חומר רקע

לכבוד 1.7.18 חה"כ רחל עזריה יו"ר ועדת הרפורמות כנסת ישראל שלום רב, הנדון: הצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים) (תיקון מס'...) התשע"ו-2016 אנו עובדות סוציאליות קהילתיות במחלקה לעבודה קהילתית במנהל קהילה, עיריית ירושלים, מבקשות להתייחס להצעת החוק לקראת הדיון בתאריך 3.7.18. פינוי בינוי הוא תהליך מורכב חברתית ותכנונית אשר משפיע באופן ישיר על לקוחותינו. התיקון לחוק במתכונתו הנוכחית מהווה סכנה ממשית לדיירים רבים בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38. הנוסח הקיים שם בסכנה את אוכלוסיית הקשישים, בעלי הכנסה נמוכה ונתמכי קצבאות. החוק יכול לסייע לאוכלוסיות חלשות ולאפשר להם להיות חלק מפרויקטים של התחדשות עירונית ולא כנתבעים על ידם. בנוסח המוצע יש התעלמות גורפת מאוכלוסיות בעלות הכנסה נמוכה ואין התייחסות לסירוב סביר בשל מצב כלכלי. כך דיירים רבים ייוותרו בפני בחירה בין שתי אפשרויות בעייתיות: האחת לחתום ליזם על החוזה ללא יכולת כספית לחזור לדירה החדשה (בשל עלייה בעלויות התחזוקה של מגדלים); השנייה היא בלית ברירה להיחשב ל"דייר סרבן" ולהיתבע בבית המשפט עד אשר זה יחייב אותו להסכים לעסקה ע"י מינוי עו"ד שיחתום בשמו. כל עוד אין התייחסות לכשל שנוצר בפרויקטים הללו להכיל את הדיירים הקיימים אנו מחטיאים את המטרה שלשמה נוצרה התחדשות עירונית ומתווים את הדרך לתהליך הגליה בו אין מקום לאוכלוסיות החלשות. אנו מציעות את התיקונים הנ"ל לנוסח המוצע לחוק: תיקון סעיף 1 (ב) - הגדרת קשיש לאור משך הזמן שלוקח לפרויקטים מסוג פינוי בינוי להתממש אנו מאמינים שנכון יהיה לשנות את המועד הקובע לגיל הדיירים כמועד הפינוי ולא מועד החתימה על החוזה, יש מצבים רבים בהם עברו שנים בין חתימה על החוזה לבין הפינוי בפועל. ההגדרה הנוכחית של קשיש מפספסת דיירים קשישים רבים בדרך. תיקון סעיף 1 הוספת סעיפים 1א עד 1ד- (עמדת היועץ המשפטי לוועדה) כינוס בעלי הדירות בכינוס המשותף- סעיף 1א. (א) "טרם חתימה על עסקת פינוי ובינוי אם בעל דירה בבית משותף, ישתתף היזם בכינוס של בעלי הדירות בבית המשותף..". הנוסח המוצע אינו מספיק ברור על מי חלה חובת ארגון הכנס ועל מי חלה חובת הודעה מראש לדיירים. הנוסח הקיים נותן פתח ליזמים להשתמש בכנסים שלא אורגנו מטעמם ועשוי לפגוע במטרה שלשמה נכתב סעיף זה: ההיכרות בין הדיירים ליזם והתכנית המוצעת. תיקון סעיף 1 הוספת סעיפים 1א עד 1ד- (עמדת היועץ המשפטי לוועדה) מסמך עיקרי ההצעה- סעיף 1ב. (א) (8) נוסח הצעת החוק הקיים אינה מאפשרת סנקציות על יזם שאינו מתנהל בתיאום עם הרשות המקומית או המינהלת העירונית ובכך בעצם מעמידה את סעיף זה כעקר מתוכן. תיקון סעיף 1 הוספת סעיפים 1א עד 1ד- (עמדת היועץ המשפטי לוועדה) מסירת מסמכי העסקה- סעיף 1ג. אנו ממליצים להוסיף לחוק את הצורך לתת לדיירים עותק של החוזה בטרם חתימה על מנת לקבל ייעוץ חיצוני במידה והדייר מעוניין בכך. תיקון סעיף 1 הוספת סעיפים 1א עד 1ד- (עמדת הממשלה) ביטול עסקה להתחדשות עירונית בהחלטת רוב בעלי הדירות - סעיף 1ג. הנוסח המוצע אינו מגדיר מהו הרוב הנדרש לביטול ההסכם, על מנת למנוע בלבול בשטח כדאי להגדיר בחוק את המינימום הנדרש. "רשאים רוב בעלי הדירות בבית המשותף להחליט על ביטולה, כל עוד לא חתמו על עסקה כאמור 60% מבעלי הדירות בבית המשותף". אנו ממליצים על 60% חתימות לסעיף זה, ישנם פרויקטים רבים של פינוי בינוי בהם פועל יותר מיזם אחד ונוצר מצב בו לשני יזמים אין הרוב הנדרש על מנת לקדם פרויקט ויש שני גושים חוסמים, לכן מומלץ להעדיף את הנוסח של 60% שאכן מאפשר קידום פרויקט ומראה היתכנות חברתית למימוש הפרויקט. הנוסח המוצע נותן ליזמים תמריץ להחתים את בעלי הדירות במהירות על מנת להגיע לרוב הנדרש, כמו כן נוצר תמריץ שלילי לפעול בניגוד לחוק הנ"ל ולא לקיים אסיפת דיירים במידה והיזם מצליח להשיג את אחוז החתימות הנדרש. תיקון סעיף 2 (2)(א)(2) חיזוק האכיפה ללא עיגון זכויות הדיירים והגדרת סירוב סביר שיגנו על בעלי דירות עלול לגרום לפגיעה קשה בזכות הקניין של הדייר שהחלטתו נשללת ממנו ללא מתן איזונים והגנות. תיקון סעיף 2 (3)(ב)(6) (עמדת הממשלה) "בעל הדירה המסרב הוא קשיש המתגורר בדירה, במקבץ ששיעור בעלי הדירות הקשישים בו אינו עולה על 20 אחוזים, ולא הוצעה לו, בנוסף לאפשרות קבלת דירת התמורה, לפחות אחת מהחלופות כמפורט להלן ששווין דומה לשווי דירות התמורה..". התניית החלופות באחוז קשישים במתחם היא התנייה לא רציונאלית שמשאירה מאחור דיירים רבים ללא מענה. בעלי דירות רבים לא יעמדו בקריטריון בשל אחוז גבוה של קשישים בפרויקטים שמיועדים לפינוי בינוי, לדוגמא מבדיקה שערכנו בפרויקטים של פינוי בינוי בירושלים בהתבסס על הדוחות החברתיים יותר ממחצית מהפרויקטים של פינוי בינוי לא יעמדו בקריטריון זה ודיירים רבים יוותרו ללא מענה. תיקון סעיף 2 (3)(ב)(6)(א) (עמדת הממשלה) חשוב שתוצע לדיירים ותיקים לפחות חלופה אחת שמאפשרת מגורים בתוך הפרויקט וחלופה אחת למגורים מחוץ לפרויקט, חלופת דיור מוגן אינה צריכה להיחשב כחלופה היחידה לדיירים מחוץ לפרויקט בשל הקושי לממש חלופה זו עוד היום לאור היעדר היצע של דיור מוגן לאוכלוסייה זו ולאור עמדות שליליות של דיירים רבים כלפי דיור מוגן, ואי עמידה של קשישים בתנאי קבלה בדיור מוגן. תיקון סעיף 2 (4)(ב2)(1) (עמדת הייעוץ המשפטי לוועדה) אנו ממליצים בנוסף לפגישת המהו"ת בטרם תביעת דייר סרבן בבית משפט כדאי להכניס תהליך גישור בשלבים יותר מוקדמים כך גם סיכויי ההצלחה של התהליך יהיו גבוהים יותר מאשר בעת תביעה בין היזם לדייר. אנו חושבים ששלב הפקדת התכנית בוועדה מחוזית הוא שלב מתקדם מספיק שמבטיח וודאות לתהליך ומאפשר תהליך גישור בין שני הצדדים. תיקון חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) סעיף 5 (ב1) בהגדרת קשיש יש לשנות את המועד הקובע לגיל הדיירים כמועד הפינוי ולא מועד החתימה על החוזה, יש מצבים רבים בהם עברו שנים בין חתימה על החוזה לבין הפינוי בפועל ופרויקטים כאלו עשויים לקחת זמן רב. כמו כן מומלץ לשנות את הגיל ל-75. תיקון חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) אחרי סעיף 5א' (ב) (עמדת הממשלה) אנו ממליצים על 60% חתימות לסעיף זה כפי שהמלצנו גם על סעיף דומה שמתייחס לפינוי בינוי (תיקון סעיף 1 הוספת סעיפים 1א עד 1ד- עמדת הממשלה- ביטול עסקה להתחדשות עירונית בהחלטת רוב בעלי הדירות - סעיף 1ג). הוראת מעבר סעיף (א) עד (ד) סעיפים אלו מבטלים את ההישגים של החוק המוצע לרוב הפרויקטים, כמקרה בוחן בירושלים על רוב הפרויקטים לא יחולו הוראות רבות מחוק זה. התניית ההישגים של החוק במועד חתימה על חוזה מסוג פינו בינוי או תמ"א 38 מסכלת את רוב הפרויקטים ומותירה דיירים רבים ללא מענה. בברכה, המחלקה לעבודה קהילתית ומשאבי קהילה בעיריית ירושלים. הילית שחר- רכזת המרכיב החברתי בתהליכי תכנון. טליה גדות- עובדת סוציאלית קהילתית להתחדשות עירונית. חנה קרמר- עובדת סוציאלית קהילתית להתחדשות עירונית.