >>
אני ביקשתי רשות. סופי אוחנה מרימקס ישראל. למיטב ידיעתי הזמנת שירותי תיווך היא חלק מניהול ספרים, הוראות מס הכנסה לניהול ספרים. שהחובה שלך לשמור את ההזמנה במשך שבע שנים.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
את הקבלה, לא? זה לא רק את הקבלה?
<< אורח >> סופי אוחנה: << אורח >>
הזמנות שירותי תיווך הם חלק מפנקסי ניהול ספרים של מתווך.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אתה יש לך, איך אמרת? משרד?
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
תיווך בית שמש נכסים.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
בית שמש נכסים. ואתה תהיה גדול כמוהם ותלמד. מה זה משנה אם היו נותנים שש ולא שבע? שבע זה שבע.
עוד הערות? הלאה.
<< דובר >> רעות בינג: << דובר >>
חובת גילוי על קשר עם גורמים אחרים
9.
מתווך במקרקעין יגלה בכתב לאדם המבקש להתקשר עמו בעסקת תיווך על כל תשלום או טובת הנאה, בכסף או בשווה כסף, שהוא מקבל או עשוי לקבל מגורם שאינו צד לעסקת המקרקעין, בקשר לעסקת המקרקעין או לעסקת התיווך ויפעל בעניין זה כאמור בסעיף 10 לחוק.
שימוש במידע למטרה שלשמה נמסר
10.
(א) מתווך במקרקעין לא ישתמש בכל ידיעה שהובאה לידיעתו על ידי הלקוח או מי מטעמו, ובכלל זה בפרטי התקשרות של הלקוח או של אדם אחר, במידע כהגדרתו בסעיף 7 לחוק הגנת הפרטיות, התשמ"א-1981, ובמידע אודות נכס מסוים, שלא לצורך עבורו נמסרה לו הידיעה, אלא בהסכמתו המפורשת של הלקוח שמסר את הידיעה.
<< אורח >> חיים יצחק כהן: << אורח >>
איציק כהן בעל משרד תיווך שיא הנכס, בית שמש. הסעיף הזה הוא סעיף מאוד בעייתי. בגלל שזה הולך להגביל אותנו. כל לקוח שירצה לגרום לי, ימסור לי מידע על נכס מסוים ואוטומטית אני לא יכול לטפל בנכס, לא יכול להציג אותו ללקוח אחר. וזה יכול לגרום פה, כמו שהמטרה היא להגן על הלקוח זה יגרום לנו למשהו הפוך.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
לא הבנתי.
<< אורח >> חיים יצחק כהן: << אורח >>
בגלל שאז מפעולה, בגלל מידע שהוא מסר לי זה גורם לי אתית לא לטפל בנכס, כפי שנמסר פה בסעיף.
<< אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >>
אני רוצה רק לחדד את מה שנאמר.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
רגע, זה לא הובן.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
אני לא הבנתי.
<< אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >>
אולי צריך לחזור על הסעיף.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אז רגע, היא תחזור על הסעיף, תקשיב ואז תגיד, לא אתה, היא. היא תסביר את הסעיף ואז תראה אם יש לך עדיין שאלה.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
הוא לא הבין את הסעיף.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
רגע, נכון.
<< אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >>
בסעיף אנחנו בעצם מציעים לקבוע מהו שימוש אסור במידע. בעצם שימוש בפרטים האישיים של הלקוח בשונה למשל מנכסים שאתה התייחסת אליהם. לא ברור לי למה אתה הסקת את המסקנה. הסעיף אומר שמתווך במקרקעין לא ישתמש בכל ידיעה שהובאה לידיעתו על ידי הלקוח או מי מטעמו ובכלל זה בפרטי התקשרות של הלקוח או של אדם אחר, כהגדרתו בסעיף 7 לחוק הגנת הפרטיות ובמידע אודות נכס מסוים שלא לצורך עבורו הוא נמסר. אם אדם מעביר לך מידע אישי או על נכס, אתה לא תעביר אותו לאדם אחר.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אם הוא מספר לך 'תקשיב, היה לי אותו סיפור בנכס זה וזה, מספר זה וזה, שרציתי' – אתה לא יכול לקחת את זה.
<< אורח >> חיים יצחק כהן: << אורח >>
יש הבדל מהותי האם הלקוח אומר לי, האם אתה אומר מידע אישי לבין מידע אודות נכס מסוים.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
מה מטריד אותך?
<< אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >>
השאלה לאיזה מטרה נמסר לך המידע, זאת השאלה.
<< אורח >> חיים יצחק כהן: << אורח >>
לקוח ראה נכס מסוים.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
מה מטריד אותך? מה הסיטואציה?
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
מותר לשווק את הנכס?
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
רגע.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
מה מטריד אותך?
<< אורח >> חיים יצחק כהן: << אורח >>
מטריד אותי שבאותו רגע אם אתית אסור לי למסור על מידע אודות נכס שלקוח מסר לי את המידע הזה זה גורם לי, למשל אני אמחיש את הדוגמה, בתור דוגמה.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
תן דוגמה, כן.
<< אורח >> חיים יצחק כהן: << אורח >>
לקוח אמר לי ראיתי דירה שלושה חדרים ולכן הדירה שאתה הצעת לי היא לא דירה טובה, בגלל שאם אחת שתיים שלוש. כתוב לי פה שאסור לי למסור את המידע הזה שלא לצורך עבורו נמסר לו המידע.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
נכון, מה אתה רוצה לעשות עם המידע?
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
מה אתה רוצה לעשות עם זה?
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
עם המידע שהוא אמר לך עכשיו ראיתי דירה אחרת לא טובה. מה אתה רוצה לעשות איתו?
<< אורח >> חיים יצחק כהן: << אורח >>
לפי המידע הזה אני לא יכול להציג את הלקוח - - -
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
לא, מה אתה רוצה, לא לפי המידע הזה. מה אתה תעשה עם זה?
<< אורח >> חיים יצחק כהן: << אורח >>
אם אני אוכל להשתמש עם המידע הזה לדוגמה לצורך דברים מסוימים.
להציג את הנכס הזה ללקוח אחר.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
את הנכס שלו, שהוא ראה?
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
שלו, שהוא ראה?
<< אורח >> חיים יצחק כהן: << אורח >>
כן.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
זה בדיוק מה שאסור לך לעשות. זה בדיוק מה שאסור לך לעשות.
<< אורח >> חיים יצחק כהן: << אורח >>
הוא ראה נכס והוא לא רוצה אותו בגלל סיבה אחת, שתיים שלוש.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
נכון. אבל הוא לא מסר לך את זה בשביל שאתה תתווך את אותו נכס.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
תשאל אותו רשות, יגיד לך כן. אבל הוא לא רוצה את זה.
<< אורח >> רן מלמד: << אורח >>
אבל אם הוא נתן לך הסכמה אתה יכול לעשות את זה.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
רן, תודה. זה בדיוק כוונת המחוקק. אם תגיד לו אבל תקשיב, אמרת לי מקודם משהו, יש לך בעיה שאני אתווך לך את זה? הוא יגיד לך כן, בשמחה רבה.
<< אורח >> חיים יצחק כהן: << אורח >>
אבל יש לו כוח עכשיו למסור לי מידע ואז לשלוט בכוח הזה.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
זאת אומרת הוא יבוא אליך, והוא הולך עכשיו לתקוע אותך בבית שמש. והוא יקריא לך רשימה של נכסים כדי לשרוף אותה.
<< אורח >> חיים יצחק כהן: << אורח >>
לדוגמה.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
איזה שטויות.
<< אורח >> חיים יצחק כהן: << אורח >>
לא בשביל לשרוף, בשביל הוא עצמו יצר את זה בתום לב.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
הוא לקוח, הוא לא מתווך.
<< אורח >> חיים יצחק כהן: << אורח >>
נכון. אבל אני אחר כך לא יכול להשתמש במידע הזה בנכס אחר.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
מה אתה רוצה לעשות?
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אבל אתה לא צריך להשתמש בזה.
<< אורח >> חיים יצחק כהן: << אורח >>
אני יכול להשתמש במידע הזה.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
תודה. נמצא איתנו בזום לגבי סעיפים קודמים עו"ד יוסי ויצמן. למען הגילוי הנאות גם ידיד שלי ואפילו ידיד טוב. כן יוסי, מה?
<< אורח >> יוסף ויצמן: << אורח >>
שלום וברכה. אני אומר את דעתי היותר נקודתית שקשורה לנושא המתווכים ובעיקר בעולמות התוכן שמתווך יידע את מקומו ולא יחתים את הצדדים על חוזה מכר.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
על איזה סעיף אתה מדבר?
<< אורח >> יוסף ויצמן: << אורח >>
לפי מה שרשום לי זה סעיף (ד). אני כבר אגיד בדיוק איזה סעיף מדובר. יכול להיות שאני טועה במספר הסעיף, הוא לא לפניי כעת. אגב, הגשנו גם את הדעה שלנו לוועדה.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
זה הסעיף שמתייחס לעורכי הדין?
<< אורח >> יוסף ויצמן: << אורח >>
לנושא של השגת גבול המקצוע.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
יש סעיף בהמשך. אז יחכה אדוני ובהמשך אנחנו ניתן לו לפרוץ לעניין. בסדר? כשנקריא אותו.
<< אורח >> יוסף ויצמן: << אורח >>
אני אמתין, תודה.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
תודה. כן, הלאה.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
יש עוד הערות?
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
לא.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
אנחנו בסעיף 10(ב).
<< דובר >> רעות בינג: << דובר >>
(ב) מתווך במקרקעין לא ישתמש בפרטי התקשרות שקיבל מאדם המתעניין בעסקת מקרקעין מסוימת על מנת להציע לאותו אדם עסקת מקרקעין אחרת, אלא אם התקיימו כל אלה:
(1) המתווך הודיע לאותו אדם כי פרטי ההתקשרות שמסר ישמשו לצורך הצעות לעסקאות מקרקעין דומות אחרות.
(2) המתווך נתן לאותו אדם הזדמנות להודיע לו כי הוא מסרב לשימוש בפרטי ההתקשרות ואותו אדם לא עשה כן.
(3) אדם רשאי להודיע בכל עת על סירובו לקבל הצעות לעסקאות מקרקעין אחרות ויראו זאת כסירוב לעניין פסקת משנה זו.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
- - - מהנוסח המקורי שהייתה בהצעת התקנות הממשלתית, שביקשה בעצם במקרה הזה שתידרש הסכמה מפורשת של הלקוח. בעצם הפכנו את ברירת המחדל. זאת אומרת אם רוצים להציע ללקוח לשעבר או ללקוח קיים עסקאות אחרות אפשר להציע לו, אלא אם כן הוא מסרב. והסירוב הזה יכול להתעדכן בכל עת. כל עוד הוא לא סירב אפשר להמשיך להציע לו.
<< אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >>
אם אפשר רק להוסיף, אני לא רוצה להרחיב על מה שעו"ד רוזנר אמר, אבל פשוט בקריאה נוספת של הסעיף אנחנו מציעים להוריד את המילה "מסוימת".
<< דובר >> רעות בינג: << דובר >>
איפה? "בעסקת מקרקעין מסוימת"?
<< אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >>
כן. כך שיהיה מתווך במקרקעין לא ישתמש בפרטי התקשרות שקיבל מאדם המתעניין בעסקת מקרקעין על מנת להציע לאותו אדם עסקת מקרקעין אחרת, אלא אם כן התקיימו כל אלה. ה-"מסוימת" מיותר.
<< אורח >> רן מלמד: << אורח >>
אני הייתי מבקש שיסבירו לי מה זה המתווך נתן לאותו אדם הזדמנות להודיע לו.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
לא, אנחנו לא הולכים אחורנית עכשיו.
<< אורח >> רן מלמד: << אורח >>
לא, אני קורא את הקטע הצהוב שאתם הקראתם עכשיו.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
מה השאלה?
<< אורח >> רן מלמד: << אורח >>
הסבר מה זה אומר. מה זה אומר המתווך נתן לאותו אדם הזדמנות להודיע לו? איך זה עובד? מה, המתווך בא ואומר לבן האדם תגיד לי אם אתה עושה ככה וככה? מה, איך זה עובד?
<< אורח >> לירון הופפלד: << אורח >>
אני אשמח להתייחס. לירון הופפלד, הרשות להגנת הפרטיות, המחלקה המשפטית. המשמעות של סעיף קטן (1) היא שעל המתווך להודיע לאדם שפרטי ההתקשרות שלו ישמשו להצעת עסקאות נוספות. כלומר, כשאדם מתקשר למשל ושואל שלום, ראיתי את המודעה על דירת ארבעה חדרים כאן וכאן, האם היא רלוונטית? ובסוף השיחה מגיעים למסקנה שהיא לא רלוונטית. המתווך צריך להגיד לו אני שומר את הפרטים שלך ואני אחזור אליך עם עסקאות דומות אחרות. ובאפשרות האדם שהתעניין להגיד 'אני לא מעוניין שתחזור אליי'.
<< אורח >> רן מלמד: << אורח >>
זאת אבל בדיוק הנקודה. האם המתווך צריך להגיד לו מותר לך לסרב?
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
כן.
<< אורח >> רן מלמד: << אורח >>
סליחה אדוני שאני אומר לך, כמי שעובד הרבה מאוד - - -
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
הוא לא יגיד.
<< אורח >> רן מלמד: << אורח >>
הוא לא יגיד, כי זה גם לא כתוב ברור, סליחה.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
טוב. לגבי הברור או לא ברור אנחנו - - -
<< אורח >> רן מלמד: << אורח >>
אני רוצה להאמין אדוני שאם אני לא מצליח להבין כנראה שזה - - -
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אני אומר, לגבי ברור לא ברור, הדברים עוד עוברים את ה-fine tuning שלהם.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
אני חושב שאפשר לקבל פה את הנקודה שמעלה מר מלמד לגבי פסקה (2). נתן הזדמנות, זאת אומרת אנחנו רוצים להגיד שהוא הודיע לו במפורש על זכותו לסרב. זאת אומרת שתהיה חובה מפורשת.
<< אורח >> רן מלמד: << אורח >>
יופי, תודה.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
בסדר. יש בעיות? אין בעיה. הלאה. ישר כוח רן.
<< דובר >> רעות בינג: << דובר >>
שמירה על סודיות של מי שמועסק על ידי מתווך במקרקעין במשימות מינהליות
10א.
מתווך במקרקעין ינקוט את האמצעים המתאימים כדי להבטיח שמועסק על ידיו במשימות מינהליות יפעל כאמור בסעיף 11 לחוק.
איסור התניית שירות בשירות
11.
לא יתנה מתווך במקרקעין מתן שירותי במקרקעין בקניית שירות אחר ממנו או מאדם אחר.
תיווך במקרקעין ושירותים נוספים
12.
מתווך במקרקעין המעניק שירותים נוספים, אשר אינם תיווך במקרקעין כהגדרתו בחוק, יבחין במפורש ובכתב בין סכום דמי התיווך הנקבע מן הלקוח בגין עסקת התיווך ובין סכומים הנגבים בעד השירותים הנוספים ויעדכן את הלקוח בכך.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
רק פה הייתי מתקן לא סכום שנגבה מהלקוח, אלא הסכום שבו עשוי הלקוח להיות מחויב. כלומר לא תמיד הסכום הזה נקבע בפועל ולכן רצוי שזה יהיה מצב שבו הוא צריך לפרט מה דמי התיווך שהוא עלול, עשוי, יכול לשלם. ולא מה שנקבע בפועל.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
מקובל. הלאה. אין הערות.
<< דובר >> רעות בינג: << דובר >>
חובת העברת הצעות ללקוח
13.
מתווך במקרקעין יעביר ללקוחו תוך זמן סביר כל הצעה שקיבל מצד המבקש להתקשר בעסקת המקרקעין ויפעל בעניינים אלו לפי הוראות הלקוח.
איסור הערמת קשיים לקשר ישיר בין הצדדים לעסקת מקרקעין
14.
מתווך במקרקעין אשר התקשר עם לקוח בעסקת תיווך לא ימנע או יקשה על קיום קשר ישיר לבקשת לקוחו בין לקוחו ובין צד אחר במשא ומתן לעסקת המקרקעין, אלא אם כן סירב הצד האחר לקיים עמו קשר אישי.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
סעיף 14 הוא סעיף שצריך לתקן אותו. הסעיף עצמו מהווה פה פתח להתכחשות.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
"לדעתי צריך לתקן אותו" יאמר כבודו.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
לדעתי צריך לתקן אותו. הסעיף הזה עצמו מהווה פה איזה שהוא פתח להתכחשות מצד הלקוח. אוקיי? מבחינת עניין של גורם יעיל. זאת אומרת לדוגמה היה ועכשיו מתווך במקרה שהוא לא בבלעדיות על הנכס עצמו, הציג נכס שהלקוח קונה. הלקוח הקונה נכנס לבית, העיף את המתווך הצידה, אני מדבר עם בעל הבית עצמו. סגרתי את העסקה עכשיו מול בעל הבית. איפה המתווך היה פה? המתווך עכשיו בעיקרון יצטרך לעשות פה כל מיני אלמנטים של הוכחת גורם יעיל שאין בידו לעשות. זאת אומרת הסעיף הזה הוא פתח - - -
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
מה אדוני רוצה לתקן?
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
מה כבודו רוצה לתקן?
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
אני רוצה בעיקרון להוסיף פה איזה שהוא סוג של הגנה מסוימת על המתווך עצמו. לא יכול לאפשר את הדבר הזה שיהיה פה עניין של אפשרות בלתי סבירה להתכחשות לעמלת תיווך. או שיהיה פה עניין של אפשרות להכניס בכך שמתווך אפשר את המפגש הזה היווה כגורם יעיל או שאכן הפגישה הזאת תתקיים בנוכחות המתווך. לא יכול להיות שעכשיו הקונה והמוכר ילכו בפני עצמם ולא יהיה פה שום אפשרות שהמתווך גורם יעיל. זה כעיקרון מהווה פה סכנה ואלמנט כזה, סעיף כזה יציף את בתי המשפט על כל עסקה שנייה בית משפט .
<< אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >>
אבל יש לך פה, מר דרזי, אתה היית איתנו בישיבה הקודמת.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
הייתי בישיבה - - -
<< אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >>
אתה היית איתנו בישיבה שאנחנו דנו בסעיף הזה, ולכן הוספנו את "לבקשת לקוחו".
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
אז תסבירי מה התשובה שלכם לחשש שלו.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
איפה יש פה בטוחה מבחינת עמלת התיווך? מבחינת העניין של גורם יעיל. איפה יש לי פה בטוחה? כרגע הדבר הזה מהווה פה סכנה מאוד מאוד ממשית על עמלת התיווך.
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
עו"ד עמיר הרן, ראש האגף לאסדרת מקצועות במשרד המשפטים ורשם המתווכים במקרקעין. הבטוחה היא בדין. הדין קובע מהו גורם יעיל. ובעצם ההפגשה המתווך עשוי להיות הגורם היעיל. אבל גם אם יש עניין שהוא מסכן את הגורם היעיל או לא מסכן את הגורם היעיל הוא לא יכול לכפות על הצדדים את נוכחותו בפגישות שהוא לא רצוי או את בקשתו של הלקוח. ראיתי את הדירה, תודה רבה לך אדוני המתווך, אני רוצה להמשיך לבד. וזו זכותו של הלקוח. והזכות הזאת גוברת והמתווך יהיה זכאי לשכרו אם הוא הגורם היעיל שאפשר את ההפגשה והחתים את הלקוח כמו שצריך ויש עסקה אז הוא זכאי - - -
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
מגניב. כל המילים האלו שיהיו פה. אוקיי? במידה ונכרת הסכם ביניהם יוכר המתווך כגורם יעיל.
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
מר דרזי, אבל זה צריך להבין את מגבלות הז'אנר. אנחנו בבית המחוקקים.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
כל המילים האלו אם יהיו פה אנחנו נצטרך - - -
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
לא, לא, דבר מאוד פשוט: במידה ונכרת הסכם ביניהם המתווך יהיה גורם יעיל.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
תקשיב גם.
<< אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >>
לא, לא. אי אפשר.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אנחנו לא הולכים לכל דבר.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
זה דבר מאוד מהותי הדבר הזה.
<< אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >>
זה לא נכון.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אבל אמרת. אין לך רשות דיבור יותר כרגע. עכשיו יש לך רק רשות שמיעה. ואתה יכול גם להיאנח שלא קיבלו את דעתך. אבל מה שאני אומר, מאחר והדברים הם ברורים בדין מה מותר ומה אסור, התוספת שהוספנו דווקא בגלל בקשה שלכם. כדי שזה לא יהיה איזה משהו שקופץ סתם, אלא באמת אם זה בקשה של הלקוח. אם יש עוד איזה מילה שיכולה לתת לזה לשמוע את מה שהוא טוען.
<< אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >>
ישנן שתי תיבות לתקנה. אדוני היו"ר, שמתייחסות לכך שלהתקשרות של הלקוח בעסקת תיווך. זאת אומרת שהייתה שם חתימה על הסכם עם המתווך ואת הבקשה של הלקוח לשיח עם הצד השני.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
סעיף 9, זה החתמה. סעיף 9, איפה הגורם היעיל?
<< אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >>
אבל אתה לא יכול לקשור בין החתימה על הסכם תיווך להיותו של המתווך כגורם יעיל. אתה מנסה להתגבר על מה שקבוע בחוק.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
אפשרתי הפגשה.
<< אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >>
אי אפשר לתת לזה יד בתקנות, כי מה שאתה מבקש הוא עוקף חוק.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
כרגע אתם מהווים פה פתח. זו פרצה, זו פרצה - - -
<< אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >>
לא, מה שאתה מבקש הוא עוקף חוק.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
מה שאתם מבקשים - - -
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
תודה, עד כאן.
<< אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >>
עצם החתימה על הסכם תיווך לא אומר שהוא הגורם היעיל.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
בעצם חוק מודגש בסעיף 14א, 13. הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם המחייב. לכן אני גם מעריך ששי כל כך התעכב על זה, כי בסוף זה נתון לפרשנות משפטית ויש הרבה תקדימים של בית המשפט למרות שהמתווך הפגיש בין הצדדים.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
פעם התקדים יהיה לטובתך ופעם התקדים יהיה לרעתך. אלה החיים, סה לה וי.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
אני שואל את נציגי משרד המשפטים. מבחינת פרשנות משפטית, במידה והמתווך שאל בכתב, זאת אומרת קיבל תשובה בכתב מהלקוח שהוא אינו מעוניין בפגישה ובכך התרומה שלו לעסקה שהוא הפגיש בין הצדדים. האם הוא נחשב גורם יעיל מבחינה משפטית?
<< אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >>
כל נסיבות של מקרה ייבחנו לגופם. וזה יהיה בהתאם לחוק ולפסיקה.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
אז אתם מבינים שיש פה פרצה נוראית. כי אתם לא נותנים שום הגנה לזה.
<< אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >>
לא, זה החוק. אי אפשר לעשות דרך התקנות תיקון של החוק.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
תודה, תודה. בבקשה.
<< אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >>
שוב, פרקטיקה, להחתים את הלקוח. לתעד. הרי אנחנו רוצים לחנך את עם המתווכים סוף סוף שנעבוד בצורה, לא כולם לא עובדים, אבל יש כאלה שצריכים להבין שצריך לעבוד בצורה אחרת. דיברנו על סטנדרט. זה חלק מהסטנדרטיזציה להרים את הרמה. חלק מהעניין אנחנו נצטרך ללמד ביחד עם משרד המשפטים את הקהל שלנו לתעד. זה יפתור המון בעיות אחר כך בבתי משפט. זה יפתור מראש בעיות אתיות. זה יפתור בעיות של ויכוחים. ולכן מתאים, זה בסדר גמור.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
תודה.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
צריך פה עוד משהו ללטש את הסעיף הזה.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אין לך רשות דיבור. סמוך עליי שאני יודע לשמוע ולהשתכנע ולפעמים גם לא להשתכנע. אז מה אתה רוצה? שאני אגיד לכולם לא השתכנעתי? לא. אז אני אומר לך להפסיק ותפסיק. הלאה. רן, אתה רוצה מה?
<< אורח >> רן מלמד: << אורח >>
רק להגיד שאני באמת מצטרף למה - - -
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אתה לא צריך, אני הצטרפתי כבר. הלאה.
<< דובר >> רעות בינג: << דובר >>
מתווך הפועל בניגוד להוראות חוק השכירות והשאילה
14א.
מתווך במקרקעין לא יפעל בניגוד להוראות סעיף 25ט(ב)(3) לחוק השכירות והשאילה התשל"ט-1971.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
כפי שכבר עלה בישיבות הקודמות אחת הנקודות שמטרידות מאוד, וזה גם משתקף בדוח הארכת אסדרה שהגיש משרד המשפטים. גם בדיונים שהיו כאן, אחת הנקודות שמטרידות מאוד את הציבור בהקשר של תיווך זה הנושא של תיווך בשכירות שמטילים על השוכר את דמי התיווך באופן בלעדי בעסקאות שכירות. חוק השכירות והשאילה התערב בסוגייה הזאת וקבע בהוראה שמופנית לשוכרים ולמשכירים שכאשר המתווך מייצג את המשכיר בלבד השוכר לא יישא בדמי תיווך. כמובן שאם המתווך מייצג את השוכר גם באותה עסקה מותר לו לגבות דמי תיווך וזה לא קשור למה שהמשכיר משלם או לא משלם באותה עסקה. אבל כאשר מדובר במתווך שמייצג את המשכיר בלבד החובה שנקבעה בחוק השכירות והשאילה שמטרידה מאוד את הציבור בעניין הזה זה שהמתווך לא יגבה דמי תיווך מהשוכר כאשר הוא מייצג את המשכיר בלבד.
כיוון שזה נושא שמאוד מטריד את הציבור וזה הפתרון שהמחוקק מצא לו בשלב זה, חשבנו שנכון שהנושא הזה יבוא לידי ביטוי גם באתיקה של המתווכים. כיוון שההוראה בחוק השכירות והשאילה לא מכוונת ישירות למתווכים אלא בין שוכר והמשכיר, חשבנו שצריך לכלול אותה גם כאן כמשלים להסדר החוקי הקיים. כמובן כיוון שאנחנו מפנים להסדר החוקי אין פה שינוי של ההסדר החוקי הקיים.
<< אורח >> סופי אוחנה: << אורח >>
אני רוצה רק לשאול כמה שאלות כדי להבהיר את העניין. חוק השכירות והשאילה מסדיר את היחסים בין המשכיר לשוכר. ויש את חוק המתווכים שמסדיר את מערכת היחסים בין מתווך ללקוח שלו. מתווך זכאי לעמלת תיווך רק כשהוא מחתים את הלקוח על הזמנת שירותי תיווך. אני לא מבינה את המשמעות של הסעיף הזה, שהוא מפנה מתווך לא לפגוע ביחסים בין, מפנה לחוק, שלחוק הזה יש גם דברי הסבר שאדם רגיל מן היישוב לא יכול להבין ולקרוא את זה בשפה פשוטה. ואני ממשיכה את עמדת משרד המשפטים שיש דין, יש חוק המתווכים שמסדיר את העניין הזה. למה צריך להכניס את הדבר הזה שמבלבל את הציבור ויכול לגרום להרבה מאוד בעיות ששוכרים, וזה מהפרקטיקה בשטח, עו"ד רוזנר, מהפרקטיקה בשטח, שהרבה מאוד שוכרים מתקשרים אלינו והם בכלל לא חושבים - - -
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אוקיי, בוא נשמע.
<< אורח >> סופי אוחנה: << אורח >>
החוק הזה לפי ההבנה של אדם פשוט, ואני אומרת לגבי הרבה מאוד פניות שהיו אלינו, אנשים חושבים ששוכרים, החוק אומר ששוכר לא משנה מה, לא צריך לשלם עמלת תיווך. אני חושבת שאם כבר רוצים להעלות משהו כאן שיהיה ברור בצורה ברורה ולא לשלוח לדברי ההסבר של החוק, ששוכר שחתם על הזמנת שירותי תיווך צריך לשלם את עמלת התיווך.
בכל כללי האתיקה, שאנחנו מברכים עליהם, צריך להיות מאדו זהירים איפה יש פרצות שאנשים לא ישלמו את עמלת התיווך. שוכר פנה למתווך ורוצה את שירותיו וחתם צריך לשלם עמלת תיווך. והסעיף הזה מטעה ומבלבל.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
נשמע קודם כל את דעת הצד הזה אחר כך נעבור לצד השני. ואז בסוף נגיע לצד השלישי.
<< אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >>
הנוסח המקורי הראשון וגם הנוסח השני שהוצע, אני חושב שהם היו מאוד מבלבלים. הניסוח היה משפטי ברמה כנראה גבוהה וצריך לחשוב על אנשים שהם לא משפטנים, שבאים בשטח.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
לכן הורדנו את זה.
<< אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >>
לכן הגענו בהבנה, ואגב, אני הצעתי בדיוק את מה שכתוב. אני חושב שזה סוג של איזון בין מה שהוועדה ביקשה להכניס, כי הבנתי שכן יש רצון להכניס את זה.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
לא, יש רצון לחדד את הנושא הזה. זה הרצון.
<< אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >>
אז אני יכול להגיד רק שאנחנו בלשכת המתווכים הוצאנו חוות דעת מאוד ברורה שמסתמכת כמובן על חוק השכירות והשאילה וזה פתר המון בעיות. שידרנו את זה לכל המתווכים. וכאשר נוצרת בעיה בשטח מוציאים את זה. נפתרו רוב הבעיות, אין בעיה.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אתה לא רואה שזה יכול לסבך את העניין.
<< אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >>
אני לא חושב. דעת הלשכה שזה בסדר גמור.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אוקיי. עזוב לשכה, דעתך האישית תגיד.
<< אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >>
דעתי האישית, כן.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אני מתייחס ללשכה שלה גם בכבוד.
<< אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >>
בסדר גמור, דעתי האישית.
<< אורח >> סופי אוחנה: << אורח >>
המתווכים? למתווכים, סליחה, זה ברור. הציבור זה לא ברור לו, זה מה שאני אומרת.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
בסדר, אבל הציבור בסוף, זה מיועד למתווך. הרי מה אנחנו באים ואומרים? דע לך, כשאתה מדבר על האתיקה ועל ההתנהלות שלך, אנחנו מזכירים לך רק שאי שם בחקיקה יש גם חוק השכירות והשאילה וצריך כך וכך. זה הכול.
<< אורח >> סופי אוחנה: << אורח >>
יש עוד הרבה חקיקות שנוגעות לזה.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
בסדר. אל תתני עוד רעיונות עכשיו. אין לי זמן לעוד רעיונות.
<< אורח >> סופי אוחנה: << אורח >>
בכלל בעד להוריד את זה.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אוקיי, הבנתי אבל השתכנעתי שזה יישאר. כן, הלאה.
<< אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >>
רק לומר שחוק השכירות והשאילה מתייחס לכך שלא יגולגלו תשלומים של המשכיר על השוכר הפוטנציאלי. וזה בעצם ההפניה שאנחנו עושים פה.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
וייאמר לשבחם של משרד המשפטים שבאו בראש פתוח, ואני משבח את זה, אדוני, תן לי את כל התואר שלך כי אני שכחתי כבר, עו"ד עמיר הרן וכמובן הצוות שאיתך. שבאמת בישיבה שהייתה קצת ככה זה. באמת הקדשתם את הזמן, אני חושב, אני לא רוצה לפתוח פה, אבל אנחנו מתקדמים. אם נתקדם גם יהיה היום אישור. כן?
<< אורח >> סופי אוחנה: << אורח >>
אני רוצה להוסיף לדבריך שבהמלצת הוועדה ומיוזמתו של עו"ד עמיר הרן הוא יצר את המפגש איתנו, עם החברה, עם מתווכים. הם באו ושמעו.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
הוא אשר אמרתי.
<< אורח >> סופי אוחנה: << אורח >>
כל הכבוד.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
הוא אשר אמרתי. הלאה.
<< דובר >> רעות בינג: << דובר >>
להמשיך?
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
בוודאי להמשיך.
<< דובר >> רעות בינג: << דובר >>
ייצוג של יותר מצד אחד לעסקת המקרקעין
15.
מתווך במקרקעין אשר מעניק שירותי תיווך ליותר מצד אחד בעסקת מקרקעין מסוימת ינהג בדרך המפורטת להלן:
(א) יידע מראש ובכתב את כל לקוחותיו בעסקת המקרקעין המסוימת לכך שהוא מעניק את שירותיו ליותר מצד אחד בעסקת המקרקעין;
(ב) יתעד בכתב את כל ההצעות שהועברו באמצעותו לצדדים להם הוא מעניק שירותי תיווך באשר לעסקה במקרקעין;
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
בעסקה שנמצאת בבלעדיות, זאת אומרת דירה שנמצאת בשיווק בלעדי, מגיע קונה, רואה את הדירה. הקונה יודע שהמתווך מייצג את שני הצדדים. האם גם בעסקה כזאת הוא צריך ליידע או שאפשר למחוק את זה?
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
איך הוא יודע?
<< דובר >> רעות בינג: << דובר >>
אם הסכם הבלעדיות לא איתו.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
הוא יודע, כי הוא משווק את הדירה בבלעדיות.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
לא, לא, שנייה. להבין את הסיטואציה. אתה שואל עכשיו, אתה מתווך של המוכר?
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
אני מתווך שמשווק את הדירה מצד המוכר בבלעדיות.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
בבלעדיות. עכשיו בא קונה. איך הוא אמור לדעת שיש לך הסכם בלעדיות?
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
הקונה יודע שהדירה בשיווק בלעדי. אני אומר לו שיווק בלעדי.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
איך הוא יודע?
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
הקונה רואה. אם הקונה לא רואה כנראה לא עשית אפיקי פרסום מינימליים ולא מגיע לך את עמלת התיווך.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
לא. אתה פרסמת את הדירה בתוך מתווך.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
פרסמתי בבלעדיות. האם זה נקרא שיידעתי אותו?
<< דובר >> רעות בינג: << דובר >>
אבל הוא לא יודע הקונה.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
פרסמתי בבלעדיות.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
לא, הוא כותב בפרסום.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
אני כותב במודעה. אני כותב בפרסום בשיווק בלעדי.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
אז הוא יודע שהוא - - -
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
האם זה נחשב הודעה?
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
אם אתה אומר אני המשווק הבלעדי של הדירה הזאת, כן? זה מה שאתה אומר, נכון?
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
יש שלט למכירה בבלעדיות, שתי המילים האלו.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
כן, למכירה בבלעדיות. ואז יש מה? את הטלפון של המתווך.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
מישהי רצתה להציע משהו? כן?
<< אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >>
כיוונתי לדעת גדולים של עו"ד רוזנר. אם יש שלט על הבניין בתיווך בלעדי של מר, עם מספר טלפון, זה נכנס.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
לא, חשבתי שאת רוצה להציע משהו, לא לתמוך.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
אפשר להוסיף את זה לסעיף?
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
רגע, אני מציע שיסתכלו אולי בנוסח.
<< אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >>
אגב, אתה יכול לרשום את זה גם כשאתה מחתים את הקונה. אין פה שום נגע. הרי אתה מחתים אותו, נכון?
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
יש טופס החתמה קבוע. לפעמים אתה עושה סיור - - -
<< אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >>
אתה יכול להוסיף את זה על טופס ההחתמה הקבוע. אם אתה רוצה להיזהר אז אתה כותב הנכס, אתה כותב טופס החתמה על כל נכס. אתה כותב את זה ואתה יוצא ידי.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
כיום הטופס החתמה הוא על כמה נכסים ביחד. זאת אומרת לא על כל נכס עושים טופס החתמה חדש. לצד הנכס אני אכתוב בלעדיות?
<< אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >>
זה חמור מאוד. חמור מאוד. לא יודע מאיפה הם הביאו את זה, לא עובדים ככה. חמור מאוד.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
מה חמור?
<< אורח >> חיים יצחק כהן: << אורח >>
הכוונה שיש חתימה דיגיטלית על כל מסמך. אני אדייק את מה שהוא אמר. יש חתימה דיגיטלית על כל מסמך. גם אם אני אציג לו נכס בבלעדיות וגם אם אני אציג לו נכס שלא נמצא בבלעדיות את אותה חתימה אני רוצה גם על נכס שמשווק על ידי בבלעדיות וגם על נכס שלא משווק על ידי בבלעדיות.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
כן. אני יכול להכניס כמה דירות באותו מסמך, זה מה שאמרתי.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
לפי הכללים החדשים אתה צריך גם לצרף לכל הסכם כזה את הנסח.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
את הנסח?
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
של הדירה. אוקיי? אז ברור שאתה צריך להודיע לו שאתה מייצג את אותו בעל נכס.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
אבל אם אפשר להכניס פה ניסוח שכאשר הנכס בבלעדיות לא יצטרכו להודיע וזה מובן מאליו.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
למה לא יצטרכו להודיע? לא הבנתי.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
כי זה מובן מאליו.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
מה ההסתרה פה? למה צריך להסתיר את זה, לא הבנתי.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
זה לא הסתרה, זה פשוט לא רלוונטי. כי זה מובן מאליו. זו שוב פרצה לא לשלם את עמלת התיווך.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
למה? הפרצה אתה תסגור אותה בהכי קלות, אתה תגיד לו אני מייצג את הבעלים.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
כשאתה משווק נכס בבלעדיות אתה מכניס המון קונים לפעמים.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
מה קשור שיידע שזה בבלעדיות?
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
לא, בלעדיות בוודאי שלא.
<< אורח >> סופי אוחנה: << אורח >>
זה אינטרס של המתווך.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
לא חשוב שהוא יידע שזה בבלעדיות. מי שחשוב שיידע בבלעדיות זה המוכר. המוכר צריך לדעת שהוא לא יכול לפנות למתווכים אחרים. הקונה לא מעניין אותו אם זה בבלעדיות או לא בבלעדיות. אוקיי? יש לו מתווך שכנראה הוא יחתים אותו גם כלקוח שלו והוא צריך לדעת שהוא מייצג גם את המוכר.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אה, שהוא מייצג גם.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
זה ברור, זה מה שאני אומר. זה ברור בבלעדיות שזה כבר ברור ומובן מאליו.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
שום דבר לא ברור. אתה תכתוב שאתה מייצג גם את המוכר. מה הבעיה?
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
מחר יגיד מישהו בלעדיות? לא הבנתי שאתה זה. ומה הבעיה שאתה כותב את זה ככה?
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
טוב.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
יש שאלה לגבי סעיף (ב) פה. סעיף (ב) מה זה נותן עכשיו ללקוח? אם עכשיו בעיקרון המוכר מוכר בשני מיליון שקלים. קיבלתי הצעה עכשיו מלקוח קונה ב-1.5 מיליון, ואיכשהו הגענו ל-1.9 מיליון, כל הדרך הזאת, איך זה יתרום למוכר לדעת שההצעה הראשונית הייתה 1.5? איך זה יתרום למישהו? מה זה ייתן? זה סתם איזה שהוא סרבול מיותר, הסעיף הזה כשלעצמו, סעיף (ב) לא נותן פה שום ערך מוסף לא לקונה, לא למוכר ולא למתווך.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
משרד המשפטים, למה צריך את זה באמת?
<< אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >>
אנחנו נתקלנו לא אחת במצבים ותלונות שהתקבלו אצלנו שלקוחות פשוט לא קיבלו את כל ההצעות שהועברו אליהם. אינטרסים כאלה ואחרים של מתווכים, להעלות את עמלת התיווך.
<< אורח >> יערה למברג: << אורח >>
למה לא להעביר ללקוח?
<< אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >>
למה לא להעביר בעצם ללקוח? נשאל את זה באמת הפוך. למה לא להעביר ללקוח כל הצעה שהוא קיבל על הנכס?
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
זה לא הסעיף הזה, זה סעיף אחר.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
כתוב יתעד בכתב. יש הבדל בין להעביר ללתעד בכתב.
<< אורח >> רן מלמד: << אורח >>
אם הסעיף היה אומר שהמתווך - - -
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
רגע, אחד אחד. אנחנו לא מבינים את מה שאתם אומרים.
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
הסעיף הזה עוסק במצב שבו המתווך מייצג יותר מצד אחד. זאת אומרת מראש יש לו בעיית ניגוד עניינים אינהרנטית. יש לו שני לקוחות שהוא חייב להם חובת נאמנות. ואז עלתה השאלה איך מוודאים שבמצב הזה שומרים על חובת הנאמנות לכל הצדדים. אגב, היה פה עוד רכיב של שקיפות. אני מזכיר שירדנו, כדי להתאים את זה למה שהשוק יכול. ואמרנו המתווך, גם כי להגן עליו בעצמו, יתעד לעצמו, במקרה כזה שיש לו חובת אמון מוגברת, כפולה, כיוון שאחר כך יכול להיות שיהיו טענות, הוא ירשום לעצמו מה היה מהלך ההצעות שהועברו. כדי שאם יגידו אחר כך לא העברת כי היית יותר מחויב אליו או יותר מחויב לזה, יהיה לו תיעוד מסוים. יש עליו חובה לתעד את ההצעות שהועברו. זאת אומרת מה עבר דרכו ואיך הוא התנהל ביחס לשני הצדדים שהוא חייב להם חובת נאמנות.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
כן, אבל כל אחד מבין שלמתווך יש אינטרס. הרי הוא לא יסתיר הצעה יותר, ברור.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
יותר גבוהה. לא נסתיר לא גבוהה ולא נמוכה.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אה, אתה אומר הפוך. הפוך. אוקיי.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
לא גבוהה ולא נמוכה. אין שום אינטרס להסתיר שום אינטרס.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אני מתווך טוב כבר לא אהיה.
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
ופה לא מדובר על להעביר, אדוני יושב-הראש, מדובר על הרישום הפנימי של המתווך. חובת העברת כל הצעה דיברנו עליה בסעיף 13, זה כבר עברנו. כל הצעה הוא חייב להעביר, כי הוא נאמן.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
הצעה כתובה.
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
כן. פה מדובר על זה שאם הוא מייצג כמה צדדים הוא צריך לתעד את מהלך ההצעות שהועבר באמצעותו.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
כתובות.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
רשמתי לעצמי במחברת בבית. מה זה עוזר?
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אני אגיד לך למה. לא, לא, לא. יש דבר אחד שאני חושש ממנו, עו"ד רוזנר.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
לא, לא, אני מתקן את יושב-הראש, לפי ההצעה כרגע זה לאו דווקא הצעות כתובות.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אז אני כן רוצה כתובות ואני אסביר לך גם למה. בגלל שבעל פה מישהו אמר משהו, זרק משהו, שכחתי, לא אמרתי.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
אין לזה סוף.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אני חושב. מה אתם אומרים?
<< דובר >> רעות בינג: << דובר >>
בואו תגידו אתם, את ההצעות שאתם מקבלים הן לא תמיד כתובות?
<< אורח >> רן מלמד: << אורח >>
אבל מה הבעיה לכתוב מזכר?
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
רגע, רגע.
<< אורח >> סופי אוחנה: << אורח >>
צריך להיזהר מהצעת מחיר מחייבת שהיא מסמך משפטי שאסור למתווך לערוך לבין הצעה מסחרית. היום ההצעות יכולות להיות בכתב, בווטסאפ וגם לזרוק איזה משהו באוויר.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
לא. אבל עם ה-'לזרוק משהו באוויר' יש לי בעיה.
<< אורח >> סופי אוחנה: << אורח >>
אני גם.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
לא, לא משהו באוויר. אומר הלקוח למתווך, בדוגמה שניתנה כאן קודם.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אומר לו אני מוכן לתת לך כך וכך. נכון?
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
אני מוכן לתת מיליון וחצי.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
יפה. הוא אמר - - -
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
לא, השאלה אם הוא צריך להעביר את זה לצד השני או לא?
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אבל השאלה אם הוא אמר לו את זה בצורה כזאת - - -
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
אני מוכן לשלם מיליון וחצי.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
תקשיב. אם היה לי מצב רוח היום הייתי חושב על זה.
<< אורח >> סופי אוחנה: << אורח >>
למה שהוא לא יעביר?
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
כי הוא לא רוצה שיהיה מחיר כזה.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אני בא ואומר דבר אחד: אם יצא אליך או בכתב או אפילו בווטסאפ מבחינתי הצעה כתובה שבה נאמר אני מוכן לתת על הנכס הזה, כן. הוא אמר בעל פה, אני לא יודע, זכרתי, לא זכרתי. היה בדיוק רעש של אוטובוס, לא שמעתי. לא יודע.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
הרוב המוחלט של ההצעות כעיקרון מועברות בעל פה, בשיחות, בפגישות אישיות.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
רוב ההצעות.
<< אורח >> חיים יצחק כהן: << אורח >>
אין לזה סוף. בגלל שבסוף יש הצעות מחיר לכל דירה, יכול להיות לי עשרות הצעות. רק הצעות פרקטיות מעבירות. ויש פעמים שאני גם מעביר הצעות בעל פה.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
ואתה לא חושב שצריך להיות גלוי עם המוכר שיש לו הצעות - - -
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
כי כמתווך יש לי אינטרס להעביר כל הצעה, גבוהה כנמוכה או כל דבר, חד משמעית.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
לא נכון. לא נכון.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
חד משמעית, בטח שכן.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
לא, לא, לא.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
יש לי אינטרס להעביר כל הצעה. אבל התיעוד עצמו מה הוא תורם ולמי?
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אולי אתה באופן אישי כזה.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
מה הוא תורם ולמי?
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
בני אדם הם לא תמיד כאלה.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
בוא נגיד שאולי לא עסקתם בתיווך. יש לי אינטרס גם להעביר כל הצעה שיש.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
עסקתי בדברים אחרים שקשורים לאופי בני אדם ויושרם.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
בסדר גמור. הסעיף עצמו, מה התיעוד נותן? תיארתי שקיבלתי עכשיו הצעה מ-1.4 מיליון, 1.5 מיליון, 1.6 מיליון, 1,470,000 עד שהגענו ל-1.9 מיליון? מה זה עוזר למישהו?
<< אורח >> רן מלמד: << אורח >>
זה מוכיח שעשית עבודה - - -
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אני אגיד לך מה זה נותן. אני לא רוצה שיפגוש מחר מישהו ויגיד לו תקשיב, הדירה שלך, אני הייתי אצל המתווך, הצעתי כך וכך.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
אם הייתי יודע.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
את האמת, הדבר הזה רק מעורר פה, יעורר פה עוד מחלוקות. רגע, מה? בהתחלה הוא הציע ככה? מה פתאום, הייתי - - -
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
נכון, נכון. אתה צריך להעביר את ההצעה הזאת, כן.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
זה לא נותן.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
טוב.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
התפקיד שלנו להעביר את הבן אדם תהליך. אם אני אתן לו כל הצעה שהוא נתן, יש הצעות, דבר ראשון יש הצעות נמוכות שהוא מעדיף לא לשמוע אותן. ואם הוא ידע שהוא קיבל את ההצעה, אני בסוף שורה תחתונה, צריך לתת לו הצעה שהיא תעבור גם מבחינת המוכר וגם מבחינת הקונה.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
באו אנשים נתנו מחירים מעל לזה.
<< אורח >> חיים יצחק כהן: << אורח >>
אנחנו לא יכולים להחליט.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אני הייתי אולי מציין רק בהצעה גבוהה יותר.
<< אורח >> חיים יצחק כהן: << אורח >>
אנחנו לא יכולים להחליט בשם הלקוחות אם ההצעה היא טובה או הצעה היא לא טובה. יכול להיות שבנקודת זמן מסוימת ההצעה היא מצוינת ואנחנו לא יכולים להיכנס לתוך נפשו ולדעת אם הוא יקבל את ההצעה או לא. לכן כל הצעה שמתווך מקבל הוא מחויב להעביר אותה. אין עם זה בעיה. הבעיה היא בתיעוד. מה התיעוד נותן?
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
זה לא תיעוד שאתה שולח לו. אתה לא מחויב לשלוח לו תיעוד. העניין הוא, שוב, אני רוצה שתבינו דבר אחד. כי זה נראה פה כאילו מישהו בא להפיל עליכם דברים ואתם זה. אנחנו ממסדים את המקצוע. זה בסך הכול בסוף יביא לכם גם את זה, שכל מיני חאפרים קטנים ומזדמנים לא ייקחו את פרנסתכם.
<< אורח >> חיים יצחק כהן: << אורח >>
ואנחנו נשמח.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
טוב שתשמח, אבל אתה תשמח רק אם אני אתן לך רשות דיבור. אבל לכן אני אומר, יש דברים שנכון, הם פעם ראשונה, אבל אני חושב שכן צריך שיהיה איזה שהוא דבר. אם הייתה הצעה מאוד מאוד ברורה אני כן מצפה ממתווך ששמע בטלפון הצעה יפה ומכובדת ואפילו לא רשם אותה ואחר כך בא הביתה והילדים שלו שיגעו לו את הראש והוא שכח מזה, למה שלא יירשם בתוך התיק? הוא לא חייב להוציא לו מברק באותו רגע 'הגיעה עכשיו הצעה כזאת'. שתדע אבל. כן רן?
<< אורח >> רן מלמד: << אורח >>
אני סבור, אדוני, שצריך לתעד את כל ההצעות. אני חושב שמתווך צריך בתוך כרטסת הלקוח או כרטיס הלקוח או איך שהוא לא יקרא לזה, לנהל מעין יומן מבצעים או יומן פעילות.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
בסדר, זה דיברנו. אל תפחיד לי את הקליינטים.
<< אורח >> רן מלמד: << אורח >>
לא אדוני, אבל שכולל בתוכו בניגוד למה שכתוב פה בסעיף, לא רק את מה שהועבר ללקוח, אלא גם מה שלא הועבר ללקוח כל הצעה שהמתווך קיבל צריך לרשום. בתאריך כזה וכזה קיבלתי הצעה על ככה וככה, העברתי אותה. קיבלתי הצעה ככה וככה – לא העברתי.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
אין לא העברתי.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אין לא העברתי. אין אדם משים עצמו רשע. הלאה.
<< אורח >> רן מלמד: << אורח >>
אדוני, זה גם יעזור לו אחר כך אם הוא יצטרך להוכיח על הפעילות.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
רן, תודה. כן גברתי?
<< אורח >> עופרה קונס: << אורח >>
עופרה קונס, חברת ועדה מייעצת לרשם המתווכים. אני רוצה להציע ניסוח שיתעד בכתב את כל ההצעות שהועברו בעל פה או בכתב באמצעותו לצדדים. פשוט לציין את זה, כי רוב ההצעות מועברות בעל פה.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
אין צורך להוסיף. אם זה לא בעל פה ולא בכתב, אז אני לא יודע מה זה.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
נתחיל בעל פה או בכתב?
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
אין צורך.
<< אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >>
אין לדבר סוף.
<< דובר >> רעות בינג: << דובר >>
הניסוח הקיים נותן את אותו דבר.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
תודה רבה. דנו הדיונים לסעיף זה. הלאה.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
אנחנו בסעיף 16.
<< דובר >> רעות בינג: << דובר >>
שיווק נכסים שלא בהסכמת בעל הנכס
16.
(א) מתווך במקרקעין לא יבצע פעולות שמטרתן תיווך במקרקעין, לרבות לעניין פעולות השיווק, ללא הסכמת בעל הזכות בנכס. ואם היה הנכס דירת מגורים או בבעלותו של יחיד, לא יבצע מתווך פעולות כאמור אלא אם הסכמת בעל הזכות בנכס ניתנה בכתב.
(ב) מתווך במקרקעין יחדל מביצוע פעולות שיווק אם ביקש ממנו בעל הזכות בנכס לעשות כן, למעט פעולות שיווק של נכס בתוך תקופת בלעדיות שהמתווך רשאי לבצע מכוח הסכם עם הלוקח. ואולם אם כללה עסקת התיווך תקופת בלעדיות כאמור, יחדל המתווך מביצוע פעולות שיווק בתום תקופת הבלעדיות אלא אם כן קיבל הסכמה לכך מבעל הזכות בנכס כאמור בסעיף קטן (א).
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
כן?
<< אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >>
כן. יש בעיה שדיברנו עליה ולא הגענו להסכמה.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
מה המחלוקת?
<< אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >>
ב-16(א) המילה האחרונה, "בכתב". יש פה בעיה. אני רוצה שוב להוריד את כולנו לפרקטיקה. יש הרבה מאוד מקרים שהם לא תיווך בבלעדיות שבהם בעל נכס אומר למתווך אין לי שום בעיה שאתה מפרסם, תצלם, תשווק, תביא לקוחות, תעשה עסקה, גם תקבל כסף. אני לא חותם. או שעורך דין הלקוח או יועץ, יש מספיק יועצים במשפחה, 'אל תחתום על כלום'. מה עושה המתווך? בעצם הוא עובר פה עבירה אתית. ולכן החלק הראשון של סעיף (א) אנחנו מאוד שמחים שהוא נכנס, כיוון שזה נותן פתרון מצוין לכל התחום המסחרי שדיברנו עליו והוא תחום שמדמם פה, כי אין להם פתרון. כי הרבה פעמים בדרגים הגבוהים של חברות מאוד גדולות אף אחד לא יחתום על טיפול בנכס. דיברנו על זה ויש פה פתרון.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
מה אתה רוצה שיהיה כתוב? הסכים בעל הזכות בנכס?
<< אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >>
כן. המילה "בכתב" מאוד מגבילה את עבודת המתווכים. מאוד. ואגב, שנייה, עוד משפט. הרי אנחנו לא מדברים על עמלת התיווך. הרי אני כמתווך חייב לדאוג כדי לבוא בדרישה של עמלת תיווך להחתים. אז החתימה פה לא מדבר על טופס הסכמה. רק אנחנו מדברים על שיווק. רק על שיווק.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
אני חייב לציין שסעיף 16 באמת בעיקרון הוא סעיף יחסית טוב. המילה "בכתב" מיותרת לחלוטין. זה איכשהו זורק אותנו שוב לסעיף 9 חובת החתמת לקוח. וגם אם עכשיו לקוח מסרב בעיקרון לעבוד איתי ואומר לי אוקיי, אתה רשאי לפרסם, למעשה אני שוב מאלץ אותו להגיע כמו לשלב של החתמה ולמעשה זה לא, זה פשוט להסיר את הקטע הזה של המילה "בכתב" וזה הכול.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
איך אתם מתגברים על המצב שאנחנו מכירים אותו, לא יודע אם נפוץ מאוד, אבל קיים לצערנו הרב. שמפרסמים דירות שאין בכלל שום קשר בינם לבין בעל הדירה, כדי למשוך לקוחות.
<< אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >>
זו תופעה שהיא קיימת.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
נכון.
<< אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >>
ואנחנו מתנגדים לה.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
אז איך אתה מתגבר עליה. זו השאלה שלי. המטרה של הסעיף הזה הייתה להתגבר על התופעה הזאת.
<< אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >>
זה ברור, זה נכון.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
אם יש לך דרך אחרת.
<< אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >>
אבל צריכים להבין מה קורה בשוק, בפועל. שוב, יש עניין של תיאוריה ואנחנו מסכימים שצריך להגביל. בשביל זה התקנות. אבל עדיין, זה הופך 75% מעשיית המתווך לעבירה על תקנות. אז מה עשינו בזה?
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
לא, אני שואל אותך, שוב, בתור מי שמדבר מהשטח. מה, איך אתה מתגבר?
<< אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >>
מה אני מציע?
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
כן.
<< אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >>
אני יכול להציע אולי תוספת: בכתב, במייל, בהודעה בווטסאפ, בהודעה קולית או בשיחה.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
לא, אז פה לא הבנת.
<< אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >>
אז אנחנו נפרט.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
רגע, רגע, אז אני רוצה להבהיר. המילה בכתב אין כוונה למסמך בכתב. גם ווטסאפ, גם מייל, גם מסרון S.M.S, גם כל דבר.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
הקלטה של שיחה?
<< אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >>
ולכן הודעה קולית היא בסדר. ולכן גם בשיח.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
הודעה קולית זה גם בסדר, זה גם בכתב. אני רק אתן לכם קוריוז. יש פסיקה של בית המשפט העליון שאומרת שמספר שילדה של רכב שמופיע על השילדה של הרכב זה בכתב. כי בכתב זה מה שנקרא יש לו טביעה.
<< אורח >> יערה למברג: << אורח >>
אבל לא בעל פה. לא אני ואתה ישבנו ובאו אליי באותו יום 400 מתווכים ואני רק היום פרסמתי את הנכס שלי ואני לא מבינה עוד מה קורה.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
לא, המילה בכתב מפורשת - - -
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
זה כבר שיקול דעתך. זה לא שיקול דעתך.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
גם הודעה קולית היא בכתב.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
רגע, אבל המילה "בכתב" כשאני קורא אותה ואני מבין שאני צריך להתחיל לכתוב מכתב. אין לי כוח בשביל זה. זה הכול.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
רק להסיר את המילה הזאת, מה ביקשנו?
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
מה הבעיה להסיר?
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
הסעיף עצמו מאוד מאוד ברור. הסעיף עצמו מאוד ברור.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
מתועד. הודעה מתועדת.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
מתועדת זה בסדר.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
הסעיף עצמו מאוד ברור. רק עם סעיף (ב) של אותו סעיף.
<< אורח >> יערה למברג: << אורח >>
המתועדת בעיניי יוצא מן אי בהירות לא ברורה למה זה אומר. בכתב אמרנו יכול להיות גם ווטסאפ, יכול להיות זה.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אמרנו, אבל לא כתבנו את זה.
<< אורח >> יערה למברג: << אורח >>
לא, אבל זה הפירוש.
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
אנחנו נסביר את זה למתווכים.
<< אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >>
אבל זה יפתח פתח לתלונות על עבירות אתיות. אנחנו לא רוצים שזה מה שיקרה. אנחנו מנסים לייעל עבודה, לא לשים חסמים. וזה שם חסם מאוד גדול על עבודה יום יומית של המתווכים.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
יש פה שתי נקודות. נקודה אחת, אוקיי, שסעיף 16(א) הוא למעשה מאוד מאוד ברור, רק המילה "בכתב" היא לא טובה. הנושא הזה של סעיף (ב). 16(ב), הוא למעשה מאפשר ללקוח פשוט - - -
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
רגע, אבל אתה אמרת שרק מפריע לך המילה "בכתב".
אבל אם אנחנו נוסיף בכתב או בדרך מתועדת אחרת?
<< אורח >> יערה למברג: << אורח >>
בעיניי אם אתה כותב את זה, בעיניי כוונתך טובה אבל אתה עושה נזק. בגלל שהפרשנות של "בכתב" בפסיקה כמו שעו"ד רוזנר הציג היא רחבה. ואם אתה כותב "בכתב או בדרך מתועדת אחרת" בעיניי אתה יצרת פה הסדר ספציפי - - -
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
הודעה קולית זה חד משמעית כמו בכתב?
<< אורח >> יערה למברג: << אורח >>
אתה יצרת פה הסדר ספציפי.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אני שואל אותך. הודעה קולית זה כמו בכתב? הודעתי לו, הודעה קולית 'שלום, כאן מנחם'.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
מבחינתנו כן.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
במפגש איתך פנים מול פנים אמרת לי כן, תפרסם.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
אמרנו את זה גם בישיבה הקודמת לגבי מספר דברים אחרים וגם פה. אפשר בהחלט יש סמכות לרשם אני חושב, לרשם המתווכים, במקרה הזה עו"ד הרן המוכשר, לפרסם גילויי דעת איך מפרשים את התקנות. במקרה הזה יכול להיות שיש מקום כבר לחשוב על גילוי דעת ספציפי בעניין הזה, שאנחנו מדברים על תיעוד בדרך שקיימת טביעה מה שנקרא.
<< אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >>
אבל אני רוצה דווקא להתייחס למשפט של הגברת, סליחה ששכחתי את השם.
<< אורח >> יערה למברג: << אורח >>
יערה.
<< אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >>
יערה אמרה, הפרשנות המשפטית. זו בדיוק הבעיה. אנשי השטח הם לא משפטנים, לקוחות הם לא משפטנים. מתווך לא חייב להיות משפטן. זה מסבך את עבודתנו.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
תקשיב, אנחנו לא כותבים פה מנשר לתושבים. אנחנו מאשרים תקנות. גם אני הרבה פעמים לוקח לי זמן להתכתב עם עצמי בעניין. אבל זו שפה משפטית.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
עמיר, אתה מוכן לפרסם גילוי דעת?
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
אמרתי כבר שיש פה הרבה נושאים שאנחנו נצטרך לפרסם תדריך. זה אפילו לא רק גילוי דעת רק על הנושא הזה. יש הרבה נושאים. מן הסתם יעברו התקנות, יעלו הרבה שאלות ואנחנו נפרסם מדריך או איזה שהיא הדרכה, גם באתר של רשם המתווכים, איך המתווך אמור להתמודד עם זה. ואנחנו ניתן מענה לשאלה הזאת ואנחנו ניתן מענה לשאלות אחרות שיעלו תוך כדי.
אני אומר עוד פעם, מבחינתנו בכתב לפי הפסיקה ולפי הזה, זה כל דרך של הצגה או הצגה של תיעוד שיש לו איזה שהוא, אפשר להגיד שגם הקלטה קולית היא איזה שהוא משהו שיש אותו בקובץ. הקובץ הוא איזה שהוא כתב. ולכן צריך שתהיה איזה שהיא ראיה שתוכיח. אין פה שום בעיה. בסוף זו עבירה שאנחנו אוכפים. אם תהיה תלונה ומישהו יביא הקלטה - - -
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אבל תראה, יש כאלה שיגיעו לתלונה.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
ב-(ב) כבר נותן גב ללקוח.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אדוני לא מסתכל אפילו לכאן. יש כאלו שיגיעו לתלונה ויש כאלו שלא יגיעו לתלונה. יכול להיות מתווך שלא היה כל כך חרוץ בקורס או בדיוק יצא החוצה כי חמותו התקשרה אליו והוא פחד. כשאני קורא את זה, אלא אם כן, אם אם הסכמת בעל הזכות, אני הייתי עושה את זה יותר קל, יותר פשוט. לא יבצע מתווך פעולות כאמור, אלא בהסכמה - - -
<< אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >>
בהסכמת בעל הנכס, נקודה. זה בסדר. אחרי זה אם יגיעו דיונים אפשר יהיה לבוא ולהגיד הנה, זו ההסכמה. או לא הייתה לי הסכמה, עשיתי משהו בניגוד.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אם יגיד בעל פה, הוא אמר לי.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
זה בסדר גמור. סעיף (ב) אומר לנו פה אם מתווך במקרקעין יחדל מביצוע פעולות שיווק אם ביקש ממנו בעל הנכס לעשות כן. יש לו פה הגנה, יש לו פה מעטפת לבעל הבית.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
לא, לא, אנחנו לא רוצים להטיל עליו את הנטל. זה בדיוק העניין.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
גם אני לא רוצה, אבל בכל זאת, המילה הזאת "בכתב" מהווה פה איזה שהוא סוג של בעיה.
<< אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >>
אפשר במקום "בכתב" לציין "בדרך מתועדת"?
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
הסעיף עצמו מאוד מאוד ברור. ה-"בכתב" מיותר.
<< אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >>
זו ההצעה הכי הגיונית. ועד הקלטת שיחה. וזה לא נותן מקום לפרשנות. תיעדתי, זהו, חובת ההוכחה עליי.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
כן, אני חושב שאפשר לכתוב.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אולי תנסחי את זה. אתם יוצאים מנקודת הנחה שהוא לא ייתן לו את זה. "בהסכמה מתועדת של בעל הזכות בנכס".
<< אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >>
בהסכמה כלשהי?
<< אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >>
אבל השאלה, אני חושבת שאפשר לפרש ללא הסכמת בעל הזכות בנכס כחזקה שתהיה על המתווך להוכיח שהוא קיבל את ההסכמה. ואז זה בעצם ייכנס בין תיעוד בכתב. זו דעתי. השאלה אם הפרשנות הזאת מקובלת על הוועדה?
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
תכתבו או בכתב או בדרך מתועדת אחרת.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
בדיוק.
<< אורח >> רן מלמד: << אורח >>
אדוני, אם אפשר לשאול למה רק על דירת מגורים או נכס בבעלות יחיד ולא על מסחרי?
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
הסבירו מקודם.
<< אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >>
דיברנו אבל, זו בדיוק הבעיה.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אתה רוצה לחזור על ההסבר?
<< אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >>
עוד פעם על כל הסיפור?
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
לטובת ידידך משכבר הימים?
<< אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >>
מגיל 12. רן, אתה לא מקשיב בשיעורים.
<< אורח >> רן מלמד: << אורח >>
לא, לא הקשבתי, נכון.
<< אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >>
בנכסים מסחריים יש הרבה פעמים בעיה להחתים את הבעלים. כי לפעמים זו חברה מאוד גדולה. הרבה פעמים זה קונצרנים, זה חברות שבהן אתה לא יכול כאיש מקצוע להגיע.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
הוא הבין, אני רואה את זה. הוא הבין מהר. כן?
<< אורח >> רן מלמד: << אורח >>
אבל אתה לא מקבל ממנו הסכמה אף פעם או שאתה מקבל אותה בדרך כלל בעל פה? אז אם קיבלת בעל פה או בכתב אז יש לך תיעוד. אז התיעוד רלוונטי גם לכאן בכל מקרה.
<< אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >>
האמירה שבדרך מתועדת אחרת מצמצמת כל פעם שיהיה כתוב במקום אחר ובכתב.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
אנחנו נעביר את ההגדרה, המילה "בכתב" להגדרות ונכתוב "בכתב, לרבות בכל דרך מתועדת" וזה יופיע בכל הסעיפים.
<< אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >>
בסדר, זה טוב. זה בסדר.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
אוקיי, תודה רבה.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
הכול פתיר פה בוועדה. הלאה.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
17? או שיש עוד הערות?
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
לא, אין הערות.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
אז 17 בבקשה.
<< דובר >> רעות בינג: << דובר >>
חובת פרסום היות המפרסם מתווך במקרקעין
17.
(א) מתווך במקרקעין יציין בכל פרסום מטעמו שהוא פעולת שיווק את שמו, היותו מתווך במקרקעין ואת מספר רישיונו.
(ב) בלי לגרוע מהאמור בתקנת משנה (א), בכל פרסום של נכס שבו מצוינים פרטי ההתקשרות עם מתווך במקרקעין יציין המתווך את עובדת היותו מתווך ואת הפרטים האמורים בתקנת משנה (א).
(ג) מתווך במקרקעין יסיר פרסום מטעמו או יעדכן בהקדם האפשרי אם נכס שפרסם כבר אינו מיועד למכירה או להשכרה.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
מה אומר הסעיף?
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
כשאתה מפרסם דירה, אני בלשון בני אדם מדבר. כן? כאשר המתווך מפרסם דירה ומופיע הטלפון של המתווך, שידע קורא המודעה שהוא מתקשר למתווך.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
אבל כתוב שם גם כן מספר רישיון. לא מגבילים את זה במה. אם אני מעלה סטורי או סטטוס לווטסאפ.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
מי חייב לכתוב? איפה כתוב שחייבים?
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
מספר רישיונו. מספר רישיון, אז ביד 2 יש אופציה להוסיף מספר רישיון. אם אני צריך בכל עיתון, על כל מודעה, לכתוב מספר רישיון, בכל סטורי בווטסאפ, זה דבר לא הגיוני. כמו שאנחנו לא רואים את זה באף מקצוע אחר.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
זה לא מדויק מה שאתה אומר. היום כבר בחקיקה המודרנית, בעיקר אם אתה גם שומע פרסומות ורואה פרסומות בעיתונים וכו'. היום, למשל לדוגמה, לגבי נותני שירותים פיננסיים מוסדרים יש חובה לפרסם את מספר הרישיון.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אבל רגע, מה אנחנו רוצים בסעיף הזה?
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
מספר טלפון של מתווך.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
רגע, לא. ידעו שאתה מתווך. אתה רוצה, או שתכתוב מתווך, בשביל מה צריך את הרישיון?
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
לא, אני אגיד אדוני, אני אסביר. יש הרבה מתווך אלי כהן בתל אביב. ואנחנו מדברים ב-17(א) שיש פרסום. למשל אם מישהו פרסם דירה שהיא לא אקטואלית, פרסום לא לפי התקנות האלה. אנחנו רוצים לאכוף, איך אני אדע להשיג? יש היום 25,000 מתווכים. לפי השמות אני לא יודע.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
לפי טלפון.
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
אגב, סייגנו את זה לפי לא כל פרסום. לא כל אינסטגרם. פרסום שהוא פעולת שיווק. כשאתה מפרסם נכס, פרסום שהוא אגב נכס תרשום את מספר הרישיון. אם זה פרסום סתם לאווירה או כל מיני דברים שאנשים מעלים בסטורי שהוא לא פועלת שיווק. זאת אומרת פעולה שמטרתה תיווך בנכס.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
אז זה שוב נתון לפרשנות.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
רגע.
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
זה לא נתון לפרשנות, זה מה שכתוב.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
רק דקה, אני רוצה לשאול אותך שאלה פרקטית. משרד, אני לא אתן שמות. אבל משרד של א.ס. מפרסם נכס. הוא לא מפרסם אותו בשם מתווך ספציפי. אלא הוא אומר משרד תיווך א.ס. ואנחנו מפרסמים את הנכס הזה למכירה.
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
שזו בעיה בפני עצמה, כי החוק קובע שהתיווך צריך להיות, פעולות התיווך עצמן צריכות להיות על ידי בעל רישיון.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
אין בעיה. אבל פרסום לא קובע שהפרסום חייב להיות על ידי המתווך עצמו.
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
הפרסום הוא חלק.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
אני לא יודע.
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
עשוי להיות.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
עשוי להיות. לא משנה. בוא נגיד חזקה עליכם שלא תפרשו פעולת שיווק כזו כפעולת שיווק אסורה.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
כבוד יושב הראש.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
אני עוד שואל שאלה. אני רוצה לקבל תשובה, בבקשה. מה אתם, במקרה כזה מה אתם מציעים שיקרה
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
אני מציע שכאשר מתווך פועל, משרד תיווך לא ישות. אם אתם רוצים, כל עוד שאין חוק וכל התקנות האלה לא חלות על משרדים, חלות על מתווך, ככל שהוא פועל בפעולה המקצועית שלו כמתווך צריך להיות מתווך שחתום על זה, כדי שהציבור יהיה מוגן. אחרת המשרד עצמו אני לא יודע לבוא בשם הציבור ולאכוף עליו אתיקה ואת כל הכללים שקבענו.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
אז מה אתה רוצה שהוא יפרסם המשרד?
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
את שם אחד המתווכים שחתום על הדבר הזה.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
עם הרישיון שלו?
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
כן.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
אוקיי.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
אפשר להציע להוריד את מספר הרישיון, להשאיר רק שם וטלפון?
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אפשר גם לכתוב שם של אחד המתווכים במשרד.
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
המתווך שאחראי על הפרסום. אחרת כל מה שקבעתם לא ניתן לאכיפה. אם אמרנו שאסור לפרסם דירה שהיא לא - - -
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
זאת אומרת חברת רימקס, היום הם כותבים מודעה, רימקס. ויש לך דירה עכשיו צריכים לכתוב גם את השם של המתווך המיועד?
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
יש סוכנים.
<< אורח >> סופי אוחנה: << אורח >>
כן, אני רוצה רגע.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
רגע, זה מה שאת עושה היום?
<< אורח >> סופי אוחנה: << אורח >>
יש קטלוגים של נכסים שלא מפורסם שם המתווך, זה באמת על שם משרד. כי יש מקום מסוים לפרסום. רוצים לתת מקום לנכס, לא לכל המתווך וכל זה. זה תחת משרד. זה אחד. דבר נוסף, יש צוותים גם.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אבל מה החוק, למה החוק צריך לדעת את זה עכשיו? אם תהיה הפרה היא תהיה בהמשך. תוכל לדעת מי הזה.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
יש תביעה נגדו.
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
איך אני אדע?
<< אורח >> סופי אוחנה: << אורח >>
יש מספר טלפון. אני רוצה רגע.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
הוא יתבע את משרד א', ב', ג'.
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
אין לי משרד, אני לא יכול לתבוע משרד.
<< אורח >> סופי אוחנה: << אורח >>
הוא לא צריך לתבוע את המשרד, למה הוא צריך לתבוע את המשרד? אני רוצה רגע.
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
אגב, בראיית חשבון עשו תיקון ויש ישות למשרד. אפשר לבוא בחשבון במשרד רואה חשבון על הפרה. פה החוק לא מאפשר לנו. הרגולציה שהיא בנויה, כל החובות שקבענו.
<< אורח >> סופי אוחנה: << אורח >>
אני רוצה לומר משהו. אני מפרידה בין שיווק עצמי של מתווך, בואו אליי, יש לי מוניטין, כל הדברים האלה, מכרתי.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אני לא יודע איך להפריד את זה פה.
<< אורח >> סופי אוחנה: << אורח >>
לבין שיווק של נכס שמי שעומד בפרונט זה הנכס. ואני חושבת שההתערבות יתר פה באיך לפרסם, מה ומילים בפרסום ונראות של פרסום זה קצת מוגזם. אני מסכימה שכאשר מתווך מפרסם את עצמו צריך שיהיה את כל מה שצריך. אבל בשיווק של נכס. יש לנו הרבה מאוד קטלוגים, יש הרבה מאוד פרסומים. יש רשתות שאין מקום לכל הדבר הזה.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
מה זאת אומרת אין מקום?
<< אורח >> סופי אוחנה: << אורח >>
יש צוותים, כמו שמקובל בארצות הברית, שיש ראש צוות עם סוכני קונים. ראש צוות מגייס נכסים וסוכני קונים שיש להם רישיון. הם משווקים גם את הנכס.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
לכתוב את השם של הסוכן הספציפי.
<< אורח >> סופי אוחנה: << אורח >>
רישיון של מי אתם רוצים? של מי שהחתים את בעל הנכס?
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
של מישהו אחד, שיש מתווך שאחראי.
<< אורח >> סופי אוחנה: << אורח >>
אבל הסוכן קונים עכשיו משווק גם את הנכס.
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
אין בעיה, שיש מתוך אחד שאני יודע.
<< אורח >> סופי אוחנה: << אורח >>
אני חושבת שיש פה חוסר הבנה של הפרקטיקה בשטח של שיווק ופרסום של נכסים.
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
אחרת אני, אם פרסם נכס לא אקטואלי ואני רוצה לבוא בטענות, למי אני אבוא בטענות?
<< אורח >> סופי אוחנה: << אורח >>
יש מספר טלפון.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
מספר טלפון.
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
אני לא יודע, אני אתקשר לטלפון, הטלפון מנותק.
<< אורח >> סופי אוחנה: << אורח >>
לא נכון.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
איך מנותק? מי שרוצה שיבואו אליו לקוחות.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
חבר'ה, אולי שיוסיפו אם עושים שם של משרד, על ידי נגיד יוסי כהן או מספר רישיון. זאת אומרת יצטרך לתת או את השם שלו או מספר רישיון.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
למה לא מספיק טלפון?
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
אדוני יושב-הראש, יש פה כמה דברים יותר עמוקים. כי הנושא הזה של פעולות שיווק, אלה דברים שמנויים בתקנות פעולות השיווק.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
לא בהכרח.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
שנייה אחת, רגע אחד. שנייה אחת, ברשותך, אפשר רגע?
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
לא, אני רק מתקן אותך.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
בסדר גמור, אוקיי, שנייה אחת.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
מה שכתוב בתקנות השיווק, אני מכוון אותך.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
אוקיי.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
מה שכתוב בתקנות השיווק זה פעולות שיווק מינימליות.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
מגניב, בסדר גמור. שום מתווך לא עושה את המינימום, עושים את המקסימום.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
אני שמח שאני מגניב.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
אני רוצה לשאול שאלה. למעשה יש פעולת שיווק בתקנות, כן? שמוגדרת. למשל הצבת שלט. עשינו שלט. יש פה עניין של למכירה, מספר חדרים, טלפון. איפה אני ארשום את מספר רישיון תיווך?
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
מעל הטלפון, באותו שלט תעשה - - -
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
אני הקשבתי לך. תן לי לסיים. דבר נוסף, אני הייתי רוצה - - -
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
לא. אם אתה רוצה רק לסיים בשביל פרוטוקול - - -. אם אתה רוצה תשובה.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
תשובה, בסדר גמור. לגבי העניין של פרסום היום בדיגיטל. אפשר לשים את הנושא הזה שהמתווך ירשום בביוגרפיה באודות של הדפים העסקיים שלו, בדף הפרטי שלו, באתר שלו, זה מצוין. אבל בכל פרסום, בכל פיפס, בכל ריסק, בכל מודעה, בכל סטורי.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
כבוד יושב-הראש, יש לי דגש מאוד מיוחד לציבור שלנו. הציבור החרדי לא מסתכל באינטרנט, הוא קורא עיתונים. וכל פרסום בעיתון, כל מילה עולה הרבה מאוד כסף. אם אני מפרסם ביתד נאמן עכשיו מודה על דירה שיש לי, זה עולה לי הון תועפות. כל מילה. כל אות עולה מלא כסף. כל מילה עולה הרבה מאוד כסף.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אבל היום, אם אני זוכר נכון, היום יש לך שם של משרד - - -
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
לא, אין כלום. היום מה שמקובל בחלק מהמקרים, אני לא מכליל על כל המתווכים. אומר דירת שני חדרים, טלפון. זהו.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
רגע, לא, לא.
<< אורח >> סופי אוחנה: << אורח >>
בסדר גמור.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
לא, ממש לא בסדר.
<< אורח >> סופי אוחנה: << אורח >>
הנכס בפרונט.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
ממש לא בסדר.
<< אורח >> סופי אוחנה: << אורח >>
עו"ד רוזנר, אני רוצה לומר משהו.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
אני עושה גם, אני עושה את זה.
<< אורח >> סופי אוחנה: << אורח >>
אם כללי אתיקה באים לתקן חריגים רק, את השוליים, לא עשינו בזה כלום. אנחנו רוצים ליצור סטנדרט מקצועי וצריך לתת אמון פה באנשים שרוצים לפרסם נכסים.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
דקה, שנייה. אני לא יודע למה הסבירו לי מקודם שם של משרד זה לא מספיק.
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
אין לנו רשימת משרדים.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
לא, לא צריך להיות לך רשימה. הוא צריך להזדהות. המשרד שלו, מישהו צריך להיות מאחורי הדבר הזה. אז אם הוא יכתוב, או מבחינתי שלוש אפשרויות יש: או שם של משרד, או שם של המתווך עצמו או מספר רישיון.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
מעולה.
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
מה זה שם? בלי מספר רישיון? אלי כהן, תל אביב? מה אני אעשה עם זה?
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
אז אתה תרים טלפון.
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
תהיה תלונה אחר כך לרשם המתווכים.
<< אורח >> סופי אוחנה: << אורח >>
מספר טלפון.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
ברע שיש לך את השם או את הטלפון אתה מגיע תוך שנייה בעידן של היום.
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
אנחנו רוצים להיות כתובת לציבור, אנחנו רוצים לאכוף.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
אפשר לעשות את זה בביוגרפיה, לא צריך במודעה.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
אפשר לבדוק בגוגל מספר רישיון.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
משרד על פרסום בעיתון זה הון תועפות.
<< אורח >> סופי אוחנה: << אורח >>
מספר טלפון זה מספר מזהה יותר מרישיון.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
לא, ממש לא.
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
לא, ממש לא.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
אני לא רוצה להתקשר למספר טלפון של מתווך. אני לא רוצה מראש לעסקאות שדרך מתווך. אני לא רוצה.
<< אורח >> סופי אוחנה: << אורח >>
אתה רוצה לשלוח את הציבור לפנקס המתווכים?
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
לא.
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
לא, את הרשם לשלוח לפנקס. אני רוצה שאני אוכל להיעזר בפנקס המתווכים כדי לאכוף לטובת הציבור. זה לא עניין שלי, זה עניין של כל החובות.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
מה אתה רוצה לאכוף? שיידעו שזה מתווך, נכון?
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
לא, זה בסעיף (ב). אני מדבר על זה שיש פרסום. הפרסום שמתווך ושה צריך להיות מזוהה איתו באופן חד חד ערכי כדי שמה שאתם קבעתם פה שלמשל מפרסם דירה לא אקטואלית, מפרסם דירה שלא קיבל רשות. הוא יגיד לי מי, זה לא אני.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
מה הוא יגיד זה לא אני? אבל אם ייכנסו שם למשרד א.ג. נכסים.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
אין לו מה לעשות עם זה.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
רגע, עם טלפון. אי אפשר לברר מי זה?
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
לא, זה גם יכול להיות בן אדם בלי רישיון. יכול היום אדם להחזיק חברה מסוימת או להיות עוסק מורשה שהוא לא מתווך והוא משרד והוא מחזיק מתווכים. אני אין לי סיג ושיח איתו, הוא לא ברגולציה שלי. אני חייב, אם אנחנו רוצים לאכוף את התקנות האלה שהפרסומים סמוכים על שולחנם של בעלי רישיון. שיש בעל רישיון אחד שאם הוא פועל כמתווך הוא חתום מולי על העניין הזה.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אני אומר לכם את האמת. אני רואה בזה, אני לא מתנגד לזה, אבל אני חושב שלעשות את זה, ועל כל דירה זה ככה.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
כן. בסוף אנחנו הכי נידפק, הציבור שלנו, גם מזה. כי אנחנו מפרסמים בעיקר בעיתונים ולא באינטרנט.
<< אורח >> חיים יצחק כהן: << אורח >>
גם לפעמים יש מגבלה של מקום מבחינת מלל.
<< אורח >> סופי אוחנה: << אורח >>
זה כמו שרופאים מנתחים פלסטיים ישימו תמונה של כל אישה עם המספר רישיון במקום על הביוגרפיה.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
תגיד לי רגע. בדרך כלל משרדים.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
רופא בחותמת שלו יש מספר רישיון.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
מתווך רגיל, שמפרסמים בעיתון בדרך כלל. בדרך כלל מפרסמים איזה שתיים שלוש דירות בשבוע.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
אפילו יותר, לפעמים 10-20 דירות.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אז יכול להיות שאפשר לא להצמיד את זה לכל, מה אתה כותב היום?
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
כל נכס יש לו מספר טלפון של הסוכן, של מי שמייצג את הנכס.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אתה כותב שם א.ד. נכסים?
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
אתה כותב בקיצור או שאתה מחבר מילים. זה עולה המון כסף כל מילה.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אתה עכשיו שמת חמש דירות, אוקיי? על כל דירה אתה כותב למטה א.י. נגיד. נכסים או נכסות, מה שאתה רוצה. ומספר טלפון פעם של המתווך הזה, פעם של הסוכן הזה שלך ופעם הסוכן הזה. נכון?
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
כן.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
יפה. הרישיון הוא רישיון ל-?
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
רישיון לכל אחד בנפרד. כל סוכן יש לו רישיון תיווך.
<< אורח >> חיים יצחק כהן: << אורח >>
אין לזה סוף.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
אין לזה סוף.
<< אורח >> חיים יצחק כהן: << אורח >>
גם לפעמים יש הגבלה של פרסום. לפעמים אני מעלה פרסום, אין לי מקום למלל, גם אם אני רוצה.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
אין דבר כזה אין מקום. אין דבר כזה.
<< אורח >> חיים יצחק כהן: << אורח >>
מבחינת עיצוב. אם מבחינת עיצוב רשמתי את השם שלי ואת הטלפון, לפעמים מבחינת מספר אני לא יכול להכניס מספר.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
צפוף, צפוף. עו"ד רוזנר.
<< אורח >> חיים יצחק כהן: << אורח >>
יש לי תמונה קטנה. כתוב פה בכל פרסום. בכל פרסום, גם אם העליתי תמונה קטנה, בכל פרסום.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
עו"ד הרן, אולי נוסיף את העניין של ביוגרפיה, באתר. לרשום את הנתונים האלה. שהמתווך שיהיה חייב לרשום את הנתונים בביוגרפיה, באודות.
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
זה בסדר. אבל אמרתי לכם שזה בסדר.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
מגניב. אבל לא כל פרסום.
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
אם יש אתר, זה צריך להופיע באתר פעם אחת. אם יש דף פייסבוק, זה צריך להופיע פעם אחת. לא חייב להיות בכול. אני מדבר על שיוך הפרסום.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
לא, יש לוח מילים, אז לא צריך לפרסם את התמונה. בעיתונות כשמפרסמים את הנכס, מפרסמים את הנכסים בלוח מילים.
<< אורח >> חיים יצחק כהן: << אורח >>
ויש פעמים שמפרסם גם במודעות ואז בכל פרסום?
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
הפרסום חייב להיות משויך למספר רישיון.
<< אורח >> חיים יצחק כהן: << אורח >>
אני לא גומר את הפרסום הזה.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
מצוין. אז אפשר פשוט לשים את זה שהמתווך יהיה מחויב לשים את הדברים האלה בדפים העסקיים שלו.
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
אבל הם מדברים על עיתונים, על מודעות.
<< אורח >> סופי אוחנה: << אורח >>
בשיווק העצמי שלו זה בסדר. אבל לא על כך נכס.
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
מה זאת אומרת על כל נכס? פרסום של מתווך צריך שיהיה עליו איזה מספר, שאנחנו נדע מי המתווך שפרסום אותו. אחרת אנחנו לא נדע לזהות את המתווכים.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
שם וטלפון.
<< אורח >> חיים יצחק כהן: << אורח >>
אפשר לבדוק בגוגל היום מספר רישיון.
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
אתם אומרים, זה חוכמה נורא גדולה. אנחנו מחפשים את האנשים, לא מוצאים אותם.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
שם וטלפון אתה לא מוצא? שם וטלפון.
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
לא מוצאים, לא מוצאים.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
תקשיב. אם מתווך שם את השם שלו והטלפון שלו ולא מוצאים אותו הוא יפשוט רגל מהר מאוד.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
או שהוא לא פעיל.
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
אדוני, אנחנו צריכים להוכיח את זה בוועדת משמעת ברמה של הוכחה של 95% של משפט פלילי. אנחנו לא פחות יודעים לחפש גוגל. העניין הוא שצריך פה ראיות.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
שם וטלפון זה ראיה מספיק טובה.
<< אורח >> רועי יהודה גרין: << אורח >>
אני חבר הוועדה המייעצת היוצא, נציג ציבור צרכנים. מה שאני רוצה להגיד שלפעמים אתה עושה בגלל מה יקרה אם אתה לא תעשה אותו. המצב היום הוא שאנחנו רואים בשטח הרבה מאוד אנשים שאין להם רישיון תיווך. ברגע שצריך לרשום רישיון תיווך, ואני לא נכנס לפרטים של איפה יירשם מספר הרישיון. אבל ברגע שיש מספר רישיון גלוי באותו רגע העפת מהמשחק את כל אלה שאין להם רישיון תיווך. וזה דבר שהיום קשה לאכוף אותו.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
כן. אבל הבעיה היא אחת, שאתה צריך להוסיף. כל מודעה.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
גם איך הוא מעיף מהמשחק? מי שעובד בלי רישיון תיווך הוא רשלן.
<< אורח >> רועי יהודה גרין: << אורח >>
הוא מבצע עבירה פלילית.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
הוא מבצע עבירה פלילי. הוא עבריין. אז מה, אם הוא יפרסם, לא יפרסם בעיתונים אז הוא כבר לא יעשה את זה? בן אדם שעובר עבירה פלילית בריש גלי, מסתובב עם לקוחות, מראה להם דירות, מגייס נכסים, אז מה שירתיע אותו זה לפרסם בעיתון?
<< אורח >> רועי יהודה גרין: << אורח >>
אז אני רוצה קצת להוסיף לך שלא תמיד משרד המשפטים אוכף את זה. יש גוף נוסף שצריך לאכוף את זה, זה הגנת הצרכן. אני נציג ציבור צרכנים ואני אומר לך, זה לא ויכוח, אני פשוט אומר לך שקיים קושי. ואני מניסיון החיים אני נתקל הרבה פעמים באנשים שאין להם רישיון תיווך ומתווכים. ומאוד קשה לעלות על זה.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
אף אחד לא אמר לא לרשום רישיון תיווך.
<< אורח >> חיים יצחק כהן: << אורח >>
אז נתחיל לבדוק כל מתווך שלא פרסום עם רישיון? עם רישיון או בלי רישיון?
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
הנדון פה רק בכל פרסום. אין בעיה להוסיף מספר רישיון. אני אוסיף את זה באתר, אני אוסיף את זה בהרבה הזדמנויות.
<< אורח >> רועי יהודה גרין: << אורח >>
בסדר, אז השאלה איפה אפשר אולי לדון בה.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
אנחנו דנים פה על מילה בכל פרסום.
<< אורח >> חיים יצחק כהן: << אורח >>
אתה יכול לכתוב באתרים מרכזיים כמו יד 2.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אין לי בעיה שזה יהיה שם וטלפון ומספיק לי. הבעיה שבדרך כלל משרדים אוהבים, לא כותבים שם וטלפון.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
אבל הם יכולים לרשום שלנושא הפרסום יש אחראי אחד, שהוא מבחינתם אחראי לפרסום. הוא לא אחראי לנכס, הוא אחראי לפרסום.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
ואם יש פקידה?
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
אז פקידה לא.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
פקידה עושה דברים משרדיים. פקידה עושה דברים משרדיים, היא לא עושה פעולות שיווק.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
פעולת שיווק זה פעולה של המתווך.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
היא מתחזקת עכשיו בעיקרון את האתר של המשרד.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
נו, אל תתווכח על זה.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
בסדר. יש פה אבל את הנושא אם עכשיו בלי לגרוע מהאמור בתקנת משנה (א) בכל אמצעי פרסום, לא נכס, במקום נכס. לא כל נכס. בכל אמצעי פרסום. פרסמתי עכשיו בפייסבוק, בביוגרפיה או באודות של הפייסבוק שלי יהיה לי את רישיון התיווך. אוקיי? באתר שלי יהיה רישיון תיווך. לא כל נכס.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
למה?
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
למה? כי עכשיו, אם עכשיו אני משווק מהאתר שלי נכסים.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
הפקידה שלך תשים את השם שלך, זה הכול, כי אתה אחראי לזה.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
אתה אומר כל נכס. לשווק נכס זה דף נחיתה. שיווק נכס זה דף נחיתה. כל דף נחיתה בפני עצמו, זה איכשהו מסרבל. זה עושה את העבודה מסורבלת וקשה הרבה יותר ליישום.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
לא. כשאתה שם שלט על בית, אתה כן רוצה שיהיה כתוב. למה לא?
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
מספר רישיון תיווך, גם עם מספר טלפון? למה לא? המטרה שלי שיתקשרו אליי, לא מספר רישיון תיווך.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
מה זה אכפת לך? היום כשאתה מפרסם קבלן על בניין, כתוב מספר רישיון שלו. בכל מקום כתוב. מה הבעיה? מה אתה רוצה להסתיר?
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
אני לא רוצה להסתיר שום דבר.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
לא מסתירים שום דבר, אנחנו מדייקים.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
אני רק אומר כרגע שאתה מסרבל אותי. כל שנייה אני צריך לפרסם את הדברים האלה. אם אנחנו עכשיו באים ומתכוונים בקטע של אמצעי פרסום, לא כל נכס, אוקיי? למשל יש לי אמצעי פרסום, יש לי עכשיו דף טיק טוק ויש לי עכשיו דף עסקי בפייסבוק, באינסטגרם, בביוגרפיה אני אצטרך לרשום את זה. אבל לא כל פרסום. לא כל נכס, לא כל מודעה.
<< אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >>
בסדר. אמרנו בתמונה שלך, אבל לא בכל reals, בסדר. אבל עכשיו השאלה לעניין עיתונות.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
יפה. אז בואו נרשום באמצעי במקום בכל נכס.
<< אורח >> חיים יצחק כהן: << אורח >>
אנחנו מתווכחים על "בכל פרסום".
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
אפשר לחזור להצעה של יושב-הראש, שהוא הציע לכתוב שם וטלפון או משרד וטלפון ולהסיר את מספר הרישיון?
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
הבעיה שמשרד הם אומרים לא. לכם אם אתה אומר שם וטלפון לא כל מתווך כותב את השם שלו בעיתון, כי הוא לא זה. הוא משרד, הוא מזוהה כמשרד, כולם יודעים שזה הוא. הוא לא חייב לכתוב, אה, שם פרטי.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
אם מדובר משרד, אי אפשר להגיע למשרד? למנהל של המשרד ?
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
אין לזה אכיפה משפטית. אם אתם רוצים לתקן את החוק שגם משרדים יהיה להם מעמד בחוק. כרגע זה לא המצב.
<< אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >>
אנחנו גם צריכים לזכור שיש פה עוד צורך, שזה צורך שלנו. יש יותר מידי פרסומים שהם סרק ויש יותר מידי פרסומים מטעים. ויש יותר מידי, סליחה על המילה, זבל בדיגיטל, שאנחנו רוצים לנקות אותו. זה יהיה טוב לנו, זה בעיקר יהיה טוב לצרכנים. אז אני אומר משהו שהוא אולי לא פופולרי, ואולי מקשה עלינו. אבל לדעתי, למעט עיתונות כתובה.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
בעיתונות הכתובה.
<< אורח >> אסף אפשטיין: << אורח >>
אז יכול להיות שאפשר לחשוב אם זה נכון טקטית לעשות החרגה לגבי עיתונות כתובה. אולי. אם זה מתאים לכם.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
זה פשוט המון כסף. אתה גם לקוח שבוי. זאת אומרת אתה, אם לא תגיע דרך העיתונים הזה, אתה לא תגיע.
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
אני יכול להחריג את העיתון מהטעם נהזה שאם אני רוצה בחקירה אני יכול להזמין את העיתון ולשאול אותו מי פרסם את המודעה. זה אגב שונה מסתם לשים שלט באיזה שהוא מקום. אז אפשר לחשוב על איזה החרגה.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
שנייה, מה ההחרגה? ההחרגה שלא יהיה מספר רישיון. אבל שם של מתווך חייב להיות.
<< אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >>
תגדיר מה צריך להיות בעיתון. שם וטלפון.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
שם וטלפון של המתווך.
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
כן. אפשר במודעה בעיתון, אפשר בשביל לחסוך.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
משרד לבד לא יספיק?
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
לא.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
בעיתון משרד? לכתוב רק משרד בעיתון?
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
לא.
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
אני לא יודע מה זה משרד.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
אבל חייב להיות מספר טלפון איך פונים למודעה הזאת.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
זה ברור. אני מכניס אתכם לרגישויות מגזריות. בסדר? לא כל אחד רוצה שהשם שלו יופיע המתווך הגדול. הוא חלם להיות ראש ישיבה, יצא מתווך.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
כן, אנשים בקהילה לא רוצים לפעמים.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
אתה יודע מה? אני חושב שבעיתון אפשר להסתפק באמירה טלפון ותיווך. שיידעו שזה תיווך.
<< אורח >> חיים יצחק כהן: << אורח >>
כתוב תיווך. הוא חייב לכתוב.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
מעולה, זו הצעה טובה.
<< אורח >> חיים יצחק כהן: << אורח >>
בגלל שאתה לא רוצה שיפנה מישהו שלא רוצה להיות לקוח.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
תיווך א.ד., תיווך משה הנגבי.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
מעולה.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
ואז תפנה לבעל העיתון ותשאל מי פרסם.
<< אורח >> סופי אוחנה: << אורח >>
מה ההבדל בין יד 2 לעיתון?
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
ביד 2 לא עולה כסף לפי מילה.
<< אורח >> חיים יצחק כהן: << אורח >>
ביד 2 רשום לנו את מספר הרישיון, אגב.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
בעיתונים חרדים כל מילה זה הרבה כסף.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
לא רק בחרדים. כי באחרים אין כבר.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
כן, אחרים אין להם עיתונים. אנחנו משתמשים בעיתונים.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אני אבקש לעשות את זה הוראת שעה עד שיפסיקו העיתונים.
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
אנחנו משאירים את זה ככה ואנחנו אומרים עם מודעה.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
מודעה בעיתון כתוב, אנחנו נמצא את הנוסח.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
סעיף 2 לחוק המתווכים, איסור עיסוק ללא רישיון, כבר חל על זה. יש כבר סעיף 2 לחוק המתווכים "לא יעסוק אדם בתיווך אלא אם כן הוא בעל רישיון תיווך. (ב) לא יפרסם אדם ברבים" - - -
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אתה מקריא, מקריא, מקריא ולא מקשיב.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
אני מקשיב.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
הוא לא מדבר כרגע על החוק. הוא אומר איך אני יודע להתמודד מול התופעה הזאת שאדם מציג את עצמו, אז הוא שם את זה. אני בדיגיטל לא רואה שום בעיה, שיכתוב כן, גם את מספר הרישיון וגם את הגובה שלו מצידי גם כן. שיזהו אותו. ואתה יודע מה? שישים גם תמונה שזה מישהו לא מתחזה. מה אכפת לי? אני פה הסתכלתי רק על דבר אחד: שזה כסף, עולה לך יותר כסף. ואתה מדבר על עסקים שהם עסקים קטנים ובינוניים. הם לא כולם גדולים כמוך.
<< אורח >> סופי אוחנה: << אורח >>
אם יש שם, תמונה ומספר טלפון זה מספיק?
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
לא, מספר רישיון.
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
בואו נתקדם. הסברנו למה עיתון, כיוון שמישהו מזמין מודעה ובמערכת מסודרת משלם עליה ויש בן אדם ששילם על המודעה.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
כל אות אתה משלם.
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
ואתה רשום, יש את זה במערכת המודעות של המודיע.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
מילים גדולות, קטנות, מודגשות, לא מודגשות, קו נטוי, לא נטוי. כל דבר זה עוד כסף.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
הלאה.
<< דובר >> רעות בינג: << דובר >>
רגע, מה בעיתון?
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
את העובדה שמדובר במודעה שמקורה בתיווך. בפרסום שמקוקו בתיווך.
<< דובר >> רעות בינג: << דובר >>
היותו מתווך.
<< אורח >> חיים יצחק כהן: << אורח >>
אפשר להוסיף גם במגבלה של מקום של פרסום? אם יש מגבלה במקום של הפרסום אפשר גם להוסיף את אותה הערה? את אותה הסתייגות?
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
לא. מה זה מגבלה במקום?
<< אורח >> חיים יצחק כהן: << אורח >>
יש לי 10 מילים להכניס, כולל מספר טלפון, לדוגמה. מבחינת עיצוב של גרפיקה של מודעה. מדיה, סתם תמונת פרסום בסטטוס. סתם דוגמה.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
לא, לא.
<< אורח >> חיים יצחק כהן: << אורח >>
יש לי מגבלה של פרסום.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אז תוריד שתי מילים מיותרות אחרות.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
סטטוס אמרתם שבכל מקרה זה לא נחשב פעולות שיווק. זה מה שהם אמרו קודם.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
אם זה פעולת שיווק זו פעולת שיווק.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
סטטוס, סטורי, אמרתם שזה נחשב.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
תלוי מה תוכנות. אם זה מפרסם נכס מסוים, אז זה פעולת שיווק.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
מקודם.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אם אתה מפרסם את עצמך זה לא פעולת שיווק. אם אתה מפרסם נכס, תכתוב בבקשה בסטטוס.
<< אורח >> אלחנן בניאל: << אורח >>
בסדר, מקובל.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
הלאה. יעבדו קצת יותר, המזכירה. איך קראת לה קודם, המזכירה? תעבוד קצת יותר.
<< דובר >> רעות בינג: << דובר >>
פרק ג': חובות ואיסורים כלפי חברים למקצוע
שמירה על כבוד עמיתים למקצוע
18.
מתווך במקרקעין ינהג בכבוד ובהגינות כלפי חבריו למקצוע, זאת מבלי לפגוע בחובת הנאמנות ללקוחותיו.
שיתוף פעולה עם מתווכים אחרים במקרקעין
19.
מתווך במקרקעין רשאי לשתף פעולה עם מתווכים במקרקעין אחרים בשירותי התיווך שהוא מעניק ללקוח, ובלבד שאין בשיתוף הפעולה כדי לפגוע, בדרך זו או אחרת, בלקוחו.
פרק ד': חובות ואיסורים כלפי חברים למקצוע
שמירה על כבוד הזולת
20.
מתווך במקרקעין ינהג בכבוד, בהגינות ובמקצועיות כלפי צד לעסקת מקרקעין שהוא אינו מעניק לו שירותי תיווך בעסקה.
איסור פעולות משפטיות
21.
(א) בלי לפגוע בכלליות האמור בסעיף 12 לחוק, מתווך במקרקעין לא יערוך או ימסור למי מהצדדים מסמך הצעה להסכם או זיכרון דברים לעסקה במקרקעין.
(ב) מתווך במקרקעין שהוא עורך דין לא יבצע פעולות שיוחדו לעורך דין לפי סעיף 20 לחוק לשכת עורכי הדין, התשכ"א-1961 (בתקנת משנה זו – פעולות משפטיות) לגבי נכס שהוא פועל או פעל לגביו כמתווך ולא יעסוק בתיווך במקרקעין לגבי נכס שהוא ביצע לגביו פעולות משפטיות כאמור, זולת אם חלפו שלוש שנים בין ביצוע הפעולות האחרות לבין העיסוק בתיווך כאמור.
<< אורח >> רן מלמד: << אורח >>
רציתם להעלות את יוסי ויצמן.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אני יודע.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
נסביר. יש בחוק כבר הוראה כללית שמדברת על איסור פעולות משפטיות של מתווך שאינו עורך דין. מתווך שאינו עורך דין אסור לו לבצע פעולות משפטיות ויש הוראה בחוק שאוסרת וזה גם כבר כיום עבירה אתית. מבקש משרד המשפטים לתת קונקרטיזציה ספציפית לעניין זה שהיא כנראה מכשלה שנכשלו בה מתווכים ומי שעוסק בדברים האלה. להבהיר, זה לא חידוש, אין פה חידוש מעבר למה שהחוק אומר. שהכנת זיכרון דברים או סיוע בהכנת זיכרון דברים או הסכם – זו פעולה משפטית שאסור למתווך לעשות אותה אם הוא לא עורך דין. אם הוא עורך דין יש כללי אתיקה של עורכי דין שזה בעצם תמונת הראי שלהם. עורך דין שהוא מתווך אסור לו לעסוק בתיווך באותה עסקה, אלא אם כן חלפו שלוש שנים. זה כבר קיים היום בכללי לשכת עורכי הדין.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
מה בסוף?
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
וזו תמונת הראי של הדבר הזה. זה הכול.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
הוא יכול לסייע אבל כשהוא יושב עם עורך הדין? זאת אומרת, המתווך אומר לבעל הדירה תגיד לי, לכתוב ככה או ככה. הוא יכול לסייע לו?
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
תלוי מה הוא עושה.
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
החוק אוסר עליו לסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
לא לערוך. לערוך מסמך זה משהו אחר. אומר תבוא איתי לפגישה עם עורך דין.
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
הוא יכול לבוא איתו. אבל כתוב בחוק - - -
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
הוא יכול לבוא איתו ואם הוא רוצה להגיד לו מילה טובה או רעה?
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
אני כבול ללשון המחוקק, שאומר לא יערוך ולא יסייע לערוך.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
הוא יכול לבוא איתו.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
יסייע לערוך.
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
זה המחוקק פה.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
תראו, יש מתווכים, בדרך כלל הם הטובים שהם לא רק מומחים, אלא אנשים שסומכים עליהם. הוא אומר תבוא איתי לחתימה. למה לא?
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
חזקה שאם הוא הלך איתו לעורך הדין ועורך הדין לוקח אחריות על העסקה זה לא המקרים שהסעיף הזה מדבר עליהם. הסעיף הזה מדבר על מצב לכאורה שהצדדים פה לא מיוצגים אולי או באופן חלקי. ואז המתווך נוטל חלק או מסייע להם לערוך איזה שהוא חוזה. המצב הסביר וההגיוני אנחנו לא נכנסים לשם. ברור שאם יש עורכי דין לשני הצדדים וגם המתווך נוכח בחדר לא על זה הוא יועמד לדין, על זה שהוא סייע לערוך כי הוא בא ואמר כמה מילים. זה לא הכוונה.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
שיירשם בפרוטוקול שלא יועמד על זה לדין. עו"ד ויצמן, בבקשה.
<< אורח >> יוסף ויצמן: << אורח >>
כן, שלום וברכה. אז בדיוק כפי שנאמר, המטרה בסופו של דבר שהמתווך יעשה את מלאכתו ולא ילך לאפיקים המשפטיים של ניסוח הסכמים. הדברים הם לא בדיוק כמו שנאמר. למה? כי אם יש איזה שהיא עסקה והצדדים מאוד חמים ובשעת ערב מאוחרת ואז אומרים רגע, אז בואו ננסח איזה שהוא מסמך זמני. דברים שקורים ביום יום. ואז אותו מסמך הוא לא שמים לב שהמסמך הזה בסופו של דבר הוא חוזה לכל דבר ועניין.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
נו, אז זה מה שכתוב פה. כתוב שהוא לא יכול לעשות את זה.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
הוא לא יכול לעזור להם.
<< אורח >> יוסף ויצמן: << אורח >>
לא. שזה לא יהיה מוגבל לזיכרון דברים או כל דבר אחר. כל מסמך, כל מסמך שיש לו אופי משפטי.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
זו כבר הוראה שקיימת בחוק. היא קיימת בחוק והיא רחבה מאוד. פה הם הביאו רק כדוגמה.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
מה שנפוץ.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
את מה שנפוץ. זה בשביל יותר כללי אתיקה. אנחנו נמצאים בתקנות. התקנות בעצם מסתנכרנות עם, החוק חי בפני עצמו והוא קיים והוא רחב.
<< אורח >> יוסף ויצמן: << אורח >>
יש גם את החוק, סעיף 20 לחוק לשכת עורכי הדין שבתוכו אנחנו עובדים. זה בסדר גמור. רק רצינו להבהיר שזה יהיה רשום בצורה ברורה ביותר, שגם בהסכמים שהם נחזים להיות - - -
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אומר עו"ד רוזנר עמיתך שזה מובן. זה החוק. אין שום צורך.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
לא, יש הוראה בחוק.
<< אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >>
סעיף 12 לחוק.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
אולי תקריאי את סעיף 12 להניח את דעתו של עו"ד ויצמן.
<< אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >>
סעיף 12 לחוק המתווכים במקרקעין קובע שמתווך במקרקעין לא יערוך ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין ולא ייצג לקוח במשא ומתן משפטים לקראת עריכת מסמך כזה.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אין יותר ברור מזה.
<< אורח >> יוסף ויצמן: << אורח >>
בהחלט. רק רצינו להבהיר את הדברים, שזה יהיה ברור.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
זה הובהר גם לפרוטוקול. ותגיד שרצית להגיד לי שלום, זה הכול.
<< אורח >> יוסף ויצמן: << אורח >>
עוד הזדמנות לומר שלום לכולם. תודה.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
תודה רבה עו"ד ויצמן, סגן יושב-ראש לשכת עורכי הדין. כן. אפשר להתקדם. אפשר לסיים גם.
<< דובר >> רעות בינג: << דובר >>
איסור פעולות שמאיות
22.
(א) מתווך במקרקעין שאינו שמאי מקרקעין לא יעסוק בשומת מקרקעין ולא יעשה פעולות שיוחדו לשמאי מקרקעין, לפי סעיף 13 לחוק שמאי מקרקעין, תשס"א-2001.
(ג) מתווך מקרקעין שהוא שמעי מקרקעין לא יערוך שומת מקרקעין לגבי נכס שהוא פועל או פעל לגביו כמתווך כמשמעו בחוק ולא יעסוק בתיווך במקרקעין לגבי נכס שהוא ערך לגביו שומה, זולת אם חלפו 3 שנים בין עריכת השומה לבין פעולות התיווך.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
להוריד את משמעו בחוק.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
אם הלקוח ביקש את השירות הספציפי של אותו אדם?
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
יש עבירה אתית, אז זה אסור.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
אני סומך רק עליך, בוא, כאילו אני רוצה רק אותך. רק אתה תעזור לי.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
אסור. אסור למתווך לעשות את זה. זו עבירה אתית. לעורך דין אסור לטפל באותו עניין שמתווך טיפול בו כמתווך. מה לעשות? וגם לשמאי אותו דבר. זה החוק היום.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
כן?
<< דובר >> רעות בינג: << דובר >>
איסור גביית דמי תיווך כצד לעסקה
23.
מתווך במקרקעין לא יגבה דמי תיווך מלקוח עבור עסקה במקרקעין שבה קיימת לו זכות במקרקעין.
איסור גביית כספים שאינם דמי תיווך
24.
(א) מתווך במקרקעין לא יגבה כספים, במישרין או בעקיפין, מאדם עבור שירותי תיווך במקרקעין כהגדרתם בחוק, אלא בהתאם לסעיף 14 לחוק ובכלל זאת לא יגבה עבור תיווך במקרקעין דמי קדימה או דמי רצינות לצורך קבלת שירותי התיווך או תשלום בדין חידוש חוזה או מימוש אופציה בחוזה.
(ב) מתווך במקרקעין לא יתנה מתן שירותי תיווך בתשלומים כאמור בתקנת משנה (א).
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
המילים "כהגדרתם בחוק" מיותרות.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
כן?
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
סעיף 24 למעשה מונע ממתווך לספק שירות שהוא מאוד מאוד נדרש מצד משקיעים, אוקיי? למעשה אם תיקח לדוגמה, אם אני עכשיו מחפש נגיד נכס ב-500,000 שקלים עם 8% תשואה. קשה מאוד למצוא דבר כזה. בשביל שמתווך יבוא ויירתם עכשיו לתהליך למצוא נכס כל כך ספציפי וכל כך מיוחד, אוקיי? זה למעשה מתאפשר רק מתי שבאמת איכשהו הלקוח באמת מגלה פה איזה שהיא רצינות מסוימת לתת פה איזה סוג של מקדמה.
יש את הנושא הזה של דמי רצינות. הדבר הזה בעיניי באמת שערורייה ויש באמת היגיון להכניס את הנושא הזה. אבל דמי קדימה, אוקיי? לגבי עניין של עסקאות מיוחדות. ויש לא מעט ביקושים לעסקאות מיוחדות שקשה מאוד למצוא אותן. זה לא נמצא על המדף. זה דורש עבודה מאוד מאוד קשה מצד המתווך.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אומר וכנראה שקצת אפילו בצדק, שצריך אולי להחריג. היה לנו החרגה בעסקאות מקרקעין.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
מסחריות.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
מסחריות.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
אגב, זה לא חייב להיות עסקה מסחרית. יכול להיות שבא מישהו מלוס אנג'לס, אומר אני רוצה שתמצא לי - - -
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
נו, זה מה שהוא אמר, הוא נתן דוגמה.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
לא, לא מסחרי. תמצא לי וילה, עם זה לים.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
תשואה של 8%, תיקח את הזמן שלך, תעבוד. בסדר. אז מותר לו לבוא ולהגיד תן לי דמי קדימה, כל עוד שזה מופיע בצורה ברורה בחוזה.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
זו שאלה.
<< אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >>
ואם הוא לא מוצא אז הוא צריך להחזיר לו את דמי הקדימה?
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
זה כבר הסכם סחר, זה סביר, בין הלקוח לבין המתווך.
<< אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >>
אם זה יקוזז משכר הטרחה בסופו של יום וזה ייתן מענה באופן כזה, אפשר להבין. אבל אם הוא צריך להחזיר את זה אם הוא לא מוצא?
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
רגע, אז אולי תעשו שזה לא אסור לעשות את זה. שבמקרים כאלה יהיה רשאי, יהיו רשאים לחתום על הסכם. לעשות הסכם ביניהם.
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
אדוני, אבל יש פה משהו שבחוק עצמו לא מוסדר. החוק קובע כדי לקבל דמי תיווך על תיווך כמשמעו בחוק, המחוקק קבע הסדרים מיוחדים. וקבע שמתווך לא זכאי לדמי תיווך אם לא היה הסכם מחייב בין שני הצדדים. זו אמירה של המחוקק שכופה מערכת יחסים מסחרית חריגה מאוד.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אז הנה, לכן אני אומר. אני מציע, שייחתם הסכם. לזה. למה לא?
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
כי זה החוק עצמו קובע שמתוך במקרקעין לא יכול לקבל שכר אלא אם כן היה הסכם מחייב. זו ההגדרה של החוק.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
אני עכשיו משלם על המתווך, שיאתר לי עכשיו עסקה טובה. איתר לי עסקה טובה.
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
זה לא דמי תיווך.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
אני צריך אותו.
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
זה לא דמי תיווך.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
אוקיי. זאת אומרת שדמי הקדימה לאותו מתווך שימצא לי עכשיו איזה שהוא נכס מסוים.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
רגע, אז אולי זה ייעוץ בכלל?
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
אולי ליווי.
<< אורח >> סופי אוחנה: << אורח >>
זה ליווי משקיע. יש מה שנקרא ליווי משקיע.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
ליווי משקיע זה משהו אחר.
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
אם אתה יוצא לגמרי מעולם דמי התיווך.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
למה? אל תכבול את עצמך. אני חושב שאתה עושה רק טעות. אני יכול לקחת גם שמאי, לקחת מתווך שיספר אותי, שיהיה הספר שלי. אתה יכול לקחת אותו כיועץ.
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
בדיוק. חבל גם להשחית פה מילים ולסבך. הרעיון היה ככל שאתה דמי התיווך חלים ההוראות ואסור לגבות כסף. ככל שאתה נותן שירות אחר שהוא לא תיווך במקרקעין או שירות ייחודי כזה או אחר, החוק לא מתייחס לזה.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
לא. אבל השאלה היא, אני כן חוזר. יש פה נקודה שהיא כן, הטרידה גם אותי אני חייב לומר. יש, אני בכוונה משתמש בדוגמה. אדם שגר בחו"ל, רוצה שתמצא לו וילה על שני דונם באזור מושב שמתחיל באות א' והוא אומר לך תחפש לי, תהיה שם. כשיש נכס תודיע לי. והוא אומר לו עם זה יהיה בסדר. ודמי קדימה. ואומר לו המתווך תן לי דמי קדימה, כי זה לוקח לי זמן. אני צריך להסתובב במושב, אני צריך לשאול אנשים, אני צריך להכיר וכו'. בסדר? ואחרי שנתיים הוא מוצא לו משהו, בא המתווך שמח וטוב לב, אומר לא צריך כבר, שלום. זאת השאלה.
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
אם המתווך באמת יעבוד שנתיים בלי לבדוק עם הלקוח שלו שהוא רלוונטי. חבל שבשביל מקרי קיצון.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
לא, אני שואל מה הפתרון שלך?
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
הפתרון לדעתי צריך להיות לדעתי הסכם - - -
<< אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >>
מעולם החוזים, בדיוק.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
- - - מראש כייעוץ. זה הכול.
<< אורח >> נוי חסון גורדון: << אורח >>
שאינו נכנס תחת הגדרת דמי תיווך.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
הלאה.
<< דובר >> רעות בינג: << דובר >>
המלצה על שירותים נוספים
25.
מתווך במקרקעין אשר סבור שיש צורך במתן שירות על ידי בעל מקצוע אחר, בנוגע למאפיין מהותי של עסקת המקרקעין או של הנכס, יעדכן את הלקוח בצורך זה על מנת שהלקוח יוכל להזמין בעל מקצוע אחר כנדרש, על פי שיקול דעתו.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
ה-25 הזה, אנחנו צריכים להבין, דבר ראשון זה איכשהו כבר קורה בשטח. יחד עם זאת, אנחנו צריכים להבין שלא כל בעל נכס, לא כל לקוח באמת שמח לשמוע ולקבל דברים כאלו. יהיו בעלי נכסים שאיכשהו יכעסו לקבל את הדברים האלו. זאת אומרת, לא כל אחד רוצה עכשיו לקבל את הנתונים האלו. אם עכשיו אני בא ואומר לך תשמע, אתה צריך עכשיו לצבוע את הבית שלך. אל תביא לי עכשיו הוצאות. לא רוצה את ההוצאות שלך.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
סעיף?
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
אם המתווך חושב שצריך לקחת עורך דין שיגיד ללקוח שהוא צריך לקחת עורך דין.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
ואם אני חושב שצריך לקחת צבעי? מה אתה מפיל עליי עכשיו צבעי? למה אני צריך לשמוע את הדברים שלך?
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
מהותי או לא מהותי?
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
לא, מה זה נותן?
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
דיברנו על מידע מהותי. ואגב, אתה, חובתך המקצועית, אולי אדוני זה הפער. אנחנו אומרים יש סטנדרט מקצועי. אתה תגיד, לא תפחד מהלקוח. כמו שהשמאי לא מפחד להגיד ללקוח, כמו שעורך הדין. אתה תגיד את דעתך.
<< אורח >> שי דרזי: << אורח >>
האחרים מקבלים כסף לפני.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
פרופסור, תקשיב. מדובר פה במאפיין מהותי של עסקת המקרקעין. לא כל דבר אתה יכול. זה לומר משהו שזה בעצם אומר שאם אתה לא תגיד לו תקשיב, תלך לרופא מומחה בעניין הזה אתה יכול להיות שאתה מזיק לו לכל החיים. את זה לא רוצים לעשות אפילו לא בתפקיד.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
הדוגמה הכי קלאסית כשבא לקוח ושואל האם אפשר לעשות פה תמ"א 38? הוא אומר לו תתייעץ עם עורך דין, תתייעץ עם מתכנן.
<< דובר >> רעות בינג: << דובר >>
תחילה
26.
תחילתן של תקנות אלה בתום שישה חודשים מפרסומן.
<< דובר >> תומר רוזנר: << דובר >>
רק אני אומר פה לגבי התקופה, אנחנו מצפים, אני חושב שהוועדה צריכה לצפות, כפי שאמר הממונה על המקצועות, על אסדרת המקצועות, עו"ד הרן, שבתקופה הזאת תנוצל לשם הכנת מדריך יותר מפורט ופעולות הסברה ופעולות הטמעה.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
תיקחו אתכם גם איזה איש מקצוע בנושא של הסברה. כי לפעמים זה יכול להיראות כאילו הנה, הטלתם עליהם דברים. לא, הפוך. אנחנו מסבירים, נותנים לכם מעמד, שומרים על הזה שלכם. אבל לצורך זה תתמקצעו, תעשו זה.
מילה אחרונה, רן מלמד. רגע, לפני שאתה תענה לי.
<< אורח >> רן מלמד: << אורח >>
לפני. לכן אני מקבל את מה שאמר הרשם לגבי זה שהם אולי יכינו מדריך. אני הייתי מציע להוסיף סעיף בסוף שאומר הרשם יפרסם באתר האינטרנט שלו את תקנון האתיקה שהוא כתוב בצורה פשוטה וברורה. אני חושב שזה השלב הראשון בדרך להסברה נכונה.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אז אני לא אכתוב את זה בחוק. אני אומר את זה לרשם. הרשם עצמו אמר שהוא יעשה את זה. וברגע שהרשם הזה בכבודו ובעצמו יעשה את זה, לא יהיה רשם אחריו שלא יעשה את זה כאן.
<< אורח >> רן מלמד: << אורח >>
שהתחולה של זה תהיה שישה חודשים גם.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
לגבי הסברה, מה הנוסח? שינויי נוסח אנחנו משארים לכם. אני רק שאלתי שאלה לגבי הסברה, אני מבקש.
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
אנחנו רשמנו. גם יש תוכנית עבודה שלמה של הטמעת התקנות, גם בהיבט של ההסברה ואנחנו נעשה את זה בשותפות.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אז אני אומר לך עוד פעם. תגיד הסברת הטענות גם באספקט של הטמעתן.
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
הסברה והטמעה על התקנות אנחנו נעשה גם כלפי הציבור בכללותו וגם כלפי המתווכים באמצעים שעומדים לרשותנו וגם למשרד המשפטים.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
אני יכול להצביע אדוני?
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
כן.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
תודה. מי בעד אישור טיוטת תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ"ד-2024 ירים את ידו. מי נגד? אין מתנגדים. מי נמנע? אין נמנעים.
הצבעה
התקנות אושרו.
בשעה טובה ומוצלחת.
<< אורח >> עמיר הרן: << אורח >>
תודה רבה אדוני.
<< יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >>
תודה רבה למשרד המשפטים, לכל החבורה. תודה רבה הלשכות השונות. לשכה יש אחת, מייצגים יש הרבה. ותודה גם לחבר'ה הנחמדים מבית שמש שהארתם את עינינו. ואני מקווה שלא נצטרך בעתיד לתקן את זה. אם נצטרך ואני אהיה עדיין בתפקיד, אז יאללה, נראה.
<< סיום >> הישיבה ננעלה בשעה 15:14. << סיום >>