חומר רקע

מערכת ש י רותים חברתיים וקהילה המחלקה ל שירות ים חברתיים מערב חיפה בס "ד נייר עמדה לחוק פינוי בינוי (פ יצויים) לנוסח ליום26 ביוני2018 התחדשות עירונית הנה אמצעי חשוב לקידום צרכים וערכים חברתיים ולאומיים בישראל. במדינת ישראל חיים בצפיפות גבוהה שתלך ותתעצם. יחד עם זאת אנו מעוניינים לשמור על שטחים .פתוחים ולפתח עירוניות חדשה וטובה תכליות ראויות אילו– שהנן לטובת הכלל, יש בצדן מחיר, כפי שיש בצדן רווח. מבחינה מוסרית אין ,זה עולה על הדעת כי מי שישלם את המחיר לטובת הכלל , יהיו דווקא אילו המוחלשים ביותר האנשים החיים בעוני. מי שצפוי לה רוויח יהיה הן ה"כלל" כאמור לעיל , הן יזמים וקבלנים, והן דיירים ממעמד הביניים והגבוה אשר יקבלו במקום דירה קטנה וישנה , דירה יותר גדולה ותשתיות חדשות. מדוע האנשים החיים בעוני עלולים להפסיד ולשלם את המחיר? מעבר ממגורים בשיכון בן ארבע קומות למגורים במגדל גבוה משמעו גידול ניכר ביותר בהוצאות. הרכיב העיקרי הנו עלויות התחזוקה (מעבר מ30 ש"ח לחודש לנורה בחדר מדרגות לסכומים של מא ות שקלים. עלויות לחברת אחזקה, מעליות, גנרטורים, לובי, גינון, נ י קיון, עלויות תחזוקה לטווח ארוך ועוד). בנוסף צפוי גידול בעלוי ו ת הארנונה, הן בשל הגידול בשטח והן בשל שינוי בסיווג של האזור ולבסוף תוספת חשמל בשל העדר דודי שמש במגדלים. התוצאה היא שהמשפחה ה חיה בעוני לא תוכל לשוב ולגור בבניין או אף באזור בו גרה, אלא תדחק לשכונת עוני או לעיר אחרת תוך ניתוק .מהחברה והקהילה אליה היא שייכת התחדשות עירונית הינה הזדמנות היסטורית . בפעולה נכונה ניתן לפורר את כיסי העוני בשכונות ולצמצם את הפערים החברתיים ופעו לה לא מדויקת עלולה להגדיל גטאות של אוכלוסיות מוחלשות שיפלטו ב תהליך .ולהגדיל את הפערים החברתיים בישראל אין זו גזרה משמים ששוב ה אנשים החיים בעוני .יפסידו וישלמו את המחיר למען תועלת לכלל הוצעו מגוון הצעות אשר יגבילו את עליית ההוצאות . כך ל דוגמא היזם יכול להצ יע תמורות הכוללות דירה יותר קטנה וקרן להוצאות תחזוקה, דיורית ,או נכס משותף מניב .כמו כן בבניה הקבלן יכול להשפיע על עלויות התחזוקה העתידיות בהתאם ל חומרי הבנייה בהם יבחר ,הוא יכול י לה עזר ביועץ תחזוקה עוד ו. אולם ו הכ ל נשאר פתוח למשא ומתן וכוחות השוק ואף הצעה לא באה לידי ביטוי בחקיקה. עת מעמידים אדם החי בעוני מול יזם ואף מול דיירים שאינם חיים בעוני – .לנהל משא ומתן חופשי, ברור כי אין כאן חופש אלא עושק על מנת ליצור תמריץ להתחשב בצרכי האדם החי בעוני– יש ליצור איזונים .בחוק ותמריצי מס כאחד חוק זה, הבא להתמודד עם דייר המבקש להשתמש בכוח המיקוח שלו לרעה לפגוע בכלל, והוא מסרב בלא סיבה סבירה להתחדשות עירונית– חייב גם להכיר בכך שאדם שלא מציעים לו פתרון אשר מבחינה כלכלית יאפשר לו לשוב ולגור במתחם בו הוא מתגורר–מתנגד באופן סב יר והוא איננו דייר סרבן. הגדרת דייר סרבן צריכה להיות מדו יקת כדי לכוון את כוחות השוק ולצור א י זונים .ראויים בנוסף לנקודה עיקרית זו, אנו סבורים כי דרושים עוד תיקונים לנוסח המוצע על מנת שיגשים :את ייעודו. ההצעות המפורטות שלנו הנן כדלקמן התנגדות סבירה של בעל דירה, דייר החי בעוני 1 . :יש להוסיף סעיף קטן2 ( )(ב7 ) "התכנון וההסכם המוצעים עלולים להביא את הדייר לחוסר יכולת כלכלית לעמוד בתשלומים שיידרש לשלם באופן שוטף בגין דירתו וחלקו ברכוש המשותף" . 2 . :אפשרות חילופית לתיקון2 (ב( ) 1 )בסיפא יתווסף" : כדאיות כלכלית עבור הדייר יכלול התייחסות לעלויות התחזוקה בהן הוא צפוי להתחייב ויכולתו הכלכלית " 3 . התיקון המוצע מאפשר הכרה בדייר החי בעוני ולא מוצעים לו פתרונות, כדייר שהתנגדותו . סבירה העמדה המשתמעת בלא התיקון המוצע על ידינו הנה כי אדם החי בעוני באפשרותו למכור הדירה, לעזו ב השכונה ולעבור לאזור עני יותר, בו יוכל לעמוד בהוצאות. עמדה זו בעייתית הן לדייר והן לחברה כולה: היא תיצור כיסי עוני חמורים ב ערים והיא מפרקת קהילות .ומביאה להגליית הדייר העני 4 . ניתנו הצהרות לפיהם משרד המשפטים עובד על מטווה לתחזוקה טווח ארוך של מבנים גב.והים 5 . ככל שמשרד המשפטים ייצר בעתיד פתרון מחייב שיהיה בו מענה לבעיית הדייר החי בעוני– אזי התיקון יתי תר י . אולם אם לא יהיה מענה כולל או מספק לעניין עלויות התחזוקה– הסעיף יתמרץ את היזמים לכלול בתוכניות שלהם פתרונות כגון אפשרות לדירה קטנה והפרש סכום .לקרן מידע על עלויות צפויות 6 . יש להוסיף בסעיף1 ( )א (ב5 ) "מידע בדבר עלויות התחזוקה הצפויות לכל דייר ומענים .תכנוניים או אחרים , ככל שיזם מציע לדיירים 7 . יש להגביר הידיעה של הדיירים ו להתייחס לסוגיית עלויות התחזוקה הצפויות , על מנת לאפשר משא ומתן הכולל יעיל . ל פיכך יש לעגן חובת מתן מידע על העלויות הצפויות והמענים שה יזם )מציע. ( כגון האם תהה אפשרות לדירה קטנה יותר בתכנון שהוא מציע קשיש 8 . ""קשיש– בנוסח הקיים– מי שבגיל70 או יותר נחתם החוזה הכללי הראשון בין היזם לדייר ראשון בבניין. דה י ינו חוזה שע דיין לא כולל תוכנית לפיו ניתן להוציא היתר. המצב כיום הנו של מעבר שנים רבות, ומשתנות בין פרויקטים, בין מועד זה לבין מועד סיום הפינוי בינוי ואף עד מועד פינוי מדירתו. .כך מי שבן70 ויום אחד בחתימת הדייר הראשון, בפרויקט אחד יהיה צפוי להתפנות מדירתו בהיותו למעלה מגיל75 ואי לו בפרויקט אחר יהיה צפוי להתפנות בהיותו למעלה מגיל85 . 9 . בשל בעיית הפערים הגדולים וחוסר השוויון הנובע מהם ,יש לדעתנו לחשוב על מגבלת :זמן נוספת, כגון הוספה בסיפא "או שצפוי לעבור את גיל75 בעת קבלת ההיתר/פינוי הדייר מדירתו". בסעיף ההגדרות 01 . בעיה נוספת היא בכך שמי שיצא לפנסיה בגיל67 , בעת החתימה של ראשון הדיירים, כבר מצוי במגבלות של הכנסות ואם הוא צופה כי יעדיף לצאת ממתחם שצפויים להיות בו עלויות תחזוקה גבוהות– אזי יש להבטיח שיתאפשר לו פטור ממס , אם יקבל דירה חילופית קטנה– שלא במתחם בצירוף כסף בסכום ההפ רש. בעוד הטלת החיוב על הקבלן מגיל יציאה לפנסיה :אולי תהה משום הכבדה יתירה יש להבטיח כי הטבת המס (מס בשיעור אפס על המע"מ בגין הפרש הסכום ופטור ממס שבח יחול בע סקה עבור כל דייר מעבר לגיל הפנסיה במועד שהוא חותם על ע סקת הפינוי בינוי. כך יזם המציע מיוזמתו הצ עה זו– לא ישלם הוא או .הדייר את מחיר עלויות המיסוי חיזוק בתים משותפים 11 . .נוסח החוק מתייחס למצבם של הדיירים החיים במבנה במהלך השיפוץ, דבר מבורך בעינינו ההצעה מתייחסת באופן צר מאוד רק למי שכל היום נאלץ להיות נוכח באתר בנייה במשך השיפוץ– וכך דורש הצעת דיור הח לוף רק לבני 80 - פלוס ולמרותקים ה"מרותק באופן קבוע ".לבית ברור כי רבים לא ייהנ ו .'מכך לרבות חולים קשים שיש עוד תקווה שיבריאו, נכים וכו 22 . למזער, ובהשקעה קטנה בעשרות מונים מדיור חלוף לאוכלוסיות נוספות, יש לחייב הקבלן .להבטיח מעבר בטוח ומגורים סבירים בעת הבנייה כך קרש מתנדנד, או הצפת המעבר משך ימים שלמים– לא יכול לה י.'חשב מעבר בטוח, או מדרגות זמניות, אם היה דייר נכה וכו ,יש גם להוסיף לסעיף חיוב לפיו אם היה דייר עם מוגבלות בבניין, הקבלן ידאג כי .בתקופת הבניה , יובטח מעבר וכניסה מתאימים תקנות 13 . אם יושארו חלק מהחובות החלות על הקבלן, להסדרה בתקנות, ראוי כי יקבע מפורשות בחקיקה כי הן יובאו לאישור הוועדה. כאשר מתקינים תקנות בעניינים טכניים גרידה, א זי יש יתרון ליעילות על פני השקיפות ושיתוף הציבור. ברור כי בשאלת יצירת אמון בין יזמים לדיירים ויצירת נורמות ראויות בתחום מורכב זה– .הדבר מצדיק הבאת התקנות לדיון ולאישור הוועדה תקן10 –השלמה חיונית 14 . עלויות התחזוקה הנן גורליות עבור מי שחי בעוני, אולם חשובות גם עבור מכלול הדיירים ועל כן ראוי שיהווה חלק מהשיקולים התכנוניים וחלק מהמשא ומתן של הדיירים מול היזם. לצורך כך– הדיירים חייבים לדעת על העלויות הצפויות. תקן21 נועד לכמת את העלויות והרווחים של התחד שות עירונית בפרויקט נתון, בהתאם לתוכניות, למיקום וכו' הכללת התייחסות לעלויות התחזוקה הצפויות בתוכנית או בחלופות המוצעות על ידי היזם– .הנה הכרחית יש מיד לתקן את תקן21 , על מנת .שיכלול מידע חיוני זה ויש לחייב מסירת מידע זה לדיירים . יצירת קשר: עו"ד בקי כהן- ,קשת מקדמת מדיניות בשומרי משפט– רבנים למען זכויות האדם :טלפון1551 - 119 - 55 5 :מייל[email protected]