חומר רקע

דיון בוועדת כלכלה: משבר הדיור ופתרונות של דיור חברתי המצב היום - משבר הדיור: מחירי הדירות בישראל ממשיכים לטפס כל הזמן כאשר לאורך שני העשורים האחרונים ראינו עליות דרמטיות במחירי הדירות. מתחילת 2019 ועד היום מחירי הדירות עלו בכ-10% ובעשור האחרון מחיר דירה ממוצעת עלה מ-900 אלף שקלים לכ-1.5 מיליון שקלים. גם במונחי שכר מחירי הדירות עלו בצורה משמעותית כאשר בשנת 2001 נדרשו כ-88 משכורות לרכישת דירה (מחיר דירה ממוצעת / שכר ממוצע) ובשנת 2020 הגיעה מחירה של דירה ממוצעת לכ-148 משכורות. גם מחירי השכירות עלו בצורה משמעותית כאשר בעשור האחרון עלו מחירי השכירות בכ-30% על פי נתוני הלמ"ס. יש לציין שבין השאר, תשלומי השכירות מרחיבים את אי-השוויון בישראל, כאשר בשנת 2015 עמדו סך ההכנסות משכר דירה של משקיעי נדל"ן על כ-22 מיליארד שקלים, כאשר 71% מסכום זה הגיע לידיהם של שלושת העשירונים העליונים. בהשוואה בינלאומית נמצא כי מחירי הדיור ביחס לשכר בישראל גדולים בכ-70% מהממוצע במדינות המפותחות. כמו כן על פי דו"ח של ה- OECD, בישראל עלו מחירי הדיור בין השנים 2005-2019 ב-81% לעומת ממוצע ה-OECD שעמד על 19.7% בלבד. דו"ח ה-OECD חושף גם את היקף ההלוואות האסטרונומי שנקלעו אליהם משקי בגלל יוקר הדיור (400 מיליארד שקלים) כאשר למעלה מ-40% מההלוואות של משקי הבית הישראלים הם על דיור בעוד הממוצע ב-OECD עומד על 28% בלבד. בקרב העשירונים הנמוכים המצב חמור הרבה יותר והוועדה למלחמה בעוני (וועדת אלאלוף) הראתה כי משקי הבית בעשירונים הנמוכים מוציאים למעלה מ-60% מההכנסה החופשית שלהם על דיור בעוד ממוצע ה-OECD עומד על 25% על פי נתוני ה-OECD. לעומת זאת מצב הדיור הציבורי בישראל הוא מהגרועים במדינות ה-OECD כאשר פחות מ-2% מהדירות בישראל הן דירות ציבוריות לעומת אירופה ששם הממצע הוא 12% וישראל בעצם מדורגת באחד מהמקומות הנמוכים ביותר בקרב מדינות ה-OECD, בכמות הדירות הציבוריות כאחוז מכלל הדירות. תוכניות הממשלה שכללו בעיקר הגדלת שיווקים וסבסוד חלקי של הקרקע עבור הקבלנים לא הצליחו להוביל לירידת מחירים והמחירים כאמור ממשיכים לטפס בצורה דרסטית. הממשלה פעלה באופן עקבי "להורדת חסמים" ולהגדלת שיווקים אבל המחירים המשיכו לעלות למרות הגידול במכירת הקרקעות. אפשר לראות שהכנסות רמ"י בין השנים 2007-2017 שהגיעו משיווקי קרקעות מסיביים והגיעו בשנת 2017 לשיא של 16.1 מיליארד מקרקע שנמכרה לכ-70,000 יחידות דיור לא הובילו לירידת מחירים ובשנים האלו ועד היום מחירי הדירות ממשיכים לטפס. חשוב לציין שהכספים האלה שנכנסו לקופת המדינה עברו לשימוש האוצר, שהשתמש בהכנסות האלה לפרויקטים שונים אבל לא העביר כספים לתוכניות של דיור חברתי, ולכן על פי ה-OECD מבחינת ההוצאה הממשלתית על דיור מסך כל ההוצאה הממשלתית ישראל מדורגת במקום שלישי לפני האחרון. הדיור הציבורי בישראל תמונת מצב מלאי הדירות הציבוריות הדיור הציבורי הוא תוכנית הדיור החברתית היחידה שמעוגנת בחוק אך ממשלות ישראל מתעלמות מהחוק ובעצם מחסלות את הדיור הציבורי. המודל שבנוי עליו הדיור הציבורי בישראל כיום היא מודל של סיוע לאוכלוסיית סעד ולא כמודל של דיור אוניברסאלי כפי שהיה בקום המדינה וכפי שקיים במדינות מערביות רבות ולכן כמות הדירות הציבוריות בישראל היא קטנה מאוד. בעוד בישראל 2% מכלל הדירות הן דירות ציבוריות באירופה הממוצע עומד על 12%, בבריטניה על 17%, בצרפת 16% ובהולנד 31%. חשוב לציין שלא כך היה בקום המדינה וחיסול הדיור הציבורי הוא מדיניות הדרגתית ומודעת שהתחילה בישראל בתחילת שנות ה-2000 כאשר בסוף שנות ה-80 היו בישראל למעלה מ-200 אלף יחידות ציבוריות וכיום יש כ- 52,000 דירות בלבד. בישראל ממתינות כ- 30,000 משפחות ממתינות לדיור ציבורי כאשר במשרד השיכון ממתינים כ- 4000 משפחות ובמשרד הקליטה כ- 26,000 משפחות עולים כאשר כולם קיבלו זכאות על פי קריטריונים נוקשים מאוד (לפחות שלושה ילדים, רתוקים לכיסא גלגלים, מקבלי קצבאות השלמת הכנסה ואבטחת הכנסה). בנוסף על תור המתנה זה יש בישראל מעל 170,000 משפחות עניות מאוד שאינן עומדים בתנאי הזכאות השרירותיים (ראה תנאי זכאות בעמוד הבא) שמקבלות סיוע בשכר דירה שנע בין 300-1200 שקלים אינן יכולות לרכוש דירה ורובן גם לא מצליחות לעמוד בתשלומי השכירות ולכן סובלות מעוני מחפיר. הוועדה למלחמה בעוני קבעה כי סף המינימום של דירות ציבוריות שנדרשות הוא 110 אלף יחידות דיור כאשר על פי דרישה זו חסרות בישראל כ-60 אלף דירות ציבוריות. חשוב לציין שגם היום חוקים והחלטות שאמורים להגדיל את מלאי הדירות הציבוריות לא מיושמים כאשר בטענות כאלה ואחרים הממשלה דוחה את ההחלטות האלה. לדוגמה החלטת רמ"י על 7% דיור ציבורי מכל דירות מחיר למשתכן לא יושמה כלל ופחות מ-1% הוקצו לדיור ציבורי. כמו כן תכנית לגור בכבוד של משרד השיכון שעברה כהחלטה לבניית 7000 יחידות ציבוריות בשנה, למשך 10 שנים (סה"כ 70 אלף דירות) לא מיושמת גם היא והוקפאה לחלוטין. ובאופן גורף יותר אחת מהמטרות המרכזיות של הקמת רמ"י שהייתה הקצאה של קרקעות לדיור ציבורי גם היא לא מיושמת כבר שנים ארוכות. קריטריונים לזכאות לדיור ציבורי כמות הממתינים לדיור ציבורי אינה מייצגת בכלל את התמונה האמיתית של המצב בשטח מאחר והקריטריונים לזכאות לדיור ציבורי נקבעו כפונקציה של מלאי, ולכן הם גם מאוד שרירותיים ואינם משקפים את הצורך האמיתי. לדוגמה אחד מהקריטריונים לקבלת דיור ציבורי הוא קבלת אבטחת הכנסה או השלמת הכנסה מה שאומר שאני שעובדים במשרה מלאה גם אם מרוויחים שכר מינימום אינם זכאים לדיור ציבורי. כמו כן קריטריון נוסף הוא שרק נכים מרותקים לכיסא גלגלים זכאים לדיור ציבורי כך שלמשל 11,000 נכי נפש שהם נכים 100% אינם זכאים לדיור ציבורי ןכך גם אנשים שחולים במחלות קשות וסובלים ממגבלויות קשות אינם זוכים לזכאות. תנאי הזכאות הם גם מאוד פוגענים כלפי נשים כאשר למשל אחד התנאים זה תנאי של שלושה ילדים כאשר רק אמא לשלושה ילדים מקבלת זכאות, ואילו אמא לשני ילדים שהיא ענייה באותה המידה לא זכאית לדירה ציבורית. גם נשים אמהות חד הוריות שמקבלות מזונות מהגרוש שלהן מאבדות את הזכות לזכאות לדיור ציבורי ללא שעושים להן אפילו מבחן הכנסה. במודלים של דיור ציבורי באירופה ובמדינות רבות אחרות תנאי הזכאות הם שונים לחלוטין, כאשר הניסיון הוא לכלול בזכאות גם אנישם ממעמד הביניים שעובדים. במידה ואכן ישתנו הקריטריונים יתווספו עוד מאות אלפי אזרחים לתור הממתנה ולכן בגלל שהמדינה לא רוצה להשקיע בדיור ציבורי אז הקריטריונים רק הופכים קשים יותר ויותר. לקריאה נוספת על הקריטריונים: https://www.gov.il/he/departments/guides/public_housing_guide_step_by_step?chapterIndex=2 מודלים של דיור חברתי מהעולם דיור ציבורי אוניברסאלי המודל של דיור חברתי שאנחנו מציעים הוא מודל של דיור ציבורי אוניברסאלי המבוסס על התפיסה כי דיור ציבורי הוא לא רק פתרון סעד אלא פתרון דיור צודק שאמור לספק קורת גג הוגנת גם למעמד הביניים. משבר הדיור פוגע באיכות החיים של מאות אלפי משפחות שחיות בישראל הן ממעמד הביניים והן מהעשירונים הנמוכים, ולכן רק פתרון אוניברסאלי הוא פתרון צודק שיכול גם להוריד את מחירי הדיור. מדובר במנגנון שכירות מסובסדת שהמדינה מחזיקה וקובעת את מחירי השכירות בהתאם ליכולת של חסרי הדיור לשלם. מודלים כאלה קיימים בעולם כאשר המדינה היא זאת שמובילה את מודל הדיור האוניברסאלי על ידי כך שהיא רוכשת או מסבסדת את הבנייה של דירות שהיא מייעדת עבור שכירות במחירים מוזלים עבור מעמד הביניים והעשירונים הנמוכים. בישראל המשימה הזאת אפילו קלה יותר מאשר במדינות אחרות כי מדינת ישראל, באמצעות רשות מקרקעי ישראל מחזיקה ומנהלת בכ-93% מהקרקע ולכן יכולה באופן קל יחסית לייצר מאגר דיור ענק בבעלות המדינה שמטרתו היא לספק מענה לכל האזרחים שמתקשים לרכוש דירה. הדיור האוניברסאלי אמור לספק פתרון גם לאנשים שלא עובדים מסיבה כזאת ואחרת אבל גם לאנשים ממעמד הביניים שפשוט משתכרים פחות, ואינם עומדים בנטל הוצאות הדיור, כלומר שוהוצאות הדיור שלהם עולות על 30% ההוצאה הפנויה שלהם (רף המקובל בעולם להוצאה נורמטיבית מקסימלית על דיור). מנגנון כזה המבוסס על בעלות של מאות אלפי דירות ציבוריות שיהיו בידי המדינה יאפשר למדינה להיות באמת שחקן בשוק הדיור וכך גם יאפשר לה לפעול כדי לשלוט יותר במחירי הדיור. כיום המדינה היא לא שחקן ולכן כל הצעדים שנעשו על ידי המדינה הם חסרי משמעות ולא באמת הובילו לירידת מחירים. עלויות תקציביות ואופציות למימון בהתבסס על מחקרים שונים והשוואות בינלאומיות וכן על המחסור האובייקטיבי שקיים בארץ אנו יודעים להגיד כי חסרות בישראל עשרות אלפי דירות ציבוריות כדי לענות על הצרכים המיידיים של חסרי קורת הגג, ומאות אלפי דירות ציבוריות אם רוצים להתמודד עם משבר הדיור האמיתי שהוא משבר של מעמד הביניים והעשירונים הנמוכים. התוכנית לשיקום הדיור הציבורי שאושרה במשרד השיכון ובממשלה והקופאה – לגור בכבוד – כללה רכישה ובנייה של 7500 יחדות דיור ציבוריות בשנה למשך 10 שנים וגם זה נועד כאמור רק כדי להגיע למינימום הנדרש. אם רוצים להתמודד באמת עם משבר הדיור אז צריך לאמץ הרבה מאוד מנגנונים של תכנון ומימון כדי להגדיל את המלאי בצורה דרסטית ומהירה. תקציר של תכנית לגור בכבוד באתר משרד השיכון: https://www.gov.il/he/departments/news/spokesman_10072018a אופציות למימון ותכנון: הקצאה של 10% מההכנסות של רמ"י לטובת בניית דיור ציבורי הקצאת קרקעות ייעודיות מקרקעות המדינה לטובת דיור ציבורי מתוך קרקעות המדינה הגדלת אחוזי בניה לטובת דיור ציבורי בשיווק מכרזים של בניה חדשה הקצאת 10% מהדירות לדיור ציבורי בכל בניה חדשה הקצאת דירות לדיור ציבורי לכל תכניות הותמ"ל מתן זכויות בניה בהתחדשות עירונית לטובת דיור ציבורי הקצאה של תקציב ייעודי לרכישת דירות ציבוריות שימוש בתקציב של 2 מיליארד ש"ח בשנה שמשמש לסיוע בשכר דירה כבסיס לגיוס הון לטובת רכישת דירות – גיוס ל-30 שנים ושימוש בכסף לרכישת דירות. שימוש בכספים שיועדו לפתרונות דיור לקהילות עולים שלא מומשו מתן הטבות מס לקבלנים ויזמים לבניית דיור ציבורי. הקצאת דיור ציבורי (בעיקר מקבצי דיור לקשישים) על קרקעות חומות שמיועדות לצורכי ציבור. חלק מהמידע במסמך זה הובא מתוך הדו"ח: מרכז אדוה, 2017. "האופציה הציבורית בדיור: דיור ציבורי אוניברסלי כמענה למשבר הדיור בישראל". לקריאה נוספת: https://adva.org/he/housingpublicoption/ הטבלה נלקח מהדו"ח של מרכז אדוה