חומר רקע
1
כ
"ז תשרי תשפ"ב
03
אוקטובר2021
:סימוכין
158003
לכבוד
ווליד טאהא, יו"ר
ועדת
הפנים והגנת הסביבה
,שלום רב
:הנדון פרק ד': בינוי ושיכון מתוך הצעת חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה
ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב2021
ו-
2022), התשפ"א-
2021
/(מ1443
)
עמדת מרכז השלטון המקומי ופורום ה-
15
אנו מתכבדים להביא בפניך את התייחסות מרכז השלטון המקומי ופורום ה-
15
" (להלן מרכז
השלטון המקומי)"
:, לפרק שבנדון, העולה לדיון בועדה בראשותך, כדלקמן
1.
מרכז
השלטון
המקומי
מתנגד
,לפרק שבנדון
ומתנגד
.להכללתו כפרק בחוק ההסדרים
2.
תחום ההתחדשות העירונית הוא בעל חשיבות אסטרטגית לשוק הדיור ולרשויות
המקומיות. אנו סבורים כי
אין לדון בנושא מעין זה ב-
"חקיקת הבזק" של חוק
ההסדרים. זהו לוח זמנים שאינו מאפשר בחינה
מושכלת
של כלל ההיבטים המורכבים
הנחוצים לקידומ
ה של עשייה בתחום ההתחדשות העירונית . אנו דורשים לעסוק בנושא
,זה שלא במסגרת חוק ההסדרים לחזור לשולחן הדיונים עמנו ולהטמיע את
התייחסויותינו והערותינו, בכדי שניתן יהיה לברך על המוגמר.
3.
מבלי
לגרוע
מהאמור לעיל בדבר דרישתנו להסיר את הפרק מחוק ההסדרים ולהמשיך
עמנו בהידברות לגבי פרטי התיקונים הנדרשים, ו כחלק מהליבון המשותף האמור, להלן
:התייחסותנו לסוגיות שונות החסרות ו/או העולות מהצעת החוק
3.1
.
הנחת המוצא של ההסדר שבפרק–
השגויה בתכלית– היא, כי הרשויות המקו מיות
והיטלי ההשבחה המשולמים לקופותיהן, מהווים חסם להתחדשות עירונית. אין
לכך שחר, כמובן, ולראיה–
דווקא באזורי הביקוש, בהם ערכי הקרקע גבוהים
והיטלי ההשבחה משולמים (ללא שימוש רב בפטור המתאפשר במסגרת הדין החל
.היום), ישנה תנופה ועשייה רבה של התחדשות עירונית
3.2
.
,לפיכך ההסדר המוצע בפרק
,כביכול בשם עידוד ההתחדשות העירונית
אינו תורם
ואינו משפר דבר. נהפוך הוא–
גם ההסדר המוצע וו רל נטי
לאזורי הביקוש בלבד ,
תוך הרעת המצב לעומת הקיים היום, ואין בו פתרונות, לרבות פתרונות
ממשלתיים
הכרחיים
, לקידום התחדשות עירונית מחוץ לאזור י הביקוש :(כמו
.)'שימוש במנגנון 'קרקע משלימה' וכד
ה דבר מעצים את הפערים בין מרכז
.)ופריפריה, וגם בין אזורים בתוך העיר (בין השכונות החזקות לשכונות המוחלשות
אנו דורשים כי הממשלה תיכנס לעובי הקורה בתחום זה, ותפעל באופן אינטנסיבי
לגיבוש תכנית ההתחדשות העירונית
.אף עבור אזורים אלו
2
3.3
.
( פסקאות1
( ,)
2) ו-(5
) לסעיף20
להצעת החוק (הגדרת "מתחם פינוי ובינוי" בחוק
)התו"ב והשלכותיה –
הצעת החוק מבקשת לייצר, דרך הפסקאות שכאן, מתחם
פינוי ובינוי במסלול "עוקף" רשות מקומית, באמצעות אישור המתחם בועדות
המחוזיות, ללא צורך בהסכמת הרש ות המקומית ואף ללא הזדקקות להכרזה של
.הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית על המתחם, כמתחם פינוי ובינוי
אנו
מתנגדים לכך נחרצות
, ו ,עומדים על כך
שמתחמי פינוי ובינוי יהיו אך ורק
מתחמים מיוחדים שבהם נמצא, לאחר בדיקה, כי מדובר בבניה ישנה שאינה
עומדת בתקן, וכי בהיבטי ,ם כלכליים ותכנוניים היא מצדיקה תכנית פינוי בינוי
,ואך ורק לאחר אישור הרשות המקומית
כי היא מסכימה לקדם תכנית פינוי ובינוי
במתחם, לאחר שביצעה בחינה תכנונית ובחינת תחשיבים כלכליים מתאימים.
נבהיר ונדגיש כי צמצום היכולת לפעול במסלול ההכרזה ע"י הרשות הממשלתית
( להתחדשות עירונית בלבד, עת מדובר בועדה מקומית עצמאית (פסקה5
) לסעיף20
,להצעת החוק), אינו מספיק, ויש להכפיף כל קביעת מתחם כמתחם פינוי ובינוי
.להסכמה מראש של הרשות המקומית שבתחומיה המתחם
כמו כן, יש לקבוע כי במקומות בהם קיימת כבר תכנית תקפה להתחדשות עירונית
.לא ניתן יהיה להכיר במתחם כמתחם פינוי בינוי
ברי כי היכן שהרשות המקומית
כבר נתנה דעתה לעניין, ואישרה תכנית ייעודית להתחדשות עירונית אין כל צורך
וכל הצדקה לבצע תכנון עקיף במקומה, שאף יגבר.על התכנית המקומית
3.4
.
סעיפים31
-
30
להצעת החוק
,(תיקון לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית
התשע"ו-
2016
) –
,בהתאם למוצע הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית תוסמך
להכריז על מתחם, כמתחם לפינוי ובינוי, ללא הגבלת זמן, אם במתחם קיימות24
יחידות דיור לפחות וקיים תכנון ראשוני לבניית מכפלה של מספר יחידות הדיור
הקיים, ולכל הפחות בניית70
יחידות דיור (ואף הוראת שעה שמאפשרת לבצע
)הכרזה זו גם במתחמים בהם מספר מועט יותר של יח"ד.
אנו
מתנגדים
לקביעת מתחם כמתחם לפינוי ובינוי
לצמיתות.
הניסיון הצבור
בנושא מראה כי
חלק מהאזורים הללו עוברים שינויים רבים לאורך זמן, לרבות
במאפייניהם הדמוגרפיים, בהיקף הביקוש לדיור בהם, ובמיוחד בערכי הקרקע
(למשל שכונת נווה שרת בתל אביב-
)יפו
, כך שהצורך בהכרזה על מתחם
כמתחם
פינוי בינוי ,
.משתנה אף הוא
למען הסר ספק נבהיר כי התנגדותנו לקביעה לצמיתות חלה גם ביחס למסלול
.)קביעת מתחמי פינוי ובינוי באמצעות הועדות המחוזיות (בשינויים המחויבים
3.5
.
( פסקה3
) לסעיף20
להצעת החוק (סעיף12א(א1
) לחוק העיקרי, כנוסחו בהצעת
)החוק –
אנו
מתנגדים
לשילוב נציג הרשות להתחדשות עירונית בוועדות הערר על
החלטות הועדות .המקומיות אין מקום לייצר היררכיה שבה החלטות הועדה
המקומית נמצאות תחת ביקורת שיפוטית של הרשות להתחדשות עירונית, שכלל
אינה
גורם מתכנן ואינה חלק ממערכת התכנון המסודרת
. מנגד לכך, נראה לנו
ראוי
ואף רצוי לקבוע ישיבות תדירות בין הרשות המקומית לבין הרשות להתחדשות
עירונית, לצורך עדכונים בסטטוס הפרויקטים ולצורך הסתייעות ברשות
להתחדשות עירונית
ב .הסרת חסמים כאלו ואחרים
3
3.6
.
( פסקה4
) לסעיף20
להצעת החוק (סעיף31
)א לחוק העיקרי, כנוסחו בהצעת החוק
–
מוצע
,בהצעת החוק כי תיבחן עמידתה של
הועדה
המקומית ביעד להוצאת
,היתרים מכח תכניות התחדשות עירונית כאחד השיקולים לקביעתה כועדה
מקומית עצמאית .
אנו
מתנגדים
לכך
נחרצות.
קביעת יעדים להוצאת היתרים על ידי הרשויות המקומיות, ללא כניסה לעובי
הקורה לצורך
הבנת החסמים בפני הוצאת היתרים, וכן הנסיבות שאינן מאפש רות
לעתים הוצאת היתרים, תביא בהכרח לרישוי חפוז, לא אחראי, עד כדי מסוכן של
פרויקטים, שיסבו נזקים תכנוניים, סביבתיים, בריאותיים וכיו"ב לרשויות
,המקומיות ולתושביהן. ה"איום" המפורש בדמות שקילת העמידה ביעד ההיתרים
לצורך הסמכת ועדה מקומית כוועדה מקומית עצמאית, א ,ו שלילת סמכות זו
מהווה תמריץ שלילי לעבודה מקצועית ונכונה, ומבכר עמידה בסטטיסטיקות
.פשטניות שאינן מתייחסות לתמונת המצב במלואה
בעניין זה נדגיש, כי
לא ניתן להסתכל על פרק זה
כעומד בפני עצמו ובנפרד מיתר
פרקי חוק ההסדרים העוסקים בתכנון ובניה, ומיזמות חקיקה המקודמות מחוץ
לחוק ההסדרים. גם פרק זה מצטרף ל
מטר של י זמות להצר את סמכותן של
הועדות המקומיות, ובמיוחד הועדות העצמאיות
, ללא כל הצדקה וצידוק .
:יתירה מזה
מגמה זו מנוגדת לגמרי למטרות הביזור ו למטרתו של תיקון101
לחוק
התו"ב , וכל הניסיונות הללו
לבטל ,ב"שיטת הסלמי,"
את השינוי שבוצע בתיקון
101, יפגע
ו
.ביכולת לממש את כלל התיקון
למותר לציין כי
התי
קון שאפשר להכיר בועדות כעצמאיות ,
לא יושם מספיק זמן
כדי שנוכל להסיק שיש בכלל צורך בשינוי המוצע , ונראה כי בולמוס החקיקה
בתחום התכנון והבניה, שמאפיין את השנים האחרונות, איבד כי וון, והכאוס
מחלחל ל-
."שטח" ומייצר קפאון בשוק שמשווע ליציבות
אנו סבורים כי יש לחזק את מערך הרישוי המקומי בתקנים ובמשאבים, להבין
לעומק את השיקולים בפניהם ניצבות רשויות הרישוי, ולפעול להסרת חסמים
באופן סדור ומושכל–
.ללא כפיית יעדים שסבירות התממשותם נמוכה
3.7
.
סעיף3
( א לתוספת השלישית לחוק העיקרי (כנוסחו בפסקה6
) לסעיף20
להצעת
)החוק –
,בהתאם להצעת החוק
ברירת
המחדל של היטל השבחה במתחם פינוי
ובינוי יעמוד על25%
, כאשר הועדה המקומית רשאית, עד ליום2022
01.05.
, לקבוע
אזורים בתחומה, בהם יעמוד היטל ההשבחה על שיעורים שונ( ים50%
,
25%
או
0%
.)הו עדה המקומית תהא רשאית לשנות את שיעורי היטל ההשבחה בהתאם
לסקאלה כמתואר לעיל, אחת ל-5
שנים (ב-
01
במאי במחזוריות של אחת ל-5
.)שנים
,כמו כן
המדינה
מבקשת לקבוע, כי "אזור", לצורך הפעלת סמכות
הרשות
המקומית
לקבוע
היטלי השבחה בשיעורים שונים (
50%
,
25%
או0%
) באזורים
,שונים
הוא שטח שלא יפחת מ-
50
.דונם
אנו
מתנגדים
לכך בתוקף.
4
3.7.1
.
השלטון המקומי
מתנגד
להפחתות כוללניות של היטל ההשבחה, או שינוי
המצב
הקיים
בחוק. היטל ההשבחה נועד לאפשר את מתן המענה הנדרש
לפיתוח
תשתיות עירוניות וצרכים ציבוריים למתחמים אלה, אשר מגדילים
.משמעותית את הציפוף
( "במצב הדין החל כיום, עומד היטל ההשבחה על שיעורו "הרגיל50%
מההשבחה) בפרויקטים של פינוי-
בינוי, כאשר קיים סעיף המאפשר לרשות
המקומית ולשר הממונה
לתת פטור במקרים המתאימים. מבין הפרו יקטים
השונים יש רבים שהם רווחיים לאור ערכי הקרקע והביקושים, ואין שום
סיבה לתת פטורים בגינם, בטח לא פטורים גורפים. הפרויקטים הללו
מעמיסים מאוד על התשתיות העירוניות, והיטל ההשבחה הוא שמאפשר את
.מתן המענה הנדרש לצרכים הציבוריים של התושבים
אנו סבורים כי יש לה ותיר את המצב המשפטי הנוכחי על כנו. זהו מנגנון
מאוזן, הקובע מצד אחד ודאות לשוק (קיבוע היטל ההשבחה על שיעור של
%
50
, כברירת המחדל), תוך יצירת גמישות ודינמיות, ההכרחיים לקידום
.)הליכי ההתחדשות העירונית (פטור מלא או חלקי, באישור השרים
קידום הליכי התחדשות עירוני ,ת מחייב לא אחת התייחסות דיפרנציאלית
בין שכונה לשכונה, לעתים אפילו בין רחוב אחד לרחוב אחר הסמוך לו, וזאת
בזמנים ובתקופות שונות, על פי השתנות הנסיבות הכלכליות והתכנוניות
באותו רחוב, שכונה, עיר ואפילו במדינה כולה. אין מקום לקבוע שיעור הנחה
קבוע (ברירת המחדל של25%
,), כמבוקש בהצעת המחליטים אין זה נכון
לייצר סולם השבחה עם שלבים מעטים וקשיחים (פטור מלא, רבע השבחה או
)מחציתה ואין זה נכון להכניס את נושא ההתחדשות העירונית לסד קשיח של
שיעור היטל השבחה קבוע, שאינו משתנה למשך5
.שנים
ההסדר המוצע
,בדבר הפחתת/ קיבוע היטל ההשבחה לא רק שלא ,ייצר וודאות תכנונית
אלא א
ף י
סרבל את הליכי התכנון, ו
י וסיף עומס ובירוקרטיה מיותרים. יתירה
מזה, וכאמור לעיל: השיטה המוצעת תעודד יזמות ורווחים של היזמים אך
.לא התחדשות עירונית במקומות שנדרשים לה בפועל
בשולי הסוגיה (אך
בשום אופן לא בשולי חשיבותה) יוער, כי לנוכח ההגדרה
של "תכנית פינוי ובינוי" שבסעיף3
א(ה) לתוספת השלישית לחוק העיקרי
(כנוסחו בהצעת החוק), לא ברור מה גורלו של מתחם פינוי ובינוי שתוכנן ע"י
.ועדה מחוזית, ומה גורלם של היטלי השבחה בגין מתחם שכזה
3.7.2
. אנו מתנגדים לקביע ה, כי הגדרת "אזור", לצורך הפעלת סמכות
הרשות
המקומית לקבוע היטלי השבחה בשיעורים שונים (
50%
,
25%
או0%
, לפי
הצעת החוק ,) באזורים שונים
הוא שטח שלא יפחת מ-
50
.דונם
?מדוע המדינה מבקשת לכפות על הרשויות המקומיות הגדרה בשטח כזה
?מדוע שלא תשאיר לרשות המקומית לקבוע בעצמה את החלוקה האזורית
הצעת החוק מבקשת לגז
ור גזירה שווה בין רשויות שונות
, ו מתעלמת
מהשונות ביניהן, ש מאוד רלוונטית לנושא–
,הן מבחינת הגודל, הצפיפות
/מצאי פוטנצ יאל שטחי
ה
ציבור ו
ה שטחים
ה
ירוקים, הצרכים
'של האזור וכו.
5
ברשויות מקומיות רבות, בתוך מתחם של50
דונם יש שונות גדולה בין ערכי
,הקרקע:למשל כתוצאה מהבדלים בקרבה לתחבורה, לשירותי ציבור
.'וכד
בהתחדשות עירונית יש
צורך במירב הגמישות ובראי ה מעמיקה וברזולוציה
,גבוהה הרבה יותר מזה
ב כדי לייצר תכנון נכון יותר, ובכדי להתאים את
שיעור
היטל
,ההשבחה המתאים למצב המתחם, נסיבותיו, ערכי הקרקע שלו
וה .שינויים בנסיבות הללו
כל אלה מוכיחים כי לא נכון לבצע תכנון "כלל ארצי", ומחזקים עוד יותר את
,תפקידו וחוזקותיו של התכנון המקומי
אך לא פחות חשוב מכך–
מחזקים
את דעתנו שכוונתו האמיתית של
משרד ה
אוצר בהסדר מוצע זה ,א הי
להפחית את היקף נטל ההשבחה המוטל על היזמים, על חשבון פגיעה קשה
,ביכולתה של הרשות המקומית להגן על מקורותיה לטובת פיתוח העיר
.תשתיותיה, מבני הציבור והמרחב הציבורי שלה
3.8
.
סעיף 4(8
( ) לתוספת השלישית לחוק העיקרי (כנוסחו בפסקה6
) לסעיף20
להצעת
)החוק –
מוצע בהצעת החוק, כי
שר המשפטים יוסמך לקבוע בתקנות כללים
.אחידים ומחייבים לצורך חישוב היטל ההשבחה שיחול בגין תכניות פינוי ובינוי
אנו סבורים כי מדובר בנושא המצריך ישיבה על המדוכה וגיבוש מתווים–
וריבוי
הפסיקות המבקשות ליצוק תוכן ופרשנות בסוגיות שונות הנוגעות לחישוב היטלי
.ההשבחה, מעידות על הצורך האמור
יש להקים צוות,
לו יהיה שותף השלטון המקומי, ובמסגרתו ילובנו סוגיות שונות
הנוגעות לחישוב היטלי השבחה – לא רק במתחמי פינוי ובינוי.
כחלק
מהחשיבה הנדרשת בנושא, יש לתת מענה גם לגידול בהוצאות השוטפות של
הרשומ"ק (ולא רק לגידול בצרכי הפיתוח, הממומן באמצעות היטלי ההשבחה
ואשר עליו לא ניתן לוותר, כאמור לעיל), על מנת שתוכל לממן מתן שירותים
.שוטפים לתושבים
3.9
.
סעיפים28
ו-
29
להצעת החוק – סעיפים אלה מבקש
ים
לבטל את סעיף2
ג(ב) לחוק
רשות מקרקעי ישראל, התש"ך-
1960
, המחייב העברת כספים בגין אי שיווק
המספר המזערי של יחידות הדיור בהישג
יד, מרמ"י לקרן להתחדשות עירונית , וכן
מבקשים לקבוע כי ,כספים שנצברו בקרן להתחדשות עירונית עד לביטול המנגנון
יועברו לתקציב הרשות להת חדשות עירונית וישמשו לצורך מימון הסכמי המסגרת
להתחדשות עירונית.
אנו
מתנגדים נחרצות
.לביטול מקור שיכול לממן פרויקטים של התחדשות עירונית
כל
יוזמה
של המדינה לתקצוב התחדשות עירונית צריכה לבוא
בנוסף
לכספים
שצריכים להיות מופרשים ע"י רמ"י לקרן להתחדשות עירונית, כקבוע בחוק, ולא
.במקומם של כספים אלה
מבלי לגרוע מהתנגדותנו כאמור , אנו מתנגדים נחרצות לקביעה כי הכספים שנצברו
בקרן למן ההחלטה על הקמתה בשנת2014
(!!), יועברו לתקציב הרשות
.להתחדשות עירונית
6
כספים אלה צריכים להשאר בקרן להתחדשות עירונית, שצריכה לפעול לצד
תקציבי הרשות להתחדשות עירונית (העומדים בפני עצמם), ולהוציא מן הכח אל
הפועל פרויקטים של התחדשות עירונית, לרבות פרויקטים
של "הסכמי גג
"להתחדשות עירונית.
יובהר ויודגש : פרויקטים של התחדשות עירונית הם עצומים ונדרשים להם כספים
רבים, שחלקם (הקטן) בלבד מצוי בקרן להתחדשות עירונית, ולשם קידום המטרה
הלאומית של התחדשות עירונית, בדגש על אזורי הפריפריה, יידרשו כספים רבים
.והשקעת משאבים ותקציבים נוספים, מטעם המדינה
נציין כי חרף ה
עובדה כי הקרן להתחדשות עירונית הוקמה בתיקון מ-
2014
,
ומטרותיה הוגדרו באותו התיקון (לרבות חובת דיווח לועדת הפנים והגנת הסביבה
של הכנסת), לא בוצעו על ידה פעולות רבות, ולמעשה פועלת היא במחשכים. אנו
סבורים כי הגיעה העת "לתת דחיפה" לפעילות הקרן, ואנו דורשים לערב
את
.השלטון המקומי בכל הנוגע לפעילות זו
4.
אשר על כל האמור לעיל, אנו מתנגדים לפרק שבנדון ומתנגדים להכללתו כפרק בחוק
.ההסדרים
יצוין כי הערותינו אלה אינן ממצות את כלל התייחסותנו, ואנו שומרים על זכותנו להוסיף
.ולשנות, בהמשך
נבקש להציג את הנושאים בדיוני הועדה ברא שותך, באמצעות נציגים מטעמנו שישתתפו
.בישיבות
,בברכה
עו"ד אי תן אטיה שלמה דו לברג
מנהל כללי
מנהל כללי
פורום ה-
15
מרכז השלטון המקומי