חומר רקע

1 בעיות אינפורמציה בשוק המשכנתאות בישראל: פיזור מחירים ו חיפוש דו"ח ציבורי1 1 מחקר זה בוצע ונכתב על ידי כלכלני חטיבת המחקר של רשות התחרות: ד"ר ענת אלכסנדרון ואביתר .גוטמן 2 תוכן העניינים מבוא ................................ ................................ ................................ ........... 3 1. מבנה שוק המשכנתאות ................................ ................................ ......... 5 1 ..א השחקנים בשוק והמסגרת הרגולטורי ת ................................ ................ 5 1 ..ב הצרכנים בשוק ................................ ................................ ........... 12 1 ..ג מורכבות בעיית הבחירה: מרחב האפשרויות ................................ ......... 12 1 ..ד תמחור ההלוואה: צד העלויות ................................ .......................... 15 1 ..ה דפוסי הבחירה ................................ ................................ ............ 17 1 ..ו קשיים בהשוואת מחירים ................................ ............................. 21 1 ..ז סיכום: בחירה מורכבת על רקע של בעיות אינפורמציה ............................ 25 2. פיזור מחירים ותיחור ................................ ................................ .......... 27 2 ..א מוטיבציה לתיחור: פערי מחירים ................................ ...................... 27 2 ..ב מאפייני הלווים המתחרים ................................ .............................. 29 2 ..ג השפעת התיחור על מחיר ההלוואה ................................ .................... 32 2 ..ד השפעת התיחור על פיזור המחירים ................................ ................... 35 3. דיון: סיבות אפשריו ת לפגיעה באפקטיביות של התיחור ................................ . 35 4 . החיסכון הצפוי על פי סימולצית תיחור ................................ ..................... 37 5. סיכום והמלצות מדיניות ................................ ................................ ...... 39 3 מבוא נטילת משכנתא היא אחת ההחלטות הפיננסיות המשמעו .תיות בחיי משק בית ה סכום החציוני של משכנתא למטרת רכישה עומד על כ- 650 .אלף ש"ח2 החזר המשכנתא מהווה בממוצע כ- 23% מההכנסה הפנויה של משק הבית המממן רכישת דירה יחידה. 3 משכנתא היא מוצר משלים לרכישת בית. נוכח עליית מחירי הדירות בעשור האחרון, גדל חלקה של המשכנתא ב .מימון רכישת הבית וכך גם חשיבותה שוק המשכנתאות הוא שוק האשראי הגדול ביותר של משקי בית בישראל. בשנת2019 עמדה יתרת האשראי לדיור על346 מיליארד ש"ח המהווים71% מיתרת האשראי הבנקאי למשקי .בית4 מאפיין מרכזי של שוק המשכנתאות הוא א- סימטריה משמעותית בין מוכרים לקונים ביחס למידע אודות מחירי השוק ומאפייני המוצר. מצד אחד, המוכרים הם חברות המתמחות בקניה, מכירה ותמחור של מוצרים פיננסים. מהצד האחר, הרוכשים הם לווים המקבלים החלטה מסוג זה,, לכל היותר .פעמים ספורות במהלך חייהם בעשרים השנים האחרונות חלו שני שינויים מהותי ים בשוק המשכנתאות: מעורבות המדינה בשוק פחתה ובמקביל המוצר הפך מורכב יותר. אם בעבר כמעט כל ההלוואות שהועמדו היו צמודות למדד בריבית קבועה, הרי שכיום משכנתא טיפוסית מורכבת מתמהיל של מספר .מוצרי אשראי מובחנים שלכל אחד מהם מחיר משלו החלק של כל מוצר אשראי המאוגד במסגרת המשכנתא משתנה בהתאם לבחירת הלווה בכפוף למגבלות רגולטוריות. כפועל יוצא, מגוון המוצרים בשוק הוא למעשה אינסופי. קיימת שונות גבוהה באופן פעולתם של שו קי משכנתאות בעולם, ואולם נראה כי המבנה הפנימי השכיח של הלוואת משכנתא בישראל חריג .בהשוואה בינלאומית מחק ר זה מתמקד בתופעה של פיזור מחירים בשוק המשכנתאות ובוח ן את התועלת מקיום הליך השוואות מחירים .בשוק זה מחירי המשכנתאות נקבעים במשא ומתן בין לווה למלווה . 2 גובה חציוני של משכנתא שניתנה למטרת רכישה של דירה ראשונה ,דירה חלופית או דירה להשקעה על פי נתוני בנק מזרחי ,בנק הפועלים ובנק לאומי בשנים 2015-2017 . 3 על פי הרגולציה, ההכנסה הפנויה מוגדרת כהכנסה נטו של הלווים בניכוי הוצאות קבועות. בכלל ההוצאות הקב ועות נהוג לכלול החזר הלוואות עבורן התקופה לפירעון עולה על18 חודש, דמי מזונות, ובמקרה שהלווה אינו צפוי להתגורר בדירה הנרכשת, גם תשלומי שכר דירה. ניהול בנקאי תקין329 ., נספח א https://www.boi.org.il/he/BankingSupervision/SupervisorsDirectives/DocLib/329.pdf 4 .על פי נתוני הדו"חות הכספיים של חמש הקבוצות הבנקאיות 4 המחירים מותאמים אישית לפרופיל הסיכון של הלווה ו העסקה . מאפיין זה של השוק יוצר מטבע הדברים פיזור מחירים משמע ותי . חלק נוסף מפיזור המחירים מוסבר על ידי הבדלים ב עלויות מימון של בנקים שונים. אך גם לאחר ניכוי השפעת על יות ו המלווים ב העמדת ההלוואות וניכוי השונות בין הלווים, נותרת מידה משמעותית של פיזור מחירים הנאמדת בפער של כ- 70 נקודות בסיס בין המחיר באחוזון ה- 90 של מח ירי המשכנתאות לבין המחיר באחוזון ה- 10 . 5 פער מחירים זה מיתרגם ל פער של עשרות אלפי שקלים בתשלום המצטבר .הכולל של משכנתא טיפוסית פיזור המחירים המשמעותי בשוק מהווה מוטיבציה עבור לווים לערוך הליך של השוואת מחירים .ואולם, ממצאי הבדיקה מעלים כי כ- 44% בלבד מהלווים מקבלים הצעת מחיר מאושרת בבנק נוסף על זה שבו הם נוטלים את הלוואה. 6 השפעה של קבלת 2 - 1 הצעות מחיר נוספות נאמדת בהפחתה ממוצעת של8-10 נקודות בסיס. במקרים מסוימים מגיעה הפחתת המחיר הנובעת מתיחור עד ל- 20 נקודות בסיס ויותר. סימולציה מקיפה שנערכה העלתה כי החסכון הפוטנציאלי מ קיום הליך של השוואת מחירים , אשר אינו מתממש בפועל, גדול פי3-2 .מהחסכון בפועל סיבה מרכזית לכך היא קושי של הלקוחות ל בצע השוואת מחירים אפקטיבית . נדון במספר הסברים אפשריים ו לק שי זה ,. ביניהם שקיפות מחירים נמוכה ,מורכבות המשכנתא ובעיית אינפורמציה של המלווים ביחס לסיכון בה ע.מדת הלוואה ללווים שאין להם היכרות מוקדמת איתם ,כמו כן מהערות הציבור לטיוטת המחקר עלה כי הסבר נוסף הוא משך הזמן הנדרש לקבלת הצעת .מחיר על רקע ממצאי המחקר, רשות התחרות ממליצה על יצירת תנאים שיקלו על הלווים לקבל מספר הצעות מחיר לפני לק יחת המשכנתא ולהשוות בין ההצעות השונות. בפרט, יש לשפר את הליך קבלת הצעת המחיר באמצעות אישורים עקרוניים, כך שלווים יוכלו להגיש בקשות ולקבל הצעת מחיר עבור התמהיל שבחרו ובהתאם למאפייני ם שלהם– .הכול באופן מקוון 5 .נקודת בסיס היא שוות ערך למאית אחוז 6 נציין, כי במקביל לקבלת הצעות מחיר מאושרות, מתקיים הליך של פניה לבנקים לקבלת הצעות מחיר על ידי הלווה או בא כוחו שאינו מגובה פורמלית באישורים עקרוניים. מחקר זה אינו כולל מידע הנוגע להליך זה ובהתאם אינו בוחן את האפקטיביות שלו. במובן זה, אומדנים שיוצגו להיקף התיחור שמבצעים הלקוחות .מהווים ככל הנראה חסם תחתון להיקפו בפועל 5 ב עריכת מחקר זה נעשה שימוש בבסיס נתונים הכולל את כלל הלוואות המשכנתא שהועמדו בשלושת הבנקים הגדולים בשנים2015-2017 (להלן תקופת המחקר ) בעסקאות שמטרתן מימון רכישת נכס על ידי הלווה. 7 הנתונים כוללים מידע מפורט אודות פרטי העסקה והלווים ו מכסים קרוב ל- 80% .מהשוק :מבנה הדו"ח כדלקמן ב פרק הראשון מתואר שוק המשכנתאו ת בישראל מנקודת מבט תחרותית; בפרק ה שני מוצגים ממצאים ביחס לפיזור המחירים הקיים בשוק , למאפייני לווים העורכים הליך של השוואת מחירים ול השפע ת הליך השוואת המחירים על מחיר ההלוואה ; בפרק שלישי נדון בסיבות אפשריות לפגיעה באפקטיביות של הליך השוואת המחירים ; בפרק הרב יעי מתוארים ממצאים המתקבלים ביחס לחיסכון הצפוי מקיום הליך יעיל של השוואת מחירים על בסיס סימולציה; בפרק ה חמישי נסכם וי פורטו המלצות מדיניות שמטרתן פישוט וייעול תהליך השוואת המחירים והתיחור מנקודת מבטם של הלווים. 1. מבנה שוק המשכנתאות 1 ..א השחקנים בשוק והמסגר ת הרגולטורית בשוק המשכנתאות פועלות חמש הקבוצות הבנקאיות המחזיקות כ- 95% מסך האשראי הבנקאי לדיור. חלקו של בנק מזרחי, המוביל את השוק בהעמדת הלוואות חדשות, עמד בשנים האחרונות על ממוצע של37% (ראה תרשים1). חלקם של הבנקים הגדולים, בנק הפועלים ובנק לאומי, עמד בש נים אלה בממוצע על22% ו- 19% , בהתאמה. בנוסף פעילות בשוק שתי קבוצות בנקאיות קטנות יותר, בנק דיסקונט והבנק הבינלאומי, שחלקן המצרפי בשוק בשנים אלה עמד בממוצע על כ- 16% ושני בנקים קטנים עצמאיים, בנק אגוד8 ובנק ירושלים שחלקם המצרפי בשוק עומד על כ- 5% . 9 7 .מטרת רכישה כוללת: רכישת דירה ראשונה, דירה חלופית או דירה להשקעה 8 בנק מזרחי התמזג עם בנק אגוד בשנת2020 , וכיום בנק אגוד.כבר אינו בנק עצמאי 9 .מבוסס על נתוני הלוואות חדשות לדיור שהועמדו על ידי הבנקים כפי שפורסם בדו"חות הכספיים שלהם 6 תרשים1: נ,תחי שוק של הבנקים בהעמדת משכנתאות חדשות במונחים כספיים 2014-2019 ,מקור: דוחות כספיים של הבנקים2015-2019, עיבודי חטיבת המחקר מספר היבטים של שוק המשכנתאות מבחינים אותו מהשוק לשירותים בנקאיים אחרים למשקי בית. ההיבט הראשון הוא פְּרִ יקּות המוצר. בעוד ש מאפיין מרכזי של שוק השירותים הבנקאיים למגזר משקי הבית הוא הנטייה לצרוך את המוצרים והשירותים הפיננסיים כ"סל שירותים" (להלן הסל הבנקאי ), מוצר המשכנתא נרכש לעיתים כחלק מהסל ולעיתים באופן פריק .והוא ככל הנראה המוצר הפריק ביותר מבין מוצרי הסל הבנקאי הפערים בין חלקן של הקבוצות הבנקאיות באשראי למשקי בית שאינו מיועד לדיור לבין חלקן בהלוואות לדיור, מעידים על מאפיין זה של השוק כפי שניתן לראות בתרשים2. הדוגמאות הבולטות ביותר לכך נוגעות לחלקם של בנק מזרחי ובנק הפועלים בשוק. חלקו של בנק מזרחי בשוק המשכנתאות גדול בכ- 20 נקודות אחוז ביחס לחלקו באשראי צרכני למשקי בית. לעומת זאת, חלקו של בנק הפועלים בשוק המשכנתאות בתקופת המחקר קטן בקרוב ל- 10 נקודות .אחוז מחלקו באשראי הצרכני 7 תרשים2: נתחי השוק באשראי למשכנתאות ובאשראי למשקי בית (ללא הלוואות לדיור וכרטיסי אשראי), ממוצע2017 - 2015 10 ,מקור: דוחות כספיים של הבנקים2015-2017, עיבודי חטיבת המחקר ההיבט השני המבחין את שוק המשכנתאות משווקים למוצרים בנקאיים אחרים, הוא קיומו של תהליך השוואת מחירים ותיחור בהעמדת משכנתא. תהליך זה זוכה לאסדרה על ידי המפקח על הבנקים דרך התקנת נהלים מחייבי ם הנוגעים להנפקת הצעת מחיר מפורטת .)(אישור עקרוני למתן הלוואה11 על פני הדברים, הפריקות הגבוהה וקיומו של הליך השוואת מחירים יוצרים פוטנציאל לתחרות עזה על הלווים. הלווים לא פונים בהכרח לבנק בו מתנהל חשבון העו"ש שלהם ,(להלן בנק הבית ), אלא מוכנים לבצע עסקה פינ .נסית משמעותית זו גם בבנקים אחרים ואולם, התחרות המוגברת שנגזרת לכאורה מנתוני הפריקות ומהליך התיחור, אינה מיתרגמת לריכוזיות נמוכה בשוק זה. למעשה, מדד הרפינדל- ( הירשמןHHI ) בשוק המשכנתאות גבוה בממוצע מזה שבשוק האשראי למשקי בית שאינו מיועד לדיור בכ- 250 נקודות. 12 10 נתחי שוק המשכנתאות על פי ב יצועים של הלוואות חדשות. נתחי שוק אשראי צרכני למשקי בית לפי יתרת .אשראי 11 המפקח על הבנקים: ניהול בנקאי תקין451 - .""נהלים למתן הלוואות לדיור 12 מבוסס על נתוני2019 - 2015 . חישוב המדד התבצע על בסיס הנתונים בדו"חות הכספיים של הבנקים המסחריים אודות ביצועים חדשים של הלוואות לדיור (בש"ח) ועל יתרת אשראי למשקי בית שאינה כוללת הלוואות לדיור וכרטיסי אשראי. ממוצע מדד הרפינדל-הירשמן בשנים אלה עבור ביצועים חדשים של הלוואות לדיור עמד על2378 נקודות ולעומתו עבור יתרת אשראי שאינה כוללת הלוואות לדיור וכרטיסי אשראי עמד ממוצע ז ה על2125 .נקודות 8 תרשים3 : התפלגות מספר הבנקים בהם התקבלו אישורים עקרוניים עבור הלוואות המיועדות למטרת רכישה , 2015-2017 מקור: הבנקים למשכנתאות (למעט בנק מרכנתיל), עיבודי חטיבת המחקר בנוסף, כפי שניתן לראות בתרשים3 , בהלוואות ל מטרת רכישה56% מהלווים בחנו חלופה יחידה . כלומר, הם ל א פנו וקיבלו הצעת מחיר מאושרת מ בנק נוסף על זה עימו חתמו לבסוף על .חוזה ההלוואה ההיבט השלישי הוא רגולציה. שוק המשכנתאות מצוי תחת רגולציה רחבה. הרגולציה נוגעת :למספר עניינים מרכזיים13 א. ( שיעור המימוןLTV – Loan to Value ) – נקבע שיעור מימון מקסימאלי. שיעור זה תל וי במטרת ההלוואה. עבור הלוואות לרכישת דירה למגורים (ראשונה או חליפית) שיעור זה מגיע ל- 70% - 75% . עבור הלוואות לרכישת דירה להשקעה או הלוואה לכל מטרה שיעור זה מגיע ל- 50% . ב. שיעור ההחזר מההכנסה – נקבע שיעור החזר מקסימלי בגובה50% . ג. הקצאת הון לנכסי סיכון – נקבע שי .עור הקצאת ההון בגין העמדת הלוואה לדיור עבור מרבית ההלוואות, שיעור זה נקבע על פי מטרת ההלוואה, שיעור המימון .ושיעור ההחזר מההכנסה 13 סעיפים א- ד להלן מתוך המפקח על הבנקים: ניהול בנקאי תקין329 - "מגבלות למתן הלוואות לדיור". סעיף ה מתוך המפקח על הבנקים: ניהול בנקאי תקין451 - "נהלים למתן הלוואות לדיור". למען הסר ספק, דו"ח זה אינו כולל התייחסות להוראות שעה והנחיות הנוגע.ות להעמדת אשראי לדיור נוכח משבר הקורונה 9 ד. מגבלות על חלק ההלוואה בריבית משתנה – ח הר.בה בעניין זה בהמשך ה. קיום הליך השוואת מחירים – נקבע נוהל למתן אישור עקרוני להעמדת הלוו אה לפיו הבנק נדרש לנפק אישור עקרוני על סמך הנתונים שנמסרו לו על ידי הלווה , כך שתינתן ללווה שהות להמצאת האישורים הנדרשים לביסוס נתונים אלה. על האישור העקרוני לכלול הצעה מפורטת לגבי סכומי ההלוואה והריביות בה ואלה יישמרו עבור ה לווה לתקופה שלא תפחת מ- 24 .יום נ ציין כי במהלך רוב תקופת המחקר עמדה תקופה זו על12 .יום14 1.א.1. חסמי כניסה לשוק ושחקנים חוץ בנקאיים .פעילות שוק המשכנתאות מרוכזת בידי הבנקים הקמעונאיים חסמי הכניסה לתחום .הבנקאות הקמעונאית גבוהים במיוחד15 ,יתר על כן מתוך מגוון השי רותים הפיננסיים הפוטנציאליים ,שיעניקו שחקנים חדשים בשוק לצרכנים הכניסה לתחום המשכנתאות צפויה להיות יחסית מאוחרת מבחינת תאגיד בנקאי חדש , בשל הקושי של בנק חדש להציע אשראי ארוך טווח. היקף הפעילות הישיר של שחקנים חוץ בנקאיים בשוק המשכנתאות הוא מצומצם ביותר ומהווה להבנתנו חלק קטן מכלל הפע ילות בתחום . המועמדים הבולטים לשמש כ מלווים ח וץ בנקאיים בשוק המשכנתאות כוללים משקיעים מוסדיים ו חברות שעיקר פעילותן הוא בתחום ,האשראי החוץ בנקאי למשל ,גופי ם המעמידים הלוואות חברתיות (הלוואות "עמית )"לעמית . בפועל, רק חלק קטן מאוד ממועמדים אלו .פעיל בשוק פעילות ם של ה שחקנים החוץ בנקאיים מתמקדת בתחומים בהם הריבית גבוהה יחסית. מדובר בתחומים בהם הרגולציה על הבנקים מספקת לגופים חוץ בנקאיים,יתרון מסוים16 כגון הלוואות לכל מטרה 14 חוזר בו הנחיה לשנות את תקופת שמירת הריבית פורסם על ידי המפקח על הבנקים במהלך נובמבר2017 . 15 לעניי 'ן זה, ראה לדוגמה, את פרק ד בדו"ח המסכם של הוועדה להגברת תחרות בשירותים בנקאיים ופיננסיים נפוצים ( 2016 .) 16 ככלל, הגופים החוץ בנקאיים אינם כפופים למגבלות הבנקאיות על העמדת הלוואות לדיור ומכאן יתרונם היחסי מבחינה .רגולטורית בהתייחס ל הלוואות לכל מטרה במשכון נכס קיים , תקרת שיעור המימון של הגופים המוסדיים עומדת על60% לעומת50% של הבנקים (רשות שוק ,ההון, הביטוח והחיסכון, ניהול נכסי השקעה פרק5 ): תנאים וכללים לניהול נכסי אשראי וחוב בידי גוף מוסדי . בהתייחס ל"משכנתא הפוכה", מדובר בהלוואה לכל מטרה הניתנת בשעבוד הדירה לבעלי דירות בני60 ומעלה. ההלוואה יכולה להינתן בסכום אחד או בפעימות. חברות הביטוח מציע ות מסלולים בהם החזר הקרן (ובחלק מהמקרים גם הריבית) לחברת הביטוח מתבצע בעת מכירת הנכס על ידי הלווים או יורשיהם. למעשה, מדובר במעין הלוואת גישור, כאשר הסיכון העיקרי מנקודת מבט המלווה הוא משך חיי הלווה. בעוד שחברות הביטוח יכולות להעמיד את האשראי לכל אורך חיי .הלווים, ללא מגבלת זמן, הבנקים נדרשים לקביעת לוח סילוקין מוגבל בזמן 10 ו"משכנתא הפוכה" ; או בתחומים בהם הבנקים בוחרים שלא לפעול– בעיקר העמדת אשראי ללקוחות בסיכון גב)"וה ("מסורבי משכנתא . ,כלומר השחקנים החוץ בנקאיים אינם מתחרים עם הבנקים על העמדת משכנתא ב מקטע הליבה, היינו משכנתא הניתנת למטרת רכישה ללווים העומדים בתנאי החיתום הבנקאיים חלף משכנתא חוץ בנקאית. מצב דברים זה, המאפיין את שוק המשכנתאות במשך שנים ארוכות, מעיד ע ל חסמי כניסה .גבוהים לשוק להלן מפורטים.חסמי הכניסה המרכזיים שנמצאו בבדיקת הרשות חסמי כניסה הנובעים מעלויות העמדת המשכנתא הסיבה העיקרית שנמצאה למספר השחקנים החוץ בנקאיים המצומצם היא פער משמעותי במבנה העלויות בין השחקנים החוץ בנקאי י .ם לבין הבנקים פער בעלות גיוס המקורות ו/ או פער בריבית הנדרשת להבטחת תשואה נאותה – פער זה נובע בעיקר מה עלויות המופחתות של ה בנקים בהעמדת אשראי . עלות המקורות של הבנקים נגזרת מ הריבית שהם מבטיחים על פקדונות הציבור. התשואה של הבנק על ההון בגין אשראי תלויה , בין ,השאר בהקצאת ההון הנדרשת בעבור הסיכון הכרוך ב העמדת ההלוואה. 17 עלויות הגיוס של חלק מה שחקנים חוץ בנקאיים ו/או הריבית הנדרשת על משכנתא מנקודת ראותם להבטחת תשואה נאותה (עבורם או עבור לקוחות פרטיים המפקידים את כספיהם למטרת )השקעה .גבוהה משמעותית מזו של הבנקים ל פיכך, נקודת הפתיחה שלהם.נחותה יחד עם זאת, נציין כי גופים מוסדיים רכשו לאורך השנים האחרונות תיקי משכנתאות מהבנקים. לאור זאת, נראה כי ככל שקיימים פערים בעלויות גיוס או ברמת התשואה הנאותה מבחינתם, אלה אינם מספקים הסבר מלא לפעילות הישירה המצומצמת של ה גופים ה מוסדיים .בשוק המשכנתאות עלות הקמת סניפים ו מערך תפעולי – מערך המשכנתאות הבנקאי עושה שימוש במערכת הסניפים הקיימת של הבנק . על פי רוב, מדובר בשירות נוסף המוצע בסניף בו ניתן מגוון .)שירותים למקטעים שונים של לקוחות (משקי בית וסוגים מובחנים של לקוחות עסקיים לעומת זאת, ל מרבית ה גופים ה ,חוץ בנקאיים אין תשתית סניפית בה יכולים לעשות שימוש 17 על פי ההוראות הרגולטוריות החלות על הבנקים, משקל הסיכון בהלוואות משכנתא (למטרת רכישה ולכל מטרה) נע בתווך שבין35% ל- 100% . ככל שמשקל הסיכון נמוך יותר, הבנק נדרש להקצאת הון קטנה יותר בגין העמדת האשראי, ולפיכך תשואת הבנק על ההון (עבור הלוואות זהות) גבוהה יותר. בבדיקות שונות שנערכו במסגרת המחקר, ניכרת השפעה של מדרגות משקלי הסיכון הנהוגות בהלוואות משכנתא. ניתן אמנם לטעון כי מקור הפערים הוא הסיכון עצמו ולא מדרגות משקלי הסיכון, אך נראה שחלק משמ עותי מהאפקט .הוא מדרגות משקלי הסיכון עצמן 11 כך שכניסה לשוק או התרחבות עשויה להיות כרוכה בעלות הקמת סניפים. זאת כאשר , פוטנציאל ההכנסות מהפעילות בסניפים, ככל שזו נובעת ממשכנתאות בלבד , נמוך משמעותית. נשאלת השאלה, האם כיום לאור החי דושים הטכנולוגיים ב ערוצי ה תקשרות מרחוק אכן נדרש מערך סניפי או האם לא די במספר קטן ביותר של סניפים לקיום פעילות בהיקף משמעותי . אין בידינו תשובה חד משמעית. נאמר כי מספר שחקנים רלוונטיים סבורים שיש לכך חשיבות, הן בשל ההליך הביורוקרטי הכרוך בהעמדת משכנתא והן ב של חשיבות הקשר הבלתי אמצעי עם הלקוח.בתהליך החיתום בהתייחס להקמת מערך תפעולי , נציין כי המערך התפעולי הנדרש להעמדת משכנתא כולל מתן אפשרות ללווים ל,בחירה במשכנתא המתאימה ביותר עבורם18 ממשק לטיפול בהיבטים בירוקרטיים הכרוכים בהעמדת משכנתא מול הלקוח ו מול הרשויות, ,חיתום אשראי ו ייעוץ משפטי ל בחינת חוזי רכישה וסוגיות נלוות. עלות הקמת מערך כזה היא חסם כניסה נוסף .לשוק נדגיש, כי הקמת מערך תפעולי היא כדאית כאשר לאורך זמן מתקיימת תשואה המצדיקה את הפעלתו ולא רק ב תקופת זמן חולפת, וכאשר תיק ההלוואות גדול ומגוון דיו באופן ה מ צמצם את הסיכון בתיק. על פי שיחות עם גופים חוץ בנקאיים מסוימים נראה כי כיום התשואה מפעילות זו .אינה מצדיקה להערכתם הקמת מערך כזה חסמי כניסה הנובעים מרגולציה ,ככלל המגבלות הרגולטוריות להן חשופים הגופים החוץ בנקאיים מצומצמות מאלה של הבנקים, ויוצרות כאמור ניש .ות בהן הבנקים נמצאים בנחיתות מסוימת אמנם אין זהות בין כל הגופים החוץ בנקאיים ברגולציה החלה לגביהם , אך נראה כי ככלל היעדר כניסה נרחבת יותר לשוק אינה נובעת בעיקרה מחסמים רגולטוריים . בהקשר של מאגר נתוני אשראי ,הרגולציה משיתה על גופים מוסדיים עלות לשימוש במא .גר הקמת חיבור למאגר אגב העמדת משכנתא מחייב ת את הגופים המוסדיים להעביר מידע עבור כל ל ההלוואות שה ם .מעמידים שרובן המכריע הוא כנגד תיק ההשקעות של הלקוח ממשק של העברת מידע הדדית ממאגר נתוני אשראי ואליו אינו דרוש לגופים מו סדיים שמציעים רק אשראי ש מגובה באופן מל א בתיק השקעות . 18 ,ייתכן גם מודל פעולה שאינו מציע מגוון של הלוואות בדומה להלוואת משכנתא בנקאיות. כך לדוגמה, טריא פלטפורמה למתן הלוואות עמית לעמית, מציעה הלוואות משכנתא הכוללות מסלול הלוואה יחיד– הלוואה בריבית משתנה כל שלוש שנים ה.מבוססת על ריבית הפריים 12 1.ב. הצרכנים בשוק המחקר מתמקד במשכנתאות הניתנות למימון רכישת נכס חדש. משכנתאות אלה נחלקות .לשלושה סוגים בהתאם למטרת הרכישה: דירה ראשונה, דירה חלופית ודירה להשקעה ( החלק הארי של ההלוואות65% ) משמשות למימון רכישת דירה ראשונה, חלק קטן יותר משמש( ות משפרי דיור למימון דירה חלופית19% ( ) והשארית16% ) משמשת למימון דירה .להשקעה מאפיינים עיקריים של הלווה והעסקה בחלוקה למטרת רכישה מתוארים בטבלה1 . טבלה1: מאפייני לווה- עסקה עיקריים, על פי מטרת רכישה )(משתנים כספיים באש"ח דירה ראשונה דירה חלופית דיר ה להשקעה משתנה ממוצע חציון ממוצע חציון ממוצע חציון שווי נכס 1,493 1,320 1,925 1,740 1,894 1,530 סכום הלוואה 705 660 796 700 641 500 הכנסה חודשית פנויה 15.7 14.0 18.3 16.2 24.5 19.5 גיל 37 35 42 41 46 45 מספר ילדים נתמכים 1.3 1.0 1.9 2.0 1.9 2.0 ,מאפיינים אלה מתכתבים במידה רבה עם הזיהוי של רוכשי הדירה הראשונה כזוגות צעירים משפרי הדיור כמשקי בית שהתבססו ועובר ים לבית גדול יותר והמשקיעים כמשקי בית .שהתבססו בחלק העליון של התפלגות ההכנסות בישראל19 1.ג. מורכבות בעיית הבחירה :מר חב האפשרויות הלוואת המשכנתא היא מוצר מורכב במהותו, ולמרות שה י א מכונה או נתפס ת לרוב כהלוואה אחת, משכנתא אופיינית כוללת מספר הלוואות משנה כמתואר בתרשים4 . 19 נציין כי השוואת נתוני ההכנסות של לווים בתקופת המחקר לנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מעלה כי הכנסת משק בית ממוצעת של לווים הרוכשים דירה להשקעה, קרובה להכנסה נטו למשק בית בעשירון התשיעי שעמדה בשנת2016 על כ- 26 אש"ח (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, לוח הכנסה והוצאה חודשית , בית למשק ברוטו כספית הכנסה לפי בית, משקי של בעשירונים לתצרוכת2016 , https://old.cbs.gov.il/skarim/income18.xls .) 13 תרשים4 : התפלגות מספר הלוואות המשנה בהעמדת הלוואות לדיור בבנקים המובילים במטרת רכישה מקור: נתוני הלוואות של בנק מזרחי, בנק לאומי ובנק הפועלים, עיבודי חטיבת המחקר טרם החלטה של לווה על הרכב הלוואות המשנה במשכנתא הוא נדרש לשלוש החלטות ,מהותיות התלויות אחת ב שנייה: מהו גובה ההלוואה, מהו גובה ההחזר החודשי ומהו משך תקופת החזר ההלוואה. ככלל, עבור גובה הלוואה נתון כלשהו, ככל שגובה ההחזר החודשי נמוך, כך גדל משך תקופת ההחזר. בהתאם גדל גם גובה התשלום הכולל. לאור שלוש ,החלטות אלו, נדרש הלווה להחליט כיצד יחלק את הלוואת המשכנתא להלוואות משנה כאשר חלוקה זו היתה כפופה עד לאחרונה (דצמבר2020 )לשתי מגבלות רגולטוריות. שת יהן :נוגעות לחלק ההלוואה בריבית משתנה20 א. היחס בין חלק ההלוואה בריבית משתנה, לבין סך ההלוואה לא יעלה על66.66% . ב. היחס בין חלק ההלוואה בריבית משתנה הנושא ריבית שעשויה להשתנות תוך פחות מחמש שנים לבין סך ההלוואה לא יעלה על33.33% . 20 המפקח על הבנקים: ניהול בנקאי תקין329 – "מגבל ."ות על מתן הלוואות לדיור עדכון ההוראה שהתפרסם בדצמבר2020 , מסיר את המגבלה על חלק ההלוואה הנושא ריבית משתנה שעשויה להשתנות תוך פחות מחמש שנים ומותיר על כה את המגבלה לפיה היחס בין חלק ההלוואה בריבית משתנה לבין סך ההלוואה לא יעלה על 66.66% . ההוראה נכנסה לתוקף ביום17.1.2021 עבור נוטלי הלוואה חדשה לדיור וביום28.2.2021 עבור ממחזרי.הלוואה 14 הלווא ו :ת משנה מבודלות על פי  הצמ דה: האם הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן;או שאינה צמודה  השתנות הריבית: האם הריבית משתנה לאורך חיי ההלוואה או שנשארת קבועה לכל ;אורכה o ;תכיפות השתנות הריבית: משך הזמן בו הריבית נותרת קבועה עד לשינויה :עבור כל הלוואת משנה קיימים שני משתני בחירה נוספים  התקופה לפ ירעון  לוח הסילוקין : כמפורט בטבלה2 . בטבלה3 .מפורטים סוגים עיקריים של הלוואות משנה .מגבלות רגולטוריות נוספות מושתות על התקופה לפירעון ושיעור ההחזר מההכנסה התקופה לפירעון המירבית היא30 שנה ושיעור ההחזר המירבי של ההלוואה מתוך ההכנסה הוא50% . טבלה2 : לוחות סילוקין21 לוח סילוקין מאפיין עיקרי ""שפיצר החזרים חודשיים קבועים ושווים לאורך חיי ההלוואה. ההחזרים כוללים הן תשלום קרן והן תשלום ריבית. היחס בין החזר הקרן להחזר הריבית משתנה לאורך חיי ההלוואה. חלק .הקרן בהחזר עולה ובהתאם יורד חלק הריבית כאשר הקרן צמודה ל מדד, התממשות שיעורי אינפלציה חיוביים מביאים לעלייה בהחזרים .הנומניאליים לאורך חיי ההלוואה .רוב מכריע של ההלוואות ניתנות על פי לוח סילוקין זה קרן שווה החזרי הקרן מחולקים שווה בשווה לאורך חיי ההלוואה. כל תשלום מורכב מחלק שווה של .הקרן ומריבית על שארית הקרן .תשלומי הריבית הולכים וקטנים .מיעוט זניח של הלוואות ניתנות על פי לוח סילוקין זה בולט/בלון תשלום הקרן בסוף תקופת ההלוואה. עם/בלי תשלומי ריבית לאורך חיי ההלוואה גרייס תקופה ראשונה של דחיית תשלומי הקרן (תקופת הגרייס). במהלך תקופת הגרייס עם/בלי תשלומי ריב.ית טבלה3 :סוגים עיקריים של הלוואות משנה על פי סוג ריבית והצמדה ריבית והצמדה פירוט פריים לא צמודה ריבית משתנה המתעדכנת על פי מועדי השינוי בריבית הפריים. העוגן בהתאם לו מחושבים שינויי ריבית לאורך חיי ההלוואה הוא ריבית הפריים. ריבית הפריים היא ריבית ב נק ישראל בתוספת מרווח קבוע של1.5 .נקודות אחוז .הקרן אינה צמודה למדד המחירים לצרכן 21 :הרחבה( הכנסת, מרכז המחקר והמידע, המחלקה לפיקוח תקציבי2008 ) משכנתאות בישראל ובמדינות .נבחרות: מאפיינים סוגים ומסלולים 15 על פי הרגולציה ששררה בתקופת המחקר , חלק ההלוואה בריבית פריים אינו יכול לעלות על33.33% . משתנה כל חמש שנים לא צמודה/צמודה ריבית משתנה המתעדכנת כל חמש שנים. יש הבדלים מסוי מים בין הבנקים בעוגן בו הם עושים שימוש לעדכון הריבית לאורך חיי ההלוואה. על פי רוב, מדובר במדד .הנוגע לתשואות אגרות חוב ממשלתיות לא צמודות/ צמודות .הקרן אינה צמודה/צמודה למדד המחירים לצרכן על פי הרגולציה, סך החלקים בריבית פריים ובריבית משתנה כל חמש שנים אינ ו יכול לעלות על66.66% . קבועה לא צמודה/צמודה ריבית קבועה לאורך כל חיי ההלוואה. הקרן אינה צמודה/צמודה למדד המחירים .לצרכן פועל יוצא של הרגולציה על חלק ההלוואה בריבית משתנה הוא שחלק ההלוואה )בריבית קבועה (לא צמודה ו/או צמודה עומד לכל הפחות על כ- 33% מהה.לוואה משום ריבוי מימדי הבחירה בהלוואת משכנתא, נבחין בין שלושה מושגים בהם נעשה שימוש :בהמשך מוצר אשראי, תמהיל הלוואה ו סל .ההלוואה מוצר אשראי מתייחס למסלול יחיד, התקופה לפירעון באותו מסלול ולוח .)הסילוקין (שפיצר, קרן שווה, בולט או גרייס תמהיל ההלוואה מתייחס למכלול מימדי הבחירה בהלוואה . בכלל זה, שילוב המסלולים בהלוואה, הפרופורציה של כל מסלול מסך ההלוואה, התקופה לפירעון בכל מסלול ולוח הסילוקין בכל מסלול. תמהיל ההלוואה הוא צירוף של מספר מוצרי .אשראי סל ההלוואה ( מתייחס לשילוב המסלולים בהלוואה על פי הצמדה הלוואה צמודה/לא צמודה) והשתנות הריבית (קבועה/משתנהX .)תדירות ההשתנות 1.ד. תמחור ההלוואה : צד העלויות מנקודת המבט של הבנק, הריבית על הלוואה נחלקת ל עלות הגיוס22 ( cost of funds ) ול מרווח ( spread ). באופן בסיסי, עלות הגיוס שווה לריבית שהבנק נדרש לשלם על הכסף שה וא מגייס. על פי רוב מדובר בריבית שהבנק משלם על פיקדונות הציבור או על הלוואות מוניטריות המועמדות על ידי בנק ישראל. 23 עלות הגיוס עלות הגיוס תלויה בבסיס ההצמדה של הפיקדונות (מטבע ישראלי צמוד למדד או לא צמוד .ומט"ח), בתקופה לפירעון ובתכיפות של השתנות הריבית 22 .שמות מקובלים אחרים: המחיר הסיטונאי ומחיר הצל 23 הלוואה מוניטר ית של בנק ישראל ניתנת לפי סעיף36 (ב) לחוק בנק ישראל התש"ע2010 , במסגרת מכרז הלוואות מוניטריות לתקופות של יום ושבוע לפי הצורך או באמצעות"הלוואה בחלון האשראי" - הלוואה בריבית הגבוהה ב- 0.1% .מריבית בנק ישראל 16 קביעת המרווח שוק המשכנתאות פועל כך שבכל הלוואה המרווח מותאם אישית על פי שורה ארוכה של מאפייני לווה- .עסקה חלק ממאפיינים אלה נוגעים ל עלויו.ת הבנק בהעמדת ההלוואה בטבלה4 מפורטים הממצאים ביחס ל השפעת מאפייני עלות עיקריים על המרווח. נחלק מאפיינים אלה לשתי קבוצו:ת עיקריות א. מאפיינים המשפיעים על הסיכון בהעמדת ההלוואה24 - מאפיינים אלה מסייעים לבנק להעריך את יכולת ההחזר, את המחויבות שלו לעמידה בהחזרי אשראי, את הסיכון לאי יציבות תעסוקתית שתוביל לירידה בהכנסותיו בעתיד, ואת היכולת לממש את הבטוחה .במקרה של כשל בתשלום ניתן .לחלק את המאפיינים המשפיעים על הסיכון בהעמדת הלוואה לשלוש קבוצות מאפיינים אודות: הלווה, הנכס הנרכש וההלוואה. להלן רשימה חלקית: מאפייני הלווה ,כוללים מידע מפורט על הכנסות משק הבית, השכלה, משלח יד, מצב משפחתי היסטוריית אשראי ותקינות חשבון העו"ש. מאפייני הנכ ס כוללים את סוגו, שוויו, מיקום ,גיאוגרפי, אופן רישום בטאבו ואופן הרכישה. מאפייני ההלוואה כוללים את גודלה .שיעור המימון והתקופה לפירעון ב. עלויות הנגזרות מהנחיות רגולטוריות – המפקח על הבנקים מנחה את הבנקים מה יהיה שיעור ההקצאה לנכסי סיכון בגין העמדת הלוואות לד יור על פי שלושה אינדיקטורים עיקריים: שיעור המימון, שיעור ההחזר מההכנסה ומטרת ההלוואה. ככל .ששיעור ההקצאה גבוה יותר, הבנק נדרש לרתק הון רב יותר לצורך העמדת ההלוואה ה עלות ה .אלטרנטיבית לריתוק ההון מתגלגלת למחיר טבלה4 - השפעת מאפייני עלות עיקר י ים של לווה-עס קה על המרווח הלוואות דירה ראשונה הלוואות במטרת רכישה מדגם מקורי לאחר סינון מדגם מקורי לאחר סינון שיעור מימון בסיסי עד45% שיעור מימון בין45% לבין60% 0.136*** 0.122*** 0.145*** 0.143*** שיעור מימון בין60% ל- 70% 0.292*** 0.276*** 0.310*** 0.318*** שיעור מימון גבוה מ- 70% 0.301*** 0.285*** 0.332*** 0.351*** )סכום ההלוואה (לוג -0.239*** -0.425*** -0.188*** -0.326*** )שווי הנכס (לוג 0.104*** 0.063*** 0.135*** 0.116*** 24 קיימים שני סוגים של רכיבים לאמידת הסיכון( : 1 )ה הסתברות לכשל ( default Probability of – PD ,) ( 2) חומרת ההפסד בהינתן חדלות פירעון של הלווה. ,קרי מהו ההפסד שייגרם לבנק במקרה של כשל . ,הכנסת ( מרכז המחקר והמידע, המחלקה לפיקוח תקציבי2008 ) משכנתאות בישראל ובמדינות נבחרות: מאפיינים סוגים ומסלולים. 17 )הכנסה פנויה (לוג -0.011* 0.071*** -0.047*** -0.064*** הכנסה פנויה)לנפש (לוג -0.051*** -0.062*** -0.058*** -0.054*** שיעור החזר מההכנסה גבוה מ- 40% 0.082*** 0.070*** אינדיקטור לבעיית תשלומים 0.093*** 0.099*** אינדיקטור מחיר למשתכן 0.023*** 0.041*** אינדקטור לקבוצת רכישה -0.092*** -0.098*** מספר תצפי ות 105,736 77,507 162,742 97,681 Adjusted R2 0.606 0.568 0.614 0.62 𝑝∗< 0.1, 𝑝∗∗ < 0.05, 𝑝∗∗∗ < 0.01 מקור: בנק מזרחי, בנק הפועלים, בנק לאומי, עיבודי חטיבת המחקר ממצאי אמיד ה בשיטת ריבועים פחותים של משוואת מרווח על מאפיני הלווה והעסקה המשפיעים על עלות ,ההלוואה מנקודת הראות של הבנק בהינתן סיכון ההלוואה ודרך .עלויות להקצאת הון .בטבלה מפורטים הממצאים ביחס לחלק מהמקדמים שנאמדו 1.ה. דפוסי הבחירה בטבלה5 ,מפורטים דפוסי הבחירה במסלולי ההלוואה העיקריים ובמאפייני המסלול הנלווים .התקופה לפירעון ולוח הסילוקין נפנ( :ה את תשומת הלב לשני ממצאים בולטים1 ) מסלול ( ;הפריים נרכש באופן השכיח ביותר2 ) התקופה החציונית לפירעון במסלולי הריבית .הקבועה קצרה מזו שבמסלולי הריבית המשתנה טבלה5 : דפוסי הבחירה במסלולים עיקריים בהעמדת הלוואות לדיור בבנקים המובילים במטרת רכישה שם המסלול שיעור הלוואות הכוללות מסלול זה נתח שוק במונחי מספר מסלולים נתח שוק במונחים כספיים תקופה חציונית לפירעון בשנים שיעור ביצוע בולט במסלול שיעור ביצוע גרייס במסלול לא צמוד בריבית פריים 89% 32% 28% 25 5% 12% לא צמוד בריבית קבועה 65% 24% 30% 19 7% 9% צמוד מדד בריבית משתנה 46% 16% 15% 25 0% 17% צמוד מדד בריבית קבועה 44% 18% 18% 20 17% 8% לא צמוד בריבית משתנה 26% 9% 9% 25 - 10% מסלולי מט"ח 2% 1% 0% 30 2% 11% מקור: בנק מזרחי, בנק הפועלים, בנק לאומי, עיבודי חטיבת המחקר עקומי הריבית המוצגים בתרשים5 מספקים הסב ר לדפוסי הבחירה הנצפים בטבלה5 . עקומי .הריבית מתארים את הריבית הממוצעת כפונקציה של משך התקופה לפירעון 18 תרשים5 :עקום הריבית, על פי מסלול הלוואה שער הריבית הממוצע כפונקציה של התקופה לפירעון מקור: נתוני הלוואות של בנק מזרחי, בנק לאומי ובנק הפועלים, עיבודי חטיבת המחקר עקומי הריבית התקבלו מאמידה ליניארית של פולינום מדרגה שלישית של התקופה לפירעון כמשתנה מסביר על הריבית כמשתנה מוסבר . הרצועה האפורה סביב כל אחד מעקומי הריבית מבטאת רווח בר סמך של95% . כפי שניתן לראות, הריבית הממוצעת במסלול הפריים נמוכה משמעותית מ זו שבשאר המסלולים, ללא תלות במשך התקופה לפירעון. הדעת נותנת שזוהי הסיבה המרכזית .לשכיחות הגבוהה של הבחירה במסלול זה תופעה אחרת עליה ניתן ללמוד מתרשים5 היא שהריבית הממוצעת במסלולי הריבית הקבועה גדלה ככל שמתארכת התקופה לפירעון. לעומת זאת, במסלולי הריבית המש תנה הריבית הממוצעת גדלה אך במעט עם התארכות התקופה לפירעון. הסיבה לכך נוגעת .לפערים בעלות הגיוס. עבור מסלולי הריבית הקבועה עלות הגיוס תלויה בתקופה לפירעון25 לעומת זאת, עבור מסלולי הריבית המשתנה, עלות הגיוס תלויה בעיקר בתקופה לשינוי .הריבית ובבסיס ההצמדה היא אינה מושפעת באופן משמעותי מהתקופה לפירעון. בהקשר של מסלולי הריבית המשתנה, עלייה בריבית במסלול עם התארכות התקופה לפירעון נובעת ככל הנראה .בעיקר מהגידול בסיכון האשראי 25 באופן מדויק יותר, עלות הגיוס תלויה במשך החיים הממוצע של ההלוואה (מח"מ). המח"מ מקושר חיובית עם התקופה לפירעון. הבסיס לעלו ת הגיוס עבור הלוואה בריבית קבועה הוא תשואת האג"ח הממשלתי בעלת .מח"מ זהה. נעיר שבניגוד לתקופה לפירעון, המח"מ תלוי בריבית על ההלוואה 19 עליית הריבית הנובעת מהתארכות התקופה לפירעון במסלולי הריבית הקבועה מספקת הסבר לבחיר ת הלווי .ם בתקופה לפירעון קצרה יותר במסלולים אלה עוד מלמד התרשים שככלל, המחיר במסלולים הצמודים נע במקביל למחיר במסלולים הלא צמודים המקבילים. המסלולים הצמודים לכאורה זולים יותר. ההבדל המהותי בין הרכיב הצמוד לבין הרכיב הלא צמוד הוא שברכיב הלא צמוד הבנק נושא בסיכון האינפלציה ועל .כן מחירו גבוה יותר בטבלה6 מתוארים חמשת סלי ההלווא ה .השכיחים ביותר שלושת הסלים השכיחים ביותר ,כוללים שלושה מסלולי הלוואה. בסל השכיח ביותר (להלן בסעיף הנוכחי סל1 ) אשר נבחר ב- 19.8% מההלוואות יש שני מסלולים צמודים למדד. ריבית משתנה צמודה ורי בית קבועה צמודה. בסל זה, הלווה נושא בסיכון האינפלציה בתמורה לריבית זולה בטווח הקצר . משמעות הדבר היא שבעת נטילת ההלוואה התשלום החודשי נמוך באופן יחסי. אולם, במשך .חיי ההלוואה, התממשות של שיעורי אינפלציה חיוביים יביאו לגידול בתשלומים טבלה6 : סלי הלוואות שכי חים ביותר על-פי הרכב המסלולים המובחנים מספר מסלולים פריים ריבית משתנה ריבית קבועה שיעור מכלל ההלוואות לא צמוד צמוד לא צמוד צמוד לא צמוד 3    19.8% 3    17.6% 3    16.7% 2   13.9% 2   4.6% סה"כ 72.6% מקור: בנק מזרחי, בנק הפועלים, בנק לאומי, עיבודי חטיבת המחקר ,הסל השני בשכיחותו (להלן בסעיף הנוכחי סל2) אשר נבחר ב- 17.6% מההלוואות לא .כולל מסלולים צמודי מדד. לווים הרוכשים סל זה ישלמו ריבית גבוהה יותר באופן יחסי אולם, במשך חיי ההלוואה, התמ משות שיעורי אינפלציה חיוביים לא תשפיע על סכום התשלום החודשי במסלולי הריבית הקבועה ואף תקטין באופן ריאלי את ערך החוב לבנק במסלולים אלה. 20 1 ..ד1 השפעת הרגולציה ביחס ל חלק ה הלווא ה בריבית משתנה תיאור מעמיק יותר של דפוסי הבחירה הנלווים לבחירה בסל2 מוצג בתרשים 6 . עבור כל מסלול מוצגות התפלגות חלק המסלול מסך ההלוואה והתפלגות משך התקופה לפירעון במסלול בחודשים. תרשים6 :התפלגות פרופורצית ההלוואה בכל מסלול והתקופה לפירעון סל2: קבוע-לא צמוד, משתנה-לא צמוד, פריים מקור: נתוני הלוואות של בנק מזרחי, בנק לאומי ובנק הפו עלים, עיבודי חטיבת המחקר בשורה הראשונה מתוארת התפלגות חלק ההלוואה בכל מסלול ובשניה התפלגות התקופה .לפירעון בחודשים עיון בחלק התרשים העליון מלמד ש עבור חלק גדול מהלווים המגבלות הרגולטוריות הנוגעות לחלקי ההלוואה בריבית משתנה הן אפקטיביות. הסרת מגבלות אלה צפו יה היתה להביא לשינוי משמעותי בדרך בה נוהגים הלווים לחלק את הלוואת המשכנתא להלוואות משנה. 26 כך, לווים רבים בוחרים בתמהיל במסגרתו חלקו של מסלול הפריים מסך ההלוואה עומד על השיעור המירבי האפשרי- 33% . לווים אלה יכולים להקצות לרכיב 26 בסמוך לפרסום טיוטת הדו"ח להערות הציבור ,הוסרה המגבלה על חלק ההלוואה בריבית פריים,. ואכן חל בפועל גידול משמעותי של חלק המשכנ תאות בריבית פריים,. כך בחודש דצמבר2020 , טרם השינוי, עמד חלק ההלוואה בריבית פריים על23% .)מסך ההלוואות שהועמדו (במגזר השקלי של אשראי למטרת מגורים לעומת זאת, ביוני2021, הגיע חלקו ל- 30% מסך ההלוואות שהועמדו (ראה נתוני לוח1 ולוח2 בדו"חות החודשיים על הלווא ות לדיור של בנק ישראל מחודש דצמבר2020 וחודש יוני2021 .) 21 ההלוואה בריבית משתנה לכל היותר 33% נוספים. ואכן זהו חלק ההלוואה בריבית משתנה שנבחר בשכיחות הגבוהה ביותר. תימוכין נוסף לדפוסים אלה בא לידי ביטוי בחלק ההלוואה הניתן בריבית קבועה. כאשר לווה ממקסם את חלק ההלוואה הניתן בריביות משתנות (פריים וריבית משתנה כל חמש שנים או יותר), החלק השאריתי המ ינימאלי שהוא נדרש ללוות בריבית קבועה עומד על33% . כפי שאפשר לראות, זהו חלק ההלוואה בריבית קבועה שנבחר בשכיחות הגבוהה ביותר. תמונה דומה מתקבלת עבור סלי הלוואה אחרים שנבחנו, אך אינם .מוצגים כאן 1.ו. קשיים בהשוואת מחירים מספר מאפיינים של שוק המשכנתאות חוברים יחד לכדי קושי משמעותי מנקודת המבט של הלווים :לקיום תהליך אפקטיבי של השוואת מחירים ותיחור בין הבנקים א. מחיר ההלוואה מותאם אישית– מאחר שמחיר ההלוואה מותאם אישית לנתוני ה לווה וה עסקה, הרלוונטיות של מידע אודות המחירים המועבר בין לווים שונים .מוגבלת ב. השתנות משמעו תית של המחירים על פני זמן – עלויות הגיוס של הבנק מחושבות על בסיס יומי תוך גזירת מדדים פיננסיים משוק האג"ח. שינויים יומיים בעלויות הגיוס מיתרגמים לשינויים בריבית המוצעת בהלוואות ותורמים בכך לפיזור המחירים בשוק. בתרשים7 ניתן להתרשם מפיזור עלויות הגיוס על פנ י זמן בשני מסלולים .שכיחים למרות שהמדדים הפיננסיים היומיים נגזרים באופן דומה על ידי כל הבנקים, עלויות הגיוס של הבנקים .אינן זהות הסיבה לכך היא שכל בנק מביא בחשבון שיקולים ייחודיים עבורו בחישוב עלות הגיוס . בין אלה ניתן למנות שיקולים הנוגעים ליחסים בין תיק ה אשראי ותיק הפיקדונות שלו (שיקולי פוזיציה) והנחות פיננסיות שונות .ביחס לתיק האשראי הייחודיות לכל בנק27 27 לדוגמה, מודל הפרעונות המוקדמים של כל בנק במסגרתו מעריך הבנק מה יהיה משך הזמן הממוצע עד לפירעון בפועל של הלוואה שניתנה לתקופת זמן נתונה. פער בין משך התקופה לפירעון בחוזה ההלוואה (לדוגמה30 שנה) לבין משך התקופה לפרעון בפועל (לדוגמה, הלווה הטיפוסי יבצע פרעון מוקדם של ההלוואה תוך25 שנה) משליך על תמחור ההלוואה על ידי הבנק. פערים בהנחות אלה בין בנקים שונים, מביא לפער .בעלות הגיוס המחושבת על ידיהם 22 תרשים7 : פיזור עלויות הגיוס במסלולים שכיחים, נתונים רבעוניים 2015-2017 מקור: נתוני הלוואות של בנק מזרחי, בנק לאומי ובנק הפועלים, עיבודי חטיבת המחקר כל תיב ה מתארת את הפער הבין- רבעוני של עלות הגיוס ברבעון הרלוונטי. הקצה התחתון של התיבה מתאר את האחוזון ה- 25 בהתפלגות עלות הגיוס והקצה העליון של התיבה מתאר את האחוזון ה- 75 באותה ההתפלגות . הקו שחוצה את התיבה מתאר את חציון ההתפלגות . .הנקודות מייצגות תצפיות חריגות 28 בהלוואה לא צמודה בריבית קבועה ל- 20 שנה ניתן לראות שהפער הבין רבעוני הקטן ביותר עומד על9 נקודות בסיס ברבעון השני בשנת2016 והפער הגדול ביותר עומד על57 נקודות בסיס ברבעון הראשון בשנת2015 . בהלוואה צמודה בריבית משתנה ל- 30 שנה, הפער הבין-רבעוני הקטן ביותר ע ומד על20 נקודות בסיס ברבעון השני בשנת2015 ופער הגדול ביותר עומד על 71 נקודות בסיס ברבעון הרביעי בשנת2016 , וברבעון הראשון בשנת2017 . ג. שקיפות מחירים נמוכה – ככלל, הצעות מחיר עדכניות אינן מתפרסמות באופן פומבי .על ידי הבנקים כיום, יש לבנקים ממשק מקוון לבקשת ,הלוואה, ואולם .ממשקים אלה אינם מאפשרים ללווים לבחור את תמהיל המשכנתא 29 ,בנוסף האישור העקרוני המתקבל בתהליך המקוון אינו מהווה בהכרח הצעת מחיר .""אמיתית מקור מידע מהימן ביחס למחירי השוק הם ה פרסומים ה חודשיים של בנק ישראל ביחס לריבי ו ת ממוצע ו ת על הלוואות לדיור , על פי סוג הריבית וההצמדה, במגוון חתכים. ואולם, לאור העובדה כי מדובר במחירים ממוצעים 28 הפער הבין רבעוני מוגדר כפער בין האחוזון ה- 75 לבין האחוזון ה- 25 . תצפית מוגדרת כחריגה אם היא נמצאת במרחק של לפחות פי1.5 מהפער הבין רבעוני מעל לאחוזון ה- 75 (או מתחת לאחוזון ה- 25 .) 29 ממצאי בדיקת הרשות, במסגרתה נערכו שיחות עם חלק מהבנקים שהתמקדו בממשק המקוון להגשת בקשה למשכנתא (ינואר2021 .) 23 המפורסמים בעיכוב של כ חודש ,ו כי המחירים מותאמים רק בהיבטים ספורים ,למאפייני הלווה נראה כי .רלוונטיות המידע מוגבלת ד. ה מחירים תלויים ב חלוקה ל הלוואות משנה – מדד עיקרי שהבנק מת ייחס אליו בתמחור הלווא ות .הוא המרווח הממוצע בהלוואה טבעי לחשוב כי הבנק קובע מרווח זהה עבור כל הלוואות המשנה הנכללות בהלוואה נ תונה . ואולם, בפועל הבנק קובע מרווחים שונים עבור הלוואות משנה שונות המאוגדות באותה הלוואה . בתרשים8 מתוארת התפלגות המרווחים בהלוואות משנה עבור סל1, .השכיח ביותר תרשים8 :התפלגות מרווחים בהלוואות משנה עבור סל הלוואה נתון כפי שניתן לראות, קיימת שונות משמעותית בין המרווחים בהלוואות המשנה, כך שהמרווח הנקבע על הלוואות משנה בריבית פריים נמוך יחסית להלוואות משנה אחרות . כלומר, קיים סבסוד צ ולב .בין הלוואת משנה יתר על כן, בחלק מהמקרים המרווח על הלוואות משנה, בפרט במסלול הפריים, .הוא שלילי ,כפועל יוצא קיים פער בין המרווח המינימאלי והמקסימאלי עבור הלוואה נתונה (להלן פער המרווח .) פער המרווח עומד בממוצע על116 נקודות בסיס בתקופת .המדגם בתרשים9 מתוארת התפלגות פער המרווח .לאורך תקופת המדגם 24 תרשים9 : התפלגות פער המרווח מקור: נתוני הלוואות של בנק מזרחי, בנק לאומי ובנק הפועלים, עיבודי חטיבת המחקר כל תיבה מתארת בתמצית את התפלגות פער המרווח ברבעון הרלוונטי. הקצה התחתון של התיבה מתאר את האחוזון ה- 25 של פער המרווח והקצה העליון של התיבה מתאר את האחוזון ה- 75 .. הקו שחוצה את התיבה מתאר את החציון. הנקודות מייצגות תצפיות חריגות30 פער המרווח משליך על מורכבות בעיית הבחירה של הלווה ועל היכולת להשוות מחירים באופן אפקטיבי . בהלוואות בהן קיים פער מרווח, שינוי בפרופ ורציות של הלוואות המשנה הנכללות בהלוואה מביא לשינוי המרווח הממוצע בהלוואה. שמירה על מרווח ממוצע נתון, מצריכה שינוי מחיר של לפחות אח ת מ הלוואות המשנה הנכלל ות .בתמהיל הנבחר על ידי הלווה31 כאמור, לתופעה זו יש השלכות על היכולת להשוואת מחירים אפקטיבית בין הצעות .של בנקים שונים כך, אילו היה נקבע מרווח זהה על כל הלוואות המשנה , הבנק צפוי היה לה ציע מחיר קבוע לכל הלוואת משנה , ללא תלות בחלוקה הפנימית של 30 הפער הבין רבעוני מוגדר כפער בין האחוזון ה- 75 לבין האחוזון ה- 25 . תצפית מוגדרת כחריגה אם היא נמצאת במרחק של לפחות פי1.5 מהפער הבין רבעוני מעל לאחוזון ה- 75 (או מתחת לאחוזון ה- 25 .) 31 פרקטיקה של שינוי הריביות המוצעות ללקוח בהתאם לשינוי בחלוקה הפנימית בין מסלולי הלוואה נתמכת .בשיחות עם גורמים המעורים בשוק 25 .ההלוואה32 ,במצב כזה ניתן היה ל השוות באופן שיטתי הצעות של ,בנקים שונים ביחס ל תמהילים הנבדלים בחלוקה הפנימית שלהם, אך כ וללים הלוואות משנה זהות. מאחר ש הצעת המחיר משתנה בהתאם ל פרופורציות הלוואות המשנה הנכלל ות בתמהיל , תיחור אפקטיבי מצריך השוואה של הריביות המוצעות עבור תמהיל הלוואה זהה בין מספר בנקים. משיחות שקיימנו עם יועצי משכנתאות עולה כי .בפועל משימה זו קשה לביצוע במקרים ר ,בים גם כאשר יועץ מנחה את הלווה לבקש מהבנק הצעת מחיר עבור תמהיל ספציפי, הבנקאי בסניף צפוי לשכנע אותו לבחון .תמהיל אחר ה. משך הזמן הנדרש לקבלת הצעת מחיר– "מהערות הציבור לטיוטת הדו ח עולה כי פעמים רבות לווים נדרשים לזמני המתנה ממוש כים עד לקבלת הצעת מחיר. זמן תג ובה ממושך מקשה על ניהול תהליך תיחור אפקטיבי בעסקה מורכבת שפעמים רבות נעשית בסד זמנים מצומצם. יצויין כי אין בידי הרשות נתונים שביכולתם .לאמת תמונת מצב זו עבור תקופת המחקר 1.ז. סיכום: בחירה מורכבת על רקע של בעיות אינפורמציה מרחב הבחירה של הלווים הוא רציף בהי בט של אופן החלוקה של סך ההלוואה בין מוצרי אשראי שונים. הלוו ים נוהגים לבחור ב תמהיל הלוואה המשלב מספר סוגים של הלוואות משנה . מרחב הבחירה מאפשר כמעט כל שילוב בין שתי הלוואות אפשריות. המשמעות מבחינת הלווה היא שיש ביכולתו לתפור חליפה התואמת את צרכיו האישיים, ה נוכחיים והעתידיים, .ולגדר את עצמו בצורה טובה יחסית מסיכונים שונים המגוון העצום של תמהילים שמאפשר מרחב הבחירה נותר במידה רבה בעינו כאשר בוחנים את דפוסי הבחירה .של הלווים "למרות שניתן להצביע על "מרכזי כובד של קבוצת ,התמהילים האפשריים סביבם מצטופפים חלק משמעו תי מכלל התמהילים הנבחרים על ידי הלווים ,התפלגות הבחירה אינה מתכנסת למספר מצומצם של תמהילים – ,קרי דפוסי הבחירה אינם מעידים על יצירתם הספונטאנית של מעין ""מוצרי מדף .בשוק 32 כל עוד החלוקה הפנימית בין הלוואות המשנה אינה משפיעה על .הסיכון בהעמדת ההלוואה 26 בנוסף יש להדגיש כי בעיית הבחירה בפניה ניצב לווה אינה לבחור בהרכב אופטימאלי של מוצרי א שראי כאשר המחיר של כל מוצר קבוע ו נתון מבחינתו. שינוי בחלוקת ההלוואה בין מוצרים שונים צפוי להביא לשינוי במחירי המוצרים. הסיבה לכך היא כי הבנקים נוהגים לגבות מרווחים שונים בהלוואות משנה שונות המאוגדות בהלוואה אחת . בחינת דפוסי הבחירה בישראל מלמדת כי חלוקת המ שכנתא להלוואות משנה מושפעת באופן משמעותי מ ה .מגבלות הרגולטוריות על חלק ההלוואה הניתן בריבית משתנה מטרת הרגולציה היא צמצום הסיכון בטווח הארוך הנובע מ העמדת הלוואות בריבית משתנה ללווים .ולמערכת הפיננסית33 גם ב מדינות אחרות נהוג להתייחס לשיעור ההלוואות לדיור הני תנות בריבית משתנה כגורם .סיכון למערכת הפיננסית34 יחד עם זאת, נראה כי מדינות אחרות בוחרות שלא להטיל .מגבלות דומות על הלוואות בריבית משתנה בדיקה של מ וצרי המשכנתא המוצעים על ידי מלווים ב- 10 מדינות מעלה כי מוצר המשכנתא בישראל הוא חריג בהשוואה בינלאומית . חלוקת ה.לוואת המשכנתא להלוואות משנה אינה שכיחה35 ,בפרט לווים במדינות שנבחנו יכולים לקחת את מלוא ההלוואה בריבית משתנה, כאשר .מועד שינוי הריבית הוא עד שנה התמודדות עם בעיית הבחירה המורכבת הניצבת בפני הלווים מתבצעת על רקע פערי מידע .משמעותיים ביחס למחירי השוק בין הג( :ורמים התורמים לפערים אלה1 ) התאמה אישית של מחיר ל מאפייני הלווה ו העסקה( , 2 ) השתנות מהירה של עלויות הגיוס, ו- ( 3 ) שקיפות .מחירים נמוכה אנו ,עדים בשנים האחרונות להתרחבות פעילות תחום ייעוץ המשכנתאות 33 ( בנק ישראל2013) הודעה לעיתונות: שאלות ותשובות לטיוטת הנחיות בדבר הגבלות על הלוואות לדיור. 34 ( מדד בו עושה שימוש הבנק המרכזי האירופי לסיכון הנובע מהאשראי לדיורRisk Assessment Indicator ) הוא שיעור האשראי לדיור הניתן בריבית שעשויה להשתנות בתקופה של עד שנה. עבור חלק ממדינות האיחוד כדוגמת שבדיה ופורטוגל מדובר ברוב האשראי החדש לדיור על פי נתוני אוגוסט2020 (קישור לנתונים עדכניים.) 35 הרחבה בנושא זה בנספח א. במסגרת ,הבדיקה, נבחנו מוצרי המשכנתא המוצעים במדינות: אוסטרליה ארה"ב, איטליה, אירלנד, בלגיה, בריטניה, גרמניה, הולנד, ספרד וצרפת . ברוב מכריע של המדינות אותרה אפשרות לחל ו קת ה( משכנתא להלוואות משנה. ואולם רק בשתיים מהן אירלנד ואוסטרליה) אותרו הצעות מקוונות לחלוקת המשכנתא למספר מסלולים. בהתייחס למדינות אלו, אין ברשותנו אינדיקציה האם מדובר .ב"מוצר נישה" או במוצר שכיח 27 שלכאורה אמורה לסייע בגישור על פערים אלה , ובמידה רבה מאששת את ההערכה אודות בעיית הבחירה המורכבת. 36 בעוד ששני המאפיינים הראשונים שנמנו לעיל הם גורמים יסודיים בהתנהלות שוקי משכנתאות בישראל ובעולם, הרי שקיימת שונות משמעותית בין מדינות ביחס לשקיפות .המחירים בחינה של שקיפות המחירים במדינות אחרות מעלה כי שקיפות מחירי המשכנ תאות בישראל נמוכה יחסית. בהתאם ניתן לקבוע כי עלויות החיפוש גבוהות יחסית . ברוב מכריע של המדינות האחרות שנבדקו, קיים מידע מקוון זמין ביחס למחירי השוק. לעומת זאת, בישראל, לווה אינו יכול להתרשם מהצעות מחיר של מלווים שונים .בלחיצת כפתור 2 . פיזור מחירים ותיחור 2 ..א מוטיבציה לתיחור: פערי מחירים על פי הספרות הכלכלית קיים קשר הדוק בין עלויות חיפוש לבין פיזור מחירים. 37 בהקשר של שוק י אשראי, פיזור מחירים בא לידי ביטוי ב פערי מחירים שאינם נובעים מהבדלים במאפייני הלווה והעסקה המשפיעים על עלות העמדת האשראי. בדיקת פיזור המ חירים בשוק המשכנתאות בישראל מ צביעה על קיומם של פערי מחירים משמעותיים, כמתואר בטבלה7 . המדגם בו נעשה שימוש לצורך הבדיקה הנוכחית ובמחקר כולו הוא הלוואות לדיור שבוצעו בבנק מזרחי, בנק הפועלים ובנק לא ומי בשנים2015-2017 , למימון רכישת נכס חדש (מידע נוסף על המדגם בנספח ג.) 36 על רקע פערי המידע בשוק ,וההתאמה האישית הנדרשת של מוצר המשכנתא התפתח תחום ייעוץ המשכנתאות .לאחר שבשנת 2017 עלה חשש שהבנקים נוקטים פעולות שונות על מנת לצמצם את פעילותם ,של יועצי המשכנתאות או על מנת להכביד על פעילותם פורסמה בספטמבר 2017 הוראה המסדירה את האופן שבו על הבנקים ( לפעול מול יועצי משכנתאות ניהול בנקאי תקין 329 A .) בנוסף, נציין כי ייתכן והשלמת ההסדרה של הבנקאות הפתוחה, באמצעות נותן שירותי מידע, תסייע בהקטנת פערי המידע בשוק (ראה לעניין ,זה 'ניהול בנקאי תקין מס368 בנושא יישום תקן של בנקאות פתוחה ,ותזכיר חוק מתן שירותי מידע פיננסי התש"ף- 2020 .) 37 .הרחבה בנושא הקשר שבין עלות חיפוש לפיזור מחירים בנספח ב 28 טבלה7 : סיכום מדדי הפיזור פער בין אחוזון75 לאחוזון25 ( Q-75 - Q-25 ), פער בין אחוזון90 לאחוזון10 ( Q-90 - Q-10 ) בנקודות בסיס מתו דולוגיה: תחזית רגרסיה אחוזונית ( Quantile Regression , להלןQR ) מדגם: מטרות רכישה Q-75 - Q-25 Q-90 - Q-10 ממוצע חציון ממוצע חציון פער תוך בנקאי 35 32 70 64 פער בין בנקאי 37 34 73 67 מדדי הפיזור חושבו על פי תחזית המחיר המותנה המתקבלת מיישום רגרסיה אחוזונית עבור האחוזונים 90 , 75 , 25 ו- 10 נפרד ת לכל בנק וחישוב ממוצעי הפעריםQ90 – Q10 ו- Q75 – Q25 בכלל המדגם . אנחנו מבחינים בין פער תוך בנקאי לבין פער בין בנקאי. הפער התוך בנקאי הוא הפער המתקבל מ תחזי ו ת המחיר המותנה עבור בנק בודד, הבנק בו הועמדה בפועל ההלוואה. הפער הבין בנקאי מתקבל כאשר מ ביאים בחשבון את התפלגות המחיר המותנה החזויה עבור כל תצפית בכל שלושת הב נקים (בבנק בו הועמדה בפועל ההלוואה, והתפלגות המחירים החזויה בבנקים האחרים בהינתן אותם מאפייני .)לווה ועסקה ,כפי שניתן לראות ,כאשר מביאים בחשבון את התפלגות המחירים בכל הבנקים ה פער ה בין רבעוני עומד ב ממוצע על 37 נקודות בסיס הו פער בין אחוזון90 לאחוזון10 עומ ד ב ממוצע על 73 נקודות בסיס. נדגיש כי פערים אלה אינם מוסברים על ידי על ידי רמת הסיכון בביצוע העסקה. פערי המחירים מיתרגמים ל פער ים של עשרות אלפי שקלים בסך .החזרי המשכנתא לאורך חיי ההלוואה פיזור המחירים ופערי התשלומים תלויים במאפייני הלווה ובמאפייני העסקה. לש ם המחשה .חושבו פערי התשלומים הצפויים עבור הלוואה ספציפית38 במסגרת זו קיבלנו כי ללא קיום ,הליך של תיחור פער המחירים הצפוי בין אחוזון המחיר ה- 90 לבין האחוזון ה- 10 עומד על 66 נקודות בסיס. פער מחירים זה מוביל לפער של כ- 260 ש"ח בתשלום החודשי ולפער של כ- 78 אש"ח.בסך תשלומי הריבית המצטברים לאורך חיי ההלוואה ניעזר בנתוני הלוואה זו בהמשך הפרק .להמחשת ממצאים נוספים לסיום, נציין כי בחישוב פערי המחירים הובאו בחשבון מאפיינים רבים מאוד של הלווה והעסקה, על מנת להשוות ככל הניתן בין "הלוואות זהות". בנוסף הושמטו מבסיס הנתוני ם ,הלוואות עם מאפיינים חריגים. עם זאת בסופו של דבר עשויים להיות משתנים פרטניים 38 נתוני העסקה העיקריים : הלוואה בסך של כ- 730 אש"ח, במטרת רכישה של דירה ראשונה, בשיעור מימון של60%, הכנסת הלווה עומדת על כ- 15 אש"ח, ההלוואה מחולקת שווה בשווה בין3 ( :הלוואות משנה1 ) ( ,מסלול פריים2) מסלול של ריבית קבועה ללא הצמדה ו- ( 3 ) ריבית משתנה ללא הצמדה. התקופה לפירעון בכל ה מסלולים עומדת על25 שנים. בסעיף6 .בנספח ג מפורטים הממצאים שהתקבלו עבור הלוואה זו 29 לכל עסקה שאינם נכללים בבדיקה ושעשויים להשפיע על עלות הבנק ים בהעמדת ההלוואה, ולפיכך על המחיר .דוגמה לכך היא מורכבות ההיבטים המשפטיים של עסקת רכישת הנכס. 2 . .ב מאפייני הלווים המתחר ים פיזור המחירים בשוק מייצג פער ים גדול ים בסך החזרי המשכנתא , ולפיכך מהווה מוטיבציה משמעותית לחפש הצעה מיטבית על ידי פניה למספר בנקים לקבלת הצעת מחיר . אולם ,בפועל רק כ- 44% מ הלווים בכלל מטרות הרכישה מקבלים הצעת מחיר רשמית בבנק נוסף (אישור עקרוני , להלן תיחור). בסעיף הנוכחי נעמוד על הבדלים במאפיינים הנצפים של לווים מתחרים לעומת כאלה ש אינם מתחרים ו נציג את הממצאים שהתקבלו ביחס להשפעת ה תיחור על המחיר בפועל ועל פיזור המחירים. נציין כי בנוסף לתיחור המגובה בהנפקת אישור עקרוני ללווה, מתקיים תהליך תיחור נוסף , בין הלווה או בא כוחו לבין בנקאי משכנתאות. הבדיקה שתוצאותיה מתוארות להלן מתבססת על נתונים אודות מספר הצעות המחיר המגובות באישורים עקרוניים .שקיבלו הלווים ממצא1: שיעור הלווים העורכים הליך של תיחור תלוי ב מטרת הרכישה, כפי שניתן ללמוד מטבל ה8 .לווים במטרת רכישה של דירה ראשונה מתחרים יותר בהשוואה למטרות רכישה .אחרות טבלה8 :שיעור המתחרים על פי מטרת הלוואה מדגם: כלל מטרות הרכישה מטרת רכישה שיעור מתחרים דירה ראשונה 47% דירה חלופית 41% דירה להשקעה 36% כלל המטרות 44% ממצא2 : שיעור הלווים העורכים הליך של תיחור מתוא ם עם סכום ההלוואה. כפי שניתן לראות בתרשים10 , גידול בסכום ההלוואה מתואם עם עליה עקבית בשיעור המתחרים עבור לווים במטרת רכישה של דירה חלופית . ,לעומת זאת עבור מטרות הרכישה האחרות, גידול בסכום ההלוואה מתוא ם עם עליה בשיעור המתחרים עד נקודה מסוימת, מעבר אליה מתק בל היפוך. קרי, .עליה נוספת בסכום ההלוואה מלווה בירידה בשיעור המתחרים 30 תרשים10 :מתאם בין סכום ההלוואה לבין שיעור המתחרים , על פי מטרת רכישה מקור: נתוני הלוואות של בנק מזרחי, בנק לאומי ובנק הפועלים, עיבודי חטיבת המחקר ממצא3 : שיעור המתחרים מתואם עם רמת ה הכנסה, כפי שניתן לראות בתרשים11 . בכל מטרות הרכישה נצפה מתאם חיובי בין רמת ההכנסה לבין שיעור התיחור עד לאחוזון ה- 75 של רמת ההכנסה במדגם. מעבר לכך חל היפ ו ך במגמה, כך שעליה נוספת בהכנסה מלווה .בירידה בשיעור המתחרים סיבה אפשרית להשפעה החיובית של ההכנסה על ההס תברות לתחר עבור הכנסות שלושת .רבעוני ההכנסה הנמוכים היא קיומו של מתאם חיובי בין רמת הכנסה לאוריינות פיננסית סיבה אחרת לתופעה זו היא היצע מצומצם יותר של חלופות עבור לווים ברמות ההכנסה הנמוכות. לעומת זאת, כאשר מדובר בלווים הנמצאים ברביעון העליון של ההכנסה הפ נויה במדגם, ייתכן כי שיקולים של עלות הפנאי גוברים על שיקולי החיסכון, מה שמביא את לווים אלו .לתחר פחות בנוסף, על פי גורמים המעורים בשוק, לווים בעלי הכנסות גבוהות במיוחד מקבלים הצעות אטרקטיביות במיוחד מבנק הבית שלהם, באופן שמפחית את הנכונות של בנקים אחרים לה תחרות עליהם ואת התמריץ של לווים אלה לערוך הליך של תיחור. 31 תרשים11 :מתאם בין רמת ההכנסה לבין שיעור המתחרים, על פי מטרת רכישה מקור: נתוני הלוואות של בנק מזרחי, בנק לאומי ובנק הפועלים, עיבודי חטיבת המחקר ממצאים דומים מתקבלים כאשר אומדים את השפעת המאפיינ ים הנצפים של הלווה והעסקה על ההסתברות לתחר (שיעור המתחרים) , כפי שניתן לראות בטבלה9 . עליה בסכום ההלוואה או בהכנסת הלווה מתואמת עם עליה בהסתברות לתחר. ההסתברות לת חר גבוהה יותר עבור לווים במטרת דירה ראשונה בהשוואה למטרות הרכישה האחרות. ממצאים נוספים נוגעים ל השפעת גיל הלווה ושיעור המימון בהלוואה. ככלל, .לווים צעירים יותר מתחרים יותר קבוצת הגילאים עבורה נמצאה הסתברות התיחור כגבוהה ביותר היא31-35 .שנים ההסתברות לתחר קטנה יותר בעסקאות בהן שיעור המימון גבוה מ- 45% . ממצא זה משמעותי במיוחד עבור עסקאות ששיעור המימון בהן עומד על60% - 70% . טבלה9 :השפעת מאפייני הלווה והעסקה על ההסתברות לתחר שיט :ת אמידהOLS :מדגם בסיס נתונים2 – שלוש מטרות הרכישה OLS מקדם )סכום ההלוואה (לוג 0.134*** )הכנסה פנויה (לוג 0.109*** שו)וי נכס (לוג -0.066*** טווח גילאים בשנת2017 (ביחס ללווים מעל גיל56 ) 48 – 56 0.050*** 43 – 48 0.082*** 32 39 – 43 0.123*** 35 – 39 0.177*** 31 – 35 0.233*** 18 – 31 0.189*** )מטרת הרכישה (ביחס לרכישת דירה ראשונה דירה חלופית -0.053*** דירה להשקעה -0.092*** שיעור המימון (ביחס לשיעור מימון שנמוך מ- 45% ) LTV 45- 60 -0.058*** LTV 60 – 70 -0.147*** LTV > 70 -0.112*** מספר תצפיות 97,681 2 R 0.053 מקור: נתוני הלוואות של בנק מזרחי, בנק לאומי ובנק הפועלים, עיבודי חטיבת המחקר 2 .ג. השפעת התיחור על מחיר ההלוואה בטבלה10 מוצגים אומדי ם להשפעה הממוצעת של מספר התיחורים שמבצע הלווה על המחיר. 39 ,כצפוי תיחור מביא לירידה במחיר ו ,ככל שהלווה מתחר יותר ירידת המחיר המצטברת הינה בממוצע גדולה יותר . כך, תיחור יחיד מביא לירידה ממוצעת של7-8 .נקודות בסיס במחיר ,לעומת זאת4 תיחורים מביאים לירידה ממוצעת של16-20 נקודות .בסיס במחיר טבלה10 : השפעת התיחור על המחיר , על פי מספר תיחורים :שיטת אמידהOLS :מדגם הלוואות במטרה של דירה ראשונה בלבד מספר תיחורים לווי בנק הבית כל המדגם 1 *** 0.068 - *** 0.077 - 2 *** 0.081 - *** 0.098 - 3 *** 0.110 - *** 0.134 - 4 *** 0.157 - *** 0.198 - 5 - -0.147 מספר תצפיות 39,012 77,507 2 Adjusted R 0.725 0.718 ב טבלה 11 וב תרשים 12 מ וצג ת השפעת התיחור על המחיר בנקודות שונות לאורך התפלגות המחיר, בהינתן מאפייני הלווה והעסקה (להלן התפלגות המחיר המותנה) . נבהיר כי 39 דיון בבעיית סלקציה עצמית הנוגעת להחלטה לתחר בסעיף2 .בנספח ג תיקון על פיOster ( 2019 ) לאומדי התיחור בסעיף4 באותו נספח. 33 אחוזוני מחיר נמוכים)(גבוהים ,מבטאים מצב בו בהינתן כלל המאפיינים של הלווה והעסקה מחיר ההלוואה נמוך )(גבוה.יחסית בדומה לממצאים ש הוצגו לעיל, אנו מקבלים כי עלייה במספר התיחורים מביא ה לגידול בעוצמת ההשפעה של התיחור. כך עבור האחוזון ה- 50 של המחיר המותנה , השפעת תיחור יחיד היא6 נקודות בסיס והיא עולה בהדרגה עד ל- 22 נקודות בסיס עבור4 .תיחורים תוצאה זו נשמרת לאורך החלק המכריע של אחוזוני ה מחיר המותנה. טבלה11: השפעת התיחור על המחיר, על פי מספר תיחורים40 :שיטת אמידהQR מדגם: שלוש מטרות הרכישה אחוזוני מחיר מותנה מספר תיחורים 10 25 50 75 90 1 -0.030*** -0.050*** -0.063*** -0.074*** -0.090*** 2 -0.030*** -0.066*** -0.093*** -0.115*** -0.133*** 3 -0.065*** -0.104*** -0.148*** -0.171*** -0.194*** 4 -0.163*** -0.179*** -0.222*** -0.237*** -0.301*** Goodness of Fit 0.53 0.56 0.57 0.57 0.53 מספר תצפיות 97,679 97,679 97,679 97,679 97,679 ממצא נוסף נוגע להשתנות ההשפעה של מספר תיחורים נ תון לאורך התפלגות המחיר המותנה . עבור כל מספר תיחורים נתון, עוצמת השפעת התיחור עולה עם עליית אחוזו ן המחיר המותנה,. כלומר השפעת התיחור משמעותית יותר עבור לווים שמחיר ההלוואה .היחסי שלהם הוא גבוה יותר כך עבור תיחור יחיד, השפעתו על המחיר המותנה באחוזון ה- 10 עו מד על3 נקודות בסיס ועולה ל- 9 נקודות בסיס באחוזון ה- 90 . בדומה, עבור4 תיחורים, ההשפעה גדלה מ- 16 נקודות בסיס באחוזון ה- 10 של המחיר המותנה ל- 30 נקודות בסיס באחוזון ה- 90 . .זוהי ההשפעה המקסימאלית הנאמדת של התיחור 40 ממצאי האמידה מוצגים באופן מפורט יותר בסעיף3 בנספח .ג 34 תרשים12 : השפעת מספר התיחור ים על המחיר, על פי אחוזוני מחיר :שיטת אמידהQR מדגם: כל מטרות הרכישה מקור: נתוני הלוואות של בנק מזרחי, בנק לאומי ובנק הפועלים, עיבודי חטיבת המחקר התרשים מבוסס על ממצאי רגרסיה אחוזונית של משוואת המחיר עבור אחוזונים1,2,…,99 . בסיס ה נתונים כולל הלוואות במטרת רכישה בשלושת הבנ .)קים הגדולים (רגרסיה אחודה הרצועה סביב כל אחד מתוואי האומדים בתרשים מציינת את סטיות התקן שהתקבלו בכל אחוזון אמידה . ניתן לה תרשם מסטיות תקן נמוכות לאורך עיקר ההתפלגות עבור1-3 .תיחורים ,לעומת זאת סטיות תקן משמעותיות יותר ותנודתיות בערכי המקדמים מתקבל ים עבור 4 תיחורים. הסיבה לכך היא ככל הנראה מיעוט תצפיות( 132 תצפיות המהוות0.14% .)מהמדגם תרגום השפעת התיחור על המחיר למונחים כספיים עבור דוגמת ההלוואה שהוצגה בסעיף 2 .א. מעלה כי עבור ה אחוזון ה- 10 של המחיר המותנה, הפער בין המחיר הצפוי כאשר הלווה אינו מתחר כלל לבי ן זה המתקבל כאשר מבצע4 תיחורים עומד על17 נקודות בסיס. פער זה מיתרגם להפחתה של כ- 60 ש"ח בתשלום החודשי ולהפחתה של כ- 18 אש"ח בתשלום .הריבית המצטבר לאורך חיי ההלוואה עבור אחוזוני מחיר גבוהים יותר, פער המחירים המתקבל הוא גדול יותר. כך, עבור ה אחוזון ה- 90 של המ חיר המותנה, הפער בין המחיר הצפוי כאשר הלווה אינו מתחר כלל לבין זה המתקבל כאשר מבצע4 תיחורים עומד על30 נקודות בסיס. פער זה מיתרגם להפחתה של כ- 120 ש"ח בתשלום החודשי ולהפחתה של כ- 35 אש"ח בתשלום הריבית המצטבר לאורך .חיי ההלוואה 35 2 .ד. ה שפעת התיחור על פיזור המח ירים השפעת התיחור על מדדי הפיזור Q75 - Q25 ו- Q90 – Q10 מוצגת בטבלה12 . הממצאים המתקבלים מלמדים כי תיחור מביא לצמצום של פיזור המחירים. כך ביצוע4 תיחורים מביא לצמצום של15% בפער הבין רבעוני של המחיר המותנה ולצמצום של18% בפער בין המחיר המותנה באחוזון ה- 90 ובאחוזון ה- 10 . טבלה12: מדדי פיזור על מספר תיחורים :שיטת אמידה QR מדג ם : כל מטרות הרכישה בנקודות בסיס Q75 – Q25 Q90 – Q10 מספר תיחורים פער ממוצע שיעור שינוי ביחס למקרה ייחוס פער ממוצע שיעור שינוי ביחס למקרה ייחוס 0 )(מקרה ייחוס 39 - 79 - 1 37 -5% 72 -9% 2 34 -13% 68 -14% 3 33 -15% 66 -16% 4 33 -15% 65 -18% מדדי הפיזור חושבו על פי תחזית המחיר המתקבלת מיישום רגרסיה אחוזונית עבור האחוזונים90 , 75 , 25 ו- 10 לכל הבנקים (רגרסיה אחודה) וחישוב ממוצעי הפערים Q90 – Q10 ו- Q75 – Q25 בכל .ל המדגם עבור כל אחת מאפשרויות התיחור נבהיר כי עבור מספר תיחורים נתון, נכפה מספר תיחורים זה על כל בסיס הנתונים לצורך חישוב תחזיות המחיר וגזירת מדדי הפיזור הממוצעים. נמחיש את הממצאים באמצעות דוגמת ההלוואה שהוצגה בסעיף2.א. : כאשר הלווה אינו מתחר כלל, הפער בי ן המחיר המותנה באחוזון ה- 90 לבין אחוזון10 עומד כאמור על66 .נקודות בסיס כאשר הלווה מבצע4 תיחורים, הפער בין המחיר המותנה באחוזון ה- 90 לבין אחוזון10 יורד ל- 53 .נקודות בסיס הפער המקביל בתשלום החודשי יורד בהתאמה מ- 260 ש"ח ל- 160 ש"ח והפער בסך תשלומי הריבית ה מצטברים לאורך חיי ההלוואה יורד מ- 78 אש"ח ל- 61 .אש"ח 3 . דיון: סיבות אפשריות לפגיעה ב אפקטיביות של התיחור שתי סיבות עיקריות הנוגעות למאפייני השוק עלולות לפגוע באפקטיביות התיחור. הסיבה הראשונה, עליה הרחבנו בפרק1 היא מגוון הקשיים בפניהם ניצבים לווים בעריכת הש וואת מחירים אפקטיבית . הסיבה השניה,, שעליה נרחיב עכשיו נוגעת להשפעת הקשר בין הלווה .למלווה על הצעת המחיר 36 ממצאי האמידה מצביעים על קשר בין תמחור ההלוואה להיותו של המלווה בנק הבית של ,הלווה. ככלל המחירים המוצעים ללווי בנק הבית נמוכים מאלה המוצעים ללווים אחרים בכ- 5-10 נקודות בסיס , כפי שניתן לראות בטבלה13 .. ממצא זה אינו טריוויאלי ( במחקר אודות שוק המשכנתאות הקנדיAllen, Clark & Houde , 2019 ) מתקבלת תוצאה אמפירית הפוכה, לפיה מחיר ההלוואה בבנק הבית גבוה ביחס למחיר המוצע על ידי מלווים אחרים. התוצאה ההפוכה מוסברת על י די עדיפות להלוואה בבנק הבית מנקודת מבט של הלווה, הנובעת משיקולי נוחות או עקב קיומן של עלויות מעבר. המלווה מודע לכך ומביא .זאת בחשבון בקובעו את הצעת המחיר טבלה13 :השפעת קשר לווה-מלווה על המחיר :מדגם דירה ראשונה בלבד - מצומצם ללווים שאינדיקצית הקשר לווה-מל ווה חד משמעית41 חמישון הכנסה מקדם לווה בנק הבית מספר תצפיות 2 Adj. R 1 -0.100*** 3344 0.74 2 -0.057*** 4492 0.77 3 -0.058*** 5210 0.77 4 -0.050*** 5623 0.81 5 -0.059*** 5606 0.81 כל החמישונים -0.065*** 24,275 0.78 הסבר אפשרי לממצא המתקב ל עבור שוק המשכנתאות בישראל נוגע לבעיית אינפורמציה של המלווים בהערכת רמת סיכון הלווים. בנק הבית הוא בעל נגישות גבוהה להיסטורית האשראי של הלווה. נגישות זו מאפשרת למלווה להעריך באופן מדויק יחסית את רמת הסיכון הכרוכה בהעמדת הלוואה. בעית האינפורמציה בפניה ניצב ים המלווים יוצרת שיווי- משקל שלAdverse Selection . במסגרתו, דווקא הלווים היותר מסוכנים הם אלה שיבחרו ללוות בבנקים זרים. בהתאם, המלווים מייחסים סיכון גבוה יותר ללווים שאין להם היכרות מוקדמת איתם דרך ניהול חשבון העו"ש וכד ומה ולפיכך גובים מלווים כאלה פרמית סיכ ון גבוהה .יותר פועל יוצא מהתמחור הנמוך יותר של לווי בנק הבית הוא צמצום החיסכון הצפוי מתיחור בבנקים זרים. בהנחה שלווה טיפוסי מנהל על פי רוב חשבון בבנק יחיד או בשני .בנקים בלבד, תופעה זו משליכה גם על החיסכון המושג באמצעות תיחור 41 בסיס הנתונים כולל מספר אינדיקציות לקשר בין לווה למלווה. בסיס הנתונים המצומצם כולל רק תצפיות .עבורן כל האינדיקציות תואמות 37 נציין כי ננקטו בשנים האחרונות צעדי רגולציה שמטרתם לצמצם את בעיית האינפורמציה של מלווים, לרבות הקמת מאגר נתוני אשראי; גם תזכיר חוק שירותי מידע פיננסי אשר .פורסם לאחרונה צפוי לתרום לצמצום בעיה זאת לסיום סעיף זה נחזור ונחדד את האפשרות לקיומה של טעות מדידה ביחס למשתנה התיחור. משתנה התיחו ר בו אנחנו עושים שימוש מבוסס על קיומו של אישור עקרוני שקיבל אחד :הלווים בבנק נוסף לבנק המלווה בתקופת המדגם. שתי טעויות מדידה נגזרות מכך (1 ) התייחסות לאישור עקרוני כתיחור מבלי שזה מייצג הצעת מחיר שעמדה בפני הלווה בתהליך ( ;הבחירה2) התעלמות מהצעות מחיר שאינן מגובות באישורים עקרוניים. שני הסוגים של טעויות המדידה צפויים להביא להפחתת ההשפעת הנאמדת של תיחור (הטיה לכיוון האפס של מקדם התיחור). אנחנו מעריכים כי טעויות מדידה במשתנה הטיפול גורמות להפחתה בעוצמת ההשפעה הנאמדת של התיחור, בפרט עבור מספר תיחורים נמוך הרגיש יותר לטעות ( מסוג1 .) 4 . ה חיסכון ה צפוי על פי סימולצית תיחור בפרק הנוכחי יוצגו הממצאים העיקריים ביחס ל חיסכון הצפוי מתיחור המתקבלים באמצעות סימולציה. הסימולציה מספקת הערכה לחיסכון הצפוי מתיחור באופן שמנטרל את הבעיות שהוצגו בפרק הקודם , בעיות שפוגעות באפקטיביו ת התיחור או ש גורמות להפחתה בהשפעה .הנאמדת של התיחור ,עבור כל הלוואה בבסיס הנתונים הסימולציה מדמה שני מצבים אפשריים: מצב בו הלווה . מתחר בבנק נוסף על זה בו הועמדה בפועל ההלוואה או בשני בנקים נוספים ,לשם המחשה ,אם הלוואה נתונה הועמדה בבנק הפועלים נבחנים במס גרת הסימולציה :שלושה תרחישים (1) ,הלווה מקבל הצעת מחיר מבנק מזרחי( 2) הלווה מקבל הצעת מחיר מבנק לאומי ו- ( 3) הלווה מקבל הצעת מחיר משני הבנקים האחרים . בכל ה תרחישים הצעות המחיר .תואמות את מאפייני הלווה והעסקה42 לצורך חישוב החיסכון הצפוי מהתיחור אנחנו מניחים י ה כ לווה בוחר בסופו של דבר בהצעת ה.מחיר הנמוכה ביותר43 42 .הצעות המחיר מוגרלות באופן אקראי מהתפלגות המחיר המותנה החזויה עבור כל אחד מהבנקים בנפרד 43 פרטים נוספים על מתודולוגית ביצוע הסימ ולציה סעיף2 .בנספח ג 38 להלן המחשת סימולצית התיחור עבור תצפית בודדת שנבחרה באופן אקראי (תרשים13 .) בתרשים מופיעה התפלגות המחירים המותנה המותאמת לנתוני הלווה והעסקה בתצפית האקראית שנבחרה בבנק הייחוס, קרי בבנק בו הלווה ביצע את ה הלוואה בפועל. שלוש ההתפלגויות האחרות מתארות מקרים בהם הלווה מתחר ובוחר ב הצעה הזולה ביותר, האחת עבור תיחור בבנק א' בלבד, השניה עבור תיחור בבנק ב' בלבד והשלישית עבור תיחור בשני הבנקים האחרים. כפי שניתן לראות, תיחור מביא להסטת התפלגות המחירים שמאלה. הסטה זו מ תארת את הירידה הצפויה במחיר. בנתוני התצפית, בנק א ' מציע הצעת מחיר עדיפה מבנק ב ', כך שהתפלגות המחירים המתקבלת כאשר פונים לשני הבנקים האחרים לקבלת הצעת מחיר דומה לזו שמתקבלת כאשר פונים לבנק א .' בלבד תרשים13 : התפלגות המחירים הצפויה על פי תיחורים עבור תצפית אקראית נבהיר כי הבדיקה המוצגת בדוגמה שבתרשים13 עבור תצפית בודדת, בוצעה עבור כלל .התצפיות במדגם ממצאי הסימולציה מוצגים בתרשים14 ו בטבלה14 . החיסכון הממוצע מתיחור יחיד עומד על19 נקודות בסיס ומשני תיחורים הוא מגיע ל- 27 נקודות בסיס. בגבול העליון, החיסכון ה צפוי מתיחור יחיד מגיע ל- 34 נקודות בסיס וזה הצפוי משני תיחורים מגיע כמעט ל- 50 .נקודות בסיס השוואת ממצאי הסימולציה לממצאי אמידת השפעת התיחור מעלה כי החיסכון הצפוי מתיחור על ידי הסימולציה גדול פי2-3 .מההשפעה הנאמדת של התיחור 39 טבלה14 – ,חיסכון בנקודות בסיס על פי מספר תיחורים בנקודות בסיס אחוזוני החיסכון מספר התיחורים ממוצע 10 25 50 75 90 תיחור יחיד 19 6 10 16 25 34 שני תיחורים 27 10 16 25 36 48 תרשים14 : התפלגות החיסכון הצפוי מתיחור, על פי מספר תיחורים 5 . סיכום והמלצות מדיניות מ ן הממצאים המתוארים ניתן להיווכח כי קיים פיזור מחירים משמעותי בשוק המשכנתאות ,בישראל. מנקודת ראותם של הלווים, פיזור המחירים מהווה תמריץ לביצוע הליך תיחור באופן שצפוי להביא להם חסכון משמעותי. ואולם, ממצאי המחקר מצביעים על כך שפחות מחצי מהלווים עורכים הליך תי חור המגובה באישור עקרוני להעמדת הלוואה, על אף שמדובר באחת העסקאות הפיננסיות המרכזיות בחייו של צרכן ממוצע. יתר על כן, גם מי שעורך תיחור כאמור נתקל בקשיים משמעותיים אשר פוגעים באפקטיביות התיחור וגורמים לכך שהחיסכון בפועל .מהתיחור נמוך מהחיסכון הצפוי במצב ה דברים האמור ,הצעד האידיאלי מבחינת הרשות הוא נקיטה בצעדים אשר יתמרצו כניסה של שחקנים חדשים לשוק המשכנתאות ,באופן שצפוי לעורר ולקדם את התחרות על 40 הלווה ,ובתוך כך גם לתמרץ את השוק לספק לו אמצעים קלים ונוחים לעריכת תיחור. בצד זאת, בהינתן חסמי הכניסה המשמעותיים לתחום שהוזכרו לעיל, דומה כי ההיתכנות לכך כיום היא נמוכה למדי. זאת, הן בשל ההכרה בכך שלא צפויים לקום תאגידים בנקאיים נוספים שיפעלו בתחום המשכנתאות בעתיד הקרוב (כאשר ממילא הכניסה לתחום המשכנתאות צפויה להיות יחסית מאוחרת מבחינת תאגיד בנקאי חדש); והן בשל הקשיי ם המשמעותיים של השחקנים החוץ בנקאיים להיכנס לתחום, בפרט לליבת הפעילות– העמדת .משכנתאות למטרת רכישה ללווים שעומדים בתנאי החיתום הבנקאיים, כפי שפורט לעיל נוכח האמור, המלצות הרשות יעסקו בעיקר ב דרכים שעשויות להביא לשיפור בדינמיקה התחרותית בשוק המשכנתאות, בהנת ן המבנה הנוכחי שלו. כפי שהוזכר, בשנים האחרונות ננקטו צעדים משמעותיים שמטרתם להגדיל את היקף המידע המצוי בידי המלווים שמתחרים מול "בנק הבית" של הלקוח על מתן אשראי, לרבות משכנתא. בכלל זה, הקמת מאגר נתוני אשראי וצעדים מכוח תזכיר חוק שירותי מידע פיננסי ("ב נקאות פתוחה"). צעדים אלה מקדמים את התחרות בצד ההיצע– היינו, את יכולת המלווים להציע הצעות משתלמות. אך האפקטיביות של צעדים אלה תהיה מוגבלת, אלמלא יתלוו להם צעדים מצד הביקוש– היינו, שיפור יכולת הלווים להשוות בצורה פשוטה בין .ההצעות השונות שיוצעו להם המכשול ים העומדים בפני לווה- מתחר נובעים, בין היתר, ממאפיינים ייחודיים של מוצר המשכנתא בישראל, מבעיות אינפורמציה של המלווים ביחס ללווים שאין להם היכרות .מוקדמת עימם ומבעיות הנוגעות לשקיפות מחירים ( :פועל יוצא הוא פגיעה תחרותית בציבור הלווים לה שני היבטים1) פגיעה ב יכולת התיחור ( )האפקטיבי (אי מימוש החיסכון הפוטנציאלי מהתיחור2 ) לווים העורכים תהליך של השוואת מחירים ותיחור נושאים בעלויות חיפוש גבוהות, הגורמות לאובדן רווחה. נוכח האמור, הרשות סבורה שיש לנקוט בצעדים שיהיה בהם כדי להקטין את עלויות החיפוש של הלווה ולשפר את .יכולות ההשוואה שלו בראש ובראשונה ממליצה הרשות לפעול לשיפור הליך התיחור באמצעות עדכון הנוהל הנוגע לאופן יישום מנגנון האישור העקרוני בממשק המקוון. מנגנון זה עשוי להיות כלי משמעותי שיקל על ביצוע התיחור, אך בפועל כאמור לעיל, הוא לא מסייע ללווה כפי שהיה מצופה . כך, על פי רוב, אין אפשרות להשלים את מלוא הפרטים הנדרשים להנפקת האישור העקרוני 41 באופן מקוון ומהיר. בפרט, לא ניתנת בידי הלווה האפשרות לבחור בתמהיל ההלוואה הרצוי מבחינתו. יתירה מזו, גם כאשר ניתנים אישורים עקרוניים באופן מקוון, אלה אינם מהווים בהכרח נקודת ייח וס מציאותית לתיחור. לפיכך, הרשות ממליצה שיתאפשר ללקוח להגיש בקשה לקבלת אישור עקרוני באופן מקוון עבור תמהיל שייבחר על- ידי הלקוח מתוך החלופות השונות שמציע הבנק ללקוחותיו. 44 האישור שיונפק יכלול באופן מפורש וברור גם את הצעת המחיר בעבור התמהיל שנבחר, בהתאם למאפי יני הלקוח שהוזנו. הצעת המחיר שתתקבל בעבור התמהיל שיבחר תהיה, אפוא, רלוונטית ומשקפת את מאפייני הלקוח והעסקה באופן שיאפשר הסתמכות של הלקוח עליה לצורך קבלת הצעה תחרותית מגורם אחר. בשולי הדברים יצוין, כי המלצה זו חלה בין אם הפעולה תעשה על- ,ידי הלקוח עצמו ובין אם תעשה על- ידי מי מטעמו (למשל, באמצעות יועץ משכנתאות או לאחר הסדרת .)הבנקאות הפתוחה, באמצעות נותן שירותי מידע בנוסף, על מנת להקל על הלקוח בהגשת בקשתו, מן הראוי לעשות שימוש בממשקים 'המקוונים האחידים שיוקמו בעקבות הוראת ניהול בנקאי תקין מס368 בנושא יישום תק ן של בנקאות פתוחה ותזכיר חוק שירותי מידע פיננסי. במסגרת זאת, ראוי שהבנקים יאפשרו למי שמבקש אישור עקרוני להגיש את המידע שנוגע למצבו הכלכלי הנוכחי ישירות מהבנק הנוכחי שלו, דרך הממשקים של הבנקאות הפתוחה. כן יש לבחון דרכים נוספות לשלב בין הצעדים, לרבות הקמת ממ שקים אחידים אחרים לצורך העברת מידע אחר שחובה על כל .הבנקים לדרוש מכוח הוראות האסדרה בעת העמדת משכנתא המלצה זו צפויה להפוך את מנגנון האישור העקרוני המקוון לכלי תיחור יעיל יותר מבחינת הלקוח ולהביא לצמצום עלויות החיפוש שלו משתי סיבות: סיבה ראשונה– משום שתהי ה ללקוח הצעה מפורטת וברורה לעניין התמהיל והמחיר המוצעים כבר בשלב האישור העקרוני הראשוני; וסיבה שניה– משום שניתן להניח שיהיה באפשרותו של הלקוח לבחור בתמהילים זהים בכל אחד מהבנקים (או דומים מאוד), באופן שיאפשר לבצע השוואה בין המוצרים המוצעים ללקוח באמצעות כ ל גוף, או להסתייע בצד שלישי שיבחן עבורו תמהילים דומים בכלל הבנקים. כפי שהממצאים לעיל הדגימו, עריכת הליך תיחור צפויה לחסוך ללווים מאות 44 יש לוודא שהבנק יציע במסגרת האמורה חלופות של תמהילים המשקפות את התמהילים המוצעים על- ידו .בפועל 42 שקלים בחודש ועשרות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה. הרשות מקיימת מגעים עם הפיקוח .על הבנקים לבחינת המלצה זאת מכל מקום, צמצ .ום עלויות החיפוש אינו צפוי להעלים את תופעת פיזור המחירים בשוק עדויות לפיזור מחירים נמצאו גם בשוקי משכנתאות בהם עלויות החיפוש נמוכות יותר :(ארה"ב Bhutta et al., 2020 ; Alexandrov & Koulayev, 2017 ), כמו גם בשווקים מקוונים בהם המוצר עצמו פשוט בהרבה ועלויות ה( חיפוש מזעריותBaye et al., 2004 .) השילוב בין מורכבות המוצר לבין הדרך בה הוא מתומחר על- ידי המלווים יוצר סוג נוסף .של פגיעה בלווים: צמצום היכולת לקבל החלטות מושכלות בכל הנוגע לבחירת המשכנתא לפיכך, בנוסף לצעד שתואר לעיל הרשות סבורה, כי יש לבחון דרכים לפישוט מוצר המשכנתא באופן שיקל על בחינת מוצרים בני- השוואה של מלווים שונים (השוואה של "תפוחים לתפוחים") ובכך יאפשר ללווה לקבל החלטה מושכלת יותר . קידום מוצרים בני- השוואה אף עשוי לאפשר פרסום השוואות פומביות אשר יקלו על הלווים להשוות בין מלווים עוד לפני שלב הגשת .בקשות לאישורים עקרוניים עם זאת, קיימת חשיבות רבה שלא לפגוע ביכולתם של המלווים להתחרות בדרך של הצעת מוצרים מגוונים וכן שלא להביא לקוחות לרכישת מוצרים שאינם המתאימים ביותר ,לצורכיהם. נוכח האמור ובהתחשב במורכבות מוצר המשכנתא נדרש לוודא שאין פגיעה ב הליכים תח רותיים קיימים בשוק. משכך, הרשות מקיימת מגעים עם הפיקוח על הבנקים .לבחינת ההמלצה לסיכום, ממצאי המחקר מעלים, בין היתר, כי יש לפעול להקטנת עלויות החיפוש ושיפור יכולת ההשוואה של הלווה. לכל אחת מההמלצות המוצעות לעיל נלווית מורכבות משמעותית אשר דורשת בחינה מע מיקה והסדרה של פרטיה, באופן שיבטיח את יישומה המיטבי. בצד זאת, ברי כי יש לערוך שינוי בשוק, אשר יבטיח, ככל הניתן, עריכת תיחורים נוספים מצד .הלווים באופן אפקטיבי ופשוט