חומר רקע
3
במאי2021
לכבוד
יאיר פינס
יו"ר
הוועדה
לתכנון ופיתוח
מנכ"ל משרד השיכון והבינוי
:בדוא"ל[email protected]
,שלום רב
:הנדון הקצאה
חסרה
של
יחידות
דיור ציבורי במסגרת תכנית"מחיר למשתכן"
1.
ה רינו לפנות אליכם
בבקשה כי ת
פ ע לו ליישם את החלט
ו ת
ממשלת ישראל ו מועצת מקרקעי ישראל
ותקצו יחידות לדיור ציבורי במסגרת מכרזי מחיר למשתכן
בהתאם ל היקף שנקבע ב החלטות
בנושא .
2.
כן נבקש כי תפעלו לפרסם החלטות מלאות ומנומקות בסוגיה, בפרט כאשר ההחלטה הינה לדחות
בקשות להקצאת דירות דיור
ציבורי.
3.
כפי
שי
פורט להלן ,לפי נתונים שקיבלנו,
עד עתה אושרו
רק כ-
0.7%
מסך יחידות הדיור בתכניות"
מחיר
למשתכן "
לטובת דיור ציבורי, על אף
ש
בידיכם
מסורה ה
סמכות לאשר הקצאות
בהיקף כולל של7%
.
לעמדתנו, פער זה עולה
כדי חוסר סבירות קיצוני
נוכח המצוקה הקשה והמתגברת בנוגע לפתרונות
ד
יור לאוכלוסייה פגיעה ועניה .
4.
דיור ציבורי הוא נדבך מרכזי ב
מדיניות דיור
של מדינות רבות, כאשר מטרתו העיקרית היא מתן סיוע
במדור
למי
שאינם מסוגלים לרכוש או לשכור דירה בשוק הפרטי. לשם כך, המדינה מחזי קה בבעלותה
מאגר של
דירות להשכרה אולם אלו אינן עונות על הצרכים ב
פתרונות דיור .כיום, יש קרוב ל-
4,000
זכאים אשר ממתינים לדירה בדיור הציבורי
(דוח מבקר המדינה70
'ב, עמ726
(
2020
:) (להלן"
דו"ח
מבקר המדינה2020
") .
5.
בשנת2015
,, על רקע מצוקת הדיור הכללית החליטה ממשלת ישראל
על קידום
תכנית"
מחיר
למשתכן". לפי תכנית זו, המדינה תחכי
ר ליזמים ש
ז כו במכרז את הזכויות על קרקעותיה במחיר
.מופחת, כך שהזכאים להשתתף בתוכנית יוכלו לרכוש דירה במחיר נמוך ממחיר השוק ישירות מהיזם
במסגרת זו, הוקמה,במטה הדיור במשרד האוצר
הו
ועד ה ל תכנון ו
ל פיתוח:(להלן "ה ו
ות"פ"
)
במטרה
לתאם בין הגורמים השונים ובהם רמ ,"י
משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר
, החברים בוועדה
לשם
קידום יעיל של
המטרות שנקבעו .
6.
ביום ה-
22.11.2017
,
כחלק מהמאמצים לתת מענה לדרישות המתגברות לדיור ציבורי מטעם זכאים
,מוכרים לדיור ציבורי הסמיכה מועצת מקרקעי ישראל את ה ו ות"פ
להקצות כ-
5%
יחידות דיור
למטרות דיור ציבורי ,מ תוך סך יחידות הדיור שיאושרו במסגרת תוכנית"מחיר למשתכן" (
החלטת
מועצת מקרקעי ישראל1508
). במהלך
שנת2019
,הוחלט כי אחוז הדירות שניתן להקצות
למטרה זו
י
עלה ל -
7%
(
החלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר1579
; ר' גם הסמכה נוספת להקצאה זו בסעיף1
ו
להחלטת ממשלה מ 'ס4078
של הממשלה ה-
34
).
7.
בהתאם להחלטה זו , קבעה
מועצת מקרקעי ישראל,
" כי
הו ו עדה לתכנון ופיתוח רשאית לקבוע כי עד
7%
מכלל הדירות במחיר מופחת במתחם שיווק מסוים, יבנו עבור משרד הבינוי והשיכון ללא תמורה
לטובת דיור ציבורי. קבעה הוועדה לתכנון ופיתוח לעשות כן, יפורס מו במסגרת המכרז תנאים בעניי "ן
(
קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, סעיף4.7.4
), ס"ק (ד(.
החלטה זו
אף מגשימה את
סעיף2
(א1
)
לחוק רשות מקרקעי ישראל
ה קובע את המטרות החברתיות של רשות מקרקעי ישראל בו הן"
הקצאת
,קרקעות למטרות מגורים,דיור בהישג יד, דיור ציבורי
,תעסוקה, שטחים פתוחים ולמטרות אחרות
במקומות ובהיקפים הנדרשים על פי צורכי המשק, החברה והסביבה, לרבות צרכים עתידיים "
.)(ההדגשה הוספה
8.
הפרוצדורה לקבלת החלטות על הקצאות לדיור ציבורי בוועדה כוללת בקש ות של משרד השיכון והבינוי
וול ת"פ
ל הכללת דירות דיור ציבורי מב
כרז י המחיר למשתכן , ולאחר מכן דיון בוועדה וקבלת החלטה
בנדון. ככל שמחליטים לאשר יחידות דיור ציבורי, הדבר נכלל במכרז הרלוונטי .
9.
בפועל, כפי שציינו בפתח פנייתנו, היקף אישור
ה מכרזים
ש בהם
יחידות דיור ציב
ורי נמוך מאד. כ פי
שנפרט להלן, לאורך ה
שנים נעשו
מספר ינ סיונות לקדם
את ה תכניות הלל
ו , אולם התוצאה
הינ ה חלקית
.ביותר
10
.
מדוח מבקר המדינה
ש בחן את המדיניות הממשלתית והמשרדית ביחס לדיור הציבורי והרכישה של
,הדירות למען הדיור הציבורי עולה תמונה של גרירת רגליים ויישום .כושל של המדיניות האמורה
בנובמבר2017
פנה משרד הבינוי לו
ו ת"פ כדי לכלול425
דירות ציבוריות בתשעה מכרזים של"
מחיר
למשתכן" שבמסגרתם תוכננו לשיווק
8,500
יח"ד. קרי, משרד הבינוי והשיכון הגיש בקשה לשילוב
יחידות דיור ציבורי
ב שיעור של5%
מסך כלל הדירות במכרזים, כמת בקש מהחלטת מועצת מקרקעי
ישראל דאז
. ה ו ות"פ אישר את הבקשה עקרונית, אך קבע
כי הדבר כפוף לבדיק
ת כדאיות כלכלית בכל
מכרז
בנפרד על מנת לקבוע את מספר הדירות שאכן יאושרו בפועל
(דו"ח מבקר המדינה2020
', עמ
753
) .
11
.
בשנת2019, על רקע חוסר ההתקדמות באישור יח"ד דיור ציבור
י במכרזים האמורים
ונוכח החלטת
הממשלה שהגדילה את הסמכות להקצות יחידות דיור בשיעור של7%
,
הוכנה תכנית עבודה שנתית
במשרד הבינוי והשיכון
למיפוי מכרזי מחיר למשתכן אשר תהיה בהן כדאות כלכלית
להכללת
דיור
.ציבורי לאחר המיפוי כאמ,ור
הוגשו
לאי
וש ר הוועדה
כ-
392
יח"ד די
ור ציבור י הקשורות למכרזים
ספציפיים
בערים מרכזיות אשר שווקו בהן ביחד כ-
6,800
יח"ד
במסגרת תכנית מחיר למשתכן .
תכנית
עבודה זו נדונה ב
מסגרת דיון רב-
משרדי ביוני2019
,
אך לבסוף אושרו על ידי הוועדה רק18
יח"ד דיור
ציבורי (שם ,שם).
12
.
" מבקר המדינה המליץ בדו"ח כי נוכח
השיעו ר הנמוך של הדירות הציבוריות שנכללו בפרויקטים של
'מחיר למשתכן' (
0.3%
מכלל הפרויקטים לעומת החלטות מועצת
מקרקעי ישראל על היקף של עד5%
ואף7%
מדירות'מחיר למשתכן' במתחם מסוים) על משרד הבינוי, רמ"י ומשרד האוצר להגיע לכלל
הסכמה בנוגע לאופן הפעולה הרצוי, כד
י שיהיה ניתן למצות את
הפוטנציאל הטמון בבניית הדירות
בתוכנית'מחיר למשתכן' וכך להגדיל
את מאגר הדירות הציבוריות ולקדם ככל שניתן את בניית
הדירות; כל
,זאת למען שיפור המענה הניתן לזכאי הדיור הציבורי. נוסף על כך מומלץ לבחו ן צעדים
שיאפשרו הקצאה מרבית של דירות ציב
וריות
במכרזים הבאים לשם צמצום הפערים מצד אחד
ושמירת הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים מצד אחר" (שם,
'בעמ755
.)
13
.
,והנה,עד לכתיבת שורות אלו
46,599
יח"ד
הוקצו ל טובת תכנית"מחיר למשתכן ". מתוכם , שווקו
בהצלחה ליזמים כ -
35,447
יח"ד. מתוך כ -
35
אלף יח"ד הללו–
הוקצו בפוע ל244
יח"ד בלבד
לדיור
.הציבורי269
יח"ד ציבורי אושרו בו
ו ת"פ אך
מכרז בעניינן טרם פורסם ו-
194
יח"ד ציבורי לא אושרו
ו בו
ת"פ
.מטעמים שאינם ברורים
14
. לפי הנתונים הללו כ-
0.7%
מהדירות שאושרו במכרזים הללו הוקצו
בפועל
לדיור ציבורי. גם אם נחשב
את הדירות שאושרו,
ט אך רם
פור
סם מכרז בעניינן
, מדובר ב-
1.5%
יח ידות ציבורי אשר יוקצו לדיור
הציבורי מתוך כלל הדירות שאושרו במסגרת תכנית"מחיר למשתכן,"
,קרי פחות מרבע מיחס
הדיר ות אשר היה ניתן להקצות
לפי החלט ות
במועצת מקרקעי ישראל וממשלת ישראל (
ר' גם אמיתי
גזית
המדינה ניצלה רק עשירית מההקצאה לדיור הציבורי
,(כלכליסט5.4.21
) .
15
.
נוסף על יח
יד
ות דיור
,אלו
ישנ ן עוד1017
יח יד ות דיור שהוגשו ל
אישור ל וו ת"פ אך
טרם
נדונו על ידה ,
חרף
העובדה כי הבקשות מונחות על לח שו נ ה כבר
חודשים רב
ים (
נמרוד בוסו"
בניגוד להחלטת משרדי
האוצר והשיכון: פחות מ־1%
מהדירות במחיר למשתכן הוקצו לדיור ציבורי"
,(כלכליסט25.9.19
)) .
גם
ל ו יחידות אלו היו
מאוש
רות ו בו
ת"פ ,
אחוזי היחידות למטרת דיור הציבורי מבין כלל יחידות הדיור
המשווקות לא היה קרוב ל -
7%
, אולם היעדר דיון בבקשות אלו, על רקע היישום הכושל של מדיניות
ממשלת ישראל ו
המחסור ב דיור
הציבורי שהחריף
.בשל משבר הקורונה, הוא חמור במיוחד
16
.
פעולתה של
ו הו ת"פ
בהקשר זה ה יא בלתי סביר
ה
.באופן קיצוני
הן החלטות הממשלה והן החלטות
מועצת מקרקעי ישראל ,שפורטו לעיל שיקפו את רצון המדינה להגדיל בצורה משמעותית את מאגר
הדירות ב דיור ציבורי על רקע המצוקה הקשה של אלפי משפחות עניות .
החשיבות החברתית העליונה
במתן מענה לדיור משתקפת בהחלטה לה קצות חלק משמעותי.מקרקעות המדינה לטובת דיור ציבורי
,כאמור דבר זה עולה בקנה אחד גם עם
מטרות רשות מקרקעי ישראל כפי שנקבעו בחוק שכונן אותה.
17
.
אמנם, מדובר
בסמכות רשות, אולם בנסיבות שתוארו לעיל, אין רשות של א לעשות בה שימוש, או
.לעשות בה שימוש חלקי וחסר כל כך בעניין
ברגר קבע" השופט ברק כי רשות מינהלית, המסרבת
לעשות שימוש
בסמכות הרשות הנתונה לה ומסרבת להתקין אקט מינהלי
כללי, חייבת לבסס סירוב
זה באמות המידה המקובלות. עליה להראות, כי החלטתה זו נעשית מתוך שיקולים סבירים, וכי אין
בה שרירות והפליה וכיוצא בכך עילות, ה
פוסלות מעשה מינהלי " (
בג"ץ297/82
עזרא ברגר נ' שר הפנים
(פ"ד לז3
)
29
', פס6
( לפסק דינו של השופט ברק1982
.)
18
. בהי
עדר הסבר מניח את הדעת , נראה כי
הוועדה, אשר
אישרה רק עשירית
ממכסת
ההקצאה היחסית
אשר
מסורה לה ,ו מהווה שיעור פעוט של14%
מן הבקשות שהוגשו לה לאישור ע ,ל ידי משרד השיכון
פועלת מחוץ למתחם הסבירות .
גם בהינתן
האיזון
אשר נדרש להתבצע בכל פרויקט ביחס לכדאיות
הכלכלית של המכרזים בטרם ההחלטה על שילוב יחידות הדיור של הדיור הציבור, לא סביר כי לא
נמצא ולו מכרז אחד
בו אושר
ו
ולו5%
של יח"ד לטובת .דיור ציבורי
19
. הוועדה ל א הציגה
הסבר מניח את הדעת לפעולתה. כך למשל, בהחלטות ל
דחי
י
ת הצעות משרד ה בינוי
והשיכון לשילוב יח"ד דיור ציבורי במסגרת תכנית"מחיר למשתכן"
, מלבד ההחלטה הסופית–
אין
פירוט כלשהו של
השיקולים בבסיס ההחלטה לדחות
את ההצעות שהוגשו על ידי משרד הבינוי והשיכון
ו אין תי
עוד הולם של דיוני הוועדה . כל זאת בניגוד מובהק לחובת ההנמקה שבדין (ר' ה חוק לתיקון
סדרי המינהל (החלטות והנמקות), תשי"ט-
1958
;
בג"ץ3914/92
לאה לב נ' בית הדין הרבני האזורי
בתל-
אביב-יפו
(פ"ד מח2
)
491
', פס11
( לפסק דינו של השופט ברק1993
))
;
בג"ץ6322/14
התאחדות
הסוחרים והעצמאים הכללית נ' שר הפנים ', פס19
לפ סק דינה של השופטת נאור2017
) (להלן: עניין
"
התאחדות הסוחרים"); ראו גם דפנה ברק ארז, המשפט המנהלי ', עמ432
(
2017
.))
20
.
בהקשר זה חשוב להבהיר כי גם עיכוב
ספק מכוון ,ספק רשלני
, כפי שנעשה כרגע בנוגע ל-
1,107
יח
יד ות
דיור בדיור הציבורי שהוגשו בפני הו
ו עדה וטרם התקבלה לגביהן החלטה, נחשב כסירוב לבקשה הלכה
למעשה ו ללא כל
הנמקה (
'ר עניין ,התאחדות הסוחרים 'פס2 לפסק דינה של השופטת ברק-
)ארז.
21
.
,לסיכום נוכח הפערים הגדלים בין מספר הזכאים לדיור ציבורי
.ובין מספר הדירות הפוטנציאליות
ונ וכח התעצמות
מגמה זו , החליט ו מדינת
ישראל ומועצת הרשות , לא רק ל
קבוע
רף מסוים להקצאת
מקרקעיה לטובת דיור ציבורי, אלא להעלות.ו
חרף זאת, הוועדה לא מילאה את חלקה בעניין בעל
החשיבות החברתית העליונה ולא פעלה לקידום בנייתן של יחידות דיור ציבורי שעשויות לתת מענה
לצרכ .יהן של אלפי משפחות המשוועות לפתרון דיור כך אינן מוגשות לאישור תכניות בהיקף מספק
וכאשר הן מוגשות, הוועדה
דוחה חלק מן הבקשו ,ת להקצאה ללא נימוק סביר ומסרבת לדון באלו
שמונחות
על שולחנה במשך חודשים ארוכים .
22
. נוסיף , כי
אחד הרציונלים לתכנית היה האינטרס החברתי והכ
לכלי ליצור מרקם קהילתי רב-
מעמדי
שיכלול גם דיירים של דיור ציבורי ו צמצום התופעה של ריכוזי דיור ציבורי שהפכו למשכנות מצוקה
מו זנחים. באופן זה, גם איכות החיים של דיירי הדיור הציבורי וגם הפוטנציאל למוביליות חברתית
כתוצאה ממתן מענה הולם ומשולב
לצרכי הדיור עול
ים מ .שמעותית אם כן, מדובר באינטרסים
.חברתיים וכלכליים ראשונים במעלה
23
. על רקע האמור לעיל ,נבקשכם כד
לק
מן :
א.
לדון לאלתר בבקשות לאישור יח
ידות דיו
ר
לדיור הציבורי במסגרת התוכניות אשר
מונחות בפניכם ,
ולקבלן –
'ראו פירוט פרויקטים בנספח א.
ב.
לפעול לאלתר לקידום בקשות נוספות
לאישור יחידות דיור ציבורי, בהיקף שהולם את החלטות
.ממשלת ישראל ומועצת רמ"י
נודה על תשובה בהקדם על מנת שנוכל לשקול את המשך צעדינו.
,בכבוד רב ובברכה
משכית בנדל, עו"ד
העתק
ים :
,עו"ד אלעזר במברגר
יועמ "
ש ל
משרד השיכון והבינוי, בדוא"ל
[email protected]
.
,עו"ד אסי מסינג יועמ"
ש ל
משרד האוצר, בדוא"ל
[email protected]
.
,עו"ד מניה לייקין יועמ"ש ל
רמ"י, בדוא"ל
[email protected]
.
עו"ד ארז
קמיניץ, ה
משנה ליועץ המשפטי לממשלה לענייני המשפט האזרחי
, בדוא"ל
[email protected]
.
'נספח א– פירוט פרויקטים שהוגשו לו
ו ת"פ וטרם נדונו
יח
ידות דיור ציבורי שטרם אושרו ב
ו ות"פ
ישוב אתר
יח"ד
במכרז
יח"ד
ציבורי
א חוז דיור
ציבורי
ירושלים
פסגת זאב
210
4
1.9
ירושלים
פסגת זאב
130
3
2.3
ירושלים
פסגת זאב
86
2
2.3
ירושלים
פסגת זאב
254
5
1.9
ירושלים
גילה
מרגלית
290
7
2.4
אור יהודה
664
23
3.4
באר יעקב
538
19
3.5
אילת
רובע השדה
'שלב א
220
4
1.8
אופקים
,אפיקי נחל
'שלב ב
1167
12
1
בית שאן
מרכז
שווקים (רה
תכנו )ן
115
2
1.7
חיפה
מבואות
דרומיים
178
6
3.3
קריית אתא
כלניות
665
10
1.5
תל אביב
קריית
שלום
80
3
3.75
אופקים
חורשת נוח
136
1
0.7
קרית גת
קרית גת -
חוות הזרע-
מתחמים03
04
246
5
2
אשקלון מתחם מ7
דרום
2000
45
2.25
מ.א. חוף
אשקלון
/מתחם מ6
1000
23
2.3
,לכיש, שפיר
קרית גת
קרית גת
מערב
1000
20
2
מבשרת ציון
מחלף הראל204
7
3.4
מבשרת ציון
דופן
מזרחית -
מעוז ציון
25
1
4
ישוב אתר
יח"ד
במכרז
יח"ד
ציבורי
א חוז דיור
ציבורי
מבשרת ציון
מבשרת ציון
-
מורדות
מערביים
233
8
3.4
מבשרת ציון
המגרסה
507
18
3.5
מבשרת ציון
שטח הגולף
250
9
3.6
ירושלים
גבעת
משואה-
צפון
710
25
3.5
ירושלים
חניון אגד -
צמת פת
296
10
3.3
אשדוד
מתחם
הצעירים
440
7
1.5
אשדוד
רובע ט"ו
250
4
1.6
ירושלים
בן
אלכסנדריון
לאלעזר בן
יאיר
94
2
2
ירושלים
דרך חברון
דרום
357
7
1.9
אור עקיבא
אור ים
652
23
3.5
קרית ביאליק
לב העיר
450
5
1.1
קרית אתא
גבעת
הכלניות
120
2
1.6
קרית ביאליק
הרקפות
500
5
1
זכרון יעקב
זכרונה
720
25
3.4
חדרה
משרד
החקלאות
346
12
3.4
חיפה
מבואות
'דרומיים ב
413
14
3.3
נתניה
עין התכלת
359
13
3.6
נתניה
המזבלה
895
31
3.4
קרי ת עקרון צפון-
מזרח
1000
35
3.5
ראשון לציון חצבים
1000
35
3.5
באר יעקב
מתחם1
1000
10
1
יהוד
מגשימים
1000
35
3.5
יבנה מזרח
2000
70
3.5
פתח תקווה
סירקין
1000
35
3.5
ישוב אתר
יח"ד
במכרז
יח"ד
ציבורי
א חוז דיור
ציבורי
רמת גן
דרום תל
השומר
מתחם5 -
/תמל1023
220
8
3.6
רמת גן
תל השומר
מערב
/רג1489
100
4
4
בת ים
מגדלי מנחם
בגין
360
13
3.6
.אופקים, מ.א
מרחבים
אופקים-
אפיקי נחל
/תמל1034
500
5
1
אילת
פלח1
)(הגולף
470
9
1.9
נתיבות
מתחמים
14-15
-
נתיבת רמות
יורם
500
8
1.6
נתיבות
מתחם10
נתיבות
(רמות
מאיר)כניסה
צפונית ו
700
11
1.5
נתיבות
מעלות
הנחל
1000
15
1.5
שדרות
פלח7
ד+צפונית ג
939
16
1.7
קדימה צורן
327
11
3.3
אלעד
מעטפת
העיר
460
16
3.4
רכסים
הפרסה
592
20
3.3
אשדוד
מתחם
ויצמן
692
20
2.8
אשדוד
פארק לכיש
1028
36
3.5
טירת הכרמל
איילת
הכרמל
520
11
2.1
אשדוד
בית משפט
613
21
3.4
אשדוד
רובע
הסיטי -
ה צעירי
285
10
3.5
בני עי"ש מערב
1200
30
2.5
ישוב אתר
יח"ד
במכרז
יח"ד
ציבורי
א חוז דיור
ציבורי
טירה
מתחם7
462
9
1.9
רחובות
רמת אהרון
-
ההגנה
646
23
3.5
לוד שפירא -
פרחים
360
5
1.3
אלעד
מעטפת
העיר (תמ"ל
537
19
3.5
אשדוד
פארק לכיש
615
9
1.4
עמנואל
אתר03
)(ג
941
5
0.5
אדם (גבע
)בנימין
'אדם שלב ג
357
4
1.1
אור עקיבא מזרח
300
11
3.6
נהריה
האצטדיון
350
4
1.1
רכסים
גבעת
הפרסה
360
8
2.2
בית שאן
דרום
מזרחית
476
5
1
חצור הגלילית
נווה חן
136
2
1.4
נוף הגליל
מול תבור
216
2
0.9
נצרת
שכונת
הגליל
200
2
1
קרית שמונה
בימת תל חי
198
3
1.5
סה"כ
1,017
2.44
'נספח ב– פירוט פרויקטים שנדחו על ידי ה
ו ות"פ ללא הנמקה
יח ידות דיור ציבורי שלא אושרו בות"פ
מתחם
יח"ד
במכרז
יח"ד
ציבורי
אחוז דיור
ציבורי
רכסים הפרסה
592
22
3.7
ירושלים, מתחם רשות השידור
)(רוממה
60
3
5
ירושלים, רשות השידור (עזר
)מציון
308
17
5.5
ירושלים, שכו נת רמות
345
19
5.5
ירושלים, פסגת זאב
210
8
3.8
שדרות, הבוסתנים
302
3
1
חיפה, מבואות דרומיים
570
23
4
חיפה, מורדות לינקולן
378
18
4.7
בת חפר
461
12
2.6
אשדוד, אימונים
786
24
3
חיפה, המבואות הדרומיים
712
30
4.2
לוד, בן שמן
1,416
15
1
סה"כ
194
3.667