חומר רקע

3 Oct 2021 ,לכבוד ווליד טאהא יו"ר ועדת הפנים והגנת ,הסביבה שלום רב שיכון ובינוי- הנדון: הערות מינהל קהילתי 'יובלים', להצעות לפרק ד' בחוק ההסדרים רקע מנהל קהילתי''יובלים מאגד תחתיו ארבע שכונות מערב-בדרום,ירושלים בהם חיים-כ60אלף.תושבים בפתח הדברים המנהל מבקש לברך על הניסיונות להגדיל את מלאי הדירות ולהסיר חסמים בתחומי ההתחדשות.העירונית יחד עם,זאת אנו מבקשים להתייחס למספר סוגיות אשר לא ניתן להן פתרון מספק במסגרת הצעת .החוק בתוך מרחב יובלים סומנה שכונת 'קרית'היובל להתחדשות עירונית .אינטנסיבית קרית היובל היא שכונה ותיקה בת-כ23אלף,תושבים המתגוררים -ב7200יח"ד.קיימות בארבע השנים האחרונות אושרו בקרית היובל תוספת של -כ2600יח"ד בהתחדשות עירונית-ב12תוכניות,שונות בנוסף קיימות עוד-כ7000 יח"ד בתהליכי תכנון,שונים בעוד-כ20תב"עות.נקודתיות כל אלה הופכים את מרחב גנים-יובלים למרחב בעל מספר והיקף תוכניות להתחדשות עירונית הגדול ביותר במדינת ישראל.בשנה האחרונה התחיל תהליך מימוש ובנייה של פרויקטים להתחדשות,עירונית כך שכבר השנה נבנות-כ800יח"ד דיור בינוי-בפינוי ותמ"א38 , כאשר הצפי לחומש הקרוב עומד על מימוש של מעל2000יח"ד.תוספתיות המינהל,הקהילתי בעזרת הצוות המקצועי ותושבים המתנדבים בפורומים ,השונים ליוו עד כה תושבים ובעלי דירות-בכ20פרויקטים שונים של התחדשות ,עירונית ועמדו על שלל האתגרים והבעיות שיוצרים תהליכי התארגנות לקראת עסקאות,בינוי-פינוי יחסים בין יזמים לבעלי דירות ובין בעלי דירות ובין.עצמם כמו,כן המינהל הקהילתי עוקב אחר האפקט המצטבר של תהליך מימוש התכניות וצופה על תהליכים ותמורות שקרו בתחום במהלך5 .שנים מתוך אותו הניסיון המצטבר אנחנו מבקשים להציע תוספות והערות להצעות לפרק'ד בחוק ההסדרים (עמוד873 , סעיף22 .) 'רח צ'ילה8 ,ירושלים9683205 :טל02-6414896 :פקס02-6430069 [email protected] ,ראשית אנו רוצים להביע תמיכה בחוות הדעת מטעם היועצת המשפטית של הכנסת שגית אפיק מיום1.9.21 :ולפיה "תיקון מורכב מאד ומעורר בחלקו קשיים משפטיים .מהותיים בין,היתר בעניין זכות הקניין של בעלי דירות במתחמי פינוי בינוי באופן שנדרש דיון מעמיק בסוגיות.אלה אין קשר".לתקציב אנו מצטרפים.לדברים לדעתנו אין לכלול את תיקוני החוק המוצעים במסגרת חוק ההסדרים אלא בחקיקה ייעודית,לנושא הנדונה בנפרד וכוללת דיון ציבורי,ומעמיק אשר יאפשר לקבל תמונה .בינוי-רחבה על מגוון האינטרסים והמשמעויות עבור כלל המשתתפים בתהליכי פינוי כמו,כן מקריאת הצעת החוק נראה כי החוק מיועד על מנת לתת ליזמים דרך להתמודד עם חוסר האכיפה של חוק התכנון והבניה בכל הקשור לעבירות בנייה בתחומי מבנים,קיימים המיועדים לעבור.התחדשות עבירות בנייה מסוג זה הינן נפוצות,מאד בפרט במבנים.ישנים ההנחה המובלעת בחוק היא כי עבירות אלו מקשות מאד להשיג את ההסכמות הדרושות לצורך הוצאה לפועל של תכניות פינוי ,בינוי וכי הן מהוות פתח להתארכות משמעות של תהליך המשא ומתן בין היזם לבין הדיירים עד לכדי סחטנות של.ממש במקום שהמדינה תגדיר בצורה הגיונית מהן עבירות בניה ומה מועד ההתיישנות,עליהן וגם תדאג,לאכיפה המדינה מגדילה את כוחם של אזרחים אחרים (יזמים של פרוייקטי התחדשות)עירונית כנגד עברייני .בנייה נושא זה יכול לקבל פתרון מיטבי יותר על ידי תיקון חוק התכנון,והבנייה הבחנה בין עבירות מהותיות (כמו בניה החורגת מקווי בניין או השתלטות על שטח )ציבורי לבין עבירות מינוריות (כמו פתיחת חלון או סגירת.)מרפסת הצעת החוק ברצונה לזרז את קידומם של הפרויקטים שומטת את ההגנות הראויות עבור דיירים .אלו ,בנוסף לפני שנתייחס באופן נקודתי לסעיפים בחוק המקודם,כעת אנו מבקשים להתריע כי החוק המוצע מתייחס למנגנונים המיועדים לחידוש יחידות דיור,בלבד בעוד שהתחדשות עירונית אמיתית כוללת חידוש משמעותי של השטחים והמבנים .הציבוריים ועל כן אנו מבקשים להביע תמיהה על כך שלא מוצעות רפורמות לטיפול בהסרת החסמים הקיימים כיום לחידוש השלד,הציבורי נושא שיש לו חשיבות עליונה בתהליכים.אלו(ראו נספח א בסוף המסמך-מימון חידוש .והרחבת התשתיות הציבוריות באזורי התחדשות עירונית :להלן התייחסות נקודתיות לסעיפים בחוק המקודם כיום .א. אחוז ההסכמה 'רח צ'ילה8 ,ירושלים9683205 :טל02-6414896 :פקס02-6430069 [email protected] 1 .עבור מספר רב של בעלי דירות עסקת פינוי בינוי אינה עסקה כלכלית,בלבד אלא קשורה לתפיסת המקום והשייכות שלהם לאזור בו הם בחרו,לגור במקרים רבים לאורך שנים רבות והוא מהווה את מרכז.חייהם הערך שהם מוצאים במגורים במקום גדול פי כמה מהערך הנדל"ני המוצע להם בעסקאות .בינוי-פינוי ולכן אנו מבקשים שלא לא להוריד את אחוז ההסכמה ל66%אלא להשאירו על75%בשלב.ראשון ההצעה האמורה מובילה למצב בו מיעוט משמעותי (שיכול למנות גם עשרות משקי)בית שאינו מעוניין בעסקת פינוי בינוי במתחם בו הוא,מתגורר נותר למעשה מול שוקת,שבורה ללא כל חלופה אמיתית וללא אפשרות מעשית לבחור שלא לצאת לדרך הקשה של .תהליך פינוי בינוי 2 .ככל שהמחוקק אכן יבחר להוריד את אחוז ההסכמה,הנדרש אזי יש לכל הפחות לתת משקל עודף לבעלי דירות המתגוררים המתחם על פני בעלי .דירות שמשקיעים ורק משכירים את הנכס שלהם .ב. מניעת סרבנות של דיירים עקב בנייה או שימוש שלא כדין בנכס 1.יש להכיר במורכבות של הנושא בנייה או שימוש שלא כדין בנכס ולא להכליל .אותו במסגרת חוק ההסדרים 2.אנו סבורים שלמעשה החוק המוצע הוא הפרטה של אכיפת חוקי הבניה על ידי העברת האכיפה ליזמים שהם בעלי,עניין מה שעלול לגרור אכיפת,יתר .לרבות בגין עבירות קלות, כאשר אל מול היזם ניצבים לעיתים דיירים קשיי יום 3.יש ליצור הבחנה בין עבירות בנייה שחורגות משטח הדירה (כמו בניה בשטח)ציבורי ובין עבירות בניה שנעשו במסגרת השטח של אותה דירה (סגירת,מרפסת פתיחת חלון או.)דלת לא ראוי שהאחרונות ישמשו כדי לשלול מאדם את זכותו.בהתנגדות אילולא ייקבעו כללים ברורים לגבי מה נכלל בגדר "עבירת"בניה לצורך חוק זה ומה לא-הרי שנהיה עדים בשנים הקרובות לציד .מכשפות והאשמות שווא שנועדו להפחיד בעלי דירות חלשים 4.יש להחריג שימוש בשטחים משותפים שנעשה בהסכמת כלל הדיירים ל דוגמא-בבניה כגון,''שמיניות בהם נפוץ השימוש בחצרות משותפות על ידי כל או רוב.הדיירים כמו כן יש להבחין בין עבירות בנייה הכוללות השתלטות על שטח,משותף ובין עבירות בנייה שאינן פוגעות בחלוקת הרכוש .המשותף 'רח צ'ילה8 ,ירושלים9683205 :טל02-6414896 :פקס02-6430069 [email protected] .ג. תביעה של דייר סרבן 1 .יש להוציא מהחוק את אפשרות ליזם לתבוע את הדיירים,במקרים רבים הדיירים מגיעים מרקע סוציו אקונומי נמוך ואין באפשרותם להתמודד כלכלית מול תביעה.שכזו אם יאפשרו ליזמים לתבוע את,הדיירים אנו חוששים .מתביעות יעשו תכופות אשר ייצרו כאוס חברתי 2 .ככל שהמחוקק יבחר בכל זאת לאפשר ליזם לתבוע,דיירים אזי חובה על .המדינה לספק סעד והגנה לנתבעים לפי מבחן הכנסה "ג. תיקון עיוותים בחוק ויצירת "גזרים" במקום "מקלות אנו סבורים שבמקום לפעול בשיטת"ה"מקל כלפי אוכלוסיה המעוניינת לשמר את מצבה ולהשתמש כדין בזכויות הקניין,שלה יש מקום לעודד בניה :בינוי באמצעות יצירת "גזרים". כך לדוגמא-במתחמי פינוי 1.קביעת נספחי,תחזוקה ובו מפרט צפי עתידי לתחזוקת מבנים למשך 50שנה,לפחות כחלק ממסמכי התכנית שיש להגיש לועדות.התכנון זאת על מנת להקטין את התנגדותם של דיירים החוששים מהסיכון .הכרוך בתחזוקת מבנים גבוהים 2.מתן אפשרות לקבלת הטבות המס לבעלי דירות המתגוררים בדירותיהם על מנת שיוכלו להתחיל בחיים חדשים במקום להיכנס .לתקופת שכירות ארוכה ומייגעת ומעברי דירה 3.מתן פיצוי כספי לבעלי הדירות מכל גיל ולא רק בגיל70כפי שמצוי .בחוק כיום 4 .אפשרות למכור את הנכס ולרכוש חדש תוך מתן פטור מס,שבח מס .רכישה, והיטל רכישה 5.הגברת הוודאות לדיירים על ידי הגדרת מפתח.תמורות נציין שחלק מבעלי הדירות בבניין לא מעוניינים לחתום בשל חשש (ככל הנראה )מוצדק כי הם אינם משיגים את התמורה,המיטבית נוכח הצגת הצעה .יחידה כיום הדבר היחיד שנידון הוא'מטראז הדירה,הנוסף מרפסת .וחניה אך נעדרים היבטים של,גימור מפרט,דירה מספר קומות .בבניין, חזית הדירה (כיוונה), מספר דירות בקומה, עלות תחזוקה ועוד 'רח צ'ילה8 ,ירושלים9683205 :טל02-6414896 :פקס02-6430069 [email protected] טבלת:סיכום התייחסות נקודתית לסעיפים בחוק אחוז ההסכמה ההצעה האמורה מובילה למצב בו מיעוט משמעותי (שיכול למנות גם עשרות משקי)בית שאינו מעוניין בעסקת פינוי בינוי במתחם בו הוא,מתגורר נותר למעשה מול שוקת,שבורה ללא כל חלופה אמיתית וללא אפשרות מעשית לבחור שלא לצאת לדרך הקשה של .תהליך פינוי בינוי ככל שהמחוקק אכן יבחר להוריד את אחוז ההסכמה ,הנדרש אזי יש לכל הפחות לתת משקל עודף לבעלי דירות המתגוררים המתחם על פני בעלי דירות .שמשקיעים ורק משכירים את המכס שלהם סרבנות של דיירים עקב בנייה או שימוש שלא כדין .בנכס להוציא מהחוק--החוק המוצע הוא הפרטה של את האכיפה של חוק עבירות בניה-מעבירים את הנושא ליזמים נושא שבמקרים רבות הוא תוצאה של הזנחה של .המדינה .תביעה של דייר סרבן יש להוציא מהחוק את אפשרות ליזם לתבוע את הדיירים, יצירת""גזרים במקום ""מקלות מתן פיצוי כספי לבעלי הדירות מכל גיל ולא רק בגיל 70 . .הגברת הוודאות לדיירים, להגדיר מפתח תמורות אפשרות למכור את הנכס ולרכוש חדש תוך מתן .פטור מס שבח, מס רכישה, והיטל רכישה מימון חידוש והרחבת התשתיות הציבוריות באזורי התחדשות עירונית הנושא כלל לא מטופל ומהווה חסם משמעותי (ראו נספח .)א עידוד דיירים להצטרף לתהליכי התחדשות עירונית .באמצעות טיפול משמעותי בתשתיות הציבוריות 'רח צ'ילה8 ,ירושלים9683205 :טל02-6414896 :פקס02-6430069 [email protected] ,בברכה דור לוי, יו"ר הנהלת מינהל הקהילתי יובלים ד"ר אסף שפנייר, יור ועדה הפיזית, מינהל קהילתי יובלים 'רח צ'ילה8 ,ירושלים9683205 :טל02-6414896 :פקס02-6430069 [email protected] - נספח א מימון חידוש והרחבת התשתיות הציבוריות באזורי התחדשות עירונית כפי שציינו,קודם בהתחדשות עירונית אמיתית נדרש לחדש את התשתיות הציבוריות ולא רק את יחידות.הדיור ישנם חסמים ,ניהוליים קנייניים,וכלכליים המונעים מהרשויות המקומיות לתכנן ולממש את התשתיות באופן מותאם להיקף ולקצב התקדמות התוכניות להתחדשות.העירונית,למשל יש להתייחס להיבטי השימוש בקניין הציבורי ובאופן בו יוצרים ומתפעלים את השטחים הציבוריים באזורים.מצטופפים נדרש לבחון אפשרויות להוספת שטחי ציבור בעזרת הצרחת שטחים או ;הפקעתם להגדיר מנגנוני תחזוקה של שטחים פרטיים פתוחים ושל מבני ציבור בתוך מבנים;פרטיים ליצור מנגנונים לשיתוף פעולה משרדי-בין שיאפשרו ביצוע בפועל של שימושים ציבוריים מעורבים (כיום אין מימון מתוזמן ומתואם של שימושים )שונים.ועוד חשוב לציין –כפועל נגזר ממנגנון הרווח,היזמי עיקר ההתחדשות של יחידות דיור כיום מתבצע בתוכניות נקודתיות–פינוי של בניין ובניית בניין,חדש גבוה וגדול,יותר על אותה החלקה.בדיוק שיטה זו מקשה על פיתוח מענים ציבוריים מפותחים ותיקון טעויות תכנוניות שנעשו בעבר ובכך מגבילה את איכות החידוש ומערערת על האפשרות ליצור .התחדשות בת קיימא – כזו שלא תדרוש מילדינו להתמודד עם הצורך לבצע התחדשות עירונית נוספת באותו אזור מצולק אנו מבקשים להתריע כי ביטול הקרן להתחדשות עירונית מערער את בסיס המימון לטיפול בתשתיות.התומכות כאשר מקימים שכונה על קרקע,פנויה התיקצוב הנדרש לפיתוח המתחם מגיע מהתמלוגים על.הקרקע בהתחדשות של שכונה ותיקה אין תמלוגים.שכאלו נדרש להגדיר את המקור התקציבי שיאפשר את התמיכה בהסכמי.המסגרת תחת ההנחה שמדובר בסעיף בתקציב,המדינה נדרש להגדיר מי ינהל את הסעיף התקציבי הזה (משרד?השיכון משרד ?הפנים או אולי משרד ראש,)?הממשלה מהם הקריטריונים לתיעדוף תקציבי (אם פרוייקטים מתקדמים מהר בירושלים וברמת גן–האם יהיה די מימון או שיהיה צורך,)בתיעדוף ומי מנהל את המעקב והתיעדוף של הנושאים .הללו מהנסיון המצטבר בקרית,היובל אנחנו מבקשים להפנות את תשומת הלב שסל הכלים הקיים כיום ואוסף הפתרונות ,המוצעים מתמקדים בחסמים להתחדשות באיזורי ביקוש.בלבד החסמים באזורים פריפריאליים הם.אחרים נכון,להיום חידוש יחידות הדיור נסמך על מנגנון של שוק חופשי עם התערבות מזערית של.הרגולטור משמעות,הדבר שההתחדשות מתקדמת באזורים.""רווחיים לעומת,זאת באזורים רבים בהם נדרשת התחדשות אינטנסיבי ערכי הקרקע יוצרים מכפיל .ציפוף גבוה מידי, ונדרש שידרוג כה גדול בשלד הציבורי, שמונע מתוכניות התחדשות איכותיות להבשיל בהם המנגנונים הקיימים כיום אינם מספקים את הנדרש כדי לקדם את ההתחדשות באזורים.אלו רבות דובר על מנגנון הקרקע המשלימה–אך אין עיגון סטטוטורי הקושר בין הקרקע המשלימה לבין הפרוייקט הזקוק לה ולא ברור כיצד תמומש ההתניה באופן שיוודא הטיפול באזור.המתחדש עולה החשש שהקרקע המובטחת,תיבנה והאזור המוזנח ישכח (כפי שכבר קרה .בקטמון). וזו רק אחת הבעיות. נדרש להרחיב את המסמך ולדון בחסמים באזורים פריפריאליים ולהציע להם פתרונות חשוב,מכך במרחב בו ישנן תצורות בנייה משני הסוגים–כאלו שיכולות להתחדש במנגנון היזמי הקיים וכאלו שחשוב שיתחדשו אך אינן יכולות להתחדש,כך עולה החשש שהסרת,החסמים,לכאורה כפי,שמוצע יציף את המרחב ביחידות דיור רבות באזורים"ה"קלים והרווחיים יותר.לחידוש הצפה זו יכולה לדרדר עוד את מצבם של האזורים הירודים הסמוכים ולפגוע בסיכוי.שיתחדשו הרי יש גבול למספר יחידות הדיור אותן ניתן להוסיף.לשכונה הקיבולת של השכונה נקבעת על בסיס היצע השטחים,הפתוחים תשתיות,ההתניידות ומבני.הציבור יש לגשת למרחב בראייה כללית ולשמר קיבולת מספקת כדי לתמוך בחידוש האזורים.הירודים השינויים המבניים המוצעים לא כוללים כלים שיאפשרו לרשויות מקומיות לחדש דווקא את האזורים הירודים והפריפריאליים.ביותר היינו מצפים לראות שינויים מבניים שיאפשרו תמיכה רבה יותר במצבים אלו–מנגנוני ניוד זכויות עירוניים או אף,ארציים הסרת חסמים לטיפול אזורי כולל באמצעות הפקעות והצרחת,שטחים .פיתוח מנגנון זכויות אוויר ועוד 'רח צ'ילה8 ,ירושלים9683205 :טל02-6414896 :פקס02-6430069 [email protected]