חומר רקע
2020
דו"ח פעילות שנתי
הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים מועדפים לדיור
1
וה ועדה למתחמים מועדפים לדיור מסכמת6
שנות פעילות. אנו גאים להוציא
דוח זה ה מציג
את ה נתונים
ה מסכמים
של
פעילות הוועדה ממועד כניסת חוק הותמ"ל לתוקף ועד לסוף שנת
2020
.
החוק לקידום הבניה במתחמים מועדפים לדיור (חוק הותמ"ל), נכנס לתוקפו במחצית השנייה
של שנת2014
ונועד להגדיל בפרק זמן קצר את היצע יחידות הדיור המאושרות במדינת ישראל
ו כן .לייצר יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח והשכרה במחיר מופחת
מאז כניסת החוק לתוקף מהווה הוועדה גורם מרכזי בהגשמת היעדים הלאומיים להגדלת היצע
יחידות הדיור במדינת ישראל. הוועדה הצליחה להביא לאישור מהיר של מתחמים גדולים
ומרכזיים תוך מתן מענה לכלל החסמים התכנוניים , דבר המאפשר פיתוח מהיר ומוצלח של
.המתחמים שאושרו
לצד
,מתן מענה למלאי יחידות הדיור
לותמ :"ל יתרונות רבים ועיקרם
ליווי ו הכנה
מעמיקה
של
תכניות לפני קליטה תוך הקפדה על איכות תכנון; אישור מתחמי דיור גדולים ומרכזיים בלוחות
זמנים קצרים; הטמעת פתרון מלא לכלל
החסמים הכלולים בתכני
ו ת; הבטחת הכלים לפיתוח
מהיר ומוצלח לקראת מימוש התכניו
ת.
חוק הותמ"ל פקע ב-
16.6.2020
,
מאז דנה הוועדה רק בתכניות מופקדות ומקדמת אותן
.לאישור בנוסף
ב שנה
ה
אחרונה ידעה המדינה חוסר יציבות פוליטית וממשלתית , שהשפיעה
על התכנסות קבינט הדיור שהתכנס רק פעם אחת, ובה הכריז רק על9
מתחמים לקידום
בותמ"ל מתוכם7
מתחמי פינוי בינוי.
כעת, מובא חוק ותמ"ל חדש לאישור ה
ממשלה. טיוטת החוק כוללת ארבעה מסלולים לפעיל
ו ת
:הוועדה מתחמי התחדשות עירונית לחיזוק פנים הערים; מתחמים עבור יישובי החברה
הערבית והחברה החרדית על רקע מחסור בדיור לקהלים אלה; מתחמים רחבי היקף הנמצאים
בעדיפות לאומית ונדרשים
ליצי
ר ת מלאי תכנוני ודורשים פתרונות תשתית מורכבים; ומתחמים
מוטי תחבורה ציבורית על ציר המטרו
.שעתידים לחזק נקודות מפתח עירוניות
2
נתונים על פעילות הוועדה
פעילות הממשלה בהכרזה על מתחמים
שלב מקדמי לתהליך קידום התכניות בו
ו תמ"ל הוא הכרזת ועדת השרים לענייני דיור (קבינט
הדיור) על שטח מוגדר המיועד לתכנון כמתחם מועדף לדיור. ממועד כניסת החוק לקידום
מתחמים מועדפים לדיור לתוקף ועד לסוף2020
הוכרזו143
,מתחמים מועדפים לדיור
הכוללים כ-
432,000
יח"ד.
הגופים הרשאים להגיש תכנית מועדפת ל
דיור הינם רשות מקרקעי ישראל, משרד הבינוי
והשיכון , החברה הממשלתית לדיור להשכרה, משרד האוצר ביישובי מיעוטים, רשות מקומית
או מי שקיבל הרשאה לכך על פי החוק. תיקון4
לחוק שאושר בשנת2017
מאפשר גם לגורמים
פרטיים להגיש תכניות בקרקע מרובת בעלים ובמתחמי פינוי בינוי . ניתן לראות כי רוב
.המתחמים שהוכרזו ורוב יחידות הדיור הוגשו על ידי רשות מקרקעי ישראל
נדגיש כי במהלך שנת2020
התקיימה ישיבה אחת של וועדת השרים לענייני דיור (קבינט
הדיור) במסגרתה הוכרזו9 מתחמים מועדפים לדיור הכוללים כ-
7,055
.יח"ד7 מתוכם
במסלול
.פינוי בינוי
*פירוט המתחמים מצורף בסוף הדו”
.ח1
* עקב פקיעת חוק הותמ"ל לא הוכרזו מתחמים נוספים.
1
ניתן
לצפות ב מפת המתחמים באתר מנהל התכנוןhttp://www.iplan.gov.il
,
בהכנת המפה נעשה שימוש
.במידע של הפורום למידע גיאוגרפי, משרד החוץ והמרכז למיפוי ישראל
מתחמים שהוכרזו לפי יזם
3
4
ב. פעילות הוועדה
תכניות
מאז תחילת פעילותה אישרה הוועדה למתחמים מועדפים לדיור88
תכניות, הכוללות תוספת
של
261,626
.יחידות דיור
מלבדן, אישרה הוועדה2
.תכניות מתקנות
יח"ד שאושרו ביחס ליעד-
מתוך סך יחידות הדיור שאושרו
ב ,ותמ"ל55%
,הוגשו על ידי רשות מקרקעי ישראל14%
הוגשו
על ידי משרד הבינוי והשיכון
והיתר על ידי רשויות מקומיות, חברת דירה להשכיר והרשות
.להתחדשות עירונית
5
יח"ד מאושרות לפי יזם
בשנת2020
אושרו למתן תוקף
19
תכניות
(ובנוסף2
)תכניות מתקנות , הכוללות תוספת של
32,108
יח"ד
. כפי ש
ניתן לראות,
חלק גדול מיחידות הדיור שאושרו בשנה זו
הן באזורי ביקוש .
טבלת תכניות שאושרו בשנת2020
-
מספר תכנית
שם מתחם
מחוז
יזם
ד"תוספת יח
1א /1018 /תמל
תיקון -2 מתחם - מחנה צריפין
מרכז
י"רמ1,094
2
1052 /תמל
אבו גוש מתחם צפוני
ירושלים
משרד הבינוי והשיכון634
3
1054 /תמל
דל כרום'מג
צפון
משרד הבינוי והשיכון1,746
4א /1064 /תמל
בית הקשתות -לוד
מרכז
רשות מקומית479
5
1101 /תמל טמרה דרום
צפון
משרד הבינוי והשיכון5,270
6
1071 /תמל
חבצלת -נתניה
מרכז
י"רמ3,649
7
1081 /תמל
אלעד
מרכז
י"רמ4,500
8
1090 /תמל רמות מאיר10 מתחם - נתיבות
דרום
י"רמ1,807
9
1092 /תמל
אעבלין
צפון
י"רמ770
10
1094 /תמל
צפון - רכסים
חיפה
י"רמ2,496
11
1096 /תמל
ש המתפנה"מתחם המט -הרצליה
תל אביב
י"רמ1,230
12א /2002 /תמל
לאה גולדברג -לוד
מרכז
רשויות -התחדשות עירונית904
13ב /2002 /תמל
הס -לוד
מרכז
רשויות -התחדשות עירונית2,436
14
2004 /תמל מתחם מוהליבר - יהוד
מרכז
רשויות -התחדשות עירונית964
15
2006 /תמל
מתחם גיורא -גבעת שמואל
מרכז
רשויות -התחדשות עירונית1,220
16
2008 /תמל
רמת לחי -בית שמש
ירושלים
מיסוי -התחדשות עירונית877
17
2009 /תמל
סביון -אור יהודה
תל אביב
מיסוי -התחדשות עירונית624
18
2020 /תמל
הנורית -ירושלים
ירושלים
רשויות -התחדשות עירונית1,060
19
2025 /תמל
נורוק טהון -נתניה
מרכז
מיסוי -התחדשות עירונית348
2018 תכניות שאושרו בשנת
6
תהליכי עבודה–
מרגע ההכרזה על המתחם ועד לאישור תכנית על ידי וה .ועדה, מתחלקת העבודה לשני שלבים
השלב הראשון, הקרוי השלב הקדם סטטוטורי, מתחיל מיד לאחר ההכרזה בקבינט הדיור
ועוסק בגיבוש התכנית. בשלב זה מתבצעת סדרה של ישיבות תיאום ורצף של פגישות עבודה
מול צוותי התכנון והרשויות המקומיות, שבמהלכן עורך צוות הותמ"ל ליווי וב קרה לתהליכי
התכנון ונקבעים אבני דרך ולוחות זמנים. הליך זה נדרש על מנת להכין את התכנית ולקדמה
עם הגופים השונים, ולאתר חסמים הדורשים טיפול על מנת שהתכנית תגיע לדיון בוועדה
בתיאום מיטבי עם כלל הגורמים. לאחר סיום שלב זה, מוגשת התכנית אל הוועדה לצורך דיון
בה, ב.התאם לתהליך הסטטוטורי הקבוע בחוק
נכון לסוף שנת2020
מצויות בטיפול הותמ"ל56
תכניות הכוללות כ-
143,000
יח"ד,
בשלבי
,טיפול שונים. מתוכן12
תכניות הכוללות כ-
48,153
יח"ד, מצויות בהליך סטטוטורי והיתר
.בשלבי תכנון שונים וטרם הוגשו לוועדה
התרשים להלן מפרט
את מצבן של יחידות הדיור הכלולות בתכניות ה מטופלות בותמ"ל, אל
מול אבני הדרך השונות נכון לסוף שנת2020
.
7
לוחות זמנים
ההשקעה הרבה ומיקוד המאמצים התכנוני
י ם בהליך הקדם סטטוטורי כמפורט לעיל, מובילים
לקיצור זמנים משמעותי
בתהליך הסטטוטורי. כך, ב-
88
התכניות שאישרה הותמ"ל ממוצע
הזמנים מרגע קליטתן במערכת המקוונת ועד לאישורן, עומד על כ11.5
.חודשים
התנגדויות
בדומה לתכניות בסמכות מחוזית או מקומית,
תכניות בטיפול הותמ"ל מופקדות לעיון הציבור
למשך60
ימים .כל אדם רשאי להגיש אליהן התנגדו
ת בשונה
מתכנית בסמכות הוועדה
המחוזית אליהן ניתן להגיש התנגדות רק אם ה מתנגד
מ ,וכיח זיקה לתכנית. לפי חוק הותמ"ל
.ממנה יו"ר הוועדה חוקר לכל תכנית, בדומה לתהליך העבודה בוועדה לתשתיות לאומיות
החוקר שומע את ההתנגדויות ומגיש לוועדה דו"ח הכולל את המלצותיו ב תוך30
יום. דו"ח
החוקר והמלצותיו מוצגים בפני הוועדה אשר מקבלת החלטה המתייחסת לכל ההתנגדויות
.שהוגשו
מבדיקת ההתנגדויות שהוגשו עבור תכניות שאושרו בשנת2020
עולה כי84%
מההתנגדויות
,הוגשו על ידי גורמים פרטיים וחלק גדול מהן נגע לסוגיות של איחוד וחלוקה
כ-
10%
מההתנגדויות הוגשו על ידי גופים ציבורי
י
ם או גורמי ממשלה ורק כ-
6%
הוגשו על ידי רשויות
היקף יח"ד בחלוקה לשלבים
8
מקומיות או י
י.שובים סמוכים
פילוח זה של התנגדויות כולל בתוכו גם את ההתנגדויות שהוגשו
בחלק מהתכניות לאחר הפקדה נוספת של התכנית (הפקדה לפי סעיף106
.)ב
מימוש תכניות
חוק הות מ"ל קובע כי ביצוען של תכניות אשר אושרו בוועדה יחל בתוך ארבע שנים ממועד
אישורן. החוק מגדיר תחילת ביצוע של25%
.מהתשתיות בתכנית
הליך הקמת שכונות מגורים בישראל מורכב משלבים רבים ומתחיל באישור תכנית מפורטת
ממנה ניתן להגיש היתרי בניה (כדוגמת התכניות המאושרות בו .)תמ"ל
לאחר סיום השלב התכנוני, מתקיימות פעולות רבות הנדרשות לצורך הקמת השכונה, כגון
שיווק הקרקע במכרז לקבלנים ויזמים, הכנת תכנית בינוי, ביצוע עבודות עפר, פיתוח תשתיות
והקמת תשתיות. לאחר מכן מאשרת הוועדה המקומית היתרי בנייה למבנים שבתכנית לצורך
הקמת מבני ה .מגורים, מבני הציבור ואכלוס השכונה
הליך שיווק קרקעות בישראל מתבצע על ידי רשות מקרקעי ישראל, משרד
הבינוי והשיכון ו כן
חברת "דירה להשכיר". ב-
41
מהתכניות שאושרו בותמ"ל, החל הליך שיווקי באמצעות מכרזים
ל-
44,466
.יח"ד
יחידות הדיור המשווקות מלוות בהסכמי גג ופתרונות לתשתיות שיפותחו
.במקביל
9
קידום תכנון למגוון אוכלוסיות
פעילות הותמ"ל מביאה לידי מימוש את מדיניות התכנון הלאומית האסטרטגית ואת החלטות
הממשלה, לפיה על מערכות התכנון לקדם פתרונות עבור מתחמי מגורים למגוון אוכלוסיות
ולהגדיל את היצע המגורים ביישובי
החברה הערבית ו
ביישובי
.החברה החרדית
קי דום תכנון ביישובי
החברה הערבית :
הותמ"ל מהווה כלי מרכזי בקידום תכנון.ביישובי החברה הערבית
מאז שנת2014
הכריז
קבינט הדיור על36
מתחמים מועדפים לדיור ביישובי
החברה הערבית
, הכוללים כ-
83,000
יח"ד. התכנון ביישובי
החברה הערבית
נעשה לרוב על קרקעות פרטיות תוך
הסכמות
עם בעלי
הקרקעות והרשות המ.קומית
מאז תחילת פעילות הוועדה אושרו20
תכניות ביישובי החברה
הערבית הכוללות תוספת של כ-
30,150
יח"ד .
בשנת2020
אושרו4
תכני
ות
בהיקף כולל של
8,317
יח"ד/: תמל1052
אבו גוש -
,מתחם מזרחי/תמל1054
/מג'דל כרום, תמל1101
טמרה
דרום
/ותמל1092
אעבלין.
כמו כן, במהלך
שנה זו, המשיכה הוועדה לטפל בתכניות נוספות
ביישובי החברה
הערבי
ת
–
5
תכניות בהיקף של19,560
"יח ,ד נמצאות בשלב של שמיעת התנגדויות תכניות אלו צפויות
להתאשר במהלך שנת2021. ו-
11
תכניות נוספות בהיקף של26,300
יח"ד הנמצאות
בשלבים טרום סטטטוריים בטיפול ה
ו ,ועדה
וממתינ
ות
.לחוק הותמ"ל
קידום תכנון לאוכלוסייה חרדי:ת
במהלך תהליכי
ה תכנון
לש מתחמים ל אוכלוסייה החרדית מתמודדת הוועדה עם אתגרים רבים
.הנובעים מהצורך בתכנון מיטבי אשר יתאים לאורח החיים הייחודי של האוכלוסייה ,כל זאת
תוך שימוש יעיל במשאב הקרקע, בהת
י יחס למרחב הציבורי, לגודל משקי הבית ולהיקף מבני
.הציבור הנדרש
בשנת2020
אושר
ו
בותמ"ל3
תכניות המיועדות לאוכלוסייה חרדית הכוללות
8,803
יח"ד:
/תמל1081
אלעד /, תמל1090
נתיבות /ותמל1094
רכסים .זאת, בנוסף ל שתי תכניות
שאושרו ב-
2018
ב
בני ברק ו
כן שכונה נוספת ב.רכסים
התחדשות עירונית:
באוגוסט2017
אושר תיקון4
לחוק הותמ"ל אשר בין היתר הרחיב את סמכויות הוועדה כך
שניתן לאשר בה גם תכניות לפינוי בינ.וי
לתכניות פינוי בינוי חשיבות חברתית, כלכלית
10
וסביבתית. חשיבות זו באה לידי ביטוי בין היתר, בתוספות בנייה באזורים מבונים
וייעול
השימוש במשאב הקרקע המצוי במחסו,ר
בחידוש מלאי הדיור ושיפור המרחב הפרטי והציבורי
תוך התאמתם לאוכלוסייה הקיימת והעתידית, מתן מענה לצורך בחיזוק מבנים, ניצול יעיל יותר
של התשתיות ומוסדות הציבור הקיימים והקטנת הצורך בבינוי בשטחים פתוחים בשולי הערים.
יחד עם הרצון לקדם תכניות פינוי בינוי בצורה מהירה ויעילה, צוות הותמ"ל מקפיד על תכנון
איכותי תוך התייחסות מעמיקה להיבטים חברתיים, אדריכלים, כלכליים וביצועיים בתכניות
השונו .ת במסגרת קידום התכניות בותמ"ל נערכים סקרים חברתיים ומתבצע הליך שיתוף ציבור
בכל מתחם חדש. ה
תהליכים החברתיים באים לחזק ערכים קהילתיים קיימים, גיוון חברת ,י
,שיפור הקישוריות והחיבוריות, שמירה על רמת תחזוקה נאותה לאורך זמן ותשומת לב מיוחדת
.לכלכליות הפרויקט
עבודת התכנון במרקמים עירוניים קיימים מחייבת התחשבות והסתכלות מעמיקה על
התשתיות הקיימות והחיבו ריות שלהן לשכונה המתחדשת, הן מבחינת תכנון המרקם העירוני
הקיים והשתלבותו באזור מבחינה אדריכלית, והן מבחינת העומסים
לע ה תשתיות הפיזיות
הקיימות והצורך בהגדלתן או שיפורן כמענה לצרכים חינוכיים, תרבותיים, בריאותיים
ועוד .
עבו דה זו נעשית ביחד עם הצוותים המקצועיים
של הרשות המקומית ובשיתוף מלא א
יתה.
עד סוף2020
הוכרזו40
מתחמים במסלול פינוי בינוי הכוללים כ-
53,800
יח"ד .
13
מ התכניות
אושרו למתן תוקף ובהן
22,995
יח"ד
. מתוכ,ן
בשנת2020
אושרו8
תכניות בסך כולל של
8,433
.יח"ד
קרקע מרובת בעלים
'תיקון מס4
לחוק מאפשר קידום תכניות בותמ"ל גם על קרקעות מרובות בעלים, בהן הרכב
הבעלויות המורכב מקשה על עבודת התכנון. החוק קבע מנגנון הבוחן באופן שוויוני את בקשות
בעלי הקרקע להיכלל במסלול זה. הליך ההכרזה בקרקע מרובת בעלים שונה מהליך הכרזה
רגיל וכולל בחינת הבקשה להכרזה על מתחם ע"י צוות מייעץ, ביחס לאמות מי .דה שוויוניות
הצוות המייעץ מורכב
ממ
נכ"לית ימ)נהל התכנון (יו"ר,
,נציג שר המשפטים, נציג שר האוצר
נציג שר הבינוי והשיכון ומנציג הרשויות המקומיו .ת התנאים המרכזיים הנדרשים ע"פ החוק
להגשת בקשה להכרזה על מתחם מועדף לדיור בקרקע מרובת בעלים כוללים בין היתר את
הסעיפ
ים הבאים :
א. מינימום של750
יח"ד ומעל.ה
ב. מספר הבעלים הוא10
ומעלה כאשר
חלקו של כל אחד אינו עולה על20%
)
ובמתחם בו גם מקרקעי ישראל, מספר הבעלים5
ומעל.)ה
11
בשנים2019-2018
בהמלצת הצוות המייעץ הוכרזו בממשלה6
.מתחמים2
מהמתחמים
הכוללים כ-
11,700
יח"ד פורסמו להפקדה וצפוי
ים להגיע לדיון באישור
במהלך2021
:
/תמל
3001
מתחם אשכול
ב /שדה דב ותמל3003
רחובות מתחם מזרחי.