מסמך מ.מ.מ ישיבת ועדה

הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm תיאור וניתוח שוק המשכנתאות בישראל כתיבה: נעם בוטוש , כלכלן | אישור: עמי צדיק, מנהל המחלקה לפיקוח תקציבי :תאריך"ט י ,באב תשפ"א28 ביולי2021 סקירה כלכלית תיאור וניתוח שוק המשכנתאות בישראל | הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm תוכן עניינים תמצית ................................ ................................ ................................ ................................ ....... 1 1. נתונים על שוק המשכנתאות בישראל ................................ ................................ .................... 2 1.1 שינוי בסכומי המשכנתאות ................................ ................................ ................................ 2 1.2 שינוי בריביות על משכנתאות................................ ................................ ............................. 6 1.3 מיחזור משכנתאות ודחיית תשלומים ................................ ................................ ................. 8 2. השינויים הרגולטוריים בשוק המשכנתאות בשנים האחרונות ................................ ................... 10 2.1 שינויים רגולטוריים בשנים2019-2015 ................................ ................................ ............. 10 2.2 שינוים רגולטוריים בשנת2020 )(בעקבות משבר הקורונה ................................ ................. 11 3 . סוגיות לדיון בנושא שוק המשכנתאות ................................ ................................ .................. 13 3.1 תחרות בשוק המשכנתאות ................................ ................................ .............................. 13 מבנה שוק המשכנתאות ................................ ................................ ............................. 13 מח סור במידע בשוק המשכנתאות ................................ ................................ .............. 14 3.2 איגוח משכנתאות ................................ ................................ ................................ ........... 17 3.3 יועצי משכנ תאות ................................ ................................ ................................ ............ 20 תיאור וניתוח שוק המשכנתאות בישראל | 1 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm תמצית מסמך זה נכתב לבקשת ועדת הכלכלה ל קראת דיון בנושא .שוק המשכנתאות בישראל ה מסמך כולל נתונים על ה שינוי בסכומי ו ב ריביות המשכנתאות, מ י חזור משכנתאות, דחיית תשלומי המשכנתאות בעקבות משבר הקורונה , סקירה של השינויים הרגולטוריים שנעשו בשוק בשנים האחרונות ונושאים ל דיון. מהלוח ניתן לראות כי בשנת2020 נלקחו משכנתאות בסך 78.1 מיליארד ש"ח , משכנתה ממוצעת הייתה כ- 779 אלף ש"ח ויתרת המשכנתאות בסוף2020 הייתה כ- 424.8 מיליארד "ח ש . כמו כן, סכום המשכנתאות שמוחזרו היה כ- 20 מיליארד "ח ש , ומשקל המשכנתאות בשיעורי מימון גבוהים היה כ- 39.8% .מסך המשכנתאות בחינת מחירי המשכנתאות (הריביות) מעלה כי הריבית המ שוקללת על המשכנתאות הייתה2.38% ואילו ממוצע מרווח המשכנתאות (הפער בין עלות הגיוס של הבנק לריבית) היה1.7% בשנת2020 . לפי בנק ישראל, הסיבות העיקריות לגידול בהיקפי המשכנתאות בשנת2020 :הן גידול במספר העסקאות לרכישת דירות חדשות ,ירידה בריביות על הלוואות לדיור והגידול בהיקפי מ חזור .המשכנתאות הגידול החד בהיקפי נטילת משכנתאות בחודשים האחרונים,בקצב העולה על ההיצע הבנקאי הקיים הוביל לעלייה ב זמני המתנה לאישור משכנתאות., בעיקר בהיעדר יכולת להשלים את הליכי האישור באופן מקוון בחינת השינויים הרגולטוריים מעלה כי בשנים2015 – 2020 חלו בעיקר הקלות רגולטוריות ללווים, בפרט בשנת2020 בשל משבר הקורונה, בהשוואה למגבלות רגולטוריות שהוטלו בשנים2010 – 2014 . מחקר של רשות התחרות על שוק המשכנתאות, מראה כי קיים כשל שוק של חוסר במידע 'ו'ערפל קרב ,בשוק זה. כך כ- 56% מהלווים שנבדקו במחקר קיבלו רק הצעת מחיר אחת למשכנתה . כמו כן, הפער בתשלום הריבית הכולל על משכנתה בין לווה שקיבל הצעת מחיר אחת לבין לווה שקיבל מספר הצעות מחיר עשוי להיות35,000-18,000 "ח ש. מחברי המחקר מציינים כי שקיפות מחירי המשכנתה בישראל נמוכה בהשוואה בינלאומית, וממליצי ם על יצירת אפשרות מקוונת להשוואה בין הצעות מחיר של משכנתאות . בנוסף, מומלץ לפשט את מסלולי המשכנתה המוצעים, כך שהלווים יוכלו להשוות בין הצעות המחיר .בצורה טובה משכנתה ממוצעת מבוססת על כמה מסלולים בריביות שונות, דבר העשוי להקשות על השוואה בין ריביות שמציעים ב נקים שונים. במסגרת זו מציעה הרשות לחייב את הבנקים להציע פורמט אחיד של משכנתה בכמה מסלולים.כך שהלקוחות יוכלו לערוך השוואה באופן קל יחסית עסקאות איגוח משכנתאות ,עשויות לשכלל הן את שוק האשראי והן את שוק ההון ויש להן יתרונות רבים, עם זאת המשבר בשוק אג"ח מגובות משכנתאות בארה"ב הוביל למשבר כלכלי עולמי, כתוצאה ממורכבות העסקאות ומחסור .בשקיפות ופיקוח עליהן. בישראל שוק האיגוח אינו מפותח וטרם נקבעה ההסדרה ליצירתו תחום י יעוץ המשכנתאות צמח בשנים האחרונות, בהתאמה לצמיחת שוק המשכנתאות. על פי רשות התחרות, ייעוץ משכנתאות עשוי להוזיל את מחירי המשכנתה .ללווים ועל כן יש לתחום זה חשיבות בקידום התחרות בשוק עם זאת , לא קיימת הסדרה הקובעת מיהו יועץ.משכנתאות נתון 2020 שיעור שינוי2020-2012 סכום משכנתאות חדשות )(במיליארדי ש"ח 78.1 67.5% משכנתה ממוצעת )(באלפי ש"ח 779 33.1% משקל משכנתאות במימון 75% - 60% 39.8% 4.8 +נקודות האחוז יתרת המשכנתאות )(במיליארדי ש"ח 424.8 72.3% מ חזור משכנתאות )(במיליארדי ש"ח 20 163% ריבית משוקללת על משכנתאות* 2.38% 0.1 + נקודות האחוז ממוצע מרווח על משכנתאות** 1.7% 0.38 - נקודות האחוז משקל האשראי לדיור שבדחייה 4.5% - *שינוי ב השוואה לינואר 2015 . ** שינוי בהשוואה לשנת2019 . תיאור וניתוח שוק המשכנתאות בישראל | 2 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm 1. נתונים על שוק המשכנתאות בישראל 1.1 שינוי בסכומי המשכנתאות בתרשים1 להלן מוצגות ההלוואות שניתנו למטרת מגורים בתקופה 2012 – יוני2021 . תרשים1: ( הלוואות למטרות מגורים2012 – יוני1 202 ), במיליארדי ש"ח1 .אפשר לראות את הגידול שחל בהלוואות שניתנו למטרות מגורים במחצית הראשונה של2021 , ניתנו הלוואות לדיור בסך של כ- 51.7 מיליארד ש"ח, גידול של כ- 40% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת2020 . בשנת2020 ניתנו הלוואות לדיור בסך כ- 78.1 מיליארד ש"ח – גידול של15.4% ביחס לשנת2019 . נוסף על כך, בשנים2017 – 2020 חל גידול מצטבר בשיעור של 46.5% בסכומי ההלוואות שניתנו, לאחר שבשנים2015 – 2017 חל ירידה מצטברת בשיעור של % 17.7 . שינויים אלו בשנים:בהיקפי המשכנתאות שניטלו עשויים להיות מוסברים, בין היתר, כך2 גידול ב מספר העסקאות לרכישת דירות חדשות ובמיוחד עלייה בשל הגידול של עסקאות בתוכנית "מחיר למשתכן", לצד ירידה ב משקל המשקיעים בקרב רוכשי הדירות. כך, לפי סקירה של בנק ישראל מאוקטובר2019 , צפויה עלייה בהיקפי המשכנתאות, בשנים2020-2019 , כתוצאה מחוזים רבים שנחתמו במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן" שהבנייה בהם צפויה להיות .בשנים אלו, והרוכשים צפויים ליטול משכנתאות נוספות, עם התקדמות הבנייה בפרויקטים אלו ירידה בריביות על הלוואות לדיור שהובילה לעלייה ב ביקוש ל משכנתאות. על פי סקירת בנק ישראל, ירידה זו נבעה מהירידה בעלויות גיוס ההון ש ל הבנקים לטווח בינוני- ארוך, ובעיקר .הירידה בתשואות על אג"ח ממשלתיות ארוכות טווח כמו כן, הורדת ריבית בנק ישראל באפריל 2020 ., תרמה לירידה בריבית המשוקללת על משכנתאות ,יש לציין כי בתחילת משבר הקורונה חלה עלייה בריביות על הלוואות לדיור, אך במהלך השנה הן ירדו והגיעו לשיעור גבוה במעט .משיעורן טרום משבר הקורונה 1 ,הפיקוח על הבנקים לוח י"ד- 11 - הלוואות שניתנו למטרת מגורים- לפי מגזרי הצמדה , 11 ביולי2021 . 2 ,בנק ישראל מערכת הבנקאות בישראל- סקירה חצי שנתית2019 ', עמ25 – 30 , אוקטובר2019 ; סקירת המערכת הבנקאית– מחצית ראשונה2020 ', עמ8 – 12 , נובמבר2020 ; מערכת הבנקאות בישראל, סקירה שנתית2020 ', עמ32 - 32 , מאי2021 . 46.6 51.7 51.6 64.7 58.9 53.3 59.6 67.7 78.1 51.7 0 10.9% -0.2% 25.5% -9.1% -9.4% 11.7% 13.6% 15.4% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 0 20 40 60 80 100 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020ינואר- יוני 2021סכום הלוואות שניתנו שיעור שינוי שנתי תיאור וניתוח שוק המשכנתאות בישראל | 3 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm גידול בהיקפי מיחזור י המשכנתאות מסך המשכנתאות החדשות. כך, משקל היקפי ה מיחזור מסך יתרת ההלוואות לדיור היה כ- 5% בהש וואה ל- 3.2% בשנת2019 (ראו תרשים3 .)להלן הגידול בהיקפי נטילת .המשכנתאות מוסבר גם על ידי העלייה במחירי הדירות בשנים האחרונות כך, בשנים2021-2007 חלה עלייה של121.5% במדד מחירי דירות בבעלות. מספטמבר2020 החלה עלייה חדה במדד מחירי דירות בבעלות: בינואר2019 עד אוגוסט2020 – בקצב חודשי של0.2% , ומספטמבר2020 עד אפריל2021 הייתה קפיצה ל- 0.8% . 3 מנתוני בנק ישראל עולה כי חל גידול ב משקל רוכשי דירה יחידה מתוך סך המשכנתאות החדשות. כך, במרץ2015 משקל רוכשי דירה יחידה היה כ- 44% מסך נוטלי המשכנתאות ואילו במרץ2021 משקלם הגיע לכ- 61% מסך נוטלי המשכנתאות. לפי בנק ישראל, עלייה זו נבעה בעיקר מכך שפרוייקטים במסגרת מחיר למשתכן הגיעו לידי מימוש בשנת2020 , והלווים שנוטלים משכנתאות בפרוייקטים אלו הם רוכשי דירה יחידה. היקף המשכנתאות שלקחו ל צורך רכישת דירות במסגרת מחיר למשתכן בשנת2020 היה כ- 11.5 מיליארד ש"ח, גידול של כ- % 65 בהשוואה לשנת2019 . 4 בלוח1 להלן מוצג פילוח ההלוואות למטרת מגורים בחלוקה לפי שיעור המימון. לוח1 : פילוח ההלוואות למטרת מגורים בחלוקה לפי שיעור המימון2012 – 2020 ( במיליוני)ש"ח5 שיעור מימון 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2020 ב- % שינוי מצטבר עד30% 3,776 4,311 4,587 5,573 4,753 4,541 4,755 4,953 4,773 6.1% 26.4% 45%-30% 6,583 8,682 9,723 12,077 12,898 12,779 13,347 14,184 15,058 19.3% 128.7% 60%-45% 16,596 19,068 19,141 23,759 22,547 20,670 21,801 23,266 26,085 33.4% 57.2% 75%-60% 16,320 18,231 17,310 22,077 18,142 14,591 19,033 24,119 31,116 39.8% 90.7% 90%-75% 1,978 548 179 526 42 24 47 68 37 0.0% -98.1% מעל90% 829 187 85 391 34 15 18 22 6 0.0% -99.3% % 100 * 560 680 571 339 452 695 572 1,056 1,032 1.3% 84.3% סך הכול 46,642 51,706 51,594 64,743 58,868 53,314 59,573 67,668 78,108 100% 67.5% מספר הלוואות** 79.7 86.4 86.0 111.4 88.9 80.4 85.7 96.0 100.3 25.8% הלוואה ממוצעת*** 585.2 598.8 599.6 581.3 662.2 662.9 694.8 704.8 779.0 33.1% .* ללא בטוחה. ** באלפים. *** באלפי ש"ח אפשר לראות כי בשנים2020-2012 משכנתאות בשיעור מימון של45% - 30% עלו בשיעור מצטבר של128.7%, ומשקלם מסך המשכנתאות עלה ל- 19.3% בסוף2020 , עלייה של5.2 נקודות אחוז. משכנתאות בשיעור מימון של60% − 75% גדלו בשיעור מצטבר של 90.7% , ומשקלם מסך המשכנתאות עלה מ- 35% בסוף2021 ל- 39.8% בסוף2020 , עלייה של4.8 נקודות אחוז. משקל משכנתאות בשיעור מימון של מעל75% ירד מ- 7.2% בסוף2012 ל- 1.4% בסוף2020 , ירידה של5.8 .נקודות אחוז, בשל רגולציה בנושא מספ ר ההלוואות שנלקחו גדל 3 ,להרחבה: עמי צדיק סקירת התפתחות מדד מחירי הדיור בבעלות ,, מרכז המחקר והמידע של הכנסת19 ביולי2021 . עלייה בשיעור ריאלי, בניכוי מדד המחירים לצרכן לל.א דיור 4 בנק ישראל ,סקירת המערכת הבנקאית לשנת 2020 ', עמ31 , מאי2021 ; ,זיו נאור, הפיקוח על הבנקים, דוא"ל14 ביולי2021 . 5 ,הפיקוח על הבנקים לוח י"ד 1.1 – ( ביצועים לפי שיעור המימוןLTV ,) 25 באפריל2021 . תיאור וניתוח שוק המשכנתאות בישראל | 4 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm בכ- 25.8% - נמוך משיעור הגידול של ערך נטילת המשכנתאות, קרי, סכום הלוואה ממוצעת גדל מכ- 585 אלף ש"ח בשנת2012, לכ- 779 אלף ש"ח בשנת2020 , גידול של 33.1% . נכון ליוני2021 המשכנתה הממוצעת גדלה לכ- 928 אלף ש"ח, גידול של כ- 19% בהשוואה לשנת 2020 . כמו כן, נמשכה מגמת העלייה במשקל ההלוואות בשיעורים גבוהים כך ש הלוואות בשיעור מימון60% − 75% היו42.2% מסך המשכנתאות החדשות שניטלו ביוני2021 . 6 סקירה שנעש ת ,ה על ידי מיטב דש מעלה כי ההחזר החודשי הממוצע על משכנתה עלה מכ- 2,800 ש"ח בדצמבר2019 לכ- 3,500 ש"ח ביוני2021 , גידול של כ- 25% ,במשך שנה וחצי העשוי להוביל לירידה בנגישות לרכישת דירה של לווים בעלי הכנסות נמוכות ,. כמו כן בסקירה בוצע אומדן שלפיו ההון העצמי הממוצע של נוטלי המשכנתאות נותר ללא שינוי והוא כ- 1.4 מיליון "ח ש , ,המוביל לעלייה במינוף המשכנתאות עק ב העלייה במחירי הדירות. מחברי הסקירה מציינים כי לנוכח מצב זה של מינוף גבוה והארכת תקופת החזר המשכנתאות, קיימת חשיפה של שוק הדיור לסיכונים של עליית אינפלציה או עלייה בריבית העשויה להוביל למצב של .חדלות פירעון עבור חלק מהלווים7 מניתוח של בנק ישראל בשנת2018 לגבי ההשפעה של עליית הריבית על אפשרות של חדלות פ י רעון, עלה כי לעליית הריבית השפעה משמעותית על כלל נוטלי המשכנתאות , כך, ,במקרה של עלייה של חמש נקודות האחוז בריבית בנק ישראל תגרם עלייה ממוצעת של כ- 20% בשיעור ההחזר החודש י, בעיקר בקרב משקי בית בעלי הכנסות נמוכות. עם זאת, בניתוח נמצא כי רק חלק קטן מהלווים עלול להגיע לכשל בעקבות עליית ההחזר החודשי. 8 ,לפי סקירת בנק ישראל הגידול ב משקל הלוואות בשיעור מימון60% − 75% מסך ההלוואות, עשוי ,להיות מוסבר בכך שחלקן של הלוואות בתוכנית "מחיר למשתכן" מסך ההלוואות לדיור גדל שכן רוכשים במסגרת התוכנית הם לרוב זוגות צעירים בעלי הון עצמי נמוך, הנדרשים להלוואות גבוהות יחסית לרוכשים בשוק החופשי. יתר על כן, לרוב, שווי דירה הנרכשת בתוכני ת נמוך משווי )דירה הנרכשת בשוק החופשי, דבר המוביל לכך ששיעור המימון (היחס בין ההלוואה לשווי הנכס של רוכשים אלו גבוה יחסית. ייתכן כי העלייה במשקל הלוואות עם שיעורי מימון גבוהים נעשית על חשבון צמצום אשראי צרכני, שבעבר היה נלקח לשם רכישת דירות, כחלק מההון העצ.מי9 הסבר נוסף לעלייה במשקל הלוואות עם שיעורי מימון גבוהים, הוא ההקלה שניתנה במאי2018 בחישוב שיעור הקצאת ההון הנדרשת במסלולים אלו (ראו סעיף2.1 .)להלן 6 ,שם22 ביולי2021 . 7 ,מיטב דש הסיפור המעניין שמספרות המשכנתאות , 25 ביולי2021 . 8 ,בנק ישראל סקירה שנתית של מערכת הבנקאות בישראל2018 , 'תיבה א- 2 – השפעת תרחיש הקיצון המקרו-כלכלי על תיק האשר אי לציבור: ההשפעה הצפויה של עלייה חדה בריבית ובאבטלה על משקי בית נוטלי המשכנתאות ועל הבנקים , מאי2018 . 9 ,בנק ישראל מערכת הבנקאות בישראל− סקירה חצי שנתית2019 ', עמ25 − 30 , אוקטובר2019 . תיאור וניתוח שוק המשכנתאות בישראל | 5 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm בלוח2 להלן מוצגת יתרת האשראי למטרת מגורים לפי מסלול בשנים2011 - יוני2021 . לוח2 : יתרת האשראי למטרת מגורים ( לפי מסלול ס)וף שנה, במיליוני ש"ח10 ריבית מסלול 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 יוני2021 משקל שינוי משתנה לא צמודה )(פריים 73,094 77,324 86,994 95,508 105,328 114,220 122,108 131,538 141,912 154,395 165,831 38.8% 126.9% צמודה 64,373 78,182 87,429 86,081 80,109 77,389 78,743 82,315 87,244 92,614 97,005 22.7% 50.7% קבועה לא צמודה 4,462 8,542 15,124 25,656 46,142 59,566 66,042 72,412 81,042 95,228 103,530 24.2% 2220.3% צמודה 53,056 50,495 47,352 48,492 49,797 47,677 48,143 50,834 53,404 54,077 56,434 13.2% 6.4% מט"ח קבועה 119 95 14 14 73 101 98 100 90 96 93 0.0% -21.8% משתנה 8,856 8,880 8,179 8,465 7,450 6,643 6,046 6,242 5,397 5,011 4,874 1.1% -45.0% סך הכ ו ל יתרה 203,960 223,519 245,092 264,216 288,900 305,597 321,180 343,441 369,089 401,421 427,765 100% 109.7% אפשר לראות כי ביוני2021 יתרת האשראי למטרת מגורים הייתה כ- 427.8 מיליארד ש"ח , גידול של109.7% בהשוואה לסוף2011 . בחינת התפלגות היתרות לפי סוגי המסלולים מעלה :כי יש ארבעה מסלולים עיקריים של הלוואות לדיור  ריבית)משתנה לא צמודה (ריבית פריים: הריבית נקבעת על פי ריבית הפריים (ריבית בנק + ישראל1.5%) בתוספת או בהפחתת מרווח מסוים. ב יוני2021 יתרת ההלוואות במסלול זה הייתה38.8% .מסך היתרה  ריבית משתנה צמודה: הריבית משתנה על פי תשואות אג"ח הממשלתיות בהתאם לעוגן שנקבע בהל( וואה וכן הקרן והריבית צמודות למדד המחירים לצרכן22.7% .)  ריבית קבועה לא צמודה: הריבית קבועה לכל אורך תקופת ההלוואה ואינה צמודה למדד המחירים לצרכן. מבחינת הבנק מסלול זה הוא המסוכן ביותר, מכיוון שהבנק נחשף לשינויים בריביות השוק ובמדד, ולכן, כפי שאפשר לראות ב תרשים2, הריבי ת על מסלול זה היא .הגבוהה ביותר בסוף2020 יתרת ההלוואות במסלול זה הייתה24.2% .מסך היתרה  ריבית קבועה צמודה: הריבית קבועה במשך כל תקופת ההלוואה וצמודה למדד המחירים לצרכן, כלומר חלק מהסיכון נופל על הלווה (שינוי במדד), ולכן הריבית נמוכה יותר מהר יבית ( במסלול קבועה לא צמודה13.2% .) בשנים2011 – יוני2021 :חל גידול ביתרת ההלוואות בשני מסלולים עיקריים יתרת ההלוואות בריבית קבועה לא צמודה גדלה בכ- 2000% , שיעור גבוה משמעותית מהגידול בסך יתרת ההלוואות. נתון זה עשוי להיות מוסבר על ידי המגבלות הרגולטוריות שהוטלו בשנים2011−2014 , הגבלת משקל ההלוואה בריבית משתנה ל- 66.6% מסך ההלוואה, והגבלת משקל ההלוואה בריבית משתנה תוך פחות מחמש שנים ל- 33.3% מסך ההלוואה, כך שהל ווים נדרשים לקחת מסלול בריבית קבועה (צמודה או לא) ב קל שמ לפחות33.3% .מסך המשכנתה11 10 ,הפיקוח על הבנקים לוח י"ד 4.1 −יתרות הלוואות למטרת מגורים לפי בסיסי הצמדה (מאזני וחוץ- )מאזני , 22 ביולי1 202 . 11 ,להרחבה, ראו: תמיר אגמון שוק המשכנתאות– נתונים, רגולציה וסיכונים , מרכז המחקר והמידע של הכנסת, יוני2015 . תיאור וניתוח שוק המשכנתאות בישראל | 6 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm יתרת ההלוואות בריבית הפריים גדלה בתקופה זו ב- 126.9% , גבוה מעט מגידול בסך יתרת .ההלוואות מדצמבר2020 עד יוני2021 גדלה יתרת ההלוואות במסלול זה ב- 7.4% , גבוה משיעור הגידול של סך יתרת ההלוואות , 6.6% . נתון זה עשוי להיות מוסבר בכך ש בדצמבר 2020 , בוטלה ה הגבלה של33.3% על מסלול הפריים (פירוט בסעיף2.2 .)להלן ביטול המגבלה הוביל לעלייה בריבית ב מסלול זה , שכן, לרוב, עלייה בביקושים למסלול משכנתה מסוים מובילה לעלייה במחיר (ריבית.) 12 ,עם זאת הריבית המשוקללת על סך המשכנתה ירדה בשל גידול נתח המשכנתאות במסלול פריים, כי למרות העלייה בשיעורי הריבית במסלול זה, הריבית בו נמוכה בהשוואה לריבית על מסלולים אחרים (ראו תרשים2 להלן.) 13 בדיון שנערך במרץ2021 בוועדת הכלכלה, עלו טענות כי ביטול מגבלת הפריים אכן הוביל לעלייה בריבית הנגבית במסלול זה. מנגד טענו נציגי איגוד הבנקים, כי מסלול הפריים הוא מסלול הפסדי יחסית בתמהיל המשכנתה, ולכן הגדלת משקלו בסך המשכנתה מובילה לעלייה במחירו (עלייה ברי בית). יו"ר .הוועדה ביקש מבנק ישראל לבחון האם אכן ביטול המגבלה הוביל לעלייה בריבית14 1.2 שינוי בריביות על משכנתאות בתרשים2 להלן מוצגות הריביות על המשכנתאות לפי מסלולי ריבית וסוג ההצמדה למדד המחירים לצרכן, בתקופה שמינואר2015 עד מרץ2021 . תרשים2: הריבית על המשכ נתאות לפי המסלולים השונים (ינואר2015 עד מרץ2021 ) 15 אפשר .לראות כי בשנים האחרונות חלה ירידה בריביות על משכנתאות בכל סוגי המסלולים הריבית המשוקללת על המשכנתאות ירדה מ- 3.46% בפברואר2017 לכ- 2.41% בפברואר 2020 , ירידה של1.05 נקודות אחוז. במהלך חודשי משבר הקורונה, חלה עלייה חדה בריבית על המשכנתאות, אך במהלך שנת2020 הריבית ירדה ובמרץ2021 הריבית המשוקללת הייתה 12 ב ,נק ישראל, הוראה בנושא הסרת מגבלות על מתן הלוואות לדיור בריבית משתנה קובץ שאלות ותשובות , דצמבר2020 . 13 ,בנק ישראל מערכת הבנקאות בישראל, סקירה שנתית2020 ', עמ37 - 38 , מאי2021 . 14 ,ועדת הכלכלה השפעת ביטול המגבלה על מרכיב הפריים בהלוואות לדיור על תשלומי המשכנתא של צרכנים , 15 במרץ2021 . 15 .שם 3.46 2.41 2.67 2.25 1 2 2 3 3 4 4 5 5 קבועה צמודה משתנה צמודה קבועה לא צמודה משתנה לא צמודה הריבית המשוקללת תיאור וניתוח שוק המשכנתאות בישראל | 7 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm 2.25% – נמוכה מהריבית בחודש פברואר2020 , .טרום משבר הקורונה לפי הפיקוח על הבנקים, נמשכת מגמת הירידה בשיעור הריבית המשו קללת ונכון ליוני2021 היא2.14% . 16 לפי ,דו"ח בנק ישראל, בתחילת משבר הקורונה חלה עלייה בעלויות גיוס ההון של הבנקים .שהובילה לעלייה בריביות על אשראי לדיור בנוסף, החשש מעליית הריבית גרם ללווים רבים להקדים את מועד נטילת ההלוואה, כך שבמרץ2020 ניטלו משכנתאות בהי קף של כ- 8.7 מיליארד ש"ח, עלייה של כ- 64% בהשוואה לביצועי המשכנתאות במרץ2019 .לפי בנק ישראל, הירידה בריבית במהלך2020 , התאפשרה, בין היתר, כתוצאה מהצעדים שבהם נקט בנק ישראל לייצוב השווקים ולירידה בעלויות גיוס ההון של הבנקים (ראו בסעיף2.2 )להלן. 17 הריבית על האשראי הבנקאי נקבעת על פי כמה גורמים: הריבית חסרת הסיכון במשק; עלות גיוס המקורות של הבנקים; פרמיית הסיכון של הלווה והרווח של הבנקים. עלות גיוס המקורות של הבנקים היא המרווח בין תשואות אג"ח בנקאיות לבין תשואות אג"ח ממשלתיות לזמן פירעון דומה. כאשר ת שואות אג"ח הממשלתיות (ריבית חסרת סיכון) עולות, בדרך כלל עולה גם התשואה שנדרשים הבנקים לתת על אג "ח ,שהם מנפיקים .ועלות גיוס ההון שלהם עולה בתרשים3 להלן מוצגים שיעורי התשואה הריאלית על אג"ח ממשלתית לחמש שנים והריבית .הריאלית המשוקללת על המשכנתאות תרשים3 : ת שואה ריאלית על אג"ח ממשלתי ו( ת לחמש שנים והריבית על משכנתאות באחוזים) 18 אפשר לראות כי התשואה הריאלית על אג"ח ממשלתי ו ת לחמש שנים הייתה נמוכה יחסית טרום משבר הקורונה– 0.91% - בפברואר2020 . בחודש מרץ2020 ,, בעקבות משבר הקורונה התשואה עלתה באופן חד ל- 0.02% ,שהובילה לעליית מחירי המשכנתאות בחודש אפריל 16 זיו נאור, הפיקוח על הבנקים, דו ,א"ל28 ביולי2021 . 17 ,בנק ישראל מערכת הבנקאות בישראל, סקירה שנתית2020 , מאי2021 ; ,נעם בוטוש השפעת משבר הקורונה על האשראי הבנקאי , ,מרכז המחקר והמידע של הכנסת אוגוסט2020 . 18 ,בנק ישראל מערכת הבנקאות בישראל, סקירה שנתית2020 ', עמ201 , מאי2021 . -1.0 -0.5 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 ריבית ריאלית משוקללת תשואה ריאלית על אג"ח ממשלה לחמש שנים תיאור וניתוח שוק המשכנתאות בישראל | 8 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm 2020 . העליות בתשואות האג"ח ובמרווחים משפיעות במישרין על גובה הריביות בהלוואות המועמדות למשקי בית ועסקים . החל מאפריל2020 , בין היתר כתוצאה מהתערבות בנק ישראל בשוק האג"ח וההקלות הרגולטוריות בהקצאות ההון הנדרשת במשכנתאות (פירוט להלן בסעיף 2.2), חלה ירידה בתשואה על אג "ח ממשלתיות ו בריבית על המשכנתאות. ממוצע הפער בין עלות המקורות (התשואה על האג"ח) לבין מחירי המשכנתאות ללווים הצטמצם מכ- 2.08% בתקופה ינואר2019 - פברואר2020 לכ- 1.7% בתקופה מרץ– דצמבר2020 . 1.3 מיחזור משכנתא ות ודחיית תשלומים בתרשים4 להלן מוצג סך האשראי שניתן בבנקים לצורך מיחזור משכנתאות בשנים 2020−2011 . תרשים4 : סך האשראי שניתן בבנקים לצורך מיחזור משכנתאות, 2020−2011 ( )במיליארדי ש"ח19 בתרשים אפשר לראות את היקפי מיחזור המשכנתאות בשנים2020−2011 . בשנת2020 היקף המיחזור היה כ- 20 מיליארד ש"ח, גידול בשיעור של67.7% בהשוואה לשנת2019 . בשנים שבהן היו ריביות נמוכות יחסית (בעיקר בריבית הקבועה הלא- צמודה), חל גידול בהיקף ה מיחזור , שכן רק בהינתן שהריביות הממוצעות על משכנתאות נמוכות ביחס לריביות במועד נטילת המשכנתה, ללו וים יש כדאיות כלכלית ל מיחזור המשכנתה. בשנים2017−2016 − בהן היו ריביות גבוהות יחסית, כ מוצג בת רשים2 לעיל − חלה ירידה בהיקף מיחזור י המשכנתאות. בשנת 2020 שיעור היקף ה מיחזור ים מסך יתרת המשכנתאות הכוללת היה כ- 5% . בשנים2020−2011 שיעור ה מיחזור מסך יתרת המשכנתא ות נע בין7.1% - 1.6% . לפי ,בנק ישראל בשנת2020 חלה עלייה של כ- 103% בהיקף המשכנתאות שניתנו מבנקים אחרים לצורך מיחזור )משכנתה (מוגדר כמשכנתאות חדשות בהשוואה לשנת2019 . ,בנוסף 19 אשראי שמוחזר : הפיקוח על הבנקים, סקירה לשנת2019 , 'איור א 18 − ריביות על משכנתאות חדשות שניתנו לפי סוג הצמדה ולפי סוג ריבית בחודש השוטף, 2015 עד מרץ2020 , מאי2020 ; שנת2020 ,: ד"ר זיו נאור, הפיקוח על הבנקים, דוא"ל17 במאי2021 ; יתרת משכנתאות :הפיקוח ,על הבנקים לוח י"ד- 4.1 - )יתרות הלוואות למטרת מגורים לפי בסיסי הצמדה (מאזני וחוץ מאזני , 25 באפריל2021 . הנתון המוצג כולל אשראי שניתן לצורך מיחזור באותו ב נק וכן אשראי שניתן לצורך מיחזור .)בבנקים אחרים (נחשב כמשכנתא חדשה 4.6 7.6 10.7 13.5 20.4 7.7 5.2 7.9 11.9 20.0 2.3% 3.4% 4.4% 5.1% 7.1% 2.5% 1.6% 2.3% 3.2% 5.0% 0% 2% 4% 6% 8% 0 5 10 15 20 25 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 סך אשראי לצורך מחזור משכנתה שיעור מסך יתרת ההלוואות לדיור תיאור וניתוח שוק המשכנתאות בישראל | 9 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm חלה עלייה של כ- 57% בהיקף מיחזור י המשכנתאות באותו הבנק (לא נכלל בהיקף המשכנתאות.החדשות) באותה התקופה בשנת2020 , המשכנתה הממוצעת שנלקחה מבנקים אחרים לצורך מיחזור הייתה כ- 770,000 ש"ח ואילו גובה מיחזור המשכנתה באותו הבנק היה כ- 520,000 ש"ח, כלומר, ממוצע משכנתה שממוחזרת במעבר בין בנקים גבוהה בכ- 48% מ מיחזור .שנעשה באותו הבנק20 לפי בנק ישר אל, סיבה אפשרית לפער זה היא שהעלויות שכרוכות ב מיחזור משכנתה גבוהות יותר במעבר בין בנקים מאשר ב מיחזור באותו הבנק, ולכן יש כדאיות כ ,לכלית למעבר בין בנקים רק עבור.לווים שלהם יתרת משכנתה לסילוק גבוהה יחסית21 נוסף על כך, בבנק ישראל מציינים כי ייתכן שההעדפה של מ יחזור משכנתאות מכספי בנקים אחרים על פני מיחזור באותו בנק נובעת מהתחלת פעילותו של מאגר נתוני האשראי, שנועד להוזיל את מחירי האשראי לציבור .על ידי שיתוף מידע בין נותני האשראי במשק22 הגידול בהיקף מיחזור י המשכנתאות עשוי להיות מוסבר על ידי הירידה בריביות על המש כנתאות (ראו בתרשים2 לעיל) ו ב ירידה בעלויות גיוס ההון של הבנקים (תרשים3 לעיל). בנוסף, מציינים בבנק ישראל, יתכן שבחלק מהמשכנתאות ה מיחזור נעשה בכדי להתאים את גובה ההחזר לצרכים החדשים של הלווים, כתוצאה מהמשבר הכלכלי והשפעתו על הכנסות יהם. 23 אחד מהצעדים שנעשו בכ ,די לסייע למשקי הבית ולעסקים להתמודד עם קשיי משבר הקורונה הוא מתווה דחיית תשלומי הלוואות. לפי בנק ישראל, צעד זה היה משמעותי כחלק ממתווה הסיוע למשק בהתמודדות עם ההשלכות הכלכליות של משבר הקורונה (להרחבה בנושא שינויים רגולטוריים שנעשו בעקבות משבר הקורונה– רא ו סעיף2.2 .)להלן במהלך2020 אישרה המערכת הבנקאית כ- 908 אלף בקשות לדחיית תשלומי הלוואות, בהיקף של כ- 11.5 מיליארד ש"ח ,. יתרת ההלוואות שבגינן נדחו התשלומים הייתה כ- 176 מיליארד ש"ח ,כ- 14.7% מסך תיק האשראי של המערכת הבנקאית. יתרת האשראי לדיור שבגינה נדחו התשלומים הייתה כ- 110.4 מיליארד ש"ח במהלך משבר הקורונה, כאשר נכון למרץ2021 , היתרה שבגינה נותרו חובות פעילים בדחייה היא כ- 18.5 מיליארד ש"ח , כלומר16.8% הוא שיעור החובות שעדיין בדחייה. מתוך יתרת כלל החובות שעדיין בדחייה– כ- 25.5 מיליארד ש"ח– 72.5% הם בגין .אשראי לדיור בחינה של משקל האשראי שבדחייה מתוך סך האשראי, לפי סוג אשראי, מעלה כי4.5% מסך האשראי לדיור עדיין נמצא בדחייה, בהשוואה ל- 0.69% מהאשראי הצרכני (לא 20 ,בנק ישראל מערכת הבנקאות בישראל, סקירה שנתית2020 ', עמ32 , מאי2021 . 21 ,להרחבה ראו: נעם בוטוש תיאור וניתוח עמלות בגין פירעון מוקדם , מרכז המחקר והמידע של הכנסת, מאי2021 . 22 ,בנק ישראל דוח היציבות הפיננסית למחצית השנ י יה של2020 ', עמ34 , פברואר2021 . 23 ,בנק ישראל מערכת הבנקאות בישראל, סקירה שנתית2020 ', עמ32 , מאי2021 . תיאור וניתוח שוק המשכנתאות בישראל | 10 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm לדיור) ול- 1.18% .מהאשראי למגזר העסקי 24 מתווה הדחיות של המשכנתאות היה לתקופה ארוכה יותר בהשוואה לאשראי צרכני, ולכן ייתכן כי השיעור הגבוה יחסית של האשראי שעדיין בדחייה נובע מכך. נכון ליוני2021 שיעור האשראי לדיור שעדיין נמצא בדחייה הוא כ- 3% . 25 דחיית התשלום ב,ידי לווים רבים, למרות העלות הכרוכה בכך עשויה להעיד על המצוקה הפיננסית של משקי בית רבים, .שנטלו משכנתה בשנים האחרונות ובעת המשבר הכנסתם ירדה 2 . השינויים הרגולטוריים בשוק המשכנתאות בשנים האחרונות26 להלן מוצגים בפירוט השינויים הרגולטוריים שנעשו בשוק המשכנתאות בשנים2015 – 2020 . 2.1 שינויים רגולטוריים בשנים 2015 - 2019 הקלה בתנאי פירעון מוקדם של משכנתאות לזכאים: בסוף2014 , בנק ישראל בשיתוף משרד .הבינוי והשיכון הודיעו על מתן הקלה במשכנתאות לזכאים משכנתאות אלו נלקחו בעבר בריביות גבוהות יחסית לריביות בשוק החופשי בשנת2014 , 27 ולכן ניתנה אפשרות לפורען בפירעון מוקדם או לערוך מיחזור של משכנתאות אלו ללא עמלות פירעון מוקדם, למעט עמלת שינוי תנאי הלוואה בסך של120 ש"ח. תוקפה של הקלה זו הוארך עד סוף שנת2015 . "הקלה בהון העצמי הנדרש ללווים בפרויקט "מחיר למשתכן : בפברואר2016 הודיע בנק ישראל כי גובה המשכנתה ללוויים בתוכנית "מח יר למשתכן", יחושב לפי שווי השוק של הדירה ולא לפי מחיר הרכישה בפועל (ובלבד שההון העצמי הוא לפחות100,000 ש"ח ושווי הדירה אינו יותר מ- 1.8 מיליון ש"ח). המשמעות בפועל היא הפחתת ההון העצמי הנדרש מהלווים, שכן יש מגבלה על שיעור ההון העצמי המזערי שנדרש מלווים הרוכ שים דירה יחידה– 25% , ולכן חישוב שיעור זה מתוך שווי הדירה בשוק החופשי (הגבוה ממחיר רכישת הדירה בתוכנית "מחיר למשתכן"), משמעותו הון עצמי נמוך יותר הנדרש לצורך רכישת הדירה. הוראה זו נכנסה לתוקף במאי2016 , בעקבות תיקון להוראת ניהול בנקאי תקין329 – "מגבלות למ."תן הלוואות לדיור הקלה בחישוב שיעור הקצאת ההון הנדרש ת במשכנתאות ממונפות: במרץ2018 המפקח ת על הבנקים הקל ה בחישוב שיעור הקצאת ה הון הנדרשת במשכנתאות בשיעור מימון של60% עד75% . על פי ההוראה החדשה יחול על משכנתאות אלו שיעור שקלול הקצאת הון של60% ולא שיעור של 75% , שהיה נדרש עד אז. משמעות הוראה זו היא הקלה בדרישות ההון הנדרשת ( מלווים בעלי שיעור מימון גבוהים60% – 75% ), ולכן צפוי כי יוכלו לקבל משכנתאות בשיעורים 24 ,בנק ישראל מערכת הבנקאות בישראל, סקירה שנתית2020 , מאי2021 . 25 זיו נא ,ור, הפיקוח על הבנקים, דוא"ל28 ביולי2021 . 26 ,בנק ישראל הודעות לעיתונות , בכמה מועדים; מערכת הבנקאות בישראל, סקירה שנתית2020 ', עמ197 - 202 , מאי2021 . להרחבה בנושא השינויים הרגולטוריים בשנים0 201 - 2014 : ,תמיר אגמון שוק המשכנתאות– נתונים, רגולציה וסיכונים , מרכז המחקר והמידע של הכנסת, יוני2015 . 27 ,להרחבה: תמיר אגמון ניתוח כלכלי של הכדאיות הכלכלית בנטילת משכנתאות מוכוונות ושיעורי הניצול התקציבי , מרכז המחקר והמידע של הכנסת, אוגוסט2014 . תיאור וניתוח שוק המשכנתאות בישראל | 11 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm אלו בתנאים טובים יותר. כפי שאפשר לראות בלוח2 עיל ל ,כ- 40% מהמשכנתאות החדשות שנלקחו במהלך שנת2020 היו בשיעורי מימון של60% – 75% . הקלות בתהליכי נטילה ופירעון של משכנתאות : באוקטובר2018 , נערכו תיקונים להוראת ניהול בנקאי תקין451 "נהלים למתן הלוואות לדיור". בהוראה זו תוקנו הסעיפים המתייחסים לצורך בהצגת הערכת שמאות ,לשווי הנכס בתהליך קבלת משכנתה מהבנק. לפי התיקון הערכת השמאות תיעשה כבר בשלב האישור העקרוני לקבלת משכנתה, לפני חתימת הסכם ההלוואה. כמו כן, בנקים יידרשו לאפשר ללווים להשתמש בהערכת שמאות שנעשתה גם על ידי שמאים של בנקים אחרים. שינויים אלו עשויים להקל על תהליך נטילת המשכנתה ועל הערכת שמאות כחלק מהתהליך, שכן על פי הערכת השמאות של שווי הדירה נקבע שיעור המימון של ( המשכנתהLTV ). נוסף לכך, נעשו שני תיקונים בנושא פירעון מוקדם של משכנתה: א. הבנק יידרש להציג באתר האינטרנט שלו את המידע המעודכן ללווה על מסלולי המשכנתה של ו ועל עמלות הפירעון המוקדם; ב. הבנק יידרש למסור ללווה אישור עבור חברת הביטוח, שבו הוא מאשר להקטין את סכום השעבוד לטובת הבנק במקרה של פירעון חלקי או מלא. אישור זה צפוי .להקל על הלווים בעדכון פוליסת ביטוח המשכנתה 2.2 שינוים רגולטוריים בשנת2020 (בעקבות משבר)הקורונה28 הקלות במגבלות על יחס הלימות הון בגין הלוואות: המפקח ת על הבנקים הודיע ה על הפחתת דרישות ההון הרגולטוריות בנקודת אחוז אחת. כמו כן, הוחלט שלא להחיל דרישות הון נוספת של1% הנדרשת מהבנקים בגין הלוואות לדיור. צעדים אלו נועדו לאפשר לבנקים להשתמש במקורות ההון שישתחררו בעקבות ההקלה לצורך הגדלת היצע האשראי למשקי הבית ולמגזר העסקי. במרץ2021 הודיע המפקח על הבנקים כי יאריך את ההקלות הללו עד30 בספטמבר 2021 . נוסף על כך, בנובמבר2020 ,, הודיע בנק ישראל כי כדי להרחיב את היצע האשראי המפקח על הבנקים מפחית את יחס המי נוף29 בבנקים הגדולים משיעור של6% ל- 5.5% ולשיעור של4.5% מ- 5% .בבנקים הקטנים והבינוניים הפחתת ריבית בנק ישראל :ב-6 באפריל2020 , בנק ישראל הפחית את ריבית בנק ישראל מ- 0.25% ל- 0.1% , במסגרת צעדים להתמודדות .עם משבר הקורונה צעד זה סייע להפחית את ע לויות גיוס ההון של הבנקים וכן סייע להפחתה של הריביות על המשכנתאות (כפי שאפשר לראות בתרשים2 עיל ל.) הקלה במגבלת שיעור ההחזר מההכנסה במשכנתאות: לעובדים שהוצאו לחל"ת התאפשר ליטול משכנתה של עד70% מהכנסות שני בני הזוג, במקום50% כפי שהיה לפני כן. המגבלה 28 להרחבה ראו מסמכי מרכז המחקר והמידע של הכנסת: תמיר ,אגמון השפעת משבר הקורונה על ענף הדיור וכלי סיוע לענף בישראל ובמדינות המפותחות , מאי2020 ; ,נעם בוטוש השפעת משבר הקורונה על האשראי הבנקאי , אוגוסט2020 . 29 ההון העצמי של הבנק חלקי סך .נכסיו תיאור וניתוח שוק המשכנתאות בישראל | 12 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm של70% מהשכר חושבה על בסיס הכנסות הלווים טרם היציאה לחל"ת . הקלה זו מנעה את .עליית דרישות ההון בגין משכנתאות הגדלת שיעור המימון באשראי שאינו למטרת מגורים : כדי להגדיל את היצע האשראי של משקי הבית, הפיקוח על הבנקים אפשר לבנקים להעניק הלוואות לכל מטרה במשכון דירה (הג דלת המשכנתה של הלקוח, שלא לצורך רכישת דירה) בשיעור מימון של עד70% , במקום שיעור מימון של עד50% . דחיית תשלומי הלוואות : במאי2020 גובש מתווה לדחיית תשלומי הלוואות כדי לסייע ללקוחות להתמודד עם ההשלכות הכלכליות של המשבר. במסגרת המתווה נקבעו אפשרויות דחייה למש כנתאו,ת .אשראי צרכני ואשראי עסקי הוחלט כי תינתן אפשרות דחייה בתשלומי משכנתאות לתקופה של חצי שנה ללא מגבלה על סכום יתרת ההלוואה. יש לציין כי דחיית ההלוואות כרוכה בהגדלת סך החזר המשכנתה, מכיוון שמשולמת ריבית נוספת על תקופת דחיית ההלוואה (ריבית זו לא תהיה גבוהה יותר מהריבית הנקובה במשכנתה). כמו כן, לא ייגבו עמלות בגין דחיית תשלומי ההלוואה. מתווה דחיית תשלומי הלוואות הוארך פעמיים, והי ה אפשר להגיש בקשה לדחיית ההלוואה עד31 בדצמבר2020 . בסוף חודש נובמבר2020 ., המפקח על הבנקים פרסם מתווה חדש לדחיית תשלומי משכנתאות במסגרת המתווה החדש רק זכאים יוכלו לבקש דחייה בתשלומי המשכנתאות. התנאים לזכאות הם: המבקשים הם לקוחות אש ר המשכנתה שלהם נמצאת בס טטוס דחייה בעקבות הקורונה ; ההכנסה של משק הבית נטו אינה גבוהה מ- 20,000 ש"ח; הייתה פגיעה בהכנסת משק הבית בשיעור של40% .ומעלה .במתווה זה מדובר על שתי אפשרויות להקטנת החיוב החודשי: א הפחתת התשלום החודשי ב- 25% , 50% או75% לפי בחירת הלווה; ב. דחיית תשלום רכיב הקרן בהלוואה כך שהחיוב החודשי יפחת ב- 40% – 75% . תקופת התשלום המופחת לא תעלה על שנתיים והלווה יוכל לבחור האם התשלום שנצבר בגין ההפחתה ייפרס על פני תקופת ההלוואה (כלומר ההחזר החודשי יגדל) או שתקופת ההלוואה תוארך. יצוין כי השינוי במשכנתאות במתווה זה אינו כרוך .בעמלות בסעיף1 לעיל מוצגים נתונים על היקפי דחיית ההלוואות במהלך.משבר הקורונה ביטול )המגבלה על משקל הריבית המשתנה לא צמודה (ריבית פריים מסך המשכנתה: בסוף שנת2020 , פרסם המפקח על הבנקים עדכון להוראת ניהול בנקאי תקין329 – " מגבלות למתן הלוואות לדיור ". על פי העדכון, בוטלה ההגבלה של משקל רכיב ריבית הפריים בסך המשכנתה. עם זאת, המגבלה בגין משקל רכיב הריבית המשתנה מסך המשכנתה נשאר66.6% .כך שאפשר לקחת מסלול בריבית פריים עד שיעור זה לפי בנק ישראל ביטול המגבלה עשוי לגרום לעלייה בריבית הנגבית על מסלול זה , ,שכן, לרוב תיאור וניתו ח שוק המשכנתאות בישראל | 13 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm .)עלייה בביקושים למסלול משכנתה מסוים מובילה לעלייה במחירו (עלייה בריבית30 ,עם זאת צעד זה עשוי להפחית את עלות המשכנתה הכוללת (שכן הריביות על מסלול זה עדיין נמוכות משאר המסלולים, ראו בתרשים2 לעיל ), להביא לגידול בהיקף מ חזורי המשכנתאות וכן להגדיל א ת הביקוש לרכישת דירות31 .מ מחקר של רשות התחרות עלה כי עבור חלק גדול מהלווים מגבלה זו על משקל ריבית הפריים היא אכן אפקטיבית, ו משקל גבוה מהלווים לוקחים את מסלול הפריים בשיעור המרבי האפשרי– 33% , ועל כן ביטול המגבלה צפוי להביא לשינוי משמעותי בחלוקה של הלוואות ה משכנתה למסלולים השונים. 32 הוראה זו נכנסה לתוקף ב- 17 בינואר 2021 לנוטלי הלוואה חדשה וב- 28 בפברואר2021 ללווים שמבצעים מ.חזור משכנתה לסיכום, בשנים2015 – 2020 חלו בעיקר הקלות רגולטוריות ללווים, בפרט בשנת2020 בשל משבר הקורונה, בהשוואה למגבלות רגולטוריות בשנים2010 – 2014 . 33 3 . סוגיות לדיון בנושא שוק המשכנתאות 3.1 תחרות בשוק המשכנתאות מבנה שוק המשכנתאות יתרת האשראי לדיור בסוף שנת2020 הייתה כ- 425 מיליארד ש"ח ,כ- 75% מסך יתרת האשראי הבנקאי למשקי בית וכ- 37% מסך יתרת.כל האשראי הבנקאי34 בלוח3 להלן מוצגת התפל.גות יתרת האשראי לדיור לפי קבוצות בנקאיות לוח3 ( : התפלגות יתרת האשראי לדיור לפי קבוצה בנקאית במיליוני )ש"ח35 קבוצה בנקאית 2019 2020 שיעור שינוי2020- 2019 סכום באחוזים סכום באחוזים מזרחי טפחות 135,311 34.8% 156,364 36.8% 15.6% הפועלים 89,702 23.0% 99,443 23.4% 10.9% לאומי 84,221 21.6% 90,236 21.2% 7.1% דיסקונט 36,974 9.5% 42,507 10.0% 15.0% הבינלאומי 25,583 6.6% 28,336 6.7% 10.8% שאר הבנקים 17,570 4.5% 7,942 1.9% -54.8% סך הכול 389,361 100.0% 424,828 100.0% 9.1% ניתן לראות כי נכון לסוף2020 שוק האשראי לדיור מתפלג כך: חלקו של בנק מזרחי טפחות הוא 36.8% ; חלקו של בנק הפועלים הוא23.4% ; חלקו של בנק לאומי הוא21.2% ; חלקו של בנק 30 ,בנק ישראל, הוראה בנושא הסרת מגבלות על מתן הלוואות לדיור בריבית משתנה קובץ שאלות ותשובות , דצמבר2020 . 31 ,בנק ישראל דוח היציבות הפיננסית למחצית השני י ה של2020 ', עמ22 , פברואר2021 . 32 ,רשות התחרות בעיות אינפורמציה בשוק המשכנתאות בישראל : פיזור מחירים וחיפוש , ינואר2021 . 33 ,תמיר אגמון שוק המשכנתאות– נתונים, רגולציה וסיכונים , מרכז המחקר והמידע של הכנסת, יוני2015 . 34 ,בנק ישראל מערכת הבנקאות בישראל, סקירה שנתית2020 ', עמ157 , מאי2021 . הנתון בלוח2 .הוא יתרת משכנתאות למטרת מגורים הפער של כ- 24 מיליארד ש"ח בין הנתונים נובע מאשראי בביטחון דירת מגורים שלא למטרת מגורים ונחשב.כחלק מהאשראי לדיור 35 'שם, עמ160 . תיאור וניתוח שוק המשכנתאות בישראל | 14 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm דיסקונט הוא כ- 10% ; חלקו של הבנק הבינלאומי הוא6.7% ; חלקם של שאר הבנקים הוא 1.9% . ע ולה מכך כי חלקן של שלוש הקבוצות הבנקאיות המובילות באשראי לדיור הוא81.5% . יש לציין כי הגידול במשקלו של בנק מזרחי- טפחות באשראי לדיור נובע בחלקו מהרכישה שלו את בנק איגוד בספטמבר2020 . 36 לשוק המשכנתאות יש מאפיינים ייחודיי ם המאפשרים לו להיות תחרותי בהשוואה לשירותים בנקאיים אחרים למשקי בית. כך, בעוד שרוב השירותים הבנקאיים מוצעים ללקוחות כסל שירותים בנקאי י (פ קדונות, הלוואות צרכניות, ניהול עו"ש וכ דומה ), המשכנתא ה י א מוצר שלרוב נרכש בנפרד מ יתר השירותים הבנקאיים ולקוחות רבים נוטלי ם משכנתה בבנק שאינו הבנק שבו הם מנהלים חשבון עו"ש. בנוסף, בתהליך נטילת משכנתה, הלקוחות לרוב מבצעים השוואת מחירים בין הבנקים השונים ומבצעים תיחור (קבלת אישור עקרוני למשכנתה מבנק נוסף). עם זאת, מדד הרפינדל-הירשמן ( HHI ) 37 בשוק המשכנתאות הוא0.25 בהשוואה ל- 0.21 בשוק האשראי הצרכני, קרי שוק המשכנתאות ריכוזי יותר בהשוואה לשוק האשראי הצרכני. 38 לפי דו"ח הוועדה להגברת התחרותיות בשירותים הבנקאיים והפיננסיים הנפוצים בישראל (ועדת "שטרום" ) שוק האשראי לדיור .תחרותי יחסית לשווקי האשראי הבנקאי האחרים39 ,כמו כן בטיוטת התכנית הכלכלית לשנים2022-2021 י שפ רסם משרד האוצר, נכתב כי שוק המשכנתאות הפך לאטרקטיבי עבור הבנקים שמתחרים ביניהם על הלקוחות ומציעים אשראי .בריבית נמוכה40 מחסור במידע בשוק המשכנתאות41 מחקר של רשות התחרות מינואר2021 בחן את סוגיית המחסור במידע בשוק המשכנתאות לגבי מאפייני המשכנתה ו ה .מחירים:להלן יוצגו הנקודות העיקריות שעלו מהמחקר מורכבות מוצר המשכנתה: .משכנתה אופיינית כוללת מספר מסלולי הלוואות משנה כך, בכ- 77% .מההלוואות שנבחנו במחקר, היו לפחות שלוש הלוואות משנה הלווה נדרש להחליט כיצד לחלק את המשכנתה למסלולי משנה בהתאם לבחיר ת גובה ההלוואה, גובה ההחזר החודשי .ומשך תקופה ההלוואה עקרוני ת הלוואות המשנה נחלקות לריבית משתנה או קבועה וכן 36 זיו נאור, הפיקוח על הבנקים, דוא"ל28 ביולי2021 ; ,בנק אגוד אודות בנ ק אגוד ופעילותו :, כניסה28 ביולי2021 . 37 מדדHHI מחושב כסכום של נתחי השוק של החברות הפועלות בענף מסוים המועלים בריבוע. למשל, אם פועלות שלוש חברות בענף מסוים, האחת מחזיקה ב- 60% מנתח השוק ושתי האחרות מחזיקות כל אחת ב- 20% , חישוב המדד יהיה0. 22 + 0.22 + 0.62 = 0.44 . 38 ,רשות התחרות בעיות אינפורמציה בשוק המשכנתאות בישראל: פיזור מחירים וחיפוש− טיוטה לעיון הציבור , ינואר2021 ; חישוב המדד :נעשה על פי יתרות האשראי מתוך ,בנק ישראל מערכת הבנקאות בישראל, סקירה שנתית2020 ', עמ160 , מאי2021 . 39 ,משרד האוצר הוועדה להגברת התחרותיות בשירותים הבנקאיים והפיננסיים הנפוצים בישראל , ספטמבר2016 . 40 ,משרד האוצר טיוטת הצעות החלטה לממשלה בד בר שינויים מבניים שיעלו לדיון במסגרת הדיונים על התכנית הכלכלית לשנים2021 ו- 2022 , 22 ביולי2021 . 41 רשות ,התחרות בעיות אינפורמציה בשוק המשכנתאות בישראל: פיזור מחירים וחיפוש −טיוטה לעיון הציבור , ינואר2021 . תיאור וניתוח שוק המשכנתאות בישראל | 15 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm לחלוקה בין הלוואה צמודה למדד ו הלוואה שאינה צמודה. עם זאת, קיימים גם משתנים בדבר .משך תקופת ההלוואה וסוג הסילוקין של ההלוואה42 כמוצג בלוח1 לעיל, שלושת מסלולי ,ההלוואות השכיחים ביותר הם: פריים, ריבית משתנה צמודה וריבית קבועה לא צמודה. עם זאת דפוסי הבחירה של הלווים, כפי שעולה מהמחקר, מראי ם כי קיים מגוון גדול של תמהילי משכנתה, שעשוי להקשות על הבחירה של הלווים את תמהיל המשכנת ה. קשיים בהשוואת מחירי המשכנתה: על פי המחקר, יש מספר קשיים ללוויים לבצע השוואת מחירים וקבלת תיחור למשכנתה בין הבנקים השונים:  מחירים מותאמים אישית: מחיר המשכנתה מותאם אישית לנתוני הלווה ולעסקה הרלוונטית .על כן, מחירי הלוואות שניתנו ללווים שונים אינם מייצגים את המחיר שהבנק יכול .להציע ללווה ספציפי בעסקה ספציפית  שינוי תכוף של המחירים: עלויות הגיוס של הבנקים משתנות באופן יומי והן אינן זהות בין ה בנקים ה שונים . משום כ ך, עולה כי קיימים פערים גדולים בעלויות הגיוס גם באותו מסלול .של משכנתה מחירי המשכנתה נגזרים מעלויות אלו ומשום כך קיימים פערים גדולים .במחירי המשכנתה המוצעים ללווים, גם באותו המסלול  שקיפות מחירים נמוכה: ,קיים מחסור במידע על מחירי המשכנתה המוצעים ללווים. כך חלק מהבנקים מאפשרים הגשת בקשת משכנתה באופן מקוון אך הלווים אינם יכולים לקבל אישור עקרוני למשכנתה באופן מקוון וכן אינם יכולים לבחור את תמהיל המשכנתה באופן .מקוון שקיפות המחירים בהצעות המשכנתה בישראל נמוכה יחסית למדינות אחרות בעולם ועלויות החיפוש מצד הלווים ,גבוהות יחסית. כך, מהשוואה בינלאומית שנעשתה עולה כי מתוך11 מדינות שנבדקו, בשמונה מדינות היו אתרי אינטרנט להשוואת מחירי משכנתאות וכן אפשרות לקבל הצעת מחיר מפורטת על מנת להשוות בין הצעות מחיר .שונות יש לציין כי בנק ישראל מפרסם את הריביות הממוצעות על משכנתאו ת43 , אך כיוון שאלו מחירים ממוצעים המתפרסמים בעיכוב של חודש, והחלוקה המתפרסמת אינה תואמת את החלוקה המוצעת על ידי הבנקים של מסלולי הלוואות משנה, המידע הניצב .בפני הלווה מוגבל ואינו יכול לבצע השוואת מחירים בצורה מלאה  חלוקה להלוואות משנה: הריביות על המשכנתאות מ ורכבות, מצד ראות הבנק, משני :חלקים עלויות הגיוס של הבנק על הכסף שהוא מעמיד כהלוואה, הריבית שהוא משלם על יפ קדונות הציבור או על אג"ח ו מג ה.יס מהציבור המרווח שנקבע עבור כל הלוואה מותאם אישית לפי מאפייני הסיכון ה אישיים של הלווה והעסקה ומהעלויות ש ל הבנק בגין ,רגולציה .למשל, ככל ששיעור המימון גבוה יותר, הבנק נדרש להחזיק הון כנגד בסכום גבוה יותר 42 להרחבה: ,רון תקוה,משכנתאות בישראל ובמדינות נבחרות: מאפיינים סוגים ומסלולים , מרכז המחקר והמידע של הכנסת, מרץ2008 . לגבי סוג לוח הסילוקין– .רוב ההלוואות ניתנות על פי לוח "שפיצר" שבו ההחזר כולל תשלומים שווים של קרן וריבית 43 ,בנק ישראל נתונים וריביות של מערכת הבנקאות. תיאור וניתוח שוק המשכנתאות בישראל | 16 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm מהמחקר עולה כי לא רק שהמרווח מותאם אישית לכל לווה, אלא יש מרווחים שונים עבור כל מסלול בתמהיל המשכנתה הכולל . כך, קיימים פערי מרווחים גדולים במסלול ריבית משתנה צמודה וכן.בריבית קבועה צמודה פערי מרווחים גורמים לכך שיש קושי בהשוואת מחירים בין הצעות שונות, כיוון שכל שינוי שהלווה רוצה לבצע בחלוקה בין סכומי הלוואות המשנה הנכללים במשכנתה מביא לשינוי במרווחים של ההלוואה ולכן משנה גם את הריביות .המוצעות לו על פי המחקר, על מנת לבצ ע השוואת מחירים אפקטיבית ללווים נדרשת .אפשרות להשוות מחירי הלוואות זהות בין הבנקים השונים, שאינה קיימת ברוב המקרים פערי מחירים בין לווים: פערי מחירים בין הצעות משכנתה שונות מייצגים פערים גדולים בסך ההחזר הכולל על המשכנתה. משום כך, יש מוטיבציה רבה לקיים הלי ך של השוואת מחירים .ובחירת ההצעה הטובה ביותר ,בפועל, על פי בדיקת רשות התחרות כ- 56% מהלווים שנבדקו קיבלו רק הצעת מחיר אחת למשכנתה , ולא ביצעו השווא ה.עם הצעות נוספות המחקר בחן את המאפיינים של ה לווים שקיבלו יותר מהצעה אחת . בחינה זו מעלה כי ככל שסכום ההלוואה וההכנסה הפנויה של הלווה היו גבוהים יותר, כך עלו הסיכויים שהלווה קיבל יותר מהצעת מחיר אחת. כמו כן, לווים צעירים יותר ביקשו יותר הצעות מחיר מאשר לווים מבוגרים . מספר הצעות המחיר משפיע גם על המחיר הסופי של המשכנתה. ככל שהלווה קיבל יותר הצ עות מחיר, כך ,הריביות שישלם נמוכות יותר. לפי דוגמה שהוצגה במחקר במקרה של לווה שלקח הלוואה בסכום של כ- 730,000 ש"ח, בשיעור מימון של60% , הפער בתשלום הריבית המצטבר בין לווה שקיבל הצעת מחיר אחת לבין לווה שקיבל חמש הצעות מחיר ה וא כ- 35,000-18,000 ש"ח. לסיכום , המ חקר מראה שקבלת מספר הצעות מחיר עשויה להביא לחסכון משמעותי בהחזר הכולל של המשכנתא. עם זאת, רק כ- 44% מהלווים קיבלו יותר מהצעת מחיר אחת. מחברי המחקר מציינים כי הקושי העיקרי בקבלת הצעות מחיר נוספות הוא השוואה בצורה פשוטה בין הצעות המחיר השונות, עקב המאפיינים ה ייחודים של מוצרי המשכנתא בישראל, המחסור במידע של מלווים לגבי לווים שאינם לקוחות שלהם, וכן המחסור במידע העומד בפני הלווים עצ.מם בנוגע לשקיפות מחירי המשכנתה מחברי המחקר ממליצים על שיפור הליך השוואת הצעות המחיר על ידי הנפקת אישור עקרוני למשכנתה באופן מקוון ומ היר על פי תמהיל שייבחר על ידי הלווה. באישור תוצג הצעת המחיר הספציפית ללווה ולעסקה, כך שהלווה יוכל על בסיס הצעה זו לקבל הצעות מחיר אחרות מגופים נוספים. בנוסף, ממליצה הרשות לפשט את מוצר המשכנתה, כך שהלווה יוכל להשוות בין סלים שונים שיוצעו לו על מנת לבחור את ההצעה הטובה ביותר עבורו. כמו כן, מומלץ לאפשר פרסום .פומבי של השוואות בין מחירי משכנתה שונים באתרי אינטרנט כפי שקיים במדינות בעולם יש לציין כי המחקר מתבסס על נתונים מהשנים 2017-2015 , ומאז התרחשו מספר שינויים .שייתכן והשפיעו על התחרותיות בשוק לפי איגוד,הבנקים החל משנת2019 החל לפעול מאגר נתוני האשראי המאפשר לנותני האשראי לקבל מידע על הלווים, ובכך עשוי לפתור חלק תיאור וניתוח שוק המשכנתאות בישראל | 17 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm .מהמחסור במידע של המלווים על הלווים בנוסף, לאחר שנת2017, נוספו אפשר ו יות להגיש בקשות ולקבל הצעות מחיר למשכנתאות גם ללא צורך להגיע לסניפים וכן קב לת אישור עקרוני .למשכנתה בממשק המקוון, המקל על הלווים לבצע השוואות מחיר בין הבנקים44 איגוד הבנקים מעיר לגבי המחקר של רשות התחרות, כי הנתונים המוצגים אינם כוללים קבלת הצעות מחיר שניתנו ללווים ללא קבלת אישור עקרוני, כלומר, ייתכן כי שיעור רב יותר של לווים אכן קי בל מספר הצעות מחיר ו ביצע השוואה ביניהם. כמו כן, על פי הנתון שכיום כ- 40% מהלווים נעזרים ביועץ משכנתאות, יש להניח כי שיעור הלווים שמבצע כיום הליך תיחור עלה באופן משמעותי, שכן יש להניח שלכל הפחות הלווים שנעזרים ביועץ מקב לים הצעות מחיר מלפחות .שני בנקים שונים בנוסף, מסקר שנערך לבקשת איגוד הבנקים עלה כי כ- 85% מהלווים ביקשו הצעה מיותר מבנק אחד, וכ- 50% .מהלווים קיבלו הצעות מלפחות שלושה בנקים45 נושא זה של השוואת מחירי מוצרים בנקאיים, כבר צוין בדו"ח הוועדה להגברת התחרותיות בשירו תים הבנקאיים והפיננסיים הנפוצים בישראל (ועדת"שטרום" .) הוועדה המליצה על הקמת אתרי השוואה לצרכן של מחירי מוצרים פיננסיים . מוצע כי תוקם פלטפורמה דיגיטלית .)על מנת לפשט לצרכן את ההצעות הניתנות לו במיוחד במוצרים מורכבים (כמו המשכנתה46 במסגרת ה חוק להגברת התחרות ולצמצום הריכוזיות בשוק הבנקאות בישראל (תיקוני חקיקה), תשע"ז- 2017 שחוקק בעקבות המלצות הוועדה, התווסף פרק י"א1 חו ל ק הפיקוח על שירותים פיננסיים (שירותים פיננסיים מוסדרים), תשע"ו- 2016 העוסק בשירות להשוואת עלויות פיננסיות. ביוני2021 התפרסם תזכיר חוק מתן שירותי מידע פיננסי, התש"ף- 2020 ., שבו מוצע להסדיר את הפעילות הפיננסית הכלולה במתן שירותי מידע פיננסי47 לפי טיוטת חוק ההסדרים לשנת2022-2021 שהוכנה על ידי משרד האוצר ב- 11 ביולי2021 , תזכיר חוק זה ישולב במסגרת חוק התכנית הכלכלית לשנים2021 - 2022 . 48 3.2 איגוח משכנתאות עסקת איגוח של הלוואות היא עסקה שבה מונפקות אגרות חוב, שפ י רעון הריבית שלהן מובטח על ידי תזרים מזומנים הנובע מנכסים מוגדרים. כך, איגוח משכנתאות הוא עסקה שבה הבנקים הופכים תיקי משכנתאות לאגרות חוב, המניבות תשואה למחזיקיהן המובטחת על ידי הריבית שמשלמים לווי המשכנת.אות בעסקת איגוח, יזם העסקה (לדוגמה, בנק) קובע קבוצת נכסים שברצונו לא ג( ח. לצורך כך מוקם תאגיד ייעודיSPE ) שמנפיק ניירות ערך המגובים בתזרים 44 ,גלי כספרי, איגוד הבנקים, דוא"ל28 ביולי2021 . 45 .שם 46 ,משרד האוצר הוועדה להגברת התחרותיות בשירותים הבנקאיים וה פיננסיים הנפוצים בישראל , ספטמבר2016 . 47 ,אתר התזכירים הממשלתי תזכיר חוק מתן שירותי מידע פיננסי, התש"ף- 2020 , יוני2021 . 48 ,משרד האוצר טיוטת שינויים מבניים , 11 ביולי2021 . תיאור וניתוח שוק המשכנתאות בישראל | 18 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm .הנוצר מהנכסים המאוגחים למשקיעים והתמורה המתקבלת מההנפקה מועברת ליוזם האיגוח המטרה ביצירת תאגיד ייעודי היא שהסיכון בהשקעה באגרות החוב לא יכלול את פרופיל הסיכון .של היזם עצמו, אלא רק הסיכון בקבוצת הנכסים שנמכרו כאגרות חוב בתרשים5 להלן מוצג .מבנה סטנדרטי של עסקת איגוח תרשים5: מבנה עסקת איגוח49 היתרונות בעסקאות איגוח ה ם , בין היתר: פיתוח שוק האשראי החוץ הבנקאי; שכלול שו ק האשראי במשק והוספת מקורות גיוס הון; שכלול שוק ההון כך שיכלול אפשרויות השקעה חדשות למשקיעים; הגדלת התשואה על חיסכון לטווח ארוך; הגברת התחרות בשוק המשכנתאות העשוי ה .להוביל להפחתת מחירי האשראי בשוק זה50 ב מדינות רבות בעולם קיים שוק איגוח מפותח. כך בארה"ב, נכו ן לשנת2020 , שוק אג"ח מגובות ( משכנתאותMBS ) עמד על כ- 4 טריליון דולר ( ושוק אג"ח מגובות בנכסיםABS ) עמד על כ- 300 מיליארד דולר . שווקים אלו הם כ- 35% מסך שוק אגרות החוב בארצות הברית (כולל אג"ח .)ממשלתיות ואג"ח חברות51 באירופה, חלה ירידה בשוק אג"ח מגובות בנכסים מאז המשבר ,הכלכלי העולמי. כך בשנים2020-2008 , חלה ירידה מכ- 819 מיליארד אירו לכ- 195 מיליארד אירו , קיטון מצטבר של76.2% . 52 פעילות שוק האיגוח בחלק ממדינות אירופה משמעותית ביחס לפעילות הכלכלית. כך, שוק האיגוח כשיעור מ התוצר– בהולנד הוא כ- 18% , בבריטניה ובבלגיה כ- 10% . 53 עם זאת, האפשרות לתת הלוואות בסיכון גבוה ולאחר מכן למכור הלוואות אלו לגורמים שלישיים, יחד עם הקושי להעריך את הסיכונים בתיק הלוואות שנמכר, הוביל ו בשנים 2007 - 2008 למשבר בשוק אג"ח מגובות משכנתאות ולמשבר כלכלי.עולמי54 49 בנק ישראל, מצגת נגיד בנק ישראל , העולם הפיננסי בישראל והאיגוח , 25 ביולי2021 . 50 בנק ישראל , דו"ח הצוות לקידום האיגוח בישראל , נובמבר2015 . 51 SIFMA, SIFMA Research Quarterly – 2Q21, July 2021. 52 AFME, Securitisation Report, June 2021. 53 בנק ישראל, מצגת נגיד בנק ישראל , העולם הפיננסי בישראל והאיגוח , 25 ביולי2021 . 54 ל ,הרחבה: אליעזר שוורץ, עמי צדיק המשבר הכלכלי העולמי, השלכותיו על כלכלת ישראל והיערכות הממשלה אליו , מרכז המחקר והמידע של הכנסת, מרץ2009 . תיאור וניתוח שוק המשכנתאות בישראל | 19 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm בנובמבר2015 .התפרסם דו"ח הצוות לקידום האיגוח אשר בחן את פיתוח שוק האיגוח בישראל בדו"ח מומלץ לקדם את שוק האיגוח בישראל על ידי תיקוני חקיקה ש נועדו להסיר את החסמים .הקיימים על מנת לפתח שוק זה המלצות הוועדה היו, בין היתר: יצירת אפשרות לאיגוח מגוון הלוואות ומגוון נכסים שונים; יזם עסקת האיגוח יהיה מחויב להותיר חשיפה של לפחות10% מסיכון האשראי של התיק, וזאת על מנת ל צמצם( את הסיכון המוסרי(moral hazard הקיים באופן מובנה בעסקאות איגוח; איסור על יצירת איגוח מורכב ; קביעת עקרונות לשקיפות בעסקאות איגוח; קביע ת התנאים המשפטיים הנדרשים ליצירת עסקאות מסוג זה; התאמת פקודת מס הכנסה כך שלא ייווצר ו עיוותי מס במיסוי עסקאות איגוח. 55 ביוני2020 .פרסמה רשות ניירות ערך מסמך בנוגע לפיתוח שוק האיגוח המסמך כולל הסברים על מאפייני עסקאות איגוח, כך שבשלב הראשון יוכלו להתקיים עסק .אות איגוח פשוטות יחסית המסמך כולל סוגיות מסוימות העוסקות במורכבות המשפטיות העשויות להתעורר במהלך .הנפקות איגוח ציבוריות56 ביוני2021 .פרסם בנק ישראל תכנית מקיפה להאצת הצמיחה במשק לאחר משבר הקורונה במסגרת התכנית יש מספר הצעות לפיתוח המערכת הפיננסית. לפי המו צג בתכנית, מדד הפיתוח הפיננסי בישראל נמוך בהשוואה למדינות המפותחות, בין היתר, בגלל מיעוט כלים .פיננסים הקיימים בישראל על כן, אחת ההצעות בתכנית היא קידום של חוק איגוח אשר יסדיר סוגיות מיסוי הנוגעות לעסקאות איגוח, היקף הגילוי הנדרש למשקיעים באג"ח, הסדרת הסוג יה ( המשפטית של הגדרת העסקה כעסקת מכרTrue Sale ,) וקביעות הוראות שיצמצמו את הסיכון .המוסרי המובנה בעסקאות איגוח57 ב- 25 ביולי2021 התקיים כנס של בנק ישראל בשיתוף אוניברסיטת תל אביב בנושא שוק האיגוח )בישראל. הדוברים בכנס הציגו את היתרונות הגלומים בפיתוח שוק איגוח (כפי שהוסברו לעיל ובהקשר של איגוח משכנתאות, נאמר כי פיתוח שוק איגוח עשוי להגדיל את היצע האשראי לדיור ובכך לה וריד את מחיריו. כמו כן, נאמר כי קיימת מורכבות בפיתוח שוק זה, שכן יש מעורבות של )מספר רגולטורים בעסקות מסוג אלו (הפיקוח על הבנקים, רשות שוק ההון ורשות ניירות ערך העשויה ליצור מצב של ארביטרז' רגולטורי . כמו כן, הועלו מספר סוגיות משפטיות הנוגעות ליצירת שוק איג וח, בין היתר: סוגי האיגוחים שיהיו מותרים במסגרת החוק; קיומם של פערים בהוראות בין רגולטורים שונים; שיעור הסיכון שהיזם י י דרש להחזיק בעסקה על מנת למנוע מצב של סיכון מוסרי; .קביעת עיצומים כספיים ואכיפה בנסיבות בהן מפירים הוראות בנושא האיגוח58 55 בנק ישראל , דו"ח הצוות לקידום האיגוח בישראל , נובמבר2015 . 56 ,רשות ניירות ערך פיתוח שוק האיגוח- הנפקות ציבוריות של אגרות חוב מגובות בנכסים , יוני2020 . 57 ,בנק ישראל תכנית בנק ישראל להאצת הצמיחה במשק: ארבעה צירי פעולה אסטרטגיים מומלצים לממשלה ומסגרת פיסקאלית למימונם , יוני2021 . 58 ,בנק ישראל כנס בנושא האיגוח ככלי לקידום שוק האשראי בישראל , 25 ביולי2021 . תיאור וניתוח שוק המשכנתאות בישראל | 20 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm בנוסף, בכנס הוצגה סקירת ספרות בנושא איגוח משכנתאות, שהראתה כי שוק איגוח משפיע על היצע האשראי במשק, בין היתר על ידי יצירת נזילות לספקי אשראי קטנים המאוגח בקלות רבה יותר ולכן יכול להפוך לנכס נזיל וכך יוכלו להפחית א ת כמות המזומנים שנדרשים להחזיק ב עיתות משבר. כמו כן, הספרות מרא ה כי איגוח יכול לפנות מקו ר ות אשראי חדשים , בעיקר לספקי אשראי שמתקרבים ליחס הלימות הון הנדרש מהם. עם זאת, המחקרים מראים כי כאשר ספק אשראי יכול לעשות עסקות איגוח, הוא משקיע פחות זמן בבחינת רמת הסיכון של הלווה וההלוואה וכך יש ירידה באיכות החיתום של עסקאות האשראי. יש לציין כי במחקר הוצג כי רגולציה נרחבת ממתנת את ההשפעה השלילית שיש לאיגוח על איכות החיתום בעסקת .האשראי נכון ליולי2021 טרם הונחה הצעת חוק המסדירה את כלל המאפיינים של עסקאות איגוח .בישראל 3.3 יועצי משכנתאות יועצי משכנתאות עוסקים בליווי נוטלי המשכנתאות בתהליך בקשת ואישור משכנתה מהבנקים בעיקר במטרה לסייע בתהליך התיחור מול הבנקים לשם קבלת תנאי משכנתה מיטביים. שוק יועצי משכנתאות גדל בשנים האחרונות , בהתאם לגידול בסכומי המשכנתאות שניטלו (סעיף 1.1 לעיל) וכתוצאה מהמורכבות של מסלולי ההלוואה השוני ם המוצעים ללווים (סעיף 3.1.2 לעיל.) עם זאת, פעילות יעוץ המשכנתאות אינה מוסדרת ברישיון ואינה מפוקחת באמצעות .רגולציה, ועל כן אין הוראות המסדירות מיהו יועץ משכנתאות59 כ פי שעולה מהמחקר של רשות התחרות שהוצג בסעיף3.1.2 , קיים כשל שוק של מחסור במידע על מחירי המש כנתאות. יועצי המשכנתאות אמורים לגשר על ה פער במידע , לבצע עבורם .תיחורים מול הבנקים, ולהציג בפניהם מספר הצעות מחיר כפי שעלה מהמחקר, לווים שקיבלו מספר הצעות מחיר חסכו בתשלום המשכנתה הכולל סכומים של כעשרות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתה , ועל כן קיימת כדאיות כלכלית בקיום תהליך של השוואת מחירי משכנתה בין ,בנקים שונים. עם זאת התועלת השולית מהשוואת מחירי משכנתה באמצעות יועץ משכנתאות .אינה חד משמעית על פי בנק ישראל, יועצי משכנתאות תורמים להגברת התחרות בשוק המשכנתאות, שכן הם מבצעים הליך השוואת מחירים במספר בנקים, שכאמור מוביל להוזלת .התשלום הכולל ללווים60 בדיקה של רשות התחרות מ מאי2017 , העלתה כי בשנים2016-2015 , היה ניסיון של הבנקים לצמצם את פעילותם של יועצי המשכנתאות , כך שהבנקים יצרו רשימות של יועצי משכנתאות שאיתם הם מסרבים לעבוד . הסיבה לצמצום הפעילות הייתה התרומה של יועצי המשכנתאות 59 ,בנק ישראל הוראות ניהול בנקאי תקין , נוהל בנקאיA 329 – יועצי משכנתאות , ספטמבר2017 . 60 .שם תיאור וניתוח שוק המשכנתאות בישראל | 21 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm בהורדת המחיר ללווים. על פי הרשות, יועצי משכנתאות הם גורמים משמעותיים שעוזרים ללווים .לקבל מספר הצעות מחיר ובכך להוריד את מחירי המשכנתאות ולהגדיל את התחרות בשוק המלצת הרשות בהקשר לתחום יעוץ המשכנתאות, הייתה כי יש להסד יר תחום זה על מנת להגן .על הלווים61 דיון בוועדת הכספים של הכנסת במאי2017 בנושא יעוץ משכנתאות ה עלה כי יש כ- 800 יועצי משכנתאות, ושיעור העסקאות שנעשו עם יועץ משכנתאות היה כ- 20% מסך עסקאות .המשכנתה כמו כן, בדיון עלתה הצעה להסדיר את תחום יעוץ המשכנתאות ברישיון שיקבע מיהו יועץ משכנתאות , וזאת בכדי למנוע מצב של מקרי הונאות מצד יועצי משכנתאות. 62 בספטמבר2017 הוציא בנק ישראל הוראת ניהול בנקאי תקיןA 329 – ,""יועצי משכנתאות שנועדה להסדיר את נושא יעוץ המשכנתאות מול הבנקים. על פי הוראה זו, הבנקים יראו את יועצי המשכנתאות כ שלוחיהם של הלווים ועל כן לא יסרבו לפעול מולם גם ללא נוכחות פיזית של הלקוח. כמו כן, שיקולי רווחיות הבנק לא יוכלו לשמש כעילה לסירוב לעבוד עם יועץ משכנתה ,מסויים. עם זאת בכדי למנוע מצב של זיופים והונאות, הבנק יוודא כי יועץ המשכנתאות הוא אכן .נציגו של הלווה על פי הרשאה מפורשת שתינתן ממנו63 לפי איגוד הבנקים, הוראה זו, הביאה להסדרה של פעילות הבנקים מול יועצי המשכנתאות ולהגדלת הפעילות של יועצי המשכנתאות בשוק, כך שכיום כ- 40% מהלווים נעזרים ביועץ משכנתאות. 64 61 ,רשות התחרות ממצאי בדיקת הרשות להגבלים: יש לחייב את הבנקים לעבוד עם יועצי המשכנתאות לצורך קידום התחרות , מאי2017 . 62 ,ועדת הכספים ממצאי הבדיקה בנושא המשכנתאות של הממונה על ההגבלים העסקיים , 24 במאי2017 . 63 ,בנק ישראל הוראו ת ניהול בנקאי תקין , נוהל בנקאיA 329 – יועצי משכנתאות , ספטמבר2017 . 64 ,גלי כספרי, איגוד הבנקים, דוא"ל28 ביולי2021 .