חומר רקע
1
25
אוקטובר2024
נייר עמדה לכנסת
בנושא שומה מתוקנת בהסכמה
הצ"ח תיקון חוק
התכנון והבנייה
'(תיקון מס156
)
(שומה מתוקנת
בהסכמה) התשפ"ד-
2024
הערכה ליו"ר
ולחברי הועדה
בפתח הדברים נבקש להביע את
הערכ תנו
ליו"ר ועדת הפנים והגנת הס
ביבה, חה"כ הרב יעקב אשר
ולחברי,הועדה
על
השינוי המבו רך
בהצעת הח,וק להרחבת ת חולתה
ל שומת היטל השבחה
בגובה של עד
90,000
₪
.
שינוי מבורך זה הינו בהלימה לדברי ההסבר לחוק , באשר 'הזכות לערור
או לפנות לשמאי מכריע כרוכים
בהוצאות מרובות
ובטרחה מרובה,
תוך נטילת
סיכון להאמרת השומה ' וע "כ הגדלת הסכום
עשוי
ה לסי .יע בראש ובראשונה למעוטי היכולת
הצעת החוק
ברקע דוח מבקר המדינה
ב הצעת החוק
מתוארת מציאות שבה
כאשר ,סכום החיוב בהיטל נמוך יחסית
הרי ש על פי רוב'החייב מעדיף להימנע
מנקיטת הליכים גם אם לדעתו נפלה
טעות בשומה ' .
מציאות ז
ו , מחמירה את הפגיעה במעוטי היכולת, על רקע האנומליה הקיימת כיום
ב מנגנון היטלי ההשבחה , אשר מבקר
המדינה באומץ רב התריע
על ההשלכות לאמון הציבור.
בהמשך
לדוח המבקר ,
ערכנו בדיקה להיקף שומות דומה שבדק
.המבקר
הבדיקה1 נערכה לשומות2
מת"א3.
הבדיקה העלתה כי בכלל השומות שנבדקו דרישת העיריה הייתה בי
תר ביחס להכרעת השמאים המכריעים,
אשר הפחיתו
את דריש ת העיריה בשיעור ממוצע של
כ-
50%
.
עוד נמצא כי
בלמעלה מ-
40%
מהמקרים
גובה שומת השמאי מטעם העיריה
פי10
ומעלה מ סכום החיוב שנטען ע"י
השמאי מטעם החייב .
באשר,ע"פ פסיקה
פערים סבירים4 הינם5
עד15%
.
יצויין כי
משמעות
הממצאים הינה חשש ל חזקת
אי תקינות מנהלית6
בדרישת
חיובי יתר
לאורך,השנים
כאשר ע"פ
פרסומים ב רשות הרביעית7, מקורות בתחום מודים כי
, ר שויות מקומיות רבות מנחות את השמאים העובדים עבורן לקבוע
שומות גבוהות ככול האפשר' וכי ברור ששמאי שיקבע הערכות נמוכות, לא יזכה לעבוד יותר עם העיריה .
הצעת החוק כחוד החנית לתיקון
עולם
הצעת החוק מצמצמת אך עדיין מותירה חסם
מהותי8 .נציין כי גם גורמי
ם בכירים במדינה ערים למציאות , באשר פורסם
בתקשורת כי המשנה
ליועצת המשפטית לממשלה
)(משפט אזרחי
עו"ד כרמית יוליס אמרה כי
השמאות ב היטלי השבחה
היא מאוד פתוחה ויכולה להגיע לכל תוצאה9.
כך גם באשר לדבריו האמיצים של יו"ר
המועצה הארצית,
אשר
אמר
,ע"פ הפרסום בתקשורת כי ישנו
מתח מובנה בהיטלי
ההשבחה
וכי מטבע הדברים לרשות המקומית יש אינטרס שהשומה תהיה על הצד הגבוה10
.
מניעת הבעיה עדיפה על פני כל פתרון
ב
ממצאי דוח
מבקר המדינה עולה כי רק
בכ-
20%
מהמקרים
.החייב מערר על גובה החיוב באמצעות פנייה לשמאי מכריע
העובדה כי מרבית החייבים אינם פונים לשמאי מכריע.
מציאות זו מעצימה את ההכרח
כי דרישת העיריות תהיה ל-
'מס
.'אמת
אך האם יש
באפשרות הרשויות לעשות כן מהלכה למעשה
במצב ?הנוכחי
למדינה יש אחריות למניעת פגיעה באזרחיה .וסמכויות החקיקה בידיה ו אף מבלי לצלול לסיבות ולממצאי המבקר, נציין
בקליפת אגוז כי לראייתנו ,
הדבר עשוי לנבוע בין היתר
מ
חוסר עקביות שלטונית
וחוסר
שוויון בפני ה
ועדות,
באשר שמאי
הועדות פועלים כל אחד בהתאם לתפיסת עולמו ולא בהכרח בהתאם להחלטות קודמות של הועדה .
עקביות, שקיפות , אחידות, שוויון
עקביות
ו שקיפות שלטונית, אחידות
ושוויון
, הינם עקרונות יסוד בדמוקרט
יה שכידוע הולכת בד ובד עם איכות השלטון.
2
שומות היטל ההשבחה נדרשות להיות ברורות, מנומקות11
, מבוססות, עם מבנה אחיד ולהתבסס על עקרונות אחידים
אשר נקבעו ע"י הועדה ונדרשים להיות מוחלים ע"י השמאים מטעם
הועדות , ללא תלות בתפיסת עולמו האישית של כל
שמאי ושמאי
וזאת גם באמצעות קביעת עקרונות
וקווים מנחים שיחייבו את השמאים
ויצרו שוויון בפני
הועדות.
היעדר סטנד
רט אחיד ושוויוני ,
עשוי לגרום לפגיעה בשוויון בפני הועדות .)'(ראה נספח א
,גם מרכיב השווי שלעיתים מהווה מרכיב משמעותי בשומה ואף סלע מחלוקת
ראוי שיהיה
.נגיש לחייבים
למעשה אם
מרכיב השווי
בבסיס השומה
יקבע באופן שוויוני ואחיד12
, הרי שהדבר עשוי אף הוא לצמצם במידת מה את ה-
''שגגות
.בשומות היטלי ההשבחה מטעם הועדות
פעילות נבחרי הציבור למען
הדמוקרטיה ו השכבות החלשות
הפעילות המבורכת של חברי ועדת הפנים והגנת
הסביבה למען הדמוקרטיה והשכבות החלשות ובראש
ן פעולותיו
של
העומד בראשה – חה"כ הרב יעקב אשר,
לצד
השדולות
בכנסת הנוכחית לחיזוק
מעמד הדמוקרטיה ושלטון החוק ולהג נ ה
ע
ל מעמד הדמוקרטיה וכן ה
שדולה למען השוויון ,
אך ראוי כי יעצימו ויקדמו.ערכים חשובים אלו
ע"כ, אנו סמוכים ובטוחים כי הצעת חוק זו תבשר תהליכים אמיצים וראויים
נוספים,
,שיקדמו את ערכי הדמוקרטיה
שלטו ן החוק והדאגה
לשוויון בין אזרחי מדינ.ת ישראל
בכבוד רב ,
עו"ד טלי לביא
דמוקרטיה בשלטון המקומי
חגי קורח
ראש תחום השלטון המקומי
העמותה לדמוקרטיה מתקדמת
______
_______
[email protected]
6002444
-
054
https://www.progdemocracy.com/municipal
3
נספחים
4
'נספח א
5
1 קישור לממצאים .
F
https://1drv.ms/f/s!AuLPCgLLlLTBhKdOgjf9ZVTGyqKPIg?e=FSPWOf
.
הבדיקה נעשתה ע"י חגי קורח
שאיינו
עו"ד או שמאי מקרקעין וע"כ בין היתר נעשתה פנייה בנושא עם קישור לממצאים נעשתה לגורמים שונים בעיריית ת"א יפו, לרבות מכתבים ל חברי
מועצה ,ל מחלקת
שומה והשבחה, ליו"ר ועדת הביקורת ול מבקרת העיריה, תוך המלצה לביצוע בדיקה של העיריה בעצמה ע"ב גורמי המקצוע
ומערכות המידע השלטוניות
,לבדיקה מעמיקה ויסודית
תוך הצעה
שהוצעה
לסייע לעיריה בבדיקה זו
.בהיבט האזרחי
2
ובאשר
מצאנו
כי
בשנת
2023
אחת מכול
שלוש שומות מכריעות
במדינה
הייתה מת "א וכן
על רקע
השלכות ערכי הקרקע
מהגבוהים
במדינה
להיקף
החשש לדרישות חיובי היתר.
3
בין היתר על רקע בחירתה ע"י משרד הפנים כועדה המצטיינת
לשנת
2023
:. מקור ,מערכת תל אביב און ליין22.08.2024
.
ועל כן -
העצמת
הדמוקרטיה בהליך התכנון יכולה להקרין ליתר הועדות וממצאים אלו יכולים לסייע
בידי המועצה.
4במאמרו
'על שומות ופערים
,של שמאי המקרקעין יובל דנוס זכרונו לברכה
מצויין כי פסקי דין רבים שפורסמו מביעים תרעומת על הפערים בשומות
:השמאים ומבליטים את חוסר האובייקטיביות בהן, כביכול, בכך שניתן להבחין באמצעות השומה לאיזה צד היא משתייכת שומה גבוהה-
לצד
התובעים, שומה נמוכה - לצד הנתבעים.
5
במאמר מובא
גם
ציטוט מפס"ד
של ביהמ"ש - '
ניתן
היה לצפות ממומחים מנוסים ,הפועלים
לפי
קריטריונים אובייקטיביים ,
שיגיעו
לתוצאות
שאינן רחוקות זו מזו 'וכך נכתב במאמר - 'המדובר הוא בפער
בשומת נכס מסוים על ידי שני שמאים או יותר ,כאשר פער
זה חורג מהתחום הסביר
והמקובל של
15%
-
10%
'.
6
החלטה שהתקבלה בגלל שדעת הרשות נחושה להשיג תוצאה מסוימת, ללא תשתית עובדתית ראויה, הינה החלטה שרירותית (בג"ץ82/297
, ברגר
)נ' שר המשפטים.
7
dbfbf9ee0000
-
a57f
-
db5a
-
dbd9
-
article/0000017f
-
10/ty
-
01
-
https://www.haaretz.co.il/misc/2002
8 הצעת החוק
אומנם
מצמצמת
את ההוצאות המרובות
ביחס להליך הנוכחי ואולם ,
היות
והפנייה באמצעות שמאי
כרוכה
בהוצאה של אלפי שקלים ,
יוצא
שבשומה
בסכום
של עד
90
אש "
ח עלות ההליך
יכולה
לעמוד על אחוזים
ניכרים מסכום
שומת היטל
ההשבחה ,כאשר
אין
ודאות כי
תתקבל
ותפחית מההיטל.
נזכיר
כי שכר
המינימום
הינו
5,571.75
,דהיינו ,
המנגנון המוצע
מטיל על
השכבות החלשות 'מס '
גבוה
שעשוי להגיע
למשכורת
החודשית ואף יותר ויש
חשש ע"פ ממצאי המבקר כי
ידרשו לשלם
זאת
באם ברצונם לזכות ל'
היטל אמת'.
9
https://www.nadlancenter.co.il/article/9644
10
https://www.nadlancenter.co.il/article/10359
11
השמאי יובל דנוס
ז"ל, עמד במאמרו נימוקים ותחשיבים לחוות דעת -
רשות או חובה, על התופעה של שומות המוגשות לחייבים ללא נימוקים
וללא תחשיבים, בבחינת שומה פסוקה שאין יכולת לתהות על קנקנה.
https://www.dannus.co.il/index2.php?id=52&lang=HEB
12
יצויין כי אנו בעידן בו
הטכנולוגיה ומערכות המידע התקדמו מאוד ובסיס הנתונים הממשלתי כולל את נתוני מכר הנכסים .וכך אפשר הן
ליצור
בסיס
מדויק יותר לערכי שווי אחידים ואף להזין ולגלם
את ערכי השווי של השומות ככלל
ושומות מכריעות בפרט למאגרי המידע.