חומר רקע
בס"ד ז'אלול התשפ"א 15/8/21
תגובה תזכיר חוק התוכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022), התשפ"א – 2021, פרק ___: בינוי ושיכון
רבנים לזכויות אדם הנה עמותה ותיקה הפועלת לקידום צדק חברתי ובייחוד בתחום של אוכלוסיות החיות בעוני והמודרות ממוקדי קבלת החלטות. יש לנו מרכז זכויות בחדרה, הנותן שרות של מיצוי זכויות לתושבי חדרה, וואדי ערה והסביבה מזה 7 שנים. כמו כן אנו פועלים במישור הקהילתי ובקידום מדיניות. אנו מלווים קבוצות דיירים בתהליכי ההתחדשות העירונית וליוינו את הדיונים של חוק הרשות להתחדשות ובחוקי הלוויין מטעם משרד המשפטים מתחילתם.
טרם נתייחס ספציפית לנקודות השונות נבקש להדגיש עיקרון מנחה שלדעתנו ראוי שיעמוד מול עיני מעצבי המדיניות.
המטרה המרכזית ואולי היחידה העומדת בפני כותבי התקנות הוא להקל על קידום הליכי התחדשות עירונית והסרת חסמים מקצועיים ומשפטיים בתחום זה כדי להגיע ליעד מספק של התחלות בנייה.
דא עקא, שכאן טמונה לדעתנו הבעייה. החשיבה והתכנון של תהליכי התחדשות עירונית חייבים להיות בראיית זמן כוללת. פתרון המגורים חייב להיות בר קיימא לאורך זמן רב. ההתמקדות בשלבי התכנון והבנייה בלבד מתעלמת מהשלבים היותר קריטיים להצלחה של פתרון המגורים. פתרון מוצלח אינו רק בשלב האכלוס והמגורים אלא בשלבי האכלוס והמגורים לאורך זמן בשנים הארוכות שאחריו. מה תהיה חווית התושבים הגרים בשכונה החדשה? האם יהיה תהליך היטמעות נכון בין הדיירים הוותיקים לחדשים? או שמא תהה ג'נטרפיקציה - הדרת הוותיקים אל מחוץ לשכונה? האם יהיו פתרונות כוללים לצרכים השונים?
כמו כן, אין זה מספיק להתמקד בבניינים עצמם ולא לדון במעטפת הכוללת. למשל, האם ישנם פתרונות תחבורה, נגישות, מערכות חינוך אינטגרליות ועוד?
ההסתייגויות שלנו לתקנות החוק נובעות מהחשש שתקנות שנועדו להתרת חסמים יביאו בסופו של דבר לחסמים חברתיים הרבה יותר משמעותיים.
ככלל, מדינת ישראל אכן אמורה לעודד בנייה רוויה בשטחים העירוניים אולם היא אינה אמורה לעודד יצירת מתחמים אקסקלוסיביים סגורים. המגורים אמורים להיות תמהיל של כל החברה הישראלית ולא להדיר מהשכונות את התושבים ה"מוחלשים", בפרט אלו שגרו שם מימים ימימה.
בנייה של דירות יוקרה הדורשות עלויות תחזוקה יקרות ידירו מתוך השכונות אוכלוסייה מהמעמדות הכלכליים היותר נמוכים. אלו ינדדו לשכונות סמוכות ויצרו מקבצי עוני.
פתרונות לבעיות אלו מראש, כמו למשל יצירת קרנות כספיים למימון עליות תחזוקה-לאורך זמן, יפחיתו בעיות אלו וייתרו התמודדות עם התנגדות/סרבנות גם בשלבים הראשונים.
בפרט, טיפול התקנות בכל נושא סרבנות דיירים ואפיונה – אינו יכול להתמקד רק בשלבי התכנון והבנייה אלא עליו לבחון את התנגדות הדירים ביחס למכלול התכנון: הן ביחס לפתרונות הכוללים המוצעים לשכונה ברמת התחבורה, נגישות ועוד והן ליכולת של הפרויקט להציע פתרונות כלכליים ארוכי טווח המאפשרים לדיירים לא רק לעבור את שלב התחלת הבנייה אלא לגור בפועל בשכונה המתחדשת לאורך זמן.
להלן הערותינו על פי הסעיפים השונים:
עיקר 3, סעיף קטן 1:
קביעה כי אדם הנו סרבן תוך הפחתת האחוז הדרוש להסכמה והפרוצדורה לתביעתו, אסור שייעשו בלא איזונים ראויים המגנים על אוכלוסיות מוחלשות.
מובנת הנטייה לצמצם את כוחם של דיירים סרבנים "דווקאיים" המבקשים לנצל את לשון החוק ולסחוט תנאים מפליגים או סתם להתנקם בשכניהם.
מצד שני ברור כי יש לאפשר למתנגדים שיש הגיון בטענתם הגנה על זכות הקניין שלהם.
אנו מתנגדים להורדת הרוב הדרוש להסכמה. ההחלטה על רוב מיוחס הדרוש על מנת להגדיר התנגדות כסרבנות מבוססת על כך שברגע שרוב הדיירים מסכימים על התוכנית סביר שהיא הגיונית וטובה ועל כן מי שמתנגד עושה זאת ממניעים פסולים.
כך פירש זאת בית המשפט: "סירוב של בעל דירה בבית משותף ייראה כבלתי סביר רק במידה ורוב מיוחס מקרב בעלי הדירות הסכים לעסקה שעל הפרק" (כב' השופט נ' סולברג בע"א 3511/13 שורצברגר נ' מרין )פורסם בנבו, 24.7.2014).
משום כך כל הורדה של אחוז הרוב הדרוש מעלה במקביל את הסבירות לכך שהדיירים ה"סרבנים" מציגים עמדה הגיונית וראויה.
אם נוסיף לכך את העובדה שחלק לא מבוטל מבעלי הדירות אינו מתגורר במתחם, חלקם קנה את הדירות להשקעה ויש להם עניין רב לזרז את הפרויקט, הרי הפער בין 80% ל67% יכול להיות בעצם פער של 50% בין הדיירים המתגוררים במתחם בפועל מאז ומתמיד. תאורטית יתכן שהדיירים שיוגדרו כסרבנים הם דווקא הרוב של הדיירים הוותיקים בבניין. הסבירות של התנגדותם תהיה גבוהה ובכל זאת יוגדרו כסרבנים.
לחילופין, את מטרת התקנות של לזירוז הליכים ניתן לממש גם בפתרונות חלופיים ובעייתיים פחות. אפשרות אחת לזרז המועד לקבלת החלטות בעניין דייר סביר יכול להיות כלהלן:
ניתן יהיה להגיש תביעה בהגיע ל67% מסכימים, ההליך יחל בכתבי טענות והפנייה לגישור, כמקובל בתיקים אזרחיים. אם העניין יגיע לפתרון יצאו כולם נשכרים, אם לאו ימשיך במסלול ההתדיינות, אלא שלא ניתן יהיה לקבל פסק דין ( או לא ימשיכו ההליכים) אלא אחר הגעה ל80% הסכמה.
בצורה זו חלק מהזמן הדרוש להתדיינות המשפטית יחסך ומצד שני לא יועמסו על המערכת המשפטית תיקים שלא לצורך.
אם בכל זאת מפחיתים את הרב הדרוש אז , על מנת לוודא כי הצעדים להקטנת הרוב הדרוש להכרזה על דייר סרבן יפגעו רק בדיירים "סחטנים" יש להרחיב במקביל את ההגדרה כך שתכלול בחינה כלכלית גם ליכולת של הדייר להתמודד עם העלויות הנוספות שפרויקט ההתחדשות יטיל עליו. (כפי שמפרט משרד השיכון בחוברת "תחזוקת מבנים גבוהים בישראל/ הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית 2017" מפורשות).
יש לעדכן את חוק פינוי בינוי בסעיף 2(ב) כך:
"סירוב נחשב לסביר, בין היתר, במקרים אלו:
העסקה שהוצעה לבעל הדירה, כולל ההשלכות הצפויות ארוכות הטווח, בפרט עלויות ניהול ותחזוקה על הנכס החדש, אינה כדאיים מבחינה כלכלית עבור אותו דייר, לפי קביעת שמאי שמונה לעניין זה".
יש לעדכן את ההצעה במסמך כי לא יפעל בית המשפט אלא אם קבע שמאי פינוי ובינוי כי התמורה לבעלי הדירות בעסקת פינוי ובינוי המוצעת נקבעה בהתאם לעקרונות שוויוניים וכדאיות כלכלית עבורם וכי תחשיב העליות הנוספות בדירה המוצעת הכוללים עלייה בארנונה, הוצאות ניהול ותחזוקת הדירה והשטחים והנכסים המשותפים אפשריים לאור אמצעי המחייה של הדייר.
עיקר 3, סעיף קטן 2:
באופן עקרוני אין ספק כי סרבנות המבוססת על ניצול וסחיטה ובמיוחד זו המבוססת על עבריינות היא פסולה. הצורך לעקוף את החשש של הדיירים הנורמטיביים מתוקפנותם של אלו - נכונה
אולם ראוי להפריד בין מי שפלשו לשטחים ציבוריים לבין מי שבצעו שינויים פנימיים בדירה. גם אם שינויי אלו אסורים אין הם מגדירים את המבצעים אותם ואת התנהגותם.
אינו דין מי שפלש לשטח ציבורי ומצפה לשמור על "זכויותיו" לבין משפחה קשת יום ומרובת ילדים שסגרה מרפסת כדי ליצור חלל נוסף לילדים, או כל מי ששבר קיר בדירה.
אנו חוששים כי הפתרונות המוצעים בתקנות עדיין (למרות ההתקדמות שנעשתה לעומת הצעות קודמות) עלולים להוות שימוש במשפט ככלי כנגד אוכלוסיות מוחלשות.
עוד יצוין כי יש להגביל סעיף זה על מנת שלא יחול במקום אשר אין בה או לא היו בה תכניות מפורטות ואפשרויות מעשיו לקבל היתרים כדין.
עיקר 4
יש לכלול בטעמים לביטול עסקה - הגשת תכניות אשר עלולים להביא לעלייה משמעותית בעלויות התחזוקה והתחזוקה ארוכת הטווח וכן עילה של –העדר תכנון ו/או סבירות לביצוע מעטפת כוללת לריבוי הדיירים הצפוי בתשתיות לרבות תחבורה ושירותים ציבוריים.
עיקר 6
הקרן להתחדשות עירונית: קרן הסיוע נועדה בראש ובראשונה לסייע לאוכלוסיות מוחלשות ולצרכים חברתיים. בכלל זה ארוכת טווח, דיור ציבורי ובר השגה וכדאיות בפריפריה. דברים אלו עולים במפורש בהגדרת מטרות הקרן בחוק הרשות למקרקעי ישראל ובדיוני הוועדה המיוחדת להתחדשות עירונית והפרוטוקולים שלה. נטילת כספים אילו ובייחוד בדיעבד אחר שהכספים יועדו לאמור ולא הועברו והפיכתם לקופה כללית שממה יצא תקציב המדינה לכלל צרכי התחדשות עירונית הנה פגומה ובניגוד מוחלט לכוונת המחוקק.
ההחלטה לבטל את הקרן להתחדשות עירונית בתואנה שלא נעשה שימוש בכספים שכבר הוזרמו אליה, ובמיוחד הטענה כי ב3 השנים האחרונות לא נכנסו כספים לקרן הינה הכשר בדיעבד של התנהלות לא ראויה והיא מבחינת "הרצחת גם ירשת". התיקון להתנהלות זו אינה הצדקה לסגירת הקרן, אלא אדרבה חיזוק הקרן ושימוש בכספים למטרות החברתיות שלשמה הוקמה.
הרב קובי וייס
מחלקת צדק חברתי
רבנים לזכויות אדם