חומר רקע
דברי הסבר לנוסח לועדה המוצע מחה"כ יואב קיש, יוזם הצעת חוק הבנקאות (שירות ללקוח) (תיקון – ביטול עמלת פירעון מוקדם והגדלת התחרות), התשע"ז–2017, פ/4114/20
חוק הבנקאות (שירות ללקוח) התשמ"א–1981 (להלן – החוק) מאפשר לבנקים לגבות בעת מחזור משכנתא, תשלומי עמלת פירעון מוקדם, דמי היוון, המהווים למעשה שיפוי על הרווח העתידי בשל עלות גיוס ההון לצורך העמדת האשראי.
כאשר לקוח מעוניין בהוזלת מסלול המשכנתא כדי ליהנות מתנאים טובים יותר המתאימים למצבו הכלכלי ותנאי השוק (מחזור המשכנתא), הוא נאלץ לשלם עמלת פירעון מוקדם. עמלת הפירעון המוקדם יכולה להגיע לעשרות ואף למאות אלפי שקלים מעבר ליתרת קרן ההלוואה. תשלומים אלו חוסמים למעשה את התחרות בשוק המשכנתאות ומשעבדים את הלקוח למסלול היקר הקיים בלי יכולת להוזיל את עלויות ההלוואה.
הצעת חוק זו באה לקבוע כי לא יינתן שיפוי על גורם הסיכון הכלול ברווחים עתידיים של נותני המימון (הבנקים) בהלוואות לדיור לבעלי דירה ראשונה, לרבות משפרי דיור וממחזרי משכנתא בעלי דירה יחידה. גורם הסיכון לא רלבנטי יותר בעת פירעון ההלוואה מאחר ובעת הפירעון המוקדם לא קיים יותר סיכון לבנק גם אם במקור מדובר היה בלקוח "מסוכן" לכאורה. ההצעה מאפשרת לבנקים לגבות עמלת פירעון מוקדם תוך שימוש בריבית שניתנה ללקוחות חסרי סיכון (להלן: ריבית חסרת סיכון) במועד לקיחת ההלוואה, כדי לנטרל את גורם הסיכון הגלום בריבית על ההלוואה. הפרקטיקה הזמינה והקלה לחישוב שמצאנו לנכון לנהוג בה לצורך חישוב הריבית חסרת הסיכון, הינה חישוב על פי הריבית הממוצעת על הלוואות בתנאים דומים הניתנת לעובדי הבנקים, כפי שיפרסם המפקח על הבנקים. הריבית הניתנת לעובדי הבנקים הינה להערכתנו, בדרך כלל, אומד מספיק טוב לריבית הניתנת ללקוחות חסרי סיכון והשימוש בה מנטרל למעשה את גורם הסיכון הגלום בריבית על הלוואות ללקוחות אחרים.
הצעת החוק הינה צעד נוסף בדרך לביטול גורף של עמלת הפירעון המוקדם. הטענה שיש לשפות את הבנקים על הרווח העתידי בגין עלות גיוס ההון לצורך העמדת האשראי, התאימה לתנאים הכלכליים ששררו בשנות השמונים של המאה הקודמת וכיום אינה רלבנטית עוד. גיוס ההון כיום נעשה לרוב בדרך של פיקדונות לתקופות קצרות יותר ובכל אופן, בריבית נמוכה הרבה יותר. ככלל, אנו ממליצים לבנק ישראל להעמיד את עמלת הפירעון המוקדם על עלות גיוס ההון בפועל ולא כשיפוי על רווחים עתידיים.
הצעת החוק תמנע יצירת רווחים בהתבסס על קביעות עבר וגורמי סיכון שלא קיימים כבר במועד הפירעון המוקדם וללא ביסוס כלכלי אמיתי. במצב הקיים, חתימה על חוזה הלוואה לדיור מול הבנק הינה למעשה סוג של הסדר כובל המגביל את התחרות בשוק המשכנתאות ומעוגן בחוק. התיקון המוצע לחוק יעודד את התחרות בשוק המשכנתאות, יוביל להוזלה משמעותית בתשלומי הדיור ותסייע למעמד הביניים, לאוכלוסיות מוחלשות ולזוגות הצעירים להתמודד עם יוקר תשלומי הדיור.