חומר רקע
הותמ"ל: הפער בין התכנון לביצוע באזורי הביקוש
דו"ח
מיוחד לקראת דיוני החקיקה בכנסת
השטח המיועד להרחבת העיר לוד מערבה במסגרת תת"ל1087
, יולי2021. צילום: דרור בוימל
יולי2021
כתבו
וערכו: דרור בוימל ואסף זנזורי
החברה להגנת הטבע
רקע
החוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (להלן חוק הוותמ"ל ), אשר אושר באוגוסט2014
, הורה על הקמת
הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור. מטרתו המרכזית של החוק היא קידום מהיר של
תוכניות בנייה לדיור
ב מתחמים
שהוכרזו על ידי הממשלה כמתחמים מועדפים לדיור . במסגרת החוק נתנו לוועדה
סמכויות
תכנו
ן חריגות ומיוחד
ות, וכן, נקבעו לוחות זמנים מהירים
(למידע נוסף, ניתן לקרוא בהרחבה בדו"ח המעקב
התקופתי
השלישי שפורסם בדצמבר2017
)
.
הכוח הרב
ש ניתן לוועדה הפכו את הוותמ"ל לוועדה דרקונית
.בסמכויותיה ובהרכבה
הועדה מורכבת כמעט כולה מנציגי משרדי הממשלה, הליך התכנון והאישור הינו מהיר
,באופן קיצוני
ורבות מהתכניות סותרות
רכיבים מ תכניות ברובד הארצי, המחוזי והמקומי שאושרו על ידי המועצה
.הארצית, מוסדות תכנון ארציים והוועדות המחוזיות
לאחר4
שנות פעילות, הוארכה הוראת השעה
, ובסך הכל פעלה הועדה במשך כשש שנים, עד לפני
כשנה, ביוני
2020. בימים אלה, הממשלה שקמה אך לאחרונה, מבקשת לחו קק את חוק הותמ"ל פעם נוספת וזאת לתקופה של
4
שנים. דו"ח זה בא על מנת לבחון האם נתוני התכנון והביצוע אכן מצדיקים את הצורך בהקמתו מחדש של מוסד
תכנון דרקוני, מעין זה, או שמא, משבר מחירי הדיור הנוכחי הוא תוצאה של כשל מתמשך בשיווק הקרקעות ובביצוע
התכניות המאושרו.ת
מעת הקמת הועדה ועד לסוף שנת2020
הוכרזו149
מתחמים הכוללים
למעלה מ-
430,000
יחידות דיור אשר
חולשים על שטח העולה על150,000
.דונמים, רובם שטחים פתוחים
התכניות
המועדפות לדיור הראשונות שאושרו
הן תמ"לים1001
,
1002
ו-
1005
, ומעת אישורן, בדצמבר2015
, ועד היום חלפו למעלה מחמש וחצי שנים. בשנות
פעילותה, אישרה הועדה88
מתחמים עם כ-
275,000
.יחידות דיור
נזכיר כי תפקידה של הועדה היה לאשר תכניות רבות ליחידות דיור, ומהר, ו
זאת לטובת מימושן המהיר . לשם כך
נקבע בחוק כי התכניות יבוצעו ת וך4
שנים
מיום
אישורה , כאשר החוק קבע לעניין זה, כי ביצוען ייחשב ביצוע של
25%
.מהתשתיות עבורן
אך האם הועדה אכן מימשה את ייעודה? האם אכן התכניות שאישרה הביאה לביצוען המהיר , ותרמה להתמודדות
עם משבר הדיור?
דו"ח זה ינסה לענות על השאלות
הללו
, אשר חייבות להיש .אל, ולהיענות, טרם חקיקת חוק הותמ"ל בשנית
נתוני התכנון השיווק והבינוי
בעשור האחרון
בשנת2011
פרצה
המחאה החברתית, כאשר תחום הדיור היה במרכזה. כתוצאה מאותה מחאה, תחום הדיור
ל קיב
תשומת לב רבה בקרב
ממשלות ישראל
, כבר במשך עשור . בשנת2011
הוק
מו הוד"לים (ועדת
)דיור לאומית
שמטרתן הייתה לאשר תכניות לדיור במחוזות. לאחר מספר שנים, בשנת2014
הוקמה הותמ"ל .
הקמת ועדות אלה
נבעה מהחלטות רבות לתת תשומת לב מירבית לתחום התכנון, תחת ההנחה כי ישנו מחסור ביחידות דיור מתוכננות
וכתוצאה יש משבר
.בהיקף יחידות הדיור שנבנות
תחום ה
תכנון
העשור האחרון, ובפרט החומש האחרון, מאופניינים בהיקפי תכנון חסרי תקדים של יחידות דיור. כפי שניתן לראות
בתרשים מספר1
,
להלן בחומש האחרון חלה קפיצה דרמטית בתכנון של יחידות דיור על ידי מוסדות התכנון
המחוזיים והארציים: בעוד בחומש השנים2011-2015
אושרו על
ידי מוסדות אלה כ-
333,000
יחידות דיור, בחומש
העוקב, בשנים2016-2020
כ-
626,000
יחידות דיור. מדובר בגידול של כ-
88%
בהיקף יחידות הדיור שאושרו על
.ידי מוסדות התכנון
תרשים מספר1
:יחידות דיור מאושרות על ידי מוסדות התכנון הארציים והמחוזיים, לפי שנים
(מקור נתוני)ם: שנתוני מינהל התכנון
בשנת2016
קבעה הממשלה יעד תכנון של יחידות דיור לאותה שנה. בשנת2017
אישרה ממשלת ישראל את
התכנית האסטרטגית לדיור, אשר קבעה יעדי תכנון של יחידות דיור במוסדות התכנון לשנים הבאות. כך, בצירוף
של שתי החלטות אלה, סך יחידות שהוטלו על מוסדות
התכנון המחוזיים והארציים לאשר בחומש2016-2020
עמד
על532,000
.יחידות דיור
בחומש האחרון אישרו מוסדות התכנון ,
94,000
יחידות דיור, כ-
18%
, מעבר ל יעדי
הממשלה.
גם כאשר מסתכלים בחלוקה למחוזות, ובפרט
ע ,ל מחוזות הביקוש, תל אביב ומרכז אשר סיפקו96%
ו-
104%
,
בהתאמה ,ניכרת העמידה ביעדי הממשלה .
לפי הנתונים הללו, ברור שמשבר התכנון, ככל והיה כזה, נמצא מאחורנו. בשנים האחרונות מערכת התכנון סיפקה
.את צרכי התכנון כפי שקבעה הממשלה, ואף הרבה מעבר ליעדים
תחום השיווק
בעוד שמערכת התכנון עמדה ביעדים, ואף מעבר להם, תחום שיווק הקרקע ות מציג ביצועים ירודים הרבה יותר
.בשנים האחרונות, על אף משבר הדיור
מזה מספר שנים, החל משנת2017
’
,שיווקי רשות מקרקעי המוצלחים
,דהיינו כאלו אשר הוכרז בהם זוכה נמצאים במגמת ירידה, כאשר בשנת2020
הגיעו לשפל של26,311
יחידות
דיור בקרקעות ששווקו בהצלחה, כ-
56%
מסך השיווקים בשנת2017
.תרשים
מספר2
להלן מציג את נתוני
:השיווקים המוצלחים של קרקעות המדינה עבור יחידות דיור מהשנים האחרונות
תרשים מספר2
:
עסקאות של רשות מקרקעי ישראל לשיווק קרקע ליחידות דיור, לפי שנים (מקור
נתונים: פרסומים ממשלתיים שונים, בהם פרס)ומי רשות מקרקעי ישראל
כשבוחנים את הנתונים הללו אל מול יעדי השיווק שנקבעו לרשות מקרקעי ישראל, ניכר כי ישנ
ה
שחיקה בעמידה
ביעדים. נציין כי יעדי שיווקים מוצלחים (עסקאות) נקבעו על ידי הממשלה לשנים2016
,
2017
ו-
2018
ועמדו על
40,000
,יח"ד45,000
יח"ד ו-
45,000
יח "ד, בהתאמה. לשנים2019
ו-
2020
לא נקבעו יעדים על ידי הממשלה .
סביר, שלאור משבר הדיור, יעדי השיווק היו צפוייים להיות בשנים אלה
בהיקף שאיננו פחות מהשנים2017-2018
.
ניתן לראות, שלמעט בשנת2017
, שבה רשות מקרקעי עמדה ביעד, הרי שבשנת2016
הי א שיווקה בפועל90%
מהיע
ד, ובשנת
2018
השיווק בפועל עמד על
96%
מהיעד . תחת הנחה שיעדי השיווק היו נותרים כפי שהיו בשנים
2017-2018
, גם בשנים2019-2020
, הרי שהיקף השיווקים בשנים אלה היה עומד על86%
ו-
58%
.מהם הנתונים
הללו מבטאים קריסה בפעילות רשות מקרקעי ישראל לשיווק מוצלח של יחידות ד.יור
תחום הביצוע
.מעיון בנתוני הביצוע של יחידות דיור בישראל, עולה שגם תחום זה מצוי במגמת משבר
ב החלטת הממשלה בנושא
ה
תכנית האסטרטגית לדיור, נקבע כי היעד ל הקמת יחידות דיור חדשות מדי שנה בישראל בשנים2017-2020
עומד על52,000
יחידות דיור. על פניו, ישנ ה עמידה
ביעדים הללו כפי שעולה מ תרשים מספר3
להלן ,
אך ניכרת
מגמת הפחתה עקבית בהתחלות הבניה:
תרשים מספר3
:
)התחלות בניה בישראל, לפי שנים (מקור הנתונים: למ"ס
חיבור המגמה של הפחתה בהתחלות הבנייה, עם הקריסה בשיווקי רשות מקרקעי ישראל בשנים האחרונות , מעלה
חשש כבד מפני המשך ירידה, ייתכן ודרסטית, בהת.חלות הבנייה בישראל
אם כן, עוד בטרם יוצגו נתוני הניתוח של תכניות הותמ"ל בדו"ח זה, עולה בבירור מהנתונים הארציים כי ישנו כשל
מוחלט בשיווק התכניות המא"ושרות שנמצאות "על המדף,
.וביצוען ,יתרה מכך המגמות ההפוכות מראות
את
היעדר
ה
קשר בין התכנון לבין ה
שיווק וה
ביצוע , ובכך
מוכיחות , הלכה למעשה, שלתכנון אין השפעה על היצע
יחידות הדיור הנבנות בישראל
, וכי המשבר הינו בעולם הביצוע בלבד . או כפי ששרת הפנים איילת שקד הצהירה
בחודש יולי2021
" :אין משבר חמור בתכנון-
."יש משבר חמור בביצוע1
1
,השרה איילת שקד: "שוק הדיור במצב הקשה אי פעם", דה מארקר13.7.2021
., גילי מלניצקי
ניתוח
התכניות שאושרו בותמ"ל לאורך השנים
דו"ח זה לא יסקור את מלוא התכניות שאושרו בותמ"ל לאורך השנים, אלא יתרכז בתכניות המיועדות לחברה הכללית
ואשר
ממוקמות
באזורי
ה ביקוש
בישראל . זאת
כיוון ש
תכניות ייעודיות לחברות הערבית והחרדי ת ותכניות
להתחדשות עירונית
הן, במידה רבה,, בעלות אופי אחר הן מבחינת הבעיות ן לה
הן אמורות לתת מענה, הן מבחינת
קהל היעד והן מבחינת סוגיות הביצוע והמימוש .
בדו"ח זה יסקרו כל התכניות אשר אושרו בותמ"ל ומיועדות לאוכלוסייה הכללית, והינן ממוקמות באזורי הביקוש כפי
שהוגדרה
על ידי הממשלה
,לעניין תחום הדיור2
וכוללים את המחוזות תל אביב, מרכז, ירושלים, חיפה ונפת אשקלון
במחוז דרום. בדו"ח נסקרות רק התכניות אשר אושרו מראשית פעילותה
ועד סוף שנת2019
בלבד, שכן לא
סביר
שתכניות ימומשו תוך פרק זמן קצר מעת אישורן.
,מצד שני, בהחלט סביר לצפות כי בתקופה של משבר דיור תכניות
ישנות יותר, שאושרו החל
מלפני חמש וחצי שנים ועד לפני למעלה משנה וחצי יצאו לביצוע. זאת, על אחת כמה
,וכמה
כאשר הם אושרו על ידי מוסד תכנון אשר חוקק על מנת לתת מענה מהיר למשבר הדיור.
להלן טבלה מסכמת של כל
:התכניות שנסקרו בדו"ח זה
מספר
תכנית
שם תכנית מחוז
יח"ד
בתכנית
עסקאות
(שיווק
)מוצלח
פיתוח בשטח
סה"כ
בניה
בשטח-
הערכה
מקסימלית
תאריך אישור
תכנית
זמן שחלף
מאישור
התכנית
/תמל
1001
תל השומר
מרכז
תל
אביב
9,500
199
עדיין נמצא בשטח המחנה ולא ניתן להתרשם
מהיקף הפיתוח בשטח. לפי נתוני רמ"י פיתוח
תשתיות בהיקף של5%
.
0
19/01/2016
חמש וחצי
שנים
/תמל
1002
תל השומר
צפון
תל
אביב
2,000
450
רוב שטח השל התכנית עדיין נמצא בשטח
המחנה ולא ניתן להתרשם מהיקף הפיתוח. לפי
נתוני רמ"י נעשה פיתוח תשתיות בהיקף של
25%
.
450
19/01/2016
חמש וחצי
שנים
/תמל
1003
גן יבנה צפון
מערב
מרכז
1,546
996
חלק מהשטח בפיתוח. לפי נתוני רמ"י21%
.מהפיתוח נעשה
996
07/07/2016
חמש שנים
/תמל
1004
/
א
'אפולוניה א
תל
אביב
3,000
0
לפי נתוני רמ"י5%
מהפיתוח נעשה
0
30/06/2019
שנתיים
/תמל
1004
/
ב
'אפולוניה ב
תל
אביב
924
0
לפי נתוני רמ"י5%
מהפיתוח נעשה
0
03/07/2017
ארבע שנים
/תמל
1005
פרדס
בחסכון
תל
אביב
2,350
1,576
רוב השטח פותח. לפי נתוני רמ"י80%
מהפיתוח
.בוצע
1,576
19/01/2016
חמש וחצי
שנים
/תמל
1006
אשקלון עיר
היין
דרום
11,466
6,910
חלק ניכר מהשטח פותח. לפ רמ"י פותחו90%
.מהשטח
6,910
11/01/2016
חמש וחצי
שנים
/תמל
1007
שוהם
שכונה כא
מרכז
1,444
950
השטח פותח ברובו.
950
07/07/2016
חמש שנין
/תמל
1010
נתניה- ע ין
התכלת
מרכז
964
334
חלק מהשטח בפיתוח. לפי נתוני רשות מקרקעי
ישראל פותחו רק כ-
15%
.מהתשתיות
334
15/05/2017
ארבע שנים
/תמל
1011
קרית גת דרום
9,356
0
אין . לפי נתוני רשות מקרקעי0%
ביצוע של
.הפיתוח
0
08/11/2016
ארבע וחצי
שנים
/תמל
1017
בת חפר מרכז
1,230
422
לפי רמ"י4%
מהפיתוח בוצע
0
15/11/2017
שלוש וחצי
שנים
/תמל
1018
מחנה
צריפין-
מתחם1
מרכז
4,794
538
החל פיתוח שטח בחלק המזרחי. לפי ר שות
,מקרקעי ישראח
בוצע פיתוח בהיקף של3%
.
0
28/12/2016
חמש וחצי
שנים
/תמל
1018
/
א
מחנה
צריפין-
18/11/2020
2
החלטת ממשלה367
"תכנית הדיור הממשלתית"
מתאריך12.6.2013
מתחם1
-
תיקון
/תמל
1019
מחנה
צריפין-
מתחם2
מרכז
3,200
1,955
קיים פיתוח באזור המערבי. לפי רשומת מקרקעי
ישראל בוצע פיתוח בהיקף של13%
.
1,955
02/04/2017
ארבע שנים
/תמל
1022
אשקלון
שכונת
אגמים
מזרח
דרום
5,185
2,056
קיים פיתוח בשטח. לפי נתוני רשות מקרקעי
,ישראל65%
.מהפיתוח בוצע
0
28/12/2016
ארבע וחצי
שנים
/תמל
1023
רמת גן-
תל
השומר
דרום
מרכז
3,050
1,173
השטח גודר והחלו עבודות עפר.
לפי נתוני רשות
מקרקעי ישראל בוצע פיתוח בהיקף של15%
.
0
25/02/2019
שנתיים
וחצי
/תמל
1024
קרית אתא-
רמת יוחנן
)(דרום
חיפה
4,561
0
אין . לפי נתוני רשות מקרקעי0%
ביצוע של
.הפיתוח
0
31/05/2018
שלוש שנים
/תמל
1025
קרית אתא-
מתחם צפון
מערב
חיפה
12,352
0
אין.
לפי נתוני רשות מקרקעי0%
ביצוע של
.הפיתוח
0
12/12/2019
שנה וחצי
/תמל
1037
באר יעקב
מתחם יב
מרכז
916
764
הושלם בהיקף נרחב. לפי נתוני רשות מקרקעי
ישראל, בהיקף של47%
.
764
06/09/2017
ארבע שנים
/תמל
1038
רמת גן-
גני
אז"ר
תל
אביב
2,270
0
אין
. לפי נתוני רשות
מקרקעי0%
ביצוע של
.הפיתוח
0
09/10/2018
שלוש שנים
/תמל
1041
יהוד-
גני
יהודה
מרכז
4,417
0
אין . לפי נתוני רשות מקרקעי בוצע1%
.מהפיתוח
0
04/07/2018
שלוש שנים
/תמל
1046
אור יהודה-
שכונת
פארק איילון
תל
אביב
2,262
1,808
אין עדות לפיתוח בשטח. בנתוני רשות מקרקעי
ישראל מצוין ש-
25%
.מהפיתוח בוצע
0
03/05/2018
שלוש שנים
/תמל
1047
אשקלון
מתחם מ-
6
דרום
4,740
0
תחילת עבודות בשטח . לפי נתוני רשות מקרקעי
0%
.ביצוע של הפיתוח
0
02/10/2017
ארבע שנים
/תמל
1048
אשקלון
שכונת אבן
עזרא מ-
7
דרום
דרום
3,976
0
אין . לפי נתוני רשות מקרקעי0%
ביצוע של
.הפיתוח
0
02/10/2017
ארבע שנים
/תמל
1049
יבנה מזרח-
שורק
מרכז
12,500
0
אין פיתוח. מנתוני רשות מקרקעי פותח בהיקף
של5%
.
0
19/03/2019
שנתיים
וחצי
/תמל
1064
לוד- בן שמן מרכז
4,300
502
החל פיתוח בחלק משטח התכנית. לפי נתוני
רשות מקרקעי ישראל הושלם פיתוח בהיקף של
30%
.
0
02/01/2019
שנתיים
וחצי
/תמל
1068
רמת
השרון-
מערב
תל
אביב
1,675
0
אין . לפי נתוני רשות מקרקעי0%
ביצוע של
.הפיתוח
0
20/09/2018
שלוש שנים
/תמל
1076
סירקין
מערב
מרכז
8,487
0
אין . לפי נתוני רשות מקרקעי0%
ביצוע של
.הפיתוח
0
22/12/2019
שנה וחצי
/תמל
1079
בני עי"ש-
הרחבת
היישוב
מרכז
5,739
0
אין .
0
03/12/2019
שנה וחצי
/תמל
1082
הרצליה-
קרית
שחקים
תל
אביב
1,650
0
אין . לפי נתוני רשות מקרקעי0%
ביצוע של
.הפיתוח
0
31/12/2019
שנה וחצי
/תמל
1087
לוד מתחם
רובע מערבי
(ניר)צבי
מרכז
11,373
343
אין .
0
24/12/2018
שנתיים
וחצי
סך הכל
141,227
20,976
13,935
טבלה מספר1
:התכניות שנסקרו בעבודה זו
הותמ"ל אישרה30
תכניות עבור האוכלוסייה הכללית באזורי הביקוש
מ הקמתה ועד סוף2019
.
תכניות אלה כללו
141,227
יחידות דיור, אשר מהווים כ-
62%
.מסך יחידות הדיור שאושרו על ידי הועדה באותם שנים
בתרשים מספר
4
להלן ניתן לראות את ה.יקף אישורי יחידות הדיור לפי שנים
שיווק
במסגרת העבודה נסקרו כ ל השיווקים שבוצעו על ידי רשות מקרקעי ישראל, מאז שנת2016
,
ביחס לתכניות שאושרו
)על ידי הותמ"ל, ובדרך זו התקבל מידע מלא על השיווקים המוצלחים (שיווקים בהם נקבע זוכה בועדת מכרזים של
קרקעות בתכניות הו .תמ"ל ,כפי שניתן לראות בטבלה להלן ניתן לראות כי
פחות מ-
15%
מיחידות הדיור בתכניות
שנבחנו בעבודה זו,
שווקו. לא זאת אף זאת, בבחינה פרטנית של התכניות, ניתן לראות כי כשליש מהשיווקים
המוצלחים הינן במסגרת תכנית רובע היין באשקלון (תמל1006
.)
כמו כן, ניתן לראות כי
ב-
14
תכניות כלל לא היו
.שיווקים מוצלחים
מ טבלה מספר2
ומתרשים מספר4
להלן ניתן לראות גם, ש
ככל שהתכניות ותיקות יותר,
,כך היקף השיווקים עולה
אך גם בתכניות שאושרו בשנת2016
, ושחלפו בין ארבע וחצי שנים לחמש וחצי שנים ממועד אישורן, היקף השיווקים
נותר נמוך ועומד על שיעור ממוצע של28.7%
.
ניתן לציין כי למעלה ממחצית
מ השיווקים מתכניות שאושרו באותה
שנה, הינם השיווקים של תכנית רובע
היין באשקלון (תמל1006
.)
גם התכניות החדשות ביותר שנבחנו במסגרת
עבודה זו הינן בנות למעלה משנה וחצי, ולכן עולה השאלה מדוע היקף השיווקים בהן, כל שכן
בוותיקו
ת
יותר, נותר
.כה נמוך
שנת
אישור
מספר
תכניות
שאושרו
סה"כ
יחידות
דיור
סה"כ
שיווקים
מוצלחים
אחוז שיווק
סה"כ התחלות
בנייה (הערכה
)מקסימלית
אחוז התחלות
בניה (הערכה
)מקסימלית
2016
9
47,641
13,675
28.70%
10882
22.84%
2017
7
15,950
3,475
21.79%
3053
19.14%
2018
6
26,558
2,151
8.10%
0
0.00%
2019
8
51,078
1,675
3.28%
0
0.00%
סה"כ
30
141,227
20,976
14.85%
13,935
9.87%
טבלה מספר
2
:ניתוח התכניות, לפי שנות אישורן
תרשים מספר4
:יחידות דיור מאושרות, שיווקים ובניה, לפי שנים
כאשר בוחנים את הנתונים לפי מחוזות
בטבלה מספר3
להלן
, ניתן לראות כי דוו ,קא במחוזות תל אביב והמרכז
שהינם המבוקש
ים ביותר, היקף השיווקים נותר נמוך יחסית ועמד על כ-
12-16%
. בנפת אשקלון דווקא היקף
השיווקים היה הגבוה מבין המחוזות, אך גם בה הוא עמד על26%
בלבד , וכולו מתבסס על שיווק יחידות הדיור
ברובע היין באשקלון (תמל1006
).
מחוז
מספר
תכניות
סה"כ
יחידות
דיור
סה"כ
שיווקים
מו
צלחים
אחוז
שיווק
סה"כ התחלות
בנייה (הערכה
)מקסימלית
אחוז התחלות
בניה (הערכה
)מקסימלית
תל אביב
9
25631
4033
15.73%
2026
7.90%
מרכז
14
63960
7,977
12.47%
,999
4
7.82%
דרום (נפת
)אשקלון
5
34723
8966
25.82%
6910
19.90%
חיפה
2
16913
0
0.00%
0
0.00%
טבלה
מספר
3
:ניתוח התכניות, לפי מחוזות
לסיכום, ניכר כי היקף השיווקים המוצלחים מתוקף תכניות ותמ"ל הינו נמוך, ובפרט, נותר נמוך באזורים המבוקשים
ביותר בישראל. עוד ניתן לראות מהנתונים כי מכלל תכניות הותמ"ל שנסקרו בעבודה זו, נותרו כ-
120,000
יחידות
דיור
במסגרת תכניו ת ותמ"ל עבור האוכלוסייה הכללית באזורי הביקוש.הממתינות לשיווק
פיתוח
,טרם בניית יחידות הדיור, יש לפתח את השטח. בחוק הותמ"ל נקבע כי יש ליישם את התכניות שמאושרות בועדה
בתוך4
שנים, ולשם כך נקבע כי ביצוע התכנית ייחשב ביצוע של25%
מהפיתוח והתשתיות .
,למיטב ידיעתנו ברשות
מקרקעי ישראל נקבע כי ביצוע של25%
ייחשב ביצוע פיתוח בהיקף שעלותו25%
מהעלות הכוללת של הפיתוח
.והתשתיות
מניתוח התכניות, אשר לווה בביקורים בשטח ,של חלק מהתכניות שהתקיימו במהלך חודש יולי2021
, ומידע מגורמי
מקצוע מהשטח (מהנדסי רשויות מקומי ות וכדומה), וכן, מנתוני רשות מקרקעי ישראל בדבר ביצוע התכניות, נמצא
כי ב-
18
מהתכניות כלל לא בוצע פיתוח, או שהפיתוח שבוצע
הינו זניח
. נדגיש כי בביק ורים בשטח בחלק מהתכניות
לא נמצאה כל עדות על כך שבשטח עומדת לק .ום שכונת מגורים או כי צפוי איזשהו פיתוח במקום כמו
כן, מ הניתוח
עולה כי רק ב-
9
תכניות בלבד ישנו פיתוח בהיקף מ
שמעותי .
בנייה
מטרת הקמת הותמ"ל הייתה בראש ובראשונה להביא לבנייה של יחידות דיור בזמן קצר, זאת, בין היתר, על ידי
הבאה לאישורן של
תכניות רבות ל ,יחידות דיור .וביצוען המהיר אין די באישור התכניות, שיווקן ופיתוח הקרקע, ללא
הבנייה של יחידות הדיור עצמן-
החוליה האחרונה בשרשרת "ייצור" יחידות הדיור. איסוף הנתונים של חלק זה הינו
,מורכב ביותר, שכן, על מנת להביא נתונים מדוייקים ביותר, יש צורך לבחון הוצאת היתרי בנייה בעשרות רשויות
.ובחינת שלב הביצוע של ההיתרים הללו באין בנמצא נתונים מרוכזים, חלק זה בוצע באמצעות הערכות בלבד. תנאי
לבניית יחידות הדיור הוא כמובן שיווק הקרקעות. לכן, תנאי סף לבחינת הבניה של יחידות הדיור היה
ביחס ל
תכניות
שבהן שווקו קרקעות
. פרמטר נוסף שסייע להעריך האם ישנה כבר בנייה בפועל, הו א משך הזמן שחלף מעת
ההודעה על הזכייה במכרז, שכן ידוע כי הליך הוצאת היתרי בנייה יכול לארוך שנתיים-
שלוש, כך שניתן להעריך כי
ב
שטחים ש
הליך שיווקם הסתיים לפני פחות משנתיים, בניית יחידות הדיור בהם
טרם החלה. ביקורים בשטח גם
הם סייעו להעריך האם יש בנייה באותן תכניות שבהן היו שיוו ,קים מוצלחים. לבסוף, מידע מגורמים שקרובים לשטח
,גם הוא סייע להעריך את היקף הבנייה של יחידות הדיור. נדגיש כי חלק זה עוסק בבנייה, בכל שלביה, כך שההערכה
כוללת החל מיחידות דיור (בניינים) שרק החלה בנייתן ועד בניינים שנמצאים לקראת סיום ואיכלוס. במקרים בהם
אין לנ ו מידע מהימן יותר, שעל בסיסו ניתן להעריך כי היקף הבנייה נמוך יותר, לשם הזהירות, החשבנו את סך כל
השיווקים המוצלחים ככאלה שהחלו להיבנות. אם כן, ניתן לראות את הערכת היקף יחידות הדיור שבבנייה כהערכה
.מקסימלית ושסביר שבפועל היקף הבנייה נמוך יותר
ההערכה המקסימלי ת של יחידות הדיור שהחלה בנייתן, מתוקף30
התכניות שנסקרו בעבודה זו עומדת על13,935
יחידות דיור, אשר מהוות
מעט פחות מ-
10%
מכלל יחידות הדיור באותן תכניות. יחידות הדיור הללו ה חלו להיבנות
מתוקף8
,תכניות בלבד בו-
22
.תכניות כלל לא החלה בנייה זאת ועוד, מחצית מיחי דות הדיור שהחלה בנייתן הן
יחידות דיור הכלולות ברובע היין שבאשקלון (תמל1006
), כך שמבין יחידות הדיור הכלולות בשאר29
,התכניות
החלה בנייתן של פחות מ-
5%
.מסך יחידות הדיור
מבין141,000
יחידות הדיור שב-
30
תכניות הותמ"ל, שאושרו באזורי הביקוש עבור האוכלוס
י
יה הכלל ית בשנים
2016-2019
,נותרו קרוב ל-
130,000
יחידות דיור שטרם החלו להיבנות .
סיכום ומסקנות
הועדה למתחמי
ם
מועדפים לדיור הוקמה בשנת2014
כחלק מרכזי בפעילותה של הממשלה להתמודדות עם משבר
הדיור. במסגרת זו, ייעדו לועדה תפקיד של
תכנון
מהיר של יחידות דיור, אשר ניתן יהיה לבצעם במהרה ובכך להוריד
את מחירי הדיור. בעבודה זו בחנו האם הפעילות האינטנסיבית ש
ל הותמ"ל באישור תכניות אכן הביאה
לשינוי
.בשטח, דהיינו בניית המוני יחידות דיור, בתקווה שאלו יסייעו בהורדת מחירי הדיור
כפי שמפורט בתרשים מספר5
,להלן בעבודה מצאנו כי באזורי הביקוש אושרו
על ידי הותמ"ל, בשנים
2016-2019
,
כ-
141,000
יחידות דיור בתכניות עבור האוכלוסייה הכללית ,, אך אלו שווקו בהיקף קטן ביותר
פחות מ-
21,000
יחידות דיור, והחלה בנייתן של לכל היותר14,000
יחידות דיור. בכלל זאת, מצאנו כי גם ב קרב התכניות שאושרו
לפני למעלה מ-
5
.שנים, היקף השיווק והבנייה נותר נמוך למדי
מכיוון שעבודה זו לא בחנה את מידת הביצוע של
.תכניות, שאינן באזורי הביקוש, נותר רק לשער שהמספרים שם, הם עגומים הרבה יותר
תרשים מספר5
:יחידות דיור מאושרות, שיווק ובנייה של תכניות ה
ותמ"ל
יתרה מכך, כאשר בוחנים את הנתונים העגומים הללו, לצד נתוני המאקרו שמראים ירידה בהתחלות הבנייה בישראל
בחומש האחרון וקריסה בעסקאות שחתמה רשות מקרקעי ישראל לשיווק קרקעות לדיור , ניכר כי לותמ"ל לא הייתה
.כל השפעה על בניית יחידות הדיור בישראל ,יתרה מכך מהנתונים בדבר היקף יחידות הדיור שאושרו על ידי כלל
מוסדות התכנון, עולה כי הם אישרו בחומש האחרון יחידות דיור בהיקף העולה ב-
17%
על היעדים שקבעו עבורם
הממשלה. שתי המגמות ההפוכות הללו-
עלייה דרמטית בהיקף יחידות הדיור המאושרות, אל מול ירידה בהתחלות
הבנייה וקריסה
בהיקף השיווקים של הקרקעות לבניית יחידות הדיור, מצביעות על כשל חמור ב"חוליות" השיווק
.והביצוע שבשרשרת "ייצור" יחידות הדיור בישראל
כשלים אלה הביאו עמם לעליית מחירים דרמטית בשוק הדיור
.בשנתיים האחרונות
כעת, הממשלה מבקשת להאריך את חוק הותמ"ל ולאפשר לה לתכנן ת ,כניות רבות נוספות, על שטחים פתוחים
עבור האוכלוסייה הכללית, מתוך איזו תקווה נאיבית, כי אישורן של תכניות נוספות
.הם שיפתרו את משבר הדיור
זאת,
במקום להפנות את כל הקשב הממשלתי, וכל התשומות הנדרשות, לטובת ביצוען של מאות תכניות שאושרו
על ידי מוסדות התכנון בעשור
.האחרון, על מנת שיביאו לבלימת עליית המחירים במקום זאת, ממשיכה הממשלה
לחפש את הפת
רונות מתחת לפנס- במוסדות התכנון-
בעוד
ש.הפתרונות נמצאים בתחומי השיווק והביצוע