חומר רקע
מס' העמותה580670073
רחוב בת צי ון3
.ת"א טל6312885
-
03
:פקס73030853
-
03
:דוא"ל[email protected]
www.yadeliahu.org.il
תל-
,אביב25
באוקטובר2021
לכבוד
ח"כ וולי
ד טהא
יו"ר ועדת הפנים והגנת הסביבה
הכנסת , ירושלים
,.א.נ
:הנדון)הגשת הסתייגות לפרק ד' (שיכון ובינוי – נוסח להצבעות
)הרינו מגישים בזאת, מסמך הסתייגויות להצעות החוק בפרק ד' (שיכון ובינוי
לאחר הדיונים
אשר התקיימו בוועדת הפנים והגנת הסביבה .בימים האחרונים
.א פתח דבר
1
, . בישיבות אשר התקיימו , השתתפו בישיבה חברי כנסת, נציגים ממשרדי הממשלה השונים
,נציגי הקבלנים אך התושבים ו/או נציגיהם ,אשר על רכושם וזכויות הקניין שלהם, הנכם
. מחליטים, לא היו שם כלל
2
. מן הצדק ומן הראוי, היה להזמין נציגים/ פעילים של התושבים על מנת לשמוע את דבריהם
על מנת להבין את החוויות הקשות אשר הם עוברים בתהליך הזה בניסיון להגן על רכוש חייהם
.וזכויות הקניין שלהם
3.
הצגת הדיירים כ
"סרבנים" " ו"סחטנים
ו/או
"עברייני בניה "
,חוטאת לאמת .
החסמים
,של תהליך התחדשות עירונית
אינם הדיירים , אלא
החברות היזמיות והרשויות , אשר פועלים
בניגוד לחוקים, מסתירים
,מידע מהדיירים
מתנהלים בחוסר שקיפות , מחתימים את הדיירים
על טפסים, אשר
כובלים אותם לתקופה ארוכה ,
"ללא תכנית כלל, "קבלני חתימות המוכרים
.את החתימות לכל המרבה במחיר
מס' העמותה580670073
רחוב בת צי ון3
.ת"א טל6312885
-
03
:פקס73030853
-
03
:דוא"ל[email protected]
www.yadeliahu.org.il
5.
,היום מבקשים נציגי הממשלה לעשות שינויי חקיקה אשר מהווים פגיעה מהותית בזכויות
הקניין של הדיירים, מחד, ואין בתיקונים דנן
,אכיפה ו/או ,ענישה" ליזמים אשר
חוטאים
. בהתנהלות לא אתית ובניגוד לחוק
ב . הסתייגויות להצעות החוק
6.
תיקון חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי–
) בינוי –
סעיף22
בחוק פינוי –בינוי
בסעיף1
)(ב
(1
)
הגדרת "הרוב המיוחס" מבין בעלי הדירות
(עמוד7 )
( סעיף1
)
-
מעורר קושי . מדובר
בפגיעה משמעותית בזכות הקניין, שכן הקביעה עומדת
בסתירה לרוב הנדרש, לפי חוק
המקרקעין
.בהחלטות שונות של הבית המשותף
, סעיף זה מדבר על הריסת הבניין
הריסת דירתו האישית של דייר , כך שלא סביר להשוות את
הרוב הנדרש לזה הנדרש ביחס !!!להחלטות שוטפות בניהול הבית המשותף
( סעיף2
)
–
פסקה זו מגבילה את כוח המיקוח של בעלי הדירות, אשר מתחילת התהליך נמצאים
במעמד נחות מול היזם , ואנו בספק אם יזמים ירצו לקדם פרויקטים היכן שיש אחוז גבוה
.יחסית של מתנגדים
: דברי הסבר
6.1
משמעות
התיקון היא, כי לאחר השגת הסכמתם של שני שליש מבעלי הדירות במתחם לעסקה ,
ניתן יהיה להגיש תביעה אזרחית לסעד של פיצויים נזיקיים במאות אלפי שקלים ו/
או הריסת
דירות המגורים(כנגד שליש!!
) מבעלי הדירות האחרים .
6.2
,מהלך כזה יפגע באופן קיצוני ולא מידתי, ברצון החופשי ובזכות לקניין של בעלי הדירות
המתנגדים למיזם,
ירתיע מתנגדים
, מ
טעמים ענייניים אשר ראויים לבירור,
יקטין את
המוטיבציה, של היזם ,הרשויות ויתר הדיירים ,לקדם את המיזם בדרך של משא ומתן
והסכמות
ובסופו של דבר יפגע באיכות התכנון במתחם .
מס' העמותה580670073
רחוב בת צי ון3
.ת"א טל6312885
-
03
:פקס73030853
-
03
:דוא"ל[email protected]
www.yadeliahu.org.il
6.3
עיף ס 2
לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו (להלן" :חוק היסוד"
) קובע כי"אין פוגעים בחייו,
בגופו ,או בכבודו של אדם באשר הוא אדם
"
ערך כבוד האדם המוגן כאן כולל את ההסכמה
החופשית ויכולת הבחירה לפי הרצון האישי" :
ביסוד כבוד האדם עומדים האוטונומיה של הרצון
הפרטי ,חופש הבחי רה וחופש הפעולה של האדם כיצור חופשי .
זאת בלא קשר למידת התועלת
הצומחת ממנו לאחרים ". (בג"ץ
02-6427
התנועה לאיכות השלטון בישראל נ 'הכנסת,
06.05.11
,
'פורסם בנבו , סע35
.)לפה"ד
העמדה האישית של כל אחד מבעלי הזכויות במתחם להתחדשות עירונית ,ביחס למיזם פינוי -
.בינוי נכנסת בתחולת הוראות חוק היסוד
סעיף 3
לחוק היסוד קובע כי "אין פוגעים בקניינו של אדם."
פגיעה מהותית בחומרתה
בערך
ההסכמה החופשית של בעלי דירות ,במתחם להתחדשות עיר ,ונית ובזכות הקניין שלהם , עד כדי
הריסת(דירת מגורים ללא הסכמה!) פוגעת בצורה עמוקה בערכים המ וגנים בחוק היסוד ונדרשת
לעמוד בתנאים שנקבעו בו לפגיעה כזו (סע '
8
.)לחוק היסוד
6.4
,בהנחה, כי התכלית של קידום מיזמי פינוי ובינוי היא תכלית ראויה ,
ניתן
להשתמש ב אמצעים
הפוגעים, פחות
, כדי להשיג אותה,
מאשר לאפשר הגשת תביעה נזיקית בסכומי עתק נגד כל בעל
דירה שלישי במתחם והרי הריסת דירות המגורים של שליש מבעלי הדירות נגד רצונם –
מהלך
דרקוני
.עם השפעות מזיקות וכואבות לאורך זמן
כצעד ראשון , לפני הבחירה באמצעי מתאים להתמודדות עם החסם של דייר מתנגד "
בקידום
מיזמי פינוי ובינוי
נדרש ,, קודם כל ,לבחון משקלו היחסי של חסם זה
ולבחון חלופות-
אמצעים
פוגעים פחות .
,למיטב ידיעתנו, לא נבחנה, עד היום, די הצורך
השאלה מהי שכיחות ה"סחטנות"
כחסם מרכזי
לקידום
מיזמי פינוי ובינוי ובאילו פרקי זמן של עיכוב מדובר ,בממוצע .
6.5
בדו"ח החסמים של משרד השיכון ומשרד המשפטים ,אשר פורסם בחודש מאי
2020
ושימש
בסיס לתזכיר ,
לא הוצגו חלופות ,כך נראה כי חלופות לא נדונו כלל .
מס' העמותה580670073
רחוב בת צי ון3
.ת"א טל6312885
-
03
:פקס73030853
-
03
:דוא"ל[email protected]
www.yadeliahu.org.il
י
דיעה כללית על
ניסיונות למקסם תועלת אישית ממיזם פינוי בינוי בצורה לא סבירה ו /
או לא
הוגנת באופן
אשר מעכב קידום פרויקטים,
,אינה מספיקה כדי לבסס תיקון כה קיצוני לחוק
.הדורס את זכות הקניין וזכות הבחירה החופשית
6
6.
יודגש ,כי הסיכוי
שכל בעל דירה שלישי,במתחם
,יהיה סחטן
סיכוי נמוך ביותר,
והתנגדות
רחבה למיזם מעידה ,כנראה ,יותר על חסרונות המיזם מאשר על מתנגדיו .
יש להשתחרר
מהתפיסה הרואה בכל התנגדות לפרויקט, כהנחת מקלות בגלגלי הגדלת היצע הדיור,
ולהבין
שאינטרס אישי להתנגד למיזם יכול להיות מוצדק בדיוק כמו אינטרס אישי לתמוך בו .
אי הסכמה לפינוי ובינוי יכולה לנבוע מסיבות לגיטימיות רבות ,
כאשר האינטרס הציבורי הרחב
כמו גם האינטרס המיד
י של הדיירים השכנים ,
הוא לברר אותן ולדון בהן ולא להשתיק אותן
.בתביעות
6.7
, פן נוסף שיש לקחת בחשבון את העובדה שהורדת אחוז ההסכמות ל- 2
שלישים מהווה
.למעשה ניגוד לאמור בחוק המארגנים הסעיפים הראשונים של חוק המארגנים קובעים כי היזם
צריך לקבל60%
.הסכמות דיירים על מנת להתחיל את התהליך ( להלן: הסכם טרום עסקה) דהיינו
, למעשה בשלב זה ליזם עדיין אין תכנית מפורטת
עדיין אין בידו תיק מידע מפורט
, לאחר דיון
ע ם הרשות
המקומית
ו/או תכניות אדריכליות .
כיצד יתכן כי בשלב כה מוקדם זה , אתם רוצים לאפשר מצב בו יאלצו הדיירים לחתום על "נייר
ריק מתוכן ", ואם הם לא יחתמו מסיבות מוצדקות , הרי אתם מאפשרים שיהפכו אותם
ל'"פושעים", "סחטנים" וכו .
מהלך זה מצביע על !!!ניסיון של הפקעת הרכוש הפרטי של האזרח בחסות החוק
7
.
(4
) בסעיף2
)(ב–
אחרי סעיף קטן (א) יבוא (עמוד10
)
(א1
" )בית המשפט רשאי , אם הוגשה בקשה לכך בהליך תביעה לפי ס"ק (א) או בהליך
נפרד ,
לקבוע כי לצורך חישוב הרוב
המיוחס
מבין בעלי הדירות ,לא יילקחו
בחשבון זכויותיו או
חלק
מזכויותיו של בעל דירה שלא
הסכים לכריתת עסקת פינוי ובינוי )בסעיף זה
–
בעל
דירה
"...מתנגד
הסעיף פוגע, באופן לא מידתי, בזכות הקניין. לא הוצגו נתונים במעידים על קיום תופעה נרחבת
אשר מצדיקה פגיעה כזו. עצם הצירוף של דיני התכנון והבניה לזכות הקניין מעורר קושי רב, ויש
מס' העמותה580670073
רחוב בת צי ון3
.ת"א טל6312885
-
03
:פקס73030853
-
03
:דוא"ל[email protected]
www.yadeliahu.org.il
.לציין כי קיימים אמצעים אחרים לטיפול בעבירות בנייה אשר פגיעתם תהיה פחותה יודגש
כי
הטיפול בעבירות אלו, הן מתפקידה של הרשות המקומית, אשר יש בידה את סמכויות האכיפה
.במקרה של עבירות בנייה בתחומה
סעיף זה מעורר חשש סביר ביחס לצורת איסוף""הראיות
וייחוס העבירות, כאשר הנושא לא
.מנוהל ע"י רשויות האכיפה אשר יש להן את הסמכויות לשם כך כיצד בית המשפט ישתכנע
????? מ"ראיות" בדבר המניעים להתנגדות של מי שבצע עבירות אלו
:דברי הסבר
7.1
תכלית סעיף זה להתמודד עם סירוב לעסקאות פינוי-
בינוי הנעוץ בבנייה או בשימוש שלא
כדין ברכוש המשותף . מוצע הסדר לפיו בית המשפט רשאי לקבוע כי בעל דירה לא יבוא במניין
בעלי הדירות בבית משותף לצורך קביעת הרוב המיוחס מבין בעלי הדירות הדרוש לשם
הגשת
תביע ה נגד ה דייר
המתנגד .
7.2
סעיף זה
המבוסס על אמירות מסולפות, חצאי אמיתות, ואפילו דברים שלא היו
מעולם,
הינו
למעשה כניעה של מקבלי ההחלטות וגורמי החקיקה ללחץ של הרשויות
המקומיות
והחברות
,היזמיות
ואין לו ולא כלום עם התחדשות עירונית ו/או חקיקה
.לקידום התהליכים ועידודם
7.3
.סעיף 2 לחוק יסוד :כבוד האדם וחירותו (להלן" :חוקהיסוד )"קובע כי "אין פוגעים
בחייו,
בגופו ,או בכבודו של אדם באשר הוא אדם
."ערך כבוד האדם המוגן כאן כולל את
ההסכמה
החופשית ויכולת הבחירה לפי הרצון
האישי" :ביסוד כבוד האדם עומדים האוטונומיה של
הרצון
הפרטי ,חופש הבחירה וחופש הפעולה של האדם כיצור
חופשי .זאת בלא קשר למידת
התועלת
הצומחת ממנו לאחרים( "בג"ץ
02-6427
התנועה לאיכות השלטון בישראלנ 'הכנסת,
11.5.06
,
'פורסם בנבו, סע35
לפה)"ד
7.4
הקושי בהשגת הסכמת בעלי הדירות
אינו נעוץ
בעצם השימוש שלא כדין בנכס , או בשימוש
ברכוש המשותף
ו/או "גידור הרכוש המשותף "
אלא בנוהג של החברות היזמיות להחתים את
,בעלי הדירות, בשלב המוקדם
על הסכם עסקה עיקרי תוך
"מצג שווא ורמיה "של תכנית
שאינה
.קיימת
7.5
כיום בעלי דירות אינם יכולים להרחיב ו/או לעשות שינויים בדירתם
ללא אישור הרשות
.המקומית
ואם יש מקרה כזה , זהו תפקידה של הרשות המקומית לטפל בעניין
ואין זה מקומו
של המחוקק להתערב בנושאים עירוניים מוניציפליים .
מס' העמותה580670073
רחוב בת צי ון3
.ת"א טל6312885
-
03
:פקס73030853
-
03
:דוא"ל[email protected]
www.yadeliahu.org.il
7.6
גם נושא
"השימוש ברכוש המשותף
"אין צורך לכלול אותו בתיקון,
שכן נושא זה מעוגן
בחוק"
הבתים המשותפים
, "המגדיר במפורט את זכויות השימוש של הדיירי ם ברכוש
,המשותף
" ואל לו למחוקק להתערב ולעשות
כפל חקיקה
" שאינה נדרשת , אלא באה
מאינטרסים ושיקולים זרים
.של חברות יזמיות והרשות המקומית
7.7
.ככלל ,לכל דייר המתגורר בבניין הרשום כ- "בית משותף "יש זכות ברכוש המשותף של
אותו בניין. הדברים באים לידי ביטוי בסעיף
55
לחוק המקרקעין ,התשכ"ט-
1969
להלן:
"ה
חוק)"
"לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי-
מסוים ברכוש המשותף של אותו בית משותף" .
7.8
משמעות סעיף
55
לחוק המקרקעין היא כי החלק היחסי של כל דייר בבניין
המשותף
משתרע על פני כל הרכוש המשותף .עמד על הדברים המלומד י 'ויסמן בספרו דיני קניין (בעלות
ושיתוף( )המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע'ש הרי ומיכאל סאקר ,תשנ"ז-
1997
)בעמ '
407
:)
"לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי-
מסוים ברכוש המשותף של אותו בית משותף "
.
בנוסף, בעל דירה יכול להשתמש ברכוש המשותף שימוש
סביר ,
גם
אם זה לא הוסדר על
ידי
האסיפה הכללית של הבניין ,ובלבד שלא ימנע שימוש דומה מבעלי דירות אחרים "((ע"א
549/73
וינטרסנ 'זמורה.)
7.9
על פי
הפסיקה ,דיירים רשאים לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף ,גם ללא הסכמת
יתר
הדיירים ,ובלבד שאותו שימוש תואם את הייעוד של אותו חלק ברכוש המשותף ,ואינו
גורם
למטרד או לפגיעה בדיירים האחרים. (ת"א
3157/06
נציגות ועד הבית נ 'שלמה לוברבוים.)
7.10
" האמור בסעיף," ..בין אם בינוי ובין אם שימוש שלא כדין מעורר תמיהה כאשר
צוות
החקיקה עושה דין אחד
למי שבונה ללא היתר לבין דייר שעושה שימוש סביר ברכוש
המשותף
.בזכות ועל פי חוק
7.11
הקביעה האומרת כי סירוב של בעלי זכויות לעסקה
"נעוץ בעצם השימוש שלא כדין ברכוש
המשותף"
" מהווה
אשמת שווא
"והשמצה ,, לכאורה של בעלי הזכויות .
לא נאה ולא יאה
לצוות משפטי האמון
על החקיקה במדינת ישראל להתבטא כך על אזרחי המדינה שכל חי יהם
הם
.שומרי חוק
מס' העמותה580670073
רחוב בת צי ון3
.ת"א טל6312885
-
03
:פקס73030853
-
03
:דוא"ל[email protected]
www.yadeliahu.org.il
האם בעל דירה המשתמש
ברכוש המשותף השייך לזכויות הקניין שלו
עושה שימוש לא
!!!!??סביר
7.12
תיקוני החקיקה ההופכים חלק נכבד מהדיירים להיות "לא רלוונטיים " בחישוב "הרוב
המיוחס " הנדרש לפרויקט , בפועל מקטין את "הרוב המיוחס" מתחת ל-
66%
.אשר יקבע בחוק
7.13
נוכח האמור , אנו מדגישים , כי על המשפטי האחראי על
החקיקה
לפעול לביטול ם של
סעיפים אלו, כי חקיקה זו תביא להעמקת הקרע, הניכור, וחוסר האמון של
הציבור בממסד
,ובנציגיו במיוחד בצוות המשפטי
.האחראי על החקיקה
מוגש ע"י
שרה מילוא סטלה אבידן
יו"ר מנכלי"ת
"יד-
"אליהו הירוקה
(עמותת התושבים בשכונת יד-
)אליהו, ת"א