חומר רקע
1
18
פב ,רואר2025
לכבוד
ועדת החוץ והבטחון , הכנסת
בדוא"ל:
[email protected]
,שלום רב
:הנדון עמדת תכנית קרסו -
הגר בעניין
ה צ"ח בדבר
ה טבות בדיור להשכרה
ל משרתי מילואים
תכנית קר סו-הגר בפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל אביב עוסקת במחקר וקידום מדיניות דיור הוגן , ובפרט
.דיור בהישג יד להשכרה בין היתר חקרנו
את נו
שא תנאי הזכ
אות לדיור בהישג יד ב .ישראל ובעולם1
מתוך
היכרותנו עם התחום
ולקראת הדי
ון הקבוע בוועדת הח
וץ והבטחון ב
נושא שבנדון ב-
18.2.25
,
נבקש להתייחס
ל
סוגיית ה
טבות בדיור למשרתי המילואים
/ו
או חיילים משוחר
רים (להלן יחד לשם הנוחות " :
משרתי
המילואים)"
,בדגש על הקצאת דיור בה ישג יד לה שכרה במחיר
מ
ופחת
המוצעת בהצעת חוק /פ4328/25
"
הצעת
חוק מתן הטבות בדיור ללוחמים משוחררים ולמשרתי מילואים, התשפ"ד–
2024
."
ה
הסדר המו צע בהצ"ח זו אינו
משקף את התכליות לשמן מקודם דיור בהישג יד, ו
יביא
לחלוקה בזבזנית ובלתי סבירה של משאב זה
תוך שלילתו
מקבוצות אוכלוסיה
אחרות ללא הצדקה .
הקשיים המרכזיים העולים מההצעה הם אל
ה :
א.
תעדוף גורף ו ללא
תנאי
,זכאות אחרים כגון תנאי בסיסי של
חוסר דירה בבעלות
, או ל
כל ה פחות חוסר בהירות
ב נוגע ליחס בין הצעת החוק לתנאי
הזכאות הקיימים בדין ;
ב.
הקצאת היקף נרחב של הדירות הרלוונטיות
ל ,משרתי המילואים
מעל ומעבר למקובל בהק
צא
ות בדיור ;
ג.
ה
ענקת ה טבה מפליגה מהקופה הציבורית מבלי לבחון את הקשר בין פגיעת שירות המילואים במשרת ובתא
המשפחתי לבין ההטבה , כאשר מדובר בהקצאת משאב ציבורי יקר
ו
מוגבל ביותר
בישראל–
משאב ;הקרקע
ד.
התעלמות מ עבודה שנעשתה להכנת
תקנות תנאי זכאות לדיור בהישג י ד אשר הוגשו להערת הציבור לפני מעל
;שנה ומאז ממתינות לדיון בוועדת הפנים
ה.
מניעת ההטבה מבעלי מאפייני ם ייחודיים אחרים אשר הרלוונטיות שלהם לנושא הדיור היא ידועה, כמו נשים
נפג
עות אלי
מות ו ,אנשים החיים בעוני וכן מניעת ההטבה
מ משקי בית)של נשים (ברוב המקרים ., ערבים וחרדים
אנו מציעות
להגביל את
היקף ההקצאה ל -
10%
לכל היותר; לקבוע את תקופת ה זכאות להטבה למשך השנתיים
הבאות לכל היותר ;לה
וסיף בכל מקרה תנאי זכאו ת של העדר בעלות בדירה
למגורים
, תקר ת הכנסה בהתאם
ל
טיו
טת התקנות המוצעת כיום על ידי משרד השיכו
ן, ו
תקרת הון עצמי , או לכל הפחות העדר בעלות בדירה
למגורים; ו לדון במוצע בוועדת הפנים לצד
דיון ב
טיוטת תקנות תנאי הזכאות הממתינה מעל שנה לדי.ון, כאמור
ל הלן נציג את .הדברים בפירוט
רקע קצר –
דיור
בהישג יד להשכרה
1.
דיור בה ישג יד ב הגדרתו המקובלת בעולם הוא דיור שעלותו אינה עולה על30%
.)מהכנסת משק הבית (ברוטו
2.
ב
ישראל מג
דיר ח וק התכנון והבניה2 "דיור
בה ישג יד" (דב"י )
כדיור להשכרה לט
ווח ארוך או די ור להשכרה
במחיר מ ופחת. דיור להשכרה לטווח ארוך מושכר
במחיר שוק לתקופה של עד10
שנים למשק בית ,
ודיור
להשכרה במחיר מופחת מושכר ברוב המקרים בהנחה של20%
ממחיר שוק
לתקופה של עד5
או6
שנים למשק
בית, בתלוי ב ייעוד
הקרקע. חוק התכנון והבניה מחייב
כי25%
מדירות הנ "בנות כ"דיור בהישג יד
להשכ
ר ה
תהי ינה במחיר מופחת (והיתר–
במחיר
שוק ,
.)כאמור כלומר
, שיעור הדירות לדיור בהישג יד במחיר מופ חת
הנבנות הוא רק רבע מהיקף סך הדירות הנבנות לדיור
ב .הישג יד
1
,ש. קרני כהן, ח. פירסט
תנאי ז כאות לדיור בהישג יד–
סקירה
מ שווה והצעות להסדרה בישראל ,
אוניברסיטת תל אביב, דצמבר
2023
,
" להלן מחקר
תנאי זכאות ."
2 ר' תוספת שישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-
1965
.
2
3.
ת
נאי הזכאות הקיי
מים היום לדי ור בהישג יד להשכרה
במחיר מופ
חת
הם נרחבים ב
יותר,
ול וכ לים כל מי שאין
לו דירה בבעלות ושהוא מעל רף גיל מסויים (בדרך כלל
21
ליחידים או
35
לזוגות .)
3 לדיור בהישג יד ל
טווח אר
ו ך
במח .יר שוק אין מגבלות זכאות
4.
במדינותOECD
א ותן בדקנו
מקובל תעדוף מסויים
של קבוצות
אוכלוסיה
בהן קיים קשר בין מאפיין ייחודי
לבין,צורך בסיוע בדיור וכן קבוצות שקיימת תועלת חברתית-ציבורית ניכרת מ שילובן בקהילה, כמו צוותי
,הוראה
בריאות ועוד .
4
גם
רשות מקרקעי ישראל ע י גנה בהחלטותיה תעדו ף בדיור מסוגים מסויימים לחלק
מקבוצות אלה , כמו אנשים עם מוגבלות ובעלי מקצועות
רלוונטים – וכ
ן גם מש
רתי מילואים.
5
5.
על רקע זה נתייחס ל
נקודות ה
בעייתיות בהצעת החוק ו כי .צד לתקן אותן
תעדוף גור ף למשרתי המילואים בזכאות לדיור בהישג יד במחיר מופחת
6.
לפי ה
ה צ"ח ה
עוסקת בדיור בהישג יד (ולפי שאר הצעות החוק העולות לדיון)
, תעדוף
בין
הזכאים יינתן למשרתי
המי לואים לפי
הגדרה נרחבת
,ביותר שלמרות האמור בדברי ההסבר אי ן
קשר בי הנ לבין המלח מה הא
ח
רונה
וחלק ה
נקבע
.)"בפקודות הצבא ("שירות מילואים פעיל שש שנתי
7.
ה תעדוף ה מוצע למשרתי מילואים בזכאות לדיור בה ,ישג יד גם א ינו מתייחס לתנאי הזכאות הקיימים
כיום
לדב"י .
,על פניו לפי המוצע גם משרתי מילואים שהם בעלים של דירת מגורים אחת או יותר, יהיו זכאים
לתעדו ף
בזכאות לדב"י במחיר מו( פחת וכך גם לגבי הצעות החוק האחרות המציעות העדפת חיילי מילואים ברכישת
דירה ,
בהצעה למכרז
)ועוד .העדר תנאי זכאות של חוסר דיור בבעלות
יביא ל הענקת הטבה בעלות ציבורית
משמעותית ל לא
שום הצדקה, ל
מי ש
לא זקוק לה
, כאשר רבים אחרים זקוקים.
8.
זאת כאשר הטבות משמעותיות בהקצאת קרקעות למשרתי המיל
ואים
קיימות כבר
כיום בהחלטות רמ"י – ש ם
מדובר
ב היקפים משמעותיים שבין10
ל -
%
30
ה קצאה
ובהצבת תנאי נוסף של העדר בעלות בדי
רת מגורים.
6
נעיר
כי
בכל הנוגע ל רכישת דירה (ל ,)הבדיל מהשכרה
לטעמנו אין הצדקה לתת הטבה נוספת להטבות ה קיימות הנ"ל .
9.
ככל שתתקבל הצעת החוק, נציע
ראשית ,כי בנ
וסף לתנא י הזכאות הקשור בשירות המילואים, ייקבעו תנאים
,נוספים של העדר בעלות בדירת מגורים
תקר
ת הכנסה בהתאם ל
טיו טת התקנות המוצעת כיום על ידי משרד
השיכו
ן, ו
תקרת הון עצמי
, או לכל הפחות העדר בעלות בדירה למגורים . שנית ,נ ציע
לקבוע את תקופת ה זכאות
להטבה למשך השנתיים הבאות לכל היותר , שכן
גם לפי דבר י ההסבר להצעה
אין הצדקה לת "ת "הטבה נצחית
למשרתי מיל .ואים בשגרה
הקצאת היקף נרחב ולא מידתי(
40%
) מדירות הדב"י למשרתי המילואים
10
.
בהיות
ה
של
הקרקע משאב מוג
בל ,במיו חד ב ,ישראל
ולאור מגוון ההשלכ
ות של תעדוף ב ,הקצאה ה הקצאה
המקובלת לקבוצת תעדוף ב דיור היא
בדרך כלל בהיקפים פחותים בהרבה מהמוצע . כך למשל בדיור בהישג יד
בקרקע פרטית , מתוך סך יחידות הדב"י במחיר מופחת ניתן להקצות עד25%
יח"ד לבני המקום כהגדרתם
בחוק ;
7 בדב"י בקר קע
בייעוד
לצרכי ציבור
ניתן להק צו ת לבני המקום עד15%
;
8 ו
במכרזי רמ"י
עד10%
מהמגרשים יוקצו בעדיפות ראשונה לבעל מוגבלות שהוא חסר דיו
ר .
9
11
.
הק צאה של40%
מיחידות הדב"י המעטות ממילא למשרתי המילואים תבוא ב הכרח על חשבון קבוצות
אוכלוסיה אחרות הזקוקות לא פחות, ו
לעתים יותר, להטבה זו
, ואשר הקשר בינן לבין צורך בהטבות ב דיור נבחן
ו הוא ברור
וידוע
. כך למשל אנשים עם מוגבלות
.ונשים נפגעות אלימות
זאת כאשר מל
כתחיל ה היקף הדב"י
להשכרה
במחיר מו
פ חת הוא
, כאמ,ור
רק25%
מסך יחידות .הדב"י הנבנות
12
.
נציע
כי ככ
ל שתתקבל הה
צעה לתת הטבה לחיילי מילואים בדיור בהישג יד לה שכרה במחיר מופחת, ייקבע היקף
הקצאה של
עד10%
מיחידות הדב"י להשכרה
במחיר מופחת.
3 הגדרת "זכאי ,"
סעיף1
.לתוספת השישית לחוק התכנון והבניה
4 מחקר תנאי ז( כאות 'ר ה"ש1)
', עמ20
,
22
.
5
החלטות מועצת
מק רקעי ישראל, למשל סעיף4.6.2
.).(א
6
החלטות ,מועצת מקרקעי ישראל פרק4.2
'סימן ב– הנח ות
בהקצאת קרקע לחיילי מ
י ;לואים סעיף4.6.2
()(א1
))(ב ; סעיף2.13
4.
,)(א
;)(ב .ועוד
7
סעיף2
)(ד
.לתוספת השישית לחוק התכנון והבניה
8
סעיף2(2
))(ב
לתקנות התכנון
והבנייה (אישור מטרה ציבורית), תשע"ה-
2014
.
9
,החלטות מועצת מקרקעי ישראל
סעיף4.6.2
–
הרשמה()והגרלה, ס"ק (א1
.))(א
3
עה דר קשר בין אופי ההטבה ועלותה לקופה הציבורית
לבין שירות המילואים והשפעותיו
13
.
מש אב הקרקע הוא
טמ בעו משאב מוגבל, ו
עוד יותר בישראל
, לאור הצ
פיפות ה .גוברת מאפיין זה, לצד מחירי
הקרקעות,
מביא לכך שמדובר בהטבה מפליגה שעלות ציבורית ניכרת בצידה –
שכן ייעוד קרקע לדיור בהישג
יד מביא לירידת ערך הקרקע
, א,ותו סופגת
במקרה של קרקע מדינה
שהוא המקרה הנפוץ ., הקופה הציבורית
14
.
ביחס לכל הטבה בגישה למ
שאב ציבורי, ועוד יותר ביחס להטבה בדיור לאור מאפייניה האמורים , יש לבחון
היטב את הקשר בין המאפיין הייחודי של
קבו
צת המוטבים לבין ההטבה . ככל הידוע לנו לא נעשתה עבודת מטה
לבחינת צרכי מ שקי הבית
של משרתי המיל ,ואים
או
פן השפעת שירות המי ל ואים על
משק הב ית
ושאר היבטים
של שירות מ
ילואים מתמשך
במציאות ה
נוכחית
, והקשר בין כל אלה לבין הטבה בדיור.
15
.
כיון שמדובר בהטבות מרחיקות לכת
א שר בהכרח ידירו אוכלוסיות ,נרחבות אחרות מהגישה למשאב מוגבל
חשוב
ל בצע בחינה
עובד תית הן של עלות ההטבה לקופה הציבורית
והן של הקשר בינה לבין השלכות שירות
המ
ילואים על הפרט .
חוסר תיאו ם עם טיוטת
תקנות תנאי זכאות לדיור בהישג י ד
שנערכו על ידי משרד השיכון
16
.
טיוטת
תקנות ל הוספת תנאי
זכאות לדיור בה
י שג יד במחיר מ ופחת10
הובא
ה
להערות הציבור בדצמבר2023
ו טרם נדונ ה בכ
ת נס .
טיוטת ה תקנות מציעה כתנאי ל
זכאות קב( יעת מבחן הכנסה
שלטעמנו טעון תיקון , ועמדתנו
בנושא הוגשה11
) .ישנ ה בעייתיות בהת
עלמות מקי דום תקנות בנושא זכאות לדב"י על ידי משרד השיכון
וקידום
מקביל של
זכאות גורפ ת על בסיס,אחר
ככל הידוע לנו ללא דיון
מקצועי ב
מ
שרד השיכון כמ
שרד ה
מ משלתי
האמון על נושא זה
וה מקדם
בעצם ימים אלה תכנית כוללת בנושא דיור להשכרה
.ארוכת טווח
17
.
נציע כי הדיון בהטבות דיור לחיילי המיל
ו אים
בדמות זכאות לדיור בה
ישג יד במחיר מו
פחת יתקיים לצד הדי
ו ן
בתקנות תנאי הזכאות ה אמורות ותוך התאמה בין
הזכאויות השונות
לרבות בחינת מתן קדימות בהקצאה גם
לקבוצות אוכלוסיה כמו אנשים עם מוגבלות
, כמקובל בעולם .
מניעה בפועל של הטבה בדיור
מפלחי אוכלוסיה נרחבים שאינם נכללים בין משרתי המילואים שלא מב חירה
18
.
,כאמור
היקף יחידות הדב"י במחיר מו
פחת הוא מוגבל ביו .תר
המלאי הדל הקיים צפוי לגדול באיטיות , בהתאם
ל
פרקי הזמן המקובלים בעולם הבנייה ,. לכן
כל עוד מדובר על מספר מצומצ
ם מאוד של יח
"ד
ולאור משבר הדיור
המתמשך , בהכרח ישנה תחרות על ההטבה הגלומה בדיור .להשכרה במחיר מופחת
19
.
הקצאת40%
, כמעט מחצית, מיחידות הדב"י ,למשרתי המילואים
מונעת הלכה למעשה את
הגישה ל די ור זה
מקבוצות אוכלוסיה נרחב ות, ש לא
בחרו ל הימנע משירות
מילו אים,
ואשר להן מאפיינים
הקשורים בקשר י שיר
לקוש י ב
התמודדות עם מחי
רי הדיור , וא ןת נרכזה ו יעל ל - למשל אנשים עם מוגבלות, אנשים החיים בעוני ו נשים
נפגעות אלימות .הקצא ת כמעט מחצית
מ
יחידות הד
ב"י במחיר מ
ופחת למשר
תי המילואים מ ונעת נגישות למלאי
דיור זה גם מ משקי בית)של נשים (ברוב המקרים
, ערבים ו
אחרים .אין הצדקה לתעדו ף גורף כזה של משרתי
המילואים ביחס לקבוצות
כה נרחבות , המהוות חלק בלתי נפרד
מהמגוון החברתי הנדרש לב ניית חוסן בקהילה
.הישראלית כולה
,בברכה
10
תקנות התכנון והבנייה (תנאים נוספים לזכאות לשכירת יחידת דיור במחיר מופחת), התשפ"ג-
2023
11
,תכנית קרסו הגר
הערות לטיוטת ת,)קנות התכנון והבניה (תנאים מוספים לזכאות לשכירת יחידת דיור במחיר מופחת התשפ
"ג-
2023
,
02
ינואר2024
.