חומר רקע

1 בין ערך חברתי לנדל : ני " משק המגורים בקרב האזרחים הערבים בישראל ﺑﻴﻦ ﺍﻟﻘﻴﻤﺔ ﺍﻻﺟﺘﻤﺎﻋﻴﺔ ﻭﺍﻟﻌﻘﺎﺭﻳﺔ : ﻗﻄﺎﻉ ﺍﻷﺳﻜﺎﻥ ﻟﺪﻱ ﺍﻟﻤﻮﺍﻁﻨﻴﻦ ﺍﻟﻌﺮﺏ ﻓﻲ ﺇﺳﺮﺍﺋﻴﻞ Between Social and Real Estate Values: The Housing Market among Arab Citizens in Israel פרופ ' ראסם ח ' מאיסי בשיתו ף עוזרי ה מחקר : ד" ר סעיד סלימאן , רקפת רוזנטל ותמאם ח ' מאיסי דצמבר2015 2 בין ערך חברתי לנדל : ני " משק המגורים בקרב האזרחים הערבים בישראל ﺑﻴﻦ ﺍﻟﻘﻴﻤﺔ ﺍﻻﺟﺘﻤﺎﻋﻴﺔ ﻭﺍﻟﻌﻘﺎﺭﻳﺔ : ﻗﻄﺎﻉ ﺍﻷﺳﻜﺎﻥ ﻟﺪﻱ ﺍﻟﻤﻮﺍﻁﻨﻴﻦ ﺍﻟﻌﺮﺏ ﻓﻲ ﺇﺳﺮﺍﺋﻴﻞ Between Social and Real Estate Values: itizens in C arket among Arab M ousing H he T Israel ©כל הזכויות שמורות לקרן פרידר י ך אברט בישראל והמרכז היהודי ערבי אין להדפיס ללא אישור בכתב מבעלי הזכויות כל חלק מספר זה , אין לייצרו מחדש או להשתמש בו בכל צורה שהיא , אלקטרונית או מכנית , או באמצעים אחרים הידועים כי ום או שיומצאו בעתיד , כולל צילום או הקלטה או בכל סוג של מאגרי מידע . מסת ב "978-965-92351-5-5 הדעות המובעות בפרסום זה אינן משקפות בהכרח את דעותיה של קרן פרידריך אברט . שימוש מסחרי בפרסומים של קרן פרידריך אברט ללא אישור בכתב של הקרן אסור בהחלט . اﻵراء اﻟﻮاردة ﻓﻲ ﻫﺬا اﻟﻜﺘﻴﺐ ﻻ ﺗﻌﻜﺲ ﺑﺎﻟﻀﺮورة ﻣﻮاﻗﻒ ﻣﺆﺳّﺴﺔ ﻓﺮﻳﺪرﻳﺦ إﻳﺒﺮت. ﻳﻤﻨﻊ ﺑﺘﺎﺗًﺎ أي اﺳﺘﺨﺪام ﺗﺠﺎري ﻟﻤﻨﺸﻮرات ﻣﺆﺳّﺴﺔ ﻓﺮﻳﺪرﻳﺦ إﻳﺒﺮت دون إذن ّﺧﻄﻲ. The views expressed in this publication are not necessarily those of the Friedrich-Ebert-Stiftung. The commercial use of media published by FES without written permission by FES is strictly forbidden 3 הקדמה- דבר המרכז מיד לאחר שנחתם חיבור זה ב-8 לדצמבר2015 , יצאו מפגינים יהודים בעפולה נגד זכיית אזרחים ערבים כדין ב- 48 מגרשים במסגרת מכרז " בנה ביתך " שפרסמה רשות מקרקעי ישראל בעפו לה עלית . המפג י נים קראו : " היום עפולה הצעירה ועפולה עילית , מחר כל עפולה , ומחרתיים כל הארץ ! לא נוותר על ישראל ". התגובות הקשות מצד יהודים לאפשרות בנייתם של בתים צמודי קרקע בעפולה על ידי משפחות ערביות ןה , דוגמה עדכנית להשלכות הפוליטיות ולמתחים ה לאומיים- חברתיים בין ערבים ויהודים ב נושא הדיור . קדמו למכרז זה מקרים לא מעטים בהם פורסמו מכרזים ששיווקו מגרשים שנועדו ל צורכי ה מגורים של אזרחים יהודים , ועל שום שאין חוק שאוסר על אזרחים ערבים לגשת למכרז ולזכות במגרשים , הוגשו על ידם הצעות על מגרשי מגורים בכרמיאל , בנהריה , בנצר ת עלית ועוד . ואכן , במקרים רבים ערבים זכו במגרשים כדת ו דין כ . המדיניות הארצית והעירונית של הפרדה מרחבית בין ערבים ו יהודי ם מקבלת ביטוי ממשי במג רים ו : אנחנו , ןאכ ואתם . שם זאת למרות של אזרחי ישראל הערבים מעמד של אזרחות שווה ו , קיים רצון של הרשויות לספק מענה הולם ל מגורים לכל האזרחים . מדיניות ההפרדה מקבלת ביטוי גם בעמדות הציבור : רו ב היהודים והערבים מעדיפים להתגורר ביישובים ושכונות נפרד ים על פי שיוך לאומי ותרבותי , אולם , אסור בתכלית האיסור שנוהג זה יהיה מעוגן בחוק , קל וחומר אין להשתמש במשאבים ציבוריים כדי להנציח את ה הפ רדה ה זאת . יש להשאיר את ההחלטה לגבי מקום מגורים בידם של כל פרט ומשק בית בישראל , ולשמר את חופש הבחירה וההעדפה של האזרחים . משק המגורים הינו אחד הנושאים המרכזיים המעצבים את היחסים בין האזרחים בישראל -יהודים וערבים , ובין מדינת ישראל 4 לאזרחיה הערבים ; הן ברמה השכו נתית , הן ברמה העירונית ו אף ברמה הארצית . המרכז היהודי ערבי באוניברסיטת חיפה רואה אפוא בנושא סוגיה מכרעת , שיש להתמודד אתה כדי לזהות , לאפיין ולהבין את הבעייתיות של משק המגורים בקרב האזרחים הערבים , ולהציע פתרונות ו דרכים להתמודד עם הקשיים . אמצעי ההתמודדות כוללי ם מתווה מדיניות , דר ו מס וארגז כלים יעיל ליישומו . ל בעיות אלה יש השלכות פוליטיות , חברתיות , כלכליות ומרחביות , ולמרכז ה יהודי ערבי תפקיד בניהול ה שיח הציבורי תוך תרי יצ מסד ל זווית י רא יה שונה של משק המגורים . זוהי אכן מטרתו של חיבור זה , לאפיין את התמורות והמגמות במ שק הדיור בקרב האזרחים הערבים ו ל הציע הסתכלות שונה . יו לע הביקוש למגרשי מגורים בעיר עפולה ו ל דירות בנצרת עלית מעיד על ה שינוי ש מתרחש בקרב האזרחים הערבים . ביקוש זה נובע מכמה גורמים : מחסור בפתרונות דיור הולמים ביישובים הערביים וכן מחסור בקרקעות מתוכננות וזמינות ל יה י בנ בהם , שהביא ו לעל יי ה תלול ב ה מחיר י הקרקע . לבד מתשתיות ציבוריות חסר ביישובים מרחב ציבורי , דרכים , גנים שאינם מפותחים די צורכם . נגד מ , בקרב האזרחים הערבים מתפתחת שכב של ה מעמד ביניים בעל יכולת כלכלית , המחפש איכויות של מגורים עירוניים שאי נם בנמצא ביישובי ם הער ים יב , כן לע . אזרחים ערבים החלו מחפשים פתרונות מגורים חלופיים בי ישובים יהודיים , לא משיקולים של התרסה לאומנית , אלא מש י קולים של היצע וביקוש , זמינות , וה רצו ן להתגורר ב סביבה עירונית איכותית , וליהנות מ מנהל עירוני הפועל לספק סל שירותים מוניציפליים איכותיים . מחקר ז ה חושף את התמורות והמגמות במשק המגורים ואומד את תחזית הביקוש למגורים בקרב האזרחים הערבים לשני העשורים הבאים . הוא מציע מדיניות וכלים לפיתוח צינורות של היצע מגורים והסרת חסמים , כדי לייצר מגוון של פתרונות מגורים 5 ומענה לביקוש הגדל . למחקר זה תרומה תיאורטית וייש ומית , ו הוא נועד להתמודד עם נורמות שהתקבעו ב חברה הערבית בישראל , עם קובעי המדיניות ו עם ה מתכננים כדי להידרש ל צרכים של האוכלוסייה הערבית . תקוותנו היא שחיבור זה יתרום בעיקר ליצירת דיאלוג בשאלת משק המגורים בקרב האזרחים הערבים , וגם יספק כלים כדי לממש את ה ה מלצות ה כלולות בו לקראת יצירת חברה בריאה ושוויונית . שלמי תודות חיבור זה לא יכול היה לראות אור ללא המימון הנדיב של קרן פרידר ך א י , רט ב ישראל . תודה מיוחדת לגב ' יהודית סטלמך , מנהלת פרויקטים בקרן , על הליווי והייעוץ ל כל אורך הדרך , על התמיכה והשותפות . תודה נוספת לעוזרי המחקר , לראשי רשויות מקומיות ערביות , בעלי מקצוע ו בעלי עניין שלקחו חלק בסדנאות , בראיונות ובמפגשים שקיימ נ ו כדי ללמוד את המצב הקיים . אנו מבקשים להודות להם במיוחד , , שכן משתתפי הסדנאות ו המרואיינים היו מקור מאוד חשוב לגיבוש הרעיונות המוצעים בחיבור זה . תודתנו גם ל גב ' שונמית קרין על עריכה מקצועית של החיבור . ולבסוף , תודה לעובדי המרכז היהודי הערבי , בהובלתה של גב ' אמאל עבאס- י ליל 'ח ה על התרומה בניהול תהליך ביצוע המחקר . פרופ ' ראסם ח ' מאיסי ראש המרכז יהודי ערבי 6 תקציר סוגיית הדיור והמגורים עומדת בראש סדר היום של האוכלוסייה הערבית ולה מאפיינים ייחודיים לבד מהיבטיה האוניברסליים . מחקר זה מתחקה אחר התמורות והמגמות המתחוללות כיום במשק המגורים במגזר הערבי בישראל . הוא ממפה את התמורות שחלו בדפוסי המגורים , מזהה את החסמים , אומד את הביקוש והצרכים ומעלה פתרונות והסדרים אפשרי ים שמציעים נציגי האוכלוסייה כדי לשפר את מצוקת הדיור הקשה . על בסיס ממצאי המחקר הוצעו מתווה מדיניות וארגז כלים שיסייעו למקבלי ההחלטות ולאנשי המקצוע במשק הדיור לפעול לפי מפת דרכים . המחקר התבסס על מחקרים ודוחות שעניינם משק י המגורים בעולם , במדינות ערביות וברשות הפלסטינית , שעשויים ללמד על פתרונות ואמצעי מדיניות שננקטו להגדלת היצע המגורים . כמו כן נערכו סדנאות בנצרת , בחורה ובעכו ; התקיימו מספר מפגשים קבוצתיים מובנים עם מתכננים ומקבלי החלטות ועם נבחרי ציבור ערבים , ששרטטו את תמונת משק המגורים כפי שהיא מצטיירת במציאות סביבם . נערכו ראיונות והופצו שאלונים בקרב משיבים ערבים בישראל . נאספו נתונים ממנהל התכנון אודות תכניות המתאר ביישובים הערביים , היצע המגורים הקיים והבעייתיות במימושו , ונלמדה המציאות העגומה של הבנייה ללא היתר ובעקבותיה הריסת המבנים . האזרחים הערבים בישראל מונ ים כיום כ- 1.4 מיליון נפש , שהם כ- 18% מאזרחי המדינה ומתפלגים בין כ- 290 אלף משק בית . אלה מורכבים מכ- 82% מוסלמים , 9% נוצרים ו- 9% דרוזים . זוהי אוכלוסייה המתגוררת ב- 134 יישובים עירונים וכפריים מוכרים , כ- 35 יישובים בדוויים לא מוכרים , שכונות לא מוכרות בערים , ובע רים המוכרות כמעורבות / משותפות , נוסף על כ- 60 אלף ערבים 7 תושבי ערים יהודיות . לאחר 1948 האוכלוסייה הערבית עברה היפוך סטטוס מרוב למיעוט , שגר בעיקר ביישובים כפריים קטנים , בפריפריה הגאוגרפית ובשוליים הכלכליים . החברה הערבית הייתה ברובה מסורתית ומודרת מהמרכז הפוליט י ומניהול המשאבים במרחב הציבורי . עיקר תהליך אספקת המגורים בקרבה התבסס על בנייה עצמית על קרקע בבעלות או בחזקה פרטית . אוכלוסיית היישובים סבלה מהפקעות קרקע , ממדיניות ממוסדת לצמצום השטחים המתוכננים המיועדים לפיתוח מגורים , וממחסור במשאבים ציבוריים המוקצים לפית וח תשתיות ושירותים איכותיים ראויים . תנאים אלה חוללו את מצוקת המגורים והמחסור בהיצע דיור לאוכלוסייה הגדלה בקצב מהיר . מאז , עברה האוכלוסייה הערבית תמורות ומגמות חדשות ואמצה דפוסי מגורים שונים המצדיקים התערבות ציבורית שתידרש לדפוסי ההתנהגות החדשים ותגדיל א ת היצע המגורים . את התמורות והמגמות שהתפתחו במגזר הערבי ניתן לסכם בנקודות הבאות : א. התחזקות תהליך העיור וההתעיירות בקרב האוכלוסייה הערבית , לצד עלייה ברמת החיים ודרישה לאיכות חיים גבוהה ולפתרונות מגורים מגוונים . ב. צמצום הקרקע בבעלות פרטית המתוכננת והזמינה לפיתו ח מגורים , ביחס לריבוי האוכלוסייה ביישובים הערביים והגידול בצורכי המגורים . ג. האמרת מחירי הקרקע והדיור מהווה חסם בפני פתרון מגורים בהישג יד בשיטת בנייה עצמית , במיוחד עבור זוגות צעירים שאין להם מקורות סיוע נוספים . 8 ד. גידול בהיקף מחוסרי הקרקע המחפשים פתרונות מגורים במרחב היישוב , מחוץ למקבצים חברתיים שיוכיים / חמולתיים , שחלקם נאלץ לעבור להתגורר מחוץ ליישוב . ה. עלייה בשיעור משקי הבית הצעירים הגרים בדירות בד בבד עם הנכונות לשנות את דפוס המגורים . ו. נכונות גוברת לחיפוש מתכונת מגורים בסביבה אורבני ת. ז. שינוי בדפוסי התנהגות האוכלו סייה : התחזקות האינדיבידואל והמשפחה הגרעינית מבחינה תפקודית וכלכלית , ו בצדן התגברות התביעות לשירותים עירוניים איכותיים . ח. בקרב הביניים למעמדות המצטרפים בשיעור עלייה האוכלוסייה הערבית , המחפשים דיור , תשתיות ושירותים ציבוריים מחוץ למתכונת הדיור המסורתית . ט. עלייה בד רישה ליצירת מתכונת חדשה למגורים ולשירותים עירונים . י. עלייה בנכונות למוביליות גאוגרפית במקביל לעלייה במוביליות התפקודית , במיוחד בקרב הדור הצעיר . . יא גידול בהשתתפות בכוח העבודה בכלל זה בקרב הנשים , וביקוש גדל להזדמנויות תעסוקה . . יב קריאות גוברות לצורך בתכנון , בהקמה ובפ יתוח יישובים עירוניים / שכונות או קהילתיים / חדשים מגורים רובעי לאוכלוסייה הערבית , גם על קרקעות ציבוריות , כתוצאה מהחסמים בהשגת דיור בשיטת הבנייה עצמית על קרקע בבעלות פרטית . . יג העמקת ה משבר ומצוקת הדיור נוכח העלייה המתמדת בביקוש , ודרישה להסרת החסמים בפני היצע דיור בכמות , באיכות ובמיקום ההולם את הביקוש . 9 . יד מעבר מתפיסה של התכנון המתארי / המפורט ככלי שליטה שמצמיח עוינות וחוסר אימון , לתפיסה לפיה הוא הופך לצורך בסיסי למינוף הפיתוח . עד אוקטובר2015 , מבין134 יישובים ערביים רק ל- 67 יישובים )50% ( יש תכנית מתאר בתוקף אחרי שנת2000 ;ל- 15.7% ) 21 יישובים ( יש תכניות בשלבי אישור סטטוטורי על ידי מוסדות התכנון ל ; - 18.7% ) 25 יישובים ( תכניות בשלבי עבודה והכנה ; 11 יישובים )8.2% ( מעידים על תכניות בתוקף לפני שנת2000 ;ל-7 יישובים הוכנו תכניות אב , אך לצדן ניכר ריבוי של תכניות מפורטות , ולשלוש ה יישובים חסר תכנון מתארי או שהופסק לאחר שנת 2000 .כלומר , המחסור התכנוני המתארי והמפורט ניכר ברוב היישובים הערביים , ובהיעדרו אין היצע דיור זמין , ומחירי הקרקע לבנייה מאמירים . על פי הממצאים , עלות מגרש לבנייה והפיתוח בו באדמות מדינה ביישובים ערביים הוא כפול מ זה אשר ביישובים יהודיים דומים , ושיעור הבעלות על הדיור נמצא בירידה )כ- 92% בקרב האזרחים הערבים לעומת67% בקרב היהודים (. ממוצע שטח ה מגורים לנפש ברשויות מקומיות ערביות עומד על 24.4 מ" ר לנפש , לעומת 31.3 מ" ר בעיריות ; ובהשוואה עומד הממוצע על 42.7 ר "מ לנפש במועצות מקומיות יהודיות לעומת 34.1 מ" ר בעיריות יהודיות . אומדן הביקוש לדירות של האזרחים הערבים עד שנת 2040-2035 עומד על כ- 273 אלף יחידות דיור . ממוצע הביקוש השנתי הדרוש עומד על כ- 12,500 . ד" יח מלבד זאת , קיים צורך דחוף ומידי לכ- 20 אלף יחידות דיור כדי לחלץ את האוכל וסייה הערבית ממשבר הדיור שאליו נקלעה . אי לך ו , ליצירת הזדמנויות מגורים , ולפתרון סוגיית הכפרים הלא מוכרים דרושות כ- 300 אלף " יח ד בשני העשורים וחצי הבאים . בד בבד , דרוש פיתוח של תשתיות ושירותים תומכי מגורים ביישובים הערביים . מענה לביקוש הזה 10 מחייב גיבוש של כללי מדיניות אופרטיביים , שיהוו בסיס ליצירת ארגז כלים מערכתי להגדלת ההיצע בתחום הבנייה , התכנון , הפרשות קרקע פרטית וקרקעות מדינה רה , -תכנון מרחבי מגורים , גיבוש תכניות סיוע ושיווק שייצרו שיח חדש . המחקר למד את המלצות " צוות 120 יום " לפתרון מצוקת הדיור בקרב האוכלוסי יה הערבית , שהוגשו לממשלה ביום 9/7/2015 ואושרו בהחלטה מס ' 208 )/ דר18 .( המחקר ממליץ לאמץ המלצות אלה , בתיקונים המתבקשים , כגון הורדת קיבולת תכניות מפורטות ל- 200 " יח ד לדיון בוועדה לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור ) הוותמ , (ל" הקפאת הריסת מבנים קיימים ללא הית ר בהתאם לתאריך יעד מוסכם , והקמת ועדה ציבורית למציאת פתרונות והסדרה לסוגית הבניה ללא היתר ; קידום הרחבת תחומי שיפוט ותכנון מפורט ביישובים הערבים . נציגי הממשלה מתבקשים להכין פרוגרמה ליישום המלצות הצוות והחלטת הממשלה על ידי הקצאת משאבים , קביעת לוח זמנים וכינו ן מנגנון מעקב ובקרה כדי להבטיח את העמידה בלוח הזמנים והתקציב , ותוך הבטחת סינרגיה עם פעולות נוספות שמתבקשות כדי להעמיד היצע דיור זמין עבור האוכלוסייה הערבית . המחקר ממליץ להקים צוות ייעודי בהשתתפות נציגי משרדי ממשלה , רשויות מקומיות , החברה האזרחית והאקדמיה ש ילמד לעומק את צורכי האוכלוסייה הערבית בנושא הדיור , כולל התכנון , הקצאת קרקע , בנייה , סיוע , ושיווק . הצוות ישק ול כמה מסלולי אספקת דיור כגון קביעת מחיר למשתכן הכולל קביעת רף עליון למחיר דירה ולמחיר קרקע . הצוות יידרש לגבש מסלולי סיוע ייחודיים , המותאמים לתנאים הת רבותיים , המבניים והכלכליים של האוכלוסייה הערבית . לצד אלה , יפותחו מסלולי בנייה חדשים ומגוונים הנגזרים משפה ושיח חדשים , ובכללם בנייה רוויה , בנייה 11 מאורגנת , דיור בר השגה , דיור להשכרה , דיור חברתי וארגון קבוצות רכישה . הסרת החסמים בפני היצע הדיור כרוכה בהגדלת הי צע הקרקעות המתוכננות והזמינות לפיתוח . הסרת החסמים בפני תכנון תתבצע על ידי הקמת ועדות מקומיות לתכנון ובניה ביישובים ערביים גדולים , קידום תכנון מפורט הכולל שימוש במנגנון איחוד וחלוקה והקמת רובעי מגורים חדשים הכוללים מגון צורות דיור , סיוע לרשויות המקומיות והס מכתן ליזום תכנון , כמו גם הפקדת האחריות בידיהן לביצועו . מקרה בוחן לפיתוח רובעי מגורים חדשים הוא הכרך העירוני החדש טנטור . לימוד מהניסיון של תכנון והקמת שכונות מגורים קטנות על קרקעות בחלק לא מעט מהיישובים הערבים מהווה בסיס ללמוד ממנו לקחים ל תכנון ופיתוח רובע י מגורים עירוניים עם התאמות לנסיבות של האוכלוסייה הערבית . בהקשר זה יש לחלק את היישובים לאשכולות תכנון ודיור , להם יותאמו מסלולי תכנון , סיוע ושיווק שייצרו מגוון הזדמנויות מגורים , ומוביליות בין- יישובית הנלווית ל מוביליות התפקודית ו יאיצו את צמיחתם של מעמדות סו ציו- כלכליים מגוונים בקרב משקי הבית הערביים . בניית אמון בין המערכת הממסדית לבין האוכלוסייה הערבית היא תנאי הכרחי כדי למתן את המתח הטריטוריאלי בין הציבור הערבי למדינה , לצד העמקת שיתופה בעיצוב , יצור וניכוס המרחב הציבורי . אמון זה יחלץ את האוכלוסייה הערבית מתפ יסת המצור בו היא נתונה וממציאות של מחסור קרקעי ודיור . הביטוי לשינויים בוני אמון הם הכרה בכפרים הלא מוכרים , התמודדות עם סוגיית הבנייה ללא היתר כסוגיה אזרחית , הגדלת תחומי השיפוט לצד 12 פיתוח שכונות חדשות . אלה מוכרחים לכלול שטחים שמיועדים לפעילות כלכלית ולשירותי , ם המשרתים את האוכלוסייה הערבית בחלק מהמרחב התפקודי הכללי במדינה ובאזור . בהקשר זה מוצע לקבוע תאריך יעד להתמודדות עם הבנייה ללא היתר . לגבי הבנייה הקיימת עד לתאריך זה , יוקפאו ההליכים המשפטיים וצווי ההריסה , בעוד כל בנייה מעבר לתאריך זה תטופל בהתאם לחוק . פתר ון מצוקת המגורים ומיתון משבר הדיור , על רקע אימוץ דפוסי בנייה חדשים כמו בנייה לגובה בבניה רוויה , עיבוי , בנייה להשכרה , בנייה של דיור משותף מאורגן וכדומה ; מחייבים פיתוח של תשתית תעסוקה ושירותים , ושכונות של שימושים מעורבים שמשלבים בין מגורים , תעסוקה , שירותים ושטחים ציבוריים זמינים ופתוחים . שילוב זה הוא חיוני לפיתוח מאזן , ויש בו כדי לסכל את אפשרות צמיחתם של כפרי / יישובי שינה . כחלק ממצוקת הדיור מתחולל שינוי של מעבר משקי בית ערביים לערים מעורבות משותפות . שיעור האוכלוסייה הערבית בערים אלה גדל , ומחייב פתרונות כמו פתיחת שוק הדיור להשכרה והסדרת מעמד הדיור בדמי מפתח או זה שכיום מופקד באחריותן של חברות עירוניות או האפוטרופוס לנכסי נפקדים . מוצע להקים שכונות ייעודיות עבור האוכלוסייה הערבית בערים אלה או לחילופין לפתח שכונות משותפות עם שירותים משותפים ובעלות אוריינטציה ל אזרחים הערבים בערים המעורבות . מסקנות המחקר מחדדות את המציאות של משבר דיור מתעצם בקרב האוכלוסייה הערבית הייחודית , על כל השלכותיו הכלכליות , החברתיות והגאופוליטיות . לממשלה תפקיד מרכזי במיתון משבר זה . חובה עליה לנקוט צעדים כמו הגדלת היקף הקרקעות הזמינות לבניי , ה לאשר תכניות מתאר מפורטות , להסיר את מחסומי התכנון 13 ולהציע מסלולי סיוע לזוגות צעירים ו ל משקי בית מעוטי יכולת . גם לרשויות המקומיות הערביות תפקיד מרכזי בהגדלת היצע הדיור על ידי צעדים ברוח זו : יזום פרויקטים , עידוד של תרבות דיור שונה , התאמה של מסלולי דיור למגו ון האוכלוסיות , רה- תכנון לרקמת הבנייה הקיימת , ופיתוח מנגנונים נוספים של תשתיות ושירותים עירוניים . הצעדים המוצעים לעיל הם חיוניים והכרחיים בכדי להעמיד את התאנים ליצירת מענה לביקוש הגדול הצפוי של הדיור בקרב האזרחים הערבים והעומד על כ- 300 אלף יחידות דיור נוספו ת בשני העשורים וחצי הבאים . 14 תוכן עניינים רשימת לוחות 19 1.מבוא 23 2 .מערך המחקר 28 3 .רקע עיוני כללי 32 3.1 משק הדיור 33 3.2 מדיניות הדיור במדינות העולם השונות 35 3.3 התמורות במדיניות הדיור במדינות המתפתחות ומאפייני הדיור הציבורי 38 3.3.1 התערבות בצד ההיצע 38 3.3.2 התערבות בצד הביקוש 39 3.4 עירוב הסקטור הפרטי בתהליך ההיצע 41 3.5 ספרד 42 3.6 מודל של דיור ציבורי זמני בספרד 43 3.6.1 הבדלים בין אזורים 43 3.6.2 חבל הבסקים בפריפריה 44 3.7 אירלנד 44 3.8 צרפת 46 3.9 אנגליה 48 4. מצב הדיור של קבוצות מעוטות יכולת בדיור הציבורי 53 4.1 צפיפות הדיור 54 15 4.2 מדינות סקנדינביות 55 4.3 הייצוג והנגישות של קבוצות מיעוט בחזקות דיור שונות במדיניות הסקנדי נ ביות 55 4.4 מדיניות הדיור במדינות ערב 58 4.4.1 מצב הדיור ומדי ניות הדיור כלפי קבוצות עוני במדינות המערב 69 4.4.2 מצב הדיור של קבוצות מיעוט בעולם 71 4.5 התערבות מדינת ישראל בשוק הדיור ויחסה לאוכלוסייה הערבית 74 4.6 התמורות במדיניות הדיור בישראל 76 4.6.1 תמיכת הממשלה בצד ההיצע 76 4.6.2 תמיכת הממשלה בצד הביקוש 77 4.6.3 משכנתאות מכוונות ומענקים 78 4.6.4 סיוע בשכר דירה 79 4.7 הדיור הציבורי בישראל 80 4.8 דיור בר השגה 81 4.8.1 דיור בר השגה בישראל 84 4.9 דיור באוכלוסייה הערבית 85 4.9.1 התמורות בשיטת הבנייה העצמית ביישובים ערביים 86 4.9.2 מעבר מדיור בבית"עשירים " למגורים בדירה לאוכלוסייה"עניה" 88 4.9.3 שינויים אורבניים בקרב האוכלוסייה 93 4.9.4 חסמים בפני דיור בר השגה 94 4.9.5 פתרונות לחסמים בדרך לדיור בר השגה 97 16 4.9.6 מדיניות ממשלה 98 4.9.7 פעולות של הציבור 99 4.9.8 פעילות מחקרית 100 4.9.9 פתרונות דיור ביישובים הערביים 100 5 . ממצאי הסדנאות והראיונות 103 5.1 מאפיינים כלליים של אוכלוסיית הנגב 103 5.2 חסמים ביישובים הבדווים 104 5.3 השלכות חברתיות ותכנוניות 106 5.4 מטרות ויעדים 107 5.5 ממצאי הסדנה בעכו 109 5.6 ממצאי הסדנה בנצרת וביישובים העירוניים ; טמרה נין ' סח , , באקה אלע ' רביה 111 5.7 השלכות החסמים 112 5.8 סיכום ראיונות 113 5.8.1 מחסור בקרקע לבנייה ודיור 114 5.8.2 השלכות תכנוניות וחברתיות 117 5.9 בנייה רוויה ביי שובים הערביים 119 5.9.1 עמדות המרואיינים כלפי בנייה רוויה 120 5.10 חסמים בפני בנייה רוויה ביישובים הערביים 121 5.10.1 גורמים פנימיים 122 17 5.10.2 גורמים חיצוניים 123 5.10.3 עמדות כלפי דיור בר השגה 124 5.10.4 פתרונות מוצעים 124 5.11 סקר יישובים ערביים כפריים ועירוניים 127 6 . אומדן של הביקוש וההיצע לדיור לאזרחים הערביים 133 6.1 אומדן הביקוש 133 6.2 אומדן ההיצע 137 6.2.1 מצב תכניות המתאר המקומיות ביישובים הערביים 138 6.2.2 היצע הדירות על פי תכניות שאושרו ע ל יד י מוס דות התכנון 139 6.2.3 דירות מאושרות ביישובי המגזר הערבי 143 6.2.4 היצע של מגרשי "בנה ביתך "ביישובים הערביים 147 6.2.5 עליית מחירי קרקע חקלאית פוטנציאלית לבנייה 152 6.2.6 מורכבות אומדן ה מימוש של היקפי ההיצע 156 6.2.7 השוואה בין צפיפות המגורים ביישובים ערביים ויהודים 163 6.2.8 הבעלות על הדיור 169 6.2.9 שיעור הבעלות על הדיור 170 6.2.10 שווי הדירות בבעלות 172 6.2.11 הוצאות דיור 175 6.2.12 דיור בשכירות 176 6.2.13 בנייה לגובה 177 18 6.2.14 הר יסת מבנים 179 6.2.15 חידוש ערים קיימות ופיתוח רובעי מגורים חדשים 180 7 .סיכום, מסקנות וכיווני מדיניות 183 רשימת מקורות 196 נספחים 203 תקציר באנגלית 215 19 רשימת לוחות מספר ותיאור הלוח עמוד לוח1 : דוגמאות נבחרות של בנייה רוויה ביישובים עי רוניים ערביים , לפי מאפייני ממוצע גודל דירה ועלותה , נובמבר 2015 102 לוח2 : איור מס' 1 מפת היישובים שבהם נערכה דגימה של משתתפים במילוי השאלון של שיקולים בקבלת החלטות של משק הבית לבחירת מקום המגורים 127 לוח3 :טבלה מס ' 1 האם יש ברשותך קרקע פנויה לבנייה בתוך היישוב ? 128 לוח4 : טבלה מס ' 2 האם ברשותך קרקע מחוץ לתכנית המתאר? 128 לוח5 : טבלה מס ' 3 השגת הקרקע להקמת הבית שאתה גר בו 129 לוח6 :טבלה מס ' 4 מקורות מימון להקמת בית שבו המשפחה גרה 130 לוח7 :טבלה מס ' 5 מי הקים את הבית שאתה גר בו? 130 לוח8 :טבלה מס ' 6 טיפוס הבנייה שנבחר על ידי בני המשפחה 131 לוח9 : טבלה מס ' 7 סיבת הבחירה של טיפוס הבנייה שאתם גרים בו 131 לוח10 :טבלה מס ' 8 התפלגות האוכלוסייה הערבית לפי דת ולפי מספר משקי בית וממוצע גודל משק בית , 2014 136 לוח11 :טבלה מס' 9 סטטוס תכניות מתאר מקומיות ל יישובים הערביים , אוקטובר 2015 138 לוח12 :טבלה מס ' 10 מספר הדירות הנאמדות כקיבולת נומינלית בתכניות מתאר מקומיות שאושרו ידי על מוסדות התכנון בין 2014-2011 , לפי מגזרי אוכלוסייה ראשיים ) ערבים יהודים ( 140 20 לוח13 :איור מס ' 2 פילוח אחוזי דירות שאושרו בתכניות ידי לע מנהל התכנון למגזר הערבי לפי שנים בין 2011 – 2014 ,באחוזים 141 לוח14 :איור מס ' 3 מספר דירות נומינליות שאושרו בתכניות מתאר מקומיות על ידי מנהל התכנון , לפי מגזר אוכלוסייה , באלפים 143 לוח15 :איור מס ' 4 דירות שאושרו פי על תכניות מתאר מקומיות לבנייה בי ישובים ערביים , שנת 2011 144 לוח16 :איור מס ' 5 דירות שאושרו על פי תכניות מתאר מקומיות לבנייה ביישובים ערביים , שנת 2012 145 לוח17 :איור מס ' 6 דירות שאושרו פי על תכניות מתאר מקומיות לבנייה ביישובים ערביים , שנת 2013 146 לוח18 :איור מס ' 7 דירות שאושרו על פי תכניות מתאר מקומיות לבנייה ביישובים ערביים , שנת 2014 147 לוח19 :טבלה מס ' 11 אומדן עלות מגרשי בנה " ביתך " בשקלים , ביישובים ערביים נבחרים פי על המכרזים המפורסמים בין השנים 2013-2007 148 לוח20 :איור מס ' 8 עליית מחיר מגרשי בנייה ועלויות פיתוח בפרויקט בנה ביתך בכפר כנא בין השנים 2012-91996 ,בשקלים 149 לוח21 : איור מס ' 9 העלייה במחיר הקרקע במדגם של יישובים יהודיים וערביים בין השנים 2011-2004 150 לוח22 :איור מס ' 10 תמורות במחיר הקרקע החקלאית במשהד , בין השנים 2014-1999 152 לוח23 : איור ' מס 11 תמורו ת במחיר הקרקע החקלאית בכפר כנא , בין השנים 2013-1999 153 לוח24 : איור מס ' 12 תמורות במחיר הקרקע החקלאית ברינה ,בין השנים 2013-1999 154 21 לוח25 : טבלה מס ' 12 תמורות במחירי הקרקע ביישובים משהד , כפר כנא ורינה פי על , עסקאות מקרקעין שבוצעו בין השנים 1999 - 2014 155 לוח26 :איור מס ' 13 השפעות עיקריות על שרשרת זמינות היצע הדיור 162 לוח27 :איור מס ' 14 מרכיבים מרכזיים בשרשרת התכנון הסטטוטורי והוצאת היתרי בנייה להיצע דיור זמין 163 לוח28 :טבלה מס ' 13 השוואת גודל דירה ממוצעת במ"ר ובשטח מגורים ממוצע לנפש " במ ר במ דגם של מועצות מקומיות ועיריות ערביות ויהודיות , בשנת 2012 165 לוח 29 :טבלה מס ' 14 ריכוז גודל דירות ממוצעות ושטח מגורים ממוצע לנפש לפי שתי צורות של רשויות מקומיות ערביות מול יהודיות , בין השנים 2012-2008 167 לוח 30 :טבלה מס ' 15 שיעור הבעלות על דירות בקרב ה אוכלוסייה הערבית בישראל לעומת תושבי הרשות הפלסטינית , שנים נבחרות 171 לוח31 :איור מס ' 15 שיעור הבעלות על דירות בקרב האוכלוסייה הערבית בישראל לעומת השיעור ברשות הפלסטינית 171 לוח32 :טבלה מס ' 16 שווי הדירות במגזר הערבי בהשוואה לממוצע הכלל ארצי 172 לוח33 :איור מס ' 16 שווי הדירות במגזר הערבי בהשוואה לממוצע הכלל ארצי בין השנים 2012-1997 173 לוח34 :טבלה מס ' 17 מאפייני דיור בקרב האוכלוסייה הפלסטינית בגדה המערבית לעומת אזרחי ישראל הערבים בשנים 2010 , 2012 )בהתאם לזמינות נתונים ( 174 לוח35 :איור מס ' 17 הו צאה ממוצעת לדיור בקרב האוכלוסייה הערבית , 2012 175 22 לוח36 : טבלה מס ' 18 ממוצע דמי שכירות חודשיים לפי סוגי בנייה שונים ביישובים עירוניים ערביים , נובמבר 2015 לפי גודל דירה ומספר דירות במבנה 176 לוח37 :איור מס' 18 גמר בניית דירות לפי מספר קומות בבניין , ה בין שנים 2011 - 2013 178 23 1.0 מבוא זמינות דיור ומגורים הולמים הם צורך קיומי לכל אדם ומשק בית וזכות בסיסית המעוגנת בחוקים ובאמנות בין לאומיות . כיום , בעולם ובישראל אנו עדים לבעיות ולחסמים המסכלים את אספקתו של צורך זה . נוכח ביקוש גדל חסר היצע דיור הולם . במצב זה שהצמיח את משבר ומצוקת הדיור האוניברסליים , גם מקומה של ישראל לא נ פקד ובפרט זה של האוכלוסייה הערבית . אין ספור דיונים נערכו בעניין הדיור והמגורים בקרב האוכלוסייה היהודית , והנושא אינו יורד מסדר היום הציבורי . אך סוגיית הדיור והמגורים בקרב האוכלוסייה הערבית זכת ה לפחות תשומת לב ברמה הממשלתית , ועיקר הדיון בה נכרך בבנייה ללא היתר ותכנון מתארי . ההנחה של גורמים ממשלתיים ושל גורמים בחברה הערבית היא , כי מאפייניהם וצרכיהם הייחודיים של משק המגורים באוכלוסייה זו מתנהלים בשונה ממשק המגורים הכללי בישראל . ב קשורה זו ייחודיות הגאופוליטי קונטקסט התרבותי / המבני שלפיו התפתחה האוכלוסייה הערבית , כחברה כפרית , מסורתית , בעלת מבנה חברתי שיוכי , המשפיע על תהליך יצירתם וצריכתם של המגורים . בתנאים אלה נוצרו כללי ההיצע והביקוש למגורים . השאלות העומדות לדיון הן אפוא אלה : האם אכן לחברה הערבית צר כים מיוחדים וייחודיים השונים משאר החברה בישראל ? והאם חלו תמורות והתפתחו מגמות חדשות לאור תהליכי העיור והשינוי במבנה החברתי והכלכלי המתרחשים בקרבה . ? אם כן , מה הם , ומה הם מחוללי תמורות ומגמות אלה , וכיצד הם מקבלים ביטוי במעגל היצירה והצריכה של משק המגורים . ? כיצד ניתן להתמודד עם התמורות במשק המגורים ומה היא ההיערכות החברתית והציבורית הנכונה להקלת מצוקות ומשברי דיור בחברה זו הנמצאת בשלבי מעבר , הן כפרטים והן כקולקטיב לאור כלל התמורות המתרחשות בקרבה . ? החיפוש אחר 24 תשובות לשאלות אלה ייטיב עם ההתמודדות בסוגיית הייחוד יות לעומת האוניברסליות של מדיניות הדיור והמגורים ועם העמדת היצע מגורים המותאם לחברה הערבית . מצב הדיור והמגורים בקרב האוכלוסייה הערבית במדינת ישראל נקלע למציאות הקשה בה נמצא משק הדיור כולו במדינה . הקושי מתבטא באי היכולת של משקי בית רבים לממש את זכותם הבסיס ית לדיור הולם . מחירי הדיור המאמירים נוכח העלייה בביקוש , לצד הירידה בהיצע הדיור ו ה מחסור בקרקע לבנייה יצרו מצב משברי זה . על אף הדיון הציבורי החוזר ונשנה במשבר הדיור והבטחות ה ריקות חדשים לבקרים לפתרונו , נושא משבר הדיור בחברה הערבית לא זכה לתשומת הלב הראויה ב קרב קובעי המדיניות . הציבור הערבי מנסה כל העת להעלות את מצוקתו על סדר היום הציבורי , אך נדחק לשוליים . בדומה לציבור הרחב גם הציבור הערבי נקט בכל האמצעים הדמוקרטיים שעומדים לרשותו וערך מחאות קולקטיביות , שביתות והפגנות כגון זו שהתרחשה לאחרונה ביום ה- 28 באפריל , 2015 . עיקר הדיון הציבורי בנושא הדיור והמגורים בקרב החברה הערבית מדגיש את הריסת המבנים והטיעונים נגד בנייה ללא היתר , במקום לעסוק בכפרים הלא מוכרים , ובהיעדר תכנון מתארי הולם המעמיד היצע קרקע העונה על צורכי האוכלוסייה הערבית . אומנם מנהל מקרקעי ישראל , משרד ה פנים , ומשרד הבינוי והשיכון יזמו ו / או שותפים לתכנון שכונות מגורים ביישובים הערביים , אך ההיצע המוגבל , התהוותו והביקוש של צרכנים פוטנציאליים היו רחוקים מלספק את הדרוש בהתחשב במאפייני האוכלוסייה ביישובים . המודעות לחשיבות נושא הדיור והמגורים כמו גם ל תכנון ה מתא , רי הביא ו את עדת אור לב קת יד מאורעות 2000 להציבו בין הנושאים המרכזיים בהם האוכלוסייה הערבית מופלית לרעה ו , להפנות את 25 תשומת הלב ה ממשל תית כדי לתקן את העיוותים בו . גם מבקר המדינה בדוחות ה יו שונים ש , האחרון בהם הוא מ שנת 2015 , עסק חלקית בבעיות הדיור והמגורים והתכנ ון המתארי והמפורט בקרב האוכלוסייה הערבית . ח " הדו הפנה את תשומת לבם של מעצבי מדיניות הציבורית לת י קון עיוותים במדיניות הדיור והתכנון גם בקרב האוכלוסייה הערבית בכדי להקל על מצקות הדיור והתכנון בקרב חברה זו . גם עמותות כ מו סיכוי , במקום , המרכז לתכנון אלטרנטיבי ה , אגוד לזכ ה ו יות ה אזרח ועוד , חברו ו פרסומו דוחות ומחקרים שעסקו בסוגיית הדיור והתכנון בקרב האוכלוסייה הערבית בניסיון לדחוף אותו לסדר היום הציבורי ו , בכלל זה גם נושא הדיור בר השגה . לאחרונה ) יוני 2015 (, פרסם " צוות 120 יום " את המלצות יו בעניין קידום התכנון המתארי וה תמודדות עם בעיות המגורים בקרב האוכלוסייה הערבית . המלצות אלה אושרו על ידי הממשלה , לקראת הכנ ת תכנון ליישום . קדמו להן עבוד ו ת שעסקו בנושא הדיור , כגון העבודה בנושא בנייה רוויה שערכו שנל ו פארס )1996 (באמצע שנות ה90 , ועבודה של אגבאריה )2015 ( שערך סקר של בני י ה רו ויה ביישובים הערבי ים, ועבודותיו של ח ' מאיסי שעסק ו במעבר מבית לדירה )ח' מאיסי , 2008 ; (Khamaisi, 2013 . מחקרים אחרים שקדמו להם כבר ב ראשי ת שנות השבעים , זיהו ותעדו את מצוקת המגורים בקרב האוכלוסייה הערבית ) אבו קשק ' וג ראיסי ,1977 ( . מטרתו של חיבור זה היא לדון בתמ ורות ובמגמות במשק הדיור והמגורים שה ת חוללו בקרב האוכלוסייה הערבית ולברר האם ניתן להצביע על שונות והבדלים בתנאי המגורים בהשוואה לאוכלוסייה היהודית . טענתו המרכזית היא שקיים דמיון מהותי במאפייני צורכי המגורים של משקי בית צעירים ערביים ויהודיים , אך תנאים פוליטי ים , אתנו-לאומיים , תרבותיים ומבניים מחייבים התייחסות 26 דיפרנציאלית למשק המגורים הערבי . מסלולי התמיכה והסיוע הציבוריים מכוונים יותר לציבור היהודי , ומדירים את האזרחים הערבים . על רקע טענה זאת , שואף חיבור זה לדיון ביקורתי במאפיינים , בתמורות ובמגמות הביקוש וההיצע של משק הדיור והמגורים , שבודק את הייחודיות של מאפייניו בחברה הערבית לעומת האוניברסליות . האוכלוסייה הערבית מורכבת מתתי קבוצות בעלות צרכים שונים , ומוכנות מובחנת לצורות דיור שונות , בדומה למה שמתרחש בעולם בכלל ובישראל בפרט . לשם בירור טענה זו נעמוד על התהוות בעי ית הדיור והמגורים בקרב האוכלוסייה הערבית , ננסה לאמוד את היקפה ומאפייניה , ונפרוט את נסיבותיה , תוך אבחנה בין נסיבות מבניות , התנהגותיות ופוליטיות . הנסיבות יחולקו לנסיבות פנימיות , הקשורות לדפוסי התנהגות האוכלוסייה ומושפעות ממנה ו ; לנסיבות חיצוניות , שאינן קשורות ישירות לאוכלוסייה עצמה , אלא מוכתבות ממדיניות הממשלה והגופים הציבוריים האחראיים לאפלייתה וחוסמים בפניה את מימוש הזכות לדיור הולם ומגוון . מוסדות אלה מסכלים אפשרות של תכנון הולם והעמדת היצע קרקעות ציבוריות להקמת בתי מגורים , ומונעים את התאמתם או מימושם של קרי טריונים לקונטקסט התרבותי , המבני , ההתנהגותי והכלכלי של האוכלוסייה הערבית . חיבור זה מ סכם מחקרים קודמים , בוחן טענות בעניין התמורות והמגמות במשק המגורים והדיור בקרב האוכלוסייה הערבית , ומנסה לשפוך אור על התפתחות צרכים שונים ופתרונות והסדרים במשק המגורים . המח קר מנסה לברר את מאפייני מצוקת המגורים והיקפה , תוך שאיפה לזהות את ייחודו של משק המגורים בקרב קבוצות שונות של האוכלוסייה הערבית לעומת האוניברסליות שלה . 27 כהכנה לכך , נערכה סקירה ספרותית שמלמדת על הניסיון העולמי והמקומי בתחום זה . פרק הדיון התיאורטי חולק לתתי פ רקים . הדיון פותח בהצגה של רקע עיוני אוניברסלי , ומתמקד בהמשך בסקירת הספרות שעניינה הדיור בקרב האוכלוסייה הערבית , תוך השוואה עם קבוצות מיעוט בעולם המערבי המודרני , במיוחד במדינות הרווחה שחורטות על ן דגל שוויון זכויות בדיור למיעוטים המתגוררים בהן . הדיון בסוגיית הדיור ביישובים הערביים מנתח את התופעה ואת השלכותיה העתידיות . מתוארים השינויים שהתרחשו בדפוסי הדיור בקרב האוכלוסייה הערבית ובראשם המעבר מבית צמוד קרקע לדירה , והסיבות לשינוי זה . תידון גם שאלת הדיור בר השגה שעל ת ה לאחרונה ב הקשר של כלל החברה ב ישראל . החיבור מנת ח את פרופיל הדיור הקיים ביישובים הערביים ומסכם את הבעיות ואתגרי הדיור . לבסוף , מתמודד הדיון עם המלצות המדיניות שהוצעו כדי להיענות לצורכי הדיור והמגורים בקרב האוכלוסייה הערבית תוך התחשבות במגוון הגאוגרפי , בצורת היישובים , במחזור הדורי , בסוגי הדיור ועוד . החיב ור יחתום במתווה ליישום קווי המדיניות המוצעים בו . 28 2.0 מערך המחקר המחקר , שנועד לבחון את מאפייני התמורות והמגמות במשק הדיור והמגורים הערבי בישראל , עוסק רק באזרחי ישראל הערבים . הערבים הפלסטינים בירושלים המזרחית , שמעמדם הוא זה של תושבי קבע , סובלים אמנם מבעי ות דומות לאלו שמטרידות את האזרחים הערבים , אך לא נכ ל לו ב ו.P0F1 P קשה להגדיר מחקר זה כחלוצי בתחום . קדמו לו מחקרים וסקירות אשר תקפו מזוויות שונות את סוגיית הדיור , המגורים , התכנון המרחבי של היישובים הערביים והעמדת היצע מגורים . החידוש במחקר זה הוא איגום והכלה של מח קרים קודמים , עריכת ביקורת בונה על תהליכי אספקת המגורים הקיימים ואומדן ביקושים למגורים צפויים בעתיד , לצד זיהוי המגמות החדשות . כמותם גם נקודת המוצא והגישה שהמחקר מציע , המבוססת על גישה אוניברסלית , ולא ייחודית , להתמודד עם הצרכים של משק הדיור והמגורים בקרב האוכ לוסייה הערבית . ההנחה היא כי האוכלוסייה הערבית מתנהגת במשק המגורים בדומה לחברות אחרות , ואין בכך כדי לומר שאין לה צרכים ומאפיינים תרבותיים ייחודיים , אלא שניהול ואספקה של משק המגורים הוא מבני כלכלי . עוד חידוש שהמחקר מציע הוא בחינה דיפרנציאלית של האוכלוסייה הע רבית , של השונות וההטרוגניות של משק המגורים שלה , בניגוד ל גישה ה מונוליתית . המחקר מתאפיין באוריינטציה יישומית המתווה דרך פעולה , מדיניות וארגז כלים למקבלי ההחלטות ונציגי הציבור בכדי שיוכלו לפתור את בעיית הדיור ו י הס ל ר חלק מהחסמים בפני משבר הדיור האקוטי . 1 ח' מאיסי ראסם , 2013 , IPCC . 29 שיטת המ חקר היא איכותנית ברובה . נערכו סדנאות וראיונות עם בעלי עניין השותפים ביצירה ובצריכה של המגורים , בהם נטלו חלק ראשי רשויות , קבלנים , מודדים , מהנדסים י וא , שי ציבור . המחקר סיכם את הממצאים אשר עלו מהסדנאות ו מ הראיונות שכללו אפיון מצב , זיהוי התמורות , בירור החסמים ות יעוד ובחינת הפתרונות המוצעים על ידי המשתתפים . מאליו ברורה חשיבותם של נקודות מסוימות או רעיונות ששבו ונשנו . לכן הן דיווחים בעל , פה הן ראיונות שתועדו , יצרו את תשתית הממצאים למחקר זה ולהבנת משק הדיור באוכלוסייה הערבית כפי שהוא כיום . גם שיטת " החוקר כשחקן " שירת ה את החוקרים , כלומר החוקר כאיש מקצוע , מתכנן ערים , צרכן ויצרן דיור בעצמו , שמתעל את ממצאי התצפית המשתתפת לטובת המחקר . על בסיס זה נערכו ביקורת , השוואה ואימות לממצאים שעלו מהסדנאות והראיונות . גם המחקר הכמות י שירת את החוקרים , וכלל ריכוז נתונים מפרסומי הלמ ש , ס" נתונים של התכנון המופקים על ידי מנהל התכנון , מכרזים שמפרסמים רשות ומנהל מקרקעי ישראל בהם נקבעים מחירי המגרשים ועלויות הפיתוח . מפגשים עם שמאים של ועדות מקומיות הניבו נתונים על מחירי הקרקע , תנודות הספקולציה , שוק המקרקעין והדיור המתפתח בחלק מהיישובים הערביים , שהושוו ל מצב ביישובים היהודיים . עוד תוארו ההשלכות החברתיות- כלכליות של החסמים השונים ולבסוף נסקרו הפרויקטים השונים של דיור כפי שתוארו על ידי המרואיינים ומשתתפי ה דיונים וה סדנאות . הנתונים התבססו גם על סקר שדה שנערך בארבעה עשר י י שובים ערביים בגליל באמצעות שאל ון כמותי של ראשי משפחות . סקר זה בוצע על ידי שותף ועוזר המחקר דר , ' סעיד סלימאן . מטרת השאלון הייתה לבדוק את מאפייני הדיור ותהליך קבלת ה החלטות על פתרונות אפשריים י בי שובים ערביים בגליל כגון : צורת בני י ת הבית והאם 30 הבית נבנה על ידי בני המשפחה או גורמים אחרים טי ; פוס הבני ה י שנבחר ומדוע : כלומר , האם בח י רה לגור בבית משותף או בבית צמוד קרקע התבססה על שיקולים כלכליים , חוסר זמינות קרקע י לבנ יה או שיקולים אחרים ; האם בבעלות המשפחה יש קרקע י לבנ יה בתוך ה י ישוב או מ חוצה לו הייתה שאלה שנועדה לבחון את זמינות ה קרקע לבנ יה י . השאלון הוצג למדגם אקראי של מאתיים ראשי משקי בית ביישובים מוסלמיים ונוצריים בגליל , שאף הם נבחרו מ תוך רשימת היישובים הערביים בצורה אקראית . מתוך ארבעה עשר ה יישובים שנבחרו , שמונה יישובים מוסלמיים – טמרה , כפר מנדא , אכסאל , דבוריה , משהד , ' מג ד אלכרום , שעב וכאבול . יישוב נ וצרי אחד – מעליא . חמישה יישובים מעורבים – נין ’ סח , טורעאן , גוש חלב , תרשיחא ועילבון . מכל יישוב נבחרו כעשר משפחות , להוציא את היישובים העירוניים שבהם מספר ן היה גבוה יותר . המדגם כלל חתכי גיל שונים , משפחות המתגוררות במקומות שונים ביישובים , דהיינו בגלעין היישוב , בשולי היישוב וכדומה . השונות הבין- יישובית והאזורית נבחנה בארבע סדנאות ומפגשים באזורים השונים . הסדנאות הת קיימו בחורה , נצרת , עכו ובאקה 'ע אל רביה . בכל אזור נבדקו מאפייני שוק הדיור הקיים . שאלות המחקר הן אלה : 1. מה הם פרופיל ודפוסי הדיור של האוכלוסייה הערבית הקיימי ם היום בשטח ? 2. מה הם צורכי האוכלוסייה הערבית במשק הדיור ? 3. מה הם החסמים בפני משק הדיור שמוצע לאוכלוסייה הערבית ? 4. מה הם הפתרונות שמקבלי ההחלטות , מתכננים , קבלנים ונציגי ציבור מציעים ? 31 סקרים ודוחות שעסקו בנושא הדיור הוו בסיס לקריאה ביקורתית על מצב המגורים . בחיבור זה סוכמו הממצאים על בסיס שיט ו ת המחקר השונות ששימשו את החוקרים כדי להבין לעומק את מאפייני משק המגורים בקרב האוכלוסייה הערבית , התמורות ש חלו בו , והמגמות המתרחש ות במשק זה . 32 3.0 רקע עיוני כללי הדיור הינו " מוצר " בסיסי , בעל משמעויות חברתיות כלכליות ופוליטיו . ת כל משק בית שואף להשיג דיור הולם שי אכלס את משפח , תו ובד בבד לייצר הזדמנויות כלכליות . הדיור הינו נושא מדובר בעל משמעות בכל רחבי העולם , ומהווה חלק מזכויות היסוד של אדם לרמה נאותה של מגורים המעוגנות באמנת האו ם " ובאמנות בינלאומיות אחרות . לא רק ערך פיזי מיוחס למגורי האדם , אלא גם השפעות חברתיות , כלכליות ונפשיות . מגורי האדם קובעים מאפיינים רבים בחייו כמו עבודה ו , באלו שירותי רווחה , חינוך ובריאות יזכה ומה תהיה סביבתו התרבותית והחברתית . סביבתו אינה רק אינדיקציה לרווחת התושבים , מנהגי האוכלוסייה ותרבות הצריכה שלה אלא גם למדיניות של תכנון וקרקע ששלטת באותה סביבה ) רוזנפלד , ולרשטיין , ורייכר , 2014 ; ח' מאיסי , 2008 ; (Duncan, 1981) . צמצום מעורבותה של המדינה בשוק הדיור בעשור הנוכחי תר ם למשבר משווע בו . בפועל , המשבר גרם לירידה דרסטית בשיעורי הבעלות על דירות ולהשלכות רבות בשוק הדי ור . היעדר מעורבות ישירה של הממשלה בשוק זה פגעה בתחומים רבים , תרמה לקיטוב ולפערים הניכרים בין מרכז לפריפריה , להאמרת מחירי הדירות והשליכה על המורל של האוכלוסייה ) בן שטרית , 2014 ( . בעקבות המשבר פרצה מחאה חברתית בקיץ 2011 , כאשר רבבות אדם מכל גווני הקשת החברתית והמעמדית , התקבצו בכיכרות ותבעו צדק חברתי . בישראל משבר הדיור חל על כלל האוכלוסייה , קל וחומר על האוכלוסייה הערבית במדינה . במאבק על רקע שיוך אתנו- לאומי המתחולל במדינה , משק הדיור אינו ניטרלי . לרבים , הוא אינו 33 משקף מוצר חברתי כלכלי גרידא אלא גם חותם גאופוליטי וחלק אינטגרלי מהמאבק . חסמים רבים ניצבים בפני משק הדיור באוכלוסייה הערבית : מצבה החברתי-כלכלי של האוכלוסייה , תרבות הדיור המסורתית שמחייבת שינוי לצד המתח והמאבק שגורמת מדיניות ממסדית לקויה ולוקה . כל אלה מעצימים את מצוקתה של האוכלוסייה הערבית מעל כל אוכלוסייה אחרת . יתרה מזאת , פתרונות הדיור שמוצעים לכלל האוכלוסייה בישראל אינם מוצעים לרוב לאוכלוסייה הערבית ונדרש שינוי מידי כדי להקל על מצוקתה ) שנל ופארס , 1996 (, )ח' מאיסי , 2008 ;סוויד , נעלי-יוסף , ובנא- ג' ירייס , 2014 ( .כיום , כמה מחקרים אקדמיים מציעים דרכים ופתרונות לצמצום המשבר והם יידונו בהרחבה בהמשך . 3.1 משק הדיור סוגיית המגורים מעסיקה את כל שכבות האוכלוסייה ברחבי העולם . כאמור , בית אינו רק רכוש חומרי ומחסה פיזי אלא גם מרכיב משמעותי מבחינה חברתית ורגשית . מקום שאמור להקנות ביטחון לבעליו , יציבות , הון , ומאפשר לו לממש ג ם זכויות נוספות כמו חינוך ותרבות . על שום כך עיגן האו " ם את הזכות לדיור נאות כזכות יסוד באמנות בינלאומיות . זכות זו נועדה להבטיח לכל אדם דיור בר השגה , תנאי פרטיות ומרחב מחיה הולמים , הכוללים שירותים ותשתיות נלווים כמו תעסוקה , בריאות , חינוך ורווחה ושירותים חברת יים . סעיף נרחב הוקדש להתאמת הדיור לכלכלת משק הבית באופן שאינו פוגע בהשגת צרכים אחרים או מחייב כל לפשרה עליהם ) רוזנפלד , ולרשטיין , & רייכר , 2014 ; The universal declaration of human rights (. ברוב מדינות העולם מעורבות הממשלות במדיניות משק הדיור בדרך זו או אחר , ת כשתפקיד ן שונה ממדינה למדינה . בעבר , מדינות המערב היו מעורבות יותר במשקי הדיור של כלל האוכלוסייה , 34 אולם אחרי מלחמת העולם השנייה עלו הסטנדרטים של המגורים במיוחד בקרב שכבות הביניים , וכך למעשה ברבות הזמן ובהדרגה החלו ממשלות להתמקד בתמיכה רק באוכלוסיות חלשות )Carmon, 2002; Pichler-Milanovich, 2001 .( לעומת זאת בארצות קומוניסטיות , מדיניות הדיור תפסה מקום מרכזי יותר בהתפתחות המרחבית , וכמובן הכלכלית והסוציאלית . המדינות הקומוניסטיות שלטו מקרוב במשקי הדיור וביצעו בעצמם בנייה רבה , אולם הן שקבעו גם את הטבות הדיור ש לא ב הכרח עלו בקנה אחד עם צורכי האוכלוסייה האמתיים (Carmon, 2002) . ממשלות יכולות לעצב את מדיניות הדיור בדרכים מגוונות כמו סבסוד ישיר או תמריצי מ י סוי , ובאמצעות כוחות רגולטיביים יש בידן כדי להשפיע על המשכנתאות , על סוג , כמות ועלות הדיור . הן יכולות להעמיד לצורך כ ך משאבי קרקע , לסייע בשיפוצים של דירות מתיישנות ולסבסד שכר דירה כדי ל סייע לאזרחים לעמוד בתשלומיהם )Schwartz, 2010 ( . תכנון מרחבי כחלק ממדיניות יכול לאפשר פיתוח של בנייה ציבורית יזומה בשטח . התערבות במתרחש במשק הדיור עשויה להעצים פערים בחברה או לחילופין למתן א ותם . ההתערבות מיושמת כאשר יכולתם של אנשים פרטיים ומשקי בית להשיג מגורים מוגבלת , וכאשר היא מוּ נעת מן הרצון להקטין פערים בין קבוצות שונות באוכלוסייה ולספק פתרון למצוקת הדיור )ח' מאיסי , 2008 .( מדיניות דיור יכולה להתבצע על ידי סוכנויות ממשלתיות בלבד או בשיתוף מ פתחים רווחיים או לא רווחיים אחרים ( Schwartz, 2010) ,למשל , הקמת קו אופרציות לאספקת המגורים עבור חברי הקבוצה המתארגנת ; ארגון חברים בעמותה לצורך י י זום פרויקט מגורים לחברי הקבוצה . הספרות המקצועית מספקת מונחים ומדדים שונים למצוקת הדיור והם מבטאים את אי הנחת מ אופן חלוקת המשאבים וממצאי 35 הדיור הקיים . בצדם של מונחים אלה רווחות גם הבנות לגבי החשיבות והאופן שבהם המגורים עצמם תורמים לרווחת האדם , ברמה פיזית , ונפשית )Bird, 2010 ; Drake, 1991 ( ; בעיית הדיור היא בעיה אקוטית וסוציאלית , ואינה בעיה פרטית , וככזאת אין ספק שהיא א מורה לעלות על סדר היום הפוליטי הלאומי , אלא שבפועל לא זה המצב )Mulroy & Ewalt, 1996; Lang& Hornburg, 2008 (. בישראל , מאז מחאת קיץ 2011 , נשמעים קולות שקוראים לדיור בר השגה ויש גם מי שתובעים דיור ציבורי , ואולי ריבוי הטרמינולוגיה בנושא רק משקף את הקווים הלא קו הרנטיים שיש למשק הדיור בארץ ) חתוקה , 2014 ( . להלן תוצג ותבחן מדיניות הדיור בחלק מהמדינות המערביות , מדינות ערב וגם הרשות הפלסטינית כדי להניח בסיס משווה למדיניות הדיור בישראל בכלל וכלפי האוכלוסייה הערבית בפרט . 3.2 מדיניות הדיור במדינות העולם השונות סוגיית מש ק הדיור מעסיקה חוקרים השואפים לאפיין משק זה , לחשוף ולהבין את התמורות המתחוללות בו , ולהציע כלי מדיניות אופרטיביים להתמודד עם כשליו . בשוק הדיור פועלים שני כוחות עיקריים : כוחות ההיצע וכוחות הביקוש . בירור והבנת הדיאלקטיקה והסינרגיה ביניהם חשובים להבנת מדיניות הדיור , וליצירת פתרון הולם לכל אדם מתוך רצון להבטיח את זכות הדיור כזכות יסוד למשפחה ולפרט , כפי שכאמור קבעו אמנות בינלאומיות ולאומיות . מחירי הדיור נתונים להשפעתם של כוחות השוק , דהיינו בהיצע ובביקוש על דירות למגורים . היצע דיור מוגדר כמלאי דירות אשר כולל מספר מוגדר של יחידות דיור / בתים מסוגים שונים המשווקים לקהל צרכנים , איש איש על פי יכול ו תיו והעדפותיו . כלומר שוק הדיור מורכב מתתי שווקים שפונים לקהלים שונים . הביקוש מתייחס למספר הצרכנים המתחרים על 36 אותן יחידות דיור . יכולת ההשגה של דירה במחיר השוק החופשי תלויה בשני המרכיבים האלה . כלומר ברגע שצד הביקוש לדיור עולה על צד ההיצע מחיר הדיור יהיה גבוה יותר . בהקשר של אוכלוסיות מעוטות יכולת , אפשר להניח כי בעת שהביקוש עולה בהרבה על ההיצע צפויים תורים ארוכים למשתכנים , תורים שעל פי רוב מובילים לאפלייתן של אוכלוסיות אלה בשוק הדיו . ר ייתכן , למשל , כי אוכלוסיות אלה יאולצו לשלם יותר גם אם ירצו רק לשכור בית מגורים נגד מ . , כוחות השוק יוצרים לעתים עודפי ביקוש , מצב לפיו ההיצע הוא נמוך מהביקוש . מצב זה עשוי להתעורר כתוצאה של מחיר ורגולציה של השכרה , ששומרים בדרך כלל על מחירים ושכר דירה מתחת לר מה של השוק , וייתכן שזוהי תוצאה של מחסור ביחידות דיור המיועדות למגורים או היצע דיור נמוך מדי התומך במוצהר באוכלוסיות מעוטות יכולת . גם כאן עלולה להיווצר אפליה בהענקת הלוואות ומשכנתאות לבעלי יכולת נמוכה מצד הבנקים ומוסדות פיננסיים שונים , בשל החשש מאי יכולתן ש ל אוכלוסיות אלה לעמוד בהחזרי התשלומים המתחייבים )Anderson, 2013 .(בשני המקרים דרושה התערבות ממשלתית , בין אם בצד ההיצע ובין בצד הביקוש , על מנת לשמור על איזון בין כוחות השוק . זאת בדיוק מדיניות דיור . מדינות שונות מפעילות אמצעים וכלים שונים , שתפקידם למלא את החלל שנוצר בין ההיצע והביקוש . להתערבות המדינה כמה פנים , ואלו הם :  התערבות בצד ההיצע : משמע שהמדינה יוזמת ומממנת תכניות מגורים על אדמות מדינה , או אף על קרקעות פרטיות , על מנת לספק יחידות דיור לאותן אוכלוסיות שאינן מצליחות להשיג בעצמן יחידת דיור במחירי השוק . הכוונה לדיור הציבורי / החברתי Public or Social Housing) ( שהוקם במיוחד לשם אספקת יחידות דיור לאוכלוסיות מעוטות יכולת כפי שיובהר בהמשך . 37  התערבות בצד הביקוש : משמע שהמדינה אינה משמשת יותר כספק של יחידות דיור אלא עוברת לפעול בצד הביקוש בכמה אופנים : מתן הלוואות ומ שכנתאות מסובסדות או שנושאות ריבית נמוכה על מנת לעודד רכישה של דירות למגורים .  מתן קצבאות דיור שמסייעות למשפחות עניות לשכור בתים .  מתן תמיכות הקשורות למ יקום ג אוגרפי במרחב המדינה , או צור ו ת יישוב או לח ילו פין מעמד סוציו- כלכלי של יישוב , שעה שמשק הדיור משרת מדיני ות מרחבית שנועדה לעצב את המערכת היישובית או להפחית פערים בין קבוצות אוכלוסייה המתגוררות באזורים שונים .  התערבות תחיקתית : צעד זה מוּ נע לעתים מאינטרסים פוליטיים בלבד , כמו לדוגמה חוק הדיור הציבורי במצרים , שנועד להבהיר את המניעים והכללים מאחורי תכנית הדיור הצי בורי שנוסחה ב ה לאחרונה הנקראת " תכנית מיליון יחידות דיור ". או מדיניות של עידוד הבעלות על דיור שהלכה והתפשטה במדינות ה עולם השונות , שראשיתה בארצות הברית ואירופה והמשכה באזורים אחרים בעולם . ראוי לציין כי מדיניות הדיור כלפי אוכלוסיות מעוטות יכולת ובכללן קבוצות של מהגרים , הלכה והשתנתה בעולם בהתאם לנסיבות שהתפתחו במדינות השונות , חלקן כלכליות , ומקצתן פוליטיות וחברתיות כפי שניווכח בהמשך . לא זו בלבד , אלא ניכרו גם השפעות הדדיות ומדיניות דיור שהייתה נהוגה בשלב ובמקום מסוים , תפסה אחיזה והתפשטה למדינות אחרות בשלב מאוחר י ותר . לדוגמה : שיטת הדיור הציבורי שהייתה נהוגה בארצות הברית ואירופה כבר במחצית המאה הנוכחית , פותחה רק לאחרונה 38 במדינות אחרות בעולם השלישי כמו אלג יר ' , מצרים וכד ומה . גם תהליך ההפרטה של הדיור הציבורי שהחל במדינות המערביות התפשט בשלב מאוחר יותר למדינות אחרות בעול , ם ובהן ישראל . 3.3 ה תמורות במדיניות הדיור במדינות המתפתחות ומאפייני הדיור הציבורי ההתערבות הממסדית בשוק הדיור ל טובת אוכלוסיות מעוטות יכולת לבשה צורות שונות ועברה שינויים לאורך ההיסטוריה בהתאם לנסיבות שונות . להלן עיקריה : 3.3.1 התערבות בצד ההיצע : התערבות ממ סדית בשוק הדיור במדינות מערביות הייתה בראשיתה בצד ההיצע , על ידי הקמתן של יחידות דיור ציבורי לאוכלוסיות שידן לא הייתה משגת לרכוש דירות למגורים במחיר י השוק החופשי . רעיון הדיור הציבורי התגבש אחרי מלחמת העולם השנייה אך קדמו לו ניסיונות כמו באירלנד לדוגמה . שם ה חלו בהקמתן של יחידות דיור ציבורי כבר ב ראשי ת שנות השלושים של המאה הקודמת . הקמת ם של מבני דיור ציבורי במדינות המערב היא תולדה של כמה התרחשויות : בראשן , הכורח להתמודד עם גלי הגירה מסיביים שהגיע ו לערים אלה ממקומות שונים בעולם , כמו באנגליה למשל . מדינות אחדות , כמו אירלנד , יזמו את הקמתו של דיור ציבורי לשם הריסתן של שכונות עוני שצמחו בשוליהן של הערים הגדולות . בצרפת , לעומת זאת , תכליתו של הדיור הציבורי הייתה לספק מגורים לבני המעמד הבינוני-נמוך , שעבדו במפעלים שהוקמו בפרברי הערים הגדולות כמו הבירה פריז . בספרד , הקמתם של מ בנים של דיור ציבורי נועדו לספק קורת גג למהגרי הפנים ש נהרו בהמוניהם מהכפרים לערים הגדולות כחלק מ תהליך התיעוש . מבנים של דיור ציבורי הוקמו במרכזי הערים הגדולות או בפרבריהן , היכן שנמצאו עתודות של קרקע מדינה לבנייה - אחד 39 התנאים הבסיסיים להקמת דיור ציבורי . לעתים השיקול המרכזי להקמתם של מיזמי דיור ציבורי היה סמיכותם לאזורים של אוכלוסיות מוחלשות . בצרפת , הדיור הציבורי נועד בעיקר לשרת את האוכלוסייה הילידית מהמעמד הבינוני- נמוך בעוד קבוצות מהגרים הודרו מ מנו או הורשו לגור באותן דירות שלא נמצאו ראויות למגורי אדם . ניכר ה א פליה ברורה בין האוכלוסייה הילידית בצרפת לבין מהגרים שהגיעו ממדינות אפריקה בעיקר מאלג יר ' וממרוקו . המדינה התייחסה לאותן אוכלוסיות כאל תושבים ארעיים , בדומה ליחס כלפי האוכלוסייה הפלסטינית הגרה במחנות הפליטים בלבנון . עד שנות השבעים של המאה העשרים מהגרים לא הורש ו לשכור דירות בסקטור הדיור הציבורי . באנגליה , הופנו רוב המהגרים ל דירות במרכזי הערים בבתים שהוגדרו כרעועים ולא ראויים למגורי בני אדם . 3.3.2 התערבות בצד הביקוש : המעבר להתערבות ממסדית בצד הביקוש החל בשנות השישים והשבעים , כאשר ממשלות שונות עודדו מדיניות של רכי שת הדירות על פני השכרה . דגש מיוחד הושם על תהליך של הפרטת ) (Privatization הדיור הציבורי שמשתקף ב מכירת יחידות הדיור לאוכלוסיות המשתכנים . עידוד הבעלות על דיור ציבורי הונע משיקולים של שמירה על יציבות גאוגרפית ופיתוח זיקה של אזרחות טובה בקרב אוכלוסיות מעוטות יכ ולת ובמיוחד קבוצות של מהגרים . כך , מדינות כמו אנגליה ונורבגיה לדוגמה , הצהירו בפומבי על מדיניות של עידוד הבעלות על דיור בעוד מדינות אחרות תמכו במובהק בחזקות ובבעלות על הדיור . התערבות המדינה בתחום הביקוש התבצעה בכמה מישורים :  מתן הלוואות ומשכנתאות בריבית נמוכ ה על מנת ל המריץ את תהליך ההפרטה ו , לעודד את תהליך ה בעלות על דיור . 40  מתן מענקי דיור לאוכלוסיות מעוטות יכולת , במיוחד בסקטור של השכירות בין זו שכירות בדיור הציבורי ובין בסקטור הפרטי .  מתן מענקי " פדיון " )surrender grant ( לאוכלוסיות עניות על מנת לעודד את המשך מגור יהן בדיור הציבורי , כמו שקרה כאמור באירלנד . המענק ניתן למשפחות בתמורה למסירת בתיהם לרשות המקומית וב סכום ה כסף ירכשו בשוק הדיור הפרטי . צעדים אלו הביאו לתוצאות לא רצויות של סגרגציה מרחבית בין האוכלוסיות השונות שלא להן כוונה המדינה , שהשלכותיה ם יתוארו להלן :  ה תפתחות ן של שכונות עוני במיוחד בדיור הציבורי בשולי הערים .  בידודן של שכונות שלמות בפרברי הערים של הדיור הציבורי , הביא לעלייה בשיעורי האבטלה באותן שכונות , ונפוצו בהן תופעות פליליות כמו סחר בסמים . עוד ו העי פש ,  ערעור היציבות הכלכלית , החברתית והפוליטית בתוך המדי נות השונות ב ש ל תחוש ו ת הקיפוח שליוו את קבוצות המיעוט ובמיוחד ה מהגרים . התערערות זו גרמה לא פעם להתפרצותן של התפרעויות , הפרות סדר ועימותים עם המשטרה כמו אלה שהתגלעו בין המשטרה לאוכלוסייה המוסלמית באנגליה ובין מהגרים מוסלמים לבין המדינה בצרפת . היו מי שניצלו את משכנתאות המדינה כדי לעבור למקומות אחרים בעיר ולהרחיק את עצמם מהאוכלוסיות הנחשלות ומעוטות היכולת , שנשארו לכודות באותן שכונות לרוב נגד 41 רצונן . בריחתן של אוכלוסיות מהמעמד הבינוני והחיפוש אחר אופציה של רכישת בתים צמודי קרקע בפרברי הערים , אפשרו לאוכלוסיות המהגר ים לשכור ולעתים אף לרכוש בתים בשוק הדיור הציבורי . 3.4 עירוב הסקטור הפרטי בתהליך ההיצע בשני העשורים האחרונים התפתחה מגמה חדשה בהתערבותן של מדינות המער ב בתחום הדיור , בהבדלים המתחייבים . ברוב מדינות העולם המערבי התערבות ממסדית ניכרת בצד הביקוש , שעה שהקמתן של יחידות דיור ציבורי נופלת באחריותו של הסקטור הפרטי . בשלב זה נולד הרעיון של דיור בהישג יד או דיור בר השגה . הרציונל ש עומד מאחורי רעיון זה היה לספק יחיד ו ת דיור בעלות נמוכה ממחיר השוק לאוכלוסיות מעוטות יכולת שידן אינה משגת את מחירי השוק . מעורבות המדינה בשוק הד יור בשלב זה הייתה בתנאים הבאים :  מתן הלוואות ליזמים ולצרכנים מכספי ציבור כדי להקים יחידות דיור בעלות נמוכה , כמו באנגליה , צרפת וספרד לדוגמה .  הקלות ליזמים ולקבלנים בתהליך התכנון , כמו אנגליה ואירלנד לדוגמה .  תמריצי מס ומענקים ליזמים . בתמורה לסובסידיות ולהלווא ות להן זכה הסקטור הפרטי , הקבלנים היו מחויבים לתרום להקמת בתים או תשתיות באתרים שיועדו לבניית דיור בר השגה . להלן יתואר ניסיונן של אנגליה , אירלנד וספרד . 42 3.5 ספרד אחרי מלחמת האזרחים בספרד ננקטה מדיניות של הקמת דיור ציבורי לגל י ההגירה הפנימית שפשטו מן הכפר א ל העיר , בעקבות תהליך התיעוש העירוני והביקוש שהלך וגדל בעטיו . מאז שנות ה- 50 וה- 60 של המאה העשרים , חרטה ממשלת ספרד על דגלה את עידוד תהליך הרכישה של חלקות דיור בחזקת בעלות . התהליך צבר תאוצה בגלל הקטנת שיעור הדיור הציבורי במדינה . המדיניות של קידום דיור מסובסד בחזקת בעלות היה מלכתחילה מבוסס על הגשת סיוע לקבלנים ולצרכנים כאחד על מנת ל המרי ץ ולקדם את משק הדיור . בתנאים כאלה מצבו החברתי של הדייר כלל לא נלקח בחשבון ו פשה נוהג של העדפת קרובי משפחה ואי צדק בחלוקת הבתים . מלבד זאת , הותנתה העזרה במבחן הכנסה קבועה של מגיש ה בקשה על מנת להבטיח החזר תשלומי סובסידיות ומשכנתאות ולהפחית את העימותים הפוליטיים והחברתיים כתוצאה מאי החזר תשלומים . ברוב המדיניות המערביות אספקת דיור ציבורי מבוססת על השכרה בעוד ש בספרד נשענה אספקת הדיור הציבורי על חזקת הבעלות וכוונה לאוכלוסיות מהמעמד הבינו ני-נמוך , אשר הכנסתן הייתה פחות ממחצית שכר המינימום במדינה . תהליך ארגונן של חלקות דיור בבעלות היה מורכב ומשותף לגופים מממנים רבים . מקצת מהסובסידיות לדיור סופקו על ידי קבלנים ציבוריים או חברות ציבוריות הפועלים על בסיס לא רווחי , וזוכים למימון מדינה . חלק אח ר סופק על ידי קבלנים פרטיים הפועלים על בסיס רווחי . אלה זוכים להלוואות מדינה בריבית נמוכה ממחיר השוק , ובמילים אחרות , מכירתן של הדירות שהם בונים הייתה מובטחת בתמורה ל מחויבים לצמצם את רווחיהם . דבר זה בלט במיוחד בעתות משבר בשוק הדיור . 43 3.6 מודל של דיור ציבורי זמני בספרד דיור ציבורי בחזקת בעלות נבנה בעזרת כסף ציבורי שנקראVPO Vivienda de Proteccion) (Oficial , שנחשב דיור מסובסד לתקופת זמן מוקצבת - תקופת אכשרה )qualification period .( מכירתם של בתים אלה שנבנו מכספי הציבור הותרה אך ורק ב מחירים ש קבעה המדינה . לאחר תקו פת אכשרה בנייני המגורים עוברים לקטגוריה של בתים " רגילים , " כלומר שניתן למכור אותם במחיר שוק מלא . בשנות ה- 50 וה- 60 של המאה העשרים עמדה תקופת האכשרה על בין 50-20 שנה . בשנת 1978 הצטמצם משך הזמן ל- 30 שנה . בשנת1990 נוצר טיפוס חדש של דיור ציבורי בספרד שנקרא VPT ) Vivienda de Precio Tosado (. עלותם של בתים אלה הייתה נמוכה ממחיר השוק אבל גבוהה ממחיר טיפוס הדיור הקודם . בתים אלה קודמו ללא תקופת אכשרה , אבל מכירתם תוך חמש שנים ממועד הרכישה הותנתה ב פירעון המשכנתאות האישיות למדינה על ידי הצרכנים . רק אז ניתן היה למכור אות ם במחיר שוק מלא . בשנת1998 הצטמצמה תקופת האכשרה של דיור ציבורי מסוג VPO מ- 30 ל- 20 שנים . מחירן של דירות אלה לא עלה על המחיר המקסימלי ש קבע ה המדינה , שנ גזר מ מחירה של דירת מגורים חדשה בחזקת בעלות . יתרה מזאת , דירת מגורים שנמכרה בחלוף עשר שנים ממועד רכישתה , חייב ה את הצרכן ל פרוע את המשכנתא והריביות הצמודות לה למדינה . 3.6.1 הבדלים בין אזורים בין השנים2008-2005 הוענק חופש בחירה לאזורים ולקהילות המקומיות ל הקציב את תקופת האכשרה המתאימה להם . נוסף לכך , ניתנה להם אוטונומיה לשפר ולהשלים את מדיניות הדיור של 44 הממשלה המרכ זית , תוך כדי ניצול המשאבים שעמדו לרשותם . הם קיבלו גם את האחריות להקמת דיור אזורי , וארגון שימושי הקרקע בכללן . 3.6.2 חבל הבסקים בפריפריה חבל הבסקים , הנהנה ממעמד אוטונומי , נמצא בפריפריה הצפונית של המדינה וסובל ממחירי דיור מהגבוהים . הב בחבל זה נהוגה מדיניות ד יור שונה מ ב שאר האזורים . בראש ובראשונה שמורה לממשלה המקומית הזכות לרכוש את כל הבתים ש נהנו מ סבסוד , ולהקצות את הדיור מחדש . שיטה אחרת הנהוגה בחבל הייתה מכירה של דיור ציבורי בחכירה מוגבלת . לפי שיטה זו המדינה שומרת על הקרקעות שעליהן הוקם הדיור הציבורי . לאחר תקופ ה של 75 שנים המדינה זכאית לקבל בחזרה את הבתים שנבנו על אותן חלקות . יש מעקב מתמיד אחר מצבם הכלכלי של הדיירים בדיור הציבורי על מנת לעמוד על זכאותם לאותן יחידות דיור , ואם הוחלט על אי התאמתם הם מתבקשים לפנות את הדיור הציבורי , לעתים תמורת פיצוי כספי . 3.7 אירלנד הניסיון של אירלנד דומה לזה של צרפת . מחקר שנערך בלימריק )Limerick (הראה , כי דיור ציבורי נבנה בפרברי הערים כבר מתחילת שנות השלושים של המאה העשרים על מנת להרוס את שכונות העוני שנבנו מסביב לערים הגדולות , ובמיוחד ערים הנמצאות בשוליים של המדינה כמו לימריק . כלומ ר שהתערבות המדינה בשוק הדיור הייתה בצד ההיצע ובאמצעות אספקת דיור ציבורי למשפחות עניות . בתחילת שנות השבעים המדינה אימצה תכנית לעידוד הבעלות על הקרקע . כתוצאה מתהליך זה נוצרה סגרגציה בין שכבות 45 האוכלוסייה השונות , ובמיוחד ריכוזים גדולים של דיירים ממעמד נמוך בד יור הציבורי . מבנים של דיור ציבורי הפכו במרוצות הזמן לשכונות עוני בעל ות תדמית שליל י ת מאוד . איכות השירותים בהן ירודה עד מאוד . כדי לתמרץ את המשך המגורים באותן שכונות שילמה המדינה לתושביהן מענק פ דיון )surrender grant .( אלא שמענק הפדיון הנציח את התלות בדיור הצי בורי ורבים מצאו את עצמם לכודים בו ללא כל נגישות לחזקות דיור אחרות . כמו בצרפת כך גם באירלנד איכות המבנים הייתה ירודה מאוד , שיעורי האבטלה היו גבוהים , הפשיעה נפוצה , והנחשלות הונצחה . אירלנד , בדומה למדינות אירופיות אחרות כמו אנגליה , צרפת וגרמניה , החלה בשנים הא חרונות בהפעלת תכנית של התחדשות של שכונות עוני , באמצעות שותפות בין המדינה לבין הסקטור הפרטי . תכנית העל לשיקום אזור לימריק (Limerick) כללה שני יעדים : האחד , היה בנייתם של בתים פרטיים על מנת לעודד את השתתפותו של הסקטור הפרטי בתכנית , כאשר בתמורה מוענקות לו הנחו ת ענק במיסים . היעד השני של התכנית היה הריסת מבנים השייכים לדיור הציבורי והקמת מבנים חדשים במקומם . פרק הזמן שהוקצה לביצוע התכנית היה עשר שנים בגלל המיתון הכלכלי במדינה . מימון התכנית יתחלק כמעט באופן שווה בין המדינה לבין הסקטור הפרטי , כאשר האחרון יישא בעלות הקמתם של כמה מקבצי דיור בעוד החלק הנותר לשיווק יקבע לפי מחיר השוק . החוקרת או ' דיה טוענת , כי בתכנית זו המדינה העדיפה את רווחיה שלה על פני טובת הכלל , מאחר ש ה מימון שהקצתה היה תלוי מלכתחילה ברווחים הצפויים לה ממכירת בתים באתר . התכנית העדיפה את הקמתם של בתים פר טיים כדי לחמוק מטיפול בדיור הציבורי , שיחסה אליו היה כאל מצרך שרווח בצדו , מבלי להביא בחשבון את האידאולוגיה שמאחורי הדיור הציבורי או את טובת התושבים המקומיים . כתוצאה מכך המבנים השייכים לדיור 46 ציבורי הוזנחו על ידי הרשויות המקומית , הזנחה שגררה בעקבותיה בעיות סב יבתיות קשות , לבד מן ההשלכות שנמנו כמו שיעורי אבטלה גבוהים , בידוד , מערכת חינוך מדשדשת אחרי מערכת החינוך הממלכתית ועוד . חלק מתושבי השכונה הצליחו להיחלץ ממנה על ידי כך שקיבלו משכנתאות מדינה , אבל בו בזמן הם עדיין משלמים שכר דירה לבעלי דירות בדיור הציבורי )O'dea, 2012 .( תופעת ההפרדה בין שכונות עניות לבין שכונות אחרות קיימת גם במקומות אחרים בעולם , כמו למשל ארצות הברית , שבה קיימת הפרדה עד עצם היום בין שכונות של שחורים לשכונות של לבנים בפרברי הערים . שכונות השחורים סובלות גם הן ממכלול הבעיות שנדונו לעיל שללא ספק דור שות טיפול ותכנון כוללני . 3.8 צרפת תהליך הפרבור )Suburbanization ( של אוכלוסיות עניות בצרפת החל כבר בראשית שנות השישים של המאה העשרים , כאשר קמו מפעלים חדשים בפרברי הערים הגדולות ובעיקר עיר הבירה פרי . ז אזורי תעשייה משכו אליהן קבוצות של עובדים בלתי מיומנים מתו ך הערים ועל אלה נוסף גל גדול של מהגרי עבודה ממזרח אירופה , ממדינות צפון אפריקה כגון מרוקו ואלג ' יריה , וממדינות אפריקאיות אחרות כמו סנגל ומאלי . בפרברי הערים הייתה הפרדה מלכתחילה בין קבוצות העובדים הזרים לבין קבוצות אנשי המקום הצרפתים שעבדו במפעלים . מהגרי העבו דה , שמקורם בעיקר ממדינות המזרח , לא זכו ל השתכן בדיור הציבורי שהוקם עבור משפחות צרפתיות עד לשנות השבעים . מטרתו העיקרית של הדיור הציבורי הייתה לשרת אך ורק את האוכלוסייה המקומית הצרפתית , כפי שנוסחה מטרת התכנית דאז . על כן , קבוצות מיעוט הקימו שכונות של עוני בפרב רי הערים סמוך לאזורי התעשייה , שקשה להגדיר את תנאי המחיה בהם כהומניים . כלומר , מדיניות 47 הדיור של ממשלת צרפת התעלמה מקיומן של קבוצות מהגרים מלכתחילה ונתנה להם מעמד של תושבים ארעיים בלבד . גם במחנות הפליטים הפלסטיניים בלבנון ובמדינות ערב אחרות נהוגה הדרה של קבוצ ות פליטים משוק הדיור , בטענה שהם תושבים ארעיים בלבד ולכן תנאי המחיה בהם מתאפיינים בצפיפות דיור גבוהה , בהיעדר תשתיות מים וביוב ומעבר לכך , בהגבלות על הכנסת חומרי בנייה לשם שיקום הבתים וחידושם . בשוליים של הערים הצרפתיות הוקמו מתחמים שנועדו לצמצם ככל האפשר את ט ווח וזמן הנסיעה של עובדים . למשל , הוקם מתחם של דיור ציבורי גדול בשולי העיר פריז המורכב מ- 195 מתחמים גדולים של מבנים לגובה . כל מתחם כלל לכל הפחות 500 דירות ואלה נוספו על מתחמים נמוכים שהשתרעו על שטחי אדמה גדולים . מטרתו של הפרויקט , כפי שניסחוה נציגי המדינה ה , יה ליצור קהילה אטרקטיבית ומתוכננת עבור שכבת העובדים בפריפריה של העיר . השכונות החדשות שנבנו זכו לסממנים של עצמאות בכך שהן כללו : חנויות , בתי ספר ושירותים אחרים כדי לענות על צורכי אוכלוסיית המקום . המתחמים נבנו בהשראתו של מתכנן שוויצרי שאימץ את המודל של " עיר ק ורנת ". עיר מסוג זה מציעה דיור לקבוצות חלשות ב מספר רב של דירות בודדות בבניינים רבי קומות . המבנים נקבעו על עמודים , בגובה של חמישה מטרים מעל פני הקרקע על מנת למקסם את השטח הירוק בקומת הקרקע . תכניות הרצפה כללו : חדר מגורים , חדר שינה , מטבח ומרפסת גן . בשנות השב עים של המאה העשרים החלה המדינה לעודד את תהליך הבעלות על בתים . התערבות ה התמקדה במתן הלוואות בריבית נמוכה למשפחות צרפתיות המתגוררות במבנים ציבוריים וגרמה להפרדה ולסגרגציה בין קבוצות אוכלוסייה שונות ובמיוחד 48 בין מהגרים לבין תושבים מקומיים . כתוצאה מכך לא מעט מ שפחות צרפתיות , במיוחד מהמעמד הבינוני , עזבו את בתיהם ועברו לגור בבתים צמודי קרקע בשולי הערים . בריחת האוכלוסייה המקומית גרמה למעבר של משפחות ממוצא אפריקאי לדיור הציבורי שננטש , על אף ההערכה כי איכות המבנים והתשתיות במקום הייתה ירודה מאוד . במחצית שנות השבעים של המאה העשרים , משנעצרה ההגירה , הפרברים עברו תמורות דמוגרפיות , מפעלים רבים נסגרו ובמקומם הוקמו עמדות שירות . פרברי פריז הפכו לאזורים מבודדים בעלי תווית שלילית וסטריאוטיפים בוטים שדבקו באוכלוסיית המקום , שרמזו על ריכוז עובדים בלתי מיומנים , עובדים זרים , שיעורי גבוהים של מובטלים המנותקים מהעיר המרכזית , או במילים אחרות בידוד מרחבי והדרה כלכלית של האוכלוסייה המהגרת על ידי אוכלוסיית הרוב הצרפתית . בעשור האחרון המדינה החלה להקים דיור ציבורי שהופקד באחריותן של הרשויות המקומיות , כאשר רשויות מקומיות כמו פריז , נאנט וטו לוז מוסיפות מתקציביהן על מענק המדינה . תקציבים עירוניים מופנים לבניית דיור בר השגה בהשכרה או מסבסדים את מחיר הקרקע , כדי לאפשר גם בנייה של דיור ציבורי למכירה . יזמים פרטיים רשאים לנהל דיור בר השגה להשכרה ולמכירה , וגם למכור את זכויותיהן למגזר השלישי . למרות שה מגזר השלישי מציע מחירים נמוכים ליזמים הפרטיים , הרי ש המכירה הו ודא ת י הינה כדאית מבחינה כלכלית . 3.9 אנגליה הרעיון של דיור ציבורי קרם עור וגידים באנגליה אחרי מלחמת העולם השנייה . נוכח גלי העלייה ששטפו את אירופה בכלל ואת 49 אנגליה בפרט בשנות החמישים והשישים של המ אה העשרים , במיוחד מאפריקה ומאסיה , ההתערבות הממסדית בשוק הדיור , ובעיקר נכון הדבר לגבי אנגליה , הייתה זניחה אם . כלל הייתה התערבות היא כוונה ל הגן על האוכלוסייה ה מקומית מ פני הנזק ים שעלולים היו להיגרם לה מקבוצות אוכלוסייה ש ל זרים . אנגליה התייחסה למהגרים שהגיעו א ליהם " כבעיה ש " נאלצה להתמודד אתה . אפשרויות הבחירה שעמדו בפני ה מהגרי ם היו מוגבלות והצטמצמו לפשרה גרועה ש בין דיור ציבורי רעוע מאוד ל בתים מוזנחים בסקטור הפרטי )Phillips (& Harrison, 2010 . קבוצות ה מיעוט הורחקו ממרכזי הערים כדי לפזר את הנטל ו ל הסתיר את נוכחות מפ ם ני האוכלוסייה המקומית . באנגליה החלו רק בשנות השבעים והשמונים של המאה הקודמת בתהליך של הריסת מבנים ישנים במרכזי ערים ושיכון מחדש של המהגרים זאת במסגרת עידוד תהליך התברגנות ה שכונות )ג' נטריפיקציה - (Gentrification . זהו תהליך ש ל התחדשות שכונות שהידרדרו פי ז ית ו חברתית על ידי הקמת דיור חדש ואיכותי בהן )ח' מאיסי , 1993 .( תהליך זה התרחש במקביל לתהליך הפרוור ו י בני ה ה בשולי הערים שהתיימר לענות על ה ביקוש הגדל לדיור . בשנות השמונים חדלה אנגליה , כמו מדינות מערביות אחרות , להתערב בתהליך ההיצע של ה דיור ו במיוחד ה דיור ה ציבורי , ו התערבות ה התמקדה יותר בתהליך הביקוש על ידי מתן סובסידיות והלוואות לדיור . במקביל לכך התנהל תהליך הפרטה של שוק הדיור ומכירת הדיור הציבורי כדי לה פחית את הנטל מכתפי המדינ ה )Phillips & Harrison, 2010 ( .ב שנת 2001 , בעקבות הלבטים הקשים שנכרכו בהעמדת היצע מגורי ם לאו כלוסיית בני מיעוטים , מהגרים ו מעוט י יכולת באנגליה , הוחלט להנהיג בה מדיניות של הכלה )inclusion .( משמעה היה יצירת תמהיל חברתי של שכונות המורכבות ממגוון של אוכלוסיות ש , ביטויו העיקרי היה 50 פיזור המהגרים ומניעת תהליך של סגרגציה בתוך הערים האנגליות )Phillips & Harrison, 2010 .( המטרה העיקרית של מדיניות הדיור באנגליה ה י יתה אם כן לספק דיור הגון לכל משפחה בהתאם ליכולתה הכלכלית , ובתוך קהילה מעורבת בת קיימא . המטרות האופרטיביות של מדיניות זו היו : הגדלת הזדמנויות הדיור בחזקת בעלות , הרחבת היצע שוק הדיור ושוק הדיור בר השגה , שיפור היכולת הכלכלית של משפחות מעוטות יכולת על מנת לשאת בעלויות ה דיור , ויצירת קהילה מעורבת בת קיימא . באנגליה צפיפות הדיור עדיין גבוהה בקרב חלק מהמגרים ו קבוצות המיעוט , בש ל נטיי תן להסתגר בחזקות מסוימות של דיור , במיוחד בדיור הציבורי . אומנם חל שיפור במעמד של ן חלק מקבוצות ה מיעוט ו מקצתן עברו תהליך פרבור , כלומר יציאה ממרכזי הערים לפרברי . הן מחקרם של פיליפס והאריסון ) (Phillips & Harrison, 2010 שנערך באנגליה , מ צביע על הבדלים בין האוכלוסייה האנגלית לבין קבוצות המיעוט החיות בתוכה בכל הקשור לצפיפות דיור ופיזור בח ז קות ד יור שונות . לקבוצות ה מיעוט יש עדיין ייצוג יתר )over presentation ( בדיור הציבורי בין אם כשוכרים ובין כבעלים , נוסף על צפיפות הדיור המאפיינות קבוצות מיעוט בהשוואה לאוכלוסייה מקומית בשני העשורים האחרונים באנגליה עלה הרעיון של דיור בר השגה ככלי ליצירת תמהיל חברת . י דיור בר השגה כולל חזקות דיור שונות : דיור ציבורי להשכרה שהיה נפוץ בעבר ואשר הדיון אודותיו כבר מוצה . סוג אחר של דיור בר השגה נקרא דיור ביניים , והוא כולל בתים בחזקה חלקית , כלומר שלדייר יש חלק בדיור הציבורי והשאר עדיין שייך למדינה . דיור זה מיועד גם לזוגות צ עירים שהם פוטנציאל להיהפך חלק ממעמדות הביניים , ובכך הם עשויים לממש את חלק ם במימון המגורים ולהתקדם במעלה סולם הדיור . 51 הזכאות לדיור בר השגה נקבעת על בסיס הכנסה , למשפחות שידן אינה משגת יחידת דיור בשוק החופשי . ההגדרה של דיור בר השגה תוקנה בשלב מאוחר יותר על ידי ממשלת הקואליציה באנגליה כדי לכלול גם סוג אחר של דיור שנקרא " השכרה במחיר סביר " )Affordable rent .( בעשור האחרון ניכר ת ירידה בחזקת דיור ציבורי להשכרה ולכן עלה הרעיון של דיור ביניים . דיור ביניים באנגליה מיועד לאוכלוסיות או למשקי בית שעומדים ב דמי ה שכירות בדיו ר ציבורי אבל ם יד ש אינן משגת בית בשוק החופשי בחזקת בעלות . המעבר לסוג זה של דיור שדורש פחות משאבים נולד כתוצאה מ משבר בסקטור הדיור שפקד את אנגליה בתחילת העשור הנוכחי . אספקת הדיור בר השגה באנגליה מתבצעת על פי הסכם חתום בין המדינה לבין קבלנים פרטיים , המתחייבים לתרום להקמת יחידות הדיור בר השגה כחלק מתכניות הבנייה שהם מפתחים . שיעור של כ- 60% מהדיור בר השגה נבנה במסגרת ו של הסכם זה שנקרא S106 . הקבלנים החתומים עליו מתחייבים לתרום דיור בר השגה באתרי בנייה גדולים בתמורה להטבות כגון סובסידיות ומענקי דיור , נוסף על הקלות בתהליך התכנון . אבל שיעור הדיור בר השגה מתוך מיזם עשוי להשתנות ברשויות המקומיות ולנוע בין 20% ל- 50% . בעקבות משבר הדיור הוכרזה שורה של רפורמות שיענו על הביקוש בכלל ו על הביקוש לדיור בר השגה בפרט . ניתן לסכם את הרפורמות האלה כדלקמן , גם אם לא בהכרח על פי סדרן : 1. תכנית השכרה במחיר סביר )Affordable Homes Program ( או )AHP ( : תכנית בת ארבע שנים )2015-2011 ( , במהלכן יתנהל מעבר ממימון מענק למימון הכנסות לדיור בר השגה חדש . כריתת חוזה 52 שכירות גמיש יותר הכולל פירעון " דמי שכירות סבירים " ועד 80% ממחיר השוק . יעד הרפורמה יהי ה הקמתם של 150,000 בתים בני השגה בשנים המוגדרות . 2 . רפורמת רווחה2012 ) welfare reform act :( קביעת קריטריונים חדשים לגודל , על ידי היטל מס שנקרא מס חדר שינה ) שנכרך בפולמוס על מס הגולגולת משנות ה- 90 ( ,ו-"קנס תת-תפוסה " שנועד למנוע מאנשים התלויים בכספי רווחה ל התגורר במגורים מרווחים יתר על המידה . כמוכן שונו הכללים לקבלת ההטבות , באופן שלא ישולמו ישירות לבעלי הבתים . 3.מסגרת מדיניות התכנון הלאומי : פישוט כללי של מערכת התכנון ועידוד תהליך הפיתוח בר קיימא . 4 .הגדלת כוחן של הרשויות המקומיות או הקהילות המקומיות : ביטו ל אסטרטגיות ויעדי בנייה אזוריים מלמעלה למטה שהיו נהוגות בעבר ; האצלת סמכויות רבות יותר לרשויות מקומיות בהחלטות תכנון מקומיות ; חיוב הקבלנים \ המפתחים להתייעץ עם נציגי הקהילה המקומית , וביניה ם בעלי עניין שונים , אנשי ציבור ובעלי מקצוע טרם הגשת בקשות תכנון לתכניות גדולות ; רשות מקומית יכולה לאמוד את הביקוש לדיור בתחומה ולהקים בהתאם יחידות דיור ; עידוד הרשות המקומית לאשר בקשות בנייה על ידי הענקת תמריצים כספיים ממשלתיים , אמצעי שהיה נהוג גם במקומות אחרים כמו גרמניה . במסגרת העצמתן של רשויות מקומיות יש לאפשר למועצו ת להשית היטל תשתית קהילתי , שישמש להקמת תשתיות מקומיות , למעט תשתיות של דיור בר השגה . עד כאן פורטה מדיניות הדיור במדינות מערביות בהן קיים תהליך של העברת סמכויות מהשלטון המרכזי לשלטון המקומי ובמיוחד 53 בכל האמור ל מערכת התכנון , ייזום תכניות בנייה ועידוד הקמתו של דיור ב ר השגה כחלק מתכניות גדולות הנבנות על ידי הסקטור הפרטי . במקביל גדלה יכולתן של קהילות ורשויות מקומיות לאמוד את הביקוש בתחומן ולעודד בניית בתים חדשים באמצעות תמריצים כספיים ממשלתיים . בנקודה זו מתעוררת שאלות מספר הנוגעות להקשר המקומי : האם רשויות מקומיות ערביו , ת המדורגות בתחתית הסולם החברתי- כלכלי בישראל , והנאבקות על הרחבת תכניות מתאר ותחומי השיפוט שלהן בגלל המחסור בקרקע , יכולות לפתח פרויקטים של דיור בר השגה בדומה למדינות שונות בעולם או ככלל לפעול כיזם ולתכנן ולפתח תכניות דיור . ? ועוד שאלה היא עד כמה באמת יש בכו חן לגייס קבלנים לשם הקמת פרויקטים של דיור ציבורי . ? האם לרשויות המקומיות הערביות יש הכלים להקל על אישור תכניות ה בנייה במצב שבו לרובן אין הסמכות של ועדות תכנון מקומיות . ? אילו הטבות יכולות רשויות מקומיות ערביות להציע ליזמים שרוצים ליטול חלק בפיתוח תכניות של ד יור בר השגה . ? עם שאלות אלה ואחרות ינסה המחקר להתמודד בהמשך באמצעות הפקת לקחים מתמורות במדיניות המגורים בעולם , והתאמתם , במידת האפשר , למציאות של האוכלוסייה הערבית בישראל שמוגדרת הן כמיעוט הן כפרטים מעוטי יכולת . 4.0 מצב הדיור של קבוצות מעוטות יכולת בדיור הציב ורי רוב הספרות שעוסקת במגוריהן של קבוצות מעוטות יכולת בדיור ציבורי מצביעה על מצבם הירוד של המגורים באותן שכונות . בחלקם נקבע כי אינם הולמים מגורי אדם . לדיור הציבורי הודבקו תדמיות שליליות וסטריאוטיפים של אוכלוסיות עניות , חסרות מיומנות , מוכות אבטלה , וברגע שמ דובר בקבוצות של מהגרים המצב עוד גרוע בהרבה . נוצרת אוכלוסייה נבדלת מהאוכלוסיות 54 השונות שבסביבתה , בין אם מבחינה כלכלית , גאוגרפית או חברתית . הדיור הציבורי היה מבודד מטבורה של העיר ואוכלוסיות עניות שחיו בשכונותיו הודרו משוק העבודה . המצוקה , העוני , הייאוש והאבטלה הולידו כנופיות פשע באותן שכונות , וערערו עוד יותר את יציבותן החברתית . המוביליות החברתית והכלכלית של האוכלוסיות האלה מוגבלת מאד ומותירה אותן לכודות בתוך השכונות האלה . היו מקרים בהם אוכלוסיות שונות בחרו לקבל משכנתאות מהמדינה , ואפילו במחיר המשך תשלום שכר דירה לבעלים בסקטור הדיור הציבורי , ובלבד שיוכלו להיחלץ מן השכונה . מערכות החינוך בשכונות אלה דשדשו ופגרו תמיד אחרי מערכות החינוך ביתר חלקי המדינה . דבר זה הציב אתגר בפני קובעי המדיניות במערב , כיצד להתגבר על הבעיות השונות ולפתור את מכלול הבעיות בשכונות של הדיור ה ציבורי . במהלך הניסיון לפתח מדיניות דיור אחרת , הגישה העיקרית שנקטו בה היא התחדשות של הדיור הציבורי , גישה שבמקצת מהמדינות עדיין לא הניבה פירות . במחקר הנוכחי חסר מידע שלם אודות מצב הדיור הספציפי בכל אחת משכונות הפרברים במדינות שנדונו כמו צרפת , אירלנד ועוד ר . וב הספרות עסקה בקבוצות מיעוט לאומי במרכזי הערים במדינות הסקנדינביות . המחקר נשען על שני מדדים עיקריים והם : צפיפות הדיור והפיזור של קבוצות עניות בחזקות השונות של דיור במדינות הסקנדינביות . 4.1 צפיפות ה דיור מדד צפיפות ה דיור (housing density) נחשב מדד אוניברסל ,י שמעיד על איכות הדיור . נוטים לחשב את צפיפות הדיור על ידי חלוקת דיירי הבית במספר החדרים ) או המ ( ר" שבבית . מספר גבוה של נפשות לחדר או למטר מרובע מצביע על צפיפות דיור גבוהה 55 בעוד מספר קטן מצביע על רווחת דיור ) ;Anderson, et al., 2013 הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה , 2015 .( 4.2 מדינות סקנדינביות : צפיפות ה דיור בקרב קבוצות מיעוט במדינות אלה גבוהה בדרך כלל יחסית לאוכלוסייה המקומית . אפשר ללמוד על צפיפות הדיור ) בקרב קבוצות מיעוט דרך מחקר שנערך על ידי אנדרסון ואח ) ' 2013 ( , שערכו השוואה בין שוודיה , נורבגיה , פינלנד ודנמרק , שנ חשבות למדינות רווחה , מבחינת צפיפות ה דיור בקרב קבוצות מיעוט בהשוואה לאוכלוסיית המדינה בכללותה . הם מצאו כי צפיפות הדיור בקרב קבוצות מיעוט במדינות אלה גבוהה )overcrowding ( , מצפיפות הדיור בקרב האוכלוסייה כולה . במקום הראשון נמצאה באופן מפתיע נורבגיה , בה צפיפות הדיור בקרב קבוצות מיעוט הייתה גבוהה השיש פי עד שבע ה מכלל האוכלוסייה , על אף ש שיעור המהגרים בעלי דירות היה גבוה מ ב שאר המדינות . ההסבר לכך הוא כי שוק השכרה ציבורי מצומצם מאלץ מהגרים רבים לגור בתנאי צפיפות גבוהים שבבעלותם . במקום השני ניצבת דנמרק ואחר יה פינלנד ו שוודיה במקומות השלישי והרביעי בהתאמה ) (Anderson, et al., 2013 . 4.3 הייצוג והנגישות של קבוצות מיעוט בחזקות דיור שונות במדינות ה סקנדינביו ת מדד אחר שמש מש לבדיקת איכות הדיור בקרב אוכלוסיות המיעוטים הינו מעמד ם של המהגרים או בני מיעוטים במדינות השונות , במיוחד ב מדינות הסקנדינביות . מדד זה מעיד , כפי שנזכר לעיל , על השתלבותה או חוסר השתלבותה של קבוצת המיעוט ב חברה , במונחי השתלבות שהוגדרו על ידי המדינות עצמן . אשר ל מעמד המהגרים בחזקות הדיור השונות בהשוואה לאוכלוסייה המקומית , אפשר ל ומר כי פיזור ם תלוי בראש 56 ובראשונה בתנא י השוק ו , בשאלה האם תנאים אלה מפלים מהגרים לרעה ; גם גודלן היחסי של חזקות ה דיור , ש ניכר במיוחד ב מגזר ההשכרה הפרטי , הוא סמן ל מעמדם , ול כללים ה ספציפיים המסדירים את הגישה לחזקות הדיור השונות בין אם מדובר בבעלות , ובין אם ב דיור בהשכרה )Anderson, et al., 2013 .( גם מ חקרו של אנדרסון מצביע על הה בדלים בין פיזור מהגרים בחזקות דיור השונות , לבין מצבה של כלל האוכלוסייה במדינות ה סקנדינביות . אנדרסון טוען כי לבד מ שכרם הנמוך של ה מהגרים , מדיניות הדיור של כל אחת מהמדינות קובעת את מצב הדיור של הם בכל מדינה . בעלות על דיור : על אף נכו ה נות להעלות את שיעור הבעלות על בתים ב מדינות ה סקנדינביות , נמדד ייצוג נמוך למהגרים בבעלות על דיור כמעט ברוב ן פרט לנורבגיה , בה נרשם השיעור הגבוה ביותר של דיירים- בעלים בהשוואה לשאר המדינות ה סקנדינביות . נרשמו גם שיעורים גבוהים של בעלי חוב בגלל רכיש ת בתים בשוק ה דיור הפרטי . במילים אחרות יש ייצוג גבוה )over representation ( של מהגרים בבעלות על דיור במדינה זו . בשוודיה , דנמרק ופינלנד מעט מאוד מהגרים הוגדרו כדיירים- בעלים )30% .(ה שיעור הגבוה של דיירים- בעלים בקרב מיעוטים בנורבגיה מוסבר בסובסידיות וב ערבויות ה ממשלתיות המאפ שרות אותו מצד אחד , ו מנגד מאחר ש בנורבגיה שוק ההשכרה מצומצם מאוד חדרו המהגרים לדיור בבעלות באזורים שהתפנו כתוצאה מבריחת לבנים מהם )white flight (. שוק ההשכרה הפרטי : קיימת אפליה נגד מהגרים בארצות הסקנדינביות והגישה לשוק ההשכרה הפרטי קשה להם בהשוואה למקומיים . יוצאת מכלל זה היא פינלנד , שבה אין אפליה נגד מהגרים בשוק ההשכרה הפרטי ו ה ם יכולים לשכ ו ר דירות במחיר 57 השוק אם ידם משגת . עובדה זו מסביר ה מדוע יש שיעור גבוה של מהגרים החיים בחזקות דיור בהשכרה במדינה זו , אבל בה בעת אפשר לסייג ו ל ומר כי תופעת ההגירה לפינלנד היא ח דשה יחסית . אך הואיל ו מחירי הדירות להשכרה הינם מתחת למחיר השוק נוצרים תורים ארוכים שבולמים את הנגישות לשוק ההשכרה . .. יתרה מזאת , למהגרים אין היכרות אישית עם בעלי הדירות , בעוד ה גישה ה אישית לבעלי דירות נחשב ת ל מרכיב חשוב בהשגת דיור נאות . ה דיור הציבורי )Public Housing :( שיעור הייצוג הגבוה של מהגרים נמצא כצפוי בדיור ה ציבורי בו , משקי בית נהנים מסובסידיות לשכירות . השכירות הסוציאלית מסבסדת את מחירי הדיור לקבוצות אוכלוסייה מסוימות ) בן שטרית , 2003 .( במדינות כמו פינלנד ודנמרק קיימת גישה קלה בדרך כלל למהגרים להשיג דיו ר ציבורי בעיקר בפינלנד , שמתעדפת אוכלוסיות חלשות מאוד . קואופרטיב : עוד סוג דיור נוסף שיש בו ממד של ייצוג הולם של קבוצות מיעוט ומהגרים צרכני דיור הפועל בחלק מהמדינות הינו עמותות או חברות שיתופיות )cooperative (, שרווח בעיקר בשוודיה ובנורבגיה ש לא ניכרת בהן אפל יה נגד מהגרים בס וג זה של דיור . דווקא בדנמרק מהגרים מודרים מסוג זה של דיור ויש העדפה לקרובים ולחברים של האוכלוסייה המקומית . החברות השיתופיות מתארגנים סביב המטרה של העמדת היצע דיור לחבריה על ידי רכישת חלקת קרקע , פניה לחברת תכון ופיתוח קבלנית בכדי להקים את המ בנים וחלק את הדיור בין חבריה על בסיס הסכמה או הגרלה . הקואופרטיב פונה לבנקים בכדי לקבל תמיכה וסיוע מבנקים . החברים מחזרים את הלוואת הקמת הדיור בכדי לממן את הקמת הדיור על ידי החזר חודשי . הקואופרטיב הרשום באופן פורמאלי על פי חוק , הופך להיות מנגנון הערב לחברים שלו , וגם 58 מנהל את תהליך פיתוח השכונה או המבנה שנבנה בכדי יא כ לס את החברים הרשומים בקואופרטיב (Khamaisi, 1991) . שאיפתן של המדינות ה סקנדינביות להעל ת ו את שיעורי הדיירים- בעלים עדיין לא התממש ה. הטענה הנשמעת ב מדינות אלה כי , כישלון המדיניות טמון בנטייתם של מהגרים ל התגודד בסוג מסוים של דיור שמקנה קרבה לחברים ובני משפחה מופרכת על ידי ב ולט )Bolt, 2009 (. ב ולט טוען , ל חוסר הבנה של המדינות השונות ל סיבות האמיתיות העומדות מאחורי ריכוז מהגרים בש כונ ות מסוימות ו כי היעדר ניידות מגורים בקרב קבוצות מיעוט הוא שגרם לאי אינטגרציה של הם בשוק הדיור . מודגש במיוחד חוסר הרצון של אוכלוסיית הרוב המקומית לחיות בשכונות בהם מתגוררים מהגרים . קבוצות מיעוט נדרש ות בדרך כלל לשלם יותר מהאוכלוסייה המקומית אם הם רוצים לטפס במעלה סולם ה דיור . 4.4 מדיניות הדיור במדינות ערב גם במדינות העולם השלישי ובמדינו ת ערב זכות הדיור היא זכות טבעית לכל , וכאמור מעוגנת באמנות , חוקים ותקנות שבאו להבטיח את מימושה בפועל . רוב מדינות ערב חתמו על אמנה כללית של האו " ם לפיה הן מתחייבות לספק דיור הולם לכל שכבות האוכלוסייה החיות בתוכן ובכללן קבוצות בעלות יכולת מועטה שאינן מצליחות ל ספק לעצמן יחידת דיור בשוק החופשי . מלבד זאת , במדינות כמו מצרים זכות הדיור עוגנה לראשונה בחוק ת ה של המדינה בשנים 2012 ו- 2014 ,בעוד מדינות אחרות כמו אלג יר ' לדוגמה , הסתפקו בהתייחסות לדיור בהיבטים מסוימים בלבד . אף על פי כן , על פי דוחות שונים של האו " ם ועל פי הער כות שונות עדיין קיים פער עצום בין הרצוי למצוי בתחום הדיור . למשפחות רבות עדיין אין יחידת דיור או שהן גרות ביחידות דיור שאינן עונות על הקריטריונים וההגדרות של האו . ם" כדי לענות על הביקוש , נערכו 59 במדינות ערב מספר רב של רפורמות המלוות לעתים בשינויים תחיקתיים ומנ הליים שעניינם ארגון מחדש של כל מערכת אספקת הדיור לאוכלוסיות מעוטות יכולת . חלקן עדיין לא מצליחות כמו מצרים ואלג ' יר בעוד רפורמות במדינות אחרות זכו להצלחה , כמו ירדן למשל . מספרן הגדול של רפורמות דיור הנו תוצאה של חוסר האונים של חלק מהמדינות להתמודד לבד עם סוגי ית הדיור . אם בשל היעדר משאבים כלכליים מצד אחד , ואם בשל הקשיים של מדינות אלה לענות על הביקוש הגדל והולך כתוצאה משיעורי ריבוי האוכלוסייה הגבוהים ושיעורי הגירה גבוהים מהכפר לעיר . תופעה זו הביאה להתפשטות הבנייה הלא פורמלית וצמיחתן של שכונות עוני בשולי הערים הג דולות ומציבה אתגר גדול בפני מדינות אלה . מדיניות הדיור ברוב מדינות ערב הייתה אמנם דומה ובכל זאת יש ייחודיות לכל אחת מהן . כמו במדינות המערביות כך גם במדינות ערב ההתערבות הממסדית בשוק הדיור הסתמנה בראשיתה רק בתחום ההיצע . מדינות אלו הסתפקו בהקמת יחידות דיור צי בורי לאוכלוסיות מעוטות יכולת . מצרים למשל גיבשה מדיניות של אספקת דיור ציבורי במחירים נמוכים כבר מתחילת שנות החמישים הדברים נכונים גם לגבי ירדן ואלג . יר ' ' אלג יר סבלה ממצוקת דיור חריפה מאוד בתקופת המנדט הצרפתי , שנמשכה גם בימיה הראשונים כמדינה עצמאית . בשונה ממד ינות אחרות אלג ' יר הלאימה את סקטור הדיור והנדל ן " והמדינה החדשה הייתה האחראית הבלעדית ליזום , ניהול , פיתוח ואספקת דיור . בתקופה זו שהתארכה משנות השישים עד ראשית שנות השמונים של המאה העשרים המדינה לא הקימה יחידות דיור ציבורי מאחר שסיפקה טיפוס אחיד של דיור לכל שכבות האוכלוסייה , שחולקו על פי קריטריונים שקבעה . בתחילת שנות התשעים אלג ' יר הנהיגה רפורמה חדשה בתחום הדיור . רפורמה זו ביטלה את התקנות שעיכבו את התערבותו של הסקטור הפרטי 60 בתחום הדיור והקנתה לבעלים זכות שימוש בקניין וברכוש נדל ני " הפרטי . התפנית הגדולה במדיניות הדיור באלג ' יר התרחשה בשנת 1998 , כאשר לרפורמה חבר כשותף הבנק העולמי . עיקריה היו שהמדינה ו / או כל הגופים הפועלים מטעמה , יעודדו את הסקטור הפרטי להשקיע בפרויקטים של דיור בעוד תפקידה יהיה לנהל , לתכנן ולפקח על הביצוע של מדיניות הדיור החדשה באמצעים והכלים העומדים לרשותה כגון : מימון , חקיקה והגדלת מעורבותה בסקטור הדיור . התוצאה הישירה של התערבות המדינה הייתה הקמתם של גורמים מממנים כמו " בנק השיכון " ) בנק אלאסכאן , ( שהוטל עליו התפקיד של מתן הלוואות דיור . ההתערבות הממסדית בשוק הדיור שבה לכותרות בתכנית שהכריז עליה נשיא אלג יר ' בתחילת שנת 2005 , על פיה המדינה תעמיד מיליון יחידות דיור לכל שכבות האוכלוסייה בהתאם ליכולתן הכלכלית . בנייתן של יחידות הדיור תתבצע תוך חמש שנים , כלומר בין השנים 2009-2005 ועל ידי חברות בינוי מקומיות וזרות כמו אלו ממדינות המפרץ , האמירויות , סעודיה וכווית שנטלו חלק פעיל בתכנית . אשר לקבוצות מעוטות היכולת , התכנית קבעה הטבות שונות שיוענקו להן , כגון :  הקמת דיור ציבורי מסובסד עבור אוכלוסיות מעוטות יכולת . הקריטריונים לזכאות ליחידת דיור ציבורי נקבעו על פי חוק משנת 2008 . הזכאות נקבעה בחוק על פי משתנה הכנסה בלבד בע וד שבמדינות אחרות , בין אם אלו מדינות מערביות ובין אם מדינות העולם השלישי , היה שילוב בין הכנסה לבין הוצאות ה דיור של משפחות מעוטות יכולת , שנע בין 30%-20% מרף ההכנסה של משפחה . הזכאות לדיור ציבורי פעלה לפי שיטת ניקוד שנקבעה בחוק , תוך כדי הבטחת זכאותם של אוכלוס יות מוחלשות במיוחד כמו : אלמנות , בעלי מוגבלויות וצרכים מיוחדים וכדומה . 61 בדיקת הבקשות לדיור התבצעה בדרך כלל על ידי ועדה , המורכבת מנציגיהן של אוכלוסיות שונות , בעלי עניין מהציבור בנוסף ל נציגי עמותות מקומיות . יצוין כי בשנים קודמות אוכלוסיות אלה זכו לייצוג על פ י חוק בוועדה . מלבד זאת , חלוקת הדירות על ידי הוועדה לא התבצעה לפי עקרונות ברורים וחסרה את השקיפות הנדרשת , מה שהוליד את התפרצותן של מהומות של מי שחשו מקופחים בעקבות תהליך החלוקה .  התכנית אפשרה לדיירים בדיור הציבורי ובחזקות של השכרה לרכוש את יחידת הדיור שבה הם מתגוררים על ידי פריסת תשלומים קבועים על פני 25 שנים . בתום התקופה המדינה תוותר על יחידת הדיור לטובת הדיירים . .  דיירים מהמעמד הבינוני זכו גם הם למענקים גבוהים , איש איש בהתאם ליכולתו הכלכלית , לשם רכישת יחידת דיור . מענקים אלה לא מוחזרים למדינה אלא הם נחשבים בבחינת הטבה לרכישת יחידת דיור .  מתן תמריצים והקלות במס לסקטור הפרטי שגרמו לחברות זרות להשקיע בהקמתן של יחידות דיור באלג , יר ' כמו למשל חברת " אעמאר " מהאמירויות המאוחדות .  הקמת יחידות דיור באזורים הכפריים על מנת לצמצם את תופעת ההגירה מהאזורים הכפריים לערים הגדול ות ולבלום את התפשטותן של שכונות עוני בשוליהן . תכנית הפיתוח של האזורים הכפריים הופקדה בידי משרד החקלאות ומשרד הבינוי והשיכון , שמבין תפקידיהם היו אספקת תשתיות מים , חשמל וביוב לאותם אזורים . פרט לכך העניקה התכנית תמריצים לאנשי צבא ומשטרה תושבי המקום להמשיך לה תגורר באותם אזורים על מנת לשמור על הביטחון והיציבות בהם . 62 למרות ההצלחות החלקיות שנזקפו לזכותה של תכנית זו התגלו בעיות מספר בשלבי ביצועה והשלמתה , ואלו הן :  ראשית , תכנית מיליון יחידות הדיור היא תכנית שדגלו בה מדינות המערב , ו במיוחד צרפת , עוד בטרם התגבשה במדינות ערב , ובמיוחד באלג יר ' . תכנית ברמה ובהיקף כאלה דורשת ריכוז משאבים גדולים ויכולת ארגון מיומנת שחסרו לאלג . יר ' היעדר ם בלט ועיכב את ביצוע התכנית ו את הקמתן של יחידות דיור על פי לוח הזמנים שנקבע לכך , חרף השותפות עם גופים זרים בביצוע . על פי דוחות של האו ם " ושל כתבי ם מקומיים הרבה יזמים נאלצו להפסיק את עבודתם עקב חריגה מהזמן המותר , בטענה של עליות במחירם של חומרי הבנייה וההפסדים בעטיים . מצב זה הביא להתמרמרות התושבים ששילמו מקדמות דיור ועתה אולצו להמתין בחוסר ודאות כדי להשיג יחידת דיור .  מבין מגרעותיה של התכנית היו העדפ תם של משקיעים זרים על פני חברות יזמיות מקומיות , ותהליכים בירוקרטים שמנעו מחברות מקומיות להשקיע בתחום הדיור .  אי הלימה בין הסביבה הפיזית- הלא היא יחידת הדיור- לבין צורכיהם הכלכליים והחברתיים של המשתכנים . מדיניות הדיור התעלמה מראש ממאפיינים חברתיים וכלכליים של המועמדים , וזאת לבד מהדרת הציבור או הדיירים בתהליך קבלת החלטות לגבי תכנון ועיצוב יחידות הדיור .  חוסר הלימה בין ההיצע ל ביקוש כתוצאה מעלייה בשיעורי הנישואין ושיעורי ריבוי טבעי גבוהים . מצב זה הוליד צפיפות דיור גבוהה , במיוחד באותן דירות ששטחן 60 , ר"מ ושנועד ו מלכתחילה לאכלס משפחות בנות 5-4 נפשות . 63 סקרים שנעשו מצאו שבפועל , יחידות אלה מאכלסות משפחה מורחבת המורכבת מאב המשפחה , בניו הנשואים ונכדיו . בירדן , ההתערבות הממסדית הישירה בתחום הדיור החלה במחצית שנות השישים של המאה העשרים , כאשר הוקם לראשונה המוסד לשיכון מו ) אססת אלאסכאן ( כדי לספק יחידות דיור לאותם מעוטי יכולת . במחצית שנות השבעים המדינה עברה להתערב בצד הביקוש , כאשר הוקם בנק השיכון ) בנק אלאסכאן ( שהעניק הלוואות בריבית נמוכה מזו שהייתה נהוגה בשאר הבנקים , לאוכלוסיות הנזקקות . בתחילת שנות השמונים הממשלה הקימה לשכה מ יוחדת , שנקראת הלשכה לפיתוח עירוני , לטפל בקשיי הדיור באותם אזורים שסבלו ממצוקת דיור קשה . בשנת 1989 הוסיפה המדינה והגדילה את מעורבותה בשוק הדיור בעריכת תכנית אסטרטגית שנועדה לשרת את צורכי הדיור של אוכלוסיות קשות יום . בשנת 1992 ,עקב ריבוי האוכלוסייה בירדן ועל יית הביקוש לדיור , איחדה המדינה לפי חוק את המוסדות השונים והקימה תחתם מוסד רשמי אחד שנקרא המוסד הכללי לשיכון ופיתוח עירוני ) אלמואססה אלעאמה ללאסכאן ואלתטויר אלחדרי , ( שהפך למוסד הבלעדי המטפל בדיור . הרפורמה הגדולה בירדן התרחשה בשנת 1996 ,כאשר המדינה ארגנה מחד ש את סקטור הבינוי והשיכון תחת חסותו ובמימונו של הבנק הבינלאומי בירדן . רפורמה זו הציבה לעצמה מטרה של הנהגת פיתוח בר- קיימא כדי להעלות את איכות החיים של אוכלוסיית ירדן , מבלי לפגוע ביכולתם של הדורות הבאים לספק את צורכיהם . האתגר העיקרי של מדיניות הדיור היה אפו א לענות על הביקוש שנוצר עקב גידול האוכלוסייה , שחייב אספקת בית הולם במחירים שווים ליכולת הכלכלית של התושבים ויצירת הזדמנויות רבות יותר עבורם . האמצעים שעמדו לרשות תכנית זו היו אלה : 64  המוסד הכללי לשיכון ופיתוח עירוני , שיהיה אחראי על או מדן הביקוש לדיור ועל הצעת מדיניות דיור העונה עליו , ובכלל זה איתור האוכלוסיות הזקוקות לסיוע .  מתן הלוואות בריבית נמוכה , ובמיוחד לפקידים בסקטור הציבורי כגון פקידי ממשלה , אנשי קבע בצבא , עובדי חברות ממשלתיות בעלי הכנסה נמוכה . על פי מדיניות זו המדינה מחויבת לעזור להן במציאת פתרונות דיור הולמים .  חיזוק תפקידן של העיריות בתהליכי הרגולציה וצמצום הגירעון בחלקות אדמות קטנות המכוונות לאוכלוסיית היעד .  עידוד הסקטור הפרטי להשקיע בפרויקטים המיועדים לאוכלוסיות מעוטות יכולת על ידי מתן הקלות ותמריצים שונים .  הקמת יחידות דיור מעורבות או תמהיל של יחידו ת דיור , המיועדות לשכבות האוכלוסייה השונות בשוליהן של הערים הגדולות כמו : עמאן , אלזרקא וכד ומה . בתכניות הדיור השונות הוקצו יחידות דיור גם לאוכלוסיות מעוטות יכולת .  רוב השכונות החדשות נבנו בשולי הערים הגדולות על מנת לחסוך בהוצאות של העברת תשתיות מים , חשמל וביו . ב רובן הוקמו בשולי או בסמוך למערכת כבישים רחבה , כדי לעודד את תהליך הניידות של אותן אוכלוסיות .  התכניות התחשבו בעקרונות של תכנון מודרני שכללו הקצאת שטחי ציבור בשיעור של 28% מסך כל המסה הקרקעית של אותן שכונות . 65 על אף הצלח ת ה של התכנית ש דווחה על ידי ממשלת ירדן , חסרים נתונים רשמיים על שיעור ההקצאה של מספר יחידות הדיור לאוכלוסיות מעוטות יכולת כפי שנהוג במדינות מערביות בעולם . במצרים , שליש מיחידות הדיור שייך לסקטור הדיור הציבורי . ההתערבות המסיבית של המדינה בנעשה בתחום הדיור נודעה בשנות השבעים . מאז חלו שינויים רבים במדיניות הדיור של מצרים שאפשר לסכמם כדלקמן : בתחילת שנות השבעים מדיניות הדיור לפתרון מצוקת הדיור התבססה בעיקר על אספקת יחידות דיור בערים החדשות שהוקמו באזורי הפריפריה , במיוחד באזורי הוואדי החדש . יחידות הדיור במחירים מוזלים למעוטי יכולת הוקמו בשיתוף פעולה של המדינה , הסקטור הפרטי והמגזר השלישי . המדינה נשאה ב- 20% עד45% מעלויות יחידות הדיור בעוד הדיירים חויבו להשלים את מחיר הדירות בתשלומים קבועים ללא ריבית לטווח ארוך , ובדרך כלל תוך 40 שנה . המדינה גם סיפקה הלוואות ארוכות טווח בריבית נמוכה לאוכלוסיות מעוטות היכו לת . נקבע כי ההחזר של תשלומי ההלוואה החודשיים למי שרכשו דירה , ודמי השכירות לשוכרים לא יעלו על 25% מההכנסה החודשית של המשפחה . שטחן של הדירות שנבנו בשלב זה השתרע על 100 עד263 מטר . ים לימים , התנאים השתנו ו הלכו , על אף שהמדינה נדרשה עדיין לתמוך במשפחות מעוטות י כולת על רקע העלייה במספרם של מחוסרי הדיור , והתיישנותן של תכניות קודמות שלא ספקו את הביקוש . תכנית חדשה שיצאה לפועל בשנת 2005 , שהתיימרה לספק 500 אלף יחידות דיור לאוכלוסיות מעוטות יכולת בטווח זמן של שש שנים , הדירה מלכתחילה את האוכלוסייה שלשמה נרקמה התכנית . ההדרה יצאה אל הפועל על ידי קביעת תנאים לזכאות 66 דיור שלא הלמו אוכלוסייה זו , ובמקום זאת התכנית שירתה אוכלוסיות מהמעמד הבינוני . בדיקת מאפייני התכנית מראה כי :  להבד י ל מתכניות קודמות כ , - 67% מיחידות הדיור בתכנית הנוכחית הוקמו בשולי הערים החדשות , לעתים באזורים מבו דדים ורחוקים ממערכת תחבורה ציבורית .  לא התבצעה חלוקה גאוגרפית הוגנת , כאשר קהיר וסביבתה , וערי פריפריה שלהן עורף מדברי גדול זכו לחלק הארי בהקצאת יחידות דיור . זה היה חלק מתכנית " הבדווים התיישבות ) " ו תו אלבדוו טין ( באזורים המדבריים כמו מדבר סיני .  אוכלוסיות מעוטו ת יכולת נהנו רק מ- 8% מסך יחידות הדיור שנכללו בתכנית בסקטור ההשכרה , ואשר הקמתן נפלה באחריות המדינה . 75% מדירות אלה ששטחן אינו עולה על 42 , ר"מ נועדו לאכלס משפחות נזקקות ) אלאולא בלרעאיה ( כמו אלמנות , וקשישים .  מימון הקמתן של יחידות הדיור בעיקר מקופת המדינה מו ) אזנה , ( הוקמו על אדמות מדינה , דבר שמסביר מדוע רוב הפרויקטים הוקמו בשוליהן של הערים החדשות .  התכנית הייתה פרי של שיתוף פעולה בין הסקטור הציבורי לבין הסקטור הפרטי , בין אם חברות בנייה ובין אם קבלנים בודדים , והמגזר השלישי , כלומר גופים לא ממשלתיים כמו הו ו אקף . הסק טור הפרטי היה אחראי על הקמת שני שליש מהדירות הנבנות בעוד המגזר השלישי היה אחראי על ביצוע שליש מהתכנית .  הסקטור הפרטי זכה לאדמות מדינה במחירים מוזלים בעוד העברת התשתיות נפלה באחריותה של המדינה . 67  להבדיל מתכניות קודמות לפיהן אוכלוסיות מעוטות יכולת זכו להטבות בה לוואות ובהחזרי תשלומים , התכנית הנוכחית חייבה את הדיירים לשלם מראש מקדמה וריבית גבוהה בתמורה להלוואות לרכישת דירה . מצוקת הדיור במצרים , במיוחד זו של האוכלוסיות החלשות , לא נפתרה . לא זו אף זו , המדינה כשלה ביעדים שהציבה לעצמה לספק את יחידות הדיור שהבטיחה מראש . השכונות שנבנו סבלו מבידוד ועוני ו ה בניי ה ב מקצ ת ן לא הושלמה , במיוחד בסקטור הפרטי , בגלל היעדר תשתיות . בעיות נוספות שהתכנית לא הצליחה לפתור הן אלה :  הדרתן של אוכלוסיות מעוטות יכולת שנבעה מהתנאים שהציבה המדינה מראש , כגון שכר חודשי קבוע או ערבויות של פקידי מדינה להלוואות למשתכנים .  חוסר שקיפות בתהליך הקצאתן של יחידות הדיור , שהביא להשתלטותם של פקידי ממשלה וחברי פרלמנט על מגורים אלה ו ל השכרתם בניגוד לחוק .  ה עיכוב בהעברת תשתיות ליחידות הדיור החדשות גרם לכך שרבות מהן לא אוכלסו כמתוכנן , ועורר התמרמרות מצד מי ששילמו מקדמה לרכישת או להשכרת יחידת דיור .  בעת הקמתן של השכונות החדשות לא נלקחה בחשבון יצירת מקומות עבודה עבור המשתכנים בהן . זהו כשל שעלול לפגום ביכול לפתור ביעילות את מצוקת הדיור ולהצמיח הזנחה , פשע וייאוש כפי שמלמד הניסיון של מדינות מערביות כמו אירלנד וצרפת . כתוצאה מכך בשנת 2012 יצאה לפועל עוד תכנית , ששאפה לספק מיליון יחידות דיור ציבורי לאוכלוסיות מעוטות היכולת . לתכנית 68 אמנם קווי דמיון ברורים לקודמתה , אך ההבדלים הסתמנו בבחירת הגופים הממשלתיים המעורבים בתכנית . גורמי המימון היו משרד הביטחון , שיעד חלק מהאדמות השייכות לו להקמת מבנים ציבוריים ושכונות לקצינים ולחיילים , ומימון חלקי הגיע מטעם הגופים הממשלתיים האחראים על ביצוע התכנית . לערב הסעודית היה ניסיון שונה משאר מדינות ערב , כאשר החלה בבנייתם של כמה פרויקטים של בינוי חדש בערים המרכזיות של המדינה , נוסף על הקמתן של התיישבוי ות שונות לשיכון הבדווים באזורי פריפריה . חלק מהפרויקטים יועד לשיכון אוכלוסיות מעוטות יכולת באמצעות הקצאת יחידות קרקע מדינה לחברות יזמיות . סעודיה התנתה את הקמתם של אותם פרויקטים בהקצאת 40% משטח הפרויקט לטובתן של האוכלוסיות החלשות . החברות הונחו על ידי המדינ ה להשכיר או למכור בתים במחירים נמוכים ממחיר השוק , בעוד דירות אחרות שנבנו לכלל הציבור ימכרו במחיר של השוק . מדיניות הדיור ברשות הפלסטינית מבוססת על עידוד השוק החופשי בהעמדת היצע דיור מגוון , התערבות בנושא התכנון המאפשר העמדת שטחים מתוכננים לפיתוח , תמיכה ועי דוד בנקים להעמדת הלוואות למשקי בית לרכישת דירות ולבניית בתים ; עידוד חברות פרטיות וקואופרציות לשיכון המאגדות בעלי מקצוע או מעין קבוצות רכישה . אלה רוכשות קרקע במשותף ומקימות עליה בתים או מבני דירות . לרשות הפלסטינית עדיין אין כל מעורבות בבנייה או מימון של שיכ ון ציבורי . כמו כן , היא אינה פועלת ליצור דיור בר השגה , הואיל וטרם הושגה הגדרה מוסכמת א ו טווח זמן הנראה לעין בשטח ה פרויקטים של דיור בר השגה שמהם ניתן ללמוד . השוק החופשי השפיע על שוק הקרקעות ושוק הדירות כאחד . ביישובים הכפריים בהם חיים כשני שליש מהחברה הפלסטינ ית , עדיין נותר דגש בהיצע הדיור על בנייה עצמית ועל 69 קרקע בבעלות פרטית . בחלק מהכפרים הצמודים לערים החלה בניית דירות להשכרה או למכירה . מבנים אלה מוקמים על ידי קבלנים ומפתחים מקומיים . באזור רמאללה , שבו קיים ביקוש גדל לדיור , התעוררו יוזמות של הקמת שכונות חדשות מ תוכננות הן של בתים הן של מבני דירות בני כעשרים קומות . אלה נמכרים למהגרים לעיר מרחבי הגדה המערבית . כמו כן , נודעה יוזמה פרטית להקמת עיר פלסטינית חדשה " רואבי " , מצפון ל רמאללה , בתמיכתה של קט , רא וכמובן בתמיכתה של הרשות הפלסטינית . אפשר ללמוד מן המתרחש בנושא המגור ים בקרב החברה הפלסטינית בגדה המערבית על כלל החברה הערבית . יש דמיון תרבותי-התנהגותי ומצב כלכלי דומה , בהבדל של קונטקסט פוליטי והאורבני . 4.4.1 מצב הדיור ומדיניות הדיור כלפי קבוצות עוני במדינות המערב דיון בסוג י ית הדיור של קבוצות נחלשות ועניות במדינות המער , ב מציף שלוש סוגי ות מרכזיות : האחת , היא הריכוז הגדול של קבוצות מיעוט , ו קבוצות מיעוט אתניות בכלל ן, ב חזקות דיור מסוימות באזורים שונים בערים . השנייה , היא תנאי הדיור בהן מתגוררות קבוצות מיעוט , כאשר הכוונה אינה רק לתנאים של צפיפות ה דיור ו , התאמת הדירה למחי אל ,הי א גם לסביבה הפי ית ז , החברתית והכלכלית של המשתכנים . השלישית קשורה ל מיקומן ה של שכונות המאכלסות קבוצות מיעוט והאם הוא מאפשר נגישות למקומות שונים בעיר המרכזית , ו בעיקר למקומות עבודה , כאשר ה מיקום קובע גם את הנגישות למערכת השירותים העירונית . האם תנאי הסביבה הם סבי רים ו מאפשרים חיים נורמליים ? האם מערכת השירותים אכן מתפקדת בצורה נאותה ויעילה ב שכונות של קבוצות ה מיעוט ו . ? לא פחות חשוב מכך , האם קיימת נגישות של 70 האוכלוסייה הנחלשות להזדמנויות דיור אחרות בשוק הדיור או ש ןה מא לכודות ב אותן שכונות ? בדיקה של מקומות הדיור של קבוצ ות מיעוט עניות וחלשות , ביניהן קבוצות מיעוט מקומיות וקבוצות מהגרים , מראה כי אותן אוכלוסיות נוטות להתגורר בדרך כלל בדיור שייועד כ דיור ציבורי )social housing (, בעוד נגישות ן לחזקות דיור אחרות מצומצמת מאוד . אוכלוסיות אלו גרות בדרך כלל בשני ריכוזים עיקריים המפרי ד ים בינן לבין קבוצות אחרות מהמעמד הבינוני-גבוה או במילים אחרות קיימת ביניהן לבין קבוצות אחרות סגרגציה מרחבית המתבטאת בתחומי החיים השונים אם בין בדיור , בחינוך ועוד . יוצא ת מכלל זה היא נורבגיה , שבה שיעור גבוה של בעלים- דיירים בקרב קבוצות חלשות ובכללן קבוצות מי עוט לאומיות . נורבגיה מספקת תמריצים לעידוד הבעלות על דיור באמצעות משכנתאות בריבית נמוכה וסובסידיות לרכישת דירה במיוחד לרוכשים ראשונים . מדינות מערביות שונות כמו אנגליה למשל , מעודדות את תהליך הפרבור של קבוצות המיעוט כדי להאיץ ערוב חברתי )social mix ( , ולכידות ולשמור על יציבות חברתית וכלכלית . אנגליה עושה זאת בדרכים שונות כמו הריסת בתים והעברת אוכלוסיות עניות וקבוצות מהגרים למקומות אחרים במדינה , ותומכת בהתחדשות בתים במרכזי הערים . תכנית התחדשות השכונות זכתה אמנם להצלחה חלקית , וניכרת מגמה של מעבר של קבוצות עניות ל פרברי הערים האנגליות , אבל יש גם מי שמטילים ספק בהשגת היעד שלשמו נועדה התכנית . 71 4.2 .4 מצב הדיור של קבוצות מיעוט בעולם אפשרויות הבחירה העומדות בפני מהגרים או קבוצות מיעוט בשוק הדיור , בשונה מאוכלוסיות מקומיות , גם הן מוגבלות מאוד . הן מתאפשרות בדרך כלל , רק ב אותם אזורים גאוגרפיים מצומצמים , בהם חיות אוכלוסיות אלה , בתוך הערים האירופיות הגדולות ) (.Bolt, 2009 לא זו אף זו , הואיל וקבוצות המיעוט נמנות עם בעלי הכנסה נמוכה , אפשרות ה בחיר ה שלה ן מוגבלת מראש , הגם שמרכיב ההכנסה אינו האחראי הבלעדי למצב הדיור של הן )Anderson et al., 2013 .( מאז גדל הייצוג של קבוצות מיעוט בדיור הציבורי והשתפרה מאד הגישה להון עצמי ולמידע עבור מי שמחפשים דיור במגזר הפרטי בקרב קבוצות מיעוט . ממצאים אלה קיבלו סימוכין במפקד האוכלוסין הבריטי משנת 2001 ) Phillips & Harrison, 2010 .( זאת בהשוואה לשנות הש בעים שהתאפיינו באפליה נגד קבוצות מיעוט בשוק הדיור הציבורי , כאשר גורמים שונים , לפחות באנגליה , שיבשו את התהליך של אספקת דיור ציבורי לקבוצות מיעוט , מטעמים פוליטיים וגזעניים . בשנים האחרונות מסתמנת תפנית חשובה מאוד בהתערבותן של מדינות המערב בסוגיית הדיור לטובת קבוצות מיעוט החיות בתוכן . הבידול המרחבי והריכוז של קבוצות מיעוט בחזקות מסוימות של דיור , ערערו את היציבות במדינות האירופיות ו כיום הן מנסות לאזן בין קבוצות הרוב הילידות לבין קבוצות המיעוט . מדינות אירופיות ומדינות רווחה בפרט , כמו הולנד , שוודיה ועוד , שחרטו על דגלן את חופש הבחירה ושוויון הזכויות לפרט , ראו בעיניים כלות את כישלון תהליך האינטגרציה והתגברות הסגרגציה של קבוצות המיעוט )Anderson et al., 2013 .( הן החלו לנקוט צעדים 72 מחוללי שינוי במגמות ההסתגרות של מיעוטים ומהגרים , בהשוואה למגורי האוכלוסייה הוותיקה . את הא שמה להסתגרותן של קבוצות המיעוט הטי ח ו הממשלות השונות ב מיעוטים עצמם , שמורגלים לחיות במסגרות משפחתיות מורחבות , כדי ליהנות מסיוע ותמיכה . א נגליה , הכירה לאחרונה באחריות ה מדיניות הממשל תית להגבלת חופש הבחירה ולניידות המגורים בקרב בני המיעוטים ולהסתגרותם באזורים גא וג רפיים מוגדרים . לפיכך , המדיניות המוצהרת והאתגר העיקרי שניצב ים לפתחן של מדינות המערב בעת הזאת הם כיצד לעודד את תהליך האינטגרציה של קבוצות מיעוט שונות בתוך מדינותיהם ו לחסל תופעות של ההסתגרות וסגרגציה עצמית )self-segregation ( של קבוצות מיעוט בתוכן )Dhalmann, 2009; Anderson, 2013 ; Bolt, 2008; .( הדעה הרווחת היא כי השתלבותן של קבוצות המיעוט בחברה עשויה לשמור על יציבות ולכידות חברתית ) קוהרנטיות חברתית - social cohesion ( מחד , ומאידך לבסס אזרחות טובה בקרבן )Anderson et al., 2013; Bolt, 2009 .( בעלות על דיור נתפסת בעיני המדינות השונות כמכניזם שבאמצעותו ניתן יהיה לעודד את השתלבותן של קבוצות המיעוט בחברה , ל גבש את ה לכידות ה חברתית ולהגביר את השוויון הכלכלי בחברה ) בן שטרית , 2003 ; Anderson et al., 2013 .(מדינות כמו אנגליה ונורבגיה , הצהירו בפומבי על נקיטת מדיניות של עידוד הבעלות על דיור . עוד מדינות , כמו שוודיה והולנד , הביעו תמיכה בערכים אוניברסליים בשוק הדיור על ידי תמיכה בחזקות דיור שונות , ובכללם הבעלות על דיור )Anderson et al., 2013 .( במקצת מהמדינות רווחת ההנחה כי צעדים של פיזור מהגרים או קבוצות מיעוט מריכוזים גבוהים בחז קות דיור ספציפיות , ייטיבו 73 את מצבם ו ישלבו אותם בחזקות דיור שונות , במיוחד בחזקות של בעלות על דיור . הן פעלו בהתאם להנחה זו ו , חלקן אף נקטו מדיניות של פיזור הדיור הציבורי בשכונות מבוססת בעלות ריכוזי אוכלוסייה לבנה . נמצא , למשל , כי במדינה כמו ארצות הברית רק 10% מהדיור הציבורי נמצא מחוץ לריכוז י מיעוט של שחורים )Bolt, 2009 .( בערים אחרות הוקצה דיור שמגביל אפשרות של התיישבות נוספת של קבוצות מיעוט בתוכן , והדוגמה הבולטת ביותר היא העיר רוטרדם . זו עיר שיישמה מודל ייצוג של 5% בלבד מבני מיעוטים בשכונות השונות בתוכה על מנת לעודד את תהליך האינטגרציה . לבד ממדיניות של גיוון מגורים שמחוללת גיוון חברתי ) (social mix , מדינות כמו אנגליה אימצו את שיטת ' הג נטריפ י קציה . בתים ישנים במרכזי הערים נהרסו ובמקומם נבנו בתים חדשים שעודדו את כניסתה של אוכלוסייה לבנה לריכוזי קבוצות המיעוט )Phillips & Harrison, 2010 .( את מבחן התוצאה של שיטות המדיניות השונות שתוארו לעיל ניתן לסכם כך :  עד כמה הצליחו באמת שיטות פיזור קבוצות המיעוט להשיג את מטרתן בערים שונות באירופה ? המחקר יתייחס בקצרה לשאלה זו שכן אף שהיא אינה קשורה אליו ישירות אין לזלזל בערכה .  עד כמה צלחו התכניות השונות או שיטות מדיניות הדיור השונות להעלות את שיעור החזקה של בעלים-דיירים ? היות ואחד מסימני ההיכר להשתלבות ולאינטגרציה של קבוצות מיעוט בתוך החברה המקומית הינו העלייה במספרם . בה בעת , שיעור גבוה של שוכרים , בין בשוק הפרטי ובין שהם שוכרים סוציאלי ים , נחשב במדינות אלה 74 מדד לחוסר השתלבותה של אוכלוסיית המיעוט בקבוצת הרוב ) (Anderson et al., 2013 .  באיזו מידה עלה בידן של קבוצות מיעוט להשתכן בתנאי דיור מרווחים , במונחים של צפיפות דיור ? מדד צפיפות הדיור מעיד כאמור על איכות המגורים . שני מדדים מרכזיים משרתים את החוקרים ב שאלות אלו , והם :  מידת הנגישות של קבוצות מיעוט לחזקות דיור שונות , במדינות שונות , בין אם כדיירים-בעלים , ובין אם כשוכרים בשוק החופשי ושוכרים סוציאליים .  השוואה של מדד צפיפות הדיור בקרב קבוצות מיעוט במדינות שונות לזה של תושבי הן המקומיים . מחקרם של פיליפס והאריסון ) (Phillips & Harrison, 2010 שנערך באנגליה מצביע על הבדלים במדד הצפיפות בין האוכלוסייה האנגלית לקבוצות המיעוט ופיזורם בחלקות דיור שונות . לקבוצות מיעוט נודע ייצוג יתר בדיור הציבורי בבעלות או בשכירות נוסף על צפיפות הדיור . 4.5 התערבות מדינת ישראל בשוק הדיור ויחסה לאוכלוסייה הערבית כמו מדינות אחרות בעולם המוגדרות כמדינות רווחה , גם מדינת ישראל התערבה במשק המגורים . בשני העשורים הראשונים להקמתה , המדינה יזמה בניית דיור ציבורי כדי לקלוט את המהגרים היהודים . מלבד זאת , הם אוכלסו בדיור שננטש בערים בעק בות מנוסתם של בעליהם ה ערבים ה פלסטינים ממאורעות 1948 )ח' מאיסי , 2008 .( מאז שנות השמונים של המאה העשרים חל שינוי במדיניות הממשלה בעניין אספקת דיור ציבורי . היא חדלה 75 מלהתערב בתהליך ההיצע ובמקום זאת התערבה בתהליך הביקוש . ההתערבות הממסדית בצד הביקוש באה לידי ביטו ב י מתן משכנתאות מסובסדות , הלוואות מקום , תמיכה ציבורית בפרטים על בסיס מפת אזורי עדיפות לאומית וקביעת קריטריונים לזכאים לשם קבלת סיוע )ח' מאיסי , 2008 .( מדיניות הממשלה בכל הקשור לרווחת הדיור פסחה על האוכלוסייה הערבית במדינת ישראל . מדיניותה קבעה קריטריונים ומדד ים שחסמו בפני הערבים את האפשרות ליהנות מפירותיה . התמיכה הממסדית התבססה על מדד מגורים בדירה ) רכישה , חכירה , השכרה ( , הבנויה לפי היתר על קרקע בבעלות / חכירה של הדייר כקריטריונים לזכאות בסיוע ציבורי , הנאה ממדרגות מיסוי והפקת תועלת ממדיניות הרווחה . הבנייה השכיחה ביישובים הערביים התבססה על בניית בתים , חלקם ללא היתר . לעתים , סיבוכים בירוקרטיים של רישום הקרקע על שם הדייר פסלו אותו מן הזכאות ל סיוע , ולעתים בעלי הקרקע סכלו את העסקה או דאגו בעצמם לקבל את הסיוע על פי קריטריונים שקבעה המערכת הממסדית . ההדרה של האוכלוסייה הער בית ניכרה אפוא גם בתחום הדיור הציבורי . ההשקעה בשיכון הערבים הייתה כה מצומצמת עד שבין 1948 ל- 1972 המגזר הערבי זכה ל- 1.4%-2% בלבד מסך כל ההשקעה בבנייה הציבורית בישראל . לעומת זאת הנתונים מראים כי בשנים 2005-2001 קרוב ל- 122,005 בתים נתמכו על ידי משכנתאות ומת וכם רק 5,756 נבנו בסיוע משכנתאות בקרב האוכלוסייה הערבית . לפי הנתונים הקיימים , מספר זה מהווה רק כ- 4.7% מסך הבתים שנבנו לאחר ש בעליה ם זכו ב משכנתאות . ביישובים הערביים מתבצעים פחות מ- 2% מכלל העסקאות בשוק הדיור , כאשר מלאי הדיור בהם עומד על כ- 18% ממלאי הדירות הכל ל ארצי . 76 4.6 התמורות במדיניות הדיור בישראל התהליכים הגלובליים לא פסחו על מדינת ישראל וגם כאן , בדומה לשאר ארצות העולם הדיור הציבורי עובר הפרטה ונמכר לדייריו . במקביל המדינה עברה לפעול בצד הביקוש ותמיכתה בציבור הנזקקים נעשית דרך סובסידיות מוכוונות וסיוע בשכר דירה . 4.6.1 תמיכת הממשלה בצד ההיצע תמיכת הממשלה בצד ההיצע באה לידי ביטוי במעורבותה בבנייה ציבורית יזומה . בשלושת העשורים הראשונים לקום המדינה הייתה מעורבותה גדולה מאוד באספקת דיור ציבורי . מאז הקמתה , בנתה המדינה מאות אלפי דירות שיועדו להשכרה כפתרון למצוקת ה עולים והפליטים חסרי הכול שהגיעו ארצה . בסוף שנות השישים כבר התקרב מספר יחידות הדיור הציבורי ל- 206 אלף כ , - 23% ממלאי הדירות במדינה ) ורצברגר , 2007 .( מלאי הדיור הלך והצטמצם במהלך השנים , וכבכל העולם , נעשו מאמצים למכור את הדירות שנבנו ביוזמה ציבורית לדייריהן . בש נת 1998 נחקק חוק הדיור הציבורי ) זכויות ירושה , ( המאפשר לדיירי הדיור הציבורי שצברו ותק מסוים לרכוש את דירות מגוריהם בהנחות ניכרות . החוק הוקפא על ידי הממשלה שלושה חודשים לאחר חקיקתו , אך למרות זאת המדינה נהגה ברוח החוק , ובמרוצות השנים יזמה מבצעי מכירות של דירו ת בדיור הציבורי . בשנת 2011 הוערך חלקו של הדיור הציבורי בכ- 3.3% בלבד משוק הדיור . 75,000 דירות , מהן 63,500 בשיכון רגיל ו- 12,000 בבית דיור מוגן . נוסף על הדירות הציבוריות , מאייש משרד הקליטה באמצעות חברת עמידר כ- 11,600 דירות במקבצי דירות לעולים ) פלדמן , 2011 .(ב של מלאי הדירות שהלך והצטמצם בדיור הציבורי הוחמרו הקריטריונים לזכאות , כאשר עמידה בהם מעידה אמנם על מצוקה 77 כלכלית גדולה אך אינה מקנה בהכרח זכות ל דיור ציבורי . מספר הבקשות שהוגשו לקבלת דיור ציבורי היה גבוה לעין ערוך ממלאי הדירות הפנויות שעמד לרשות המבקשים . כמו , כן המימון להקמת דיור ציבורי היה זעום גם הוא , מאחר שההכנסות ממכירת דירות ציבוריות שימשו למטרות אחרות , תוך הפרת החוק שקבע כי ההכנסות יופקדו ב " קרן הדיור הציבורי " וישמשו למימון דירות עבור אוכלוסיות נזקקות . בשלהי המאה העשרים נעשתה הבניָה מחדש של הדיור הציבור . י הבניה זו נשענה על משטר חוזי ששותפים לו המדינה והחברות המשכנות , הבנקים למשכנתאות ועמותות . המעבר למשטר חוזי הקנה לדיירים זכויות שמעבר להגדרה הרשמית של חזקה , לפיה הזכות למגורים בדיור המסובסד מותנה במצב כלכלי המעיד על נזקקות . לפיכך , מן הראוי היה שמצבם הכלכל י של הדיירים יבחן מעת לעת , ומי שמצבם הכלכלי השתפר יפונו כדי לאפשר לדיירים נזקקים יותר לממש את זכאותם לדיור הציבורי . בפועל נהנו הדיירים מחזקה על הדירה , שלא על פי חוק , לכל ימי חייהם . 4.6.2 תמיכת הממשלה בצד הביקוש  ההתערבות הממסדית בצד הביקוש התרחשה בשנות השב עים של המאה העשרים , בעקבות תמורה אידאולוגית במדיניות . היא התמקדה בכלים האלה : משכנתאות מוכוונות ומענקים לנזקקים ;  סיוע בשכר דירה ;  תמיכה באמצעות הלוואת מקום על פי מפת עדיפות לאומית מאושרת על ידי הממשלה ;  תמיכה דיפרנציאלית למשרתים בכוחות הביטחון ; 78  הנחיות ליצירת פתרונות דיור מגוונים מותנים בתכניות מאושרות על ידי מוסדות התכנון ;  הקמתן של ערים ושכונות חדשות , פיתוחן ועידוד אוכלוסייה להשתכן בהן . 4.6.3 משכנתאות מוכוונות ומענקים כלי המשכנתאות המכוונות נוצר אי שם בשנות השבעים של המאה העשרים , כאמצעי לעידוד זוגות צעירים לרכוש דירה . במהלך השנים עבר שינויים , בהתאם לשיקולי מדיניות שונים ונוספו לו זכאים מקבוצות אוכלוסייה אחרות , כמו לדוגמה משקי בית של עולי ברית המועצות לשעבר שהגיעו ב גל העלייה הגדול שהביא לישראל כמיליון עולים . הסבסוד של המשכנתאות המכוונות מושתת על שיעור ריבי ת מופחת לעומת שיעורי הריבית על משכנתאות בשוק הפרטי . סכומי המשכנתאות המכוונות ושיעורי הריבית עליהן נקבעים בהתאם לקריטריונים של זכאות על פי שיטה של צבירת נקודות המצביעה על מידת הנזקקות , ולא על פי קריטריונים של שוק חופשי המושתת על הכנסות משק הבית וערך הנכס הנ רכש . על פי עיקרון זה , ככל שמשק בית נזקק יותר כן הוא זכאי להלוואת משכנתא גדולה יותר . בקביעת נקודות זכות למשכנתאות מעוגנים קריטריונים של מיקום גאוגרפי , שיוך אתני ושירות בכוחות הביטחון . ל מן העשור הראשון של שנות האלפיים ואילך , צומצמו המשכנתאות המכוונות לאחר ש היו עמוד התווך במדיניות הדיור בישראל בשנים עברו . מידת השפעתן על שוק הדיור התבררה כזניחה . אומדן מספרם של מממשי המשכנתאות המוכוונות שעמד על כ- 55 אלף ב- 1996 ,הצטמצם לכ- 30 אלף ב- 2003 ,ו פחת לשפל של 2,200 מממשים בלבד ב- 2011 )בן שטרית , 2014 .( הצמצום במספרם 79 של הלו וים במסגרת המשכנתאות המוכוונות הושפע מכמה גורמים : הצטמקות התקציבים לצד החמרת תנאי הזכאות , עדכון חסר של שיעור הריבית על המשכנתאות , ומצוקה כלכלית של משקי בית המקשה עליהם את יכולת ההחזר של משכנתאות . 4.6.4 סיוע בשכר דירה סיוע זה ניתן בעיקר לאוכלוסייה המתקשה במ ציאת דיור בשוק החופשי , אוכלוסיית הנכים ובעלי צרכים מיוחדים , ומשפחות מרובות ילדים הנזקקות לסבסוד הממשלתי לתשלומי שכר דירה . יש לזכור שכיום , הסיוע בשכר דירה הוא כלי המדיניות היחידי שנותר לתמוך במשקי בית מוחלשים כלכלית , שכן מהדיור הציבורי נותר רק שריד , התורים לקבלת דירה ארוכים , אין מלאי של דירות , ומתכונת המשכנתאות המצומצמות המוצעת כיום מסכנת את הלווים ואינה עוד בגדר פתרון למשקי בית מוחלשים ) בן שטרית , 2008 .( הכללים לקביעת הזכאות לסיוע בשכר הדירה סבוכים ) אגמון , 2010 ( ,וההבחנות בין קבוצות שונות של נזקקים נעשות לפי מצב משפחתי , גיל וזכאות לקצבאות מהביטוח הלאומי . כמן כן , יש הבחנות בין זכאים חדשים לממשיכים . בשל הקשיים בהקצאת דיור ציבורי לאוכלוסיות מוחלשות , עברה המדינה ממודל של תמיכה בקבוצות מוחלשות באמצעות דיור ציבורי למודל של סבסוד שכר דירה בשוק הפרטי . מעבר זה הוליד ת וצאות שליליות כמו שיעורי שכר דירה גבוהים והרעה בזכויותיהם של ציבור הזכאים הואיל ובתנאי השוק החופשי לא חלה עליהם כל הגנה הקבועה בחוק . מגורים בשכר דירה מסובסד בשוק הפרטי הם חזקה לא יציבה , שהותיר ה את הקבוצות המוחלשות תלויים בחסדי בעלי דירות . 80 מדיניות הממשלה ב כל הקשור לרווחת הדיור פסחה על פי רוב על האוכלוסייה הערבית במדינת ישראל . הדר ת ה מהדיור הציבורי וממערכת הסבסוד מחד ורתיעתה מפני חובות ה משכנתא מאידך , ל בד מ ניידות ה מגורים ה נמוכה בקרב , ה הולידו את שיטת הבנ י יה העצמית עליה יורחב הדיון בהמשך . 4.7 ה דיור ה ציבורי בישר אל לדיור ה ציבורי חסרה הגדרה ת אח ויחיד , ה והוא שונה ממדינה למדינה בשיעור ההיצע ובפרופיל המשתכנים בו . במדינות אחדות הוא מיועד לאוכלוסיות מעוטות יכולת ובאחדות גם מעמד הביניים מתגורר בו . בעלי הדיור הציבורי ומקימיו הם בדרך כלל רשויות או זרועות ביצוע ממשלתיות או ארגונים ללא מטרות רווח )Scanlon & Whitehead, 2007 ( . הדיור הציבורי בישראל מלווה את התפתחותה החברתית והכלכלית של המדינה מאז הקמתה ) וינשטיין , 2014 ( . ברבות השנים חלו שינויים חברתיים , פוליטיים וכלכליים שהשפיעו עמוקות על אופיים של מנגנוני הדיור הציבורי בישראל ועל תפיסות הציבור ומקבלי ההחלטות לגבי טיבם , תכליתם וחשיבותם של מנגנונים אלה גלס ) , 2014 ( . מדיניות הדיור בישראל שהחלה כמדיניות רווחה אוניברסלית עברה למדיניות ניאו- ליברלית הנוקטת בהפרטה מכוונת של הדיור הציבורי בישראל ומבקשת להנהיג סיוע בשכר דירה בלבד ) וינשטיי , ן2014 ( . בשנות ה- 50 וה- 60 נחשבו הסדרי הדיור הציבורי לפתרון נורמטיבי שמוצע על ידי המדינה לכלל אזרחיה , ולאו דווקא למי שסובלים ממצוקה סוציו-אקונומית אקוטית . התמורות של שנות ה- 70 י שק דשו את הבעלות הפרטית והקשיחו את תנאי הזכאות אפשרו את התערבות המדינה רק במק רים חריגים של נזקקות אישית . 81 וכך , עד מחצית שנות ה- 90 , חדל ה לחלוטין הקמתו של דיור ציבורי . גלס )2014 ( , בחנה במחקרה כמה פסקי דין כדי להיווכח מי הם האזרחים המוגדרים זכאים לדיור ציבורי מבחינת המדינה . לרוב היו אלה דווקא אזרחים המנהלים אורח חיים בורגני , יציבים תעס וקתית ואחראיים לעצמם ולסביבתם . גלס מציעה לשפר את ה מודעות וההבנה המשפטית אודות אורח החיים של אוכלוסיות החיות בעוני והזכאות לדיור ציבורי גלס ) , 2014 (. כשם שתפקידו של הדיור הציבורי השתנה כך גם הספרות שעוסקת במשק הדיור , שכיום מתייחסת יותר למושג של " דיור בר השגה " (Affordable Housing) . קידומם של פתרונות בהישג יד בשוק החופשי לא מייתרים את הצורך בדיור ציבורי וחלק מהתפיסה של דיור בר השגה היא אכן הדאגה לקיומו . 4.8 דיור בר השגה המושג " דיור בר השגה " כולל גם דירות שנבנות על ידי גורמים פרטיים בתנאי השוק החופשי ) רוזנפלד , ולרשטיין , ורייכר , 2014 ( . קיים מגוון של הגדרות לדיור בר השגה , ובישראל המונח מוגדר היטב בהצעת חוק של ח " כ לשעבר רן כהן מ- 2007 : יחידות דיור למגורים המיועדות למכירה או ל השכרה שבמחירם מובאים בחשבון הצרכים החברתיים ומצבו הכלכלי של הקונה או השוכר ) אגמון , 2010 .( לרוב המושג מוגדר כיחס בין אחוז התשלום של המשתכן למשכורתו , והבעייתיות מתחילה כאשר משלמים מעל אחוז מסוים מן המשכורת ) בדרך כלל מעל 30% (בתמורה ל מגורים ראויים ; Mulroy & Ewalt, 1996; Hulchanski, et al, 2013) Williams, 1992 ( המושג של דיור בר השגה מקבל משמעות רק כאשר ניתן להשיב על שלוש שאלות : )1 (בר השגה למי ) ? 2(באילו סטנדרטים ) , 3 ( לאיזו 82 תקופה ? על אף שחסרה הגדרה מדויקת ועקבית המונח התקבע בתודעה הבינלאומית , שכן הוא מקיף לא רק דיור חברתי או דיור לבעלי הכנסה נמוכה אלא גם תמיכת פיננסית לבעלי הכנסה ממעמד הביניים שמ תקשים לרכוש דירה בשוק הפרטי )Stone, (Mueller, & Tighe, 2013 . בספרה של אלתרמן )2012 (, "דיור בר השגה : כלים של תכנון סטטוטורי ומדיניות מקומית " מוצעות שתי הגדרות מורחבות למושג . האחת , מנקודת מבטו של המנגנון הציבורי - " התערבות בשוק " כאשר הממשלה אכן מתערבת , והשני יה , מנקודת מבטו של הצרכן " נטל עלות הדיור ". ההתערבות בשוק ) נקודת המבט של המנגנון הציבורי , ( מתרחשת כאשר המגזר הציבורי משתמש במגוון כלים רגולטוריים ופיננסיים על מנת להוריד את מחירי הדיור . דיור בר השגה שמקורו ב התערבות שכזאת עלול להיות גבוה מיכולת התשלום של קה ל היעד , גם אם בפועל הוא נמוך ממחיר השוק ) אלתרמן , סילברמן , פילאקוף , מועלם , ויוקלה , 2012 ( . נטל עלות הדיור ) מנקודת מבטו של הצרכן ( היא הגדרה הנשענת על התפיסה לפיה הוצאות הדיור של אוכלוסיית היעד אינן עולות על 30% ֵבק רוב מהכנסת משק הבית . הגדרה זו מכוונת לשכבות הנמוכות בחברה ומדגישה את ההכרח לאפשר למשקי בית אלו לממן את שאר הצרכים הבסיסיים כמו מזון או חשמל ) אלתרמן , סילברמן , פילאקוף , מועלם ו יוקל , ה2012 (. הקושי בהשגת מגורים נובע מכך שרמת ההכנסה איננה מדביקה את קצב עלויות הדיור )Raphael Quigley, 2004 & ( .עלויות הדי ור מושפעות מהרגולציה בשטח , למשל תקנות תכנון אזורי קודם 83 ) Zoning (, שלבד מכך שהן מייקרות או לעתים אף מונעות את תהליך הבנייה , הן משפיעות על היצע הדיור , וכמו ת ן גם תקנות בנייה , תקנות סביבתיות ותקנות של שימור החי וההיסטוריה , שמאריכות ומעכבות את תהליך הבנייה . גם מקומ ן של תקנות עבודה של המועסקים בפרויקט הבנייה לא נגרע , שכן אף הן עלולות לייקר את עלות הדיור )Downs, 1991 ( . גם מיסים שנגבים בצורה לא שוויונית וירידה בביטחון התעסוקתי של התושבים משפיעים על השגת דיור ראוי )Berry, 2003 ( ) Quigley, 2004 & (Raphael . הקושי בהשגת דיור מערער את היציבות בחיי התושבים ומשפחותיהם ועשוי להשפיע על נדידה מרובה בין יעדים )Crowley, 2003 (. בארה , ב" אנגליה , אירלנד , ספרד והולנד קיימת חקיקה לגבי דיור בר השגה . בארה " ב נהוגה מסגרת מפורטת של המתנה לקבלת סיוע בכמה כללי הכנה מובנים . באנגליה יש קווים ס טטוטוריים מנחים . במדינות אחרות , כמו אוסטרליה , קיים הסכם בין הממשל המרכזי לממשל המדינתי בנוגע לחלוקת האחריות על מדיניות הדיור ; בניו זילנד נקבעו כללים עקרוניים מנחים שאמורים לסייע לרשויות המקומיות ולשאר המעורבים בנושא הדיור ובקנדה פועלת חברה ממשלתית שמופקדת על ענייני השיכון והיא שמנחה את הרשויות המקומיות כיצד לפעול . בגרמניה , אין חקיקה ראשית בנושא הדיור , אך המדינה אכן מתקצבת ומסבסדת לאזרחיה דיור והצליחה מעל למשוער לספק כמות רבה של דיור בר השגה לאזרחיה ואף לייצב את מחירי הדיור . הצלחתה בשנים האחרונות אף צמצמה את התקצוב ציבורי ) אלתרמן , סילברמן , פילאקוף , מועלם , ויוקלה , 2012 ( )אגמון , 2010 (. 84 4.8.1 דיור בר השגה בישראל לממשלה ולשלטון המקומי יש השפעה מכרעת על משק הדיור בארצנו , כאשר מרבית קרקעות המדינה מנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל . מוסדות התכנון במדינה לצד רשות מק רקעי ישראל והשלטון המקומי הם המופקדים על כל מערך הדיור , משלבי התכנון דרך פיתוחו ו עד לשיווק ,ו על פי חלוקת התפקידים הבאה : האחראים על התכנון והאישור הסטטוטורי הם משרד הפנים ומוסדות התכנון , האחראים על ייזום , שיווק וביצוע של דיור בר השגה הם רשות מקרקעי ישראל ו משרד הבינוי " דו ) ח ביקורת של מבקר המדינה על משבר הדיור , 2015 (. משנת2008 חלה האמרה חדה במחירי הדירות ו ב שכר הדירה בישראל . היקפן ה מצומצם של התחלות בנייה ביחס לגידול במספר משקי הבית ורמת ההכנסה שעלתה רק באופן מתון חוללו משבר בשוק הדיור ) מבקר המדינה , 2015 (. הקו שי בהשגת מגורים בישראל נגרם מכמה טעמים : ביקוש גבוה לדיור בר השגה ו גירעון ב היצע , עליית מחירי הדיור כפועל יוצא של הביקוש הרב וההיצע החסר ומעורבות ישירה מופחתת של הממשלה בתחום הדיור . כל אלה הביאו לגידול במספר משקי הבית מהשכבות הבינוניות והנמוכות המתקשים לעמוד בנטל הוצאות הדיור , למשבר כלכלי שבו אזרחים מתגוררים בתנאי דיור לקויים ומתקשים לממן הוצאות נוספות כמו מזון , בריאות , חינוך ולהעמקת אי השוויון בחברה ) רוזנפלד , ולרשטיין , & רייכר , 2014 ( )אגמון , 2010 ( . הם גם חדדו את הצורך בהגברת היצע הדיור בר השגה במחיר נמוך ממ חיר השוק , לכל בעלי ההכנסה הממוצעת ולא רק לשכבות החלשות ) חתוקה , 2014 (. 85 המשפט הישראלי אינו מעגן בחוק את זכות הדיור כזכות יסוד אזרחית , אף שישראל חתומה על אמנות בינלאומיות המכירות בה בתור שכזו , זכות שאישש גם בית המשפט העליון בישראל . עם זאת , במשפטים שמתנהלים במ ערכת המשפט בישראל ובהכרעות המשפטיות שמתקבלות מהדהד ים ההכרה ב דיור כ חלק מן הזכות הבסיסית לכבוד מינימלי ) מועלם ואלתרמן , 2012 (. תהיות רבות עולות בדבר תכנון ודיור בר השגה . למשל , האם יש צורך במספר רב של משקיעים פרטיים בתחום הדיור ) ? Berry, 2003 (; האם תכנון מוקד ם של שימושי קרקע יכול לפתור את מצוקת המגורים ? מעבר לדיור הציבורי נייחד פרק למושג של דיור בר השגה , שכאמור הוא מושג רחב ורב רבדים , ומתאר מצב של שכבות נרחבות ב אוכלוסייה בישראל ובפרט באוכלוסייה הערבית . 4.9 דיור ב קרב ה אוכלוסייה הערבית השינויים שהתחוללו בעשורים האחרונים בחברה בישראל לא פסחו על הסביבה והקהילה הערבית . במדינת ישראל חיים כיום כ- 1.4 מיליון אזרחים ערבים בכ- 1,187 יישובים , שמתוכם 134 יישובים ערבים מוכרים . שטח השיפוט של הרשויות הערביות עומד על כ- 2.5% משטח המדינה . אזרחים ערבים מחזיקים בבעלותם כ- 3.5% משטח המדינה , לא כולל השטחים שנתונים עדיין בסכסוך בעלות בין המדינה לאוכלוסייה הערבית ה בדווי ת בנגב . פחות מ- 1% בלבד משטח זה מיועד לפיתוח על פי תכניות מתאר מאושרות . מאז קום המדינה לבד מן היישובים ה בדווי ם בנגב , לא הוקם אף לא יישוב ערבי חדש וזאת למרות ריבוי האוכל וסייה הערבית בארץ ) הצעת הרשות לפיתוח כלכלי של מגזר המיעוטים במשרד ראש הממשלה לפתרון סוגיית התכנון והדיור במגזר הערבי , 2012 ( . עיקר היצע המגורים הזמין ביישובים הערביים מבוסס על שיטת הבנייה העצמית על קרקע פרטית או על קרקע מוחכרת מהמדינה . 86 האוכלוסייה הערבית כי ום אינה הומוגנית מבחינת צורות היישוב או הביקוש למגורים . על פי הגדרה של כ ,ס" למ ה- 94% מ תוכ ה מתגוררים ביישובים עירונים ; כמחצית מהאוכלוסייה הערבית גרה ביישובים עירוני י ם המנוהלים על ידי עיריות ש מספרן כיום 11 עיריות ; לבד מה ערים המעורבות כגון עכו , חיפה , רמלה , לוד , נצרת עלית , שמאכלסות כעשירת מהאוכלוסייה הערבית , נוספות להן ערים שמתחילות לקלוט אוכלוסייה ערבית כגון באר שבע , חדרה , נהריה ועוד . האוכלוסייה הערבית גרה בשלושה אזורים גאוגרפיים מובחנים : הגליל , המשולש , והנגב . כיום , יותר משליש מציינים כי הם גרים בדירות ולא בב תים )ח' מאיסי , 2008 ( , שינוי שמחייב יצירת היצע מגוו ן של פתרונות מגורים . האזרחים הערבים הם אוכלוסייה ילידית שחוותה מהפך במעמדה מרוב למיעוט לאחר הקמת מדינת ישראל . ננקטה כלפי ה מדיניות ממוסדת של הפקעות קרקע וצמצום המרחב הפרטי והקולקטיבי שלה , לצד הדר ת ה מן המרחב ה ציבורי . מציאות זו משפיעה על דפוסי ההתנהגות המרחבית על , עמדותיה , ועל דפוסי הביקוש במשק הדיור . 4.9.1 התמורות בשיטת ה בנייה העצמית ב י ישובים הערבי ים תמורות סוציו- כלכליות ומבניות מהירות מתחוללות בקרב האוכלוסייה הערבית במעבר בין ה- דורי . תמורות אלה מקבלות ביטוי ב רמת ההשכלה העולה , בהרכב הענפי של התעסוקה , במבנה הכלכלי של היישוב , ובמשק הדיור , והן משפיעות ישירות על ההיצע והביקוש , ועל המבנה הפיסי של היישוב . עד שנת 2000 הבנייה השכיחה הייתה מבנים בני קומה או שתיים , ואילו כיום מדובר על שלוש עד ארבע קומות . החלו גם צצים מב ני דירות בני שמונה קומות כגון בטייבה , טירה וג ' לגוליה . נסיעה בדרך 6 ודרך65 חו צה ואדי עארה מעידה על כך בברור . 87 מ : קור %D7%95%D http://www.madlan.co.il/local/%D7%92'%D7%9C%D7%92' U5T 5TU 7%9C%D7%99%D7% 88 4.9.2 מעבר מדיור בית ב " עשיר , " ים למגורים בדירה לאוכלוסייה " עניה " כאמור , עיקר משק המגורים של האוכלוסייה הערבית הוא בנייה עצמית של בתים גדולים יחסית , המאופיינים כשייכים למשקי בית עשירים . אלא שהאוכלוסייה הערבית , שהיא במעמד סוציו-כלכ לי בינוני עד נמוך על פי רוב , נקלעה לצורת דיור של " עשירים " כתוצאה של מחסור בהיצע דיור ציבורי יזום . מה שנותר לה אפוא הוא להמשיך בשיטת הבנייה העצמית , המסורתית , על קרקע בבעלות פרטית , כאשר תהליך הבנייה ממושך ומתבצע בשלבים , ושותפים בו כל בני המשפחה . הנכס מהווה א ת ההשקעה העיקרית של משק הבית . מאליו ברור כי זוהי שיטה בזבזנית מבחינת צריכת קרקע , פיתוח ואחזקה של תשתיות עירוניות . בעשור האחרון גם שיטה זו מתחילה להשתנות . שיטת הבנ י יה העצמית )self- housing (, שמאפייניה תוארו על ידי ח ' מאיסי )Khamaisi, 2013 (, מוסברת להלן : היוז מה להקמת הבית : י הבנ יה מתבצעת על ידי בעל הבית או ביוזמ , תו על קרקעות פרטיות שהועברו בירושה או נרכשו בשוק המקרקעין הפרטי . מחקר שערכה עמותת הגליל בשנת 2010 מצא , כי 92.9% מהמשפחות הערביות גרות בבתים בבעלות פרטית לעומת 94.5% בשנת2007 , ו זאת בהשוואה ל- 65.8% במדינ ת ישראל בכלל . רק אחוז קטן גר בבתים בהשכרה )4.8% .( מתכונת זו מזכירה את הנוסחה של " בנה ביתך " השכיח בקרב האוכלוסייה היהודית ) ראה דיון ב בעלות על דיור בהמשך ( . מימון : בהיעדר מימון ממשלתי , י המ מון ל הקמת ם של בתים פרטיים נשען על חסכונות אישיים של בעל הבית ובני משפח תו המורחבת , כלומר אחים נשואים ולא נשואים כ חס . ונות אלה הולכים ו נשחקי ם. 89 שלבי הקמת הבית : בדרך כלל הקמת בית התבצעה באופן הדרגתי , בשלבים , בהתאם ליכולת הכספית , כאשר משפחות מתגוררות לעתים ב בתים שבנייתם טרם הושלמה , )ח' מאיסי , 2008 ; סלימאן , 2011 .(שיטת הבנ י יה העצמי ת מאפשרת מימוש ההון החברתי הקיים בתחום המגורים בקרב האזרחים הערבים . הון חברתי כולל את הקשרים ו התמיכות ההדדיות , דבר שמעצים את משק הבית ומשרה עליו תחושת בי טחון )ח' מאיסי ,2008 ; Khamaisi, 2013 (. טיפוס וסגנונות בני : הי האוכלוסייה הערבית הכפרית ממעיטה בבניית בת ים משותפים , ואלה המוקמים נבנים בעיקר בבנ י יה עצמית . גם אותם מקרים של בניית בית הכולל מספר דירות משותפות , נעשים על פי רוב בתוך המשפחה הגרעינית והמורחבת . כתוצאה מכך , מי שידו משגת לרכוש קרקע לבנייה מתכ נ ן ברוב המקרים לבנות עליה בית לשימוש בניו בעתיד , כלומר לבצ ע העברה ן בי-דורית של הון כלכלי , קרקע י ודיור . הבית מהווה אם כך יחידה שפיתוחה המלא מתבצע על פ נ י דורות ו , צורתה הסופית אינה נקבעת באופן מידי . גובה הבנייה האופייני לבני י ה עצמית משקף את גודלה של המשפחה המורחבת והדורית , ונקבע לפיכך על בין 4-3 קומות . צורת הבני : הי לפי שיטת הבנ י יה העצמית בעל הבית הוא המחליט על צורת הבנייה , ועל היקף הניצול של זכויות הבנייה המוקנות לו על פי תכניות מתאר מקומיות . שיעור ניצול זכויות י בנ ה יה שונה אפוא ממשפחה למשפחה . בממוצע , היקף ניצול זכויות הבנייה של תכניות מתאר מאושרות נע בין רבע לשליש . שמירה על המבנה השיוכי : מכיוון שהמגרשים לבנייה במתכונת העצמית נוצרו על פי רוב בדרך של הפשרת קרקע חקלאית על פי תכניות מתאר , ומכיוון שכמעט ואין שוק נדל " ן חופשי , הרי שנשמר מבנה ה שכונות ה שיוכיות בהתאם ליחסי ה קרבה . כך למעשה 90 משמ ר ים את המרקם הסוציו- מרחבי ההומוגני המבוסס על השיוך למשפחה ו \ או החמולה . הקרקע החקלאית , שהייתה בבעלות חמולה מסוימת , מחולקת ונמכרת לקרובי משפחה , באופן שיוצר שכונות בעלות אופי חמולתי / משפח תי מורחב מובהק . כיום , מאחר ש עתודות הקרקע לבנייה שהיו בחזקת המשפחות הערביות נוצלו , היצע ה מגורים נמוך . בד בבד , הביקוש לדיור גדל ו הולך בשל שיעורי ריבוי טבעי גבוהים ובהיעדר הגירה אל מחוץ י לי שובים הערביים . קיימת תנועה זניח ה של מעבר מ י ישוב לי י שוב בשנים האחרונות , ו לעתים אף י לי שובים יהודיים כמו כרמיאל ונצרת עילית , חרף ניסיונות לבלום את התופעה )Khamaisi, 2013 .( שיעורי ה הגירה ה נמוכים ב אוכלוסייה הערבית מעידים על בחירה מדעת להמשיך לגור בי י שוב המגורים המקורי , סמוך לבני ה משפח ה המורחבת , ולכן ערבים רבים נולדים ומתים באותו י י שוב עצמו ולפעמים באותה שכונה )Khamaisi, 2013 ;חליחל , 2011 .(לכך נוסף ה חשש או הרתיעה של האוכלוסייה היהודית מ פני הגיר ה של ערבים י לי שובים היהודיים בטענה ש הם רוצים "ל השתלט על " המקום . יש גם מי שהרחיקו לכת והעלילו כי מנהיגים ברשות הפלסטינית מעודדים את האזרחים הערבים בישראל לכך )Rabinowitch, 2001 .( במילים אחרות קיימת מגמה של מניעת ערבים להגר י לי שובים יהודיים , במיוחד י לי שובים קהילתיים בארץ . ההתערבות הממשלתית בשוק הדיור במגזר הערבי זניחה מאוד בין אם מדובר ב הפשרת קרקע ציבורית לצורכי בני ה י ובין אם ל הקמת מבני ציבורי . גם הבנייה הציבורית החסרה תורמת ל מצוקת דיור מאוד קשה בי י שובים הערב ים י , בהם צפיפות הדיור לנפש גבוהה בהשוואה י לי שובים היהוד ים י 'ח . מאיסי , למשל , מלמד כי בשנת 2010 צפיפות הדיור בקרב הערבים הייתה1.48 אדם לחדר בהשוואה ל- 0.83 בקרב יהודים . לעומת זאת נתונים מעודכנים על 91 פי נתוני השנתון הסטטיסטי לישראל )2014 (מראים , כי צפיפות הדיור בקרב האוכלוסייה היהודית רשמה ירידה מזער ית ו עמדה על 0.81 נפשות לחדר בעוד בקרב האוכלוסייה הערבית הצפיפות עמדה על 1.35 נפשות לחדר . משמע , הפער בצפיפות הדיור בין האוכלוסי ות נשמר . פערי צפיפות קיימים גם באוכלוסייה הערבית פנימה , כאשר צפיפות הדיור בקרב מוסלמים גבוהה משאר הדתות וע ומדת על 1.56 אדם לחדר בהשוואה ל- 1.34 בקרב דרוזים ו- 1.16 בקרב נוצרים )Khamaisi, 2013 .( ההבדלים בין ערבים ויהודים בצפיפות הדיור נובע ים מההבדל בגודל משק בית , כאשר ממוצע גודל משק בית בקרב יהודים עמד על 3.11 נפשות לעומת 4.75 נפשות בקרב הערבים ) שנתון סטטיסטי לישראל , 2014 .( הנתונים שה ציג ח' מאיסי הנוגעים ל יוזמות ממשלתיות לאספקת דיור לאוכלוסייה הערבית מראים , כי מתחילת שנת 1970 פחות מ- 2% מהמשאבים הושקעו בבני יה יזומה וקבלנית-ציבורית . בתקופה שבין 2005-2001 , נבנו ביוזמה ממשלתית10,000 בתים , מתוכם שיעור הבנייה במגזר הערבי עמד על 3.3% בלבד כ . לומר שגם בחלוף יותר משלושים שנה הגידול בשיעור הבנייה עמד רק על 1.3% . מאז 1975 נבנו קרוב ל- 337,000 דירות מגורים מכספי ציבור בהתערבות משרד הבינוי והשיכון . ו מאז קום המדינה רק 1,000 יחידות דיור נבנו בי י שובים הערביים מכספי ציבור . בין השנים 2004-2002 נבנו 20,510 יחידות דיור ציבוריות בי י שובים יהוד י ים לעומת 224 יחידות בי י שובים ערביים . הבני ה י המועט ה של יחידות דיור ציבורי י בי שובים ערב י ים נובע ת מהשקפת העולם הממסדית , לפיה ם ה אינם זקוקים לדיור ציבורי , או לח מ , פין ולי התעלמות ממסדית מ צורכי המגורים של האוכלוסייה הערבית הב , נחה ש המשק הערבי יספק את צרכיו גם ללא התערבות ממשלתית . 92 צמצום עתודות הקרקע המיועדת לבני י ה עצמית מחד והתערבות ממשלתית לפתרון בעיות הדיור בי י שובים הערביים מאידך חוללו שינוי מהותי בשיטת הבני יה שהתבססה על הקמת בתים פרטיים . נוצר דפוס מגורים חדש , שמשתקף במעבר מ בי ת מגורים פרטי למגורים בדירת מגורים , עליו עמד ח' מאיסי )2008 (בהרחבה . ב תחילה , בני המשפחה המורחבת החלו ב ה קמת בתים רבי קומות שיועדו למגורי אחים יחד עם בית האב ת . וספת קומות מעל בית האב או מעל לבית פרטי קיים הינה צורת המגורים החדשה ו הנפוצה בי י שובים הערביים ל . אחר ונה אנו עדים ל יוזמות של גופים ממשלתיים שונים להקים בתים רבי קומות לדיירים שאינם בהכרח בני אותה משפחה , כגון פרויקט בנה בי תך בכפר מנדא , פרויקט שיכון שנלר בנצרת , ושכונת אלואדי בסח ' נין בשלב שיווק ובנייה . גורמים פנימיים וגורמים חיצוניים אחראיים לדפוס המגורים המ שתנה ביישובים הערביים . גורמים פנימיים : גידול בביקוש עקב מחזור גדול של זוגות צעירים שהצטרפו למעגל מבקשי ה דירות ; מחסור בקרקע מתוכננת זמינה , נוכח ביקוש שהולך וגדל שמקורו ב חלוק ה לא שוויונית של הקרקע י בי שובים . עתודות הקרקע לבני י ה מרוכזות בידי מספר קטן של בעלים , שאינם מוכרים אותן ומיעדים אותן ל דור ה נכדים , בעוד משפחות אחרות חסרות קרקע לבני ; הי עיבוי וציפוף , שנולדו ממחסור בקרקע לבנ י יה וגידול הביקוש , יצרו את דפוס המגורים שנבנה מעל לבתי האב או בסמ וך להם , כדי לספק קורת גג לזוג ות צעיר ים שעמדו להינשא ; מצב כלכלי שאינו מעו דד רכישת דירות . רוב משקי הבית הערבי י ם שייכים למעמד בינוני נמוך הו , מקורות הכלכליים העומדים לרשותם מוגבל . ים גורמים חיצוניים : הדרה ממשק ה דיור ושליטה על המיעוט הערבי באמצעות ה. הכוונה היא י לה עדר מדיניות המספקת פתרונות דיור ו מנגד ל מדיניות תכנון מגבילה , המקטינה את השטחים המיועדים 93 לפיתוח , ומצמצמת את השטחים המתוכננים והזמינים בי י שובים הערבי ים; מגבלות על מוביליות ושיתוף במרחב הציבורי , לבד מהכבדת ה עונשים שמשיתים בתי ה משפט על בני י ה חדשה ללא היתר ) חמאיסי ,2008 .( סלימאן )2013 (, מצא כמה סיבות ל מעבר ממגורים בבתים פרטיים למ גורים בדירות . על רובן עמד כבר ח' מאיסי , ובהן : חלוקה לא שוויונות של קרקעות מתוכננות ומאושרות לבנייה ו משפחות שקרקעות י הן נמצאות מחוץ לתכנית או בגבול של תכניות המתאר ; גם סלימאן מצביע על גורם ה עיבוי ו ה ציפוף ש , בולט במיוחד בקרב בני הדור השלישי , אותם צעירים שהקימו את בתיהם על מגרשים סמוך לבית האב או בנו מעל ו ; יו אי הרחבת תכניות המתאר של י הי שובים הערביים שמחריפה עוד יותר את מצוקת הדיור . 4.9.3 ש ינויים אורבניים בקרב האוכלוסייה ברבות הזמן המירה הקהילה הערבית את מגוריה הכפריים ה מסורתיים במגורים יותר מודרניים , היברידים-א ורבניים . תהליך עיור משובש וסלקטיבי פוקד את האוכלוסייה הערבית ו מושפע מה נסיבות הסביבתיות , ה סוציו-פוליטי הו ות מבני ות של הקהילה הערבית . תהליך זה יצר את ה תנאים לצמיחת סוג של דיור המבסס בעיקר על בני י ה עצמית . תהליך ה אורבניזציה חולל גם שינויים פסיכולוגיים וסוציו-אק ונומיים בתוך הקהילות הערביות וניכרת בהן השפעתו על דפוסי ההתנהגות של התושבים )Khamaisi, 2013 ( . הצעירים הפכו משכילים יותר והשתלבו במקצועות שאינם רק חקלאות וגם גילו את המחסור בקרקע פנויה לבנייה של בית צמוד קרקע בכפריהם ) קיפניס , 1996 ( . 94 4.9.4 חסמים ב פני דיור בר השגה הפרק הקודם עסק במשבר הדיור בישראל שחל על כלל האוכלוסייה בישראל , קל וחומר על האוכלוסייה הערבית . ברשויות הערביות עצמן יש חסמי תכנון , חסמי יישום תכניות עקב אפליה וחסמי יישום בתוך היישוב עצמו ש ידונו כאן בהרחבה ) סוויד , נעלי- יוסף , ובנא- 'ג ירייס , 2014 (. כ- 30% מן אוכלוסייה הערבית מחזיקים באדמות ראויות לבנייה , שאינן נמכרות בשוק החופשי אלא נשמרות לשימוש עתידי של בני משפחה . כאמור מדובר בעיקר על אדמות בבעלות פרטית ובחלוקה לא שוויונית של קרקע במגזר הערבי . מסתבר גם , שיש ריבוי בעלויות על קרקעות רבות שהחלוקה בינ יהם לא נעשתה על פי כללי תכנון ובנייה הולמים המתחשבים בצורכי הקהילה אלא רק ב צורכי הפרט ) הצעת הרשות לפיתוח כלכלי של מגזר המיעוטים במשרד ראש הממשלה לפתרון סוגיית התכנון והדיור במגזר הערבי , 2012 ( . לבד מבעלות פרטית והיעדר תכנון שנדרש לצורכי האוכלוסייה , קיים גם מחסור בשיווק ובניצול הקרקעות בבעלות המדינה בתוך היישובים הערביים , שכן המדינה מייעדת אותן לשימושים אחרים ) נאסר , 2012 ; סוויד , נעלי-יוסף ובנא- 'ג ירייס , 2014 .( חסם נוסף הינו שטח השיפוט של הרשויות הערביות , שכמעט לא השתנה מאז קום המדינה . חלק גדול מהרשויות הגישו בקשות לשינוי שטח השיפוט שלהן בהליך ארוך ומסורבל , וקיבלו שינויים מינוריים ולא הרחבות משמעותיות בשטחן . מספר נרחב של אדמות בבעלות ערבית נמצאות בתחומי שיפוט של מועצות אזוריות אחרות , סמוכות , כמו במשגב או בעמק יזרעאל למשל , דבר שמשבש את הרצף הטריטוריאלי וכך גם א ת התפתחות היישוב הערבי והבנייה בו . ישנם גם יישובים שלא זכו להכרה ולפיכך נמנעת מהם האפשרות לבסס תכניות מתאר , וליהנות משירותים בסיסיים כמו 95 מים , חשמל , טלפון וכבישים ) נאסר , 2012 ( ) הצעת הרשות לפיתוח כלכלי של מגזר המיעוטים במשרד ראש הממשלה לפתרון סוגיית התכנון והדיור במגזר הערבי , 2012 ( .זאת ועוד . ב די היעדר השירותים די בו כדי למנוע מהאזרחים להוציא היתרי בנייה , שכן על פי רוב ועדות התכנון מתנות את אישורן לפיתוח בהימצאותה של תשתית קיימת : דרכים , ביוב ומים ) נאסר , 2012 (. ביישובים הערביים אצורות הרבה תכניות מתאר ישנות , שכבר ודאי אינן עולות בקנה אחד עם הצרכים והזמנים המשתנים , משום שהאחריות לקידומן הופקדה בידי הרשויות והוועדות המקומיות שלא עשו די והזניחו את תחום הבנייה . מקצת מהבנייה מתבצעת גם בשטחים ציבוריים ועלולה לחסום דרכים ולמנוע את השימוש לשמו נועדו . מלבד זאת , הרבה י חידות דיור במגזר מעוכבות בגלל היעדר פתרון לביוב בהם ) נאסר , 2012 ( ) הצעת הרשות לפיתוח כלכלי של מגזר המיעוטים במשרד ראש הממשלה לפתרון סוגיית התכנון והדיור במגזר הערבי , 2012 ;בנא , 2011 ( . תושבים שנאלצו לבנות את בתיהם ללא האישורים המתחייבים , מגישים תכניות מתאר נקודתיות כאשר הבתים הבנויים נכללים בהן . התכניות על פי רוב אינן מאושרות בשל חששה של המדינה ליצור תקדים , ולעודד עוד תושבים לבנות את בתיהם בדרך לא חוקית ) נאסר , 2012 ( .האוכלוסייה הערבית מתקשה לגייס מימון יזמי , כפועל יוצא של הדשדוש בקידומן של תכניות המתאר וחסר בפרויקטים חדשים , וגם עקב היעדר היתכנות כלכלית במימוש התכניות הקיימות בשטח ) סוויד , נעלי-יוסף , ובנא- 'ג ירייס , 2014 (. היישובים הערביים שמוגבלים בשטחם מוגבלים גם מלהשתמש בקרקעות המדינה הסמוכות להם , שכן רובן מיועדות על פי תכניות מתאר ארציות לשמש כשטחים פתוחים ירוקים , יערות , שמורות טבע או מכלולי נוף . תצוין גם סלילתו של כביש חוצה ישראל שגרם 96 להפקעת מאות דונמים משטחי היישובים הערביים וחצה את רצף הקרקעות ) נאסר , 2012 (; ) הצעת הרשות לפיתוח כלכלי של מגזר המיעוטים במשרד ראש הממשלה לפתרון סוגיית התכנון והדיור במגזר הערבי , 2012 (. לאוכלוסייה הערבית חסר ייצוג הולם בוועדות מקומיות לתכנון ובנייה בתוך הרשויות הערביות ונעדר גם ייצוג הולם שלהם במוסדות התכנון ובמוקדי קבלת ההחלטות )ח' מאיסי , 2010 ( . כיום רק בנצרת , טייבה , טירה , רהט ואבו בסמה יש ועדות מקומיות לתכנון י ובנ יה עיר ו ניות , שאר היישובים הערב י ים שייכים לוועדות מקומיות מרחביות . היעדרה של ועדה פוגע ביכולתה של הרשות המקומית ביישוב לפעול באופן עצמאי ולספק את צרכיו , בשעה ש היעד ר ייצוג הולם במוסדות התכנון מ איין את ההשפעה של המגזר על התכנון ביישוביו בנא ) , 2011 ; הצעת הרשות לפיתוח כלכלי של מגזר המיעוטים במשרד ראש הממשלה לפתרון סוגיית התכנון והדיור במגזר הערבי , 2012 (. מצד שני במקרים לא מעטים נוצרים ניגודים וסתירות ביו הרשויות המקומיות שהן גוף פוליטי נבחר ביישוב , לבין הו ו עדה המקומית המר ח בית לתכנון והבני ה י שממונה על ידי משרד הפנים או מי מטעמו . ניגודים וסתירות אלה לעתים קרו בות פוגעים בקידום ה תכנון ה מתארי ה מפורט , שהוא ה בסיס להפשרת קרקע ו ל הפיכתה זמינה למגורים עבור האוכלוסייה המקומית . ממחקרם של סוויד , נעלי-יוסף , ובנא- 'ג ירייס )2014 ( עולה , שגם כישלון של פרויקט בנייה מדכא את המוטיבציה לתכנן . הם סיירו בערים ערביות ובטייבה , למשל , מצאו שלושה מבנים של דיור ציבורי שנכשלו . המבנים היו ברמה נמוכה ויצרו שכונות דלות וריכוזי עוני והיו רחוקים מלספק את צורכיהם של המשתכנים . לטענתם , כיום לא ניתן לזהות חשיבה אסטרטגית כלשהי שמכוונת ל אוכלוסייה הנזקקת ו , המחוסרת דיור וקר קע בעיר . 97 הריסת מבנים קיימים תורמת אמנם למצוקת דיור ביישובים , אך בד בבד מאלצת את אוכלוסייתם למצוא פתרונות חלופיים ) ארגון שגרירי רוטשילד , 2015 ( .האפליה , היעדר תכנון ממשלתי , היעדר תשתית ואי הכרה ביישובים הערביים אילצו את תושביהם לבנות את מגוריהם ללא היתרים נא ב) , 2011 (. לבד מכל החסמים שנמנו , האוכלוסייה הערבית עצמה אינה ששה לקבל סיוע או לשעבד נכס לטובת משכנתא , וזאת ב ל ש עכבות מובנות בתרבות המוסלמית כלפי תשלום ריבית ; נוספים עליהם גם בעיות רישום מקרקעין ומשכון הבית / הקרקע או נבצרות של משק הבית לעמוד בתנאי החזר המשכ נתא בגלל אי יציבות כלכלית או תעסוקתית . גם כשניכר ת נכונות להתבסס על משכנתא , מתעורר קושי בקבלתה , עקב בעיית רישום הבעלות של הקרקע , שמשליכה על תהליך אישור ונטילת משכנתאות ) סוויד , נעלי-יוסף , ובנא- ג' ירייס , 2014 ; ח' מאיסי , 2008 ( . יש גם מי שאינם מעוניינים בצורות מגורים שונות מאלה המסורתיות שכן המשפחה המורחבת מקנה תחושת שייכות וביטחון ) בית קרקע (. קיים אפוא קושי לאמץ מדינות דיור כזאת או אחרת בלא הסתייגות ) מסרי-חרזאללה , רזין , וחושן , 2011 ; ח' מאיסי , 2008 (. 4.9.5 פתרונות לחסמים בדרך לדיור בר השגה בפתח הדברים ראוי להדגיש את העובדה שעל אף שהאוכלוסייה הערבית נתפסת תמיד כהומוגנית ואחידה , נוצרו בה הרבה קבוצות בעקבות הפיתוח , המאפיינים המרחביים ואזורי היישוב . תכנון של דיור הול ם צריך להביא בחשבון את צורכיה של כל קבוצה כזאת , ולה פנים שהסוגיה איננה רק תכנונית-חברתית אלא טומנת בחובה גם היבטים כלכליים , מבניים , סביבתיים ופוליטיים )ח' מאיסי , 1996 (. 98 ישנם כמה מאמרים אקדמיים שמציעים מתווה פעולה להתרת החסמים שצוינו לעיל ש , הדיון נשען עליהם . כצעד ראשון מוצע שהמדינה תכיר בעומק הסוגיה ובאחריותה שלה הן למשבר הן לפתרונו בנא ) , 2011 ( . מקבלי ההחלטות נדרשים לנקוט צעדי מדיניות ואת החלטות הממשלה יש ליישם ) נאסר , 2012 ( . המדיניות שאמורה להינקט צריכה לקדם את השוויון האזרחי ולהקצות משאבי קרקע , תכנון ודיור בנא ) , 2011 ( . 4.9.6 מדיניות ממשלה כחלק ממדיניות ממשלתית יש להכין תכנית עבודה להשלמת תכניות מתאר מקומיות שטרם הוגשו לאישור או טרם אושרו ביישובים ערביים ולהפוך אותן לתוכניות מפורטות ובנות ביצוע ) נאסר , 2012 ( . יש להאיץ את ההסדרה של בעיית רישום המקרקעין על ידי הטלת מיסוי סביר על הבעלים העתידיים ולפעול למען יישוב המחלוקות בין הערבים למדינה על הבעלות על הקרקע )ח'מ איסי , 2004 .( עוד יש להפעיל את חוק ועדות הדיור הלאומיות ביישובים הערביים כדי לזרז את הליך אישור התכניות המבטיחות היצע של דיור בר השגה ) סוויד , נעלי-יוסף , ובנא- ג' ירייס , 2014 ( . את הסיבוכים המשפטיים ניתן להתיר דרך התווית תכנית אב ליישובים הערביים , שתתמקד בתנא ים הדרושים להנפקת היתרי בנייה ) נאסר , 2012 ( . קיים צורך להגדיל ולנצל את המרחב הקרקעי והתכנוני בשליטת היישובים הערביים בנא ) , 2011 ;נאסר , 2012 ( . יש לפעול להגדלת ההיצע של קרקעות מדינה בהם ולתת מענה לביקוש הגדל והולך של מחוסרי קרקע . יש לעודד איחוד וחלוקה מ חדש ש ל חלקות הקרקע במגזר ומומלץ לצד זה להקים קרן ממשלתית שת ממן את מנגנוני הפיצויים לניזוקים בתהליך )ח' מאיסי , 2004 .( 99 כמו כן , היכן שניתן יש לעדכן או להכין מחדש תכניות מתאר שעולות בקנה אחד עם צורכי האוכלוסייה . מוכרחים להכיר באופן תכנוני בשלושים וחמישה כפרים בדווי ם, וכנגזר מכך גם בתוכניות המתאר שלהם בנא ) , 2011 ( . עוד צעד רצוי הוא להבטיח ולהגביר את הייצוג ההולם של ה אוכלוסייה הערבית במוסדות התכנון , האמונים על קביעת מדיניות הקרקע והתכנון בכל המדינה ) נאסר , 2012 ( . חשוב מאד גם לשלב את הציבור הערבי בתוכניות סיוע ממשלתיות ולהשקיע בתשתיות ובשירותים בתוך היישובים בנא ) , 2011 (. אשר למצב המשכנתאות במגזר , יש הכרח לפעול עם מקבלי ההחלטות , הבנקים והרשויות השונות כדי להחיל שינוי בתנאים ו באופן שהמענקים והמשכנתאות יונגשו לאוכלוסייה הערבית ) סוויד , נעלי-יוסף , ובנא- 'ג ירייס , 2014 (. 4.9.7 פעולות של הציבור לבד מכל הצעדים שהממשלה צריכה לנקוט , גם הציבור יכול לתרום להסרת החסמים הקיימים . חשיבות רבה נודעת ל שיתופם של תושבים ערבים בצוותי התכנון לא רק כצעד אזרחי נכון אלא ל הבנת הסוגיה לעומקה . שיתוף כזה יתרום ל שיפור ב יחס ה של האוכלוסייה למדינה ולהגברת הממד האזרחי בחייה )ח' מאיסי , 2004 ( . יש גם לפעול כדי להעלאות את המודעות לחשיבות וליעילות אישור תכניות עתידיות וקיימות ) סוויד , נעלי-יוסף , ובנא- 'ג ירייס , 2014 ( . את המהלכים המשפטיים צריך להגביר ולהגיש עתירות לבת י ה משפט שמחייבות את רשויות התכנון להבטיח תכנון מת ארי הולם . ארגונים ציבוריים ומקצועיים יכולים ליזום שינויים לתכנון המתארי , הארצי והמחוזי בישראל ובכך לסייע להסרת המכשולים התכנונים . אפשר להקים ועדת בדיקה ציבורית שתורכב ממומחים 100 ואקדמאים ותכלול גם ייצוג מהותי של אנשי ציבור מהחברה הערבית וראשי רשויות מקומיות ש ל המגזר ) נאסר , 2012 (. 4.9.8 פעילות מחקרית גם לאקדמיה תפקיד בהקלת המצוקה , על ידי הכנת מחקרים הבודקים לעומק את היקף הנתונים , את המצב הקיים ואת התמורות המתבקשות כדי להידרש ל צורכי האוכלוסייה . אנשי המקצוע ומקבלי ההחלטות יכולים להסתייע בהם כדי להבין את הסוגיה ע ל כל היבטיה ולהציף אותה ) סוויד , נעלי-יוסף , ובנא- ג' ירייס , 2014 (. 4.9.9 פתרונות דיור ביישובים הערביים פתרונות חלופי י ם לדיור המסורתי שהאוכלוסייה הערבית הייתה מורגלת אליו עשויים להיות , למשל , אלה : מגורים בשכירות , הגירה ליישובים יהודיים או מעורבים או מגורים עם הורים . לבד מ כל אלה עלה לאחרונה בדיונים גם נושא הבנייה הרוויה . מחקר של ארגון שגרירי רוטשילד בשיתוף החברה למשק וכלכלה בדק את נכונות האוכלוסייה לפתרון של בנייה רוויה בתוך היישובים הערבי . םי מן המחקר עולה כי האזרח הערבי אינו שש אמנם לנטוש את אורח חייו ומגוריו ה מסורתיים , אך בהיעדר היצע דיור הוא מוכן לשקול , בתנאים מסוימים , מגורים בשכונה חדשה שנבנתה בבנייה רוויה עם תשתיות עירוניות מפותחות , כבישים ומדרכות , תאורה ושטחים ירוקים לצד מוסדות חינוך בריאות , רווחה ופנאי ) ארגון שגרירי רוטשילד , 2015 (. במציאות של מחסור בקרקע , דירות אלה הן ההיצע היחיד שעומד לרשות האוכלוסייה הערבית , וגם זה רק באישורו של מנהל מקרקעי ישראל . במלים אחרות , מעבר לסייגים הממסדיים , רק גישה שתקנה לאוכלוסייה הערבית 101 תחושה של שותפות הוגנת תוכל לספק פתרון הולם למצוקותיה )ח' מאיסי , 2003 (. פרויקטים של בנייה רווי ה ביישובים ערביים , אם למנות כמה , הם אלה : שכונת הוורדים בנצרת שנחשבת להצלחה ומאכלסת את בני המעמד הבינוני והגבוה ; שכונת אל ראם בנצרת , שמאכלסת את המעמד הבינוני והנמוך בבתים בני ארבע או שש קומות ; שכונת כוכב הצפון ברינה שגם נבנתה עבור תושבי נצרת ; אתר טירה , שהיה לאחד הפרויקטים הראשונים מסוג זה ו , עד היום לא הגיע לכלל סיום ; אתר טייבה , שהסתיים אחרי עשר שנות עיכובים וקשיים רבים ; ואתר ג , ת' שמורכב משלושה אתרים נפרדים שאוכלסו על ידי תושבים מקומיים , תושבי פרדיס ויישובים אחרים בסביבה . הניסיונות המעטים שהיו עד כה לבנייה רוויה ביישובים הערביים נכשלו בחלקם א , חרים נחלו הצלחה חלקית ורק אתר שכונת הוורדים בנצרת נחל הצלחה משמעותית ) שנל ופארס , 1996 (. סקר שערך אגבאריה )2015 (זיהה י בנ יה רוויה על פי ההגדרה הנהוגה במשרדי ממשלה ובקרב מקבלי החלטת שנבנתה ביוזמות מקומיות . הלוח להלן מסכם דוגמאות מייצגות . 102 לוח מס ' 1 דו גמאות נבחרות של בני י ה רוויה ביישובים עי ר וניים ערבי ים, לפי מאפייני ממוצע גודל דירה ועלות ה, נובמבר 2015 י ישוב פרויקט שטח דירה מ"ר מחיר מכירה באלפי₪ מחיר ר " למ באלפ י₪ מאפייני דירות ה טיר 110 600,000 5,455 דירה עורפית במבנה בן 4 קומות טירה 110 650,000 5,909 דירה בחזית במבנה בן 4 קומות כפר יאסיף עפיף 120 800,000 6,667 דירה במבנה בן6 קומות כפר יאסיף המרפסות 120 700,000 5,833 דירה במבנה בן6 קומות כפר יאסיף ' שכ מערבית 120 700,000 5,833 דירה במבנה בן6 קומות נצרת שנילר 110 1,000,000 9,091 בניינים בני6 קומות נצרת העמקים 115 1,180,000 10,261 בניינים בני6 קומות , דירת פנטהאוז מקור : אגבאריה , יוסף ) , 2015 (. חוות דעת בעניין י בנ יה רוויה במגזר העירוני הערבי ; עלויות השקעות שווי ליח , ד" טרם פורסם עמ . ' 6. סקירת תשתית הידע מלמדת אותנו כי משק המגורים הוא משק דינמי . פתרונות שעלו בחלוף הזמן על סדר היום הציבורי נותנים לעתים את אותותיהם בכמה יישובים , ואחרים עדיין מתעכבים בגלל חסמים ומגבלות פנימיים וחיצוניים . כמו כן , תשתית הידע שנסקרה מציגה את התמורות במשק המגורים ומאפשרת לנו לברר את הניסיון בעולם וללמוד ממנו לקחים למציאו ת משק המגורים בקרב האוכלוסייה הערבית . 103 5.0 ממצאי הסדנאות והראיונות במחקר זה נערכו כאמור ארבע סדנאות , שתיים מתוכן בנצרת , בעכו , ובחורה שבנגב , ומפגשים קבוצתיים עם נציגי יישובים כמו באקה אלע ' רביה , נין ' סח . הסדנה בחורה הניבה את הממצאים הבאים : 5.1 מאפיינים כלליי ם של אוכלוסיית הנגב האוכלוסייה הערבית הבדווית בנגב מונה כ- 230 אלף תושבים , מהם כ- 65.9 אלף תושבים , ס" למ )2015 (המהווים כ- 30% מאוכלוסיית הנגב חיים בי י שובים לא מוכרים . האוכלוסייה מתאפיינת בשיעור ריבוי טבעי גבוה . שיעור הילודה הגולמי עומד על 3.7 בהשוואה ל- 2.3 בק רב האוכלוסייה הערבית בכללותה , בעוד שיעור הפריון הכולל עומד על 5.45 לאישה לעומת 3.17 בקרב האוכלוסייה הערבית ) הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה , 2015 ( . בנגב שבעה יישובים עירונים שתכננה והקימה המדינה , וכ- 46 י ישובים לא מוכרים , שעד כה רק 11 מהם זכו להכרה , ארבעה נמצאים ב תהליך הכרה ול פיכך נותרו אפוא 35 יי שובים לא מוכרים הסובלים מתנאי חיים ומצוקת דיור קשים מאוד (Shmueli and Khamaisi, 2015) . העברתה של האוכלוסייה ממקום למקום בגלל מחסור בקרקע , כמו למשל העברת שבט אבו קווידר לרהט , גרמה לחיכוכים וסכסוכים בין אנשים ומשפחות , וכיום תושבי רהט מתנגדים לתכנון שכונה ולאכלוסה על ידי בני שבט אבו קווידר . המדינה יזמה את פרויקט עיור האוכלוסייה הערבית ה בדווי ת כבר במחצית שנות השישים של המאה העשרים עת החלה בתכנון ייש ב ו חדש תל שבע , בסמוך לגרעין שבטי שיאוכלס בעיירה החדשה . המשמעות ה מדינית של הקמת ע יירות חדשות בנגב , שנועדו לאכלס את תושבי חבל הארץ הזה , הינה שלב שני בריכוז הטריטוריאלי של 104 שארית האוכלוסייה לאחר הקמת מדינת ישראל . השלב הראשון היה ריכוז באזור ה " סייג " בשנת 1949 ,והשני הוא הריכוז העירוני , שהחל בשנת 1964 עם תכנון ופיתוח תל שבע . לאחר מכן תוכננו שבע עיירות , שמה ן קמו שש ) רהט , לקיה , חורה , ערערה , כסיפה ושגב שלום (. עיירות חדשות אכלסו תושבים בשכונות מתוכננות על בסי ס תכנון יזום הכולל מגר וש ) דהיינו , חלוקת השטח למגרשים המיועדים לבניה ( וחכירת מגרשים למשקי בית גרעיניים במסגרת שכונות שבטיות . בשנת 2000 החל תכנון ליישובים חדשים כגון תרבין אלסאנע מדרום לרהט . אף כי עבור האוכלוסייה הוקמו גם יישובים חדשים מתוכננים בסמוך לגרעיני ותיקים , ה עיירות ה מתוכננות אינ ן פתוחות לכל דורש אלא מתנות את המגורים בהן בשיוך החמולתי-שבטי . לא נוצרו אפוא יישובי קהילה פתוחים עם שוק חופש י של דיור . הגבלה זו מעכבת גם כיום את הסדרת המערכת היישובית והכפרים הלא מוכרים בנגב , ותורמת ליצירת חסמים בהעמדת היצ ע דיור הולם לאוכלוסייה הבדווית ב , ד בבד עם מדיניות הממשלה הפוגעת באוכלוסי ות הכפרים הלא מוכרים . 5.2 חסמים ביישובי הבדווים במרכזה של סוגיית הב עלות על הקרקע ניטשים שני סכסוכים . האחד , בין הבדווים למדינה , השני , בין הבדווים בעלי קרקע פרטית בתוך היישובים . שני הסכסוכים מעכבים ומונעים את הליך התכנון והעמדת מגרשי מגורים זמינים לבנייה . גם ביישובים בדווים בנגב שהוכרו , ועדיין לא פותחו , לא ניתן להנפיק היתר י בנייה ולפתח תשתית על פי תכניות בגלל סכסוכי בעלות על הקרקע . עיקר הבנייה בהם היא בנייה עצמית . יישובים שכלל אינם מוכרים על ידי המדינה אינם יכולים להיות חלק מהליך התכנון והפיתוח . המחסור בקרקע מדינה המיועדת למגורים ובנייה מורגש היטב ביישובי הבדווים בנגב . מחיר יהן של הקרקעות 105 הזמינות גבוהים , ולכן לא בהישג יד ן של משפחות רבות בסביבה . חלק מהמגרשים נקראים מגרשים כלואים . דהיינו , ניתן תיאורטית לבנות בה ם על פי תכניות מאושרות החלות על השטח , ה אך חזקה בפועל של משפחה , חמולה או שבט מונעים כל אפשרות של שיווק מגרשים אלה בשוק ה חופשי . 1. הבעלות על הקרקע וסכסוכי הבעלות בין הבדווים בנגב לבין המדינה מעכב ים את תהליך התכנון . השטח עליו נפרס ים הכפרים מהווה כ- 2.7% משטח הנגב )350,000 דונם ( ) נאסר ,2012 (, שעה ש שטח תביעות הבעלות במחלוקת מהווה כ- 4.9% משטח הנגב )640,0000 דונם (. 2. הבעלות הפרטית על הק רקע וסכסוכי הקרקע בין בעלים פרטיים בתוך הי י שובים הבדווים מעכב ים את תהליך התכנון . בלקיה , למשל , נמצא כי קרוב ל- 80% מאדמות השטח הבנוי הם בידי חלק מהמשפחות , תופעה המאפיינת יישובים ערביים אחרים . בעליהן אינם סוחרים בקרקע בינתיים ואינם מאפשרים העמדת היצע של מגור ים לאוכלוסייה ביישוב . 3. איכות החיים ביישובים הלא מוכרים ירודה מאוד והם חסרים שירותים בסיסיים של מים , חשמל וביוב . על פי סקר שערכה עמותת הגליל נמצא כי רק כ- 4.4% מהיישובים הלא מוכרים מחוברים לרשת המים , 1.6% מחוברים לרשת החשמל וכמעט כל היישו בים אינם מחוברים למער כת הביוב ) סקר עמותת הגליל , 2010 .( 4. מחסור בקרקע מדינה בתוך י י שובי הבדווים בנגב המיועדת י לבנ יה ומגורים . לפי בדיקה שנעשתה באתר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ובאתר של משרד הבינוי והשיכון , 106 מתברר שאין יוזמות בנ י יה ציבוריות קבלניות בי ישובי הנגב שהוקמו על ידי המדינה כמ : ו לקיה , חורה , רהט ותל שבע . כאמור , רוב יוזמות הבנ י יה ב הם נסמכות על שיטת בנייה עצמית בלבד . 5. מחירי קרקע גבוהים ו שאינם בהישג ידן של משפחות רבות בנגב . על פי עדויות של תושבי המקום מחיר מגרש ששטחו 400 מטר בחורה , לדוגמה , עומד על כ - 170 אלף שקל ) דברי מנהל החברה הכל כלית בחורה , ( ועלויות הפיתוח עומדות על כ- 200 אלף שקל , הוצאות שמשקי בית רבים אינם יכולים לעמוד בהן ולממן רכישת מגרש . 5.3 השלכות חברתיות ותכנוניו ת 1. שכיחות של תופע ו ת אלימות בי י שובים הבדווים כתוצאה מאי הבנה של מערכת הנורמות והמנהגים של האוכלוסייה הבדווית בנגב . 2. הגירה אל מחוץ ליישובי הבדווים כתוצאה מהיעדר פתרונות דיור . על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה , האוכלוסייה המוסלמית בבאר שבע מהווה כ- 1.6% מאוכלוסיית העיר ומרביתה אוכלוסייה בדווית שהיגרה אליה . 3. איכות ה חיים ירודה מאוד , במיוחד בי י שובים הלא מוכרים , ו מתבטא ת בכל תחומי החיים בין אם זה חינוך יה י בנ , , תשתיות , שירותי בריאות וכד , ומה . 4. הריסת בתים ומבנים שנבנו ללא היתר כתוצאה מהסכסוך הלא פתור על הקרקע בין המדינה ל אוכלוסייה הבדווית . לפי נתוני ממשלת ישראל כ , - 45,000 מבנים עומדים ללא 107 היתר בנגב , שלחלקם הגדול הוצאו וכבר בוצעו צו וי הריסה בפועל ) נאסר , 2012 .( בין השנים2006-2004 הוצאו כ- 1,000 צווי הריסה מנהליים ושיפוטיים כנגד מבנים ללא היתר בכפרים הלא מוכרים ) הכנסת ,2006 ( , בשנת2010 נהרסו 275 ובשנת מבנים2011 כ נהרסו- 1,000 מבנים ) נאסר ,2012 (. 5. מאבק בין-דורי ה צעיר ים השוא פים לאיכות חיים ולרווחה בעוד הדור הישן דבק במערכת המנהגים והנורמות . 6. קרוב ל- 48% מהבתים בנגב הם בתים ארעיים כמו סוכות , צריפים ו ש , עוד חלקם זכר ל אוכלוסייה נוודית למחצה ) סקר עמותת הגליל , 2010 .( 5.4 מטרות ויעדים 1. העלאת איכות החיים של האוכלוסייה הבדווית בנגב . 2. מציאת פתרונות דיור יזומים שיענו על צורכי האוכלוסייה הבדווית במיוחד בי י שובים הלא מוכרים . יעדים אופרטיביים 1. שיתוף התושבים בתהליך התכנון של דיור ומגורים . 2. הפרדה בין התכנון לבין המאבק בין המדינה ל אוכלוסייה הבדווית בשאלת הבעלות על הקרקע . יש לתכנן את הקיים . 3. הכרה ב י ישובים הלא מוכרי ם כדי לאפשר להם להוציא היתרי בנייה לבתים קיימים , בנייה למחוסרי קרקע , שיפור רמת החיים . 108 4. הפשרה של קרקע מדינה לצורך הקמת שכונות מגורים י בי שובים הבדווים שהוקמו על ידי המדינה המספקים איכות חיים גבוהה . פתרונות שהוצעו בסדנה כדי לפתור את בעיית הדיור : 1 .בנייה רווי : ה בסדנה עצמה נטש ו חילוקי דעות בדבר בנייה רוויה בקרב הבדווים . התומכים טענו כי פתרון הבנייה הרוויה הוא כורח על רקע שיעור ריבוי האוכלוסייה , מהגבוהים בארץ , ותהליך ההגירה . הבנייה הרוויה תהיה מענה למאבק הבין- דורי על איכות חיים משופרת . כיום מתפתחת הגירה של משפחו ת מבוססות ומשכילות מה י ישובים הבדווים לי י שובים יהודיים בנגב . המתנגדים רואים בפתרון הבנייה הרוויה כחורג ממנהגיה ומערכיה של האוכלוסייה הבדווית , השואפת לפרטיות ולחיים במסגרות השבטיות . מקנן גם הפחד מפני ניסיון המדינה לרכז את האוכלוסייה ה בדווי ת באזורים מוגבלים כ די לזכות בקרקעות המיועדות להתפתחותם של היישובים הבדווים בעתיד . בעיני המתנגדים נתפס המאבק כמאבק קיומי ולא על איכות חיים . 2 .הכרה ביישובים בדווים : הכרה ביישובים בדווים שהוקמו לפני קום המדינה תמנע את העברת אוכלוסייתם ליישובים מוכרים , תקל על המחסור בקרקע ותמת ן את בעיית הדיור וצפיפות המגורים הגבוהה ואת סכסוכי הקרקע בין משפחות ביישוב . במסגרת הכרה הוצע כי המדינה תחלק מגרשים בנגב לפי קריטריונים מקצועיים גרידא ולא על בסיס שבטי . 3 .הגירה ליישובים יהודיים : יש החשים כי הגירה לערים יהודיות תגרום לממשלה לפעול לשינוי מד יניות ותאיץ את מציאת הפתרונות לבעיית הדיור של האוכלוסייה הערבית . ראשי הרשויות של יישובים יהודיים בו ו דאי נרתעים מלהפוך אותם ליישובים 109 מעורבים , וגם התושבים היהודים עצמם מעדיפים ונאבקים לשמר את ההפרדה . למדיניות העירונית ולשאיפות קהילתיות אלה שותפה הממשלה , שנוק טת מדיניות של הנצחת ההפרדה . אך בפרקטיקה ובהיעדר פתרונות ראויים לאוכלוסייה הבדווית ביישוביהם ובמחירים סבירים , חלק מהצעירים בני האוכלוסייה נאלצים לעבור להתגורר ביישוב יהודי סמוך בו קיים היצע של דירות זמינות . 4 .רה-ארגון ורה-תכנון של העיירות הערביות הבדוויות . הדילמה של מעבר מבית פרטי , גם אם הוא כולל מספר דירות של בני משפחה מורחבת , לדירת מגורים בפרויקט דיור יזום על ידי קבלן או חברה מפתחת / משכנת לא נפתרה . מעבר זה נתפס כבלתי הפיך , וממילא גם דיפרנציאלי , ועשוי אולי להיות מקובל יותר ביישובים גדולים כגון רהט ופחות בש לב זה בחורה . 5 .העברה של אוכלוסיות מי י שובים לא מוכרים לי י שובים מוכרים . העברת השבט הבדווי אבו קווידר לעיר רהט היא דוגמה מייצגת . התכנית מעוררת את זעמם הן של בני השבט והן של תושבי רהט , מסיבות שונות . משפחת אבו קווידר נאחזת במסגרת שבטית-משפחתית ומת קוממ ת נגד ה איום על אורח . ה חיי תושבי רהט מתנגד ים לקליטת מהגרים מ י ישובים אחרים כדי לשמור על ההומוגניות העירונית . תוספת אוכלוסייה גם תוסיף ו תכביד על היכולת פ לס ק איכות חיים לכלל התושבים . תהליך התכנון של שכונות חדשות ברהט איטי וממושך מאוד . 5.5 ממצאי הסדנה בעכו ביישובים ה מעורבים , בהם מתגוררת אוכלוסייה ערבית ויהודית , חיים כיום כמאה ועשרה אלף תושבים ערבים לא ) כולל ירושלים המזרחית (. כעשירת מהאוכלוסייה הערבית גרה כיום בערים 110 המעורבות . בחיפה חיים כ- 32 אלף תושבים ערבים , בעכו כ- 15 אלף תושבים , ברמלה כ- 16.5 אלף , בלוד 21 אלף וביפו- תל אביב חיים כ- 18 אלף תושבים , ס" למ )2015 .( הבחירה בעכו נעשתה כדי לעמוד על המתרחש בערים המעורבות הוותיקות . כמו כן , עכו היא משל ליחסי עיר ועורף בשל העורף העירוני / כפרי למחצה שלה . כיום שכונות המגורים בתוך העיר נבדלות , ובכל זאת בחלק מהמבנים ה דיור מ וסיף להיות מ שות ף בין ערבים ליהודים . בשאלת השיתוף לעומת בידול המגורים בעכו ניטש ויכוח בין משתתפי הסדנה . נטען , כי לא הייתה יוזמה לבניית שכונת מגורים ייעודית לאוכלוסייה הערבית הגדלה בעיר . האוכלוסייה הערבית משתכנת ו רוכשת דירות שנבנו עבור האוכלוסייה היהודית . עכו מהווה כיום מ גנט למשיכת הגירה חיובית של מעמדות הביניים מהיישובים הערביים בנפתה . מחיר הדיור הגבוה ממיין מאליו את ההגירה אל העיר , כאשר חלק ממשקי הבית הערביים רוכשים דירות להשקעה בה . היעדר יוזמה עירונית וממשלתית להקמת שכונות מגורים עבור האוכלוסייה הערבית בלטה בעכו . עם זאת ישנן יוזמות של היצע דיור מחוץ לעיר , ובכללן הקמת עיר חדשה לצידה ובסמוך לג ' דידה- מכר שתקרא " טנטור ". החסמים בשטח : כתוצאה מהיעדר קרקע לבנייה והיעדר עתודות קרקע נוצר מחסור בקרקע זמינה לבנייה , ובפועל מחסור הדיור בעיר גורם להאמרת ה מחירי . ם האליטה הערבית ומשפחות מ בוססות מהגרות ויש גם הגירה שלילית של אליטה יהודית מן העיר . גם שאלת הדיור בדמי מפתח לא יושב ה הואיל ו הדיירים , שאינם הבעלים , מחזיקים במגורים ב דמ י שכירות נמוכים וללא הגבלת זמן ומדכאים את שוק הדיור . ניכרת גם מנוסתם של יהודים משכונות אליהן מגיעות להתגורר משפחות ערביות ומתפתח מאבק על תדמיתה של העיר העתיקה בעכו כעיר ערבית שבה שתי האוכלוסיות , הערבית והיהודית , מסוכסכות לגבי המרחבים 111 הציבוריים המשותפים בעיר . ניכרת עדיפות של אזרחים לגור בערי גבול ולא בעיר עכו גופה . הצעות לפתרון משבר הדיור בעכו : 1. הקמת שכונות נוספות בעיר- משתתפי הסדנה הציעו להקים שכונות מעורבות ליהודים וערבים לצד השכונות שהיו שייכות רק לאוכלוסייה זו או אחרת . 2. הקמת שכונות דיור המשתלבות במערכת הנוף של העיר - בסגנון בנייה מזרח תיכוני ובהתאם ליכולתן הכלכלית- חברתית של המשפחות , כדי למשוך משתכנים חדשים . 5.6 ממצאי הסדנה בנצרת יי וב , שובים ה עירוניים : טמרה נין 'חס , , באקה אלע ' רביה כיום , ישנם פרויקטים של בנייה רוויה בנצרת וב נין ’ סח , הוחל בתכנונה של שכונה חדשה בבאקה אלע ' רביה , והתפתחו שכונות חדשות על אדמות מדינה באם אלפח ' ם כגון אל-שיכון . כבר הוזכרה שכונת הוורדים בנצרת , שנחשב ת מאוד מוצלחת , ושכונת אל ראם הממוקמת בשוליים המערביים של העיר . קיימים גם ניצנים של בנייה משותפת או בנייה רוויה על קרקעות פרטיות של קרובי משפחה ובני דודים ומספר מוגבל של פרויקטים של בנייה להשכרה . החסמים בשטח : המחסור בקרקע לבנייה שמאפיין את היישובים העירוניי ם שריר וקיים . אין די עידוד ממשלתי של בנייה יזומה ורובה מתבצע על ידי קבלנים פרטיים . יש שוק קרקעות קשיח שמעיד על רצון לשמור על קרקע לדורות הבאים , הקרקעות הזמינות לבנייה יקרות מאד ועלותן נעה בין 1.5-1.0 מיליון ₪ למגרש , לא כולל פיתוח ומסים ) (Kheir and Potnov, 2015 . יש חסר בפרויקטים המיועדים למשפחות מעוטות יכולות , ורוב יוזמות 112 הבנייה משווקות לבני המעמד הבינוני והגבוה . אין גם סיוע בסבסוד דיור למשפחות החלשות בעיר . מחירי הקרקע לבנייה גבוהים מאוד ומעבר להישג ידן של משפחות רבות , במיוחד זוגות צעירים בתחילת דרכם . לצד זה שוק ההשכרה מוגבל מאוד אף הוא , וחסר מלאי מספק . יש תחושה שהרשות המקומית לא עושה די לפתרון בעיית הדיור ביישובים הערביים . קיימת מגמה ורצון של התושבים לחיות בבתים פרטיים למרות המחסור בקרקע לבנייה . 5.7 השלכות של החסמים 1 .איחור בגיל הנישואין בקרב הדור הצעיר , ות חושת מרמור ) ההערכה ביישובים הערבי ים היא כי בממוצע יידרשו לצעיר ערבי ש משתכר באופן סדיר כ- 200 חודשים , דהיינו כ- 17 שנים , כדי לרכוש דירת מגורים . הדבר נכון גם בכלל האוכלוסייה בישראל (. 2. סכסוכים ומאבקים בין המשפחות השונות בשאלת הבעלות על הקרקע , שנ יטש ים בגלל צמצ ום מוכח של קרקע לבנ יה י , ריבוי בעלים , אי רישום מוסדר של הקרקע , וחובת הוכחת בעלות על מגיש בקשת היתר הבנייה , כבעל נכס . 3. מיעוט פתרונות דיור זמניים למצוקות ה מגורים ו לציפוף שנגרם על ידי מגורים עם משפחות בני הדור הצעיר . 4. איכות חיים ירוד ה בשכונות החדשות הנבנות על בסיס בנייה עצמית ואף זאת המוחכרת מהמדינה למשקי בית פרטיים , מחסור ב תשתיות ושירותים ציבוריים עירוניים . פתרונות שהוצעו על ידי משתתפי הסדנה : 1. הודגש הצורך בבניית דירות חדשות או בנייה רוויה שתיזום ותבצע המדינה או חברות קבלניות מ טעמ . ה עם זאת רצוי 113 לעודד גם קבל נים פרטיים ליזום פרויקטים על ידי מתן סיוע והקלות תכנוניות בהליך הבנייה . 2. פתרון בעיית הזוגות הצעירים והאוכ לוסיות מעוטות היכולת יימצא בהקלות וב סבסוד הדיור . שכונות חדשות צריכות להיבנות עם תשתיות מותאמות לדור הצעיר ולאוכלוסיות מעוטות יכולת כמו למשל גני ילדים , גנים ציבוריים ומקומות חנייה . 3. הבנייה הרוויה נושאת סטיגמה בקרב האוכלוסייה הערבית ולפיכך יש להשקיע בחינוך לדיור משותף בתוך היישובים הערביים . 4. יש לעודד בנייה משותפת על קרקע פרטית , לצד המרצת תהליך ה סחר ב מ קרקע ין לבנייה והתחלה של הליך פינוי בינוי בגלעיני היישובים הערביים . 5. יש צורך בהכשרה מקצועית של המנהיגות ברשות המקומית להובלה וליווי פרויקטים של דיור והעלאת איכות החיים ביישוביהם . 5.8 סיכום ראיונות המחקר התבסס על ראיונות עם שישה מרואיינים : שני ראשי רשויות מקומיות שנבדלים מבחינת זמינות קרקע ה מדינה סמוך ליישוביהם ר ; אש המועצה המקומית טורעאן , שיש ברשותו קרקע מדינה ו אף הצליח לאחרונה לצרף עוד כ- 1,300 דונמים של קרקע מדינה לצורכי דיור , וראש המועצה המקומית אכסאל , שסובל ממחסור ב קרקע מדינה אך עלה בידו לגייס ן מ המועצה האזורית עמק יזרעאל 200 דונמים של קרקע מדינה על מנת להקים שכ ונה לזוגות צעירים . בין המרואיינים היו גם שני אנשי מקצוע : מהנדס מטמרה , בעל ניסיון בתכנון ערים ובהכנת תכניות מפורטות ותכניות מתאר ביישובים הערביים ו , שמאי מקרקעין מנצרת , שלבד 114 מניסיונו בשמאות מקרקעין ביישובים הערביים צבר ניסיון בתכנון ערים . עוד שני מרואיינים ה יו מנכ " ל עמותת אנג ' אז בנצרת , המטפלת בין השאר בנושא של תכנון ובנייה וקידום של תכניות מתאר , ויזם מ נין ’ סח , שהקים שני מבנים להשכרה בעירו - " אסכאן דוחה ". הראיונות נערכו במשרדי המרואיינים , ונבדלו ב משך הראיונות . ריאיון אחד בלבד הוקלט , בעוד שאר המרואיינים סירבו ל הקלט , ה איש מטעמיו . נשאלו שאלות כלליות המתייחסות לתמורות בדיור שהתרחשו ביישובים הערביים וכאלה ש מתייחסות אל המרואיינים באופן אישי . למשל , עמדתם בנושא הבנייה הרוויה ודיור בר השגה ; גורמים שמעכבים את התפתחות הבניה הרוויה ביישובים הערביים ; כיצד נתפסות בעיניהם התמ ורות בדיור ביישובים הערביים ; מצב הביקוש וההיצע של הדיור ביישובים הערביים או ביישובים שהם גרו או עבדו בהם ; פתרונות דיור שהם מציעים וכדומה . סיכום ממצאי הראיונות המובא להלן , מאשש ממצאים ממקורות אחרים . 5.8.1 מחסור בקרקע לבנייה ודיור 1.היעדר היצע של קרקע למג ורים ביישובים הערביים , או היצע ק שיח שנגזר מאי הרחבה של שטחי השיפוט והיעדר יוזמות בנייה ציבוריות , נוכח מגמה של עלייה בביקוש בשל שיעורי ריבוי טבעי ושיעורי נישואין גבוהים . עקומת ההיצע והביקוש למגורים שונה מיישוב אחד למשנהו , בהתאם לגודל האוכלוסייה וסוג היישוב . ניכרת עלייה דרמטית בעקומת הביקוש וההיצע ביישובים העירוניים הגדולים כמו נצרת , שפרעם ו נין ’ סח למשל , לא רק 115 לשטחי בנייה אלא גם לשטחי ציבור , בהם ה מחסור רב . ביישובים הכפריים עקומת הביקוש וההיצע אמנם חריפה פחות אך גם היא במגמת עלייה כפי שמעידים אנשי המקצוע ) מהנד סים , שמאים , ( ומאותן סיבות עצמן . 2.שמירה על קרקע פרטית לדורות הבאים : קרקעות פרטיות ריקות ביישובים הערביים נשמרות לדורות הבאים . כתוצאה מכך נותרים חללים ריקים שאינם מנוצלים לבנייה ואין כוונה לנצל או למכור אותם בטווח הקרוב . תופעה זו רווחת ביישובים כמו אכסאל ו טמרה לדוגמה . החללים הריקים הבולטים בשכונות המגורים בתכנית המתאר של אכסאל , מספקים אמתלה למוסדות התכנון לטעון נגד הרחבת תכניות המתאר ותחומי השיפוט של היישובים . 3.הקרקע כערך חברתי ולא כערך נדל ני " בלבד : האוכלוסייה הערבית עדיין מתייחסת לקרקע כ אל ערך חברתי שמחיי ב שימור לדורות הבאים , ולא כערך נד " לני סחיר כמו ביישובים היהודיים . הבעלות על הקרקע מקנה לפרט מוניטין חברתי ומעמדי בחברה בה הוא חי . על כן ה שמירה על ה קרקע ורכישת ה הם אתגר עבור התושבים הערביים . ואכן , התפיסה המסורתית מעכבת את התפתחותם של היישובים הערביים כפי ש טוענים מקבלי ההחלטות . 4.שוק קרקעות קשיח ומחירים גבוהים : לא קיימת מגמה של סחר במקרקעין ביישובים הערביים , ובתנאים של סחר מוגבל מחירי הקרקע גבוהים מאוד ו רחוקים מ הישג ידן של משפחות רבות . מכירה של קרקע מתבצעת רק ברגעי מצוקה או במקרים של הקמת פרויקטים . לעתים , מש פחות אמידות שמעמדן החברתי התערער עם קום המדינה , מוכרות קרקע כדי לשמר את מה שנותר מן המוניטין , כמו משפחת עונאללה באכסאל למשל . מחירה של חצי דונם קרקע לבנייה באכסאל עומד כיום על כ- 1.5 מיליון שקל . 116 משמע , שעלות מטר אחד של קרקע לבנייה היא 3,000 ₪ כפי שראש המועצה מסביר . הדבר נכון גם לגבי טמרה , בה מחיר של דונם קרקע כיום עומד על בין 2-1.5 מיליון שקל ומחיר חצי דונם קרקע עומד על 800 אלף ₪ )ריאיון עם המהנדס מוסטפא אבו רומי (. יש גם לקחת בחשבון את עלויות ה בניי ה לאחר רכישת הקרקע שמרתיעות זוגות צעירים . 5.בעלות פרטית לא שוו יונית על הקרקע : בולט ה ת אסימטריה בחלוקת הקרקע בין הבעלים הפרטיים בתוך היישובים הערביים . הקרקעות הפרטיות בתכניות המתאר של היישוב נמצאות בבעלותם של מספר קטן מאד של אנשים , שעה שחלק גדול מהאוכלוסייה מחוסרת קרקע לבנייה . בתכנית המתאר של אכסאל , למשל , ישנם כ- 3,000 דונם בבעלות פרטית , המוחזקות בבעלותם של 15% בלבד מתושבי ה ) ריאיון עם ראש מועצה מקומית אכסאל (. 6.היעדר יוזמות בנייה ציבוריות : אין יוזמות בנייה ציבוריות ביישובים הערביים ורובן הן יוזמות פרטיות , כמו שכונת אלדוחה נין ’ סח ב , שכונת הגליל בנצרת וכדומה . גם בדיקה שנעש תה באתר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מבהירה , כי ממדי יוזמות הבנייה הציבוריות מוגבלות מאוד , וקיימות רק במספר מוגבל של יישובים . 7 .סכסוכי בעלות על הקרקע : סכסוכי בעלות על הקרקע פורצים בגלל השותפות בין משפחות על הקרקע ואי הבהירות בדבר חלוקתה בין הבעלים . כתוצאה מכ ך נבצר מבניהן לנצל את הקרקעות השייכות להן והם נאלצים לחפש חלופות דיור כמו דירות בהשכרה בשכונות שהוקמו ביוזמות פרטיות . 8 .תפקיד הרשות המקומית : מחמת הרגישות הרבה המיוחסת לנושא הקרקע , הרשות המקומית נמנעת מלהתערב ולנצל שטחים ריקים בתוך היישובים שבתחומה או ליז ום עליהם תכנון , מה 117 שמבטיח את הנצחתם כ שטחים ריקים . מלבד זאת , הרשות המקומית איננה יכולה לכפות את רצונה על התושבים ולהסתכן בהעמקת הסכסוכים בין משפחות . 9 .יכולותיה של הרשות המקומית : ברשויות המקומיות חסרים אנשי מקצוע , בעיקר מהנדסים ש , עשוי ים לאמץ פתרונות יצירתי ים לבעיית הדיור ביישובי ה ם ולהתגבר על המכשולים והחסמים התכנוניים . רשות מקומית בעלת יכולת תכנון תמצא ללא ספק פתרונות דיור חלופיים . 10 .מחסור בקרקע מדינה סמוך ליישובים הערביים : קיים מחסור בקרקע מדינה סמוך ליישובים הערביים שניתן היה לנצלו להקמת יחידות דיור ה . יקפי המחסור שונ ים מיישוב ליישוב . 5.8.2 השלכות תכנוניות וחברתיות 1.הגירה ליישובים יהודיים : כתוצאה מהמחסור בקרקע למגורים ביישובים הערביים החלה תנועת הגירה מהם ליישובים היהודיים , גם אם חלק מהמ ה גרים ממשיכים להישען על השירותים של יישובי המקור . ההגירה ליישובים יהודיים הינה מעשית לבני המעמד הבינוני-גבוה , המחפשים איכות ורווחת חיים ש אינם רחוקים מהישג ידם . תנועת הגירה נרשמה מאכסאל לעפולה ולנצרת עילית , מנצרת לנצרת עילית ועוד . תנועת ההגירה של המעמד המבוסס אל מחוץ ליישוב מחלישה את הרשות המקומית הואיל והיא מותירה רק אוכ לוסייה ממעמד נמוך שמתקשה לעמוד בתשלומים , בהחזר חובות ובעידוד המסחר המקומי . 2.התפשטות תופעת האלימות ביישובים הערביים : חלק מנציגי הציבור הביעו את חששם מפני התקוממות אלימה של אוכלוסייה צעירה , חסרת קרקע ו נטול ת אופק . החשש הוא גם מפני תופעות 118 אלימות בין משפחות ו קרובים ש עשויות לצוץ כתוצאה מהשותפות בין בעלים . 3.עיכוב גיל הנישואין : ידועות תופעת של עיכוב בגיל הנישואין ואף קיימות תופעות של גירושין כתוצאה מהמחסור בקרקע לבנייה . 4 .פתרונות בנייה מאולתרים : פתרונות בנייה מאולתרים ותוספות למבנים קיימים כמו תקרות וקירות שמא פשרים לזוגות צעירים להתחיל את חייהם , אך אינם תמיד עומדים בתקנים ראויים . 5 .בנייה בלתי חוקית : זוגות צעירים שאין להם קרקע לבנייה מוכנים ליטול סיכון ולבנות בית ללא היתר . כך צצות להן יחידות מגורים רבות שלא נבנו על פי התקן ושדייריהם חיים בפחד מתמיד מפני צווי ה ריסה . 6.בנייה משותפת : אחים ובני משפחה נוטים לבנות במשותף כדי להתגבר על המחסור בקרקע , תופעה נפוצה ברוב היישובים הערביים . מוסטפא אבו רומי מצביע על מבנה רב קומות המורכב ממספר יחידות דיור ו משותף למספר אחים , כדגם לצורת מגורים חדשה בטמרה . תופעת הבנייה רבת הקומות גם היא הולכת ומתפשטת בשל יתרונות החיסכון בעלויות הקרקע , הפיתוח והנחת התשתיות . 7.דיור בהשכרה : שוק השכירות הולך ומתפתח ביישובים הערביים גם אם באיטיות , כדי להתגבר על מצוקת הדיור . אפשרויות ה שכירות הן מבעלי יחידות דיור ריקות , על או מעל שטח בתיהם , וגם דרך יזמי ם שהקימו יחידות דיור למטרה זו . 8.יצירת פערים בין התושבים : כתוצאה ממחסור בקרקע לבנייה והיעדר יוזמות ציבו ריות נוצר פער מעמדי בין התושבים . נוצרה שכב ת אוכלוסייה מחוסרת קרקע לעומת שכבה של בעלי קרקע 119 שגם משמרת אותה לדורות הבאים . פער וא ה זה מתכון מובהק להתמרמרות ו להנצחת אי השוויון החברתי . 9 .מעבר והסתגלות למגורים בדירה : המחסור בהיצע קרקע לבנייה כפה על משפחות רבות מעבר לדיר ו ת מגורים במקום בתים פרטיים . בין שמדובר בבניית דירת מגורים מעל או בקומת הקרקע של ההורים , ובין ש במגורים בבתים משותפים לצד אחים , דירות בבנייה רוויה ועוד . 5.9 בנייה רוויה בי י שובים הערביים בניה רוויה היא זו של בניינים רבי קומות בשכונות מגורים , הנסחרים בשוק המכירות או השכירות . הקמתם מתבצעת הן על ידי קבלנים פרטיים כמו בשכונת הגליל בנצרת , או שכונת דוחה נין ’ סח ב , הן על ידי המדינה דרך חברות שיכון כמו חברת ע מידר הידועה . בנייה זו מתחילה להתפתח בשונה מההגדרה הפורמלית שלה . בניה רוויה Condominium Complex מוגדרת כבנייה צפופה בשטח בעל ריבוי קומות , המאכלסות משפחות מרובות . יש מקדם צפיפות שלפיו קובעת הרשות את מספר היחידות שניתן לבנות על נתון שטח , מסוים באזור )5TU http://www.maot.co.il/lex13/glossary/g_408.asp U5T .( משרד הבינוי והשיכון מגדיר בנ י יה רוויה כך : " בניה שאינה צמודת קרקע שלא תפחת מ-4 יחידות דיור לדונם ."P1F2 P ההגדרה הפורמלית המקובלת של בנייה רוויה היא זו : " בנין הרשום כבית משותף או ראוי להירשם בעתיד כבית משותף על פי חוק המקרקעין התשכ "ט - 1969 ,בן שתי קומות ומעלה ואשר יש בו ארבע יחידות דיור לפחות , 2 http://www.moch.gov.il/Glossary/Pages/GeneralLIV.aspx?ListID=497 b66b7-7388-4405-becc-d285cae1052a&WebId=fe384cf7-21cd-49eb- 8bbb-71ed64f47de0&ItemID=7 120 אחת דיור יחידת לפחות קומה בכל כאשר ) http://www.land.gov.il/static/milon.asp .( הי בני רוויה0T T מאפיינת י בנ יה עירונית , והיא ד ורשת התייחסות אחרת מאשר בנ יה י05T0T Tצמוד ת קרקע5. T נדרשת בה הקפדה רבה יותר על 5Tשטחי ציבור5T, לע תחזוקת המבנים לע , דרכי גישה וחניה ועוד . בעבר נהוג היה לחשוב על בנ י יה רוויה כ על פתרון דיור לשכבות הפחות חזקות באוכלוסייה , אך החל משנות השמונים ואילך החלו להתפתח מגדלי מגורים יוקרתיים , ששינו את הגישה . כיום קשה להתייחס לסוג זה של י בנ יה כאל חברתי מאפיין-כלכלי ) tegoryID=1478&ArticleID=1597 http://www.mifam.org.il/?Ca .( בחינת דפוסי הבנייה ביישוב הערבי מראה , שחלקם אכן עומד בקריטריונים של בנייה רוויה לכל דבר , גם אם אינם מוכר ים ככאלה על ידי מוסדות המדינה . הבנייה אינה מא ו רגנת על ידי קבלנים , אינה רשומה כבתים משותפים , גם אם מבחינת מדד ה צפיפות הכו לל מספר יח " ד לדונם היא אכן עומד ת בקריטריונים של בנ י יה רוויה . יש צורך , על כן , להתאים את המושג למציאות של היישוב הערבי הקובע ממד של צפיפות ועיבוי בתנאים של בנייה עצמית על קרקע פרטית . 5.9.1 עמדות המרואיינים כלפי בנייה רוויה כמעט כל המרואיינים הביעו את הסכמתם להקמתן של שכונות בנייה רוויה ביישובים הערביים כפתרון למחסור בקרקע והביקוש הגדל והולך , גם אם צורת מגורים זו אינה מתיישבת עם התרבות הערבית המסורתית . זו העת לחרוג מדפוסי מגורים שאינם עולים בקנה אחד עם המציאות ולתכנן שכונות חדשות על יחיד ו ת שטח מוגבל כיש ות ללו את כל השירותים המודרניים כמו : משחקיות , גנים וכדומה . קשה להתעלם מן השינויים המתחוללים ביישובים הערביים ובעיקר הנכונות של זוגות צעירים לגור בדירה במקום 121 בבית פרטי . ממצא זה מתיישב עם ממצאים של מחקרים אחרים כמו זה של ידידי קרן רוטשילד )2015 .(  פתרונות אחרים שהו צעו הם אלה : הקמתם של יישובים ערביים חדשים כמו העיר הערבית המתוכננת החדשה " טנטור " דרומית לג ' דידה-מכר . יש מי שטוענים כי גם טנטור לא תוכל לענות על הביקוש ה גדל ו הולך , והמדינה שהקימה יישובים יהודיים חדשים מחויבת לדאוג גם להקמת יישובים ערביים חדשים .  הקמתן של שכו נות משותפות : שכונות מגורים משותפות לכמה יישובים כמו נחף , ראמה ומג ' ד אלכרום . שכונת מגורים משותפת לאכסאל ודבוריה . ברורים מאליהם יתרונות החיסכון בעלויות של אספקת מגורים , שירותים , מסחר ועוד .  הקמת מגוון סוג י דיור שהולמים את אורחות החיים של שכבות האוכלוסייה השונ ות ביישובים הערביים . אין להסתפק בפתרון של בנייה רוויה בלבד גם בשל תדמיתה השלילית . הכרח י להתחשב גם בפן הכלכלי של הבנייה החדשה , אם דרך הקמתם של מרכזים מסחריים ומערכות של שירותים או אזורי תעשייה המהווים עורף כלכלי לאותן שכונות ומשפרים את איכות החיים של תושביה . ן העיר ט י יבה מהווה דוגמה לבניית שכונה חדשה שמתוכננת בה לצד מרכז מסחרי . 5.10 חסמים בפני בנייה רוויה בי י שובים הערביים החסמים להקמתן של שכונות בבנייה רוויה קשורים בחלקם לדפוסים של האוכלוסייה הערבית , כלומר גורמים פנימיים , ומקצתם קשורים למדינה ולמוסדותיה , כלומ ר ל גורמים חיצוניים . 122 5.10.1 גורמים פנימיים 1.נטייה מובהקת להתגורר בבתים פרטיים : שנים ארוכות של מסורת מגורים בבתים צמודי קרקע , של עצמאות ושמירה על פרטיות של בני המשפחה לא הכשירו את התנאים למעבר למגורים בדירה או בבתים משותפים . 2 .טשטוש הגבולות בין רכוש משותף לרכוש פרטי : המדינה הקימה בתים משותפים לאוכלוסייה הערבית עוד בטרם בשלו התנאים לשינוי שהתרחש בתקופת זמן כל כך קצרה . נוצר מצב שבו האוכלוסייה הערבית חיה בתוך " קולקטיב , " אבל עדיין מתייחסת לרכוש המשותף או לרכוש הציבורי כאל רכושה הפרטי , כך . שכיחה התופעה של ניצול שטחים משותפים על ידי משפחות פרטיות ואף השתלטות על השטחים המשותפים על ידי חלק מהדיירים . מכאן הדרך קצרה לסכסוכים בין שכנים ולתחלופה תכופה של דיירים . 3.תחלופה תכופה של דיירים : תכיפות התחלופה הביאה לירידה באיכות השכונות בש , רובן דבקה סטיגמה של מוקדי עוני העי פש ו ועוד . שכונות בטירה ו י טי ב בה ושכונת שנלר בנצרת הן דוגמה מייצגת ו , תדמיתן השלילית איננה מעודדת את הקמתן של שכונות חדשות בבנייה רוויה . 4 .מגורים שאינם מתיישבים עם מצב כלכלי : בניגוד ל מקובל ב אוכלוסייה היהודית , נעדרת צניעות בקרב האוכלוסייה הערבית במגורים התואמי ם את יכולת ה הכלכלית של המשפחה . בתרבות הערבית מקובל להתגורר בבתים מרווחים גם אם הדבר מעבר ליכולת הכספית . 123 5.10.2 גורמים חיצוניים 1. הזנח תן של שכונות בבנייה רוויה : ביישובים יהודיים האחריות לטיפול במטרדים השכונתיים ובאחזקה השוטפת מוטלת בדרך כלל על ועדי הבתים א ו ועדי הדיירים - מניקיון , ועד סכסוך על אזורים משותפים ב . שכונות הערביות בהן אין גורם אחראי , גרמה ההזנחה לירידה באיכות החיים , ל התגלעותם של סכסוכים בין הדיירים ו ל תחלופ ה תם תכופה . 2. מחסור באדמות מדינה המיועדות למגורים : אין בנמצא אדמות מדינה סמוך ליישובים הערביים שניתן ליעד אותן למגורים . המצב שונה מיישוב אחד למשנהו . היישוב טורעאן , למשל , הצליח ל ספח לתכנית המתאר שלו כ- 1300 דונם של קרקע מדינה שבסמוך אליו , שמיועדות לבנייה ולמגורים . ב סמיכות ל יישובים אחרים כמו טמרה ואכסאל אין עתודות של קרקע מדינה . כנזכר , עלה בידי ראש המ ועצה המקומית אכסאל לקבל שטח של 200 דונם ממועצה מקומית עמק יזרעאל , אותה ייעד לבנייה לזוגות צעירים . 3. מימון הקמתן של שכונות בבנ י יה רוויה : המדינה מתחמקת מלפתור את בעיית המגורים ביישובים הערביים . בין היתר לא ניתנות הקלות ומשכנתאות לקבלנים ויזמים להקמת שכונות מג ורים בבנ י יה רוויה . רוב היזמים העידו על מקורות מימון עצמאיים . 4. משכנתאות לזוגות צעירים ולאוכלוסיות מעוטות יכולת : שיעור הזוגות הצעירים הערבים שנהנים ממשכנתאות הוא נמוך מאוד . הריבית הגבוהה והחשש מפני אי עמידה בתשלומים החודשיים הקבועים מרתיעים א ותם, לא כל שכן את מעוטי היכולת שאינם זוכים להקלות . 124 5. היעדר יוזמות בנייה ציבורית : ביישובים הערביים אין יוזמות בנייה ציבורית כמו ביישובים היהודיים , בהם הקמתן של שכונות בבנייה רוויה מוטלת על לקבלנים ועל חברות בנייה ממשלתיות , כמו חברת עמידר . 5.10.3 עמדות כלפי דיור בר השגה כאמו , ר מושג ה דיור בר השגה חדש יחסית במגזר הערבי ו , טרם ה שתרש בשיח . בו כמעט רוב מי ששמעו על ה רעיון , התנגדו ליישומו ביישובים הערביים מסיבות שונות , ואלו הן : 1 . מקבלי ההחלטות ברשויות המקומיות טענו כי דיור בר השגה מתאים לפרויקטים גדולים שמתבצעים בשיתוף בין המדינה לב ין קבלנים פרטיים . ביישובים הערביים אין פרויקטים בהיקף כזה . 2 .זוג צעיר ערבי יעדיף לקנות דירה רחבת ידיים ב רכיש ה ראשונה ולא להמר על טיפוס של דירה קטנה , שאין לה בהכרח ביקוש בשוק הדיור . זוהי תרבות דיור שמעודדת מגורים בדירות רחבות ולא מסתפקת בדירות קטנות בנות 65 מטר , מחשש ש מכירתן לא ת כסה או תתרום לרכישת הדירה הבאה . 3. לחצים חברתיים ומסורתיים המופעלים על זוג צעיר במיוחד מצד הורי הכלה , המתנים את נישואי הזוג ב הקמת בית או רכישת דירה . 5.10.4 פתרונות מוצעים הואיל והחסמים בפני דיור ראוי , בר השגה , או בנייה רוויה מצויים הן במגזר הערבי הן מחוצה לו , להלן מספר הצעות לצעדים שניתן לנקוט בהם ברמת הפרט וברמה המקומית : 125 1 .עידוד הסחר בקרקע : ראשי הרשויות המקומיות וגורמים שונים בחברה הערבית צריכים לעודד את סחר המ קרקע ין ביישובים הערביים על ידי פיתוח כלים שונים , ולצמצם את הפערים החברת יים ביישוב . 2 .עידוד יוזמות של בנייה רוויה על אדמות פרטיות של בני משפחה , כפי שאכן מתרחש ביישובים ערביים גדולים כמו טמרה , אום ' אל פחם ועוד . 3 . עידוד בנייה רוויה על אדמות שבמחלוקת כתוצאה מדגם הבעלות על הקרקע ביישובים הערביים . 4 . חינוך מגיל צעיר לדיור משותף ש ימנע סכסוכים ו עימותי ם בין דיירים על שטחים משותפים . 5 . חינוך לניהול ולאחזקת הדיור המשותף על ידי הקמת ועדי בתים והדרכתם כיצד לשמור על אופי השכונה ואיכות החיים בה . 6 .חינוך להסרת התדמית השלילית משכונות בבנייה רוויה . על מנת לעודד אנשים לגור באותן שכונות רצוי ל הקים ועדות קבלה לאותן שכונות . פתרונות ברמ ה המדינית-מוסדית : 1 . הקמת שכונות בבנייה רוויה על אדמות מדינה בין אם הן נועדו ליישוב בודד או למקבץ של יישובים . 2 . מתן הקלות ותמריצים לקבלנים להקמת שכונות של בנייה רוויה . 3 . הקמת שכונות חדשות המספקות מגוון של פתרונות דיור שקולע ל ביקוש של כל שכבות האוכלוסייה . 126 4 .מתן והקלות במשכנתאות לזוגות צעירים בראשית דרכם . עידוד שוק ההשכרה במיוחד עבור משפחות עניות וזוגות צעירים בראשית דרכם . 5 .כתמריץ לרוכשים , יכללו שכונות בבנייה רוויה מגוון של מערכות שירותים כמו : משחקיות , גנים ו מקומו ת חניה . תמונה מהסדנא בנצרת 127 5.11 סקר יי שובים ערביים כפריים ועירוניים סקר ש ערך סלימאן )2011 (ב- 14 יישובים ערביים בצפון ) ראה איור מס ' 1 להלן ( מראה כיצד החסמים שנמנו עד כה משפיעים על משק הדיור בקרב האזרחים הערבים . הסקר כלל 200 ראשי משפחות גרעיניות המייצגות ב מובהק את האזרחים הערבים במחוז הצפון , שה ם כחמישים אחוז מהאוכלוסייה הערבית . איור מס ' 1 מפת היישובים שבהם נערכה דגימה של משתתפים במילוי השאלון של שיקולים בקבלת החלטות של משק הבית לבחירת מקום המגורים מקור : סולימאן , 2011 . הסקר מצא כי רק ל- 22% מהמשפחות הגרעינ יות יש קרקע פנויה לבנייה בתוך היישוב לעומת 78% להם אין קרקע . 64.8% דווחו על קרקע בבעלותם מחוץ לתכנית המתאר של היישוב , המיועדת לחקלאות בלבד . בסקר שנערך בטורעאן בשנת 2011 לצורך הכנת 128 תכנית אב , 25% מהמרואיינים ציינו שאין להם קרקע להפרשה לצורכי ציבור )ח' מאיסי ,2014 ( , לעומת33% מתושבי ג ' וליס במצב 'ח) זה מאיסי , 2015 .( טבלה מס ' 1 האם יש ברשותך קרקע פנויה לבנייה בתוך היישוב ) ? n=200 ( קרקע פנויה לבנייה אחוזים כן 22% לא 78% סה"כ 100% מקור : סלימאן , 2011 טבלה מס ' 2 האם ברשותך קרקע מחוץ ל תכנית המתאר ? לתכנית מחוץ קרקע המתאר אחוזים כן 64.8% לא 35.2% סה"כ 100% מקור : סלימאן ,2011 129 גם תוצאות הסקר מעידות על הגירה שלילית בקרב אוכלוסייה משכילה ומבוססת ל י ישובים יהודיים סמוכים , כמו עפולה ונצרת עילית . על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בנצרת ע י לית חיים כ- 8,700 תושבים ערבים המהווים כשליש מאוכלוסיית העיר . הם הגיעו לעיר מיישובים ערביים סמוכים כמו נצרת , רינה , כפר כנא וכד ומה . בכרמיאל גרים כ- 1,200 תושבים ערבים שהגיעו אליה מהיישובים הערביים הסמוכים ו מהווים 3 אחוז ים מאוכלוסייתה ורי 'ח) , 2011 ( , זאת לבד מ אוכלוסי ית שכונת ראמיה המונה כ- 200 נפש שנ כללה בתחום שיפוטה . הסקר מצביע על אימוץ תפיסה של הערך הנדל " ני של הקרקע לבד מערכה הנורמטיבי חברתי . כיום , כבר לא ניתן עוד ל קבוע שאין מסחר ונדל " ון ביישובים הערביים )Kheir and Potnov, 2015 (. טבלה מס ' 3 השגת ה קרקע להקמת הבית שאתה גר בו השגת קרקע אחוזים ירושה 68.3% רכישה 26.9% אחר 4.8% כ" סה100% מקור : סלימאן ,2011 נושא הקרקע הוא כה טעון ורגיש , עד כי הוא מקשה על התפתחות הי ישוב ו על עבודתה של הרש ות המקומית . זוהי רגישות משולבת הן מטעמי ער כה הכלכלי של הקרקע הן מ תפקידה המרכזי בשרשרת יצירת פתרונות דיור . 130 שינוי חל גם במקורות המימון . בעבר לא היה נהוג להי תלות ב משכנתאות או הלוואות מהבנקים והסקר מצביע על התלות בחסכונות אישיים , כשאחוז קטן )7.6% ( בלבד נטל ו מש כנתאות מהבנק . ניכרת הסתמכות רבה יותר על מימון עצמי וויתור על העזרה המסורתית של ההורים . טבלה מס ' 4 מקורות מימון להקמת בית שבו המשפחה גרה מקורות מימון אחוזים חסכונות שלי 77.3 עזרה מהורי הבעל 14.5 הלוואה מהבנק 7.6 כ" סה100 מקור : סלימאן ,2011 עוד מתברר מנתוני הסקר שכמעט כל הנשאלים הקימו את בתיהם בעצמם , בין אם באמצעות קבלן )45% ( , בעלי מקצוע בהשגחת בני המשפחה )19% ( או בני ה משפחה עצמם )20% .( טבלה מס ' 5 מי הקים את הבית שאתה גר בו ? מי הקים את הבית אחוזים בני המ שפחה בעצמם 20 בני משפחה בעזרת אנשי מקצוע 13 בעלי מקצוע בהשגחת בני משפחה 19 קבלן 45 סה"כ 100 מקור : סלימאן ,2011 131 טבלה מס ' 6 טיפוס ה בנייה שנבחר ע ל יד י בני המשפחה טיפוס בנייה אחוזים בית משותף4-6 דירות 4.8 בית משותף4 קומות 61.4 שתי דירות צמודות 4.8 בית קרקע 27.6 אחר 1.4 כ" סה100 מקור : סלימאן ,2011 טבלה מס ' 7 סיבת הבחירה של טיפוס הבנייה שאתם גרים בו סיבת בחירה אחוזים אין לי קרקע לבנייה 46.3 רציתי שהבנים שלי יג ורו איתי 16.6 רציתי לחסוך קרקע לבנייה 6.2 זה טיפוס הבנייה הנפוץ 7.6 זה הטיפוס המועדף עלי 12.4 אחר 10.3 סה"כ 100 מקור : סלימאן , 2011 132 הסקר האיר עוד נקודת מבט על התמורות והמגמות המתחוללות במשק הדיור ביישובים הערביים ועל תהליך קבלת החלטות של משק בית בבחירת מקום הדיור שלו . יודגש כי העמדות המסוקרות של ראשי משקי הבית מתייחסות לנקודת זמן נתונה )2015 .( בעקבותיהן , ניתן להצביע על כמה המלצות ביניים כדלקמן : 1. העלאת המודעות של הרשויות המקומיות הערביות ל דיור בר השגה ולדרכי מימושו . 2. שיתוף פע ולה בין הרשות המקומית לבין חברות קבלניות להקמת השכונות החדשות הנבנות . 3. שיתוף פעולה בין רשויות מקומיות ערביות ל יהודיות לצורך הפשרת קרקעות לבני י ה מתחומי השיפוט של י הי שובים היהודיים , בהם זמינ ות קרקעות מדינה . 4. הקמת מבנים י על ב4 קומות ומעלה י בי שובים הערביים על י די שינוי תכניות המתאר המקומיות ותכנון מחדש ביישובים . 5. הקמת שכונות חדשות משותפות למקבץ של י י שובים , כמו למשל דבוריה ואכסאל- משהד , רינה וכפר כנא , נצרת עילית-ו נחף ' מג , ד אלכרום וראמה . 133 6.0 אומדן של הב יקוש וההיצע לדיור לאזרחים הערבי ים פרק זה יעמוד על הביקוש וההיצע של הדיור בקרב האזרחים הערבים , ינסה לאפיין את מרכיבי הם , לזהות את מאפייני משבר הדיור ומצוקת המגורים , לאמוד את היקפיה , וללמוד על התמורות והמגמות לעתיד . 6.1 אומדן הביקוש אומדן הביקוש לדיור בקרב האוכלוסייה הערבית מבוסס על מדיניות לשכת התכנון במחוז הצפו , ן שאימץ מנהל התכנון כדי לקבוע תחזית לתכניות המתאר המקומיות . מרכיביו המוצעים הם אלה : 1 . אומדן ביקוש שיסגור את הפער בין הביקוש הריאלי כיום לבין ההיצע הדרוש ויאפשר לממש את עיקרון הזכות לדיור הוגן וראוי לכל משק בית . 2. אומדן ביקוש שמניח בסיס תכנוני ומסיר את א יום הקנסות הרבים שמשית ות הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה והמדינה על משקי בית ערביים על בנייה ללא היתר . אומדן ביקוש שמסיר את איומי ההריסות המרחפים מעל בנייה קיימת או תהליך בנייה בכפרים הלא מוכרים , השכונות הלא מוכרות בערים מעורבות כגון דהמש ברמלה , ברבור בעכו א ור מיה בכרמיאל , וגם על בתים שנבנו בשטחים פתוחים בניגוד לתכניות מאושרות באזורים גליליים מחוץ לקו הכחול של תכניות מתאר קיימות . 3 . אומדן ה ביקוש של הזוגות הצעירים המתווספים למ חזור הביקוש השנתי . על פי נתוני הלמ " ס בשנת 2013 נוספו למעגל הזוגות הנישאים 11,058 חתנ ים , המתפלגים כך : 9,424 מוסלמים , 134 801 נוצרים , 833 דרוזים , שמהוו ים כ- 24% מסך החתנים בישראל .P2F3 P על פי הנ ו ב הג אוכלוסייה הערבית האחריות לספק קורת גת למשק הבית החדש מוטלת על החתן . ביקוש הדיור השנתי לזוגות חדשים שנרשם בשנת 2014 ) בניכוי האוכלוסייה הפלסטינית בירושלים המזרחית , ( עמד על כ עשרת אל פים יחידות דיור . 4 .אומדן ביקוש למשפרי דיור בעקבות תנופה כלכלית או שינוי בתנאי משק הבית ; למשל , גידול במספר משקי הבית , עלייה ברמה הסוציו כלכלית , שינוי בסגנון ובאיכות החיים . שיעור משפרי הדיור בקרב האוכלוסייה הערבית עומד על כ- 10% . ה שנ ב שיעור נמוך זה הוא תוצאה של ניידות מועטה של משקי הבית ושיטת הבנייה העצמית שמלכתחילה מכתיבה שטח מגורים גדול שבו משק הבית מתגורר במשך רוב מחזור חייו . משפרי הדיור מוסיפים חדר או קומה , תוך הריסה ובנייה מבלי לעבור מקום . תושבי הערים המעורבות המשתכנים בדיור בדמ י מפתח או שוכרים מחברות עירוניות כגון עמידר משפרים את מצבם על ידי רכישת יחידת הדיור בהתאם לחוק הדיור הציבורי ומשביחים אותה . בכפרים הלא מוכרים שזכו להכרה , מקום המגורים עובר שינויים או מועתק למגרש חדש כפי שמתרחש בכפר ערב אל נעים במועצה אזורית משגב . קבוצה אחר ת של מ ש פרי דיור גרה בגלעין היישוב בבית שנבנה בסגנון ישן ועובר שינוי דרמטי . 5 .אומדן של הביקוש המידי למגורים שלגביו יש הערכות שונות . מצוקת מגורים מוגדרת כמשק בית שידו אינה משגת מגורים ההולמים את צרכיו הבסיסיים ביותר ; ללא הבדל בין בעלות או שכירות . בהגדרה זו נכללים משקי בית שגרים בדירות לא תקניות , 3 חושב מלוח מס ' 3.7 הנתון הסטטיסטי לישראל , 2015 http://www.cbs.gov.il/reader/shnaton/templ_shnaton.html?num_tab =st03_07&CYear=2015 135 או בדיור שעליו מרחף איום הריסה מנהלי- משפטי או שסומן להריסה בשל בלאי פיזי קיצוני . במסמך שהוגש לצוות הדיור 120 יום , העריך המרכז לתכנון אלטרנטיבי כי ה ביקוש ל דיור מידי עומד על כ- 20,000 , ד" יח כ ם שה- 50% מקיבולת התכנון , ומת חלקים ל- 60% על קרקע פרטית ו- 40% על קרקע מדינה . האומדן לשנת 2020 , עומד על60,000 , ד" יח שינצלו כ- 50% מתכניות הדיור בעלות קיבולת של120,000 . ד" יח במלים אחרות , כדי לענות על הביקוש בקרב האזרחים הערבים בישראל נדרשות תכניות בעלות קיבולת של 120,000 " יח ד עד שנת 2020 , בפריסה גאוגרפית הולמת .P3F4 דרך אחרת לחזות את התוספת הדרושה למגורים בקרב האזרחים הערבים היא באמצעות אומדן גס של סך כל משקי הבית הצפויים בשנת יעד מסוימת , בניכוי מספר הדירות הקיימות כיום . מדיניות התכנון המחוזית במחוז הצפון , שאושרה על ידי מנהל התכנית , קובעת כי אומדן הביקוש ליחידות דיור בתכניות מתאר מקומיות כוללניות נגזר מתחזית גודלה של אוכלוסיית ישראל שתמנה 13 מיליון נפש , בין השנים 2040-2035 ), ס" למ2015 .(אומדן זה מניח כי האוכלוסייה ביישוב או בקרב מגזרי האוכלוסייה תשמור על שיעוריה כיום , גם בשנת היעד אליה מכוו נת התכנית . אוכלוסיית ישראל מונה כיום כ- 8.15 מיליון נפש , לא כולל האוכלוסייה הפלסטינית בירושלים המזרחית . האזרחים הערבים מונים כ- 1.4 מיליון נפש . הם מהווים כ- 17.2% מכלל אזרחי ישראל , ובגלל מבנה הגילאים הצעיר של האוכלוסייה הערבית כ- 21% מהזוגות הצעירים המתחתנים . בהנחה שהאוכלוסייה הערבית תשמור על שיעורה מסך כלל האוכלוסייה , היא צפויה למנות כ- 2.24 מיליון 4 http://www.ac- ap.org/Public/image/%D7%A7%D7%91%D7%99%D7%A0%D7%98%20 %D7%94%D7%93%D7%99%D7%95%D7%A8_03112014%20(2).pdf 136 נפש ; ובהנחה כי גודל משק בית ממוצע יהיה 4 נפשות בשנת היעד , אזי מספר משקי הבית הערבים יעמוד על כ- 560 אלף משקי בית . בהנחה כי לכל משק בית דרוש הדירה , לאזרחים הערבים יי דרשו כ- 560 אלף יח , ד" בעת שאוכלוסיית ישראל כולה תמנה 13 מיליון נפש . בסוף שנת2014 האזרחים הערבים מנו כ- 1.320 מי ליון נפש , לא כולל הערבים הפלסטינים הגרים במזרח ירושלים ונוצרים שאינם ערבים . ממוצע משק בית עמד על 4.6 נפשות ומספר משקי הבית עמד על כ- 287,000 הכו ללים מוסלמים , נוצרים ערבים ודרוזים ) ראה פירוט בטבלה מס ' 8 להלן (. טבלה מס ' 8 התפלגות האוכלוסייה הערבית לפי דת ולפי מספר משקי בית וממוצע גודל משק בית , 2014 קבוצת אוכלוסייה גודל אוכלוסייה באלפים מספר משקי בית באלפים ממוצע גודל משק בית מוסלמים 1.054 215 4.9 נוצרים 136 32 4.1 דרוזים 230 40 3.2 סך כול האוכלוסייה הערבית 1.320 287 4.6 מקור : מל נתונים ריכוז "ס ,2014 http://www.cbs.gov.il/reader/cw_usr_view_SHTML?ID=802 חישוב פשוט מראה כי הביקוש הצפוי לייצר מענה לצורכי האוכלוסייה הערבית עומד על כ- 273 אלף יחי דות דיור נוס פות , בעת שאוכלוסיית ישראל תמנה 13 מיליון נפש . מספר זה כולל מגוון של משקי בית , וביניהם : מחוסרי קרקע , דיירים במצוקת מגורים כיום , ותושבי הכפרים הלא מוכרים . תחזית הממוצע השנתית של 137 חתנים בקרב האוכלוסייה הערבית יעמוד על כ- 12,500 חתן / כלה לשנים הבאות . מכאן , שבשניים וחצי העשורים הבאים ) בעת שאוכלוסיית ישראל תמנה 13 מיליון , ( יעמוד הביקוש על בין כ- 250 אלף יח "ד לכל הפחות לכ - 312 אלף יחידות דיור לכל היותר . שר השיכון גלנט , לא הגזים כשציין בפני ועדת הכספים בכנסת ביום 26 לאוקטובר2015 , כי משבר הדיור בישראל מחריף ועוד יותר בקרב האוכלוסייה הערבית . הביקוש בקרבה צפוי לעלות על 200 אלף , ד" יח ובמשק הכללי דרוש ים יותר ממיליון יח " ד בעשרים השנים הבאות בכדי להתמודד כראוי עם המחסור ומשבר הדיור . )http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4716410,00.html .( השאלות שעול ות הן אלה : הא ם ניתן להמשיך ולהתמודד עם מצוקת משק המגורים במגזר הערבי בגיש ה של " עסקים כרגיל "? האם ימשיכו להסתמך על שיטת הבנייה ה עצמית כספק מגורים ביישובים הערבים ? האם ניתן לה סתמך על כוחות השוק החופשי בלבד ו להעמיד די היצע נוכח ה ביקוש הגדל ללא התערבות יזומה של הממשלה . ? התערבות כזו עשויה לקצר הליכי תכנון , להעמיד היצע קרקעות ומלאי דירות גדול דיו כדי לחולל שינוי בדפוסי המגורים בקרב האוכלוסייה הערבית על ידי הצעת פתרונות חדשים , לא קונבנציונליים . הכוונה איננה להבחין בין קבוצות אוכלוסייה עדתיות , ובין מחוזות ויישובים בהם מתפלגת האוכלוסייה הערבית , נושא שראוי לבחינה נפרדת אשר תזהה את התמורות והמגמות במגוון תתי הקבוצות ובעלי עניין ערבים ותאמץ פתרונות מגורים דיפרנציאליים . 6.2 אומדן ה היצע נוכח הביקוש העולה ליחידות דיור וקרקעות לבנייה עומדת השאלה הבאה ו מה : היקף ההיצע הקיים ומה הם ס יכוייו להתממש בתנאי זמינות חלקיים בלבד ונוכח עכבות וחסמים רבים ? 138 6.2.1 מצב תכניות המתאר המקומיות ביישובים הערביים החוקרים בחנו את הטענה לפיה חסרות תכניות מתאר מקומיות ליישובים הערביים . לצורך בדיקת סטטוס התכנון המתארי בהם , נאספו נתונים ממנהל התכנון ומאגף תכ נון מקומי במשרד האוצר , נכון לאוקטובר 2015 .טבלה מס ' 9 שלהלן מסכמת את הממצאים של סטטוס התכניות . טבלה מס ' 9 סטטוס תכניות מתאר מקומיות ליישובים הערביים , אוקטובר 2015 סטטוס התכנית מספר יישובים אחוזים תכניות שקבלו תוקף לאחר שנת2000 67 50.0 תכניות בתהליך אי שור סטטוטורי 21 15.7 תכניות בשלבי הכנה שונים 25 18.7 תכניות בתוקף לפני שנת2000 , ללא תכניות מתאר חדשות 11 8.2 תכניות בעלות ריבוי של תכניות מפורטות , קיימת תכנית אב , אך נמנעה הכנתן של תכניות מתאר 7 5.2 יישובים שחסרות בהם תכניות , או שהתכנון הופסק לאחר שנת 2000 3 2.2 סה"כ 134 100 מקור : אגף תכנון מקומי , מנהל התכנון , משרד האוצר מכתב מיום 27 לאוקטובר2015 ,תמק . 4143-2015 139 מן הנתונים עולה כי עד אוקטובר2015 ,כפי שצוין לעיל , מבין 134 יישובים ערביים רק לגבי50% מהם )67 יישובים , ( קיימת תכנית מתאר ב תוקף אחרי שנת 2000 ;ל- 15.7% ) 21 יישובים ( תכניות בשלבי אישור סטטוטורי על ידי מוסדות התכנון ל ; - 18.7% ) 25 יישובים ( תכניות בשלבי עבודה והכנה ל ; - 11 יישובים )8.2% ( תכניות בתוקף לפני שנת2000 ;ל-7 יישובים הוכנו תכניות אב , אך בריבוי של תכניות מפורטות , ולשלושה יי שובים חסר תכנון מתארי או שהופסק לאחר שנת 2000 . ניכר כי קיים מחסור תכנוני מתארי מפורט ברוב היישובים הערביים המאפשר להעמיד היצע דיור זמין , שתוצאותיו הישירות הן עליית מחירי הקרקע לבנייה . יש לציין , כי למחצית מהרשויות המקומיות הערביות אין תכניות מתאר מאושרות לא חר שנת 2000 , שלאחריה רובן בשלבי אישור או תכנון שונים . אלה הן גם תכניות כוללניות המחייבות הכנת תכנון מפורט , שמשמעות ה היא שהן אינן מוכ נות להוצאת היתרי בנייה . זמינותה של תכנית מתאר מאושרת , וקביעת אומדן הקיבולת שלה אינם מתרגמים להעמדת היצע מגורים זמין . 6.2.2 היצע הדירות על פי תכניות שאושרו על ידי מוסדות התכנון אחד הכלים לבדוק את ההיצע התבססה על בחינת מספר הדירות שאושרו בתכניות מתאר מקומיות על ידי מוסדות התכנון בין השנים 2014-2011 .מנהל התכנון במשרד הפנים מפ רסם שנתון פעילות שמדווח על היקף אישור התכניות ואומדן ה קיבולת שלהן . נתונים משנתוני התכנון שפורסמו ) שנתון משרד הפנים , 2014- 2011 (, רוכזו בניסיון לבדוק מהו היצע הדירות המאושרות בכל שנה במגזר הערבי בהשוואה לשיעור ההיצע במגזר היהודי בישראל . 140 טבלה מס ' 10 מספר הדירות הנאמדות כקיבולת נומינלית בתכניות מתאר מקומיות ש אושרו על ידי מוסדות התכנון בין 2014-2011 , לפי מגזרי אוכלוסייה ראשיים ) ערבים יהודים ( שנה מספר דירות שאושרו מגזר אחוז מסך כל הדירות שאושרו 2011 18696 יהודי 64.4 2011 10356 ערבי 35.6 2012 58540 יהודי 78.4 2012 16,138 ערבי 21.6 2013 66135 יהודי 83.4 2013 13175 ערבי 16.6 2014 53418 יהודי 81.1 2014 10922 ערבי 16.9 מקור : http://www.moin.gov.il/SubjectDocuments/Shnaton/shnaton_2014.p df בין השנים2014-2011 מנהל התכנון אישר תכניות מתאר מקומיות בעלות קיבולת נומינלית של 247,380 . ד" יח מהן 50,591 ד " יח ברשויות מקומיות וביישובים ערביים כ , - 20.4% מסך כל הדירות שאושרו ברמה תכנונית מתארית . על פניו נראה אפוא שאכן קיים היצע דיור על פי תכניות מאושרות , וכי מנהל התכנון אמנם אישר תכניות , אך השאלה היא האם די בה ן כדי לספק את הצרכים הגדלים , והתשובה לכך הי א לא ו רבתי . בחלק מהמקרים תכניות אלה כוללות גם תכניות מתאר קיימות ומאושרות , ובאחרים הם קובעים קיבולת נומינלית ולא ריאלית . מלבד זאת , בחלקן הגדול התכניות הן תכניות מתאר כוללניות , כלל יישוביות . כדי שיהיו זמינות להוצאת היתרי בנייה ולהקמת מבנה מגורים , יש צורך ב הכנת תכנון מפורט , ותכנית שיווק קרקעות ציבוריות על פיו . במקצת מהמקרים דרוש מנגנון של איחוד וחלוקה של המגרשים 141 והכנת תכניות פיתוח . במגבלות אלה קשה לאמוד במדויק את ההיצע , ובפרט את ההיצע הריאלי הזמין ולא הנומינלי הפוטנציאלי . איור מס ' 2 פילוח אחוזי דירות שאו שרו בתכניות על ידי מנהל התכנון ל מגזר הערבי לפי שנים בין2011 – 2014 , באחוזים מקור : ריכוז מתוך שנתוני התכנון המופקים על ידי מנהל התכנון במשרד הפנים www.cbs.gov.il/reader בכל המקרים שיעור הדירות שאושר למגזר הערבי בשנ ים שנבדקו , קטן מזה שאושר לאוכלוסייה היהודית ברמה הכלל ארצית , ובהתחשב ביחס האוכלוסייה היהודית לערבית . בשנת 2011 מספר הדירות היה כביכול הגבוה ביותר - 10,356 דירות אושרו למגזר הערבי מתוך 29,053 שאושרו בשנה זאת , כלומר 35.6% מהדירות . אולם גם נתון זה יחסי , כי ב שנה זאת אושר מספר הדירות הזעום ביותר על ידי מנהל התכנון לעומת השנים האחרונות כפי שמלמדים הנתונים . בשנת 2012 אושרו במגזר הערבי16,139 דירות לעומת 58,540 דירות במגזר היהודי , שהם 21.6% מכלל הדירות באותה שנה )74,678 דירות (. בשנת 2013 ניתן להבחין בירידה של מספ ר דירות מאושרות במגזר הערבי 13,175 דירות לעומת66,135 דירות במגזר היהודי , שהם 16.6% מכלל הדירות שאושרו בשנה זאת )79,310 דירות (. בשנת 2014 אושרו במגזר הערבי10,922 דירות לעומת53,418 במגזר היהודי שהם16.9% מכלל הדירות שאושרו בשנה זו )64,340 במספר (. 142 הנתונים מראים שהמגזר הערבי זוכה ל אישורי בנייה על פי תכניות מתאר שאושרו , בשיעורים דומים לשיעור המגזר באוכלוסייה )20.4% אישורים בממוצע , ( אך משנה לשנה ניכרת ירידה יחסית . שיעור האוכלוסייה גבוה , הצרכים עולים , אך שיעורי האישורים נמוכים יחסית , ובהשוואה לאישורי הבנייה בש ה אר מדינה מסתמן שהמגזר הערבי מקבל את ההקצאה הנמוכה ביותר של אישורים . רק בשנת 2011 ניכר שיעור גבוה יותר שעמד על35.6% , אך באותה שנה אושר מספר מועט של דירות לשאר היישובים בארץ . 143 איור מס ' 3 מספר דירות נומינליות שאושרו בתכני ת ו מתאר מקומיות על ידי מנהל התכנון , לפי מגזר אוכלוסייה , באלפים מקור : ריכוז מתוך שנתוני התכנון המופקים על ידי מנהל התכנון במשרד הפנים www.cbs.gov.il/reader 6.2.3 דירות מאושרות ביישובי המגזר הערבי פרק זה מוקדש להצגת מספר הדירות שאושרו לבנייה במגזר הערבי בשנים 2014-2011 , לפי יישובים ועל פי תכניות מתאר מקומיות . המידע בו נשאב משנתוני התכנון של משרד הפנים בשנים אלה והוא מציג נתונים כמותיים לגבי כלל התכניות ותהליכי התכנון בשנים אלה . הנתונים קשורים באישורי תכניות המתאר ביישובים הערביים בישראל , ואין בהם כדי לקבוע את היקף מימוש הבני יה בפועל . על פי תהליך התכנון , לאחר אישור תכניות על ידי מנהל התכנון , מנהל מקרקעי ישראל פועל למנות חברה מפתחת שתאמוד את עלויות הפיתוח . רשות מקרקעי ישראל מכינה את תכניות 144 השיווק בשלבים . מחיר הקרקע ועלויות הפיתוח נגזרות מהתכנון המתארי והמפורט . דהיינו , אישור תכ ניות מפורטות על ידי מוסדות התכנון הוא תנאי הכרחי להגדלת היצע הדיור ולהעמדתו לרשות התושבים , אך יש להשלים את שרשרת השלבים כדי להבטיח את זמינותו של השטח לבנייה . איור מס ' 4 דירות שאושרו על פי תכניות מתאר מקומיות ל בנייה ביישובים ערביים , שנת 2011 מקור : ריכוז מתוך שנתון התכנון 2011 ,מנהל התכנון ; נדלה מאתר האינטרנט של מנהל התכנון www.moin.gov.il בשנת2011 רוב האישורים לתכניות בעלות קיבולת נומינלית של בניית דירות ניתנו לאום אל פאחם ל- 2,740 דירות , ולדיר חנא שקיבלה אישור לבנייתן של 2,364 דירות . 145 איור מס ' 5 די רות שאושרו על פי תכניות מתאר מקומיות לבנייה ביישובים ערביים , שנת 2012 מקור : ריכוז מתוך שנתון התכנון 2012 ,מנהל התכנון ; נדלה מאתר האינטרנט של מנהל התכנון www.moin.gov.il מן האיור עולה כי בשנת2012 ניתנו לאום אל ' פאחם 5,979 אישור ים ל תכניות בעלות קיבולת נומינלית לבנייה , ללקיה אושרו 2,670 דירות לבנייה ולעראבה אושרו2,253 דירות לבנייה . 146 איור מס ' 6 דירות שאושרו על פי תכניות מתאר מקומיות לבנייה ביישובים ערביים , שנת 2013 מקור : ריכוז מתוך שנתון התכנו ן 2013 ,מנהל התכנון ; נדלה מאתר האינטרנט של מנהל התכנון www.moin.gov.il בשנת2013 המספר הרב ביותר של אישורים לתכניות עם קיבולת נומינלית לבניית דירות ניתן לביר אל מכסור 3,114 , אחריו לכפר קאסם 1,929 ולדיר אל אסד1,763 . 147 איור מס ' 7 דירות שאושרו על פי תכניו ת מתאר מקומיות לבנייה ביישובים ערביים , שנת 2014 מקור : ריכוז מתוך שנתון התכנון 2014 ,מנהל התכנון ; נדלה מאתר האינטרנט של מנהל התכנון ׁ ׁ www.moin.gov.il בשנת2014 קיבלו מספר רב של יישובים ערביים אישורים לתכניות בעלות קיבולת נומינלי ת לבניית דירות ובראשם היישוב נחף , לו אושרו 1,135 דירות . המסקנה היא כי עם הזמן יישובים רבים יותר זוכים לקבל אישורים לבנייה ובפריסה מתרחבת והולכת . 6.2.4 היצע של מגרשים " בנה ביתך " ביישובים ערביים ניסיון לאמוד את מספר התכניות המאושרות ועומדות לשיווק ביישובים הערביים לא צלח , בגלל מיעוט המקורות התקפים ומורכבות הנתונים הזמינים . נבדקו פרויקטים ששווקו במדגם של רשויות מקומיות ערביות , כדי לאמוד את מספר המגרשים המוקצים לחכירה / מכירה לדיירים וגם את מחיר המגרשים המשווקים על ידי מנהל / רשות מקרקעי ישראל . להלן מוצגות עלוי ות מגרשי " בנה ביתך " המשווקים במספר יישובים לפי שנים . 148 טבלה מס ' 11 אומדן עלות מגרשי " בנה ביתך " בשקלים , ביישובים ערביים נבחרים על פי המכרזים המפורסמים בין השנים 2013-2007 מקור : www.land.gov.il/static/start.asp מספרם המוגבל של המגרשים המשווקים ביישובים הערביים , האמיר את מחירם . בבדיקה נבחר מדגם מייצג של יישובים ובהם כפר מנדא , כפר כנא , נצרת ואבו סנאן . נתון בולט ראשון הוא , שבמספר רב של שנים אין כלל היצע של מגרשי בנה ביתך . בשנים שנרשם היצע של מגרשי בנה ביתך המחירים מאמירים משנה לשנה . בכפר מנדא בשנת 2007 עלות ה מגרשים נעה בין 24,100 ₪ל- 36,000 ₪ , ובשנת2013 עלותם עמדה על בין382,000-182,000 ₪ . קפיצה של פי שבעה במקרה הטוב ש , אינה כוללת את דמי ה פיתוח ה גבוהים במיוחד באזורים הרר י ים כגון אלה . בכפר כנא בשנת 2007 מגרשים עלו500,110-300,000 ₪לא כולל עלויות פיתוח . בשנת 2012 מגרשים עלו400,000-300,000 ₪ ,באופן פורמלי , אך דה- פקטו המחיר עלה בצורה משמעותית כפי שנפרט באיור מס ' 8 להלן . בשנת 2013 כלל לא התפרסמו מכרזים . מספר המגרשים המתוכננים עמד על 282 מגרשים בגודל של בין500-400 , ר"מ על אדמות מדינה , בצפיפות ממוצעת של בין 10-8 " יח ד לדונם . מגרשים אילו שווקו במנות של כ- 50 מגרשים בכל פעם . בנצרת אין 149 כלל הצעות למכרזים במרבית השנים , להוציא את שנת 2007 , בה שווקו מגרשים בעלות של 232,000 ₪לדירה . גם באבו סנאן כמו ביתר היישובים ניתן לראות שההיצע של מגרשים לבנ י יה של בנה ביתך הוא דל , להוציא את השנים 2008 ו- 2010 ,בהן חלה עלייה במחיר המגרש . איור מס ' 8 עליית מחיר מגרשי בנייה ועל ו יות פיתוח בפרויקט בנה ביתך בכפר כנא בין השנים 2012-91996 ,ב שקלים : רו מק מהנדס המועצה המקומית כפר כנא , אינג ' עאוני זריקאת , מצגת שהוצגה בפני מר אימן סיף , ביום 19 יונ י 2014 150 רשות מקרקעי ישראל מודעת לעלייה במחיר מגרשי הבנייה או שטחי ה חכירה ו ה פיתוח לדירה . כאמור , היקף ההיצע המוגבל , ו נוכח העלייה בביקוש האמיר מחיר ם של מגרשי הבנייה ביישובים הערביים שאינם מסווגים בעדיפות א ', ומחירי הקרקע משווקים בעלות של בין 91%-51% מה עלות שק בע השמאי הממשלתי . איור מס ' 9 להלן , מציג את עליית מחירי ה קרקע של מגרשים משווקים לבנייה , לפי מ " ר ביישובים יהודיים וערביים . איור מס ' 9 העלייה במחיר הקרקע ב מדגם של יישובים יהוד י ים וערביים בין השנים 2011-2004 מקור : מתוך מ מצגת שהוצגה על ידי גב ' בנא ענאייה , בק י בפנ ינט הדיור מתוך האיור עולה כי מחירי המגרשים המשווקים ברשויות מקומיות ערביות על ידי ממ " י קפצו מאז שנת 2009 , וכיום מחיר ם 151 פי שלושה מ ש זה ברשויות מקומיות יהודיות . בשוק החופשי , עלותו של מגרש לבנייה של 500 מ" ר על קרקע פרטית עומדת כיום על בין 1,000,000-750,000 שקלים , לא כולל על ו יות פיתוח . עליית מחירי הקרקע גררה בעקבותיה גם עלייה במחירי קרקעות חקלאיות צמודות דופן לשטחים המיועדים לפיתוח למגורים . נתונים שהתקבלו מהשמאי ענאן סלאמה ומוצגים בטבלאות להלן , מ וכיחים עלייה של מחיר ה אדמה ה חקלאית שצפויה להיכלל בשטח המיוע ד לפיתוח מגורים בטווח הארוך . עוד גורם שתורם להאמרת המחירים הוא שיטת השיווק של המגרשים על פי מכרז ולא על פי הגרלה . השיטה מעוררת את יצר התחרות בקרב קונים , שמוכנים לשלם מחיר גבוה יותר ובלבד לזכות . בחלק מהיישובים ספסרי קרקעות תורמים אף הם לעליית המחירים באופן שמרבית משקי הבית הממוצעים אינם יכולים לספוג . הביקוש הגדל מול ההיצע הדל , והמנות המוגבלות שמשחרר מנהל מקרקעי ישראל ) שמשרתות אף הן שיטת תמחור שנויה במחלוקת , ( גורמים לתופעות שליליות של התנפלות על מגרשים , פרוטקציות והפעלת לחצים על ראשי הרשויות . 152 6.2.5 ת י עלי מחירי קרקע חקלאית פוטנציאלי ת ל בנייה הנתונים שמתייחסים לקרקע חקלאית נאספו מחוות דעת של השמאי ענאן סלאמה , שהוגש ו לבתי ה משפט כדי לפצות על קרקעות שהופקעו על יד המדינה . מחירי הקרקע החקלאית בשלושה יישובים ערביים יוצגו להלן , כדי לבחון אם חלו שינויים במהלך השנים , אם נרשמו עלויות חדות במחירי הקרקע החקלאית שיכולים להוות חסם בפני תכנון מתארי נכון , ואם רוכזו קרקעות בידי בעלים בודדי ם ביישובים . איור מס ' 10 תמורות במחיר ה קרקע ה חקלאית במשהד בין , השנים 2014-1999 מקור : ריכוז נתונים מחוות דעת שמאית של שמאי ענאן סלאמה , 2015 , דוח לא פורסם מנתוני עלויות הקרקע במשהד ניתן לראות שחלה בהן עלייה מתונה בלבד ברבות השנים ומחירן נותר נמוך יחסית . המחיר המשוקלל " למ ר בשנת 1999 עמד על 28 דולר ובשנת2014 עלה ל- 84 דולר . המחיר הגבוה ביותר לשטח שנמכר ביישוב נרשם בשנת 2004 , ועמד על 188,063 דולר . יודגש כי זהו המחיר המדווח ואילו המחיר האמתי המשולם גבוה ממנו פי שניים או שלושה (Khaire and Poris, 2015) . 153 איור מס ' 11 תמורות במחיר הקרקע ה חקלאית בכפר כנא , בין השנים 2013- 1999 מקור : ריכוז נתונים מחוות דעת שמאית של שמאי ענאן סלאמה , 2015 , דוח לא פו רסם בכפר כנא ניכרת תנוד ה במחירים ה , גם ש שם הם נותרו נמוכים יחסית . בשנת 1999 מחיר למ " ר משוקלל היה 35 דולר ובשנת2014 עמד על22 דולר ה . ירידה במחיר היא נובעת מ מיקו מן של הקרקעות ה זמינ ות כ יום , המרוחקות מהיישוב . בשטחים הקרובים לשטח הבנוי כמעט ואין עסקאות שיאפשרו לערוך השוואה . השטח שנמכר במחיר הגבוה ביותר בשנת 2004 עמד על 65 דולר למ . ר" הצבענו על הקשר בין מחיר הקרקע לבין מיקומה ו ה מרחק שלה מגבול תכנית המתאר . משיחות בין אנשים עולה כי ממילא נבצר מרובם ל רכוש כעת קרקע חקלאית , אפילו במרחק רב מהשטח הבנוי . 154 איור מס ' 12 תמורות במחיר הקרקע ה חקלאית ברינה בין , השנים 2013-1999 מקור : ריכוז נתונים מחוות דעת שמאית של שמאי ענאן סלאמה , 2015 , דוח לא פורסם גם ברינה , כמו בשאר היישובים שנדגמו , אפשר להבחין שבמהלך השנים הייתה קפיצה במחיר , אך גם שם עלות הקרקע עצמה יחסית נמוכה ונעה בין 42-31 דולר למ "ר. 155 טבלה מס ' 12 תמורות במחירי ה קרקע בי י שוב ים משהד , כפר כנא ורינה , על פי עסקאות מקרקעין שבוצעו בין השנים 1999 - 2014 1999-2014 מחיר קרקע במשהד בשנים תאריך גוש חלקה יישוב תמורה בדולר שטח קרקע נמכר במ"ר מחיר למ"ר התאמה למיקום 10% התאמה ללא מושע (20%) התאמה לדיווחים חלקיים מחיר למ"ר משוקלל ממוצע 23.08.1999 17468 31משהד13286 554 24 0.9 1.1 1.2 28 28 17.10.1999 17468 71משהד29998 1034 29 0.85 1.1 1.2 33 14.06.2000 17468 75משהד6579 188 35 0.85 1.1 1.2 39 31 29.04.2000 17468 71משהד112515 3751 30 0.85 1.1 1.2 34 20.05.2000 17468 72משהד145978 7683 19 0.85 1.1 1.2 21 15.03.2001 17468 67משהד68999 1769 39 0.85 1.1 1.2 44 29 10.01.2002 17468 71משהד90000 3000 30 0.9 1.1 1.2 36 18.02.2004 17468 34משהד188063 6485 29 0.8 1.1 1.2 31 50 01.05.2005 17468 75משהד13962 399 35 0.85 1.1 1.2 39 40 19.06.2005 17468 56משהד13320 333 40 0.85 1.1 1.2 45 20.01.2006 17468 29משהד1168 49 24 0.85 1.1 1.2 27 11.03.2007 17468 29משהד10010 501 20 0.85 1.1 1.2 22 32 07.07.2007 17467 26משהד157 16 10 1.25 1.1 1.2 16 06.10.2007 17468 29משהד7670 170 45 0.8 1.1 1.2 48 08.07.2008 17468 29משהד27498 500 55 0.85 1.1 1.2 62 15.03.2008 17468 42משהד20150 438 46 0.85 1.1 1.2 52 23.01.2008 17468 75משהד22495 500 45 0.85 1.1 1.2 50 30.12.2010 17468 71משהד33708 887 38 0.85 1.1 1.2 43 43 09.04.2011 17468 75משהד45084 1002 45 1 1.1 1.2 59 59 22.05.2012 17468 6משהד30136 502 60 0.85 1.1 1.2 67 57 05.11.2012 17468 6משהד60000 1000 60 0.85 1.1 1.2 67 28.08.2012 17468 71משהד79741 1994 40 0.85 1.1 1.2 45 15.08.2013 17468 6משהד60470 1008 60 0.85 1.1 1.2 67 51 20.10.2013 17468 6משהד61138 1002 61 0.85 1.1 1.2 68 06.04.2013 17468 71משהד70000 1750 40 0.85 1.1 1.2 45 02.01.2014 17468 29משהד34036 454 75 0.85 1.1 1.2 84 84 1999-2013 מחיר קרקע בכפר כנא בשנים תאריך גוש חלקה יישוב תמורה בדולר שטח קרקע נמכר במ"ר מחיר למ"ר התאמה למיקום 10% התאמה ללא מושע (20%) התאמה לדיווחים חלקיים מחיר למ"ר משוקלל ממוצע 04.10.1999 17465 8כפר כנא9855 394 25 1.05 1.1 1.2 35 21.11.1999 17464 75כפר כנא25999 2600 10 1.2 1.1 1.2 16 16.11.2001 17464 112כפר כנא54000 6000 9 1.15 1.1 1.2 14 16.09.2002 17465 10כפר כנא9089 303 30 1.05 1.1 1.2 42 39 16.09.2002 17471 1כפר כנא30015 1001 30 1 1.1 1.2 40 12.05.2003 17465 8כפר כנא11870 396 30 1 1.1 1.2 40 40 09.07.2004 17471 1כפר כנא260000 4000 65 0.8 1.1 1.2 69 20.02.2005 17471 1כפר כנא39936 998 40 1 1.1 1.2 53 12.09.2005 17464 70כפר כנא44326 2770 16 1.25 1.1 1.2 26 30.12.2005 17470 23כפר כנא173800 6437 27 1 1.1 1.2 36 20.01.2006 17464 65כפר כנא674 45 15 1.25 1.1 1.2 25 27 20.01.2006 17464 49כפר כנא4219 281 15 1.25 1.1 1.2 25 20.01.2006 17465 33כפר כנא1796 90 20 1 1.1 1.2 26 05.10.2007 17470 17כפר כנא12460 479 26 1 1.1 1.2 34 09.10.2007 17464 67כפר כנא8974 598 15 1.25 1.1 1.2 25 19.06.2008 17470 17כפר כנא68925 3446 20 1 1.1 1.2 26 44 17.01.2008 17464 28כפר כנא93483 4920 19 1.25 1.1 1.2 31 28.03.2009 17465 4כפר כנא54814 2383 23 1 1.1 1.2 30 32 07.05.2009 17465 4כפר כנא55636 2419 23 1 1.1 1.2 30 28.08.2009 17470 23כפר כנא34247 1317 26 1.05 1.1 1.2 36 09.12.2012 17464 55כפר כנא20000 667 30 1.25 1.1 1.2 49 02.07.2013 17471 10כפר כנא55112 3242 17 1 1.1 1.2 22 2006-2008 מחיר קרקע בריינה שנים תאריך גוש חלקה יישוב תמורה בדולר שטח קרקע נמכר במ"ר מחיר למ"ר התאמה למיקום 10% התאמה ללא מושע (20%) התאמה לדיווחים חלקיים מחיר למ"ר משוקלל ממוצע 08.07.2006 17519 24ריינה14772.72727 600 25 0.95 1.1 1.2 31 30.03.2007 17514 1ריינה59523.80952 2048 29 1.15 1.1 1.2 44 21.06.2008 17514 41ריינה21250 800 27 1.2 1.1 1.2 42 מקור : ריכוז נתונים מחוות דעת שמאית של שמאי ענאן סלאמה , 2015 , דוח לא פורסם 156 מסקנות מספר לסיכום : א. הטענה לפ יה כלל אין סחר במקרקעין ביישובים הערביים כיום אינה מדויקת . המסחר קיים בהבדלי היקף בין היישובים השונים ו . אף על פי כן לא נ פתר ה הבעיה האקוטית שנוצרה בהם , של היעדר היצע . ב. אנשים רוכשים קרקע לא רק בשטח המיועד לפיתוח , אלא גם בשטחים חקלאיים , למטרות חקלאיות וכן למטר ות ספסרות בקרקע מתוך צפי שבעתיד תיכלל בשטח המיועד לפיתוח מגורים , ומחירה יעלה . ג. עליות במחירי הקרקע מכשירות את העלאת המחירים על ידי מנהל מקרקעי ישראל . תלות הדדית זו מחבלת בסיכוייהם של משקי בית מעוטי יכולת לרכוש קרקע . 6.2.6 מורכבות באומדן מימוש היקפי ההיצע הי קפי ההיצע של יחידות הדיור במגזר הערבי הם נושא מורכב ש כרוך במאפייני הדיור ב , שיטת צריכת ו וב היצע החסר מטעמים התנהגותיים , מבניים-כלכלים וסוציו-תרבותיים . בחינת תכניות המתאר המאושרות דווקא מראה כי קיים היצע פוטנציאלי / נומינלי שיש בו כדי לענות על צורכי האוכלוסייה הערבית . אך מימוש פוטנציאל זה בתוך היישובים מוגבל וחסום . כמה גורמים אחראיים לבלימת מימוש ההיצע , ואלה הם : א. פער גדול בין מימוש וני צול זכויות הבנייה המוקנות לבין המוצע ב תכניות המתאר . רוב תכניות המתאר המאושרות , ואלה שבצנרת , מציעות זכויות בנ י יה מוגדלות של בין 12-8 ,ד" יח שהן זכויות בנייה עירוניות . אך בדיקה מדגמית של 34 תכניות מתאר מקומיות מאושרות ביישובים הערביים מראה , כי ממוצע המימוש והניצול של זכויות הבנייה 157 המוקנות על פיהן עומד על בין35%-25% מזכויות הבנייה הנומינליות המוקנות בתכניות . בפועל אפוא , מדובר על בין 4-3 " יח ד לדונם נטו שכונתי , והברוטו היישובי נע בין 3-1.5 " יח ד לדונם , בהתאם ל רמת הקומפקטיות של היישוב . הפער בין זכויות בני י ה מוקנות על פי תכניות מאושרות לבין מימוש ן בפועל מהווה חסם בפני הרחבת תכניות מתאר מקומיות כוללניות , או אישור תכניות מתאר מפורטות עליהן מ בוסס ה פיתוח של שכונות מגורים . ב. בממוצע , המתאר תכניות משטח שלישים כשני המאושרות הכוללניות מתוכננ ים על קרקעות פרטיות . שליש נוסף של אדמות בבעלות פרטית בתוך השטח המתוכנן והמיועד ל בנייה , מחולק למגרשים ומוחכר לבנייה עצמית בשיטת בנה ביתך . חלוקה זו גורמת לפיזור הב נייה , ולאי ניצול הזכויות במלואן שכן הזוכים הם משקי הבית האמידים , שבונים עליהן וילות או בית דירות למשפחה . רק פרויקטים שמימשו את שיטת בנה ביתך כמו זה בכפר מנדא , רשמו ניצול של מלוא זכויות הבנייה )Khamaisi, 2013 .( חלק מהקרקעות בבעלות ציבורית בתכניות המתאר מופר ש למבנ י ציבור , נוכח הקושי המובנה בהפשרה לצורכי ציבור מאדמות פרטיות . ג. בדיקה שנערכה ביישובים ש בהם היה המחבר שותף ל הכנת תכניות המתאר והתכניות המפורטות כמו טורעאן , כאבול , תמרה , עראבה , פסוטה 'ג , ולס וכפר כנא , הראתה כי ברוב השטחים שזכויות הבנייה המוקנות בהם אינן מ נוצלות , הסיבות לכך הן סכסוכי בעלים , אי הסדרה ורישום בעלות והיעדר סחר מקרקעין . הדבר בולט עוד יותר היכן שבעלי קרקעות המסכימים על הבעלות ומתחילים למכור מגרשים 158 מתפתחות שכונות חדשות כמו שכונת יוסף אליעקוב בדרום מערב כפר כנא . ד. היישוב הערבי מתחיל להתפתח אנכית על ידי הוספת קומה או שתיים לבניין קיים , או סגירת קומת עמודים מפולשת , במקום התפתחות רוחבית שמחייבת הפרשת שטחים חדשים צמודי דופן לפיתוח הקיים . היצע הדיור הקיים כיום ביישובים הערביים נאמד בכ- 10% מהביקוש , אך אינו מתחלק באופן שוויוני בין היישובים בתוך מרחבי היישו ב. היצע זה כולל דירות שנבנו על ידי הורים בכדי לשכן את הבנים שלהם בדירות אלה . נורמה זו של בנית בית או דירה בשלבים בהתאם לזמינות כסף של ראש הבית עדיין נהוגה ומעמיה היצע דיור זהמין בקרב חלק ממשקי הבית . ה. חוסר ניידות ושוק מגורים כלוא ומוגבל שאינו פועל בתנאי שוק חופשי בגלל מגבלות חיצוניות ולעתים מסיבות אתנו- לאומיות ; מגבלה אחרת היא יישובים ערביים שאינם מעמידים היצע מגורים ואינם קולטים הגירה מיישובים סמוכים , כולאים את שוק הדיור גם כן . יוצא דופן הוא היישוב נצרת , שפתוח לקליטת הגירה ערבית , בתנאי שהיצע המגורים החדשים המצומצם יאפשר את כניסתם של משקי בית נוספים . ו. היצע של דיור מתחיל להתפתח בשכונות וביישובים יהודיים , במיוחד בערים הקרובות לריכוזי האוכלוסייה הערבית כגון באר שבע ו ערד בנגב , נהריה , כרמיאל , נצרת עי לית ועפולה בגליל , חדרה ליד המשולש , ושכונות יהודיות צמודות לשכונות ערביות בערים מעורבות . לתמורות ולמגמות אלה יש משמעויות על שוק הדיור במגזר הערבי 159 והעמדות כלפיהן חלוקות . יש מי שמעודדים ורואים אותן בחיוב , בעוד אחרים בקרב שתי האוכלוסיות , היהודיות והערבית , מעדיפים לשמור על הפרדה לפי שיוך אתנו- לאומי . התפוסה ב דירות אלה מוסיפ ה על מורכבות אומדן היצע הדיור ביישובים הערבי ים. היצע הדיור המיועד לציבור היהודי , על פי המדיניות הממשלתית והעירונית , מנוצל על ידי משקי בית ערבי ם י רק בגלל מחסור ה דיור ה ייעודי ביישוביה . ם ז. הכפרים הלא מוכרים בנגב , גם אם יש בידיהם תכניות מתאר מאושרות , מנועים מ להו ציא היתרי בנייה בשל סכסוכי המקרקעין עם המדינה ) and Khamaisi, Shmueli ( 2015 . רוב תושביהם גרים בפחונים ובמבנים קלושים ו ארעיים שאינם ראויים למגורים . אומדן המבנים הרעועים עומד על כ- 30 אלף משקי בית , הן בעיירות וביישובים מתוכננים , הן ביישובים הנמצאים בתהליך הכר ה והן במסורבי הכרה . היצע המגורים הנוכחי אינו ראוי ואינו עומד בסטנדרטים של דיור תקני . ח. עיכוב באישור תכניות מתאר ובהוצאת היתר י בנייה , מוליד פער של היצע דיור . תיקון 101 לחוק ה תכנון ו ה בנייה נועד ל חולל רפורמה ל קיצור הליכי ה תכנון ואישור תכניות ה מתאר ו ה מפורטות . אלא שסיכויי יישום הרפורמה , שתלויה במורכבות ובסחבת הבירוקרטית והמשפטית של הליכי התכנון , האישור , ו הוצאת היתרי בנייה , כלל לא נידונ . ו בתנאים המבניים והמוסדיים הנוכחיים תרומתה מוטלת אפוא בספק . ברוב היישובים הערביים נמשך התהליך בין 15-10 שנים , משלב היוזמה להכנת תכנית ועד לשלב של היתכנות סבירה להוצאת היתר בנייה . אם נוסיף 160 לכך את תהליך הבנייה העצמית שנעשה אף הוא בשלבים , אזי אפשר להעריך ששרשרת העמדת היצע דיור למשק בית עומדת על בין 20-15 שנים . כיום , מימוש הוצאת היתר בנייה ביישובים הערביים , מבוסס על תכנון מתארי שהוכ ן לרוב לפני שנת 2000 . היו אמנם תכניות מתאר שהוכנו על ידי מנהל התכנון במשרד הפנים לאחר שנת 2000 במסגרת פרויקט תכנון34 היישובים הערביים שניזום במחצית שנות התשעים של המאה שעברה , ותכניות שהוכנו במסגרת חמשת אשכולות התכנון מ תחילת שנת 2000 ,אך כאמור , רק כ- 50 אחו זים מהתכניות אושרו למתן תוקף עד אוקטובר 2015 . הואיל ותכניות אלה היו ברמה של מתאר , לא ניתן על בסיסן להוציא היתר בנייה . הן תשתית להכנת תכניות מפורטות , הכוללת לעתים הנחיות של איחוד וחלוקה מחדש . רק אז , ובלבד שלא יתגלעו סכסוכי בעלות והתנגדויות של בעלים על הפרשו ת לצורכי ציבור ת , יווצר אפשרות זמינה להוצא ת היתר י בנייה . בחלק מהמקרים נ יכר ו מאמציהם של יזמים / בעלים פרט י ים או מנהל מקרקעי ישראל ו / או משרד הבינוי והשיכון , / או רשויות מקומיות או ועדות מקומיות לתכנון ובנייה , להכין תכניות מפורטות כדי לזרז את תהליך שינוי הייעוד ו להנפיק היתרי בנייה . תכנית מתאר כפר כנא האחרונה , שמספרה ג /8858 , היא דוגמה לכך ה . תכנית קיבלה תוקף בשנת 1999 , ונועדה להסדיר גם בנייה קיימת בגישה תכנונית של עיבוי וציפוף השטח הבנוי ובלימת התפשטות הבנייה על שטחים חקלאיים . בשנת 2000 , הוועדה המקומית מבוא עמקים י חד עם הרשות המקומית יזמו הכנת תכנית אב , שתהליך הכנתה הסתיים בשנת 2002 . מוסדות התכנון לא אמצו את התכנית בגלל התנגדות בעלים ונציגים במועצה המקומית ולאחר שהתחלפה ההנהגה המקומית . בשנת 2006 יזמו הוועדה המקומית עם הרשות המקומית תכניות למתחמי תכנון כדי להרחיב את השטחים המיועדים לפיתוח מעבר לתכנית מתאר 161 ג/8858 של כפר כנא . בשנת 2007 יזם משרד הבינוי והשיכון אף הוא תכנית מפורטת על מתחם שטחים בבעלות ה מדינה בצפון מזרח כפר כנא . אך יוזמות אלה נתקלו בקשיים , ועד עצם היום כל תכניות המתחמים אינן מאושרות לבנייה באופן סופי . בשנת 2014 , מנהל התכנון יזם תכנית מתאר כוללנית לכפר כנא , מ שהוכח הצורך לתקן את תכנית המתאר שבתוקף , ל הוסיף שטחים לפיתוח ולתקן תכניות מתאר ארציות ומחוזיות מגבילות . גם תכנית זו נתונה עדיין בשלבי הכנה . תיאור זה מ אפשר להשליך על יישובים ערביים אחרים , ולהבין את הבעייתי ות באמידת היצע הדיור על פי השיטה הקיימת המתפרסת לאורך זמן , מנוצלת בשלבים ובמקומות שונים . על פי נתוני מנהל התכנון , מאז שנת 2000 קודמו תכניות מתאר מקומיות ל- 101 יישובים ערביים , שהם כ- 75% מסך כול היישובים הערביים . מבינן תקפות 60 תכניות ו , - 28 נמצאות בשלבי תכנו ן שונים . במחוז הצפון ל , - 29 מבין43 יישובים ערביים קיימות תכניות תקפות משנת 2000 , והשאר בשלבי תכנון שונים ) בניטה , 2015 .( על פי שנתון התכנון של 2014 , מנהל התכנון אמד את ממוצע הזמן ל אישור תכנית בכ- 3.1 שנים .P4F5 P על פי אותו שנתון , בשנת 2014 טיפלו מנהל התכנון והוו עדות המחוזיות ב- 6,141 תכניות , מהן אושרו 20% ) 1,256 תכניות , (63% ) 3,882 תכניות ( נותרו פתוחות ובטיפול וה , ר ית 17% ) 1,003 תכניות ( נדחו . יצוין כמובן כי היוזמה והטיפול בחלק מהתכניות שאושרו החל ו קודם . דוח מבקר המדינה שעסק במשבר הדיור 2015 ,אמד זמן ממוצע של בין 5-4 שנים מסיום אישור תכנית מתאר מפורטת ועד הוצאת היתר בנייה .P5F6 P האיורים שלהלן ייטיבו 5 משרד הפנים , מנהל התכנון , 2015 , שנתון התכנון2014 ,פב רואר ; נדלה מאתר האינטרנט ביום 1 נובמבר2015 , http://www.moin.gov.il/SubjectDocuments/Shnaton/shnaton_2014 .pdf 6 ירושלים : משרד מבקר המדינה ) פברואר , 2015 ( ,משבר הדיור , דוח ביקורת מיוחד . 162 להדגיש את הבעייתיות בתהליך אישור התכניות ובהעמדת היצע דיור . איור מס ' 13 השפעות עיקריות על שרשרת זמינות היצע הדיור 163 איור מס ' 14 מרכ י בים מרכזיים בשרשרת התכנון הסט טוטורי והוצאת היתר י בנייה ל היצע דיור זמין 6.2.7 השוואה בין צפיפות המגורים ביישובים ערביים ויהודיים מדד צפיפות הדיור מאפשר לעמוד על מאפייני הדיור ועל הפער בין היצע לביקוש . מדד יכול להיות מורכב מצפיפות נטו , להבדיל מברוטו , ולכלול מספר יחידות דיור לדונם , מס פר נפשות לדירה או לחדר , או שטח מ " ר מגורים לנפש . ככול ש פוחת ת הצפיפות , ה עול רמת החיים ו חל שיפור ב איכויות המגורים של האוכלוסייה , ו ככול שהשטח הציבורי הפתוח גדול וזמין יותר כך פוחת ת הצפיפות . מדד הצפיפות עשוי ל בטא את אינטנסיביות שימושי הקרקע ו יצירת הזדמנויות פי ה תוח . רצוי אפוא להציב את מדד הצפיפות בהקשר לסביבה ולאיכויות שהיא מעניקה ל תושבי ה ברמת הדירה , השכונה והיישוב . המקור לאיסוף נתוני צפיפות הדיור הינו הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה של ישראל . המחקר מבקש לבדוק האם אכן ישנה צפיפות דיור ביישובי המגזר הערבי , והאם ניתן לזהו ת שינוי כלשהו לאורך השנים . ? לצורך הבדיקה נבחרו יישובים קטנים , בינוניים ) מועצות מקומיות ( וגדולים ) עיריות ( ונוצר מדגם של המגזר הערבי שניתן גם ל השוואה עם המגזר היהודי בישראל . 164 צפיפות המגורים נבחנה בשיטת מדד מ " ר מגורים / דירה לנפש . ברוב היישובים והערים שטח מגורי ם נטו לאדם גדל לאורך השנים , מגמה שרירה וקיימת הן במגזר הערבי הן היהודי , בהבדלים ביניהם . ביישובים הקטנים והבינוניים ניתן לראות זאת באופן מובהק . ביישובים הקטנים והבינוניים במגזר הערבי הצפיפות גבוהה יותר מ ש זו ביישובים מקבילים ב מגזר היהודי . נכון לשנת 2012 , היי שוב הערבי הנהנה ממ " ר הגבוה ביותר לאדם הוא טובא זנגרייה , עם ממוצע של 127.4 מ" ר למשפחה בת ארבע נפשות .P6F7 P לעומת , ו היישוב היהודי הנהנה ממ " ר גבוה ביותר לנפש באותה שנה הוא אבן יהודה , עם 198.09 מ" ר למשפחה בת ארבע נפשות . כלומר , הפרש ה צפיפות בין היישובים במדגם עומד על כ- 70 . ר"מ היישוב הערבי הצפוף ביותר במדגם לשנת 2012 הוא בית ג 'ן, ש ממוצע שטח דירה למשפחה בת ארבע נפשות בו עומד על 76.8 . ר"מ היישוב היהודי הצפוף ביותר במדגם הוא גדרה וב , שטח דירה ממוצעת עומד על 144 מ" ר למשפחה בת ארבע נפשות ) הבדל של 67.2 ר "מ לטובת היישוב ה יהודי (. בהשוואת הצפיפות ב יישובים בשני המגזרים ובש נ י קצות הסקלה , נמדדה צפיפות גבוהה יותר ביישוב הערבי . בין הערים בשני המגזרים ניכרים פערי צפיפות גם כן אך ב הפרשים נמוכים מאלה שנמדדו בין היישובים . העיר הערבית במדגם 2012 בעלת מרב ה שטח לאדם היא אום אל ' פאחם , עם 138.1 מ" ר שטח דירה ממוצעת למשפחה בת ארבע נפשות . לעומתה , העיר בה שטח המגורים הגדול ביותר במגזר היהודי במדגם היא אילת , עם 162.4 ) ר "מ הבדל של 24 מ" ר בגודל דירה ממוצעת (. העיר בעלת הצפיפות הרבה ביותר במגזר הערבי נכון למדגם 2012 היא נצרת , עם 108.8 מ" ר גודל דירה למשפחה בת ארבע נפשות . העיר בעלת הצפיפות 7 הנתונים הזמינים הם שטח דירה ממוצעת המשלמת ארנונה לרשות המקומית . בבד יקה מדגמית התברר , כי שטח הדירה הממוצע האמתי , גדול בכשליש מזה המדווח והרשום באגפי הארנונה של הרשויות המקומיות . 165 הגבוהה ביותר במגזר היהודי ב מדגם היא בת ים , עם 119.9 ר "מ לדירה ממוצעת למשפחה בת ארבע נפשות ) הבדל של 11.1 ר "מ בדירה ממוצעת (. לסיכום , המדגם לשנת 2012 מצביע על הבדל בין משק המגורים בחברה הערבית לזה בחברה היהודית , בין שמ דובר ביישובים קטנים , בינוניים או גדולים . לרוב נמדדה צפיפות רבה יותר ביישובים במגזר הערבי ) ראה טבלה מס ' 13 להלן (. טבלה מס ' 13 השוואת גודל דירה ממוצעת במ " ר ובשטח מגורים ממוצע לנפש ר" במ ב מדגם של מועצות מקומיות ועיריות ערביות ו יהודיות , בשנת 2012 צורת רשות מקומית שיוך לאומי מספר רשויות גודל דירה ממוצע ר" במ ממוצע מגורים לנפש ר" במ אחוז שטח דירה ממוצעת ערבית משטח די רה ממוצעת יהודית אחוז שטח מגורים לנפש ערבית משטח מגורים ממוצע לנפש יהודית י מד רה ממוצעת יהודית מועצות מקומיות יהודים )6( 170.7 42.7 100.0 100.0 ערבים )8( 97.8 24.4 57.3 57.2 עיריות יהודים )6( 136.5 34.1 100.0 100.0 166 ערבים )6( 125.5 31.3 91.2 92.8 מקור : חישוב על בסיס נתונים של למ " ס על נתונים פיסיים על רשויות מקומיות . ניתן לסכם את השוואת צפיפות המגורים בין האוכלוסייה הערבית לאוכלוסייה היהודית כ דלקמן : גודל דירה : התפיסה הרווחת היא כי ממוצע שטח הדירות / הבתים ביישובים הערביים גדול מזה שביישובים היהודיים . הנתונים מ מדגם 2012 ונתוני הארנונה מפריכים טענה זו ומוכיחים כי ההיפך הוא הנכון : שטח הדירה הממוצעת ביישובים היהודיים גדול מזה שביישובים הערביים ) ראה ט בלה מס ' 14 להלן (. מכיוון שמשק הבית הערבי גדול יותר , שטח המגורים הממוצע לנפש ערבי קטן ב- 43% משטח המגורים לנפש יהודי במועצות מקומיות , לעומת 7% בעיריות . עלו טענות כי מדיד ת שטח הדיור ל חישוב תשלו מי ה ארנונה ברשויות הערביות אינה מדויקת , ומושפעת מההנחות שהתושבים נ הנים מהן . טענה אחרת קשורה בתמורות בדיור בקרב האוכלוסייה היהודית המקבלת ביטוי בגידול שטח הדירה הממוצעת . מ" ר מגורים לנפש : כנגזר מגודל הדירה ומספר הנפשות במשק הבית , מחושב גודל מ " ר מגורים לנפש . טבלה מס ' 13 לעיל , מראה באופן ברור את ההפרשים בשטח מ " ר מגורים לנפש לפי שיוך לאומי וצורת ניהול הרשות המקומית . מספר נפשות לחדר : גם מדד זה נוטה לטובת האוכלוסייה היהודית . בשנת 2013 ממוצע הצפיפות הכלל הארצי עמד על0.9 נפש לחדר , שעה שבקרב הערבים ה ממוצע עמד על 1.2 נפשות לחדר . שיעור הבעלות על הדירה בממוצע ארצי במגזר היהודי עמד ע ל 67.9% ובקרב הערבים על92.8% . ערך הדירה הממוצע ברמה הארצית עמד על 1.405 אלף שקלים , ובאוכלוסייה הערבית על 583 167 אלף שקלים . מספר החדרים בדירה ממוצעת ברמה הארצית במגזר היהודי היה 4.2 חדרים , ובקרב האוכלוסייה הערבית מספר החדרים עמד על 3.9 חדרים בדירה ממוצעת . ממ וצע נפשות לקמ : ר" מדד זה מושפע מגודל תחום השיפוט של רשות מקומית ביחס לגודל האוכלוסייה . המדד מבטא כמובן גם את הקומפקטיות של הבנייה , צפיפות בנייה הנאמדת במספר יח ד " לדונם . בנייה עירונית על פי רוב צפופה יותר . בנתונים להלן נציג מדגם של צפיפות מספר נפשות לק " מ בכמ ה רשויות מקומיות ערביות ויהודיות נבחרות . עיון בנתונים המוצגים בשנתון לסטטיסטי 2014 לוח2.24 עמוד157 מראה כי הצפיפות הגבוהה ביותר נמדדה ביישובים החרדיים כגון בני ברק , עם 23,426 נפש לקמ " ר בשנת 2013 ;אלעד , 12,206 נפש לקמ . ר" בתל אביב לעומת זאת נמדדו 8,087 נפ ש לקמ , ר" ובנצרת 5,240 נפש לקמ . ר" הצפיפות ברוב היישובים הערביים נעה בין 2,000 - 3,000 נפש לקמ , ס" למ ) ר " לוח 2.24 עמודים157 - 160 .( 168 טבל מס ה ' 14 ריכוז גודל דירות ממוצעות ושטח מגורים ממוצע לנפש לפי שתי צורות של רשויות מקומיות ערבי ות מול יהודי ות , בין השנים 2012- 2008 2008-2012 שטח זמין למגורים לאדם/ משפחה ביישובים על פי נתוני למ"ס שנים מועצות מקומיות יישוב ג'ולס יישוב טובא זנגרייה 2008 2009 2010 2011 2012 2008 2009 2010 2011 2012 מ"ר לאדם26.2 28.2 27.7 27.7 27.9מ"ר לאדם22.8 36.4 29.8 31.7 31.85 מ"ר למשפחה של ארבעה104.8 112.8 110.8 110.8 111.6מ"ר למשפחה של ארבעה91.4 145.5 119.2 126.8 127.4 יישוב אכסאל יישוב ירכא 2008 2009 2010 2011 2012 2008 2009 2010 2011 2012 מ"ר לאדם23.4 24.2 24.4 24.3 25.1מ"ר לאדם25.2 23.8 23.5 23.2 25.4 מ"ר למשפחה של ארבעה93.9 97.1 97.6 97.2 100.6מ"ר למשפחה של ארבעה100.8 95.2 94 92.8 101.7 יישוב בית ג'ן יישוב כפר מנדא 2008 2009 2010 2011 2012 2008 2009 2010 2011 2012 מ"ר לאדם18.6 19.3 19.4 19.3 19.2מ"ר לאדם23 22.8 22.3 21.4 25.2 מ"ר למשפחה של ארבעה74.4 77.2 77.5 77.2 76.8מ"ר למשפחה של ארבעה92 91.3 89.5 85.9 101.01 יישוב זרקא-ג'סר א יישוב מג'דל שמס 2008 2009 2010 2011 2012 2008 2009 2010 2011 2012 מ"ר לאדם18.3 18.9 19.9 19.5 20.03מ"ר לאדם18.8 21.8 21.4 21.2 20.725 מ"ר למשפחה של ארבעה73.2 75.8 79.7 78 80.1מ"ר למשפחה של ארבעה75.4 87.3 85.7 85.01 82.9 מועצות מקומיות יישוב אבן יהודה זכרון יעקב 2008 2009 2010 2011 2012 2008 2009 2010 2011 2012 מ"ר לאדם47.01 49.98 48.4 49.2 49.5מ"ר לאדם39.7 40.6 45.65 45.9 46.4 מ"ר למשפחה של ארבעה188.07 199.9 193.83 196.8 198.09מ"ר למשפחה של ארבעה158.8 162.5 182.6 183.9 185.6 גדרה מבשרת ציון 2008 2009 2010 2011 2012 2008 2009 2010 2011 2012 מ"ר לאדם38.9 35.02 34.5 35.5 36מ"ר לאדם38.07 38.5 38.3 37.1 39.5 מ"ר למשפחה של ארבעה155.8 140.09 138 141.9 144מ"ר למשפחה של ארבעה152.2 154.3 153.5 148.4 158.1 גן יבנה רמת ישי 2008 2009 2010 2011 2012 2008 2009 2010 2011 2012 מ"ר לאדם36.6 37.7 37.8 37.8 39.2מ"ר לאדם40.06 42.67 42.69 43.5 45.3 מ"ר למשפחה של ארבעה146.5 151.1 151.2 151.2 157.06מ"ר למשפחה של ארבעה160.25 170.7 170.76 174.3 181.3 עיריות אום אל פאחם כפר קאסם 2008 2009 2010 2011 2012 2008 2009 2010 2011 2012 מ"ר לאדם26.5 26.4 34.8 35.3 34.5מ"ר לאדם25.6 25.2 27.4 33.7 32.6 מ"ר למשפחה של ארבעה106 105.6 139.2 141.5 138.1מ"ר למשפחה של ארבעה102.4 100.8 109.6 134.9 130.5 טירה נצרת 2008 2009 2010 2011 2012 2008 2009 2010 2011 2012 מ"ר לאדם30.5 30.53 30.59 31.4 31.9מ"ר לאדם28.6 26.7 26.9 27 27.2 מ"ר למשפחה של ארבעה122 122.1 122.3 125.9 127.8מ"ר למשפחה של ארבעה114.5 106.9 107.7 108 108.8 טמרה סחנין 2008 2009 2010 2011 2012 2008 2009 2010 2011 2012 מ"ר לאדם27.1 26.9 27.3 26.6 30.3מ"ר לאדם32.3 32 31.5 31 31.4 מ"ר למשפחה של ארבעה108.4 107.9 109.4 106.6 121.5מ"ר למשפחה של ארבעה129.5 128 126.2 124 125.9 עיריות אור יהודה בת ים 2008 2009 2010 2011 2012 2008 2009 2010 2011 2012 מ"ר לאדם31.03 31.4 31.5 32.9 32.4מ"ר לאדם29.26 29.39 29.4 30.1 29.9 מ"ר למשפחה של ארבעה124.1 125.8 126.3 131.7 129.6מ"ר למשפחה של ארבעה117.07 117.5 117.9 120.4 119.9 אילת גבעתיים 2008 2009 2010 2011 2012 2008 2009 2010 2011 2012 מ"ר לאדם37.85 37.6 37.9 40.3 40.6מ"ר לאדם39.4 37.3 37.3 37.8 37.9 מ"ר למשפחה של ארבעה151.4 150.4 151.8 161.2 162.4מ"ר למשפחה של ארבעה157.7 149.5 149.5 151.2 151.7 אשדוד יקנעם עילית 2008 2009 2010 2011 2012 2008 2009 2010 2011 2012 מ"ר לאדם31.8 33.1 33.18 33.4 33.14מ"ר לאדם29.6 29.2 29.02 29.1 30.7 מ"ר למשפחה של ארבעה127.4 132.4 132.7 133.8 132.5מ"ר למשפחה של ארבעה118.6 117.005 116.1 166.4 122.8 **נוסחה: שטח פנוי למגורים/ מספר האוכלוסיה ביישוב מ קור : www.cbs.gov.il/reader 169 סיכום התמורות והמגמות במ ד ד הצפיפות מעלה את הנקודות הבאות : 1. מתפתח תהליך של ציפוף בנייה מבחינת מספר נפשות ומספר דירות לקמ , ר" בגלל ריבוי האוכלוסייה , ניצול גובר על ידי התושבים של זכויות י בנ ה יה ה מוקנות , על ידי תוספת של קומה א ו שתיים . ציפוף זה משפר את תנאי המגורים בקרב האוכלוסייה היהודית יותר מאשר בקרב האוכלוסייה הערבית . 2. ציפוף הבנייה , שאינו מלווה בפיתוח תשתי ו ת ושירותים ציבוריים על בסיס תכנון מתאים , מעמיק את המצוקה הסביבתית במרחב הציבורי . 3. ציפוף הבנייה שמתרחש במעבר מבית לדירה מ , גביר את הנכונות לאמץ דפוסי דיור חדשים , ובכלל ם בנייה רוויה . 4. ציפוף הבנייה הוא תוצאה של ניצול מלוא זכויות הבנייה , ומימושה בשטחים פנויים ה . ציפוף נעשה על ידי מבני דירות ובנייה רוויה . 6.2.8 הבעלות על הדיור פרק זה יעסוק בסוגיית הבעלות על דירות ובתי מגורים , ויבד וק מהו שיעור הבעלות בקרב האוכלוסייה הערבית , לעומת שיעור הבעלות בקרב האוכלוסייה היהודית והאוכל ו סייה ברשות הפלסטינית . נתונים על הרשות הפלסטינית יאפשרו ל הי בה ר את השוני והדמיון בין דפוסי הבעלות על דיור בקרב פלסטינים בגדה המערבית לערבים הפלסטינים אזרחי מדינת ישראל . ההשוואה בין האזרחים הפלסטינים-הערבים בישראל , לבין תושבי הרשות הפלסטינית מצביעה על משתנים סוציו- תרבותיים דומים בין שתי החברות , לצד הבדלים מבניים , תכנוניים , כלכליים וגאופוליטיים 170 המשפיעים על פערים בשיעורי הבעלות על הדיור . זהו ממד נוסף שמחדד את התמורות במגורים בקרב האוכלוסייה הערבית בישראל . המקור לאיסוף הנתונים שנבחר הינו הלמ , ס" הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה של ישראל . הלמ " ס משתמשת בשיטות עבודה מדעיות בהתאם לתקנים מקצועיים בין-לאומיים , ומקפידה הקפדה יתרה על אמינות הנתונים . הלמ " ס היא אחת מהלשכות הסטטיסטיות שקיב לו על עצמן את התקן המחמיר להפצת נתונים סטטיסטיים של קרן המטבע הבין-לאומית . 6.2.9 שיעור הבעלות על הדיור הנתונים שנבחנו מתייחסים לשנים 2012-1997 . בשנת1997 שיעור הבעלות ביישובים ה ערבי ם י בישראל עמד על 86.7% לעומת78% ברשות הפלסטינית . בשנת 2000 שיעור הבעלות על הדיור עמד על 93% ביישובים הערב ים י בישראל לעומת הרשות הפלסטינית ששיעור הבעלות בה עמד על 85.6% . בשנת2006 שיעור הבעלות ביישובים הערב ים י בישראל עמד על 92% לעומת81.5% ברשות הפלסטינית . בשנת 2010 היה שיעור הבעלות ביישובים הערב ים י 96.1% בהשוואה ל- 83.6% ברשות הפלסטינית . בשנת 2012 שיעור הבעלות ביישובים ה ערבי י ם בישראל עמד על 92.8% , וה נתונים לשנה זאת חסרים ב רשות הפלסטיני ת. 171 טבלה מס ' 15 שיעור הבעלות על דירות בקרב האוכלוסייה הערבית בישראל לעומת תושבי הרשות הפלסטינית , שנים נבחרות 1997 2000 2006 2010 2012 ערבי ם בישראל 86.7 93 92 96.1 92.8 רשות פלסטינית 78.1 85.6 81.5 83.6 מקור : איסוף נתונים מהלמ " ס הישראלי והפלסטיני איור מס ' 15 שיעור ה בעלות על דירות בקרב האוכלוסייה הערבית בישראל לעומת השיעור ב רשות הפלסטינית מקור : איסוף נתונים מהלמ ס ה " ישראלי והפלסטיני נוכחנו אפוא ששיעור הבעלות על דיור ביישובים הערביים בישראל הוא גבוה , ובשנת 2012 עמד על 92.8% . השיעור גבוה מזה של כלל האוכלוסייה בישראל )67.9% (וגבוה מן השיעור ברשות הפלסטינית )83.6% .( השיעור גדל והולך עם השנים , הן ביישובים הערביים 172 בישראל הן ברשות הפלסטינית . נתונים אלה מצביעים על שיעור בעלות מובהק באוכלוסייה הערבית בישראל לעומת מגמת שכירות נמוכה בקרבם . סביר להניח כי מגמת הבעלות על דיור שמועדפת על משקי הבית תפחת עם הזמן , גם בקרב האזרחים הערבים , ב גלל הקושי הכלכלי הגובר לצד צמצום התמיכה המשפחתי ת. המדיניות הכללית מעודדת אמנם את הגדלת שיעור הבעלות על דיור , גם ה דיור ה ציבורי , אך מימוש ה ש נתקל בקשיים מחייב היערכות נכונה ומותאמת למאפייני האוכלוסייה ו ל צרכיה , ולפי שעה אלה מ סיתים את הביקוש לעבר דיור בהשכרה . 6.2.10 שווי הדירות בבעלות חלק זה דן בשווי הדירו ת ביישובים ה ערביים , בהשוואה לממוצע הכלל ארצי בישראל . יש להביא בחשבון את ה הבדלים בבסיס החישוב של ערך דירה ביישוב הערבי לעומת היהודי , את ההבדלים בין שני המגזרים בשיטת אספקת הדיור וגם את עלות מחיר הקרקע , הרווח הקבלני והמסים המגוונים המגולמים במחיר הדיור . הערך הנדל ני " הוא סמן ל מצבו של שוק המגורים וליכולת הקניה של משקי בית ה . טבלה מס ' 16 ואיור מס ' 16 מציגים הערכה של ממוצע שווי דירה ב מגזר הערבי לעומת הממוצע הכלל ארצי , והם מעידים על עומק המשבר והמצוקה ב . ו טבל ה מס ' 16 שווי הדירות במגזר הערבי בהשוואה לממוצע הכלל ארצי 1997 2000 2006 2010 2012 ערבים בישראל 496 635 772 632 583 סה" כ בישראל 981 998 948 1,302 1,405 מקור : ריכוז מתוך פרסומי למ "ס. 173 איור מס ' 16 שווי הדירות במגזר הערבי בהשוואה לממוצע הכלל ארצי בין השנים 2012-1997 הנתונים משווים בין יישוב ים לא יהודיים לכלל האוכלוסייה בישראל בשנים 2012-1997 באלפי שקלים : בשנת 1997 שווי דירה במגזר הערבי עמד על 496 אלפי ₪ לעומת שווי דירה בכלל האוכלוסייה שעמד על 981 אלפי₪ . בשנת2000 עמד שווי דירה במגזר הערבי על 635 אלפי ₪ בהשוואה לכלל האוכלוסייה שעמד על 998 אל פי ₪ . בשנת2006 עמד השווי על772 אלפי ₪ בהשוואה לכלל האוכלוסייה שם הוא עמד על 984 אלפי ש . ח" בשנת 2010 שווי הדירה במגזר הערבי היה632 אלפי ₪ ובכלל האוכלוסייה היה 1,302 מיליון₪ . בשנת2012 שווי הדירה במגזר הערבי היה583 אלפי ₪ לעומת1,405 מיליון ₪בכלל האוכ לוסייה . 174 למרות התנודות שהתרחשו במהלך השנים בשווי הדירות במגזר הערבי , עדיין ניכר הגידול ב שיעור שווי הדירות בכלל האוכלוסייה לעומת ה מגזר הערבי . טבלה מס ' 17 מאפייני דיור בקרב האוכלוסייה הפלסטינית בגדה המערבית לעומת אזרחי ישראל הערבים בשנים 2010 , 2012 )בהתאם ל זמינות נתונים ( מדדי השוואה ערבים בישראל- ס " למ2012 פלסטינית רשות 2010 אחוז הגרים בדירה בבעלות 92.9 83.6 אחוז הגרים בדירה בהשכרה 8.1 16.4 חדרים בדירה 3.74 3.6 צפיפות דיור 1.29 1.6 שווי של דירה) 120 ( ר"מ אלף ₪ 583 450 דירה שכר עלות חודשי 1,573 ₪ 152.8 דינר ירדני – כ800 ₪ מקור : ריכוז משנתונים הסטטיסטים הישראלי והפלסטיני תנאים כלכליים י מד , ניים ופוליטיים יוצרים הבדלים בין משקי הבית ברשות הפלסטינית לבין משקי הבית הערביים בישראל . שיעור משקי הבית הגרים בשכירות בישראל גבוה משיעורו ברשות , הצפיפות גדולה יות ר ושווי הנכס נמוך יותר . בתנאים אלה , מתקשה משפחה למכור את הנכס שבבעלותה ולא רק בגלל מגבלות חברתיות שיוכיות ה . דבר נכון גם בקרב האוכלוסייה הפלסטינית הכפרית , אך פחות ביישובים עירוניים מו כ רמאללה . ביישוב היהודי 175 משקי ה בית אינם מקדישים תשומת לב מיוחדת לשיוך החברת י של הקונה , מלבד במקרים של שיוך לאומי . לכן שווי דירה ביישוב יהודי הוא גבוה ופת ו ח ל סח ר בשוק ה חופשי . אנו עדים ל ניצני ם של שוק דירות ביישובים הערבי ים כמו נצרת , שמעלה את ערך הדירות , אך קשה עדיין להעריך את .ןיי שוו 6.2.11 הוצאות דיור נטל הדיור או הוצאות ה דיור ב קרב משקי בית ערבי י ם בשנת 2012 עמד על24.7% מההכנסה של משק הבית לעומת21% בכלל האוכלוסייה . במגזר הערבי שיעור גבוה יותר של ההכנסה החודשית מוקדש להוצאות הדיור מאשר בכלל האוכלוסייה . רוב ההוצאות במגזר הערבי הינן על צריכת חשמל , מים וארנונה , כאשר בכלל האוכלוסייה נטל ההוצאה הכבד ביותר הינו תשלומי המשכנתא החודשי . ים איור מס ' 17 הוצאה ממוצעת לדיור בקרב האוכלוסייה הערבית , 2012 מקור : www.cbs.gov.il/reader 176 איור מס ' 17 המשווה את הוצאות משקי בית על דיור מראה כי בק רב ה ציבור הערבי תשלומי המשכנתא עדיין פחותים , אין הוצאות על ביטוח דירה או תשלומים לו ו עד בית , והמסים העירוניים פחותים . תהליך העיור שעוברת האוכלוסייה הערבית גורם להגדלת הוצאות יה על דיור , ותורם להעמקת ה משבר . משקי הבית הערב י ים נדרשים אפוא לאמץ מודלים ודפוסי דיור חדשים , הכוללים הקטנת שטח הדירה , בנייה צפופה ובד בבד נד רשות הרשויות המקומיות להכין תכניות לפיתוח מרחבים ציבוריים כדי להדביק את הפערים . 6.2.12 דיור ב שכירות כ- 8% ממשקי הבית הערביים גרים בדירות שאינן בב לות ע ם, ו המגמה היא זו של עלי ב ה י שיעורי השוכרים . כיום עלות השכירות של משק בית ב י ישובים העירונים הערבי י ם היא נמוכה . בדיקה שערך אגבאריה )2015 ( ,שהושוותה ל בדיקה מדגמית ביישובים כגון כפר כנא , באקה אלע ' רביה וסחנין הצביעה על שונות בדמי השכירות בין יישובים ערבי י ם עירוני ים . שונות זאת מוצגת בטבלה להלן : טבלה מס ' 18 ממוצע דמי שכירות חודשיים לפי סוגי בנייה שונים ביישובים עירוניי ם ערביים , נובמבר 2015 לפי גודל דירה ומספר דירות במבנה יישוב שטח דירה " במ ר דמי שכירות לחודש ח " בש דמי שכירות למשכיר ח" בש תשלום לוועד הבית ח" בש הערות טירה 120 2,700 2,500 200 מבנה מוסדר עם ועד בית טירה 100 1,700 1,700 אין מבנה ישן אום אל פחם 110 1,700 1,700 אין דירה במבנה שכולל6 יח"ד 177 אום אל פחם 90- 80 1,200 1,200 אין דריה במבנה בשכונות הישנות של העיר טייבה 110 1,700 1,700 אין דירה במבנה שכולל6 יח"ד טייבה 90- 80 1,200 1,200 אין דירה במבנה בשכונות הישנות של העיר נצרת 120 2,500 2,500 אין דירות במבנים ני ב6-12 ד" יח נצרת 100 2,200 2,200 אין דירות במבנים בני6-12 יח"ד נצרת 90- 80 1,800 1,800 אין דירה במבנה בשכונות הישנות של העיר באקה אלגרבי ה 120 2,000 2,000 אין דירה במבנה שכולל6 יח"ד באקה אלגרבי ה 90- 80 1,200 1,200 אין דירה במבנה בשכונות הישנות של העיר מקור : ' אג באריה , יוסף ) , 2015 ( , חוות דעת בנושא בנייה רוויה במגזר העירוני הערבי ; עלויות השקעות שווי ליח , ד" טרם פורסם עמ . ' 6. 6.2.13 בנייה לגובה כל דיון שעניינו משק המגורים ביישובים הערביים מעלה את השא ל ה מדוע אין בהם בנייה לגובה ב ? דרך כלל ההסבר לכך הוא תרבות ; י אלא ש תשובה זו היא נכונה רק בחלקה . נכון הוא , שאוכלוסיות כפרי ו ת בכל העולם נוטות לגור ב בנייה נמוכה של עד שתי קומות לכל היותר , והאוכלוסייה הערבית ברובה חיה עדיין בסגנון כפרי . ה מעבר ליישובים עירוניים וה מחסור בפתרונות דיור וב זמינות קרקע ל בנייה , מאלצים אותה לה תפשר על בנייה לגובה . כל עוד אין הגירה גדולה ליישובים תישאר ה בנייה בהם נמוכה ותמשיך לעכב את ה צמיחה לגובה . להלן סקירה של דירות שבנייתן 178 הסתיימה בין השנים 2013-2011 , גובה המבנים ביישובים הערביים והאם מסתמנת מגמה של שינוי בין השנים . איור מס ' 18 גמר בניית דירו ת לפי מספר קומות בבניין , בין השנים 2011 - 2013 מקור : ריכוז מפרסומי למ "ס הנתונים מעידים על מגמה של בנייה לגובה , כאשר רוב הדירות שנבנו בין השנים 2013-2011 היו בבניינים של שתי קומות ויותר . בניית ן של מעט מאוד דירות צמודות קרקע הגיע ה לכלל סיום בשנים אלו . ניכ ר אם כן שינוי ו מעבר של המגזר הערבי מבתים צמודי קרקע לבנייה לג ובה, ש מצביע גם על הצורך בשינוי הביקוש . בו 179 ביישובים כגון סח נין ' , רינה , יפיע , נצרת , טייבה , טירה ' לג 'ג , וליה וטירה נראים ב ברור בניינים מעל ארבע קומות . חלק ם נבנו על ידי קבלנים בצורה מאורגנת כחל מה ק בני יה הרוויה המוצע ת למכיר ה או להשכרה . באחרים , המשפחה מתארגנת ובונה בית דירות כדי לאכלס את כל משקי הבית של המשפחה המורחבת . אנו צופים לגידול ב מגמת ה בנייה לגובה . 6.2.14 הריסת מבנים סוגיית הריסת מבני מגורים עומדת על סדר היום הציבורי והפרטי של האוכלוסייה הערבית , ו שואב ת ביטוי אזרחי ו לאומי כאחד . נוהל של הריסת מבנים קיים ב שני מגזרי האוכלוסייה ו תלוי בהיקף וב אופי ה בנייה ללא היתר שסותרת תכניות ארציות ומחוזיות . סקירת מצב הבנייה ללא היתר והיקף הריסת ה מבנים ביישובים הערביים בהשוואה ל יישובים יהוד ים י מוצגת להלן .P7F8 דוח שהופק על ידי מרכז המחקר והמידע של הכנסת תחת הכותרת " בנייה בלתי חוקית והריסת מבנים בישראל " ) בניטה , 2015 ( P8F9 P סייע בסקירה . מסתבר , כי כ- 97% מצווי ההריסה המנהליים בין השנים 2014-2010 ניתנו נגד בנייה במגזר הערבי . שיעור ה ביצוע של צווי ההריסה עמד על כ- 25% מ כלל צווי ההריסה שניתנו ) בניטה , 2015 ; 2 .(לעומת זאת כ- 51% מכלל צווי הפסקת הבנייה המנהליים שניתנו בשנת 2014 היו במגזר הערבי , בשנת 2013 היה השיעור 66% , ובשנת2012 שיעורם עמד על 79.4% )שם ; שם (. נוהל הוצאת צווי הריסה מנהליים ושיפוטיים כמו גם הריסת מבנים , שכיח ים יותר ב אוכלוסי יה הערבית , למרות שתופעת בנייה ללא היתר רווחת גם בקרב האוכלוסייה היהודית ירה . סת מבנים 8 לפירוט בנושא זה ראה : בניטה )'ר , 2015 .( בנייה בלתי חוקית והריסת מבנים בישראל , ירושלים : מרכז המחקר והמידע , הכנסת , 20 באוקטובר2015 9 שם 180 מוגבר ת בולטת במחוז הדרום נגד כפרים לא מוכרים , ומעמיק ה את ה משבר ה גדול במשק המגורים בקרב אוכלוסייה זו . בשנת 2014- 2012 הו צאו 1143 צווי הריסה מנהליים בנגב שה , ם כ- 86% מסך הצוו ים המנהליים ש הו צאו במדינה . מספר צווי ה הריסה ה שיפוטיים בנגב ב אותן השנים עמד על 81 צו וים , שהם כ- 32% מסך צווי ההריסה ה שיפוטי ים . שיעור צווי ההריסה השיפוטיים שניתנו במגזר הערבי בשנת 2012 עמד על 71.2% מסך צווי ההריסה , בשנת 2013 היה השיעור80.8% , ובשנת2014 36.4% ,על אף ש האוכלוסייה הערבית מהווה פחות מחמ י שית מכלל האוכלוסייה . גזירת הריס ת ה מבנים ביישובים הערביים מחריפה במיוחד באזור הצפון והנגב . היא פוגעת קשות באוכלוסייה הערבית , במעמדה וביחסה למדינה םו אי ל . ההריסה ולהוצאתה מן הכוח אל הפועל השלכות כלכלי ות, תרבותי ו ת ופסיכ ולוגי ו ת על משקי הבית . רצוי אם כן לחפש פתרונות להסדרת ה בנייה ללא היתר , כפי שהיה בעבר . לשם כך דרושה ועדה ציבורית ממונה , אשר תציע פתרונות תכנוניים ומשפטיים ותסייע להפחית את מצוקת הדיור . 6.2.15 חידוש ערים קיימות ופיתוח רובעי מגורים חדשים ריבוי ה ערים ושכונות ה מגורים ה חדשות הקמות במגזר ה יהודי ן אינ משתוו אל ל ת ה שמקימה המדינה עבור ה אוכלוסייה הערבית , שסובלת מאפליה ממוסד ת. אפליה זו מתבטאת בהגבלת פיתוח ה שטחים ו ב שימוש בתכנון מתארי , ברמות שונות , ככלי שליטה ב אוכלוסייה הערבית . לבד מן העוינות שהדבר מעורר , הרי שהוא מעמיק את מצוקת הדיור בקרבה . הממסד מעלה טענת נגד , לפיה מאפיינים תרבותיים , חברתיים , והיעדר ביקוש בשל העדפה מובהקת של האוכלוסייה הערבית להמש י ך להתגורר ביישובי המוצא , הם הגור מי ם המרכזי ים החוס מי ם את פיתוח ם של רובעי מגורים חדשים או לח ילו פין את הקמת של ם ערים ויישובים חדש ים 181 עבור ה. שעה שמ תעורר צורך ממשי לכלול שטחים לפיתוח רובעי מגורים , תכני ה ת ו מתאר ה ארצי ת ו אינן מעוד ד ות הקמ ה של ערים ו/ או יישובים חדשים בישראל . עיקר הפיתוח נעשה על ידי ציפוף ועיבוי הקיים צד ל , זליגה של השטח הבנוי לשטחים חדשים . במהלך העשורים מאז הקמתה של מדינת יש ראל , ולאחר שנקטם תהליך העיור של ה חב רה הערבית הפלסטינית בעקבות מאורעות 1948 , הוקמו שכונות ביישובים הערביים גם על אדמות מדינה בכפר כנא , בטורעאן , בטמרה , בכאבול , בנצרת ועוד ו , בכלל ן שכונות לחיילים משוחררים לאוכלוסייה הדרוזית . כחלק ממדיניות ריכוז האוכלוסייה הבדו וית תוכננו והוקמו עבורה יישובים חדשים לצד קיימים מו כ , ביר אלמכסור , בסמת טבעון , רהט ו , חורה . לפיכך , הטענה הרווחת לאפליה והשיח המתקומם אינם מדויק , ים ומושפע ים מהקשרים פוליטיים חברתיים . לא הייתה אמנם יוזמה מדינית להק מת עיר ערבית חדשה או יישוב קהילתי ע ר בי חדש ך א , מש תכף הצורך , נדרשה אליו תכנית מתאר ארצית תמ " א 44 , שבהתאם לה קם כרך עירוני כמו העיר החדשה דרומית לג ' דידה מכר . גישה אינקרמנטלית , הכוללת הקצאת שטחים קטנים של אדמות מדינה להקמת שכונות מגורים , קיימת בהיקפים מצומצמים , שלא היה בהם כדי לתרום להעצמת ההגירה מיישוב ליישוב או להגדיל משמעותית את המבחר והיצע ה דיור עבור אוכלוסייה זו . מגמ ה של רכיש ת דירה במקום בניית בית , עליה הצביע המחקר , לצד נכונות ם של משקי בית ערבים לגור ב בנייה רוויה או בדיור בר השגה בסביבה עירונית שאינה בהכרח שיוכית , לצד ה רצון להיחלץ מהמתכונת הכפרית , מעודדים ומגבירים את הצורך בתכנון . פיתוח רובעי מגורים ב בנייה מאורגנת י , אפשר את מימוש ה של מדיניות ה תמיכה הממוסדת גם ברובעים חדשים ובעיר חדשה למעמדות ה ביניים הצומחים . 182 במקביל ל תכנון ו ל בניית החדש , ראוי לתכנן מחדש את השטחים המתוכננים ו את רקמת הבנייה ה כפרית ב יישו ב הערבי , שנוטה לה תפתח כיום ב מתכונת עירונית . בצד ם עולה גם הדרישה לציפוף , ל עיבוי ל , התחדשות עירונית ול , יצירת שטחים ציבורי ש ם י עונים על ה ביקוש הגדל . לאור תמורות אלה ראוי ליזום מודל תכנוני ולקבוע הנחיות להתחדשות עירונית ביישובים הערבי י ם המותאמים לקונטקסט שלהם ה . מדיניות והכלים של התחדשות עירונית על פי " תמ א 38 אינם מיושמים , םי די אם בכלל , ביישובים הערבי . םי ההתחדשות העירונית בהם מתפתח ת באופן אורגני ללא תכנון יזום ו מכוון (Khamaisi, 1993) . כדי להיטיב להתמודד עם מצוקות סביבתיות שעלולות להתפתח כתוצאה מכך , מוטב להציע מתוו ה מדיניות לחיזוק התחדשות זו באמצעות תכנית כוללת ומכוונת . 183 7.0 סיכום , מסקנות וכיווני מדיניות סוגיית משק הדיור והמגורים בקרב האוכלוסייה הערבית בישראל עומדת בראש סולם העדיפות שלה , על רקע ה משבר ומצוקת הדיור המחריפים ו הולכים . משבר זה כולל את הממדים הלאומ יים והאזרחים . בממד הלאומי האוכלוסייה הערבית חסומה מחופש ניידות במרחב הערים בישראל , ובערים מעורבות בין השכונות בעיר . ההפרדה במגורים בין ערבים ליהודים היא תוצאה של תהליך היסטורי , ושיקולים גאופוליטיים ולאומיים . לבד משיקולים אלה , קיימים דפוסי התנהגות המבוססים על ערכים סוציו- תרבותיים ומנהגים שעדיין מתווים את דפוסי ההתנהגות של האוכלוסייה בעת בחירת היקף ההיצע והביקוש במשק ה מ גורים . בממד האזרחי , האוכלוסייה הערבית מבקשת שיתוף ב משאבים ו מימוש השוויון האזרחי כלפיה , בכלל זה במשק המגורים ובהקצאת קרקעות . כחלק מהשינוי המתרח ש באוכלוסייה הערבית נולדות מגמות חדשות . מגמות אלה כוללות ממדים מבניים , תרבותיים וכלכליים ומגבירות את הצורך להעמיד היצע גדול נוכח ה ביקוש הגדל . מן הראוי לציין כי האוכלוסייה הערבית אינה עשויה מקשה ו , ת אח קיימ ים בה שונות והבדלים המקבלים ביטוי בדפוסיי ומאפייני ה מגורים . המידע והנתונים שהוצגו ונבדקו בסקירה הספרותית וניתוח התמורות והמגמות של מאפייני משק המגורים מצביעים על חדירה של דפוסי מגורים חדשים ל משק הדיור הערבי , ש דומים בחלקם ל אלה של שאר האזרחים בישראל ול מודלים אוניברסליים , בין שהם תוצאה של תמורות אורגניות או של מדיניות , ובין ש נוצרו מ חוסר ברירה . אף על פי כן יש , עוד מקום לשיפור רב של היבטים מסוימים במשק הדיור באוכלוסייה הערבית , כמו הוצאות הדיור , מעבר לדירה , שווי הדירות , צפיפות ה דיור , י בני ה לגובה , התחדשות 184 עירונית . מאפיין בולט בעיצוב משק המגורים בקרב האוכלוסיי ה הערבית הוא ערך ה בעלות על הקרקע שאינו רק כלכלי , כי אם גם ערכי , נורמטיבי , סמלי ולאומי . באוכלוסייה הערבית אין די היצע של דירות להשכרה או דיור ציבורי זמין בהיקפים מחוללי שינוי בדפוס המגורים השכיח . התמורות שעברו על האוכלוסייה הערבית , לצד ה מגמות ה חדשות ודפוסי ה מגורים ה שונים מצדיקים התערבות ציבורית שתגדיל את היצע המגורים ותידרש לדפוסי ההתנהגות החדשים שנוצרו . ניתן לסכם תמורות ומגמות אלו בנקודות הבאות : א. התחזקות תהליך העיור וההתעיירות בקרב האוכלוסייה הערבית , במקביל לעל י יה ברמת החיים ובדרישה לאיכות חיים גבוהה ופת רונות מגורים מגוונים . ב. צמצום הקרקע בבעלות פרטית המתוכננת והזמינה לפיתוח מגורים ביישובים הערבי ם י ביחס לריבוי האוכלוסייה ולגידול בצורכי ה מגורים . ג. י על יה במחיר י ה קרקע והדיור ה מהוו ה חסם בפני השגת פתרונות מגורים בשיטת י בנ ה ה יה עצמית , במיוחד עבור זוגות צעירים חסרי מקורות סיוע נוספים . ד. גידול בהיקף מחוסרי הקרקע , המחפשים פתרונות מגורים במרחב היישוב , מחוץ למקבצים חברתיים שיוכיים / חמולתיים ש , חלקם נאלץ להתגורר מחוץ ליישוב . ה. י עלי ה בשיעור משקי ה בית הגרים בדירות בקרב צעירים ערבים , על רקע המוכנות הגוברת ל שינוי בדפוס המגורים . ו. מ וכנות גוברת לחיפוש מתכונת מגורים בסביבה אורבני ת. ז. האוכלוסייה התנהגות בדפוסי שינוי ) התחזקות האינדיבידואל והמשפחה הגרעינית מבחינה תפקודית וכלכלית ( לצד תביעות גוברות לשירותים עירוניים איכותיים . 185 ח. י על יה בשיעור מעמד הביניים בקרב האוכלוסייה הערבית , לצד עליה בדרישה ליצירת מתכונת חדשה למגורים ולשירותים עירונים ו ציבוריים מחוץ למתכונת הדיור המסורתי ת. ט. נכונות גוברת למוביליות גאוגרפית בד בבד עם ה י על יה במוביליות התפקודית , במיוחד בקרב הדורות הצעירים . י. גידול בהשתתפות בכוח העבודה בכלל זה בקרב הנשים , וביקוש גדל להזדמנויות תעסוקה . . יא קריאות גוברות לצורך ב תכנון , הקמה ופיתוח יישוב עירוני / קהילתי או שכונות / רובעי מגורים חדשים לאוכלוסייה הערבית , גם על קרקעות ציבוריות , לא מעט ב של ה חסמים בהשגת דיור בשיטת י בנ ה יה ה עצמית על קרקע בבעלות פרטית . . יב החרפת ה משבר ומצוקת הדיור נוכח החסמים בפני העמדת ה יצע דיור בכמות , באיכות ובמיקום ההולם את הביקוש הגובר . . יג מעבר מתפיס ה של התכנון המתארי /ה מפורט ככלי שליטה שמעורר עוינות וחוסר אימון , למצב לפיו ה תכנון ה מתארי ו המפורט הופך הכרח למינוף הפיתוח . כוחות השוק אינם יכולים לפתור את משבר הדיור ומצוקת המגורים המתעצמת בקרב האוכלוסייה הערבית . על פי האומדן קיים ביקוש של בין 270-300 אלף יח " ד בשני העשורים וחצי הבאים . את מצוקת הדיור בכפרים הלא מוכרים לא ניתן יהיה לפתור ללא שינוי מהותי במדיניות התכנון ברמה הלאומית והמחוזית שתחלחל לרמה המקומית . כיום זוג צעיר ערבי , צריך כ- 180 חודשי עבודה לעומת 145 חדשי עבודה בממוצע בקרב הציבור היהודי כדי להשיג דיור סביר . העזרה המשפחתית במימון בניית בית או דירה לדור 186 ההמשך שרווחה בעבר בנייה פחתה מאד על רקע הוצאות המשפחה ה עולות וחסכונותיה המדלדלים . מלאי הקרקעות הזמינות לבנ י יה מצטמצם והולך בגלל התגברות מ ספרם של מ חוסרי הקרקע , וריכוז ה קרקעות ל בנייה בידי משפחות מעטות בי ישוב . עוד גורם שמשליך על הירידה בזמינות הקרקע לבנייה הוא תהליך הירושה ועליית ערך הקרקע שתורמים לסכסוכי מקרקעין . אופי החברה ונסיבות ה עיור ה סלקטיבי , המעוות לעתים , משסעים את משק י הבית שמתקשים להכריע אם לנהוג לפי כללי השוק החופשי ב חברה עירונית ו מודרנית , או לשמר דפוסי בנ י יה והתנהגות מסורתיים . מצב זה של מעבר סלקטיבי מכפריות לעירוניות משפיע על דפוסי הביקוש וההיצע של משק המגורים ו משתקף בהאמרת מחירי הקרקע לבנ י על ב , יה י יה בביקוש לדירות , ו בניית בתי די רות משותפים , ב ביקוש ל דירות בשכירות וב נכונות לעבור לגור ביישוב יהודי בגלל זמינות ה מגורים בבתי דירות . לא נעלמות מן העין ההשלכות על מימוש או ניצול ה הזדמנויות של מדיני ה ת ו מגורים ה כלל ארצית , כגון מחיר למש , כן ת תכנון ובנ י יה של דיור בר השגה בשכונות מגורים חדשות , עידוד ה י בני ה של ו מא ה רגנת ו ניצול כלי ה תמיכה ו ה סבסוד בפרויקטים של התחדשות עירונית . תנאי הכרחי למיתון משבר הדיור וחילוץ משקי ה בית ה ערבי ים מ מצוקת המגורים שנקלעו אליה , הוא התערבות ממשלתית מובנית וממוסדת ב . חלק זו ,ה הי התערבות המשולבת במדיניות הכללית של הממשלה לפ תרון הבעיה ברמה הארצית שלא פסחה על הציבור היהודי ; בחלקה האחר ההתערבות הינה ייחודית ומותאמת לקונטקסט התרבותי והנסיבתי של האוכלוסייה הערבית . להלן מתווה ל מדיניות , הכולל ארגז כלים להתערבות המדינה , הרשויות המקומיות , מוסדות התכנון והי ו זמות הפרטיות . 187 המלצות צוות120 יום : כאמור , ביום 9.7.2015 אישרה הממשלה ב החלטה מס ' 208 )/ דר18 ( את אימוצן של המלצות צוות 120 הימים , אשר עסק בטיפול בסוגיות דיור בקרב האזרחים הערבים . אנו רואים ב אימוץ וביצוע המלצות הצוות על ידי הממשלה והפיכתן , בכמה שינויים מתבקשים ; כגון הורדת קיבולת תכניו ת מפורטות ל- 200 " יח ד לדיון בוועד ה לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור ) הוותמ , (ל" הקפאת הריסת מבנים קיימים ללא היתר בהתאם לתאריך יעד מוסכם , והקמת ועדה ציבורית למציאת פתרונות והסדרה לסוגית הבניה ללא היתר ; קידום הרחבת תחומי שיפוט ותכנון מפורט ביישובים הערבי ם, לחלק מתכנית כללית לפיתוח ושילוב האוכלוסייה הערבית צעד נכון וראשון מבין הפעולות הנדרשות לפתרון משבר הדיור ב חברה הערבית .P9F 10 P צעדי מדיניות אופרטיביים נקבעו בתכנית המתגבש ת הנקראת " תכנית מערכתית לשילוב כלכלי של החברה הערבית באמצעות תיקון עיוותים במנגנוני ה הקצאה הממשלתיים ."P10F 11 P . דיור למשתכן : מדיניות ה דיור למשתכן גובשה על ידי משרד האוצר כדי להוזיל את על ו יות הדיור ולהנגיש א ותו לקבוצות אוכלוסייה מעוטות יכולת ו ל זוגות צעירים . המחקר מעלה כי התושבים הערבים אינם נהנים ממדיניות זו שמתאימה יותר לבנ י יה קבלנית , מאורגנת ורוויה , שזניחה מאד ביישוב הערבי . דיור למשתכן קובע מסלול דיור במחיר מופחת מי ל שמעולם לא הייתה ברשותם דירה )" חסרי דירה "(. המסלול כולל חמישה שלבים : 10 ב עקבות החלטת הממשלה לאמץ את הדוח , הוקם צוות בין- משרדי הכולל את נציגי הרשות לפיתוח כלכלי של המיעוטים ; משרד האוצר , משרד ראש הממשלה והמשרד לשוויון חברתי , עליהם הוטלה משימה להכנת תכנית , " תכנית מערכתית לשילוב כלכלי של החברה הערבית באמצעות תיקון עיוותים במנגנוני ה הקצאה הממשלתיים , " אוגוסט , 2015 . העתק מטיוטת התכנית נדונה עם נציגי הרשויות המקומיות הערביות . חלק מהמלצות התכנית הם תרגום המלצות צוות 120 יום לתכנית אופרטיבית עם לוח זמנים לביצוע והקצאת משאבים לכך . 11 שם 188 1. משרד הבינוי והשיכון משווק ליזמים . 2. משרד הבינוי והשיכון מאשר את שטח הדירות ומחיר . ן שלב זה אורך כמה חודשים לפחות . 3. היזמים שזכו במכרז מפרסמים במ , הל ך שלושה שבועות , באתר האינטרנט של המשרד ובעיתונות סופי השבוע את מועדי ההרשמה לרכישת דירה לבעלי תעודות זכאות . 4. בתום ההרשמה מחולקות הדירות בין הנרשמים , על פי הקריטריונים שהיו בתוקף בעת הכנת המכרז . 5. היזמים מודיעים לנרשמים על זכייתם הצע ת ה חוקרים היא להחיל את כל לי ה דיור למשתכן גם על היישוב ים הערבי ו ם על פרויקטים למגורים המוצעים ב ו , הם לא רק על פרויקטים של בנה ביתך , או רכוש דירתך אלא גם על מחיר י הקרקע ה . דבר ניתן על ידי קביעת מחיר רף עליון לקרקע . הואיל ו מחיר הקרקע הוא מרכיב מרכזי בעל ו יות הדיור , הוזלתו תתרום להורדת מחיר הדיור ו ל הנגשת ו לקבוצות אוכלוסייה שונות . קביעת מחיר לקרקע לצד הגדלת היצע הקרקעות , על ידי הגדלת השטחים המתוכננים ואלה ש בבעלות המדינה , עשויים להוריד את מחירי הקרקע ביישוב , וליצור מכפיל קרקע / דיור מוזל בו . פיתוח פרויקטים של בנייה רו ויה :Condominium Complex כפי שצוין , ההגדרה של בנ י יה רוויה היא מנהלית . בנייה צפופה ב שטח שבו יש ריבוי קומות המאכלסות משפחות מרובות . יש מקדם צפיפות שלפיו קובעת הרשות את מספר היחידות שניתן לבנות על נתון שטח , מסוים באזור )5TU .asp U http://www.maot.co.il/lex13/glossary/g_408 5T.( משרד הבינוי והשיכון מגדיר בני י ה רוויה כך : " בנייה שאינה צמודת קרקע שלא 189 תפחת מ-4 יחידות דיור לדונם ".P1F 12 P בנייה רוויה מוגדרת כ בנייה של י בנ ין הרשום כבית משותף או ראוי להירשם בעתיד כבית משותף על פי חוק המקרקעין התשכ "ט- 1969 , בן שתי קומות ומעלה ואשר יש בו ארבע יחידות דיור לפחות , כאשר בכל קומה לפחות יחידת דיור אחת ". )5Tp http://www.land.gov.il/static/milon.as 5T .( כיום ה בנייה ה רוויה ביישובים הערבי ים היא זניחה ומוצע להאיץ בהם את היוזמות לפרויקטים מסוגה . כמו כן רצוי להתאים את המושג למציאות של היישוב הערבי , הקובע ממד של צפיפות ו עיבוי בתנאים של בנייה עצמית על קרקע פרטית הכולל ציפוף . כל בנייה מאורגנת שתעשה בצפיפות של ארבע דירות לדונם תוכר כב ניי ה רוויה , ודייריה יי הנו ממ סלולי תמיכה וסיוע מהמדינה . במסגרת י כל המדיניות המוצעים יש להתחשב במקדם צפיפות של יחס שטח בנוי ליח י דות דיור מנוצלות , או להשתמש במדד הקומפקטיות של יישוב כבסיס לקביעת בנייה רוויה . ולפתח מסלולי תמיכה ייעודים ביישובים הערב . ים י אשכולות יישובי מ גורים / דיור : האוכלוסייה הערבית מורכבת מתתי קבוצות בעלות מאפיינים שונים , המתגוררות ביישובים ב גדלים ומאפיינים שונים . לאור שונות זו מוצע לחל ק את היישובים ל אשכולות על פי דמיון בתוך האשכול ושוני מחוצה לו . . קביעת קבוצת האשכול קשור ה בגודל היישוב , ב צורות המגורים ה מתפתחות בו , במאפייני העיור ב , בו זמינות שטחי ה קרקע לפיתוח רובעי מגורים חדשים ובמידת ה פתיחות לקבלה וקליטה של הגירה אליו . לפיכך , מדיניות ה תכנון ו ה סיוע תיקבע באופן דיפרנציאלי , בהתאם לאשכול המגורים ומאפייניו העירוניים 12 http://www.moch.gov.il/Glossary/Pages/GeneralLIV.aspx?ListID=49 7b66b7-7388-4405-becc-d285cae1052a&WebId=fe384cf7-21cd- 49eb-8bbb-71ed64f47de0&ItemID=7 190 קבוצות רכישה /קו אופרציות של דיור : עיקר ה בניי ה המשותפת למגורים ברוב היישובים הערב י ים מתבצעת על בסיס שיוך משפחתי . מוצע להרחיב את מדיניות הסיוע והתמיכה ולעודד את ה בנייה ה יזומה המתבצעת על ידי קבוצות של קרובי משפחה / חברים / בעלי מקצוע / אנשים בעלי זיק ה, שמבקשים ל בנות פרויקטים למגורים המסווגים לפי מדד צפיפות / בניי ת דירות או דופלקסים / בית גד ו ל וכד ומה . על קבוצות אלה להתארגן כקבוצות רכישה או לח ילו פין ק ו אופרציות של דיור . המתארגנים לפי שיטה זו יי הנו מ תמיכות ש וגד ת נה ר על בסיס קריטריונים מותאמים תרבותית ונסיבתית לאוכלוסייה הערבית . העמדת היצע מגורים כמנגנון המזרז ביקוש למגורים : הנוהג המקובל הוא ל תמ וך בפרויקטים אשר הביקוש לה ם מוכח . כאן מוצע ל משרד האוצר , משרד הבינוי והשיכון ו רשות מקרקעי ישראל לא להמתין לביקוש ו ל חיפוש אחר פתרונות דיור , אלא להעמיד היצע דיור בשכונות ו ברובעי מגורים חדשים שי , ספק מראש את הביקוש , ויארגן מחדש את הפריסה המרחבית של האוכלוסייה הערבית , בדומה ל מדיניות ה מיושמת בקרב האוכלוסייה והיישובים היהודי ים. שכונות ורובעי מגורים חדשים ביישובים ערבי י ם גדולים יקדמו את ה תכנון ה , פיתוח ו ה שיווק של המגורים ויניחו את התשתית ל פרויקטים דומים ב יישובים עירוני ים נוספים . פרימת הקשר עם העיור העצור : ניתן לביצוע על ידי סימון יישובים לקידום פרויקטים מגורים או עיור מבחין ו , הקמת שכונות חדשות עם מרכזי תעסוקה ושירותים ל יישובים . קבוצות אוכלוסייה שונות מבטאות עניין ב מגוון של פתרונות שעונה גם על ה רצון לניידות מרחבית ותפקודית לצד ה שינוי במח זור החיים . דיור להשכרה : מוצע לקדם מסלולים ל עידוד יזמים בעלי קרקעות לא רק לחלק קרקעות ולמכור מגרשים , אלא ליזום פרויקטים של 191 דיור ומגורים . למשל , עסק א ות קומ בי נציה שמחברות בין בעלי קרקעות לבין קבלנים מפתחים בוני דירות , ומעמידות מימון של כ- 75% מעלות יחידות דיו ה ר כהלוואה ב ריבית נמוכה . בהקשר זה קיים צורך ליזום הקמת דירות קטנות להשכרה לתקופה של 5 עד 15 שנה ב שכר דירה קבוע המיועדות לזוגות צעירים . קידום אישור תכנון והגדלת השטחים הנכללים בתכניות המתאר : מנהל התכנון יוזם הכנה ואישור של תכניות מתאר כוללניות , אך אין ב אישור ן כדי לפתור את מצוקת הדיור , כי על בסיסן לא ניתן להוציא היתרי בנייה . מוצע אפוא לקדם ב ד בבד תכנון מפורט , כולל איחוד וחלוקה על בסיס תכניות אב ו / או תכני ו ת מתאר כוללניות . על תכנון מפורט זה תופקדנה הו ועדות ה מקומיות ו הוא יקצר את תהליך הוצאת היתרי ה בנייה . לפיכך , יש להעניק סמכויות של ועדות מקומיות לרשויות מקומיות ערביות , סמכו ת יו שת עודד נה גם לקיחת אחריות על התכנון . כדי ל הכשיר ועדות מקומיות ברשויות ה מקומיות נדרשות יכולות מקצועיות והקצאת משאבים להקמת מנהל הנדסי ותכנוני ביישובים גדולים שי , נהל את תהליך התכנון והפיתוח ה יישובי , ואת תהליך הוצאת היתר י ה בנייה . דיור בר השגה : מסלול זה אינו מוכר ביישובים הערביים , הן בעת הכנת ה תכניות והן בעת ה בנייה של פרויקטים למגורים . מטרת בניית דיור בר השגה כפי שהתקבל בעולם בו , עיקר בערים גדולות , ה הינ לאפשר לזוגות צעירים לגור במרכזי הערים בהם שכר הדירה חמ או יר ה רכישה ם הינ גבוה ים . בישראל , התכנית הראשונה של דיור בר השג ה אושרה בתל אביב , והיא מיועדת לתושבי העיר הגרים בה לפחות שלוש שנים ברציפות , אינם בעלי דירה ושכרם מ המ וצע עומד על 12 אלף שקל לזוג . עדיפות ניתנת למשפחות עם 192 ילדים בגיל אי בית הספר .P12F 13 P לדי ור בר-השגה0 T 0T מקובלות בעולם שתי הגדרות :0 T 0T הגדרה ה מבוססת על מחיר שוק0 T 0T- ה מתמקדת בצד ה5Tהיצע5 T0T 0T מנקודת המבט הממסדית , לפי ה מחירו של דיור בר השגה נמוך מ5Tמחיר השוק5 T0T 0Tכתוצאה מהתערבות ציבורית מכוונת . 5TP[1] P5T0T 0T הגדרה שנייה מבוססת על הכנסה0 T 0T- ו מתמקדת בצד ה5Tביקוש5 T מנקודת מבטו של0 T 0T5Tמשק הבית5T, 0 T 0Tו לפי ה על ות דיור בר- השגה לא תבוא על חשבון צרכים חיוניים אחרים . מקובל לקבוע כי כאשר הוצאות הדיור של משק בית עולות על שלושים אחוז מהכנסתו הפנויה , הדיור אינו נחשב בר-השגה ( "Affordable) שכן הוא בא על חשבון צרכים אחרים , כמו0 T 0T5T רפואי טיפול5 T0T 0Tאו0 T 0T5Tתזונה5 T". 5TP[2] P5TP P מ כנגזרת5T הזכות לדיור5 T0T 0Tעולה הזכות לדיור בר-השגה ולכן פועלות מדינות רב ות , בכפוף למשאביהן , להבטיח זכות זו בדרכים שונות למשקי בית בעלי הכנסה בינונית ונמוכה . בעוד שבעבר נהוג היה לשכן0 T 0T5T משפחות מעוטות הכנסה5 T0T 0Tב5Tדיור ציבורי5 T0T 0Tשהושכר בעלות מסובסדת , כיום נוקטות מדינות רבות בדרכים נוספות , כגון סיוע בשכר דירה ,0 T 0T5Tפיקוח5 T0T 0T על מחירי ה שכירות , ומדיניות תכנונית הקובעת כי חלק מהבנייה החדשה יימכר או יושכר למשקי בית זכאים במחיר0 T 0T5Tמסובס ד5T. P13F14 P הניסיון העולמי בפיתוח דיור בר השגה ישמש מקור השראה י לי זום פרויקטים של דיור בר השגה ביישובים הערב י ים שיותאמו תרבותית , וגם לביקוש ביישובים הערב י ים 13 http://www.globes.co.il/news/%D7%93%D7%99%D7%95%D7%A8_ %D7%91%D7%A8_%D7%94%D7%A9%D7%92%D7%94_%D7%93%D 7%99%D7%95%D7%A8_%D7%91%D7%94%D7%99%D7%A9%D7%9 2_%D7%99%D7%93.tag 14 https://he.wikipedia.org/wiki/%D7%93%D7%99%D7%95%D7%A8_ %D7%91%D7%A8-%D7%94%D7%A9%D7%92%D7%94 193 העירוני י ם הבינוניים . בשל מיעוט הביקוש לדיור בר השג ה ביישוב י ם הערבי ם י מוצע ליזום מעין פ י ילוט של י פרו קטים קט נים בני20 דירות , שיורחב בשלב מאוחר יותר מבחינת גודל ומבחינת יישובים שונים . פיתוח מנגנוני יישום דיור : אחד החסמים שעלו מהמחקר הוא ה מחסור במנגנונים ליישו מ ם של ה פרויקטים בתחום הדיור , ש הרשויות המקומיות אינן ערוכות להם . האוכלוסייה עדיין מתמודדת עם הקושי להתארגן ו ליזום פרויקטים משותפים . הציבור פחות מודע למסלולי ה תמיכה ו ה סיוע הקיימים שיאפשרו לו ליהנות ממדיניות ממשלתית אוניברסלית . הקבלנים אינם נלהבים לבנות פרויקטים ל מגורים ביישובים הערב י ים בגלל רווחיותם הנמוכה . בתנאים אלה , צריך ליזום הקמת מנגנונים וזרועות ביצוע ליד הרשות המקומית , או סוכנויות של משרדי ממשלה שילוו ויקדמו פרויקטים של תכנון , פיתוח ו שיווק שכונות מגורים עבור זוגות צעירים ל . מנגנונים אלה תפקיד מרכזי בהנגשת פתרונות מגורים מגוונים לפי מסלולים ודפוסי דיור חדשים . לקראת פיתוח שיח ושפה חדשים : משק המגורים בקרב הא וכלוסייה הערבית אינו מנותק מהשיח הפוליטי לאומי . בנייה ללא היתר ביישובים הערב י ים זוכה ל פרשנות של אקט לאומי מתריס נגד הממשל והשלטון המרכזי , על אף שהוא צורך בסיסי אזרחי . בלא מעט הזדמנויות השיח הטריטוריאלי הוא הגובר בתכנון ה מרחבי ו ב העמדת היצע המגורים , כאשר למע שה זהו צורך פונקציונלי קהילתי . כיום , השיח והשפה הנכרכים במשק המגורים הם בעייתיים ומשפ י עים על חלוקת המשאבים ו על הנגשת משקי בית נוספים לדיור . נחוץ , אם כן , להמציא שפה ושיח חדש ים שבמהותם מתייחסים ל זכות הבסיסית לדיור נאות לכל משק בית ומדגישים את הצדדים הפונקציו נליים , לפתח תכנון מרחבי מותאם תרבותית בשיתוף של התושבים , צרכני התכנון והדיור . אנו עדים 194 י לרג שות הקיימת בעניין הכפרים הלא מוכרים , מדיניות התכנון המפלה , צמיחת ם של בעיות וחסמים מרחב ים י והדרה מהמרחב הציבורי . אך הנצחת שיח ושפה המבוססים רק על מחאה אינה תורמת דיה לפתרון משבר הדיור בקרב האוכלוסייה הערבית . נחוצה שפה של שיתוף המאתגרת את הממסד ואת הקהילה המקומית בכיוון של מציאת פתרונות והסדרים להעמדת היצע מגורים רב יותר ומיתון משב ר הדיור בקרב האוכלוסייה הערבית . משק המגורים של האוכלוסייה הערבית נבדל מ משק המגורים באוכל וסייה היהודית . ייחודיות ו נובע ת ממעמדם ומצבם החברתי , ה פוליטי ו ה גאוגרפי של אזרחי ישראל הערבים ה . תמורות וה מגמות שמסתמנות בו דומות למשק הדיור האוניברסלי בעוד הבעיות י המ יחדות אותו הן שמגבילות ובולמות אותו מל י הנות ממדיניות מגורים אוניברסלית של זמינות משכנתאות ד , יור בר השגה , מחיר למשתכן , סחר מקרקעין , או היצע מגורים מגוון שיאפשר מוביליות גאוגרפית . אמצעי ה מדיניות וארגז ה כלים שגובשו במחקר עשויים לתרום י למ תון משבר הדיור ולפתרון מקצת ממצוקת הדיור הקיימת בקרב האוכלוסייה הערבית , שלה משמעות כלכלית , חברתית ו , פוליטית . עדיין קיים צורך להעמיק במספר סוגיות הקשורות בגיבוש ו ב יישום של אמצע י המדיניות כגון : פיתוח שיח ומודלים של דיור שיכללו בין היתר העמדת היצע דיור בר השגה , דיור מאורגן , הקמת רובעי מגורים חדשים ותכנון מפורט המבוסס על איחוד וחל ו קה בשטחים חדשים ביישובים הערבים . כמו כן נ חוץ מחקר המשך שיבחן את דרכי מימושי המגורים בקרב האוכלוסייה הערבית ואת תפקידם של בעלי עניין , כגון חברות קבלני , תו חברות פיתוח , מוסדות תכנון ו הממשלה . כל זה על מנת להעמיד היצע דיור שידביק את הביקוש הגדל בקרב האוכלוסייה הערבית שהוצג במחקר זה , וזאת תוך 195 לימוד לקח ים מהניסיון הבינלאומי , הפלסטיני והישראלי בהעמדת היצע מגורים לביקוש הגדל . 196 רשימת מקורות אבו קשק ' וג 'ב , ראיסי ) 'ס , 1977 (. מצוקת המגורים במגזר הערבי : בעיותיה והדרך לפתרונה , נצרת : המועצה הציבורית המייעצת לראש הממשלה בענייני רווחה וחברה , הצוות לענייני ערבים . אג' באריה ) ', י , 2015 ( , חוות דעת בניין בניה רוויה במגזר העירוני הערבי ; עלויות השקעות שווי ליח , ד" דוח טרם פורסם . אגמון ) ' ת , נובמבר 2010 .( מודלים שונים של דיור בר השגה במדינות המפותחות ובישראל . אוחזר ב- יולי2015 , מתוך הכנסת מרכז המחקר והמידע : http://j14.org.il/wp-content/uploads/2011/09/m02680.pdf אלתרמן ', ר , סילברמן ', א , פילאקוף ', ח , מועלם ' נ , ויוקלה ' מ , )2012 .( דיור בר השגה : כלים של תכנון סטטוטורי ומדיניות מקומית . חיפה : הטכניון - מכון טכנולוגי לישראל . ארגון שגרירי רוטשילד , בשיתוף החברה הכלכלית . )2015 .(בני יה רוויה בחברה הערבית . שגרירי רוטשילד . הוצאת שגרירי רוטשילד . בן שטרית ) 'ג , 2003 (. מדיניות דיור בישראל , תמיכת הממשלה בחזקות דיור שונות , ירושלים : מרכז טאוב לחקר המדיניות החברתית בישראל . בן שטרית ) ' ג , 2014 .(עשור ללא מדיניות דיור : נסיגת הממשלה מתמיכתה בדיור ומ חאת קיץ 2011 .ירושלים : מרכז טאוב לחקר המדיניות החברתית בישראל . בנא ) ' ע , יולי 2011 .(מצוקת הדיור בקרב החברה הערבית בישראל . אוחזר ב- 2015 ,מתוך אתר האגודה לזכויות האזרח בישראל : https://www.acri.org.il/he/15109 בניטה ) ', ר , 2015 .(בנייה בלתי חוקית והריסת מבני ם בישראל , ירושלים : דוח מרכז המחקר והמידע של הכנסת , הופק ב- 20 לאוקטובר2015 . 197 גלס ) ' א , 2014 .( גיליון94 )תמוז תשע , ד" יולי 2014 : הדיור הציבורי – המחדל והמאבק – המפגש בין מדיניות רווחה לאתיקה ניאו- ליברלית בדיונים משפטיים על דיור ציבורי בישראל . אוחזר ב- ספטמב ר 2015 ,מתוך אתר המוסד לביטוח לאומי : http://www.btl.gov.il/Publications/Social_Security/bitachon94/Pag es/180-glass.aspx " דו ח ביקורת על משבר הדיור . ) פברואר 2015 .(אוחזר ב- אוקטובר 2015 ,מתוך אתר מבקר המדינה ונציב תלונות הציבור : http://www.mevaker.gov.il/he/Reports/Pages/279.aspx?AspxAuto DetectCookieSupport=1 לסטטיסטיקה המרכזית הלשכה ) אוקטובר2015 .( http://www.cbs.gov.il/reader הפנים ) ' מ , 2012 .(שנתון תכנון . אוחזר ב אוקטובר 2015 , מתוך הפנים משרד אתר : http://www.moin.gov.il/SubjectDocuments/shnaton_203.pdf הצע ת הרשות לפיתוח כלכלי של מגזר המיעוטים במשרד ראש הממשלה לפתרון סוגיית התכנון והדיור במגזר הערבי . ) דצמבר 2012 .(אוחזר ב- 2015 ,מתוך אתר משרד ראש הממשלה : http://afed.gov.il/Research/Pages/ResearchLiv.aspx?ListID=bed3f3 8a-5ed4-4f82-985d-95730e60227e & WebId=fe384cf7-21cd-49eb- 8bbb-71ed64f47de0 & ItemID=100 וינשטיין ) ' צ , יולי 2014 .( גיליון94 - תמוז תשע : ד" הדיור הציבורי – המחדל והמאבק – הדיור הציבורי בישראל ופרויקט שיקום השכונות . אוחזר ב- ספטמבר2015 , מתוך אתר המוסד לביטוח לאומי : http://www.btl.gov.il/Publications/Social_Security/bitachon94/Pag es/120-zvi.aspx # ח' מאיסי ) ', ר,1993 ( ,התחדשות גליני היישובים הערבים בישראל , חיבור לקבלת תואר דוקטור , המחלקה לגיאוגרפיה , האוניברסיטה העברתי , ירושלים . ח' מאיסי ) ' ר , 1996 .(האוכלוסייה הערבית : מצב קיים ומגמות שינוי . אוחזר ב- אוקטו בר 2015 ,מאתר מדרשת שדה דו ח " 198 כחלק התייחסות לתמ א "35 : www.boker.org.il/meida/education/geography/tama35-2.doc ח' מאיסי ) ' ר , 2003 .( רק גישה שתקנה לאוכלוסייה הערבית תחושה של שותפות הוגנת תוכל למצוא פתרון הולם למצוקותיה . כנס ירושלים השליש י קרקע :39-35 . ח' מאיסי ) ' ר , 2004 .(חסמים בתכנון יישובים ערביים בישראל . ירושלים : מכון פלורסהיימר למחקרי מדיניות . ח' מאיסי ) ' ר , 2008 .(בין בית לדירה ; תמורות במשק המגורים בקרב האזרחים הערבים . בתוך 'ח : מאיסי ר '; עורך ; ספר החברה הערבית השלישי , ירושלים : מכון ון ליר . חתוקה ) ' ט , יולי 2014 ( . גיליון94 - תמוז תשע : ד" הדיור הציבורי – המחדל והמאבק - למה אנחנו מתכוונים כשאנחנו אומרים דיור ציבורי ? ריאיון עם פרופ ' לורנס וייל . אוחזר ב- ספטמבר2015 , מתוך אתר המוסד לביטוח לאומי : http://www.btl.gov.il/Publications/Social_Security/bitachon94/Pag es/130-tali.aspx מועלם ' נ , ואלתרמן ) ' ר , 2012 .(דיור בר השגה בישראל , היבטים משפטיים . מקום הוצל ? א" אלתן . מסרי-חרזאללה ', א , רזין ע , ' וחושן ) ' מ , 2011 .( ירושלים כיעד להגירה פנימית של משפחות פלסטיניות ישראליות . ירושלים : מחקרי פלורסהיימר באוניברסיטה העברית . נאסר ) ' ק , 2012 .( מצוקת הדיור והריסות מבנים בחברה הערבית בישראל : מכשולים נוכחיים והמלצות לשינוי . אוחזר ב- אוקטובר2015 ,מתוך : http://www.qsm.ac.il/userfiles/elwaldi%20wlosra/mwad_nazareia/ %D7%9E%D7%A6%D7%95%D7%A7%D7%AA%20%D7%94%D7%93 %D7%99%D7%95%D7%A8%20%D7%95%D7%94%D7%A8%D7%99 %D7%A1%D7%AA%20%D7%9E%D7%91%D7%A0%D7%99%D7%9D %20%D7%91%D7%97%D7%91%D7%A8%D7%94%20%D7%94%D7% A2%D7%A8%D7% 199 סוויד ', ר , נעלי-יוסף ', ח , ובנא- 'ג ירייס ) ' ע , ספטמבר 2014 .( דיור בר השגה בחברה הערבית בישראל תמונת מצב והמלצות . אוחזר ב- ספטמבר2015 ,מתוך המרכז הערבי לתכנון אלטרנטיבי : http://www.ac-ap.org/heb/?mod=articles & ID=592#.VfprON9VhHw סלימאן ) 'ס , 2011 (. מבנה החלטות מגורים בקרב האוכלוסייה הערבית במדינת ישראל , עבודת לשם קבלת תואר דוקטור לפילוסופיה , רמת אביב : אוניברסיטת תל אביב . סלימאן 'ס , ושנל ) 'י , 2013 (. בחירת חלופות הדיור בקרב האוכלוסייה הערבית במדינת ישראל , חיפה וצפון הארץ עיונים במחקר : 120-92 . קיפניס ) ' ב , 1996 .( שינויים נורמטיביים בדפוסי המגורים של האוכלוסייה הערבית בישראל מסוף שנות ה- 70 עד ראשית שנות ה- 90 .ביטחון סוציאלי :53-37 ,ירושלים : המוסד לביט וח לאומי . רוזנפלד ', ט , ולרשטיין 'ס , ורייכר ) ' נ , 2014 .( לקראת מערך כולל של דיור בהישג יד בישראל . נייר מדיניות , 76-1 . הגר מחקר ופיתוח מדיניות דיור הוגן , הפקולטה למשפטים / אוניברסיטת תל אביב ישראל מקרקעי רשות ) אוקטובר2015 .( http://www.land.gov.il/static/start.asp שנל ' י , ופארס ) ' א , 1996 .( לקראת בנייה רוויה ביישובים ערביים בישראל . ירושלים : מכון פלורסהיימר למחקרי מדיניות . Anderson, H. (2013), The Special Importance of Housing Policy for Ethnic Minorities: Evidence from a Comparison of Four Nordic Cities, International Journal of Housing Policy v.13, n.1: 17-36 Berry, M. ) . 2003 .( Why is it important to boost the supply of affordable housing in Australia, and how can we do it ? Urban Policy and Research . 21:4,413-435 . Bird, E. ' ) . 2010 ( Can housing care and support provide solutions to health challenges? Housing, Care and Support 23 – 27 . 200 Bolt, G. (2008). Minority Ethnic Groups in the Dutch Housing Market: Special Segregation, Relocation Dynamics & Housing Policy, Urban Studies V.45, N.7:1359-1384. Bolt, G. (2009). Combating Residential Segregation of Ethnic Minorities in European Cities, Journal of Housing & Built Environment V.24, N.4:397-405. Carmon, N. '). 2002 ( Housing Policy in Israel: Review, Evaluation and Lessons, In: David Nachmias and Gila Menahem, Public Policy in Israel. London: Frank Cass & Co. Ltd, pp. 181-208. Crowley, S. '). 2003 ( The Affordable Housing Crisis: Residential Mobility of Poor Families and School Mobility of Poor Children, The Journal of Negro Education , 72:1 , 22-38 . Dhalmann, H. (2009). Housing Policy & the Ethnic Mix in Helsinki: Perception of City Officials & Somali Migrants, Journal of Housing & Built Environment, v.24, n.4: 423-439. Downs, A. ' ) . 1991 .( The advisory commission on regulatory barriers to affordable housing: Its behavior and accomplishments .Housing Policy Debate 2:4 , 1095-1137 . Drake, M. ' .) 1991 ( Mental health policy and housing: Why housing is vital in the management of mental health, Housing, Care and Support 8-11 Duncan, J. ' .) 1981 ( Housing and Identity: Cross-cultural Perspectives.London: Croom Helm. Hulchanski, D. J., Tighe, R. J. & Mueller, E. J. ' .) 2013 ( The Affordable Housing Reader:The concept of housing affordability: Six contemporary uses of the housing expenditure-to-income ratio . US & Canada: Routledge . 201 Khamaisi, R. (1991), Co-operative Housing Projects in the Cities of the West Bank, Qadaya (Issues), no. 8, pp. 56-86. Khamaisi, R. (2010), "Barriers to Arab Participation in Planning Institutions and in Shaping the Public Space in Israel, Floersheimer Studies, Hebrew University, Jerusalem, Khamaisi, R. '.) 2013 ( Housing Transformation within Urbanized Communities: The Arab Palestinians in Israel .Geography Research Forum, 33:184-209. Kheir, N. and Potnov, B. (2015). Economic, Demographic and Environmental Factors Affecting Urban Land Prices in the Arab Sector in Israel, Land Use Policy (Forthcoming). Lang, R & Hornburg, S ' ) . 2008 .( The New Politics of Affordable Housing .Housing Policy Debate 231 - 248 . Mulroy, E' A & ,'Ewalt, P' L ' ) . 1996 .( Affordable Housing: A Basic Need and a Social Issue .Social Work , 245-249 Phillips, D. & Harison, M. (2010). Constructing & Integrated Society: Historical Lesson's for Tackling Black and Minority Ethnic Housing Segregation in Britain, Housing Studies, v.25, n.2:221-235. Pichler-Milanovich, N '). 2001 .( Urban Housing Markets in Central and Eastern Europe: Convergence, Divergence or Policy Collapse. European Journal of Housing Policy ,1 ) 2 (, 145 – 187 . Quigley, J. M. & Raphael, S. '.) 2004 ( Is Housing Unaffordable? Why Isn't it More Affordable ?The Journal of Economic Perspectives , 18:1 , 191-214 . Schwartz, A. .) 2010 ( Housing Policy in the United States, New York: Routledge. 202 Shmueli, D.F. and Khamaisi, R. (2015), Israel’s Invisible Negev Bedouin: Issues of Land and Spatial Planning, Switzerland: Springer Press.Stone, M. E., Mueller, J., & Tighe, R. J. .) 2013 ( The Affordable Housing Reader: What is housing affordability? The case for the residual income approach . US & Canada: Routledge. The universal declaration of human rights .אוחז ר ב- אוקטובר 2015 , מתוךThe United Nations website: http://www.un.org/en/documents/udhr/index.shtml#atop Whitehead, C. ' .) 2007 ( Planning Policies and Affordable Housing: England as a Successful Case Study ? Housing Studies . 25-44 . Whitehead, C. & Scanlon, K. J. .) 2007 ( Social housing in Europe, London: London School of Economics and Political Science. Williams, S. M. '.) 1992 ( The Need for Affordable Housing: The Constitutional Viability of Inclusionary Zoning. The Fair Housing Symposium 75-104 , 203 נספחים מבנה דירות בשפרעם , 2015 204 שיכון הגליל בנצרת , 2015 מבנה מגורים בשכונת אלכרום בנצרת , 2015 205 שכונת בנה דירתך בכפר מדנא2015 206 פרסומים על מכירת דירות בשכונת הגליל בנצרת , 2015 207 פרסומים לשיווק פרויקט בנית דירות בשכונת אלו ו אדי ' בס חנין 208 209 210 ציפוף המ גורים ובנית קומות במשהד 2015 211 בניה צפופה בגלעין היישוב של כפר כנא 212 213 Between Social and Real Estate Values: The Housing Market among Arab Citizens in Israel בין ערך חברתי לנדל : ני " משק המגורים בקרב האזרחים הערבים בישראל ﺑﻴﻦ ﺍﻟﻘﻴﻤﺔ ﺍﻻﺟﺘﻤﺎﻋﻴﺔ ﻭﺍﻟﻌﻘﺎﺭﻳﺔ : ﻗﻄﺎﻉ ﺍﻷﺳﻜﺎﻥ ﻟﺪﻱ ﺍﻟﻤﻮﺍﻁﻨﻴﻦ ﺍﻟﻌﺮﺏ ﻓﻲ ﺇﺳﺮﺍﺋﻴﻞ ©כל הזכויות שמורות לקרן פרידריך אברט בישראל והמרכז היהודי ערבי אין להדפיס ללא אישור בכתב מבעלי הזכויות כל חלק מספר זה , אין לייצרו מחדש או להשתמש בו בכל צורה שהיא , אלקטרונית או מכנית , או באמצעים אחרים הידועים כיום או שיומצאו בעתיד , כולל צילום או הקלטה או בכל סוג של מאגרי מידע . מסת ב "978-965-92351-5-5 הדעות המובעות בפרסום זה אינן משקפות בהכרח את דעותיה של קרן פרידריך אברט . שימוש מסחרי בפרסומים של קרן פרידריך אברט ללא אישור בכתב ש ל הקרן אסור בהחלט . اﻵراء اﻟﻮاردة ﻓﻲ ﻫﺬا اﻟﻜﺘﻴﺐ ﻻ ﺗﻌﻜﺲ ﺑﺎﻟﻀﺮورة ﻣﻮاﻗﻒ ﻣﺆﺳّﺴﺔ ﻓﺮﻳﺪرﻳﺦ إﻳﺒﺮت. ﻳﻤﻨﻊ ﺑﺘﺎﺗًﺎ أي اﺳﺘﺨﺪام ﺗﺠﺎري ﻟﻤﻨﺸﻮرات ﻣﺆﺳّﺴﺔ ﻓﺮﻳﺪرﻳﺦ إﻳﺒﺮت دون إذن ّﺧﻄﻲ. The views expressed in this publication are not necessarily those of the Friedrich-Ebert-Stiftung. The commercial use of media published by FES without written permission by FES is strictly forbidden 214 215 Abstract Between Social and Real Estate Values: The Housing Market among Arab Citizens in Israel Prof. Rassem Khamaisi Research Assistance: Dr. Said Suliman, Rakefet Rosental, Tamam Khamaisi December, 2015 216 The residential housing issue is uppermost on the Arab community's agenda. It has unique features in the context of the Arab community, in addition to its universal aspects. This research examined current changes and trends occurring in the housing market among the Arab community. The changes in living patterns have been mapped, the obstructions have been identified and the demands and needs were evaluated. The possible solutions proposed by public representatives were raised in order to cement the guidelines for and alleviate the housing crisis, as well as temper the existing distress. Based on the findings of this research, policy guidelines and tools have been proposed to assist decision makers and other stakeholders in the housing sector, and to better equip them to handle the escalating crisis. This research is based on studies and reports on the housing sector in various parts of the world, in Arab countries and in the Palestinian Authority. There is much to be learnt from them with regard to solutions and policies that can increase housing supply. In addition, four workshops were held, two in Nazareth, one in Hura and one in Acre. Several structured group meetings were conducted with planners, decision makers and Arab public representatives, all of whom outlined the reality of the housing sector as they saw it in the Arab community. Interviews were held and questionnaires distributed in order to identify the changes that are occurring in housing configurations among the Arab citizens of Israel. Data on the issue of planning in Arab cities was obtained from the Planning Authority and the reality of illegal building 217 (without permits) was studied in great depth, as were the demolition of houses, the present housing supply and its problematic implementation. The Arab citizens in Israel number 1.4 million people; they comprise 18% of the country's population, and are divided among approximately 290,000 households. Arab households are composed of about 82% Muslims, 9% Christians and 9% Druze. This community lives in 134 known localities and in 35 unrecognized (by the state) localities and neighborhoods. Moreover, the Arab community resides in recognized mixed or shared cities, and approximately 60,000 Arabs live in primarily Jewish cities. The Arab community underwent a total turnabout after 1948, from being the majority to being the minority, a minority that mainly lives in small rural areas, in the geographical periphery and in the economic margins of society. The Arab community was mostly traditional, excluded from the political center and from managing resources in the public space. Most of the housing supply was realized by private building, on private land or through private ownership. This community suffered from expropriation of lands, and from inequitable policies that aimed to minimize available lands designated for planning and building. It also suffered from a shortage of public resources that are generally allocated to the development of infrastructure and quality services. These conditions fermented a growing distress with regard to the residential environment and the lack of housing supply that meets the needs of a rapidly growing community. The Arab community has since undergone changes and new trends and novel living patterns developed. Those 218 changes and trends justify public intervention that will expand the housing supply and meet the challenges of new patterns of behavior that were formed. The following is a summary of the shifts and trends in the Arab community: 1. Intensifying urbanization among the Arab community, parallel to the rise in living standards and the demand for a higher quality of life and varied housing solutions. 2. The decrease in private land available for planning and the development of housing in Arab cities, pro rata the population growth and the rising standards of living. 3. Escalating land and housing costs, which create a barrier to finding housing solutions in the self-built practice, especially for young couples with no other financial resources. 4. Growing numbers of landless residents seeking housing solutions in their spatial localities, outside the social, tribal or familial affiliations. There are even those who have been forced to live outside their localities. 5. A rising percentage of young Arabs households who are showing a growing inclination to live in an apartment rather than a house. 6. An increasing willingness to find housing in an urban environment. 7. A shift in the community's behavioral patterns (the empowerment of the individual and the consolidating family nucleus - both functionally and economically prudent). 219 8. A rise in middle class rates among the Arab community, who are pursuing housing, facilities and public services outside the traditional format. 9. A rising demand for a new format of housing and urban services. 10. An increasing inclination for geographic mobility, corresponding to a rise in functional mobility, especially among the young generations. 11. A growth in the rate of workforce participation including among women, and a growing demand for employment opportunities. 12. Increasing calls for planning, establishing and developing urban/community localities or new neighborhoods/quarters on public land, to house the Arab community, due to the barriers to the self-built housing practice that uses private land. 13. The escalating housing crisis and mounting distress, against the background of rising demands for housing, and removing the barriers to choice locations, and increased quantity and quality of housing. 14. A transition from perceiving the outline/detailed planning mechanism as a control tool, which had hitherto provoked hostility and distrust, to a state where outline and detailed planning is perceived as essential for development. Until October 2015, out of 134 Arab localities only 50% (67 localities) have a valid outline plan after the year 2000; 15.7% (21 localities) have plans that are in statutory 220 approval stages by the planning authorities; 18.7% (25 localities) are in a stage of preparing the plans; 8.2% (11 localities) have plans validated before the year 2000; 7 localities have master plans but have too many detailed plans attached; 3 localities lack outline planning or their planning stopped after the year 2000. In other words there is a shortage in detailed outline planning in most Arab localities that enables an available housing supply. This causes escalating land and building costs. According to the research findings the cost of development on state lands in Arab localities is double their cost in similar Jewish localities. There is a decline in housing ownership (about 92% among the Arab citizens as compared to 67% among the Jewish citizens). The average housing density per person in Arab localities stands at 24.4 square meters in local authorities, and 31.3 square meters in cities. By comparison, in Jewish local authorities housing density stands at 42.7 square meters per person and 34.1 square meters in Jewish cities. The estimate for a housing supply that will fill the needs and demands of the Arab citizens for the years 2035-2040 stands at about 273,000 housing units. The average yearly demand stands at 12,500 housing units. In addition there is an immediate and urgent need to provide 20,000 housing units. In order to provide the needs of the Arab community, and extricate it from this housing crisis, in order to create new housing opportunities and to resolve the issue of unrecognized villages, approximately 300,000 housing units are required in the next two and a half decades. At the 221 same time there is a need to develop infrastructure and services that will support the housing in Arab localities. In order to meet housing needs, operative policy recommendations should be proposed, that will lay the foundation for creating an institutional tool box that will increase housing supply for building and planning, and for securing private and state lands, re-planning housing spaces, establishing financial assistance mechanisms and marketing housing plans, including the creation of a new terminology. The research studied the recommendations of the 120 days team that dealt with the housing predicament in the Arab community, presented its recommendation to the government on 9/7/2015, which were sanctioned in government decision number 208. It would be prudent to adopt those recommendations, albeit with some modifications. Representatives of several government ministries should structure a program that will implement the recommendations of the 120 days team and the government decision by allocating resources, scheduling deadlines and forming a regulatory and supervisory mechanism that will ensure the immediate application of those recommendations, and ensure synergy with other actions in order to supply available housing for the Arab community. The research recommends assigning a team comprised of government representatives, local authorities, civil society and academia to study in depth the needs regarding the Arab housing market. This includes planning, allocation of land, building, financial aid and marketing. The team will 222 examine several housing supply courses such as: fixed cost of housing and a high threshold of apartment or land costs. The team will be required to form suggestions for financial assistance in line with the cultural, structural and economic conditions of the Arab community. In addition, the team will develop new building directions that will spring from the new dialogue and terminology, including condominium complexes, organized building, affordable housing, rental accommodation, public housing, organized purchase groups all in aid of creating varied housing opportunities for the diverse Arab community. Some of the barriers to housing supply are connected to the increase of planned and available land for development. The removal of these barriers can be realized by reforming local committees in the big Arab localities, promoting detailed planning and establishing new housing quarters, aiding the local authorities to initiate planning and authorizing them to assume responsibility for implementation. Developing new housing quarters in some Arab localities will entail promoting planning and development, marketing and managing. The new urban city "Tantour" is a case study for such development. In this context there is a need to divide the localities into planning and housing clusters, and to propose planning, financial assistance and marketing consistent with varied housing opportunities. This will likely promote geographical mobility alongside functional mobility and create varied socio-economic hierarchies among Arab households. 223 Trust building measures between the state institutions and the Arab community are imperative in order to temper the territorial tensions plaguing the Arab public and the state. Involving the Arab community in shaping, developing and accessing the public space will contribute to trust building. Trust will transform the Arabs' perception of living under siege and change the reality of land shortage. In order for changes to occur, there is a need to acknowledge unrecognized villages, to handle buildings without permits as a civilian issue, to expand jurisdiction areas, while concurrently developing new neighborhoods on state lands that include infrastructure and economic opportunities that will serve the Arab community. A deadline to deal with illegal building should be determined. Any building erected after this date should be handled by the judicial system. A freeze on legal and demolition orders should be issued to buildings which will be granted a permit. These steps too will contribute to the acceptance of state housing solutions. Housing solutions and restraining the housing crisis against a background of changing building patterns among the Arab community that include high-rise buildings, rental accommodation, building of a shared urban space, require the development of facilities, employment opportunities and services including mixed neighborhoods that provide these and available open public spaces. This combination is essential for the development Arab localities. Arab households are gradually moving to mixed cities and as their numbers are increasing they too require housing solutions like rentals or controlled rental accommodation. Establishing new neighborhoods for the Arab community 224 in those cities is necessary in order to meet their needs or alternatively developing shared neighborhoods with shared services oriented to Arab citizens in mixed cities. Our research highlights a reality in which the housing crisis in the Arab community is amplified, bearing economic, social and political implications. In light of the uniqueness of the Arab community in Israel its housing market has geo-political implications. This is precisely why raising public awareness to this housing crisis holds a high priority. The government has major role to play in tempering the housing crisis, and more particularly in increasing available building lands, approving detailed outline plans and removing planning barriers and offering financial assistance to the young generation and lower class households. The local Arab authorities have a major role in leading the process that will increase the housing supply by initiating projects, developing a different housing culture, adjusting to the varied housing possibilities, initiating re-planning for the existing building fabric, developing other mechanisms of contribution to the locality and moderating and resolving the housing crisis. These include the development of facilities, infrastructure and urban services. In this context there is a need to empower the local leadership so it can indeed lead the planning, develop projects, guide the development of the housing market, create mechanisms for housing supply and maintain and manage suitable and appropriate housing spaces that meet the growing demand of the Arab community.