חומר רקע
א' בחשון, התשפ"ב
07
,באוקטובר2021
:סימוכין39578721
לכבוד
הועדה למיזמי תשתית לאומיים מיוחדים ושירותי דת
:הנדון התייחסות פרטנית להצעת המחליטים של חוק ההסדרים-
)פרק ג' (חוק המטרו
התייח
סות רשויות המטרו
:כללי
טרם ניכנס להצעת החוק ולאמור בה נבקש להתייחס למה שלא נכלל בהצעת החוק אבל ישפיע מאד
.על מצבן של הרשויות המקומיות
1.
סוגיית
תביעות לירידת ערך
שיוגשו לוועדות
המקומיות
מכח סעיף
197
לחוק התכנון והבניה
על תכנית המטרו–
חוק המטרו לא דן כלל בסו גיה זו ונשען על המצב הקיים לפיו החלטת
הות
"ל קבעה כי מדובר בתכנית דר
ך ולפיכך הועדות המקומיות יישאו במימון של
30%
ממה
שיפסק בתביעות אלו. מדובר
בחשיפה שהרשויות המקומיות לא מסוגלות לעמוד בה. הן
בטיפול המשפטי והשמאי באלפי התביעות שיוגשו ובוודאי לא בהיקף הפיצויי ם הבלתי ידוע
.שיהיו חשופות לו יצוין כי במסגרת ההידברות מול האוצר חלה התקדמות בעניין זה אך טרם
הגענו לסיכום סופי. יצויין רק כי במסגרת ההבנות שהגענו עם האוצר, הטיפול והמענה
לתביעות יחול על המדינה ולא על הועדות המקומיות ולפיכך יש להוסיף סעיפי חקיקה
המסדירים ס .וגייה זו
2.
סעיף
25
הגדרות–
2.1
. "מתחם ההשפעה "
–
האזור
הגאוגרפי הסובב תחנת מטרו כפי שנקבע
בתמ "א70
–
תמ"א70
אינה מאושרת ולא ברור מה יהיה .מתחם ההשפעה ע"פ המצגות של מתכנני
תמ"א70
מדובר על איזור השפעה גדול (רדיוס של800
מ"ר). מכל תחנה. מדובר ברדיוס
באופן אפקטי בי מכסה את רובה המכריע של העיר. מוצע כי עד לאישור של תמ"א70
'מתחם ההשפעה יהיה לפי מה שאושר בהפקדה לפי ס78
לחוק או בתאום מראש עם כל
.רשות ורשות על מנת שאכן מתחם ההשפעה יענה על הגדרתו ככזה
2.2
.
""שטח כולל מותר לבניה–
נבקש להוסיף בסיפא לסעיף את המילים "ולמעט שטחי בניה
שצ"פ+במגרשים בייעוד שב"צ או שצ"פ או ייעוד מעורב שב"צ
2.3
. "
תכנית
משביחה" –
הגדרת תכנית משביחה צריכה לענות על
מספר
.פרמטרים
2.3.1
. –
.תכנית בסביבת ההשפעה
2.3.2
. –
תכנית חדשה שהופקדה לא לפני1.1.23
.הרציונאל –
תכניות שהופקדו לפני
תאריך זה כבר נמצאות בשלבי תכנון
מתקדמים בועדה המקומית ו לא התייחסו
למטרו ולכן על תכניות אלו לא נכון להחיל את מס המטרו ואת היטל ההשבחה
.המופחת
2.3.3
. –
תוכניות שיאושרו החל מהמועד שצויין ובמהלך התקופה של15
שנה לאחר מועד
זה, כאשר בסמכות שר האוצר בהתייעצות עם שרת הפנים להאריך תקופה זו ב-
10
שנים נו( ספות5+5
.)
2.3.4
.
יש לתקן את הצעת החוק באופן שיובהר כי תוכנית משביחה הינה תוכנית אשר
הגדילה את השטח העיקרי העילי הכולל המותר לבניה
במגרש תכנוני
בשיעור העולה
על10%
מהשטח העיקרי העילי הכולל המותר לבניה במגרש ובלבד שנוספו לשטח
העיקרי העילי הכולל המותר לבניה במגרש
לפחות1,500
מ"ר, וכן בתוכנית משביחה
במתחם פינוי בינוי. במקרה זה יתקיימו עיוותים כך שבעל מגרש אשר כמעט לא נוספו
לו זכויות יחוייב במס מטרו רק בשל הסיבה שנכלל בתוכנית. כמו כן, יחול מס המטרו
על מקרקעין מחוץ לטווח ההשפעה רק בגלל שמרבית שטח התוכנית כלול בטווח
.ההשפעה
2.4
.
""תוכנית משביחה במתחם פינוי בינוי–
יש להוסיף להגדרת הסעיף גם תוכניות חדשות
מכח תוכניות כוללניות במתחמים שסומנו בתוכניות הכוללניות כמתחמים להתחדשות
עירונית וכן תכניות מכח סעיף23
לתמ"א38
. הרציונל–
לא כל תוכנית התחדשות עירונית
היא תוכנית שהוכרזה כמתחם פינוי בינוי מכח חוק פינוי בינוי, שכן לא תמיד יזמים או
.בעלי הקרקע בוחרים ללכת במסלול זה
3.
סעיף
27א (5
)) (ג –
כאמור ,מדובר
בפרויקט לאומי. לרשויות המקומיות אין מקור מימון
ייעודי
להשתתפות בפרויקט לאומי זה וכל סכום שיחליט שר האוצר יפגע למעשה בקופת
הרשוי
ות וביכולת שלהן לתת שרות לנושאים עליהם ה
ן אמונ
ות . יש לייצר לרשויות המקומיות
מקור מימון שיאפשר להם להשתתף בפרויקט זה ולא על חשבון
נושאים ופרויקטים
אחרים בו
הם
כבר ממילא מממנים . כבר היום נאלץ השלטון המקומי לממן יותר ויותר שירותים
ממלכתיים להם אחראית המדינה ו .בהעדר מימון מספיק נאלץ השלטון המקומי לממן בעצמו
לפיכך, ללא יצירת מקור מימון
יעודי לא יוכל השלטון המקומי לממן את הסכומים
(שאינם
חלק מהחקיקה )המבוקשים ממנו
. לפיכך מוצע להוסיף בפרק זה בחקיקה ו
כן בתיקוני
חקיקה
בחוקים
אחרים (לדוג' תיקונים בתוספת השלישית לחוק
ות )"ב
סעיפים שיאפשרו לרשויות
המקומיות להגדיל את מקורות המימון שלהן באופן שיאפשר להן להשתתף בפרויקט זה.
.לעניין זה העברנו למשרד האוצר הצעה לתיקוני עיוותים בתוספת השלישית לחוק תו"ב
4.
בנוסף ,
לעניין
קביעת הסכומים שיקבע שר האוצר בהתייעצות עם שרת הפנים ככל ולא תהי ה
הסכמה בין הרשויות ובין משרד האוצר לעניין קביעת הסכומים ומקורות המימון העניין
חייב
לחזור לכנסת לאישור על מנת שההחלטה לא תהיה חד צדדית ללא שמיעת והתייעצות
עם
הרשויות המקומיות הנוגעות בדבר
ולהוסיף בחקיקה מנגנון שיאפשר לרשויות המקומיות
להשיג/לערער על דמי ההש.תתפות ו/או קביעת ועדת חריגים לרשויות
.
5.
סעיף
28
–
היטל ההשבחה בתחום ההשפעה יעמוד על40%
במקום50%
כיום–
המשמעות
היא שמעבר להשתתפות המבוקשת בסעיף27
(5
))(ג
ומעבר
לחשיפה ל תביעות הפיצויים
,שיפסקו
נדרשות
הרשויות בהן עובר קו המטרו לוותר על20%
מהיטל ההשבחה של הן לטובת
הפרויקט. אנו חוזרים על טענתנו כאמור בסעיף הקודם לעניין מקור מימון
ונוסיף
כי במידה
ויוחלט לחוקק סעיף זה יש צורך לקצוב לו זמן. תכניות שיאושרו עד לתאריך מסוים יחולו
עליהם היטל השבחה בשיעור40%
.לא נכון להשאיר נושא שכזה ללא מסגרת זמנים (
15
שנה
+
5
+
5 ).
6.
סעיף29
(ד) מוצע לא להחיל מס מטרו על תכניות פינוי בינוי כהגדרתן בהצעה זו (בהתאם
להגדרה המתוקנת במסמך זה)
7.
לסעיפים
30
ואילך
עד
סעיף36
–
הע
יקרון
לפיו שומת הועדה המקומית היא השומה לצרכי
גביית מס המטרו–
:מקובל. יחד עם זאת יש לחדד מספר דברים
7.1
.
המדינה מטילה כאן עומס נוסף על הועדות המקומיות כמו גם עלויות נוספות בכל הנוגע
לחיוב ולגביית מס המטרו, טיפול במתן אישורים לטאבו ו/או הטיפול בערבויות לטובת
המדינה ובעיקר המשמעות היא שהמדינה רשאית אף היא ליזום הליכים על מקרקעין
שלא בבעלותה מה שיגדיל את העומס והעלויות על הועדות
המקומיות בהכנת שומות
.וטיפול בעררים לפיכך, על המדינה לתקצב את הועדות המקומיות על תוספת העלויות
.שיחולו עליהם, אם בתקצוב נפרד או כחלק ממס המטרו
7.2
.
סעיפים33,34
–
יש לקבוע חובת הודעה מידית של משרד האוצר ל
ו ועדה המקומית על
תשלום מס המטרו כדי שהועדה המקומית לא ת עכב מתן היתרים ו/או תעודות לרשם
.המקרקעין
7.3
.
סעיף35
-
יש להחיל את פקודת מיסים גביה על היטל ההשבחה הן בתחום ההשפעה והן
בכלל לאור הקושי הקיים גם כיום בגביית היטלי השבחה . כיום הגביה מסתמכת בעיקר
על גבייה פאסיבית כתנאי להיתר בניה או אישור לטאבו אלא ש
במקרים רבי ם לאחר
החלטת שמאי מכריע מוחזר היטל השבחה לנישום ולאחר מכן ועדת ערר משנה את
ההחלטה ולועדה המקומית לא עומדת עוד הזכות להתנות את מתן ההיתר או התעודה
.לצורכי הגבייה
8.
סעיף
36
–
להבנתנו רישת הסעיף כתובה בצורה לא ברורה. ההחרגה להבנתנו הינה לסעיף4
)(ג
בלבד ולא ליתר
.)הסעיפים הבאים אחריו. (אחרת ההחרגות לא ברורות
8.1
. לסעיף
36
)(א – לא ב
רור.ה הכוונה של התיקון. נשמח להסבר
8.2
. לסעיף
36
)(ב –
הסעיף מאפשר למדינה לדרוש שומה לפני מימוש במקרקעין שאינם
:בבעלות המדינה. המשמעויות הנובעות מכך הן
7.2.1
.
( הטלת עלות נוספת על הועדה המקומית עלות שומה וניהול הליך) ללא תשלום
אגרה (המדינה החריגה את
עצמה מ)תשלום האגרה.
7.2.2
.
שומה לפני מימוש הינה שומה שמחייבת את הנישום, את המדינה ואת הועדה
המקומית לכל דבר ועניין. הוצאת שומה שכזו מחייבת את כל הצדדים לה להליכים
בתוך45
יום כאמור בסעיף14
.לתוספת השלישית המדינה למעשה גוררת את בעל
המקרקעין ואת הועדה המקומית להליך כפוי רק בשל הרצון לדעת את גובה המס
שתקבל. כמו
כן, הסעיף כפי שמנוסח בהצעת החוק לא מסדיר באופן מפורט את
ההליכים אל מול בעל המקרקעין
.ומול הועדה המקומית וחובה להסדיר זאת
7.3
. לסעיף
36
)(ד -
כללי-לוועד
ה
המקומית ניתנה הסמכות לקביעת היטל ההשבחה. הועדה
המקומית סוברנית לקבוע את היטל ההשבחה על פי החוק ובהתאם לדין ולא נכון
.שהמדינה תערער על סמכות זו. לפיכך יש למחוק סעיף זה או לשנותו באופן משמעותי
:מבלי לגרוע מן האמור להלן הערות נוספות לסעיף
7.3.1
. ככל שתקבע ל מדינה זכות להגשת ערר או פניה לשמאי מכריע על שומת הועדה
המקומית בניגוד לעמדתנו כאמור, ובכל מקרה בכל הנוגע לעררים/פניה לשמאי
מכריע מצד הנישומים, הרי שהמנגנון שנקבע בסעיף ד' לא מסדיר באופן מפורט ומלא
את ההתנהלות במקרה שכזה. לא ברור מי הצדדים להליך, ברור שיש ל אפשר לוועדה
המקומית להיות צד להליך היות והדבר משפיע על היטל ההשבחה, הן ברמה
.הרוחבית (משפיע על שומות אחרות) והן ביחס לשומה הספציפית
7.3.2
.
ייתכנו גם הליכים בהם מה שיתקף הינו מס המטרו ולא היטל ההשבחה. יש
להסדיר הליכי השגה/ערר גם ביחס לכך. ולהבהיר שבמקרה שייקבע שא ין חבות במס
מטרו יהיה צורך להשלים את היטל ההשבחה ל50%
.
7.3.3
.
יש להבהיר אם במקרה שהמדינה היא העורר, זה "פותח" גם את שומת היטל
.ההשבחה. יש להבהיר בסעיף מה קורה אם הנישום מגיש ערר על היטל ההשבחה
.האם המדינה היא צד אוטומטי להליך
7.3.4
. יוער שוב כי הליכים כגון אלו יעמיסו מ אד על הועדה המקומית הן בהליכים
.שמאיים ומשפטיים והן בהוצאות
8.
לסעיף
37
–
העיקרון של שומת היטל השבחה היא שהחישוב נערך בהתאם לתכנית. כל מה
שמחוץ לתכנית אינו אמור להיות חלק משומת היטל ההשבחה ולפיכך כל האמור בסעיף זה
.אינו רלוונטי לעניין חישוב ההשבחה
9.
לסעיף
38
–
יש להבהיר כי הרשויות המקומיות לא יפגעו בתקבולי חלף היטל ההשבחה
המגיעים להם משיווק מקרקעי רמ"י כתוצאה מחבותה של רמ"י בתשלום50%
מתקבוליה
,לטובת המטרו. בנוסף יש
להחריג
מסעיף זה תקבולים שקיבלה
רמ "י כחלק מהסכמי גג
.שחתמה עם רשויות מקומיות
10
. פרק ד' לסעיף
43
)(ב–
מכיוון שתמ"א70
טרם אושרה, מבקשת המדינה לקבוע הוראות
לעניין תקופת הביניי
ם
וקובעת כי תחום ההשפעה (ככל שתמ"א70
)לא קיבלה עדיין תוקף
יקבע על ידי השרים וכי כל תכנית שטרם הופקדה עד ל1.8.21
לא תאושר אלא בהתאם
לכללים לעניין מס השבחת המטרו. לעניין זה נעיר שתי ה ערות. הראשונה–
אין הצדקה להחיל
הסדר זה כל עוד לא אושרה תמ"א70
. השנייה–
.לא נכון להחיל הסדר זה על תכניות בדיעבד
יש לאפשר הפקדת תכניות לתקופה של עד ולפחות1.1.23
ללא החלת הסדר זה היות ו"על
המדף" מצויות תכניות בהתהוות שתוכננו ונבדקו כלכלית ללא כל קשר לקיו מו של מטרו
ויזמים הסתמכו על המצב הקיים. קביעת תאריך מוקדם יותר או לחילופין קביעת תאריך
בדיעבד כפי שמבקשת המדינה יגרום לקריסה של תכניות שעבדו עליהם שנים ולעיכוב ונזקים
.משמעותיים ליזמים ולמשק
,ב ב ר כ ה
ערן פרידלר
מנהל אגף תקציבים וכלכלה