חומר רקע
ט"ז בתשרי, התשפ"ב
22 בספטמבר, 2021
סימוכין: 38104721
התייחסות פרטנית להצעת המחליטים של חוק ההסדרים
פרק ג'
כללי:
טרם ניכנס להצעת החוק ולאמור בה נבקש להתייחס למה שלא נכלל בהצעת החוק אבל ישפיע מאד על מצבן של הרשויות המקומיות.
1. סוגיית תביעות לירידת ערך שיוגשו לוועדות המקומיות מכח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה על תכנית המטרו– חוק המטרו וחוק ההסדרים לא דנים כלל בסוגיה זו ונשענים על המצב הקיים לפיו החלטת הות"ל קבעה כי מדובר בתכנית דרך ולפיכך הועדות המקומיות יישאו במימון של 30% ממה שיפסק בתביעות אלו. מדובר בחשיפה שהרשויות המקומיות לא מסוגלות לעמוד בה. הן בטיפול המשפטי והשמאי באלפי התביעות שיוגשו ובוודאי לא בהיקף הפיצויים הבלתי ידוע שיהיו חשופות לו. יצוין כי במסגרת ההידברות מול האוצר הסכים האוצר כי הועדות יישאו במימון של 10% ולא 30%. אלא שגם 10% הן מעבר ליכולת של הרשויות המקומיות ולכן הנושא טרם סוכם. בנוסף הסכים האוצר כי הטיפול בתביעות יהיה בידי המדינה (כשהרשויות המקומיות ישתפו פעולה ויוכלו לטפל בעצמן במקרים המתאימים לפי שיקול דעתן). מכיוון שמדובר בפרויקט לאומי מן המדרגה הראשונה ובעל חשיבות עצומה למשק, ומכיוון שהמדינה היא זו שתאשר את התכנית, מוצע להוסיף בפרק זה כי תביעות לירידת ערך בגין תכניות המטרו יוגשו למדינה (ולא לוועדות המקומיות ולפיכך נדרש גם לתקן את סעיפים 197 ו 198 לחוק תו"ב בהתאם) והמדינה היא זו שתטפל בתביעות בתאום עם הועדות המקומיות ותישא ב 100% בתשלומי הפיצויים בגין התכנית ככל ויהיו.
2. סעיף 25 הגדרות –
2.1. "מתחם ההשפעה" – האזור הגאוגרפי הסובב תחנת מטרו כפי שנקבע בתמ"א 70 – תמ"א 70 אינה מאושרת ולא ברור מה מתחם ההשפעה. כפי שנאמר לנו מדובר ברדיוס של כ 800 מ' מתוואי המטרו. מדובר על שטח מאד גדול וחייבים לצמצמו על מנת שאכן יענה על ההגדרה של "מתחם ההשפעה". יש לקבוע את מתחם ההשפעה בשיתוף עם כל אחת מהרשויות המקומיות הרלוונטיות. בנוסף, מכיוון שתכנית המטרו הינה תכנית שמשביחה הן את הנכסים הגובלים בה והן את הנכסים במתחם ההשפעה, מוצע לקבוע כי היטל ההשבחה בגין תכנית המטרו יוטל גם על נכסים שבמתחם ההשפעה ללא צורך בהודעה תוך חצי שנה מיום אישור התכנית. לפיכך נדרש לתקן את סעיף 2א ואת סעיף 4 (2) לתוספת השלישית. חיוב בהיטל יהיה בעת מימוש זכויות כהגדרתו בתוספת השלישית.
2.2. "תכנית משביחה" – הגדרת תכנית משביחה צריכה לענות על שני פרמטרים. הראשון – תכנית בסביבת ההשפעה. השני – תכנית חדשה שהופקדה למתן תוקף שנה לאחר מועד אישורו של חוק המטרו או תמ"א 70 לפי המאוחר. הרציונאל – תכניות שהופקדו לפני כניסתו לתוקף של חוק המטרו או נמצאות כבר בשלבי תכנון מתקדמים בועדה המקומית לא התייחסו למטרו ולכן על תכניות אלו לא נכון להחיל את מס המטרו ואת היטל ההשבחה המופחת. יש לתקן את ההגדרה בהתאם.
3. סעיף 27א (5) (ג) – כאמור, מדובר בפרויקט לאומי. לרשויות המקומיות אין מקור מימון ייעודי להשתתפות בפרויקט לאומי זה וכל סכום שיחליט שר האוצר יפגע למעשה בקופת הרשויות וביכולת שלהן לתת שרות לנושאים עליהם הן אמונות. יש לייצר לרשויות המקומיות מקור מימון שיאפשר להם להשתתף בפרויקט זה ולא על חשבון נושאים ופרויקטים אחרים בו הם כבר ממילא מממנים. כבר היום נאלץ השלטון המקומי לממן יותר ויותר שירותים ממלכתיים להם אחראית המדינה ובהעדר מימון מספיק נאלץ השלטון המקומי לממן בעצמו. לפיכך, ללא יצירת מקור מימון יעודי לא יוכל השלטון המקומי לממן את הסכומים (שאינם חלק מהחקיקה) המבוקשים ממנו. לפיכך מוצע להוסיף בפרק זה בחקיקה וכן בתיקוני חקיקה בחוקים אחרים (לדוג' תיקונים בתוספת השלישית לחוק תו"ב) סעיפים שיאפשרו לרשויות המקומיות להגדיל את מקורות המימון שלהן באופן שיאפשר להן להשתתף בפרויקט זה. לעניין זה העברנו למשרד האוצר הצעה לתיקוני עיוותים בתוספת השלישית לחוק תו"ב.
בנוסף, לעניין קביעת הסכומים שיקבע שר האוצר בהתייעצות עם שרת הפנים העניין חייב לחזור לכנסת לאישור על מנת שההחלטה לא תהיה חד צדדית ללא שמיעת והתייעצות עם הרשויות המקומיות הנוגעות בדבר.
4. סעיף 28 – היטל ההשבחה בתחום ההשפעה יעמוד על 40% במקום 50% כיום – המשמעות היא שמעבר להשתתפות המבוקשת בסעיף 27 (5)(ג) ומעבר לחשיפה לתביעות הפיצויים שיפסקו, נדרשות הרשויות בהן עובר קו המטרו לוותר על 20% מהיטל ההשבחה שלהן לטובת הפרויקט. אנו חוזרים על טענתנו כאמור בסעיף הקודם לעניין מקור מימון ונוסיף כי במידה ויוחלט לחוקק סעיף זה יש צורך לקצוב לו זמן. תכניות שיאושרו עד לתאריך מסוים יחולו עליהם היטל השבחה בשיעור 40%. לא נכון להשאיר נושא שכזה ללא מסגרת זמנים (15 שנה).
5. סעיף 29 (ב) – לטעמנו הגדלת שיעור המס שיחול על בעל מקרקעין בגין תכנית משביחה לשיעור של 75% מההשבחה הינה עליה גדולה מידי ועלולה לעכב מימושים במקרקעין שבתחום ההשפעה (מה שישפיע גם על הכנסות המדינה ממס המטרו). הצעתנו, לקבוע את שיעור מס המטרו ל 20% באופן שהיטל ההשבחה ומס המטרו לא יעלו על 60% מההשבחה.
בנוסף, יש להבהיר למען הזהירות כי לצורך קביעת היטל ההשבחה או מס המטרו, לא יופחת מס המטרו מההשבחה בין במישרין ובין בעקיפין.
6. לסעיפים 30 ואילך עד סעיף 36 – העיקרון לפיו שומת הועדה המקומית היא השומה לצרכי גביית מס המטרו – מקובל. יחד עם זאת יש לחדד מספר דברים:
6.1. המדינה מטילה כאן עומס נוסף על הועדות המקומיות כמו גם עלויות נוספות בכל הנוגע לחיוב ולגביית מס המטרו, טיפול במתן אישורים לטאבו ו/או הטיפול בערבויות לטובת המדינה ובעיקר המשמעות היא שהמדינה רשאית אף היא ליזום הליכים על מקרקעין שלא בבעלותה מה שיגדיל את העומס והעלויות על הועדות המקומיות בהכנת שומות וטיפול בעררים. לפיכך, על המדינה לתקצב את הועדות המקומיות על תוספת העלויות שיחולו עליהם, אם בתקצוב נפרד או כחלק ממס המטרו.
6.2. סעיפים 33,34 – יש לקבוע חובת הודעה מידית של משרד האוצר לוועדה המקומית על תשלום מס המטרו כדי שהועדה המקומית לא תעכב מתן היתרים ו/או תעודות לרשם המקרקעין.
6.3. סעיף 35 - יש להחיל את פקודת מיסים גביה על היטל ההשבחה הן בתחום ההשפעה והן בכלל לאור הקושי הקיים גם כיום בגביית היטלי השבחה. כיום הגביה מסתמכת בעיקר על גבייה פאסיבית כתנאי להיתר בניה או אישור לטאבו אלא שבמקרים רבים לאחר החלטת שמאי מכריע מוחזר היטל השבחה לנישום ולאחר מכן ועדת ערר משנה את ההחלטה ולועדה המקומית לא עומדת עוד הזכות להתנות את מתן ההיתר או התעודה לצורכי הגבייה.
7. סעיף 36 – להבנתנו רישת הסעיף כתובה בצורה לא ברורה. ההחרגה להבנתנו הינה לסעיף 4(ג) בלבד ולא ליתר הסעיפים הבאים אחריו. (אחרת ההחרגות לא ברורות).
7.1. לסעיף 36 (א) – לא ברורה הכוונה של התיקון. נשמח להסבר.
7.2. לסעיף 36(ב) – הסעיף מאפשר למדינה לדרוש שומה לפני מימוש במקרקעין שאינם בבעלות המדינה. המשמעויות הנובעות מכך הן:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
7.1.
7.2.
7.2.1. הטלת עלות נוספת על הועדה המקומית (עלות שומה וניהול הליך) ללא תשלום אגרה (המדינה החריגה את עצמה מתשלום האגרה).
7.2.2. שומה לפני מימוש הינה שומה שמחייבת את הנישום, את המדינה ואת הועדה המקומית לכל דבר ועניין. הוצאת שומה שכזו מחייבת את כל הצדדים לה להליכים בתוך 45 יום כאמור בסעיף 14 לתוספת השלישית. המדינה למעשה גוררת את בעל המקרקעין ואת הועדה המקומית להליך כפוי רק בשל הרצון לדעת את גובה המס שתקבל. כמו כן, הסעיף כפי שמנוסח בהצעת החוק לא מסדיר באופן מפורט את ההליכים אל מול בעל המקרקעין ומול הועדה המקומית וחובה להסדיר זאת.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
7.1.
7.2.
7.3. לסעיף 36 (ד) -כללי -לוועדה המקומית ניתנה הסמכות לקביעת היטל ההשבחה. הועדה המקומית סוברנית לקבוע את היטל ההשבחה על פי החוק ובהתאם לדין ולא נכון שהמדינה תערער על סמכות זו כאחרון הנישומים. לפיכך יש למחוק סעיף זה או לשנותו באופן משמעותי. מבלי לגרוע מן האמור להלן הערות נוספות לסעיף:
7.3.1. ככל שתקבע למדינה זכות להגשת ערר או פניה לשמאי מכריע על שומת הועדה המקומית בניגוד לעמדתנו כאמור, הרי שהמנגנון שנקבע בסעיף ד' לא מסדיר באופן מפורט ומלא את ההתנהלות במקרה שכזה. לא ברור מי הצדדים להליך, ברור שיש לאפשר לוועדה המקומית להיות צד להליך היות והדבר משפיע על היטל ההשבחה, הן ברמה הרוחבית (משפיע על שומות אחרות) והן ביחס לשומה הספציפית.
7.3.2. יש להבהיר אם במקרה שהמדינה היא העורר, זה "פותח" גם את שומת היטל ההשבחה. יש להבהיר בסעיף מה קורה אם הנישום מגיש ערר על היטל ההשבחה. האם המדינה היא צד אוטומטי להליך.
7.3.3. יוער שוב כי הליכים כגון אלו יעמיסו מאד על הועדה המקומית הן בהליכים שמאיים ומשפטיים והן בהוצאות.
8. לסעיף 37 – יובהר כי גם אם מתקיימים התנאים כמפורט בסעיף קטן (ב) הפחתה מהשבחה יכולה להיעשות במידה והמטלה נקבעה בתכנית ולפי הלכת אברמוביץ בבית המשפט העליון (רעא 147/14 הועדה המקומית לתו"ב ת"א נ' אברמוביץ). למען הזהירות, יש לתקן את הניסוח כך שלא ישתמע אחרת.
9. לסעיף 38 – יש להחריג מסעיף זה תקבולים שקיבלה רמ"י כחלק מהסכמי גג שחתמה עם רשויות מקומיות.
10. פרק ד' לסעיף 43 (ב) – מכיוון שתמ"א 70 טרם אושרה, מבקשת המדינה לקבוע הוראות לעניין תקופת הביניים וקובעת כי תחום ההשפעה (ככל שתמ"א 70 לא קיבלה עדיין תוקף) יקבע על ידי השרים וכי כל תכנית שטרם הופקדה עד ל 1.8.21 לא תאושר אלא בהתאם לכללים לעניין מס השבחת המטרו. לעניין זה נעיר שתי הערות. הראשונה – אין הצדקה להחיל הסדר זה כל עוד לא אושרה תמ"א 70. השנייה – לא נכון להחיל הסדר זה על תכניות בדיעבד. יש לאפשר הפקדת תכניות לתקופה של שנה קדימה ללא החלת הסדר זה היות ומלכתחילה לא הועצמו לתכניות אלו זכויות בהתאם לקיומו של מטרו ובדיקות ההתכנות הכלכליות לתכניות אלו לא לקחו בחשבון הסדר זה וגם הועדות המקומיות לא התייחסו לכך בהמלצות על אישורן או הפקדתן.