חומר רקע
נוסח משולב לדיון ביום 1/5/18 בוועדת הכלכלה
(הכולל הצעות לתיקונים מטעם הממשלה והצעות החוק מטעם חברי הכנסת)
הצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מס'...), התשע"חז–20172018
תיקון סעיף 1
1.
בחוק המכר (דירות), התשל"ג–19731 (להלן – החוק העיקרי), בסעיף 1 –
אושר 13/11/17
(1) בהגדרה "דירה", בסופה יבוא "לרבות חלקים מסוימים מהרכוש המשותף הצמודים להם כאמור בסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין";
(2) בהגדרה "הוראות תחזוקה ושימוש", המילים "כמשמעותו בחוק המקרקעין" – יימחקו;
(3) אחרי ההגדרה "הוראות תחזוקה ושימוש" יבוא:
""היתר בנייה", "הקלה" ו"תכנית" – כמשמעותם לפי חוק התכנון והבנייה;";
(4) אחרי ההגדרה "חוק המקרקעין" יבוא:
""חוק התכנון והבנייה" – חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה–19652;";
(5) אחרי ההגדרה "קונה משנה" יבוא:
""רכוש משותף" – כמשמעותו בחוק המקרקעין;".
הוספת סעיפים
1א עד 1ד
2.
אחרי סעיף 1 לחוק העיקרי יבוא:
"הגבלה על מכירת דירה לפני אישור תכנית או הקלה
סעיף 1א – אושר 13/11/17
1א.
(א) לא ימכור מוכר דירה לקונה אם לא אם ניתן להוציא היתר בניהלפני אישור התכנית שמכוחה ניתן להוציא היתר בנייה לבניית אותה דירה, מכוח תכנית, לפי חוק התכנון והבנייה או לפי כל דין אחר (להלן – בחוק זה: תכנית), ולעניין תוכנית הכוללת הוראות מפורטות הדורשות אישור מוסד תכנון שאינו רשות רישוי, כתנאי למתן היתר – לא יראו אותה כתוכנית אלא ביום קבלת אישור מוסד התכנון האמור, או אם לא אם טרם ניתנה לפני מתן הקלה ביחס לאותה דירה, ככל שהקלה כאמורהיא הנדרשת לצורך מתן היתר בניה לבבניית אותה הדירה, לפי חוק התכנון והבנייה; לעניין זה, "הקלה" – הקלה שעניינה הוספתה של דירות מגורים שאינה מהווה סטייה ניכרת מתכנית בהתאם לתקנות שהותקנו לפי סעיף 151 לחוק התכנון והבנייה.
(ב) חוזה למכירת דירה שנכרת לפני אישור תכנית או מתן הקלה כאמור בסעיף קטן (א) – בטל.
זכות בלעדיות לרכישת דירה
אושר 29/1/18
1ב.
נוסח בהתאם להחלטת הוועדה ביום 29/1/18:
(א) התחייב מוכר כלפי מי שמבקש להיות קונה, לשמור לו, לתקופה מסוימת את הזכות לרכוש דירה מסוימת בתנאים מסוימים (בסעיף זה – תקופת ההתחייבות) וטרם נחתם חוזה מכר בין הצדדים בתנאים האמורים, יחולו בתקופת ההתחייבות, הוראות אלה:
(1) בעבור תקופת התחייבות אחת שלא תפחת משני ימי עבודה, לא יגבה המוכר מהקונה כל תשלום; השר רשאי להאריך את התקופה האמורה;
(2) בתום התקופה האמורה בפסקה (1) רשאי המוכר לגבות ממי שמבקש להיות קונה, בעבור תקופת ההתחייבות, סכום שלא יעלה על סכום שקבע השר בתקנות, באישור ועדת הכלכלה של הכנסת, ורשאי השר לקבוע כאמור סכומים שונים לתקופות התחייבות שונות ולדירות שונות לפי מחירן.
(ב) הסכם לגבי תקופות ההתחייבות כאמור בסעיף קטן (א) טעון חתימת שני הצדדים בטופס כפי שיקבע השר (בצו?).
התחייב מוכר כלפי מי שמבקש להיות קונה, לשמור לו, לתקופה מסוימת, את הזכות לרכוש דירה מסוימת בתנאים מסוימים (בסעיף זה – תקופת ההתחייבות), ולא נחתם חוזה מכר בין הצדדים עד תום תקופת ההתחייבות, בתנאים האמורים, לא יגבה בשל כך המוכר מהמבקש סכום העולה על הסכום שקבע השר בתקנות; בתקנות לפי סעיף זה רשאי השר לקבוע סכומים שונים לתקופות התחייבות שונות.
ציון המועד הצפוי לקבלת היתר
1ג.
(א) נכרת חוזה למכירת דירה לפני שניתן היתר בנייה לבניית אותה דירה, יציין המוכר בחוזה המכר את המועד הצפוי לקבלת ההיתר הבנייה.
(ב) לא ציין המוכר בחוזה המכר את המועד הצפוי לקבלת ההיתר הבנייה, בהתאם להוראות סעיף קטן (א), רשאי הקונה, כל עוד לא ניתן ההיתר הבנייה, לבטל את חוזה המכר.
(ג) לא ניתן ההיתר הבנייה עד המועד הצפוי לקבלת ההיתר שצוין בחוזה המכר, רשאי הקונה, לאחר שחלפו 60 ימים מהמועד הצפוי האמור וכל עוד לא ניתן היתר הבנייה, לבטל את חוזה המכר.
(ד) ביטל הקונה את החוזה בהתאם לסעיף קטן (ב) או (ג), ישיב המוכר את כל הכספים ששילם לו הקונה, בתוספת הפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה; הקונה לא יהיה זכאי לסעד נוסף בשל ביטול החוזה לפי סעיף זה.
מסירת מידע תכנוני
1ד.
(א) המוכר יפרט בחוזה המכר מידע על שינויים, בקשות, תכניות או מגבלות כמפורט להלן (בסעיף זה – שינויים במצב התכנוני) – , אם יש בהם כדי להשפיע השפעה של ממש על השימוש הסביר בדירה או ברכוש המשותף:
(1) מגבלה שנקבעה בתכנית או החלה על פי הסכם, על השימוש ברכוש המשותף.
(2) שינויים במצב התכנוני שיזם המוכר או מי מטעמו בתכנית החלה על החלקה שבה מצויה הדירה, שטרם אושרו, או שינויים כאמור שבכוונתו ליזום, וכן בקשות למתן הקלה באותה חלקה שהגיש המוכר או מי מטעמו או שבכוונתו להגיש.
(2) תכניות וכן תכניות שהופקדו בהליך התכנון לפי כל דין או שאושרו לפי חוק התכנון והבנייה או לפי כל דין אחר, החלות על חלקות הגובלות לחלקה שבה מצויה הדירה;
(ב) חלו שינויים במצב התכנוני, כאמור המפורטים בפסקה (1) או (2) של בסעיף קטן (א), או שניתנה למוכר הודעה לפי סעיפים 89א(ד) או 117 לחוק התכנון והבנייה על שינויים שחלו בחלקות הגובלות לחלקה שבה מצויה הדירה, בתקופה שממועד חתימת חוזה המכר עד למסירת הדירה, ויש בכך כדי להשפיע השפעה של ממש על השימוש הסביר בדירה או ברכוש המשותף, ימסור המוכר, באופן מיידי, הודעה על כך בכתב לקונה, באופן מיידי."
, ולעניין השינויים האמורים בפסקה (2) של סעיף קטן (א) – ימסור על כך הודעה לקונה, מיד לאחר שנודע לו עליהם בשל פרסום או קבלת הודעה לפי סעיפים 89א(ד) או 117 לחוק התכנון והבנייה."
נוסח מוסכם עם הממשלה להצעת ח"כ אורי מקלב
(*)
בסעיף 3 לחוק העיקרי, אחרי סעיף קטן (א1) יבוא:
"(א2) מפרט כאמור בסעיף קטן (א) יכלול תכניות של הדירה והבית המשותף, ובכלל זה, תכנית מהנדס, תכנית חשמל ותכנית אינסטלציה כפי שקבע השר בצו, באישור ועדת הכלכלה של הכנסת".
תיקון סעיף 3
הצעת ח"כ מיכל רוזין
(כנוסח הטרומית)
(**)
בסעיף 3(ב) לחוק העיקרי, במקום "המפרט יכול שיתייחס" יבוא "המפרט יתייחס", ובסופו יבוא "המפרט כאמור יציין את גודלו של החלק היחסי ברכוש המשותף השייך לדייר."
נוסח מתוקן להצעת ח"כ מיכל רוזין
בסעיף 3 לחוק העיקרי, אחרי סעיף קטן (א1) יבוא:
"(א2) המפרט יכלוללבקשת הקונה, יכלול המוכר במפרט את פירוט/שיעור של השטח המרבי מתוך הרכוש המשותף, הצמוד לדירה, כמשמעותו בסעיף 57 לחוק המקרקעין."
תיקון סעיף 4
3.
בסעיף 4 לחוק העיקרי, בסעיף קטן (א), אחרי פסקה (1) יבוא:
"(1א) חלקי הבניין שאינם הדירה, לרבות הרכוש המשותף, שונהים באופן מהותי מן האמור במפרט."
תיקון סעיף 6א
4.
בסעיף 6א לחוק העיקרי –
(1) בסעיף קטן (ג), אחרי "לפי סעיף קטן (א)" יבוא "(בסעיף זה – חוזה ההתקשרות הראשון)", במקום "שלוש שנים" יבוא "שנתיים" ובמקום "שלוש השנים" יבוא השנתיים";
(2) אחרי סעיף קטן (ג) יבוא:
"(ד) תניה בחוזה ההתקשרות הראשון המאפשרת העלאת שכר המתחזק במהלך תקופת ההתקשרות לפי אותו חוזה מעבר להפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה – בטלה."
נוסח מוסכם עם הממשלה להצעת ח"כ יואב קיש
(***)
(ה) תוקפה של תניה בחוזה ההתקשרות הראשון עם נותן שירות למעליות השוללת או המגבילה את הזכות של נציגות הבית המשותף או של בעלי הדירות להביא את החוזה לסיום, אין כוחו יפה לתקופה העולה על שנה/שנתיים מיום מסירת המעלית לנציגות הבית המשותף או לבעלי הדירות/ ממועד תחילת תוקפו של חוזה ההתקשרות הראשון כאמור ולא יאוחר מתום שנה מיום מסירת המעלית מאת המוכר לנציגות הבית המשותף או לבעלי הדירות."
+תיקון כותרת השוליים והוספת המילים "ונותן שירות למעליות".
תיקון סעיף 6ג
5.
בסעיף 6ג לחוק העיקרי –
(1) במקום כותרת השוליים יבוא "חובת הכללת ההוצאות המשפטיות במחיר הדירה";
(2) במקום סעיפים קטנים (ב) ו-(ג) יבוא:
"(ב) ההוצאות המשפטיות שהמוכר דורש מהקונה להשתתף בהן ייכללו במלואן במחיר הדירה וישולמו למוכר."
תיקון סעיף 7א
6.
בסעיף 7א לחוק העיקרי, בסעיף קטן (א), בסופו יבוא "ואולם על הוראות סעיף 1א אין להתנות".
תיקון סעיף 10
7.
בסעיף 10 לחוק העיקרי, במקום "6 או 6ג(ב)" יבוא "או 6".
תחולה
8.
(א) הוראות חוק זה יחולו על חוזה למכירת דירה שנכרת אחרי תחילתו.
(ב) על אף הוראות סעיף קטן (א) –
(1) הוראות סעיף 1ב לחוק העיקרי, כנוסחו בסעיף 2 לחוק זה, יחולו על התחייבות כאמור באותו סעיף שניתנה בידי המוכר ביום תחילתו של חוק זה או לאחריו;
(2) הוראות סעיף 1ד(ב) לחוק העיקרי, כנוסחו בסעיף 2 לחוק זה, יחולו גם על חוזה למכירת דירה שנכרת לפני תחילתו של חוק זה אם במועד האמור ובששת החודשים שלאחר מכן הדירה טרם נמסרה לקונה, ואולם לעניין זה יקראו את הסעיף האמור כך שבמקום "בתקופה שממועד חתימת חוזה המכר עד מסירת הדירה" יבוא "בתקופה שתחילתה שישה חודשים מיום תחילתו של חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 9), התשע"ו–2016, עד מסירת הדירה".
הוראה מוצעת מטעם הממשלה לסוגיית המכרז של מחיר למשתכן
(****)
(3) הוראות סעיף 5 לחוק זה לא יחולו על חוזה למכירת דירה שנכרת לאחר תחילת חוק זה, במקרה בו הדירה הנמכרת נכללת בפרויקט הנבנה על קרקע אשר הזכויות בה הועברו למוכר במסגרת זכיה במכרז מחיר סופי, אשר המועד האחרון להגשת הצעות במסגרתו קדם למועד תחילת חוק זה, ובלבד שהדירה הנמכרת כפופה למגבלת מחיר סופי על פי תנאי המכרז האמור; לעניין זה, "מכרז מחיר סופי" – מכרז לשיווק קרקע מדינה, שבו מתחייב הזוכה למחיר סופי בו תימכרנה הדירות לרוכשים."