חומר רקע
מחלקת מדיניות שוויונית قسم السياسات المتساوية
כתיבה: וג'די חלאילה ונגה שני
עריכה: פאדי שביטה, עופר דגן ומורן אביב
נייר עמדה
חסמים והמלצות לפתרון מצוקת
הדיור בישובים הערביים
נייר עמדה בנושא
חסמים והמלצות לפתרון מצוקת הדיור
בישובים הערביים
כתיבה: וג'די חלאילה ונגה שני
עריכה: פאדי שביטה, עופר דגן ומורן אביב
עריכה גרפית� סטודיו אוסו באיו
sikkuy.org.il
facebook.com/sikkuy
twitter.com/Sikkuy
ירושלים
17 המשוררת רחל
96348 בית הכרם: ירושלים
02-6541225 :'טל
02-6541108 :פקס
[email protected]
חיפה
77 דרך אלנבי
31996 : חיפה99650 ĨתĨד
04-8523188 :'טל
04-8523065 :פקס
[email protected]
This policy paper was made possible in part by funds granted by
the Charles H. Revson Foundation. The statements made and views
expressed, however, are solely the responsibility of the author.,
The Diane P. & Guilford Glazer Fund of the Jewish Community
Foundation of Los Angeles.
חסמים והמלצות
לפתרון מצוקת הדיור
בישובים הערביים
2
תוכן עניינים
רקע 3
: תכנון1 פרק5
תכנון מפורט והסדרת בינוי קיים1 1
5
המלצות לשיפור פעילות הותמ“ל בישובים הערביים1.2
6
תכנית אסטרטגית לדיור1.3
9
הפרשות לצרכי ציבור1.4
10
ועדות משנה קבינטיות לוועדות המחוזיות1.5
11
35/ עדכון תמ“א1.6
12
הקמת ועדת גבולות קבועה לרשויות הערביות1.7
13
רישום והסדרת קרקעות ומס רכוש1.8
13
התחדשות עירונית ופיתוח מרקם ותיק1.9
15
: שיווק מגרשים בקרקעות בבעלות המדינה2 פרק17
פיזור שיווקים בישובים הערביים והגדלת מלאי קרקעות המדינה בישובים אלה2.1
17
התאמת מסמכי המכרזים2.2
17
נראות הפיתוח ושקיפות לגבי מרכיבי המכרז2.3
18
מעורבות הרשות המקומית בתהליך השיווק2.4
18
סבסוד פיתוח בקרקעות מעורבות2.5
18
סבסוד פיתוח בקרקעות בבעלות רשויות מקומיות2.6
19
פיתוח שיטת שיווק ייחודית לישובים הערביים2.7
19
מכרזי מחיר למשתכן2.8
20
: חיזוק היכולת המקצועית של מחלקות ההנדסה ברשויות והכשרת מתכננים3 פרק23
הכשרת מתכננים לביצוע איחוד וחלוקה ומימון יועצים לשיתופי ציבור3.1
23
חיזוק מחלקות ההנדסה3.2
24
חיזוק ועדות מרחביות/ מקומיות3.3
24
חברות מנהלות3.4
25
: פיתוח קרקעות4 פרק26
פיתוח קרקעות בבעלות פרטית4.1
26
פיתוח אזורי תעסוקה4.2
27
: מימון5 פרק28
סיכום29
3
רקע
הימים' שעסק במצוקת הדיור בישובים הערביים והציג 120' אימצה הממשלה את המלצות צוות5.8.2015 בתאריך
הצוות סבר שיישום המלצות הדו"ח יוכל להביא להתקדמות משמעותית בפתרון 1.שורה של צעדים להתמודדות עמה
הבעיה, אולם, קבע כי אין לסמן צעדים אלו כפתרון מוחלט, כי צעדים אלו יתוו כיווני פעולה ראשוניים כחלק מתהליך
בעקבות אימוץ המלצות הדו"ח הוטמעו רבות מההמלצות הכתובות בו בפרק הדיור של החלטת ממשלה 2.ארוך ומורכב
. המלצות נוספות קודמו בתהליכי מדיניות מקבילים.2015 , שהתקבלה בדצמבר922
,' הימים120' לאחרונה הוקם צוות בין משרדי בראשות משרד המשפטים, שמטרתו לבחון את יישום המלצות צוות
ולגבש המלצות המשך לפתרון החסמים המרובים בתחום התכנון והדיור בישובים הערביים.
בתחומים הבאים: 922 הימים' ואת החלטת ממשלה120' במסמך זה בוחנת עמותת סיכוי את יישום המלצות צוות
הסדרת בינוי קיים, תכנון, רישום, פיתוח ושיווק מקרקעין. המסמך מציג המלצות חשובות לפתרון סוגיית הדיור בחברה
הערבית, שלא יושמו או שיישומן לא הניב את התוצאה הרצויה. בנוסף, מוצגים צעדים נוספים שאנו ממליצים לקדם
במטרה להביא לפתרון מצוקת הדיור בישובים הערביים.
https://www.gov.il/he/departments/policies/2015_des346 :05.08.2015 של הממשלה מיום346 . החלטה מספר1
.11 הימים', סעיף120' . דוח צוות2
4
5
: תכנון1 פרק
תכנון מפורט והסדרת בינוי קיים1.1
הימים' סבר שלצורך טיפול במצוקת הדיור בישובים הערביים יש להתייחס גם לבניה הלא מוסדרת. הצוות120' צוות
המליץ על הכשרת הבנייה הקיימת באמצעות הליכי תכנון ורישום מוכרים ורשמיים במקומות שהדבר מתאפשר
תכנונית.
הימים' המליץ על מהלכים להסדרת הבינוי הקיים, על ידי הנגשת הכלים לפתרון הבעיה וקידום תכנון 120' צוות
להסדרת בינוי קיים במהירות וביעילות. מבדיקתנו עולה כי המלצות אלו לא יושמו וכי מוסדות התכנון לא מקדמים
הסדרה מהירה ויעילה.
להלן המלצות הצוות בנושא זה שלא יושמו:
ביצוע סקר מבנים לא מורשים על ידי מנהל התכנון במטרה למקד את הטיפול
בבעיה והנגשת הכלים לפתרון באופן אופטימלי.
הצוות ממליץ כי מוסדות התכנון ידרשו לתכניות המסדירות את הבינוי הקיים
במקומות הרלוונטיים ככל הניתן ובהתאם לשיקול דעתן הסטטוטורי וזאת במהירות
וביעילות ומתוך מטרה לאפשר בינוי מתאים בראייה ארוכת טווח.
מבנים קיימים מתוך עשרות אלפי מבנים, ועדיין 474 הוסדרו בתכניות מפורטות רק2018 מבדיקתנו עולה כי בשנת
נדרש זמן רב לקידום תכניות בקרקע פרטית ולקידום תכניות להסדרת בנייה מהסיבות שלהלן:
סרבול יתר הכולל דרישה להכנת שתי תכניות מפורטות במתחמים הכוללים קרקע פרטית 1.1.1
הבנייה הבלתי מוסדרת בישובים הערביים קיימת בקרקעות בבעלות פרטית. לכן, קידום תכניות במתחמים הכוללים
קרקע פרטית לרבות תכניות להסדרה, כרוכה בהתאמת התכנון למצב הקיים ובביצוע תהליכי איחוד וחלוקה. תהליכים
אלו מלווים באתגרים רבים.
כיום, ברוב המקרים הוועדות המחוזיות יוזמות תכנון מפורט בקרקע פרטית, שאינו כולל איחוד וחלוקה, ומתנות את
הוצאת היתרי הבנייה בהכנת תכנית מפורטת נוספת שתכלול איחוד וחלוקה תחת סמכותה של הוועדה המקומית; עד
למועד כתיבת שורות אלו רק תכניות בודדות הכוללות איחוד וחלוקה טופלו בוועדות המחוזית, ונדרש זמן רב לאישורן
אושרו שמונה תכניות 2017 בשל המורכבות של התכניות והמורכבות בנושא הבעלות על הקרקע. במחוז צפון בשנת
יחידות דיור) בקרקע פרטית, בישובים: דיר חנא, פקיעין (בוקייעה), דיר אל אסד, כפר כנא, שפרעם, 1,770( מפורטות
יחידות דיור) בישובים: 2,770 ( אושרו שמונה תכניות מפורטות2018 גנם. ובשנת-אום אל-היג'א, שבלי-כאוכב אבו אל
אלהיג'א, דיא אלסד, דיר חנא. לפי בדיקתנו תכניות אלו לא -אלגנם, פקיעין, כפר כנא, כאוכב אבו-שפרעם , שבלי אום
מאפשרות הוצאת היתר בנייה. במקרים מסוג זה נדרשת תכנית נוספת לאיחוד וחלוקה בסמכות הוועדה המקומית.
במצב דברים זה, התכניות המפורטות המקודמות בוועדות המחוזיות לא מותאמות למצב הקנייני בישובים, והוועדה
המקומית נאלצת לשנות את התכנון בשלב האיחוד והחלוקה כדי להתאימו למצב הקנייני ולמפת הבעלויות על הקרקע.
שיטה רווחת זו מייצרת כפילות בעבודה התכנונית ומאריכה באופן משמעותי את הזמן הנדרש לאישור התכניות
ולהסדרת הבנייה הקיימת. כך גם עולה מדו"ח מבקר המדינה, הקובע כי "הליכי התכנון של קרקעות פרטיות נמשכים
3."יתר על המידה, וחסרות תכניות מאושרות שניתן לבנות מכוחן יחידות דיור
https://www.mevaker.gov.il/sites/DigitalLibrary/Pages/Reports/1427-10.aspx ,596 ב, עמוד69 . דו"ח שנתי3
:86.1 סעיף
: 86.4 סעיף
האצת התכנון על
ידי מוסדות התכנון
6
על כן, מאחר ואישור התכניות המפורטות בקרקע פרטית והליך הסדרת הבנייה הקיימת נמשך זמן רב, ועד היום רוב
הבנייה הקיימת לא הוכשרה, אנו ממליצים לבחון את החסמים בקידום תכניות הכוללות איחוד וחלוקה, תוך פיתוח
כלים חברתיים ותכנוניים מתאימים. כמו כן אנו ממליצים להגדיר כי תכניות מפורטות בקרקעות פרטיות בישובים
הערביים יבוצעו רק באחת מהועדות – המחוזית או המקומית, וכי לוועדה זו יינתנו כלים ומשאבים הדרושים לשם
קידום תכניות אלה בזמן סביר.
היעדר מסלול מואץ לקידום תכניות הסדרה 1.1.2
המדינה הקימה את הוועדה למתחמים מועדפים במטרה לקדם תכניות במסלול מהיר, על ידי מתן סמכויות המאפשרות
להתגבר על חסמי בירוקרטיה, וקידום תכנית אחת שניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה, לרבות ביצוע תהליכי איחוד
הימים' 120' וחלוקה בתכניות הכוללות קרקע פרטית. קידום תכנון להסדרת בינוי הקיים יתן מענה להמלצת צוות
להסדרת בינוי קיים במהירות וביעילות. עם זאת, מבדיקתנו עולה כי רק ארבע תכניות הכוללות הסדרת בינוי קיים
מסך כל המבנים הנדרשים להסדרה 6%- מבנים בלבד, המהווים כ1,700 קודמו בותמ"ל. תכניות אלה מסדירות
מבנים. 30,000-בישובים הערביים, אשר כמותם מוערכת בכ
להלן התכניות:
יחידות דיור.4,600 מבנים קיימים הכוללים1,150 יחידות דיור, התכנית מסדירה7,000 ,1077/ תמ"ל-
. יחידות דיור920 מבנים קיימים הכוללים230 יחידות דיור, התכנית מסדירה4,500 ,1030/ תמ"ל-
. יחידות דיור690 מבנים קיימים הכוללים230 יחידות דיור, התכנית מסדירה3934 ,1061/ תמ"ל-
. יחידות דיור360 מבנים קיימים הכוללים90 יחידות דיור, התכנית מסדירה2400 ,1060/ תמ"ל-
מכאן שהותמ"ל לא תרמה רבות לפתרון סוגיית הבנייה ללא היתר שהתפתחה בשל היעדרן של תכניות מתאר ופתרונות
דיור לתושבים הערבים. רוב הבנייה ללא היתר בישובים הערביים נעשית בצמידות דופן לישובים ובשטחים עם ביקוש
גבוה למגורים. קידום תכניות להסדרה יוסיפו אלפי יחידות דיור בשטחים אלו.
אנו ממליצים לקדם מתחמים נוספים בותמ"ל, אשר יסדירו בינוי קיים ויוסיפו יחידות דיור בשטחים צמודי דופן. קידום
תכניות מסוג זה הוא צורך חיוני עבור ישובים אלו.
קידום תכניות לכל המתחמים הנדרשים לתכנון מפורט1.1.3
. מתחמים חדשים בכל ישוב8-15-לפי תכניות המתאר הכוללניות של הישובים הערביים נדרש תכנון מפורט של כ
ברוב המתחמים קיימת כיום בנייה ללא היתר. מכיוון שמרבית הקרקעות הן בבעלות פרטית ומכיוון שהצורך בהסדרת
הקרקעות הוא צורך כלל ישובי, יש לקדם הסדרה בכלל המתחמים במקביל. צורך זה אינו מקבל מענה מספק במצב
הנוכחי שבו התקצוב לתכנון הוא הדרגתי וניתן לכל מתחם בנפרד. על כן, אנו ממליצים, לתקצב תכנון של כמה
מתחמים במקביל ולא להתנות קידום מתחם מסוים בהשלמת קידום מתחם אחר.
המלצות לשיפור פעילות הותמ"ל בישובים הערביים1.2
לנוכח מצוקת הדיור והמאפיינים הייחודיים בישובים הערבים, ולאור חשיבות פעילותה של הותמ"ל בקידום מתחמי דיור
, מן הטעמים 2019 בישובים הערבים, אנו מבקשים, להאריך את תוקף חוק הותמ"ל, המתוכנן להסתיים בסוף שנת
הבאים:
הותמ"ל מגדילה משמעותית את כמות יחידות דיור המאושרות בישובים הערביים.-
. הותמ"ל מקדמת תכניות איחוד וחלוקה שמכוחן ניתן להוציא היתרי בניה בקרקעות פרטיות-
. הותמ"ל מקצרת באופן משמעותי את פרק הזמן הנדרש לאישור תכניות-
. הותמ"ל מסייעת בהגדלת מלאי קרקעות המדינה בישובים הערביים לפתרון מצוקת הדיור-
7
.לצד כל היתרונות בפעילות הותמ"ל, קיים צורך לשפר את פעילות הותמ"ל בעיקר בישובים הערביים
להלן המלצותינו לשיפור פעילות הותמ"ל:
הגדלת כמות הכרזת מתחמים מועדפים לדיור בישובים הערביים1.2.1
יחידות דיור, מתוכם הוכרזו386,000- מתחמים מועדפים לדיור הכוללים כ108 הוכרזו2019 עד לחודש פברואר
לפיכך, המתחמים שהוכרזו בישובים 4. יחידות דיור72,000 מתחמים מועדפים לדיור, שכללו32 בישובים הערביים
מסך יחידות דיור המוכרזות בותמ"ל.18.6%-הערביים מהווים כ
כמות ושיעור הכרזת מתחמים בישובים הערביים לפי שנים
כפי שניתן לראות בטבלה, בשנתיים האחרונות חלה ירידה בכמות ובמספר המתחמים המוכרזים בתחום הישובים
5 יחידות דיור. מתוכם רק80,000- מתחמים הכוללים כ26 הוכרזו במסגרת פעילות הותמ"ל2018 הערביים. בשנת
בלבד מסה"כ יחידות הדיור, הוכרזו בישובים הערביים.9% יחידות דיור ומהווים7,500 מתחמים, הכוללים
נקבע כי היעד לאישור יחידות דיור לצורכי האוכלוסייה הערבית יעמוד על 2040 בתכנית האסטרטגית לדיור לשנת
יחידות דיור בשנה. עוד נקבע בתכנית האסטרטגית כי היעד ליחידות דיור מאושרות בתכניות להתחדשות 21,000
מהיעד90%( ושאר יחידות דיור יאושרו בתכניות מפורטות המרחיבות את שטחי פיתוח הישוב5,10% עירונית יעמוד על
יחידות דיור).19,000-השנתי, כ
יחידות דיור אושרו 15,600- יחידות דיור בישובים הערביים, אך מבדיקתנו עולה כי כ29,400- אושרו כ2017 בשנת
בתכניות שלא מרחיבות את שטחי הפיתוח אלא על ידי שינוי הוראות ותוספת יחידות דיור במרקם מאושר. מימוש
תוספות אלו צפוי להיות נמוך ועל כן אין בכוחו לספק מענה לצורכי האוכלוסייה הערבית.
יחידות דיור 7,800 מהיעד השנתי הכולל), מהן66%( יחידות דיור אושרו בתכניות המרחיבות שטחי הפיתוח13,800 רק
אושרו בותמ"ל. ברבות מהתכניות המפורטות שאושרו בוועדות המחוזיות לא ניתן 6,000-אושרו בוועדות המחוזיות וכ
להוציא היתר בנייה מאחר ונדרשת הכנת תכנית נוספת (לאיחוד וחלוקה) בוועדה המקומית.
לפיכך, עולה כי מוסדות התכנון לא נתנו מענה ליעד שנקבע בתכנית האסטרטגית לדיור, ונדרש להגדיל את מספר
יחידות הדיור המאושרות בהרחבות לשטחי פיתוח. לכן, אנו ממליצים להגדיל את מספר המתחמים ויחידות הדיור
המוכרזות בישובים הערביים במסגרת הותמ"ל.
:21 ', עמ2018 . דו"ח פעילות שנתי, ותמ"ל4
http://www.admati.org.il/media/sal/pages/782/f38/%D7%93%D7%95%D7%97%20
%D7%95%D7%AA%D7%9E%D7%9C%202018.pdf
https://www.gov.il/he/Departments/policies/2017_dec2457 131/. יעד התחדשות עירונית למחוז צפון לפי החלטתת הממשלה מספר: דר5
מספר מתחמים
מספר יחידות דיור
2016
10
31,500 )44%(
2017
3
9,500 )13%(
2018
5
7,500 )10%(
23,500 )33%(
2015
14
8
) הגדלת כמות התמ"לים ביוזמת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י1.2.2
יוזמי התמ"לים נקבעים במסגרת ההכרזה מטעם הממשלה על המתחם המועדף. עורכי התמ"לים בישובים הערביים
נחלקים כלהלן:
יוזם התכנית
מספר מתחמים
רמ“י14
משרד הבינוי והשיכון7
הרשות המקומית/ועדה מקומית8
משרד האוצר/מדינה כללי2
הימים' לפתרון מצוקת הדיור בישובים הערביים, המליץ שרמ"י ומשרד הבינוי והשיכון יאתרו מתחמים120' צוות
לפיתוח בדגש על קרקעות מדינה, להלן ההמלצה:
הצוות ממליץ כי משרד השיכון בשיתוף עם מנהל התכנון ורמ"י יפעל לאיתור מתחמי
דונם להגדלת היצע פתרונות הדיור בראייה כוללת 400-800 תכנון חדשים בהיקף של
של דיור, תעסוקה, תשתיות וצרכי ציבור במגזר המיעוטים בדגש על קרקעות מדינה וככל
6.שניתן צמודות דופן ליישובים
רוב המתחמים המועדפים, הכוללים קרקעות מדינה, קודמו ביוזמת רמ"י, אך מבדיקתנו עולה כי חלה ירידה במספר
, 2015 מתחמים שהוכרזו ביוזמת רמ"י, שמונה מתחמים הוכרזו בשנת14 המתחמים המוכרזים ביוזמת רמ"י; מתוך
לא הוכרזו מתחמים ביוזמת רמ"י.2017 . בשנת2018 , ושני מתחמים הוכרזו בשנת2016 ארבעה מתחמים הוכרזו בשנת
מתושבי הישובים הערביים, שאין ברשותם קרקע פרטית. עם זאת, 70%-קרקעות מדינה מהוות פתרון בלעדי עבור כ
מרבית קרקעות המדינה נמצאות בשולי הישובים מחוץ לשטחי הפיתוח המאושרים בתכניות המחוזיות ומחוץ לתחום
שיפוט הרשות, לצורך אישור מתחמים אלו נדרשות הקלות בתכניות מתאר ארציות ומחוזיות. לעומת זאת, קידום
תכניות בותמ"ל לא דורש הקלות מתכניות מתאר ארציות ומחוזיות מאחר ולותמ"ל ניתנה סמכויות המועצה הארצית.
ולכן, קידום תכניות עבור מתחמים אלה בותמ"ל מקצר את פרק הזמן הדרוש לאישורן, ללא צורך במעבר בין וועדות
התכנון המחוזיות והארציות. לכן, אנו ממליצים שרמ"י תאתר מתחמים נוספים בבעלות מדינה לתכנון תכניות מגורים
הימים', ותקדם אותם בוועדה למתחמים מועדפים.120' בישובים הערביים בהתאם להמלצת צוות
קידום תכניות תמ"ל באזורי ביקוש1.2.3
, רשויות ערביות בלבד. מתוכן27- רשויות מקומיות ערביות בישראל, הוכרזו עד כה מתחמים מועדפים ב82 מתוך
רשויות ערביות הוכרזו שני מתחמים בותמ"ל. ברוב המקרים הרשות המקומית פונה לותמ"ל ומבקשת להכריז 5-ב
על מתחם בתחום שיפוטה, אולם רשויות רבות לא פנו לותמ"ל ולא הוכרז עבורן מתחם בותמ"ל למרות מצוקת הדיור
קיימים שבעה ישובים ערביים: נצרת, כפר כנא, יפיע, 7בישובים אלה. כך למשל, בתוך גבול המרקם העירוני נצרת
תושבים, וקיים בהם מחסור רב ליחידות דיור, אך 162,700 עילוט, משהד, רינה ועין מאהל. בישובים אלה מתגוררים
יחידות דיור בלבד, הוכרז בישובים אלה (בישוב עילוט). 570 מבדיקתנו עולה כי רק מתחם אחד, הכולל
.https://mof.gov.il/Releases/Documents/120%20Days%20Report.pdf :' הימים120' . דו"חצוות6
.35/. גבול מרקם עירוני לפי תמ"א7
:63 סעיף
איתור מתחמים
חדשים
9
רמ"י, משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר, יאתרו מתחמים לתכנון בישובים- לכן, אנו ממליצים שיוזמי התכניות בותמ"ל
הערביים הסובלים ממחסור ביחידות דיור, ויקדמו תכנון במתחמים אלה במסגרת הוועדה למתחמים מועדפים.
תכנית אסטרטגית לדיור1.3
אישור תכניות הרחבה לישובים1.3.1
היעד להיקף יחידות דיור המאושרות עבור האוכלוסייה הערבית8,לפי החלטת הממשלה תכנית אסטרטגית לדיור
יחידות דיור) 2,100- מיחידות הדיור יהיו בהתחדשות עירונית (כ10% על פי היעדים9. יחידות דיור בשנה21,000 יהיה
2018 יחידות דיור ובשנת29,000 אושרו2017 בשנת10.) יחידות דיור19,000- יהיו בהרחבות שטחי פיתוח (כ90%-ו
לא נותנות מענה מלא לצורכי 2017 אך מבדיקתנו עולה שיחידות הדיור שאושרו בשנת11. יחידות דיור21,000 אושרו
יחידות דיור אושרו בתכניות מפורטות המרחיבות את שטחי 13,800 האוכלוסייה הערבית ולעמידה ביעד שנקבע, שכן רק
) אושרו בתכניות שלא מרחיבות שטחי הפיתוח אלא על ידי שינוי הוראות 15,600-הפיתוח. ואילו שאר יחידות הדיור (כ
ותוספת יחידות דיור במרקם מאושר. מימוש תוספות אלו צפוי להיות נמוך ולא יתן מענה לצורכי האוכלוסייה הערבית.
8%- במחוז חיפה ומרכז ו20% , בהתחדשות עירונית במחוז צפון10% לפי התכנית האסטרטגית נדרש לאשר רק
מיחידות הדיור המאושרות בישובים הערביים יהיו 90% במחוז דרום. על כן, אנו ממליצים שמוסדות התכנון יקפידו כי
בתכניות המרחיבות את שטחי הפיתוח של הישוב, כפי שהוגדר בהנחיות התכנית.
אישור תכניות שמכוחן ניתן להוציא היתרים1.3.2
אושרו2017 חלק מיחידות הדיור אושרו בתכניות מפורטות שלא ניתן להוציא מכוחן היתרי בנייה. לפי בדיקתנו בשנת
יחידות דיור בתכניות שמכוחן לא ניתן להוציא היתר בנייה. ואף על פי 4,150 אושרו2018 יחידות דיור ובשנת2,770
כן, יחידות דיור אלו נספרו כחלק מיחידות דיור שאושרו לצורך עמידה ביעדים שהוגדרו עבור הישובים הערביים. לפי
החלטת הממשלה עבור האוכלוסייה החרדית ייספרו רק יחידות דיור תוספתיות שאושרו בתכניות מפורטות שמכוחן
בדומה לכך, אנו ממליצים שעבור האוכלוסייה הערבית ייספרו רק יחידות דיור שאושרו 12.ניתן להוציא היתר בנייה
בתכניות שמכוחן ניתן להוציא היתרי בנייה.
איתור מתחמים לתכנון בקרקע מדינה1.3.3
רוב הקרקעות בתחומי השיפוט של הרשויות הערביות הן בבעלות פרטית. מבדיקתנו עולה כי עיקר ההרחבות בתכניות
המתאר הכוללניות המאושרות והמקודמות כיום מתבצעות בתוך תחומי השיפוט של הרשויות הערביות. המשמעות
היא שרוב המתחמים המוצעים לתכנון בעשרים שנות הבאות יהיו בקרקע פרטית, ולא נוספו שטחים בבעלות מדינה
מתושבי הישובים שאין ברשותם קרקע פרטית. לכן, אנו ממליצים לקבוע יעדים לאישור 70%-שיוכלו לספק פתרון ל
יחידות הדיור בתחום קרקעות המדינה שיאפשרו מתן מענה למחוסרי קרקעות בעשרים השנים הבאות, ולהנחות את
מינהל התכנון, רמ"י ומשרד הבינוי והשיכון לאתר מתחמים בבעלות המדינה בשולי הישובים הערביים לטובת מגורים,
ולצרף שטחים אלו לתחום שיפוט הרשויות הערביות.
תקציבים לתכנון והסכמים אסטרטגיים1.3.4
דו"ח מבקר המדינה שהתפרסם לאחרונה מראה כי התקציב המיועד לתכנון בישובים הערביים לא יתן מענה לצורכי
הישובים הערביים. המבקר קובע כי "כנגזר מהביקושים החזויים ליחידות דיור בישובים הערביים נקבע בתוכנית
יחידות דיור 21,000 יהיו2017-2020 האסטרטגית לדיור כי יעדי התכנון עבור האוכלוסייה בישובים הערביים לשנים
2016-2020 ייעדה הממשלה לשנים922 יחידות דיור בסך הכל לשנים אלה. בהחלטה84,000 בכל שנה, כלומר
https://www.gov.il/he/Departments/policies/2017_dec2457 : 131/. החלטה מספר: דר8
.. כולל ישובים דרוזיים, ולא כולל העיר ירושלים9
https://www.gov.il/he/Departments/policies/2017_dec2457 131/. יעד התחדשות עירונית למחוז צפון לפי החלטתת הממשלה מספר דר10
.16.12.18 יישום הרפורמה באכיפת דיני התכנון והבנייה משרד רוה"מ- . מקור הנתונים: מצגת מינהל התכנון שהוצגה בישיבה11
https://www.gov.il/he/Departments/policies/2017_dec2457 :4 סעיף מספר131/. החלטה מספר דר12
10
13". יחידות דיור40,000 מיליון ש"ח לתכנון מפורט של לפחות176 תקציב של
"נמצאות בטיפול הותמ"ל תכניות למגזר 2018 בתגובה לדו"ח המבקר מסר מינהל התכנון כי נכון לאוקטובר
יחידות דיור".68,500 המיעוטים הנמצאות בשלבי תכנון שונים וכוללות
אולם, מבדיקתנו עולה כי חלק מהתכניות המקודמות בותמ"ל נתקלות בחסמים ומימושן בשנים הקרובות מוטל בספק.
יחידות דיור. 5,300 יחידות דיור או תכנית טמרה הכוללות15,000 כך למשל העיר הערבית המוצעת 'טנטור' הכוללת
במקביל, מכוחן של רוב התכניות המקודמות כיום על קרקע פרטית בוועדות המחוזיות לא ניתן להוציא היתר בנייה,
מאחר ונדרשת הכנת תכנית נוספת לאיחוד וחלוקה.
בנוסף, קיימים חסמים בהעברת תקציבים לתכנון שהוקצו לרשויות המקומיות הערביות בהתאם להחלטת הממשלה
הרשויות הגדולות שחתמו על הסכם אסטרטגי עם משרד 15 מיליון ש"ח252-. במסגרת ההחלטה הוחלט לתקצב ב922
.הבינוי והשיכון. זאת לצורך הכנת תכניות מפורטות, הסדרת בנייה קיימת, שיווק מגרשים, וחיזוק מחלקות הנדסה
ההסכמים כוללים התקדמות בשלושה שלבים תוך קיום התניות למעבר בין שלב לשלב. דרישות הסף למעבר משלב
יחידות דיור 500 אישור תכנית המסדירה- 'אחד לשלב השני הן בעייתיות, אחד התנאים שנקבעו למעבר לשלב ב
אינו בר יישום עבור הרשויות שלא היו להן תכניות בתהליך מתקדם - בקרקע פרטית תוך שנתיים בכל אחת מהרשויות
14, שנים בממוצע ארצי3.4 יחידות דיור נדרש200-במועד אישור ההחלטה. הרי שאם לאישור תכנית הכוללת יותר מ
אזי בהתחשב במאפיינים הייחודיים של הישובים הערביים ובמיוחד במבנה הבעלויות על הקרקע והבנייה הקיימת,
בישובים אלה התהליך יארך זמן ארוך יותר.
מיליון ש"ח הועברו לישובים החתומים על ההסכמים 39 רק2018 לפי נתוני משרד הבינוי והשיכון עד לסוף שנת
ישובים לשלב ב', מאחר ויתר 15 מתוך5 הוחלט להעביר רק2019 ובאפריל15) מהתקציב שהוקצה15%( האסטרטגיים
הישובים לא עמדו בתנאי המוגדר בהחלטת הממשלה ולא הסדירו מספיק מבנים ללא היתר בתחומם.
מן החסמים שנסקרו לעיל, עולה כי התכניות המקודמות היום אינן מספקות מענה מלא לצורכי הישובים הערביים.
יחידות דיור 44,000 מאחר ולרשויות המקומיות הערביות אין מקורות תקציביים לסבסוד תכנון בהיקפים גדולים של
ולקידום הסדרת 2040 הדרושות לסגירת הפער הקיים בתקצוב התכנון כנדרש לפי התכנית האסטרטגית לדיור
לעיל, אנו ממליצים להגדיל את התקציב המיועדים לתכנון בשנים הבאות, להסיר את 1.1.3 הבנייה כמפורט בסעיף
החסמים המעכבים העברת תקציבים לרשויות, ולהעביר בהקדם את התקציבים המיועדים לרשויות החתומות על
הסכם אסטרטגי עם משרד הבינוי והשיכון.
הפרשות לצרכי ציבור 1.4
,במרבית הישובים הערביים המרקמים הוותיקים מאופיינים במחסור בשטחי ציבור. על מנת לפצות על המחסור
תכניות חדשות בהרחבות הישובים מפרישות שטחים גדולים יותר לצרכי ציבור. העמסת שטחים ציבוריים על ההרחבות
). בשל מאפייני 35%-המוצעות מביאה לכך שאחוז הפקעה יהיה גבוה מהמקובל כיום בישובים הערביים (למעלה מ
הבעלות על הקרקע, אחוזי הפקעה גבוהים מקשים על קידום התכנית המפורטת, זאת לאור התנגדויות הבעלים
הימים' המליץ ששיעור ההפרשות לצרכי ציבור 120' והצורך לתשלומי פיצויים לבעלי הקרקעות. כפתרון לבעיה זו צוות
מקרקעות מדינה יהיה גבוה ביחס לקרקעות פרטיות, להלן ההמלצה:
https://www.mevaker.gov.il/sites/DigitalLibrary/Pages/Reports/1427-10.aspx :571 ב, עמוד69 . דו"ח שנתי13
https://www.gov.il/BlobFolder/guide/shnaton/he/shnaton_17.pdf :)135' (עמ2017 . שנתון מנהל התכנון14
.2018 משב"ש, כנס דצמבר- התקדמות היישום922 . מצגת סיכום החלטת ממשלה15
11
הצוות ממליץ בפני יו"ר מועצת מקרקעי ישראל להביא בפני מועצת מקרקעי ישראל
הצעה לפיה, יקבעו קריטריונים לפיהם בתב"עות בהן קיימות קרקעות פרטיות לצד
קרקעות מדינה, שיעור הפרשות לצורכי ציבור, לרבות צורכי תשתיות, מקרקעות
המדינה יהיו גבוהות מהקרקעות הפרטיות על מנת להקל על הגעה להסכמות עם
מחזיקי הקרקע הפרטית.
רמ"י לא קבעה קריטריונים בנושא זה לכלל הישובים הערביים. כיום רמ"י חותמת - מבדיקתנו עולה כי ההמלצה לא יושמה
על הסכמים נקודתיים עבור חלק מהישובים שלפיהם המדינה מפרישה שטח גדול לצרכי ציבור, אך ההסכמים הנקודתיים
תלויים ברצונם של הממונים ברמ"י, וחלק מהרשויות לא פונות לרמ"י לחתימת הסכם. כך למשל, בתחום הישוב מג'ד אל
אך למרות 260-0318477 אושרה תכנית לאיחוד וחלוקה מספר2018 כרום יש מחסור רב בקרקעות למבני ציבור. בשנת
הצורך בקרקעות זמינות לבניית מבני ציבור, לא נחתם הסכם עם רמ"י ושיעור ההפרשות מקרקעות מדינה היה שווה
הימים', לקבוע הפרשות גבוהות 120' לשיעור ההפרשות מקרקעות פרטיות. לכן, אנו ממליצים ליישם את המלצת צוות
לצרכי ציבור מקרקעות בבעלות מדינה בכל הישובים הערביים, וליידע את הרשויות המקומיות הערביות בדבר ההחלטה.
ועדות משנה קבינטיות לוועדות המחוזיות 1.5
הימים' המליץ על הקמת וועדות משנה להסדרת בינוי קיים ולקידום הרישום. מבדיקתנו עולה כי120' בפרק התכנון צוות
ועדות אלו לא מימשו את המטרה שלשמה הוקמו וכי הן לא מצליחות להביא להסדרת בינוי קיים בהיקפים משמעותיים.
להלן ההמלצה שלא יושמה:
מוצע לתקן את חוק התכנון והבנייה ולקבוע כי בוועדות המחוזיות צפון, חיפה
ומרכז יוקמו ועדות משנה קבינטיות אשר יאשרו תכניות מפורטות בדגש על
תכנית חלוקה או איחוד וחלוקה. ועדות אלו ייצרו התמחות בנושא ויפעלו
במקביל לעבודת המליאה. מוצע לבחון קביעת הוראה שלפיה תנאי להגשת
התכנית לוועדת המשנה יהיה כי התשריט הנלווה לתכנית יוגש כתצ"ר. הדבר
יקל על הליכי הרישום והוצאת היתרי הבניה בהמשך הדרך. ועדות אלו יקבלו
שירותים מהמרכז למיפוי ישראל.
בעקבות המלצות הצוות הוקמו בוועדות המחוזיות צפון, חיפה ומרכז ועדות הנקראות "ועדות משנה לתכניות מסויימות
בישובים ערביים".
תכניות 13- תכניות במחוז חיפה ו6 , תכניות במחוז צפון37 - תכניות56 עד היום נתקבלו לשלוש הוועדות בסה"כ
תכניות אושרו עד היום בוועדות שהוקמו, כולן במחוז צפון.6 במחוז מרכז. רק
הועדות לתכניות מסוימות יאשרו תכניות נקודתיות בישובים הערביים שמספר יחידות הדיור 16,לפי חוק התכנון והבניה
יחידות דיור. התנאים לאישור התכנית יהיו: הגשת תכנית לצרכי רישום התואמת את 50 הכלולות בהן אינו עולה על
התכנית והודעה של מרכז מיפוי ישראל שהתכנית כשרה לרישום בהתאם לפקודת המדידות.
על פי התרשמותנו, הסיבה לכך שוועדות אלה לא השיגו את ייעודן נעוצה בכך שלא ניתן להן יתרון על פני ועדות משנה
הסדרת הבינוי קיים. - אחרות בועדה המחוזית, ולא הוקנו להם סמכויות מיוחדות למימוש המטרה שלשמה הוקמו
יתרה מכך, הועדות מחייבות הגשת תצ"ר, דבר שמעכב קידום ואישור התכנית מאחר ולהכנת תצ"ר נדרשת מומחיות
https://www.nevo.co.il/ : 2015-) תשע"ו104 ' , ועדת משנה לתכניות מסוימות ביישובי מיעוטים (תיקון מס2א11 . חוק התכנון והבניה , סעיף16
law_html/Law01/044_001.htm
:95.3 סעיף
הפרשות לצורכי
ציבור
:66 סעיף
הקמת ועדות משנה
קבינטיות לוועדות
המחוזיות להסדרת בינוי
קיים ולקידום הרישום
12
של צוות התכנון והדבר כרוך בעלויות גבוהות ליזם. עניין זה הופך את תהליך ההסדרה המתבצע בוועדות אלה לארוך
ומורכב יותר ביחס לוועדות משנה אחרות.
אנו ממליצים, לבחון את החסמים בוועדות שהוקמו, ולתת כלים לועדות אלו לקידום הסדרת הבנייה הקיימת.
35/ עדכון תמ"א1.6
הימים' עולה, כי קרקעות המדינה המעטות המצויות בקרבת הרשויות המקומיות הערביות120' מבדיקה שביצע צוות
הצוות המליץ על תיקון 17.35/סובלות בדרך כלל ממגבלה תכנונית מאחר והן לא נכללות בשטחי פיתוח בתמ"א
באופן הבא:35/תמ"א
הצוות ממליץ כי מתכנני המחוזות, בתיאום עם משרד הבינוי והרשויות המקומיות, יפעלו
למועצה הארצית, יתקיים דיון בנוגע להכללת 35/לוודא שטרם העברת ההערות על תמ"א
הערות לגבי ישובי המיעוטים אשר בתחומן, במגמה להגדיל את שטחי הפיתוח של הישובים
במגזר המיעוטים. הצעות אלו לתיקון יידונו במועצה הארצית. בנוסף, ממליץ הצוות כי המועצה
תתוקן כך שבנוסף לתיקונים נקודתיים תינתן בה 35/הארצית תבחן את האפשרות כי תמ"א
לחריגה מגבולות המרקמים העירוניים של הישובים הערביים וזאת בשל 2% גמישות של עד
המאפיינים המיוחדים לישובים אלה.
בעקבות המלצות הצוות, להגדלת שטחי הפיתוח של הישובים ומתן גמישות לחריגה מגבולות המרקמים, מינהל
), ובוצעו הרחבות לגבולות המרקם העירוני בחלק מהישובים הערביים. 1 (תיקון35/התכנון יזם תיקון לתכנית תמ"א
אולם מבדיקתנו עולה כי התכנית תוקנה באופן שנותן עבור יישובי מחוז צפון בלבד גמישות, שמאפשר הרחבת השטח
המיועד לפיתוח או לבינוי לתחום מרקם גובל, בתנאים הבאים:
בהתאם להוראות הגמישות בתכנית המתאר המחוזית ובתנאי קבלת אישור המועצה הארצית. - א. בתכנית מקומית
40% היקף תוספת השטח המיועד לפיתוח, החורג מהמרקם העירוני, לא יעלה על- ב. בתכנית מתאר מחוזית
מהשטח המיועד לפיתוח הישוב בתכנית המתאר המחוזית התקפה. אולם, ניתן לחרוג מהיקף זה אם תכנית המתאר
18.המחוזית תואמת לתכנית כוללת
עבור הישובים הערביים הנמצאים בשאר המחוזות לא ניתנה גמישות בחריגה מגבולות המרקם העירוני, וכתוצאה מכך לא
ניתן מענה לכלל הישובים הערביים; כך למשל, בישוב קלנסווה הנמצא במחוז מרכז, מאות מבנים קיימים לא נכללו בגבול
המרקם העירוני, למרות שהיה ניתן להכלילם במידה והמועצה הארצית הייתה מאשרת גמישות בדומה לנעשה במחוז
צפון. בנוסף, בישובים באקה אל ג'רביה וג'ת הנמצאים במחוז חיפה, מוצע בתכנית המתאר הכוללנית בהתאם להחלטת
אך תכנית המתאר הכוללנית 19.הממשלה להקים אזור תעסוקה משותף עם חריש ומוא"ז מנשה מצפון לקיבוץ להבות חביבה
. בנוסף לאזור התעסוקה מוצעות בתכנית 1/35/נתקעה מאחר ואזור התעסוקה לא נכלל בגבול המרקם העירוני לפי תמ"א
המתאר הכוללנית הרחבות למגורים בקרקע פרטית ומדינה מחוץ למרקם העירוני צפונית לעיר באקה אל ג'רביה, וגם אלה
לא אושרו על אף שניתן היה לאשרן במידה והמועצה הארצית הייתה מאשרת גמישות בדומה לנעשה במחוז צפון.
בשל מאפייני הישובים הערביים, קיים אם כן צורך כי בשלב הכנת התכניות הכוללניות יהיה ניתן לכלול שטחים אשר
נמצאים מחוץ לגבול המרקם העירוני וזאת לצורך הסדרת מבנים קיימים, צירוף קרקעות בבעלות מדינה לפיתוח
מתחמי מגורים עבור מחוסרי הקרקעות מתושבי הישוב, והקמת אזורי תעסוקה. מתן גמישות ביחס לגבולות המרקם
העירוני יאפשר קידום תכנית הנותנת מענה מלא לכלל צרכי הישוב.
.42 הימים' , סעיף120' . דו"ח צוות17
7.1.2 , סעיף1/35/. הוראות תמ"א18
.20.12.2015 של הממשלה מיום870 . החלטה מספר19
:67 סעיף
תיקון תמ"א
13
כך שתתאפשר גמישות בחריגה מגבולות המרקמים1/35/לכן, אנו ממליצים לשנות את הוראות תכנית תמ"א
העירוניים עבור הישובים הערביים בכל המחוזות, בדומה לגמישות המאושרת במחוז צפון, ולבצע תיקונים נקודתיים
עבור חלק מהישובים בהתאם לתכניות המתאר הכוללניות המוצעות.
הקמת ועדת גבולות קבועה לרשויות הערביות 1.7
תחומי השיפוט של הרשויות המקומיות הערביות קטנים ולא נותנים מענה לצורכי הפיתוח העתידיים. כמו כן, חלק גדול
מהשטחים שבתחום השיפוט מוגנים מפיתוח ומיועדים לשטחים מוגנים כמו: יערות, גן לאומי, נחל וסביבתו, בנוסף
הימים' המליץ על הקמת ועדה מתמדת שתבחן את 120' לשטחים בטופוגרפיה קשה שלא מאפשרת פיתוח. צוות
הצורך להרחבת תחומי שיפוט הרשויות הערביות. להלן ההמלצה:
הצוות מציע כי במסגרת החלטת הממשלה ליישום המלצות אלו, ימנה שר הפנים
ועדת גבולות מתמדת, אחת או יותר לכלל ישובי המיעוטים, אשר תיבחן את הצורך
לשנות את גבולות ישובי המיעוטים ואת מרחבי התכנון בהתאם, כך שתאפשר הגדלה
משמעותית של שטחי הפיתוח בתוך גבולות הישובים בהם ניתן לפתח מתחמים
לדיור. משרד הפנים יקבע את הכללים לפעולת ועדה זו ואת משך עבודתה. בנוסף
לאמור מציע הצוות לתקן את החוק לקידום מתחמים מועדפים לדיור, כך שתכנית
יחידות דיור, אשר אושרה בותמ"ל בישוב מסוים תוך חריגה מגבולות 1000 שהיקפה עד
השיפוט שלו, תיחשב כצו לשינוי גבולות שיפוט ושינוי מרחב תכנון של הישוב. התכנית
תציין זאת במטרותיה וההליך בפני הותמ"ל או במקביל אליו יאפשר העלאה של כל
הטיעונים הרלבנטיים לשינוי גבולות השיפוט ע"י הגורמים הרלבנטיים.
בעקבות המלצות הצוות, שר הפנים הקים את הועדות הגיאוגרפיות לבחינת בקשות הרשויות להרחבת תחום השיפוט,
וקבע אלו שטחים מתוך הבקשות שהגישו הרשויות המקומיות יבחנו בועדות שהוקמו. אך לפי בדיקה שערכנו עולה
כי במנדט הוועדות הגיאוגרפיות לא נכללו שטחים רבים אשר נתבקשו לצורכי הרחבת תחום השיפוט על ידי רשויות
דונם מתוך סך של 28,733 מקומיות ערביות, למשל: במנדט לדיוני הוועדות הגיאוגרפיות במחוז הצפון נכללו רק
רשויות מקומיות ערביות להרחבת התחום המוניציפאלי.29 דונמים המבוקשים על ידי96,034
אנו רואים בהרחבת תחומי השיפוט צעד חיוני והכרחי לפתרון מצוקת הדיור בחברה הערבית. יש מחסור רב בקרקעות
מדינה בתחום השיפוט של הרשויות, חלק מהשטחים שלא נכללו במנדט הוועדה יועדו לשמש כפתרון דיור למחוסרי
קרקעות, חלקם יועדו למבני ציבור, וחלקם יועדו להרחבת בסיס המס של הרשויות. במהלך של משרד הפנים לצמצום
מנדט הוועדות נעשה שיפוט מוקדם, ולא נתנה הזמנות לשמוע ולהתרשם מצורכי הרשויות וממטרות הבקשות כפי
שגובשו בתחילת הדרך. לכן, אנו ממליצים, להרחיב את מנדט הוועדות הגיאוגרפיות הפועלות, לכלול את כל השטחים
המבוקשים על ידי הרשויות המקומיות, ולאפשר לרשויות להציג את עמדתן בדיון במסגרת הועדות הגיאוגרפיות.
הימים', לתיקון החוק לקידום מתחמים מועדפים לדיור, כך 120' בנוסף, אנו ממליצים, ליישם את המלצת צוות
יחידות דיור, אשר אושרה בותמ"ל בישוב מסוים תוך חריגה מגבולות השיפוט שלו, תחשב 1000 שתכנית שהיקפה עד
כצו לשינוי גבולות שיפוט ושינוי מרחב תכנון של הישוב.
רישום והסדרת קרקעות ומס רכוש1.8
רישום הזכויות הקנייניות במרשם מאפשר לפרט להגן על זכויותיו הקנייניות שהרי הרישום20,' הימים120' לפי דו"ח צוות
הינו ראייה חלוטה והינו בעל חשיבות רבה לקידום ויישום התכנון, הבניה והסחירות בנכסים. היעדרו של רישום פוגע
.54 הימים', סעיף120' . דו"ח צוות20
:65 סעיף
הקמת ועדת
גבולות קבועה
ליישובי המיעוטים
14
בוודאות, פוגם בסחירות, מייקר עסקאות ומימון ובטווח הארוך מתמרץ סטגנציה. על פי התרשמות הצוות, בעיית העדר
הרישום בחברה הערבית הינה רחבת היקף ומשפיעה על האפשרות לקדם את המשך הבניה במסלולים החוקיים,
לקדם את התכנון באופן שתואם את המציאות בשטח ואת ההשבחה הכלכלית של הנכסים.
רישום והסדרת קרקעות1.8.1
:מבדיקתנו עולה כי רוב ההמלצות להסדרת ורישום קרקעות לא יושמו. להלן ההמלצות שלא יושמו
לאור העובדה שהליך ההסדר הוא הליך פומבי ביוזמת המדינה הצוות ממליץ כי יצא קול
קורא על ידי האגף לרישום מקרקעין או גורם אחר במשרד המשפטים לציבור על מנת
לברר האם ישנן חלקות קרקע אשר המחזיקים בהן או בעלי עניין לגביהן רואים צורך בייזום
תהליך ההסדר על ידי המדינה. בהכנת תכנית העבודה להסדר קרקעות לא מוסדרות במגזר
הערבי, יתחשבו גורמי המקצוע במשרד המשפטים במרכז למיפוי ישראל בתוצאות פנייה זו.
הצוות ממליץ על בנייה וקידום של תכנית עבודה להסדרת יתרת הקרקעות הלא מוסדרות
ביישובי המיעוטים. קידום תכנית העבודה יתבצע באמצעות המרכז למיפוי ישראל והאגף
לרישום והסדר מקרקעין במשרד המשפטים. לצורך כך, יוקצו משאבים וכוח אדם מתאים.
בקרקעות הבלתי מוסדרות מוצע לבחון דרכים לפעולה במשולב או במקביל הן לצורך בירור
הזכויות בהסדר, לפי פקודת ההסדר והן לצורך השלמה או התקדמות עם הליכי התכנון
במתחם, ומתוך שאיפה כי בסמוך לסיום הליכי ההסדר יסתיים גם התכנון במתחם.
לאור מורכבות הסטטוס הקנייני בישובי המיעוטים, מוצע כי גם לאחר השלמת עבודת הוועדה,
ייבחנו דרכי פעולה מיטביות על מנת להביא, בסופו של יום, לרישום הזכויות בקרקע, באופן שהולם
את הזכויות הקנייניות הנוכחיות, ואת התכנון. כאמור, המקרים עשויים להיות שונים, ובהתאם סל
הפתרונות המוצע איננו אחיד. כיוון שמדובר במסגרת משפטית ותכנונית מורכבת, מוצע כי יבוצעו
פעולות משלימות להמלצות אלה ביחס למקרים השונים, מהי הדרך הנכונה והיעילה ביותר שיכולה
להביא להסדרת המתחם.
הימים', ולאור מורכבות הסטטוס הקנייני ורישום הקרקעות בישובים 120' אנו ממליצים ליישם את המלצת צוות
הערביים, להקים ועדה שתבחן דרכי פעולה מיטביות על מנת להביא לרישום הזכויות בקרקע בהתאם לסעיף מספר
) הנ"ל.91(
מס רכוש1.8.2
' הימים120' בנוסף, להשלמת הליך של רישום זכויות על נכס מותנה בהסדרת תשלומי המס עבור הנכס המוסדר. צוות
המליץ כי יידרש תשלום רק בגין העסקה האחרונה, להלן ההמלצה:
הצוות ממליץ כי תנותק הזיקה בין תשלום חובות ישנים של מס רכוש להיתר לרישום הנכס,
ובבוא הפרט לרשום את הזכויות בנכסיו לא יידרש ממנו אישור על תשלום בגין חובות אלו.
בנוסף, על מנת לקבל את אישור רשויות המס כי שילם את חובותיו יידרשו מהפרט תשלומי
המסים השונים רק בגין העסקה האחרונה שבוצעה בנכס ולא עבור כל שרשרת העסקאות
שבוצעו בו מאז ומעולם.
לפי דו"ח מבקר המדינה, היעדר הסדרה של הזכויות על מקרקעין ואי רישומן ברישום הרשמי מהווים חסם מרכזי
בנושא פיתוח שוק האשראי והמשכנתאות וכפועל יוצא מהווים חסם לפיתוח שוק הדיור בישובים הערביים. בנובמבר
תוקן חוק מיסוי מקרקעין בהתאם, אך תיקוני החקיקה שאושרו לא השיגו את מטרתם לעודד את האוכלוסייה 2015
:87 סעיף
מיסוי כתנאי
לרישום
:89 סעיף
הגדלת תשומות
ממשלתיות
:88 סעיף
הליך ההסדר
: 90 סעיף
: 91 סעיף
15
21. מקרים שבהם נעשה שימוש בתיקוני החקיקה3 הערבית לרשום את זכויותיהם על מקרקעין, ורק
הימים', ולבחון הצעות נוספות לפתרון נושא הקנסות וחובות 120' אנו ממליצים לבחון את יישום ויעילות המלצת צוות
עבור לרשות המקומית ולמדינה.
התחדשות עירונית ופיתוח מרקם ותיק1.9
התחדשות עירונית1.9.1
התחדשות עירונית היא שם כללי לתהליך שבו אזור עירוני מדורדר מבחינה פיזית או חברתית, משתקם וחוזר להיות
חלק משמעותי מהרקמה העירונית. הגלעין הוותיק של הישובים הערביים מאופיין לרוב בהידרדרות פיזית משמעותית,
בצפיפות דיור ובמחסור בתשתיות, בשטחים ציבוריים פתוחים, במוסדות ציבור ועוד.
תכניות פיילוט להתחדשות עירונית בישובים ערביים 5 ,בשנה וחצי האחרונות מקדמת הרשות להתחדשות עירונית
(ערערה, טייבה, סח'נין, כפר קאסם וג'סר אל זרקא), שמטרתן לחדש את גלעין הישוב. אחת מהנחות היסוד של
פיילוטים אלו היא שמבנה שוק הדיור בישובים הערביים, ערכי הקרקע הנמוכים וריבוי הקרקעות בבעלות פרטית, אינם
.38 בינוי או תמ"א-מאפשרים שימוש במנגנונים כמו פינוי
על מנת לבחון את איכות המנגנונים החדשים שיגובשו עבור הישובים הערבים, אנו מציעים לבחון כל מנגנון שיוצע תוך
22:התייחסות למטרות ששמה לעצמה הרשות להתחדשות עירונית המופיעות להלן
•
הגדלת היקף המימוש של מיזמים להתחדשות עירונית.
•
האצת ביצוע המיזמים למען שיפור פני העיר, המרחב הציבורי ואיכות חייהם של התושבים.
•
הגדלת היצע הדיור במרקם העירוני הבנוי, מתוך תשומת לב לחשיבות שימור השטחים הפתוחים לרווחת הציבור.
•
ייעול השימוש בקרקע וחיזוק העירוניות.
כנגזרת ממטרות אלו אנו ממליצים על הצעדים הבאים:
לייצר תכניות התחדשות עירונית המתייחסות לכלל ייעודי הקרקע בתוך
גבולות התכנון: דיור, תנועה ותחבורה, שטחים ציבוריים פתוחים, מוסדות
ציבור, תשתיות ועוד. בדומה לעמדת הרשות להתחדשות עירונית ביחס
בינוי, -לתכניות שהיא מקדמת בערים בהן יש היתכנות כלכלית לפינוי
אנו מאמינים כי התחדשות עירונית שתעשה רק מתוך רצון להגדיל
את צפיפות הדיור, תפגע פגיעה אנושה באיכות החיים של התושבים.
כחלק מתפישה זו אנו מאמינים כי יש לתקצב צוותי תכנון מלאים,
הכוללים את כלל בעלי התפקידים בצוות תכנון בכל תכניות הפיילוט.
לבנות מודל ישים הכולל עבודת עומק עם הרשויות המקומיות ועם
תושבי שטח התכנון. התחדשות עירונית מחייבת התייחסות למגוון
היבטים: היבטים תכנוניים, היבטים כלכליים והיבטים חברתיים.
תכנית התחדשות עירונית שתעשה ללא התייחסות לאחד מנושאים
אלו לא תהיה בעלת יכולת מימוש. לתפישתנו,
תהליך הכנת תכנית התחדשות עירונית ברשויות ערביות צריך להיות מלווה על ידי איש מקצוע המתמחה בתכנון
חברתי, בתהליכי שיתוף ציבור ובתהליכי בניית הסכמות.
להקצות משאבים ממשלתיים לטובת מימוש. מכיוון שערכי הקרקע בישובים הערבים נמוכים ואינם מאפשרים מימוש
על בסיס תהליכים כלכליים של שוק חופשי, על המדינה להקצות משאבים למימוש תכניות הפיילוט ולבחון בהמשך
מנגנון התחדשות חלופי שאינו מתבסס על השוק הפרטי בלבד.
https://www.mevaker.gov.il/sites/DigitalLibrary/Pages/Reports/1427-10.aspx :595 ב, עמוד69 . דו"ח שנתי21
https://www.gov.il/he/departments/about/about_government_authority_for_urban_renewal :. לאתר הרשות להתחדשות עירונית ראה22
אנו מאמינים כי
התחדשות עירונית
שתעשה רק מתוך רצון
להגדיל את צפיפות
הדיור, תפגע פגיעה
אנושה באיכות החיים
של התושבים.
16
פינוי בינוי והחלפת קרקעות1.9.2
אנו עדים לכך שבשנים האחרונות המדינה משליכה את כל יהבה על שיווק יחידות דיור בקרקעות מדינה תוך זניחת
מיצוי הזכויות בשכונות הותיקות המאוכלסות. אנו מסכימים כי בחלק גדול מהמקרים לא ניתן לבנות עוד דירות
בשכונות הוותיקות, אך במקרים אחרים ניתן להגדיל היצע הקרקעות/זכויות הבנייה בשכונות הוותיקות במידה וינתן
מענה תכנוני לאתגרים כמו הקצאת שטחים למוסדות ציבור, לשטחים ציבוריים פתוחים לכבישים ותשתיות ועוד.
המרקמים הוותיקים במרבית הישובים סובלים מהעדר קרקעות למוסדות ציבור ולשצ"פים בו בזמן שתושבים מחזיקים
באותן שכונות קרקעות פרטיות ריקות.
אנו ממליצים לערוך פיילוט במספר ישובים במסגרתו יוצע לבעלי קרקעות פרטיות במרקמים הוותיקים מגרשים
מפותחים בשכונות החדשות בתמורה לוויתור על הקרקע הפרטית לטובת צורכי ציבור. כמות המגרשים תוגבל על פי
צרכי הישוב.
חכירת מגרשים המיועדים למגורים לטובת צרכים ציבוריים1.9.3
המרקמים הוותיקים במרבית הישובים הערביים מאופיינים במחסור במוסדות ציבור. לתפישתנו, בכוחם של פרויקטים
להתחדשות עירונית להקטין פער זה ולתת מענה רחב גם בהיבט זה. אחת מההזדמנויות הקיימות להגדלת כמות
מוסדות הציבור במרקמים הוותיקים, היא שימוש במגרשים של רמ"י, השוכנים בלב המרקם הבנוי. עם זאת, כאן גם
טמון האתגר. מגרשים אלו מוגדרים לרוב כמגרשים בייעוד מגורים, מה שאינו מאפשר לרשות המקומית לחכור את
הקרקע לטובת מוסד ציבורי.
על כן, אנו ממליצים כי:
יתוקן חוק התכנון והבנייה כך שתתאפשר בניית גני ילדים ומעונות יום במגרשים המיועדים למגורים בישובים הערביים.
. רמ"י תאפשר חכירה של מגרשים המיועדים למגורים לטובת בניית מוסדות ציבור בלב הישובים הערביים
לסיכום, לתפישתנו, התחדשות עירונית בישובים הערבים יכולה לשפר את איכות החיים של התושבים, לקדם
את השוויון האזרחי ולחזק את הרשויות המקומיות המוחלשות. על הממשלה לאמץ הזדמנות זו ולפעול לקידום
התחדשות עירונית בישובים הערביים באופן ראוי ונכון.
17
: שיווק מגרשים בקרקעות בבעלות המדינה2 פרק
קרקעות מדינה הן משאב קרקע שקיים בישובים הערביים בהיקף מצומצם ומהווה פוטנציאל חשוב לפיתוחם. זאת
מתושבי היישובים, שאין ברשותם קרקע פרטית. בנוסף, 70%-משום שמשאב זה מהווה פתרון דיור בלעדי עבור כ
החברה הערבית סובלת ממצוקה כלכלית וממוצע המשכורות הנדרש לרכישת דירה בערים הערביות גבוה מהממוצע
163 משכורות לרכישת דירה ובסח'נין נדרשות172 כך לדוגמא בנצרת נדרשות23. משכורות150 הארצי העומד על
שיווק מגרשים בקרקעות מדינה יוכל להוזיל 24.)משכורות לרכישת דירה (בהתחשב בשכר הממוצע בערים אלה
משמעותית את מחירי הנדל"ן בישובים הערביים. לאור סיבות אלה, ישנה חשיבות רבה להצלחתם של השיווקים הללו.
ואילו כיום, רבים מהשיווקים נכשלים, והצלחתם תלויה בפיתרון שורה של חסמים.
החסמים בתחום זה קשורים לכך שתהליך השיווק במתכונת הנוכחית מופעל בישובים הערביים באופן זהה לישובים
היהודיים, כך שנוצר חוסר התאמה בין תהליך השיווק לבין מאפיינים החברתיים, התרבותיים, התכנוניים והקנייניים של
החברה הערבית והישובים הערביים.
להלן פירוט החסמים והמלצות המדיניות:
פיזור שיווקים בישובים הערביים והגדלת מלאי קרקעות המדינה בישובים אלה2.1
מהישובים57%- במועד סיום הביקורת בוצע שיווק של קרקעות רק ב2017–2016 לפי דו"ח מבקר המדינה "בשנים
מיחידות הדיור שווקו בעשרה 80% .) יישובים56- מ32( החתומים על ההסכמים הממוקדים וההסכמים האסטרטגיים
עארה, שבהם מתגוררים עשרות אלפי תושבים, לא פורסמו -ישובים בלבד. למשל בישובים טמרה, טירה וערערה
מכרזים לשיווק קרקעות מדינה בשנים הללו. משמעות נתון זה היא כי בישובים רבים לא ניתן מענה לצורכי הדיור של
תושבים אשר אין בבעלותם קרקעות".
המלצת מבקר המדינה לפתרון: "נוכח ריבוי הישובים שבהם אין שיווקים של קרקעות, ובייחוד ישובים מרכזיים מרובי
אוכלוסייה, יש מקום שהגורמים הנוגעים בדבר, לרבות משרד הבינוי, רמ"י והרשויות המקומיות הרלוונטיות, ירכזו
25."מאמץ ניכר להסרת החסמים במטרה להגדיל את כמות הישובים הערביים שישווקו בהם קרקעות
אנו מסכימים עם המלצת מבקר המדינה, ומוסיפים כי לאור מיעוט קרקעות המדינה בתחומן של הרשויות המקומיות
הערביות קיימים מעט קרקעות מדינה, אנו ממליצים לאתר מתחמים בבעלות מדינה בשולי היישובים, להכליל שטחים
אלו בתחומי השיפוט של הרשויות המקומיות הערביות ולקדם תכניות מפורטות לשינוי ייעוד הקרקעות למגורים עבורי
מחוסרי קרקעות.
התאמת מסמכי המכרזים2.2
הימים' ציין כי אי הצלחת מכרזי120' במטרה להגדיל את שיעור היקף השיווקים בישובים הערביים ואת הצלחתם, צוות
השיווק בקרב האוכלוסייה הערבית נובעת בין היתר מהעדר מידע בעניין הדרישות והתנאים שנקבעו במכרזים.
התאמת מסמכי המכרזים – הצוות ממליץ כי משרד הבינוי ורמ"י יבצעו התאמות והקלות במסגרת
מכרזים בישובים הכלולים בהחלטה. במסגרת זו יש לפעול להתאמת המכרזים לאוכלוסיות
:. מספר המשכורות נקבע לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה למחיר דירה ממוצע ושכר חודשי ממוצע23
https://www.cbs.gov.il/he/publications/DocLib/2017/price10a/a6_2_h.pdf
:. מספר המשכורות בסח'נין ונצרת נקבעו לפי פרסום משרד האוצר למחיר דירה בשוק, ושכר חודשי ממוצע לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה24
http://mof.gov.il/Releases/Pages/natzrat_ilit_kiryat_tivon.aspx , http://mof.gov.il/Releases/Pages/sachninn.aspx
https://www.mevaker.gov.il/sites/DigitalLibrary/Pages/Reports/1427-10.aspx :583 ב, עמוד69 . דו"ח שנתי25
:79 סעיף
18
המיעוטים וביצוע תרגום איכותי של מסמכי המכרז. כמו כן, יש לפעול להגדרת נוהל מסודר
לביצוע מכרז הכולל קשר עם הרשות המקומית ועם מציעים פוטנציאליים.
אך החוברת טרם 26, הוחלט להעביר תקציב לתרגום חוברת המכרז לרמ"י922 מבדיקתנו עולה כי בהחלטת הממשלה
לבצע 922 הימים' והחלטת הממשלה120' תורגמה וההמלצה לא יושמה. אנו ממליצים ליישם את המלצת צוות
תרגום לערבית של מסמכי המכרז בישובים הערביים.
נראות הפיתוח ושקיפות לגבי מרכיבי המכרז 2.3
: הימים' המליץ כי עלויות הפיתוח הכלולות במכרז יפורסמו לאוכלוסייה120' צוות
הצוות ממליץ כי מסמכי המכרז ביישובי מיעוטים יכללו פירוט של המרכיבים של
עלויות הפיתוח. וזאת בכדי להפיג חששות בנוגע לעלויות הפיתוח וכן לצורך הגברת
האמון בפעולות המבוצעות על ידי הממשלה.
מבדיקתנו עולה כי המפרט (המסביר את הרכיבים הנכללים בפיתוח) ושלביות הביצוע עדיין אינם ברורים דיים לרשות
ולתושבים. בנוסף לכך, הניסיון מלמד כי בישובים בהם הפיתוח הוקדם לשלב היציאה למכרז, ניכרה היענות גבוהה
יותר מצד התושבים. הנראות והשינוי בפועל קריטיים ליצירת אמון, במיוחד במצב הנוכחי שמתקיים בו חוסר אמון מצד
התושבים בשלטון המרכזי. הקדמת הפיתוח מראה שינוי פיזי בשטח לאחר שנים של תשתיות רעועות או לא קיימות.
לכן, אנו ממליצים:
להגביר את קצב הקדמת כספי פיתוח התשתיות, בטרם היציאה למכרז.
בשכונות שנמצאות בשלבים מתקדמים922 להקדים את ביצוע בינוי מוסדות הציבור מהתקציב שיועד לכך בהחלטה
.של פיתוח התשתיות, וזאת במטרה להגביר את אמון התושבים ברמה המצופה להם במעבר לשכונות החדשות
להנגיש את המידע במלואו בשפה הערבית, בכתב ובעל פה, עוד בשלבי השיווק, ולפרט מה יכלול הפיתוח (מבחינת
התשתית ומוסדות הציבור). נדגיש, כי מדובר בגורמים מהותיים המשפיעים על איכות המגורים, ופירוטם יסייע
לתושבים להבין בעבור מה נגבים מהם תשלומים.
מעורבות הרשות המקומית בתהליך השיווק2.4
הפיכת הרשות לשותפה מרכזית בתהליך השיווק ובארגון מפגשי הסברה לתושבים, ביוזמתו ובמימונו של משרד הבינוי
והשיכון, הכרחית להצלחת התהליך, בייחוד בשל כישלון או "תקיעות" של מכרזים רבים כתוצאה מאי הגשת מסמכים
על ידי התושבים הניגשים למכרז.
לכן, אנו ממליצים לתקצב ולהוביל עבודת שיתוף והסברה בקבוצות תושבים קטנות תוך הבנת הצרכים ומתן מענה
לחסמים. במפגשים אלו חשוב להסביר לתושבים מהם המסמכים הנדרשים להגשה, מהם תנאי זכאות, מה התהליך
כולל וכו'. אנו מציעים כי קמפיין יישובי יכלול אמצעי המחשה כגון סרטונים והדמיות תלת ממדיות. נציין כי קמפיין
תקשורתי כלל ארצי יכול לסייע לקידום הנושא, אך אין להסתפק בו.
סבסוד פיתוח בקרקעות מעורבות2.5
רבות מהקרקעות בבעלות המדינה בישובים הערביים נכללות במתחמים הכוללים קרקעות פרטיות. היות ואין מנגנון
לסבסוד פיתוח בקרקע פרטית הרי שריבוי קרקע פרטית במתחם יוצר מחסור במקורות לביצוע הפיתוח. בהתאם לכך,
תגבור מעטפת במשרד הבינוי והשיכון המתמחה באוכלוסיית המיעוטים והתאמת מכרזים (כנסי-)2( סעיף י7 : פרק922 . החלטת ממשלה26
. מיליון ש"ח2.7 רוכשים, תרגום וכיו"ב). לצורך כך יקצה משרד האוצר תקציב תוספתי בהיקף של
: פרסום80 סעיף
של עלויות הפיתוח
לאוכלוסייה
19
גם המגרשים בקרקעות ששווקו על ידי המדינה, מתאפיינים לעיתים ברמת פיתוח לקויה בטווח הארוך. על אף המלצת
הימים', לא ניתן כיום סבסוד משמעותי של פיתוח על קרקעות פרטיות, והדבר פוגע בהצלחתם של שיווקים על 120'
.קרקע מעורבת
מרבית התכניות המפותחות היום על ידי משרד הבינוי והשיכון ורמ"י כוללות בתוכן היקפים גדולים של קרקעות פרטיות,
כך שעלויות הפיתוח אמורות להיות מחולקות בין הרשות המקומית לבין משרד השיכון. בהעדר מקורות מימון לרשות
המקומית, קיים סיכוי נמוך מאוד כי פיתוח השכונות יושלם ברמה שרוכשי המגרשים מצפים לה. גם במקרים בהם
לרשות המקומית יש חוקי עזר תקפים לסלילה ופיתוח, גבית היטלי הפיתוח תלויה ברצונם של בעלי הקרקעות הפרטיות
לממש את זכויות הבנייה, ולרוב מועד התחלת הבנייה על קרקעות פרטיות אינו חופף את תקופת פיתוח השכונות. כך
נוצר כשל מימוני גדול אשר מעכב באופן משמעותי את פיתוח השכונות.
לכן, אנו ממליצים להחליף את מודל סבסוד הפיתוח הקרקע הפרטית שהונהג בעבר ולא הוכיח את עצמו
להקים קרן הלוואות פיתוח לרשויות המקומיות הערביות מתקציב המדינה כשההלוואות יהיו מסובסדות 27:במתווה הבא
. ההלוואות יוענקו באופן ישיר לחברות שמנהלות את פיתוח השכונות באישור הרשות המקומית ויהיה עליהם 50%-ב
לפתוח את כל השכונה על כל מרכיבי הפיתוח.
סבסוד פיתוח בקרקעות בבעלות רשויות מקומיות2.6
,)במקרים מסוימים (אם כי נדירים) רשויות מקומיות מעוניינות לשווק קרקעות שבבעלותן (כגון מועצה מקומית מעיליא
אך ההגדרה בחוק של קרקע מדינה לא חלה על קרקע בבעלות הרשות המקומית ויוצא כי הרשויות המקומיות יפסידו
את כספי הסבסוד, דבר שמייקר באופן משמעותי את מחיר המגרשים.
לעומת זאת, במקרים בהם קק"ל מעוניינת לשווק קרקע בבעלותה (שאף היא לא מוגדרת כקרקע מדינה), היא זכאית
לסבסוד פיתוח מצד המדינה. למיטב ידיעתנו לא קיימת סיבה עקרונית למנוע מהרשויות המקומיות הערביות את
אותה ההטבה שניתנת כיום לקק"ל.
תחול גם על קרקעות שבבעלות רשות מקומית.50% בהתאם לכך, אנו ממליצים כי הזכאות לסבסוד פיתוח בשיעור
פיתוח שיטת שיווק ייחודית לישובים הערביים2.7
נכון להיום, קיימות שתי שיטות מכרז: שיטת כל המרבה במחיר ושיטת ההגרלה. בשתי השיטות קיימים חסמים
המכשילים את המכרז או מגבילים את הצלחתו בישובים הערבים. להלן עיקר החסמים הפוגעים בהצלחת השיווקים:
שיטת "כל המרבה במחיר" מעלה את מחירי הדיור ופוגעת בתושבי המקום שאין בבעלותם דירה ואין ברשותם די
אמצעים כלכליים. לכן, אנו ממליצים כי שיטת המרבה במחיר תחול על החלק שאינו מיועד לבני מקום ותונהג
לאחר מיצוי המכרז לבני מקום.
שיטת הרשמה והגרלה עדיפה לעומת שיטת כל המרבה במחיר, אך גם בשיטה זו קיימת בעייתיות, שכן המגרשים
.במכרז מוקצים תחילה לנכים ואלמנות, לאחר מכן ליוצאי שרות הביטחון ורק המלאי שנותר משווק למחוסרי דיור
כך שבישובים בהם יש שיעור גבוה של משרתים בצבא נפגע הסיכוי של מי שלא שרת לזכות במגרש. מתן עדיפות
ליוצאי שרות הביטחון מהווה אפליה כלפי רוב האזרחים הערביים, שאינם משרתים בצבא, ופטורים משירות זה
על פי חוק, ויוצר רתיעה וחוסר אמון בקרב הציבור מלגשת למכרז. אנו ממליצים לבטל את כל ההטבות הניתנות
למשרתי כוחות הביטחון בישובים הערביים.
.4.1 . פירוט נוסף למתווה המוצע מופיע בסעיף27
20
:בנוסף קיימים חסמים נוספים
היעדר תדרוך מתאים לזכאים בשפה פשוטה לגבי אופן ההשתתפות במכרז משלב מילוי הבקשה ועד לשלב
ההגרלה והזכייה. לכן, אנו ממליצים כי משרד הבינוי והשיכון יכין תכנית הדרכה ארצית, ובנוסף יכין תכנית הדרכה
לכל ישוב בנפרד.
זכאים יוכלו לגשת למכרז לרכישת מגרש מקשה מאוד על הזכאים להתארגן בקבוצות 4 הדרישה הנוכחית שלפחות
כה גדולות; הסיכוי למצוא קבוצות בהיקף זה שמוכנים לגור ביחד, ושלכולם תעודת זכאות, ויש להם הסכום הנדרש
הוא נמוך מאוד. לכן, אנו ממליצים להפחית את המספר לשני זכאים לפחות גם אם הדבר יהיה כרוך בהקטנת
שטחי המגרשים המשווקים.
עלויות כבדות לרכישת מגרש: במקרים רבים אנשים שזכו במגרשים לא הצליחו לממש את זכאותם בשל העלויות
שהם נדרשים לשלם בסמוך לזכייה. חשוב לציין כי האנשים הזקוקים לדיור הם בדרך כלל צעירים בשנות העשרים
שטרם צברו הון עצמי מספיק לרכוש מגרש, במיוחד כשמדובר במספר אחים שגילאיהם צמודים ושהוריהם אינם
יכולים לעזור להם במקביל. זאת ועוד, הבנקים אינם מעניקים משכנתאות לתשלום עבור המגרשים. לכן, אנו
ממליצים שהתושבים שיזכו במכרז יוכלו לדחות את מועד התשלום למועד בו יוכלו לקבל משכנתא בגין הנכס או
לחילופין לפרוס עבורם את התשלומים למספר שנים.
לסיכום סעיף זה, אנו ממליצים על יצירת שיטת שיווק ייחודית המתאימה לישובים הערביים, שתכלול ביטול
קריטריונים מפלים, שיווק מתחמים המאפשרים תמהיל בינוי במגוון צפיפויות ותכנון יחידות דיור בגדלים משתנים.
בנוסף לכך, יש לבחון באופן פרטני חלוקת השיווק למנות קטנות, כך שיקל על קבלנים קטנים לגשת למכרזים.
מכרזי מחיר למשתכן 2.8
מספר יחידות הדיור במגרשים ששווקו ליזמים במסגרת תכנית מחיר למשתכן2018 לפי בדיקתנו, עד לחודש נובמבר
יחידות דיור ששווקו 702 - מכלל יחידות הדיור1.0% יחידות דיור בכל הרשויות המקומיות, אולם, רק72,034 עמד על
יחידות דיור בישובים הערביים, 193 ליזמים בישובים הערביים. כמו כן, בהגרלות לשיווק יחידות הדיור לזכאים שווקו רק
28. יחידות דיור ששוקו לזכאים בכל הארץ56,677 מתוך
בנוסף, קרוב למחצית מהמכרזים שפורסמו ליזמים לא צלחו. בחלק מהמקרים לא ניגשו היזמים למכרז, ובחלק
מהמקרים המכרז בוטל.
ממצאים אלה מראים כי רמ"י הציעה מעט יחידות דיור לשיווק בישובים הערביים וכי התכנית נתקלת בחסמים הן
בשלב השיווק ליזמים והן בשלב השני של השיווק בהגרלות לזכאים. לפי בדיקתנו החסמים בתחום זה קשורים לכך
שתהליך השיווק במתכונת הנוכחית מופעל בישובים הערביים באופן זהה לישובים היהודיים, כך שנוצר חוסר התאמה
בין תהליך השיווק למאפיינים החברתיים, התרבותיים, התכנוניים והקנייניים של החברה הערבית והישובים הערביים.
אנו ממליצים כי רמ"י תשחרר יותר מגרשים לשיווק בישובים הערביים ותגדיל את ההיצע והפריסה של המגרשים
לכמה שיותר ישובים. בנוסף אנו ממליצים לנקוט בתהליכים שיובילו להצלחת התכנית בישובים הערביים על ידי עידוד
קבלנים, רשויות מקומיות והאוכלוסייה הערבית להשתתף בתכנית מחיר למשתכן. להלן נציג את החסמים הנוגעים
לכל אחד משלושת הגורמים (קבלנים, רשויות מקומיות ותושבים), ואת המלצות המדיניות שלנו לפתרונם.
הסרת חסמים המונעים מיזמים לגשת למכרזים 2.8.1
:החסם – גובה הסבסוד של פיתוח הקרקע אינו תואם את ההבדלים בעלות הפיתוח
במכרזים שפורסמו ניתן להבחין בהפרשים גדולים בעלות הקרקע ליחידות דיור בין הישובים השונים, ואף בהפרשים
משמעותיים בין ישובים הממוקמים בסמיכות זה לזה. בישובים שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור הייתה גבוהה, יזמים
לא ניגשו למכרזים, והמכרזים נכשלו. לעומת זאת, בישובים שבהם עלות הקרקע הייתה נמוכה יותר, המכרז צלח.
http://www.dira.gov.il/odot/Pages/statistics.aspx : אתר מחיר למשתכן- 18.11.2018 . לפי דו"ח נתונים מחיר למשתכן28
21
ש"ח והמכרז נכשל, ואילו בישוב השכן106,500 כרום עלות הקרקע ליחידת דיור עמדה על-כך למשל, בישוב מג'ד אל
ש"ח והמכרז צלח. 25,000 נחף, בו עלות הקרקע ליחידת דיור עמדה על
ההבדלים בעלות הקרקע ליחידות דיור בין הישובים נובעים בעיקר מההבדל בעלות פיתוח הקרקע בישובים השונים,
אשר מושפעת מגורמים טופוגרפיים ואחרים. לעומת זאת, גובה הסבסוד של הפיתוח המוענק ליזמים הוא אחיד
ליחידת דיור), ואינו לוקח בחשבון את ההבדלים הגדולים בעלויות הפיתוח. במצב זה, יזמים נרתעים ₪ 40,000(
.מלגשת למכרזים בישובים שבהם עלויות הפיתוח הן גבוהות
לכן, אנו ממליצים להקצות סבסוד גבוה יותר של עלות הפיתוח, בישובים בהם עלות הפיתוח היא גבוהה במיוחד, בכדי
לגשר על הפערים ובכדי שתהיה כדאיות כלכלית ליזמים אשר יוכלו לשווק את הדירות במחירים סבירים.
הסרת חסמים המונעים את תמיכת הרשויות המקומיות הערביות בתכנית מחיר למשתכן2.8.2
:החסם –הקצאה נמוכה של מגרשים לבני מקום
הימים', המליץ על הגדלת היקף יחידות הדיור המשווקות לבני מקום בישובים הערביים, להלן ההמלצה:120' צוות
הצוות ממליץ על הגברת השיווקים באמצעות הרשמה והגרלה לבני מקום בישובים
הערביים. כמו כן ממליץ כי יו"ר מועצת מקרקעי ישראל יגיש הצעה לתיקון החלטת מועצת
מקרקעי ישראל, כך שתתווסף מדרגה נוספת של בני מקום עבור ישובים ערביים שאינם
תושבים. כמו כן תיבחן האפשרות 30,000-20,000 יישובי עדיפות לאומית וגודלם בין
לבני מקום לישובים 75% תושבים המאפשרת היקף של5,000 להגדיל את המדרגה של
תושבים.10,000 ובהם עד
המלצה זו יושמה עבור השיווקים הרגילים, אך לפי בדיקתנו בתכנית מחיר למשתכן ההקצאה של מגרשים לבני מקום
תושבים, במכרז רגיל 30,000-10,000 נותרה נמוכה בהשוואה למכרזי מקרקעין רגילים. כך למשל בישובים שגודלם
.25% ובמסלול מחיר למשתכן יהיה50% אחוז ההקצאה לבני מקום יהיה
השוואה בהקצאה לבני מקום בין מכרז רגיל לבין הגרלות מחיר למשתכן:
לכן, אנו ממליצים להשוות את ההקצאה לבני מקום בתכנית מחיר למשתכן להקצאה במכרז רגיל. הדבר יסייע
להצלחת המכרז ולשיתוף פעולה מצד התושבים והרשות המקומית.
החסם – מענק התמרוץ לרשות המקומית אינו מותאם לצפי השיווקים הריאלי בתחום הרשות
דיור בהישג יד ("מחיר למשתכן"), רשות מקומית תהיה זכאית למענק תמרוץ, שנקבע - 1518 'לפי החלטת רמ"י מס
בהתאם לעלות הקרקע בתחום הרשות, ומותנה בעמידה במספר תנאים. אחד התנאים הוא כי סך יחידות הדיור
:)82( סעיף
בני מקום
הקצאת קרקע בהרשמה והגרלה ובני מקום.- 1571 '. החלטת מועצת רמ"י מס29
.)" דיור בהישג יד ("מחיר למשתכן- 1518 '. החלטת מועצת רמ"י מס30
75%
50%
32%
75%
20%
50%
25%
20%
50%
25%
עדיפות לאומית
ב’-’א
אוכלוסייה
10,000 עד
אוכלוסייה
20,000-10,000 בין
אוכלוסייה
30,000-20,000 בין
9אחוז ההקצאה לבני מקום במכרז רגיל
30אחוז הקצאה לבני מקום במחיר למשתכן
22
, יחידות דיור. תנאי זה נקבע באופן אחיד250- במסלול מחיר למשתכן לא יפחת מ2019-2015 שישווקו ביישוב בשנים
שאינו לוקח בחשבון את גודלה של הרשות, ואת כמות עתודות הקרקע הזמינות לשיווק בשטחה. ישנן רשויות מקומיות
ערביות שבשל גדלן, ובשל כמות עתודות קרקע המדינה המצומצמות שבשטחן, אינן יכולות לעמוד בתנאי זה, ועל כן
לא יהיו זכאיות למענק.
לכן, אנו ממליצים לשנות את התנאי לקבלת התמריץ ברשויות
המקומיות הערביות, ולהתאימו למאפייני הישובים הערביים בהתחשב
במספר התושבים ברשות המקומית ובכמות קרקעות המדינה שבשטח
הרשות.
הסרת חסמים המקשים על תושבי הרשויות המקומיות 2.8.3
הערביות להשתתף בתכנית
זכאים מתגוררים 1,269 זכאים ברחבי המדינה רק1,334,558 מתוך
ההגרלות בנצרת סח’נין וכפר 2017 בספטמבר31.בישובים הערביים
מנדא, בוטלו בגלל מספר הזכאים המועט בישובים הערביים.
להלן מספר חסמים שמקשים על תושבי הישובים הערביים להשתתף בתכנית:
החסם – מחסור במידע בשפה הערבית:
שיעורי הזכאות הנמוכים נובעים מחוסר היכרות עם תכנית מחיר למשתכן בחברה הערבית, ומחוסר היכרות והבנה
של תהליך ההרשמה וההשתתפות בתכנית. הרישום להגרלות הפרויקטים מבוצע רק דרך אתר תכנית מחיר למשתכן
ורק בשפה העברית, ולקבלת זכאות נדרש לפנות לאחד הסניפים של שלושת החברות מילגם, אלונים, עמידר או
דרך אתרי האינטרנט של החברות, אולם בישובים הערביים קיים רק סניף אחד בעיר נצרת והרישום דרך האינטרנט
מתבצע בעברית בלבד. זאת בשעה שחלק מהציבור הערבי לא מחובר לאינטרנט, אין ברשותו כתובת מייל, ולבחירת
דירה על הנייר נדרשת הבנה מעמיקה בקריאת תכניות ושליטה בשפה העברית.
לכן, אנו ממליצים על הפתרונות הבאים:
לפתוח סניפים נוספים של חברות המספקות תעודות זכאות בערים הערביות. נציין כי חברות אלה מספקות סוגים
שונים של תעודות זכאות מטעם משרד הבינוי והשיכון מלבד זכאות להשתתפות בתכנית מחיר למשתכן. כך למשל
מספקות החברות גם זכאות לסיוע בשכר דירה. על כן, יש ערך מוסף בפתיחת סניפים נוספים של חברות אלה
בישובים הערביים.
לתרגם את אתר הרישום לאישור זכאות ואתר הרישום להגרלות לשפה הערבית.
להקים מרכזי ייעוץ והסברה לתכנית מחיר למשתכן בישובים ערביים, וכן לאפשר הרשמה לתכנית באופן לא מקוון
.באמצעות מרכזים אלה
החסם – שיטת ההגרלות מתבצעת רק בין זכאים יחידים בלבד:
לפי תכנית מחיר למשתכן ההגרלות יהיו רק בין זכאים יחידים. מגורים במבנה עם שכנים לא מוכרים מהווה מודל חדש
עבור רבים בחברה הערבית. התושבים חוששים מסכסוכים בעתיד, בפרט על רקע שימוש ואחזקת שטחים משותפים,
ונרתעים מלגשת למכרז. רבות מהמשפחות הערביות מעדיפות לגור בקרבת קרובי משפחה ו/או חברים כדי למנוע
חששות אלה.
לכן, אנו ממליצים לאפשר הגרלות לקבוצות זכאים שמעוניינים לגור ביחד באותו מבנה.
1,334,558 מתוך
זכאים ברחבי המדינה
זכאים 1,269 רק
מתגוררים בישובים
הערביים
https://www.gov.il/he/Departments/publications/reports/ .18.11.2018 ,. דו"ח סטטיסטי, תכנית מחיר למשתכן31
mishtaken_statistics
23
: חיזוק היכולת המקצועית של מחלקות ההנדסה3 פרק
ברשויות והכשרת מתכננים
120' רוב הישובים הערביים מקבלים את שירותי התכנון מהוועדות המרחביות שבתחומן הם שוכנים. לפי דו"ח צוות
הימים', עובדה זו גורמת לחולשה מבנית במחלקות ההנדסה של היישובים:
"עובדה זו מטילה על הוועדות המרחביות את עיקר האחריות על קידום הבניה בישובי המיעוטים ועל אכיפתו של חוק
התכנון והבניה בתחומם. מצב זה פוגע בסמכות של ראש הרשות המקומית ומסיר ממנו אחריות, ובנוסף יוצר חולשה
מבנית במחלקת ההנדסה של הישוב, אשר לא נדרשת לתפוקות מקצועיות משמעותיות וכך נוצר מעגל קסמים של
32."היעדר סמכות ועצמאות בתחום התכנון, לצד ניוון יכולות מחלקת ההנדסה כיזם תכנוני
מצוקת הדיור בישובים הערביים מהווה בעיה ייחודית במאפייניה, בכדי להוביל את הרשויות הערביות לעצמאות
תכנונית נדרש לחזק את מחלקות ההנדסה, על ידי הדרכות מקצועיות לסוגיות יחודיות בישובים הערביים, ותגבור כוח
האדם המקוציעי העוסק במתן פתרונות דיור בישובים.
הכשרת מתכננים לביצוע איחוד וחלוקה ומימון יועצים לשיתופי ציבור 3.1
כיום מוגשות עשרות התנגדויות לכל תכנית הכוללת איחוד וחלוקה בקרקעות בבעלות פרטית, וכתוצאה מכך מתעכבים
באופן משמעותי תהליכי התכנון המפורט. כדי למנוע מצב זה, אנו ממליצים לשתף את הציבור בשלב הכנת התכנית
באופן שונה מזה שנעשה כיום ברוב התכניות.
נכון להיום ברוב התכניות המפורטות אין יועץ לשיתוף ציבור ולא מתקיים תהליך שיתוף ציבור כלל. מעבר לכך, גם
בתכניות שבהן נערך תהליך שיתופי הוא נעשה לרוב ברמת שיתוף נמוכה ומתמקד ביידוע הציבור.
מימדי השיתוף הנמוכים באים לידי ביטוי בגודל הפורום המשותף, בשלב התכנוני שבו נערך המפגש ובגורם
האמון על הובלת התהליך השיתופי.
גודל הפורום והשלב התכנוני שבו נערך השיתוף: לרוב תהליך שיתופי בתכניות מפורטות כולל 'מפגש פתוח' אחד
לקראת הפקדת התכנית. לעומת זאת, תהליך שיתופי שיתחיל בשלב לימוד מצב קיים ויסתיים רק עם אישור התכנית,
ויכלול שימוש במגוון כלים שיתופיים (מפגשים פתוחים, קבוצות מיקוד, סקר, ראיונות אישיים ועוד), יאפשר לתכנן
תכנית טובה יותר, בעלת יכולת מימוש גבוהה יותר. כך לדוגמא בתהליך עמוק יוכל צוות התכנון לקבל מידע על
עסקאות שנערכו במקרקעין, על חלוקת הבעלויות הפנימית במתחם ועל עמדות בעלי הקרקעות לגבי איחוד וחלוקה
בהסכמה. ללא תהליך שיתופי עמוק, מידע זה לא זמין לצוות התכנון, למקבלי ההחלטות בישוב או לגוף התכנוני
המאשר את התכנית.
הגורם המוביל את התהליך השיתופי: הגורם המוביל ומנחה את התהליך השיתופי הוא לרוב ראש צוות התכנון או
מהנדס הרשות. בעלי תפקידים אלו לרוב אינם מתמחים בהנחיית תהליכים שיתופיים ואינם בעלי ניסיון בהובלת
'תהליכים רכים'. בנוסף, עובדי הרשות ומהנדס הרשות נתפשים לעיתים על ידי חלק מהתושבים כלא ניטרליים וכבעלי
אינטרסים אישיים בתהליך. יועץ חיצוני, בעל התמחות בהובלת תהליכי שיתוף ציבור, יקדם תהליך מקצועי יותר ומדויק
יותר עבור הישוב וצרכיו.
.31 הימים' , סעיף120' . דו"ח צוות32
24
:לסיכום, אנו ממליצים על מספר מהלכים
לקיים קורס ייעודי למתכננים מהשוק הפרטי העוסקים בתכנון בישובים הערביים ולמתכננים מהמגזר הציבורי.
על מינהל התכנון לפרסם מסמך הנחיות בנושא שיתוף ציבור בתכניות איחוד וחלוקה לשימוש צוותי התכנון והרשויות
המקומיות. רצוי כי המסמך יכלול הגדרת מהלכי שיתוף הציבור והנחיות לביצוע התכנית בהתאם למידע שנתקבל
מהציבור.
תקצוב יועץ לשיתוף ציבור לכל תכניות מפורטת בישובים הערביים, ובמיוחד בתכניות מפורטות הכוללות איחוד
.וחלוקה
תקצוב ומינוי יועצים שיספקו שירות יעוץ למתכננים ולרשויות המקומיות בתחום התכנון המפורט ובנושא איחוד
.וחלוקה בקרקע פרטית
תקצוב ומינוי מגשרים במידת הצורך לעבודה פרטנית מול בעלי בעלי קרקעות בעיקר סביב הנושא של איחוד
.וחלוקה בהסכמה
חיזוק מחלקות ההנדסה3.2
במחלקות ההנדסה ברשויות הערביות קיים מחסור רב בכוח אדם שפוגע ביכולתן לנצל תקציבים באופן מיטבי, ולקדם
תכנון אסטרטגי לפיתוח האורבני של הישובים. הרחבה משמעותית לישוב מוסיפה עומס נוסף על עבודת הרשות
המקומית שלא מצליחה לעמוד בעומס העבודה הקיים היום. כך עולה מדו"ח מבקר המדינה: משרד הבינוי מסר
בתשובתו להיעדר סיוע של משרד הבינוי לרשויות המקומיות בקידום התכנון כי "היקף חריג של תכנון והמורכבות
הגבוהה בתכנון בישובי המיעוטים לא קיבלו מענה בכוח אדם איכותי ומתאים למילוי משימה זו, המשרד פעל באופן
33."המיטבי עם כוח האדם והאמצעים המוגבלים שלרשותו
תושבים, אולם גם בישובים 10,000 רשויות שמספר התושבים בהן מעל32-כיום מוקצים תקנים של מתכנן אסטרטגי ל
רשויות 9 תושבים היקף העבודה התכנונית מצריכה תוספת כוח אדם, לפי בדיקתנו קיימות5,000 שגודלם מעל
תושבים. ברשויות אלו עובד רק מהנדס אחד שמטפל בכל העבודות 10,000-5,000 מקומיות ערביות שאוכלוסייתם בין
ההנדסיות והתכנון. זאת בשעה שחלק מהרשויות מקדמות תכניות מתאר כוללניות, תכניות מפורטות, וחלקן נמצאות
בתהליך שיווק מגרשים בבעלות מדינה. על כן, יש למנות מתכנן אסטרטגי ברשויות אלו לצורך קידום התכנון המתארי
והמפורט, שיווקים, בניית מאגר מידע תכנוני, ומשימות נוספות בהתאם להנחיות מינהל התכנון.
בנוסף, המתכננים האסטרטגים יקדמו את התכנון ביישובים, אולם בשלב הבא נדרש פיתוח תשתיות, שיווק מגרשים,
בינוי מוסדות ציבור, וגיוס משאבים, נושאים שאינם נכללים תחת התמחותו של המתכנן האסטרטגי. לכן, אנו ממליצים:
תושבים.5,000- להקצות תקן מתכנן אסטרטגי לישובים ערביים שמספר התושבים בהם גדול מ
. לתקצב תקנים חדשים להתמחויות שונות לרשויות המובילות הרחבות בעלות רכיב מגורים משמעותי
חיזוק ועדות מרחביות/ מקומיות3.3
הוועדות המרחביות/המקומיות מקדמות תכניות מפורטות ותכניות איחוד וחלוקה רבות בתחום הרשויות המקומיות
יחידות דיור על ידי הוועדות המרחביות, 5,754 אושרו תכניות מפורטות הכוללות2017 הערביות. לפי בדיקתנו בשנת
פעילות זו מוסיפה עומס נוסף על עבודת הוועדות 34.)בישובים: סח'נין, דיר אל אסד, נחף עראבה וג'ש (גוש חלב
המרחביות המופקדות לתכנן בישובים הערביים. כתוצאה מכך, הוועדות אינן מצליחות לעמוד ביעדים ואישור
התכניות מתעכב.
https://www.mevaker.gov.il/sites/DigitalLibrary/Pages/Reports/1427-10.aspx :576 ב, עמוד69 . דו"ח שנתי33
. אתר תכנון זמין- . מנהל התכנון34
25
בכדי לתת מענה הולם למצוקת הדיור בישובים הערביים בהתאם למצב הבינוי הקיים והרכב הבעלות על הקרקע, ועד
שתתאפשר הקמת ועדות מקומיות עצמאיות, אנו ממליצים לחזק את הוועדות המרחביות/ המקומיות המופקדות על
התכנון בישובים אלה, להוסיף תקנים למתכננים שיבדקו ויזרזו אישור התכניות שבסמכות הוועדה המקומית, ויקדמו
את תכניות המתאר המפורטות שבסמכות הוועדה המחוזית.
חברות מנהלות3.4
נקבע כי יוקצו למשרד הבינוי תקציבים עבור שכירת שירותיהן של חברות ניהול שיסייעו לישובים922 בהחלטה
האסטרטגיים בקידום התכנון המפורט. אך לפי דו"ח מבקר המדינה, משרד הבינוי לא התקשר כלל עם חברות הניהול
לשם קידום התכנון המפורט כאמור, וממילא לא איפשר לישובים האסטרטגיים להסתייע בחברות אלו בקידום התכנון.
כי בהתאם להחלטת ועדת ההיגוי יוקצו תקציבים עבור ניהול על ידי חברות מנהלות בישובים 922 עוד נקבע בהחלטה
הממוקדים, אך בפועל הופעלו החברות רק בשלושה ישובים.
בנוסף, דו"ח מבקר המדינה הצביע על כך שהפעלת החברות המנהלות הינו צעד חשוב לקידום התכנון ברשויות
הערביות:
"משרד מבקר המדינה מעיר למשרד הבינוי כי משמעותה של החלטת הממשלה להקצות תקציב לסיוע לרשויות
המקומיות הערביות בתכנון המפורט היא הכרה של הממשלה בכך שרשויות מקומיות אלה מתקשות לקדם את התכנון
העמדת הסיוע כפי שנקבע בהחלטת הממשלה היא חזרה על טעויות העבר -וזקוקות לסיוע בנושא זה. בנסיבות אלה אי
35."בכל הנוגע לקידום התכנון של קרקעות פרטיות ברשויות המקומיות הערביות
על כן, אנו ממליצים להפעיל באופן מיידי את החברות המנהלות בכל הישובים בהתאם להחלטת הממשלה.
26
.2012 ממרץ4432 ובהחלטה2010 ממרץ1539 . החלטה36
https://www.mevaker.gov.il/sites/DigitalLibrary/Pages/Reports/1427-10.aspx ,585 ב, עמוד69 . דו"ח שנתי37
: פיתוח קרקעות4 פרק
פיתוח קרקעות בבעלות פרטית4.1
. לעיל, נכון להיום אין מנגנון יעיל לסבסוד פיתוח קרקע בבעלות פרטית, ולפיכך ריבוי קרקע2.5 כפי שצוין בסעיף
הימים' המליץ על קידום חוק מיסי פיתוח, להלן 120' פרטית במתחם יוצר מחסור במקורות לביצוע הפיתוח. צוות
ההמלצה:
לאור הקשיים העומדים בפני רשויות בקביעת שיעורם של אגרות והיטלי הפיתוח
ובגבייתם, הצוות ממליץ על קידום חקיקה בתחום מיסי הפיתוח המעלה את האגרות
וההיטלים מרמת חקיקת עזר עירונית לרמת חקיקה ראשית באופן שיבטיח מתן מענה
לצרכי התשתיות לפיתוח שכונות חדשות בין היתר בהיבט עיתוי הגבייה למול עיתוי
הביצוע.
הימים' לא יושמה. יתרה מכך, אנו סבורים שגם יישום ההמלצה לא יספק פתרון 120' מבדיקתנו עולה כי המלצת צוות
מלא לבעיה, זאת מאחר וגם במקרים בהם יש לרשות המקומית חוקי עזר תקפים לסלילה ופיתוח, גביית היטלי הפיתוח
תלויה ברצונם של בעלי הקרקעות הפרטיות לממש את זכויות הבנייה, ולרוב מועד התחלת הבנייה על קרקעות פרטיות
אינו חופף את תקופת פיתוח השכונות. כך נוצר כשל מימוני גדול המעכב באופן משמעותי את פיתוח השכונות.
תקצבה הממשלה את סבסוד הפיתוח של קרקעות מדינה המשווקות 922 לפי דו"ח מבקר המדינה, במסגרת החלטה
בישובים הערביים, אך לא סיפקה כלים לעידוד פיתוח הקרקעות הפרטיות. בנוסף, החלטות אחרות שנתקבלו בעניין
המבקר המליץ כי ייבחנו דרכים נוספות לקידום הפיתוח: 36.פיתוח קרקעות בישובים הערביים נוצלו רק באופן חלקי
"יוצא אפוא כי הממשלה קיבלה החלטות בעניין פיתוח קרקעות בישובים הערביים והקצתה ליישומן תקציב נכבד,
אולם הלכה למעשה נוצל רק חלק מהתקציב, והקרקעות בישובים אלה לא פותחו כמצופה.
על צוות ההיגוי לבחון דרכים נוספות להאצת הפיתוח של קרקעות מדינה בישובים הערביים, וכן לבחון דרכים
37."נוספות לקידום הפיתוח של הקרקעות הפרטיות כדי לעודד את בעלי הקרקעות לבנות עליהן יחידות דיור
על כן, אנו ממליצים ליישם מודל אחר המפורט להלן:
בשנות השבעים והשמונים של המאה הקודמת התמודדו המדינה והרשויות המקומיות עם בעיה דומה בהקמת מפעל
הביוב. הפתרון שגובש בשעתו והוכיח את עצמו הוא הלוואות תקציביות לרשויות המקומיות להקמת רשת הביוב, כאשר
הנותרים הוחזרו על ידי הרשויות המקומיות במהלך עשרים שנה, 50%- מהסכום הוא בגדר מענק סבסוד ואילו ה50%
.מתוך גביית היטלי הביוב מהתושבים
בהתבסס על מודל זה, אנו ממליצים להחליף את מודל הסבסוד של פיתוח הקרקע הפרטית, שהונהג בעבר ולא הוכיח
את עצמו, במתווה הבא:
יש להקים קרן הלוואות פיתוח לרשויות המקומיות הערביות מתקציב המדינה. כמחצית מההקצאות מהקרן תינתן
לרשויות המקומיות כהלוואה, והמחצית השנייה תינתן כמענק. בעלי קרקעות שיתחילו לבנות יחויבו על ידי הרשות
המקומית לשלם היטל השבחה והיטל פיתוח, וכך תוכל הרשות להחזיר את ההלוואה לקופת המדינה בהדרגה, על
פי קצב הבנייה.
יש להתנות את ההלוואות לרשויות המקומיות בחקיקה והפעלה של חוק עזר להיטלים ובהוכחת כושר החזר.
:85 סעיף
קידום חוק מיסי
פיתוח
27
.31 הימים' , סעיף120' . דו"ח צוות32
ההלוואות יוענקו באופן ישיר לחברות שמנהלות את פיתוח השכונות באישור הרשות המקומית, ואלו יצטרכו לפתח
.את כל השכונה על כל מרכיבי הפיתוח
פיתוח אזורי תעסוקה4.2
בשל המחסור בשטחים המיועדים לתעסוקה בתחום הרשויות המקומיות הערביות רוב בתי המלאכה נמצאים בתחום
השטח המיועד למגורים, ועל כן מהווים מטרד לסביבה. בנוסף, אזורי התעסוקה הקיימים בישובים הערביים בקרקעות
בבעלות פרטית שטחים פרטיים סובלים מאיכות תשתיות ירודה. כמו כן, כיום לא קיים מנגנון יעיל להתקשרות עם יזמים
בקרקע פרטית וכתוצאה מכך היזמים מעדיפים להקים בתי עסק בקרקעות שבבעלות המדינה. במקביל, בתחום
שיפוטן של הרשויות המקומיות הערביות קיים מחסור בקרקעות מדינה המיועדות לפיתוח. לכן, לצורך הרחבת בסיס
המס ברשויות הערביות ופינוי מטרדים מתחום השטח הבנוי, אנו ממליצים:
להרחיב את תחומי שיפוט הרשויות הערביות ולכלול שטחים בבעלות מדינה לצורך הקמת אזורי תעסוקה מרוחקים
.מאזור המגורים
לסבסד פיתוח של אזורי תעסוקה מאושרים בקרקע פרטית.
. ליצור מנגנון שיעודד יזמים להקים בתי עסק בקרקע פרטית בישובים הערביים
:בנוסף, לצורך הרחבת בסיס המס של הרשויות, אנו ממליצים
להרחיב אזורי תעשייה קיימים.
. לשלב ישובים ערביים שאינם משויכים לאזורי תעשיה משותפים במסגרת אזורי התעשייה הקיימים
28
. 50 הימים', סעיף120' . דו"ח צוות38
:2017 ,. בנק ישראל, ניתוח שוק המשכנתאות ללווים מהמגזר הערבי על רקע הכשלים המבניים בתחום הדיור במגזר זה39
https://www.boi.org.il/he/NewsAndPublications/PressReleases/Pages/21-11-17.aspx
https://www.mevaker.gov.il/sites/DigitalLibrary/Pages/Reports/1427-10.aspx :593 ב, עמוד69 . דו"ח שנתי40
https://en.wikipedia.org/wiki/Community_Reinvestment_Act .41
מימון- 5 פרק
הימים' הוצג השיעור הגבוה של מכרזים לשיווק קרקעות מדינה שנכשלו בישובים הערביים, וצויין כי 120' בדו"ח צוות
הסיבה לכך היא בין השאר קושי בקבלת מימון, הן של יזמים המבקשים לקבל מימון לביצוע פרויקטים והן של תושבים
38.המבקשים לקבל הלוואות לרכישת דירות בהלוואות משכנתא
תחום המשכנתאות לאזרחים הערבים סובל מבעיה קשה. על פי דו"ח שפרסם בנק ישראל, אזרחים ערבים קיבלו רק
מצב זה 39., שיעור הנמוך באופן דרמטי משיעורם באוכלוסייה2014–2010 מתוך המשכנתאות שהועמדו בשנים2%
גורם לפגיעה קשה ביכולתם של אזרחים ערבים לבנות בתי מגורים. בלא אפשרות לקבל משכנתאות, החלו הבנקים
להעניק לאזרחים ערבים הלוואת שאינן משכנתאות לצורכי דיור. הלוואות אלה מתאפיינות בהיקפים מצומצמים יחסית
עבור משק בית בודד, והריבית עליהן גבוהה יותר מאשר על משכנתאות, שכן מדובר בהלוואה ללא בטוחה. להלן
הימים' לפתרון הסוגיה:120' המלצת צוות
הצוות לא עסק בסוגיית המימון בהיקף הדרוש לגיבוש פתרונות עומק משמעותיים. הצוות
ממליץ כי תתקיים בחינה נוספת בשיתוף החשב הכללי והמפקח על הבנקים על מנת
לגבש דרכי פעולה אפשריות לסיוע בקשיים מימוניים המתעוררים כיום, הן עבור משקי
40.הבית והן עבור היזמים, לצורך קידום בנייה למגורים במגזר הערבי
לפי דו"ח מבקר המדינה ההמלצה לא יושמה: "נכון למועד סיום הביקורת החשב הכללי והמפקח על הבנקים לא
פרסמו מסקנות כלשהן בנוגע לגיבוש דרכי פעולה לסיוע בקשיים הממוניים."
הימים' ולקיים בחינה נוספת לסוגיית המימון. בנוסף, אנו ממליצים 120' אנו ממליצים ליישם את המלצת צוות
שנחקק בשנות Community Reinvestment Act לקדם חקיקה לצמצום האפליה באשראי, בדומה לחוק האמריקאי
השבעים והצליח לגרום לבנקים להזרים אשראי בהיקף של מאות מיליארדי דולרים לאוכלוסיות מוחלשות שלא זכו
זהו כלי יעיל וזול לאין שיעור ביחס לכלים הנוכחיים המוצעים להגדלת אשראי לאזרחים הערבים, 41.קודם לכן לאשראי
כגון הלוואות בערבות מדינה לעסקים וכדומה. אנו מציעים להקים ועדה שתבחן חקיקה של חוק דומה בישראל.
-להערכתנו זו הדרך היחידה לחולל שינוי משמעותי במצוקת האשראי בכלכלה הערבית, ובכך לקדם פיתוח כלכלי
חברתי משמעותי בחברה הערבית, וכן לספק מענה לבעיית המשכנתאות בחברה הערבית.
:92 סעיף
29
סיכום
כפי שהראינו במסמך זה וכפי שעולה מהדו"ח מבקר המדינה, הפעולות עליהן הוחלט לצורך פתרון למצוקת הדיור
בישובים הערביים אינן מתקדמות כנדרש:
"בעשור האחרון קיבלו ממשלות ישראל כמה החלטות לפתרון בעיית הדיור בישובים הערביים. ההחלטות כללו תכניות
לפעולה, הקלות ושינויי חקיקה שנועדו לקדם את התכנון הסטטוטורי ואת רישום הזכויות על מקרקעין, וכן כללו הקצאת
תקציבים ניכרים ליישומן. ואולם עד מועד סיום הביקורת לא תרמו התכניות בדרך כלל לפתרון הבעיה או תרמו לכך
42."תרומה מועטת
הימים' הוא צעד חיוני לשיפור מצב הדיור בישובים הערביים. 120' אנו סבורים כי יישום מלא של המלצות צוות
כפי שהראינו במסמך זה, רבות מהמלצות הצוות טרם יושמו, ויש חשיבות לקדם את יישומן.
בנוסף, יש לטפל בחסמים העיקריים למצוקת הדיור בישובים הערביים, כפי שפרטנו במסמך זה:
שבמסגרתו הוקצו תקציבים לתכנון 922 להסיר את החסמים המעכבים את יישום פרק הדיור בהחלטת הממשלה
מתארי, תכנון מפורט בקרקעות מדינה ובקרקעות פרטיות, סבסוד פיתוח של קרקעות מדינה ושיווק קרקעות מדינה
למגורים.
להתמודד עם בעיות וחסמי התכנון אשר גורמים להארכת תהליכי ההכנה והאישור של תכניות מפורטות בישובים
.הערביים
לגבש מנגנון אפקטיבי לתכנון במתחמים בהם קיימת בנייה ללא היתר, תוך הסדרת רוב הבניה הקיימת.
כמו כן, יש לחזק את מחלקות הנדסה ברשויות המקומיות הערביות, להכשיר אנשי מקצוע העוסקים בתכנון בישובים
הערביים, לפתור את החסמים הרבים הקיימים בתהליכי שיווק קרקע בבעלות מדינה, ולפתח מנגנונים אפקטיביים
לסבסוד פיתוח קרקעות בבעלות פרטית ולהסדרת קרקעות.
לצד זאת, על מנת להביא לפתרון מערכתי מלא של מצוקת הדיור בישובים הערביים, יש לקדם פתרונות דיור נוספים,
, כגון: דיור להשכרה, בנייה יזמית על קרקע מדינה, 922 הימים' ובהחלטת הממשלה120' שאינם נזכרים בעבודת צוות
שיווק קרקעות מדינה שיאפשרו פתרונות זמניים נגישים למחוסרי דיור, התחדשות עירונית ועוד.
אנחנו מאמינים שיישום המלצות המדיניות, המפורטות במסמך זה, יאפשר לקדם פיתרון מלא למצוקת
הדיור בישובים הערביים.
https://www.mevaker.gov.il/sites/DigitalLibrary/Pages/Reports/1427-10.aspx ,596 ב, עמוד69 . דו"ח שנתי42