חומר רקע

03/06/2018 אל: ח"כ רחל עזריה – יו"ר ועדת הרפורמות מנהלת הועדה – אריאלה מלכה, נעמי נידם – ע' פרלמנטרית הנדון: תוספת לחוק דייר סרבן בפרויקטי פינוי – בינוי שלום ראשית, מבקש לברך על היוזמה, שתסייע בפיזור העמימות הקיימת בנושא זה ובקביעת קו ברור יותר לכל הצדדים המעורבים. מבקש להוסיף זווית נוספת, הקשורה לסרבנות אפשרית מצד בעלי חנויות, הנמצאות בקומה מסחרית במבנים המיועדים לפינוי-בינוי. אשתמש בדוגמה קונקרטית: פרויקט פינו-בינוי מתוכנן בשני בנינים, שבהם 32 דירות ו 8 חנויות (בקומת הקרקע). גודל דירה ממוצעת – 75 מ"ר. גודל חנות ממוצעת – 26 מ"ר. דיירי הדירות קיבלו מהיזם תוספת של כ 25 מ"ר לשטח דירתם הנוכחית – גידול של כ 33% ביחס לשטח דירתם. כ 86% מהדיירים – חתמו על החוזה. בעלי החנויות קיבלו תוספת בעלת שיעור גידול דומה (33%). שניים מתוכם חתמו על החוזים, אך ששה מתוך שמונת בעלי החנויות התאגדו ומתנגדים לחתימה. הם תובעים תוספת של 100% לשטח החנות. המשמעויות: היזם לא יוכל להגדיל את התמורה מעבר למה שכבר הוצע לבעלי החנויות: אין לכך סיבה מוצדקת והפרויקט יהפוך לבלתי כלכלי. בעלי החנויות יהוו גוש חוסם להשגת 80% חתימות, ובכך לא יאפשרו את קידום הפרויקט. הבנין הקיים במצב תחזוקתי גרוע ביותר ועלול להיות מוכרז בקרוב כ"בנין מסוכן". בעלי הדירות יאלצו לבצע פעולות חיזוק בבנין, כדי שיוכלו להמשיך להתגורר בו. לא נראה כי תימצא בידיהם היכולת לממן זאת. התוצאה: ששה בעלי חנויות קטנות (שרובן אגב מושכרות ומשמשות למחסנים) עלולים לעצור את קידום הפרויקט. וכך, פרויקט שבמהותו מיועד לאפשר מגורים על פי תקן לרעידות אדמה נבלם ע"י בעלי עסקים, השואפים לנצל הזדמנות להרחבת נכסיהם. זו איננה דוגמה נדירה. היא שכיחה בערים רבות. מציע להגדיר כללים הגיוניים לנכסים מסחריים בקומות הקרקע בפרויקטים מסוג זה. ביניהם: מהם הקריטריונים להגדלת שטחי חנויות? האם ישנו מדרג בין בעלי דירות מגורים לבין בעלי חנויות באותם מבנים? מהם עקרונות התגמול שיקבלו בזמן הבניה? בנוסף, ממליץ להגדיר מנגנון לברור ופסיקה, שיאפשר החלטה מהירה ונטולת פניות ויאפשר את המשך קידום הפרויקט ללא עיכובים. אשמח להרחיב בנושא ככל שיידרש. תודה ובהצלחה מוני חורב מנכ"ל משותף "אילה – עמדה 38" בע"מ