חומר רקע
1
25/06/18
לכבוד
חה"כ
רחל עזריה
יו"ר ועדת ה
רפורמות
כנסת ישראל
,שלום רב
:הנדון
תזכיר חוק פינוי ובינוי (פיצויים) (תיקון מס'...), התשע"ו–
2016
"( לקראת הדיון הצפוי להתקיים מחר בנושא הנדון, ובשם התאחדות בוני הארץ
ההתאחדות ") הריני
:לפנות אליך כדלקמן
1.
ראשית אבקש לציין את
מטרתה
הברוכה של הועדה, בניסיון לסייע בקידום פרויקטים של פינוי
בינוי. מטרה חשובה וראויה במיוחד, על רקע החסמים והפקקים הרבים הקיימים כיום, המביאים
להתארכות הפרויקטים הרבה מעבר לטווח הסביר
, פוגעים במשק, בציבור ובענף כולו .
2.
נזכיר, כי הצעת החוק המקורית שהוגשה בפברו אר2016
,
נועדה לסייע בקידום פרויקטים של פינוי
בינוי בדרך של הוספת סעד אכיפתי לצד הסעד הנזיקי (בדומה להוראות חוק המקרקעין חיזוק
בפרויקטים של תמ"א38
.)בדרך של הריסה
עם הזמן התפתח דיון
סביב הצעת
החוק תחת ההנחה
כי יש לאבחן בין בעל הדירה הסרבן/החששן/המבוגר/הסק פטי לבין בעל הדירה הסרבן/סחטן, וכי
בעוד שיש למצוא פתרונות על מנת להתיר את חסם בעל הדירה החששן/סקפטי/מבוגר יש להחמיר
את הסעדים כנגד בעל הדירה הסרבן/סחטן ולקבוע תמריצים שליליים לבעלי דירות סחטנים שיגררו
.את היזם ויתר בעלי הדירות לדיונים ממושכים בערכאות
3.
לצערנ ,ו נראה כי בהצעת החוק ניתן מענה בעיקר לצד אחד של המשוואה וקיימת החמצה של
הזדמנות לקידום פרויקטים של פינוי בינוי. חששנו הכנה, כי הצעת החוק במתכונת שפורסמה לא
רק שלא תקדם את הפרויקטים אלא עלולה לעכב את קידומם בהשוואה למצב הנוכחי וזאת בשל
הוספת מנגנונים על המ צב הקיים שעלולים להטיל מגבלות כלכליות ואחרות וזאת כאמור מבלי לתת
.מענה אמיתי להתמודדות עם הדייר הסרבן/סחטן
4.
מובן ואף מבורך לקבוע מנגנונים שנועדו לפתור את בעיית אי האמון בין בעלי הדירות לבין היזמים
ומנגנונים שיש בהם כדי למצוא פתרונות למבוגרים, יחד עם זאת יש לתת את הדעת לכך שעל אלו
:לעמוד בתנאים הבאים
4.1
לא יהיה בהם כדי להוות הכבדה כלכלית על הפרויקט,
לצד הסדרת המשמעות הכלכלית
במסג רת תקן21
.
4.2
.לא יהיה בהם כדי לעורר קושי בקבלת ליווי בנקאי לפרויקט או להביא לעלויות מימון נוספות
2
4.3
.יוסדרו כל הפטורים המיסויים הנדרשים
4.4
המנגנונים יהיו ניתנים ליישום באופן פרקטי וברור ובאופן שימנעו קיום מחלוקות או הטלת
סיכונים נוספים על היזמים מעבר לסיכונים ולאי
.ודאות הקיימים במילא בפרויקטים מסוג זה
5.
,כמו כן )"על ניסוח החוק להיות ברור, ללא אמירות כלליות או כוללניות (כדוגמת המילה "לרבות
על מנת שהוא לא יהיה נתון לפרשנויות ולמחלוקות. לעני
י ן זה השפעה דרמטית בעסקה בה מעורבים
בעלי דירות רבים (שלא אחת אינם מציגים עמדה א.)חידה
לצערנו לשון החוק כפי שמשתקפת
.בתזכיר שהועבר לעיוננו לראשונה רק אתמול, תיצור אי בהירות ותציב מכשולים חדשים
לגופם של דברים:
6.
סעיף2
לתיקון(
סעיף1 לחוק) - מוצע לאפשר הגשת תביע
ה כנגד הסרבן,
טרם אושרה תכנית לפינוי
.בינוי ולהסתפק בהכרזה מקדמית של הרשות להתחדשות עירונית על המתחם כמתחם לפינוי בינוי
מאחר ש"מקבץ לפינוי בינוי" מוגדר על דרך של תכנית מפורטת, מוצע לקבוע שתתווסף חלופה ולפיה
ניתן להגיש תביעה במקרה של התקשרות בהסכם עם היזם על ידי80%
מבע לי הדירות במתחם
.שניתנה לגביו הכרזה מקדמית
7.
סעיף2(ב )לתיקון -
"הגדרת "קשיש -
ראשית יש להעמיד את גיל הקשיש על80
. מוצע גם לקבוע
את
גיל75
כמקנה פתרון לקשיש בתוך המתחם וגיל80
כמקנה פתרון מחוץ למתחם. שנית, יש לשנות
"את המונחים "מבית משותף ל"מקבץ" באופן שהגיל ימנה מה מועד בו נכרתה עסקת פינוי בינוי
.ראשונה על בעל דירה במקבץ
8.
סעיף2
)(ג
לתיקון-
"הגדרת "תכנית לפינוי בינוי -
יש להשמיט את המונח "בית משותף" מההגדרה
ולהותיר רק את המונחים "הריסת בניינים והקמת בניינים חדשים תחתיהם". בהזדמנות זו, מוצע
לתקן את החוק באופן שיאפשר יישום שלו גם במקרה של פינוי בינוי בניינים שאינם מיועדים רק
.למגורים
9.
"
הוספת סעיפים1
א עד1ד"
-
""עמדת הממשלה-
1.
יש לת.)קן את המונחים מ"בית משותף" למקבץ" (בכל הסעיף
2.
מבוקש לחייב בזימון של50%
לפחות מבעלי הדירות במקבץ לאור הקושי לאתר את כל בעלי
הדירות. יש לתת את הדעת שלא אחת מדובר על דירות נעדרים/נפקדים/ יורשים רבים/בעלי
דירות המתגוררים בחו"ל. כמו כן, יש להחריג דירות עמידר
/עמיגור/אפטרופסות.
במילים "פירוט אודות היזם והעסקה שיש בהם כדי להשפיע על החלטת בעלי הדירות אם
להתקשר עם היזם בעסקת פינוי בינוי" יש כדי לעורר מחלוקות ופרשנויות ולהעצים את אי
הוודאות הקיימת במילא. מוצע להשמיט את המילים הללו או לכל הפחות לפרט במסגרת
החוק במדו
יק מה נדרש לפרט בעיקרי ההצעה. התקנת תקנות מהווה פתרון חלקי,
בפרט שלא
אחת חולפת תקופה ארוכה עד להתקנת התקנות (אף בנסיבות בהן מצוין בחוק במפורש
3
המועד להתקנת התקנות-
ראו לדוגמא את חוק המכר ואת חוק הרשות הממשלתית
להתחדשות עירונית הכוללים הוראות להתקנת תקנות א ך עד היום לא כל התקנות הותקנו
.)מכוחם
3.
מבוקש להחריג מהחובה לערוך כינוס אסיפה
ב נסיבות בהן התארגנה נציגות מטעם בעלי
"הדירות אשר ערכה הליך של "הזמנה להציע הצעות
(מכרז) מבין מספר יזמים ובחרה את
היזם מבין מספר יזמים והצעות, שא
ז הרלוונטיות של עריכת האסיפה פ
חו.תת
""עמדת היועץ המשפטי לועדה-
1.
ראו סעיפים1- 3
"בהתייחסות "לעמדת הממשלה.
2.
(סעיף ג1) -
לאור נוסח הסעיף נדרש לתקן את חוק המקרקעין ולהגדיר "נציגות הבית
המשותף" לצורכי התחדשות עירונית, לרבות באשר לאופן בחירתה וסמכויותיה. אחרת יישום
הסעיף עלול להביא למחלוקות ולפרשנו.יות שונות
3.
(סעיף ג3
)-
.מבוקש להשמיט אין סיבה
שיזם שניהל משא ומתן עם נציגות ובא כוחם של בעלי
הדירות והשלים את המשא ומתן על ההסכם, לא ידרוש שהכינוס יערך עימו ללא יזמים
נוספים הרי אנו מצויים כבר בסוף תהליך המשא ומתן. אם הפרטים שימסרו בכינוס לא יהיה
לרוחם של.המשתתפים הרי שהם לא מחויבים להתקשר בהסכם
4.
(סעיף ג5)
-
."מענם הידוע" לא ברור. מוטלת חובה על היזם לאתר את מענם של בעלי הדירות
.מאחר ואין ליזם גישה למרשם האוכלוסין הרי שמדובר בדרישה בלתי סבירה
10
.
"מסמ
ך
עיקרי ההצעה1ב"
-
10.1
סעיף)(א(1) -
מוצע לאפשר ציון התמורה כשטח או כשיעור תוספת בהשוואה לשטח הדירות
.הנוכחיות. מנגנון זה תואם את הפרקטיקה
10.2
סעיף)(א(3)-
בהינתן שטרם אושרה תכנית הרי שתיאור קומות, מספר יחידות והסדרי חניה
אינו מעשי ויכול להביא לאי הבנות, בלשון המעטה ולמצגים שידרשו תיקון בעתיד. ככל
שעומדים על סעיף יש לשקול פירוט של מספר הבניינים והקומות בכוונתו לכלול בתכנית
/שתוגש למוסדות התכנון ולציין כי אלו יכול שישתנו לאור מאפייני המגרש/חלקות/מקרקעין
.דרישות מוסדות התכנון והרישוי וכלכליות הפרויקט
יש להשמיט את המילה "לרבות" שכן פירוט "מאפיינים" אינו ברור ונתון לפר שנויות
.ולמחלוקות
10.3
סעיף)(א(4)- לא ברורה הדרישה לתקופה שבה תעמוד ההצעה,
שהרי הסעיף חל בנסיבות
שהצדדים עומדים לפני כריתתו של הסכם ובמסגרתו יפורטו התנאים המתלים והתקופות
להתקיימותם. להבנתנו אין פה סנכרון של שלבי המשא ומתן ונקודות המפגש בין היזמים
לבעלי הדירות. יתר על כן, לא ברור מדוע הדבר נדרש לאור חוק התחדשות עירונית (הסכמים
ל ארגון עסקאות) שעניינו תוקפם של מסמכים טרום חוזיים שלא אחת כוללים כבר את
.ההצעה
10.4
סעיף
)(א(6)-
.יש להסתפק בפירוט בדבר קיומו של הממונה לפניות דיירים
4
10.5
סעיף)(א(7)- לא אחת,
הליכים המתנהלים סופם להסתיים בלא כלום. כמו כן, יש לציין כי
מדובר בהליכים פלילי
י ם שיש עימם
קלון או הליכים פליליים שרלוונטי
י ם למילוי התחייבויות
"היזם (בניה) ולא "כל הליך" (בוודאי לא הליך אזרחי). גם המילים "עלולים לפגוע ביכולתו
נותנים לפרשנות ויש להסתפק בהליכי פשיטת רגל, כינוס נכסים, פירוק או הקפאת הליכים
.שניתן בהם הכרעה
10.6
סעיף)(א(8)- סעיף זה דור ש שיתוף פעולה מהרשות המקומית ומהמנהלות ועמידה בלוחות
זמנים באופן שלא יעכב את ההתקשרות בהסכם. לצערנו, לא אחת שיתוף פעולה כזה לא ניתן
ובוודאי שלא בלוחות זמנים. יש בקיומו של הסעיף כדי לעכב ואף לסכל מיזמים של התחדשות
.עירונית
היחסים עם המנהלות עלה במסגר.ת הדיונים בוועדה
10.7
)סעיף (ב -
ראו הערה בסעיף10.3
.לעיל
11
.
"מסירת מסמכי העסקה "
-
סעיף1ג -
מבוקש לקבוע כי יש להותיר העתק אצל בא כח בעלי הדירות וה
ה עתק יימסר להם לאחר חתימת
היזם. אגב, לא אחת ועל מנת לעורר אמון אצל בעלי הדירות בדבר
השוויון
והשקיפות, מספר בעלי
.דירות חותמים על אותו מסמך ואין אפשרות טכנית למסור העתק לכל בעל דירה לאחר חתימתו
12
.
"ביטול עסקה להתחדשות עירונית בהחלטת רוב בעלי הדירות" -
מדובר בסעיף המעורר קושי רב ולא רק בהיבט המשפטי שלו. ביטול הסכם במסגרת חקיקה הינו
יוצא דופן. י תר על כן, מאחר שביטול ההסכמים כפופים לחובת ארגון כנס ולמסירת מסמך (חובות
המנוסחות בחוק באופן שנתון לפרשנויות ואינו ניתן לבדיקה חד משמעית) ומאחר שעסקינן בריבוי
בעלי דירות ובריבוי דעות ואינטרסים (גם בתוך קבוצת בעלי הדירות ובין בעלי הדירות לבין
)הנציגות,
הרי שמדובר בהוראה שתגביר את אי הוודאות הקיימת במילא ותביא את הצדדים לא
אחת להתדיינות משפטית ובוודאי שאין באלו כדי לעודד קידום מיזמי התחדשות עירונית. מוצע
לקבוע "חזקה משפטית". זהו כלי הרתעתי מספק עבור יזמים,
אשר נדרשים להוצאת גבוהות כבר
בשלבים הראשוניים וכל הסי כונים בעסקה ובפרויקט מוטלים עליהם ויש להם הרבה מה להפסיד
.בנסיבות כאמור
13
.
"
תיקון סעיף2
"
-
13.1
סעיף3(2)
)(א לתיקון - יש להוסיף את המילים:
.""מסרב להתקשר בעסקת פינוי בינוי
13.2
מבוקש לקבוע כי ניתן יהיה לתבוע בנזיקין
לצד התביעה לאכיפה ולא לחליפין. בהינתן שהצעת
החוק נותנת מענה להעדר האמון בין היזמים לבעלי הדירות ונותנת מענה לאוכלוסי
י ה
המבוגרת ומותירה את הסחטנים, הרי שאין כל הצדקה למנוע הגשת תביעה על פי שתי
החלופות. יודגש, כי העמדת הסעדים כנגד בעלי הדירה הסחטן לצד מתן מ ענה לבעל הדירה
החששן עולה בקנה אחד עם רוח הדברים שנשבה בדיוני הועדה. כמו כן, מבוקש לקבוע
הסדרים אשר יחילו תמריצים שליליים עבור בעלי דירות סחטנים שיגררו את היזם ויתר בעלי
.הדירות להליכי סרק שיבזבזו זמן יקר
5
13.3
מ בוקש להותיר את סעיף(3(2)
()(א2)
,סיפא שנמחק. יודגש
כי על פי חוק המקרקעין
ל חיזוק
.אף לא נדרש הסכם. מבוקש להשוות את הנוסח לזה של חוק המקרקעין חיזוק
13.4
סעיף3(3) לתיקון-
")"בסעיף קטן (ב- לנושא ה
קשישים-
כפי שצוין בתחילה, יש לקחת בחשבון כי קביעת הסדרים בחוק עלולים לפגוע בכדאיות
הכלכלית של הפרויקטים, יטילו תשלומים והוצאות באופן השונה מהנהוג והמקובל
בפרויקטים מסוג זה,
או כאלה שאינם מתיישבים
עם ה מקובל במערכת הבנקאית (או שאלו
יאמירו את עלויות המימון) ואלו עלולים.לסכל מיזמים של התחדשות עירונית
.כמו כן, יש לתת את הדעת שניתנו כל פתרונות המיסוי
בנוסף, החלופות.בהצעת החוק מנוסחות באופן חלקי ובאופן שמעלה קושי ליישום הדברים
לדוגמא:
א.
יש לוודא שהעמדת הפתרונות המוצעים
יהיו
רק לאחר שהתקיימו כל התנאים להוצאתו
לפועל של הפרויקט ובכלל זאת, חתימת כל בעלי הדירות על ההסכם, אישור תכנית
שמכוחה ניתן להוציא היתרים, העמדת ליווי בנ קאי על ידי הגורם המממן ורישום השעבוד
.לטובתו, פינוי כל המתחם על ידי בעלי הדירות
ב.
יש לוודא סנכ
ר ון של לוחות הזמנים באופן שלא יהיה בהעמדת הפתרונות כדי לעכב את
פינוי הדירה על ידי הקשיש ו/או כדי לעכב את הוצאתו לפועל של הפרויקט בכל דרך
.אחרת
ג.
יש לוודא כי הזכות העו מדת לקשיש תינתן רק למי שמתגורר במתחם במועד חתימת
.ההסכם על ידי בעל הדירה הראשון במתחם ובמהלך כל התקופה עד למועד פינוי הדירה
ד.
יש לוודא כי הזכות העומדת לקשיש לא ניתנת הינה אישית ואינה ניתנת להעברה ו/או
למכירה ו/או הורשה בדרך של הסכמה ו/או כל דין. בכל מקרה של מכירת הדירה
.הנוכחית, יאבד בעל הדירה את זכאותו לחלופות השונות
ה.
מאחר והפתרונות המוצעים מהווים נטל נוסף על היזם בתחילת הפרויקט הרי שלכל
הפחות יש להקל במועד תשלום תשלומי האיזון (בנסיבות של בית הורים, דירה קטנה
ומזומן ויתרת תמורה במקרה של רכישת דירה) באופן שאל ו ישולמו בסיום הפרויקט
.בדומה למועד שבו זכאיים יתר בעלי הדירות לתמורה
ו.
שווי מהוון-
.יש לקבוע הסדר מפורט באשר למועד ההיוון ושיעור ההיוון
באשר לנוסח הסעיף:
()סעיף (ב6) לתיקון -
שיעור של%
20
.הינו גבוה ומעלה את החשש לסיכול הפרויקטים
סעיף(6)(א1) לתיקון-
יש להגדיר "בית הורים" ולהתאים את ההגדרה לזו שבחוק מיסוי
.מקרקעין
6
סעיף(6)(א2) לתיקון-
החלופה בדבר הקניית דירת קבע, מעלה חשש באשר לאופן ישומה. יש
בה כדי לאפשר מחלוקות באשר לסוג הדירה והמידה שבה היא תמצא חן בעיני הקשיש לצד
פרשנויות ואי הבנות. ככל שהועדה עומדת על ח לופה זו, על מנת לפשט את הדברים מוצע להעביר
.את התמורה במזומן
( סעיף6)
)(ב לתיקון - "
2 דירות" -
סעיף חלקי ולא ברור. מכל מקום יש להדגיש כי חלופה זו
כפופה לשיקולי תכנון ורישוי ולהחלטות מוסדות התכנון. כמו כן, יש לוודא העדר חבות כלשהי
במיסוי. בנוסף, יש לשטח כי שטח הדירות לא יעלה על שטח הדירה לה הוא זכאי על פי ההסכם
ובכפוף, כאמור , לשיקולי תכנון והחלטות מ וסדות התכנון, תמהיל ומלאי. מכל מקום, לאור
( החלופה שבס"ק4
.) אין אנו רואים הצדקה לחלופה זו אשר תטיב בעיקר עם בני משפחתו
סעיף(6)
)(ג לתיקון - דירה קטנה בתוספת תשלומי איזון-
.ראו הערות לעיל
סעיף(7) לתיקון-
מוצע לקבוע כי קשישים בגיל80
יהיו זכאיים לחלופה שבסעיף6
(א) ולא
.בהתאם לשיעור הקשישים במתחם
13.5
סעיף3(4) לתיקון- "אחרי סעיף קטן (ב) יבוא"-
פגישת מהו"ת-
מוצע לקצוב בזמן את ההליך
)(עם מתן סמכות לבית משפט להאריך את המועד.
לאור השפעת התארכות ההליך על
.זכויותיהם של בעלי הדירות האחרים
14
.
"פנייה לממונה לעניין פניות דיירים בהתחדשות עירונית"
(הוספת סעיף5
)א-
14.1
הסמכות לממונה לבטל הסכמים במקרה של אי עמידה בתנאים שבסעיפים1
א-1
ד רחבה
מאוד ובפרט שאין מדובר הליך משפטי בהתאם לתקנות סדרי הדין. מוצע לקבוע כי קביעתו
תהווה חזקה משפטית. זהו כלי הרתעתי מספק עבור יזמים אשר נדרשים להוצאת גבוהות
בשלבים הראשוניים וכל הסיכונים בעסקה ובפרויקט מוטלים עליהם ושי להם הרבה מה
.להפסיד בנסיבות כאמור
14.2
באש
ר למי שחתם בשפה שאינו ידועה לו- מדובר על תנאי שקשה לבחי נה. לא ברור למה
הכוונה "השפה הידועה לו" לא ברור האם בנסיבות שבן משפחתו ובא כוחו שהו בזמן החתימה
מהווה תנאי מספיק. לא ברור כיצד ניתן לבחון האם ניתן הסבר וכיצד. יש לקחת בחשבון את
חובת התרגום הקיימת על פי חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות) שעניינו
תוק.פם של מסמכים טרום חוזיים
15
.
"תיקון חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה)
( "
תמ"א38
חיזוק)-
סעיף 7
לתיקון-
15.1
בעל דירה המרותק באופן קבוע-
.נתון לפרשנות
15.2
)מגורים חלופים לקשיש (בשונה מאדם עם מוגבלויות-
מוצע לקבוע כי מאפייני הדיור החלופי
יהיו בתנאים הדומים.לדירה בה הוא מתגורר
15.3
ב ן משפחה המתגורר איתו-
.להוסיף בדרך קבע
7
15.4
יש לוודא כי הזכות העומדת לקשיש תינתן רק למי שמתגורר במתחם במועד חתימת ההסכם
.על ידי בעל הדירה הראשון במתחם ובמהלך כל התקופה עד למועד פינוי הדירה
15.5
יש לוודא כי הזכות העומדת לקשיש לא ניתנת הינה אישית ואינה ניתנת להעברה ו/או למכירה
ו/או הורשה בדרך של הסכמה ו/או כל דין. בכל מקרה של מכירת הדירה הנוכחית, יאבד בעל
.הדירה את זכאותו לחלופות השונות
15.6
באשר לנפקות של אי עריכת כנס-
.ראו הערות לעיל בקשר עם פינוי בינוי
16
.
הוראות מעבר-
16.1
לא ברור כיצד ניתן לחייב בעריכת כנסים לאחר שחתמו בעלי הדירות. בכל מקרה שהועדה
עומדת על סעי
ף
זה במקום40%
מבוקש לקבוע50%
.
16.2
יש לשנות מבית משותף-
.למקבץ
,בברכה
יוני ויצמן, סמנכ"ל
ומנהל אגף יזמות ובניה
:העתקים
חברי ועדת הרפורמות, כנסת ישראל
'גב אריאלה,מלכה מנהל
ת ועדת ה
רפורמות
, כנסת ישראל
מר חיים פייגלין, סגן נשיא ויו"ר אגף יזמות ובניה, התאחדות בוני הארץ
עו"ד אליאב בן שמעון, מנכ"ל התאחדות בוני הארץ
מר
גיא ששון , יו"ר ועדת
התחדשות עירונית
, התאחדות בוני הארץ